jhogyu/Liti-agent-Development
1
0
Fork 0
Code Issues Pull Requests Actions Packages Projects Releases Wiki Activity

docs: add claim drafting research and rule guides

Browse Source
This commit is contained in:
jhogyu
2026-07-26 10:26:53 +09:00
parent 262e82e124
commit 362a0d0242
32 changed files with 23294 additions and 0 deletions
Download Patch File Download Diff File Expand all files Collapse all files
Default_Agent_청구취지기재방법/사건종류_임대인의건물철거청구임차인의건물매수청구/청구취지작성규칙_임대인의건물철거청구와임차인의건물매수청구권행사_v1.md
+658
View File
@@ -0,0 +1,658 @@
# 임대인의 건물철거청구와 임차인의 건물매수청구권 행사 — 청구취지 작성 규칙
> **문서 성격**
> 이 문서는 건물 기타 지상물 소유 목적의 토지임대차가 종료되어 임대인의 철거·토지인도청구와 임차인의 지상물매수청구권이 충돌하는 사건에서, 원고 또는 반소원고 대리인이 집행 가능한 청구취지를 선택·작성하기 위한 의사결정 규칙이다.
> 그 어떤 유형에도 대응할 수 있도록 기본 구조를 제시하되, **절대적 원칙은 아니며 구체적 청구원인, 당사자 관계, 감정 결과 및 최신 법령·판례에 따라 변형하거나 항목을 추가해야 한다.**
> **기준일**: 2026. 7. 25.
> **핵심 법원칙**: 민법 제643조·제283조의 `지상물매수청구권`은 형성권이다. 적법한 행사가 상대방에게 도달하면 그 승낙 없이 행사 당시 상당한 가액을 대금으로 하는 매매와 같은 법률관계가 성립한다. 그 결과 매수 대상 건물의 철거청구와 매수에 따른 이전·인도청구를 누적적으로 병존시켜서는 안 된다.
---
## 1. 최상위 원칙
청구취지는 아래 순서로만 결정한다.
```text
[1] 제643조 적용 대상 토지임대차인가
└─ 아니오 → 이 문서 사용 중단, 다른 권리 검토
└─ 예
↓
[2] 임대차 종료 원인이 매수청구권을 허용하는가
└─ 임차인 채무불이행 해지 → 원칙적으로 철거·토지인도형
└─ 기간 만료 / 기간 없는 임대차에 대한 임대인 해지 → 다음 단계
└─ 합의해지 / 임차인 해지 / 특수 종료 → 개별 판례 검토 후 다음 단계
↓
[3] 종료 시 매수 대상 지상물이 현존하고, 행사자에게 처분권이 있는가
└─ 아니오 → 철거·수거·토지인도형
└─ 예
↓
[4] 적격 상대방에게 매수청구권이 유효하게 행사·도달했는가
└─ 아니오 → 원칙적으로 철거·토지인도형
(소송 중 행사되면 도달 후 상환이행형으로 청구변경 검토)
└─ 예
↓
[5] 매수 대상과 철거·수거 대상을 분리했는가
└─ 분리 불가 → 감정·도면·소유관계 보완 후 청구취지 작성
└─ 분리 완료
↓
[6] 소송상 지위는 무엇인가
├─ 임대인 원고 + 이미 유효한 행사 → 주위적 철거형 + 예비적 상환이행형
├─ 임대인 원고 + 아직 미행사 → 철거형; 행사·도달 후 청구변경 검토
├─ 임차인 피고 → 철거청구에 대한 항변
└─ 임차인 반소원고·별소 원고 → 매수대금 상환이행형
↓
[7] 종료 후 건물 소유 또는 직접·간접점유로 토지 점유가 계속되는가
└─ 예 → 차임 상당 부당이득을 기간 중복 없이 병합
└─ 아니오 → 부당이득 항목 제외
```
### 최상위 작성 명령
1. **권리 성립을 먼저 판정하고 문형을 고른다.** 단순히 소장 제목이 “건물철거”라고 하여 철거 주문부터 작성하지 않는다.
2. **매수청구권이 유효하면 매수 대상 건물의 철거를 구하지 않는다.** 임대인의 대금지급과 임차인이 사건상 부담하는 건물 인도 및/또는 소유권이전등기를 상환이행으로 명시한다.
3. **철거·부지인도청구에 상환이행 청구가 당연히 포함된다고 보지 않는다.** 임대인이 분쟁의 일회적 해결을 원하면 예비적 청구를 명시적으로 추가한다.
4. **주문은 집행대상별로 분리한다.** 토지, 건물, 지분, 공작물, 피고, 금액, 기간 및 도면 부분을 1:1로 대응시킨다.
5. **청구원인과 주문을 구별한다.** 권리 발생 경위와 판례 논증은 청구원인에 쓰고, 청구취지에는 법원이 그대로 주문으로 옮길 수 있는 특정된 급부만 기재한다.
---
## 2. 적용 대상 사건 분류
### 2.1 이 문서를 적용하는 사건
다음 요건을 모두 충족하거나 그 충족 여부가 쟁점인 사건에 적용한다.
1. **토지임대차**일 것.
2. 계약의 실질적 목적이 임차인 소유의 **건물 기타 공작물 소유**일 것.
3. 임대차가 종료되었거나 종료 여부가 소송상 쟁점일 것.
4. 종료 당시 토지 위에 건물 기타 지상시설이 현존할 것.
5. 임대인이 건물 철거·수거 또는 토지 인도를 청구하고, 임차인이 민법 제643조의 지상물매수청구권을 행사했거나 행사할 가능성이 있을 것.
### 2.2 이 문서를 그대로 적용하지 않는 사건
- 건물 자체의 임대차에서 임차인이 설치한 부속물: 민법 제646조의 **부속물매수청구권**을 검토한다.
- 임차목적물 자체에 지출한 필요비·유익비: 민법 제626조의 **비용상환청구권**을 별도로 검토한다.
- 토지 사용대차, 전세권, 법정지상권 또는 관습법상 법정지상권: 각 법률관계의 고유 요건을 먼저 검토한다. 토지 전세권에는 별도 규율이 있으므로 제643조를 바로 적용하지 않는다. 다만 건물·공작물 소유 목적, 기간 만료 및 지상시설 현존 등의 요건 아래 제643조 법리의 유추 적용이 가능한지는 대법원 2005다41740 판결에 따라 별도로 검토한다.
- 건물 소유가 아니라 일시적 적치·이동 가능한 설비 설치만을 목적으로 한 토지임대차.
- 임대인이 아닌 토지소유자가 물권적 청구만을 하는 사건에서 당사자 사이에 임대차 승계·대항관계가 없는 경우.
---
## 3. 사건 세부 타입 선택 Decision Tree
### 3.1 계약 목적 분기
**Q1. 계약 체결 당시 또는 계약관계 변경 후, 임차인 소유 건물·공작물을 토지 위에 존속시키는 것이 계약의 실질적 목적인가?**
- **예** → Q2로 간다.
- **아니오** → 제643조형 매수청구권을 배제하고 철거·수거·인도 또는 다른 비용상환 법리를 검토한다.
- **불명확** → 계약서 명칭만 보지 말고 다음을 조사한 뒤 판단한다.
- 임대인이 신축·증축·기존 건물 철거를 동의하거나 알고 차임을 받았는지
- 임대기간과 건물의 구조·내구연한
- 신축비용과 차임 수준
- 건축허가·사용승인 과정에서 임대인이 협조했는지
- 계약 갱신 과정에서 건물의 존속을 전제로 했는지
토지와 기존 건물을 함께 임차한 뒤 임대인의 동의 아래 기존 건물을 철거하고 임차인 소유 건물을 신축했다면, 계약의 실질이 건물 소유 목적 토지임대차로 변경되었는지 판단한다.
### 3.2 종료 원인 분기
**Q2. 임대차는 어떤 원인으로 종료했는가?**
#### A. 약정기간 만료
- 원칙적으로 제643조 적용 가능.
- 임차인의 갱신청구와 임대인의 갱신거절을 확인한다.
- 임대인이 기간 만료를 이유로 철거·토지인도 소송을 제기했다면 갱신을 원하지 않는 의사가 명백한지 검토한다.
#### B. 기간의 정함이 없는 임대차에 대한 임대인의 해지통고
- 갱신청구 유무와 관계없이 매수청구권이 인정될 수 있다.
- 철거·토지인도 소장 송달이 해지통고 또는 갱신거절 의사표시가 되는지도 청구원인에서 특정한다.
#### C. 임차인의 채무불이행을 이유로 한 적법한 해지
- 차임 연체, 무단 양도·전대 등 임차인의 귀책사유로 적법하게 해지된 경우 매수청구권은 원칙적으로 인정되지 않는다.
- 연체액, 연체 횟수, 최고·해지통고의 적법성 및 보증금 공제 주장을 먼저 심사한다.
- 이 분기에서는 원칙적으로 **건물철거·토지인도형**을 선택한다.
#### D. 합의해지·임차인의 자진해지·조건부 해지
- 기간 만료형과 자동으로 동일시하지 않는다.
- 합의 내용, 귀책사유, 매수청구권 포기 조항의 실질적 불이익, 강행규정 회피 여부를 개별 검토한다.
- 결론이 불확실하면 임대인 청구를 주위적 철거형·예비적 상환이행형으로 구성한다.
### 3.3 지상물 현존·범위 분기
**Q3. 종료 당시 무엇이 토지 위에 현존하는가?**
#### A. 건물 본체
- 원칙적 매수 대상.
- 건축물대장·등기 유무만으로 판단하지 말고 실제 구조와 독립성을 확인한다.
- **객관적 경제가치 또는 임대인에 대한 효용은 독립된 행사요건이 아니다.** 다만 물건이 건물·공작물인지, 쉽게 분리·이동 가능한지, 무허가건물에 관한 특별사정이 있는지는 별도로 판단한다.
#### B. 객관적 부속물·부속시설
다음 요소가 있으면 건물과 함께 매수 대상에 포함할 수 있다.
- 건물 사용에 객관적 편익을 제공할 것
- 건물과 기능적·물리적으로 결합되어 쉽게 분리하기 어려울 것
- 임차인의 특수한 영업에만 필요한 시설이 아닐 것
특수 영업용 기계·설비, 분리가능한 집기, 영업권은 원칙적으로 제외한다.
#### C. 무허가·미등기·불법 증축 건물
- 무허가·미등기라는 사정만으로 자동 배제하지 않는다.
- 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하는 임차인도 법률상·사실상 처분권을 근거로 매수청구권을 행사할 수 있다.
- 다음 특별사정은 임대인이 구체적으로 주장·증명해야 한다.
- 임대 목적에 현저히 반하여 축조
- 임대인이 예상할 수 없을 정도로 고가
- 임차토지 밖의 타인 또는 임대인 소유 다른 토지를 침범
- 철거명령 확정, 양성화 불가능 등으로 매수가 토지소유권에 지나친 제약
- 임대인이 위법 증축을 알면서 장기간 임대차를 유지하고 차임을 수령한 사정, 종료 당시 현존가치, 임대 목적 위반 여부, 행정처분 경위와 양성화 가능성 등은 특별사정 존부를 종합 판단하는 요소이다. 이러한 사안에서는 단순한 등기 곤란·철거비용·이행강제금 위험만으로 권리를 배제할 수 있는지 최신 판례에 따라 엄격히 심사한다.
#### D. 임차토지와 다른 토지에 걸친 건물
- 임차토지 위 건물 부분 중 **구분소유권의 객체가 될 수 있는 부분**만 매수 대상으로 하는 것이 대법원 전원합의체의 원칙이다.
- 경계선, 구조상 독립성, 구분등기 가능성, 침범면적을 감정도면으로 특정한다.
- 구분소유가 불가능한데 건물 전체를 임대인에게 이전시키는 주문을 임의로 작성하지 않는다.
#### E. 건물 일부·공유지분·복수 건물
- 각 건물 또는 지분별로 소유자, 등기표시, 인도대상, 매수가격을 대응시킨다.
- 복수 임차인의 각 의무는 특별한 근거가 없는 한 연대의무나 불가분채무로 묶지 않는다.
### 3.4 행사 방식·시기 분기
**Q4. 매수청구권 행사 의사표시가 적격 상대방에게 도달했는가?**
- 재판상·재판외 모두 가능하며 특정 방식을 요하지 않는다.
- 답변서·준비서면에서 항변으로 행사할 수 있다.
- 대금 지급판결까지 받으려면 반소 또는 별소의 이행청구가 필요하다.
- 권리행사일은 상대방에게 의사표시가 **도달한 날**이다. 이 날이 매매성립일·가격 기준일·등기원인일의 기초가 된다.
- 적법한 행사로 매매가 성립한 후에는 상대방 동의 없이 일방적으로 철회할 수 없다.
- 판례상 행사시기에 특별한 제한은 없으나, 종료·갱신거절이 명확해진 즉시 행사하고 내용증명, 송달증명 등 도달 자료를 확보한다.
- 아직 행사 의사표시가 도달하지 않았다면 매매관계와 매수대금 지급의무가 성립하지 않는다. 임대인이 장래 행사를 예상한다는 이유만으로 상환이행 주문을 자동 생성하지 말고, 실제 행사·도달 후 청구변경하거나 장래이행청구의 요건을 별도로 검토한다.
---
## 4. 청구 형태 선택 규칙
### 4.1 타입 A — 매수청구권이 성립하지 않는 경우: 철거·토지인도
다음 중 하나이면 타입 A를 우선 선택한다.
- 건물 소유 목적의 토지임대차가 아님
- 임차인의 채무불이행으로 적법하게 해지됨
- 종료 시 매수 대상 지상물이 현존하지 않음
- 상대방에게 매수청구권이 유효하게 행사되지 않음
- 행사자가 지상물에 관한 법률상·사실상 처분권을 가지지 않음
- 대상물이 쉽게 이동·수거 가능한 물건에 불과함
기본 구조:
```text
1. 건물소유자에게: 특정 건물의 철거
2. 토지점유자에게: 특정 토지 또는 도면 표시 부분의 인도
3. 필요하면:
가. 종료일까지 미지급 약정차임
나. 종료 다음 날부터 토지 인도완료일까지 차임 상당 부당이득
4. 소송비용
5. 가집행선고
```
### 4.2 타입 B — 이미 매수청구권이 행사된 임대인 원고 사건: 주위적·예비적 청구
임대인은 매수청구권 행사 의사표시가 이미 적격 상대방에게 도달했으나 그 성립요건을 다투는 경우, 다음과 같이 양립 불가능한 법률효과를 **주위적·예비적** 관계로 설계한다.
- **주위적 청구**: 매수청구권 불성립을 전제로 건물철거·토지인도
- **예비적 청구**: 매수청구권 성립을 전제로, 매수대금 지급과 상환으로 건물 인도·소유권이전등기
철거청구와 이전·인도청구를 단순 누적적으로 병렬 기재하지 않는다.
아직 행사되지 않았거나 행사 의사표시가 도달하지 않은 경우에는 이 타입을 자동 선택하지 않는다. 우선 철거·인도청구를 구성하고, 소송 중 적법한 행사가 이루어지면 그 도달 후 예비적 상환이행 청구를 추가하는 청구변경을 검토한다.
### 4.3 타입 C — 임차인이 항변으로만 행사
- 임차인은 본소에서 지상물매수청구권 행사를 이유로 철거청구의 기각을 구한다.
- 항변만으로는 임대인에게 매수대금 지급을 명하는 주문을 받을 수 없다.
- 대금 지급판결이 필요하면 타입 D의 반소 또는 별소를 제기한다.
### 4.4 타입 D — 임차인 반소원고·별소 원고: 매수대금 청구
- 임대인의 매수대금 지급과 임차인의 건물 인도·소유권이전등기를 동시이행형으로 작성한다.
- 소유권이전등기 외에 현실 인도도 필요한지 반드시 확인하고, 공유지분만 이전하는 사건에서는 관념적 지분을 물리적 인도부분으로 바꾸지 않는다.
- 미등기 무허가건물인 경우에는 보존등기 가능성, 처분권자, 원시취득자 및 이전등기 이행 가능성을 조사하여 주문을 사건에 맞게 조정한다. 등기 불가능 여부가 불명확한 채 정형적인 이전등기 주문을 생성하지 않는다.
### 4.5 타입 E — 일부 매수·일부 철거
- 매수 대상과 철거·수거 대상을 별지와 주문 항목에서 완전히 분리한다.
- 같은 건물을 한 항에서는 철거 대상으로, 다른 항에서는 인도·이전 대상으로 중복 기재하지 않는다.
- 경계 건물은 구분소유 가능한 부분만 매수 대상으로 특정하고 나머지 부분의 법률관계를 별도 판단한다.
### 4.6 타입 F — 차임·부당이득 병합
- 임대차 종료일까지: 미지급 **약정차임**
- 종료 다음 날부터 실제 토지 점유·사용 종료일까지: **차임 상당 부당이득**
- 매수청구권 행사 후 임차인이 대금을 받을 때까지 건물 인도를 거절하더라도, 건물을 소유하거나 직접·간접점유함으로써 부지를 계속 점유하면 특별한 사정이 없는 한 토지 사용이익 반환의무가 생길 수 있다. 현실의 영업·거주만을 요건으로 삼지 않는다.
- 동일 기간의 약정차임과 부당이득을 이중 청구하지 않는다.
---
## 5. 당사자 구조 작성 규칙
### 5.1 임대인·토지소유자
지상물매수청구권의 상대방은 원칙적으로 **임차권 소멸 당시 토지소유권을 가진 임대인**이다.
토지소유권이 이전되었다면 다음 순서로 판단한다.
1. 새 소유자가 임대인의 지위를 승계했는가?
2. 임차인이 새 소유자에게 임차권을 대항할 수 있는가?
3. 민법 제622조의 건물등기 있는 토지임대차 대항요건을 갖췄는가?
4. 단순한 소유권 취득 외에 임대차 승계 합의·차임 수령 등 특별사정이 있는가?
비소유 임대인은 특별한 사정이 없는 한 매수의무자가 아니다. 단순 토지소유자도 임대인이 아니고 임대차를 승계하지 않았다면 원칙적으로 상대방이 아니다.
### 5.2 건물철거의 피고
- 원칙적으로 건물에 관하여 철거처분권을 가진 소유자 또는 사실상 처분권자.
- 단순 점유자·영업자에게 처분권이 없으면 그 사람만을 상대로 철거를 명할 수 없다.
### 5.3 토지인도의 피고
- 토지를 직접 또는 간접으로 점유하는 자. 건물소유자는 현실에서 영업·거주하지 않아도 건물 소유를 통하여 그 부지를 점유하는 자로 평가될 수 있다.
- 건물소유자와 토지점유자가 다르면 피고와 의무를 분리한다.
- 건물 임차인·전차인 등 현실 점유자는 토지인도 상대방인지 건물에서의 퇴거 상대방인지 점유매개관계에 따라 구별한다.
### 5.4 건물매수대금의 당사자
- 매수의무자: 적격 임대인 또는 그 지위 승계인
- 매도·인도·등기의무자: 지상물 소유자 또는 법률상·사실상 처분권을 가진 임차인
- 미등기 건물의 원시취득자와 현재 임차인이 다르면, 가격청구권자와 등기·인도의무자를 동일인으로 단정하지 않는다.
### 5.5 공유·복수 당사자
- 토지 공유자: 각 공유자의 임대차 당사자성, 매수의무 범위 및 대금 부담비율을 확인한다.
- 건물 공유자: 각 공유지분별 이전등기와 대금 귀속을 특정한다.
- 복수 임차인: 각 피고 소유 건물, 가격, 인도·등기의무를 개별 항으로 쓴다.
- 법적 근거 없이 “피고들은 연대하여” 또는 “공동하여”를 사용하지 않는다.
---
## 6. 금전·가격·지연손해금 계산 규칙
### 6.1 매수가격
매수가격은 다음 공식에 따라 특정한다.
```text
매수대금
= 매수청구권 행사일 현재
현존 상태의 건물·객관적 부속시설의 상당한 가액
```
고려 요소:
- 건물 자체의 교환가치
- 건물 위치와 주변 토지의 사정
- 구조·용도·경과연수·감가
- 신축·증축 공사비 중 현존 교환가치를 판단하는 데 필요한 자료
- 객관적으로 건물 사용에 편익을 주는 부속물
- 매수 대상이 기존의 적법한 공유지분 또는 구분소유 가능한 일부이면 그 부분의 가치
제외 요소:
- 임차인의 영업수익·영업권
- 특수 영업용 기계·분리가능 설비
- 실제 신축·증축 공사비 전액을 시가와 무관하게 그대로 보상금으로 가산한 금액
- 종전 건물 철거비 전액
- 감정기준일 이후의 가격변동을 이유로 한 임의 증감
당사자의 가격 합의가 없으면 감정 결과 등으로 행사일 시가를 확정한다. 법원은 형평만을 이유로 인정 시가를 임의로 증액·감액할 수 없다.
### 6.2 금액이 소 제기 시 확정되지 않은 경우
1. 가능한 자료로 잠정액 또는 명시적 일부청구액을 특정한다.
2. 감정신청서에 **매수청구권 행사일**을 기준일로 명시한다.
3. 감정 결과가 나오면 변론종결 전 청구취지를 확장·감축하여 확정액을 기재한다.
4. 최종 청구취지에 “감정 결과에 따른 금액”처럼 집행 불가능한 문구를 남기지 않는다.
5. 일부청구라면 일부청구임과 범위를 청구원인에서 명확히 하여 잔부청구·소송물 분쟁을 예방한다.
### 6.3 동시이행
다음 의무는 사건에서 각 급부가 필요한 범위에서 원칙적으로 동시이행관계이다.
- 임대인: 매수대금 지급
- 임차인: 건물 인도 및/또는 소유권이전등기
따라서 주문에는 다음 중 한 형식을 사용한다.
- 임대인 원고: “피고는 원고로부터 금 ○원을 지급받음과 동시에 …”
- 임차인 반소원고: “원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 … 이행받고 인도받음과 동시에 금 ○원을 지급하라.”
### 6.4 매수대금 지연손해금
- 매수청구권 행사만으로 임대인이 곧바로 이행지체에 빠지는 것은 아니다.
- 임차인이 건물 인도와 이전등기를 이행하거나 현실적·적법하게 이행제공했는지 먼저 확인한다.
- 반대의무의 이행 또는 이행제공이 없다면 행사일·소장 송달일 다음 날부터의 지연손해금을 자동으로 청구하지 않는다.
- 이행제공으로 동시이행항변권이 소멸한 때에는 그 다음 날 등 정확한 지체기산일을 특정한다.
- 적용 이율은 약정 유무, 민법상 법정이율, 소송촉진법 적용요건과 적용시점을 구분하고 **변론종결 당시 현행 이율**을 재확인한다. 과거 예문의 연 15%·20%를 복사하지 않는다.
### 6.5 차임 상당 부당이득
```text
종료 후 부당이득
= 실제 토지의 월 임료 상당액
× 종료 다음 날부터 점유·사용 종료일까지의 기간
× 원고의 권리비율
```
- 약정차임이 실제 임료와 현격히 다르면 종료 후에는 실제 임료 상당액을 감정할 수 있다.
- 건물 인도일, 토지 인도일, 원고의 소유권 상실일 중 사건에 맞는 종기를 특정한다.
- “인도완료일 또는 소유권 상실일 중 먼저 도래하는 날”과 같이 권리기간을 제한할 필요가 있는지 확인한다.
- 이미 지급·공탁·상계된 금액을 공제하고 산정표를 첨부한다.
---
## 7. 청구취지 서술 예시
아래 `[ ]`는 반드시 사건자료로 치환한다. 별지 목록과 도면은 판결 집행이 가능하도록 작성한다.
### 7.1 예시 1 — 매수청구권 불성립: 단순 철거·토지인도
```text
청 구 취 지
1. 피고 [건물소유자]는 별지 제1목록 기재 건물을 철거하라.
2. 피고 [토지점유자]는 원고에게 별지 제2목록 기재 토지
[또는 별지 감정도 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 ○㎡]를 인도하라.
3. 피고는 원고에게 금 [미지급액]원 및 [종료 다음 날]부터 위 토지 인도완료일까지
월 금 [임료상당액]원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
4. 소송비용은 피고가 부담한다.
5. 제1항부터 제3항까지는 가집행할 수 있다.
```
사용 조건:
- 제1항의 피고에게 철거처분권이 있음
- 제2항의 피고가 토지를 직접 또는 간접으로 점유함
- 제3항은 약정차임 기간과 부당이득 기간을 중복하지 않음
### 7.2 예시 2 — 임대인 원고의 주위적·예비적 청구
```text
청 구 취 지
[주위적 청구]
1. 피고는 별지 제1목록 기재 건물을 철거하고,
원고에게 별지 제2목록 기재 토지를 인도하라.
2. 피고는 원고에게 [종료 다음 날]부터 위 토지의 실제 점유·사용 종료일
[또는 위 토지 인도완료일]까지
월 금 [임료상당액]원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
[예비적 청구]
3. 피고는 원고로부터 금 [매수대금]원을 지급받음과 동시에 원고에게,
가. 별지 제1목록 기재 건물에 관하여 [매수청구권 행사일] 매매를 원인으로 한
소유권이전등기절차를 이행하고,
나. 위 건물을 인도하라.
4. 피고는 원고에게 [종료 다음 날]부터 위 토지의 실제 점유·사용 종료일
[또는 별도로 특정한 토지 인도완료일]까지
월 금 [임료상당액]원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
5. 소송비용은 피고가 부담한다.
6. 제1항·제2항 및 제3항 나목·제4항은 가집행할 수 있다.
```
작성 주의:
- 주위적 제1항과 예비적 제3항은 양립 불가능하므로 반드시 주위적·예비적 관계를 표시한다.
- 주위적 제2항과 예비적 제4항은 선택된 본체 청구에 따라 적용되도록 예비적 관계와 종기를 분명히 하고, 같은 기간의 이중 인용을 구하지 않는다.
- 이전등기절차 이행 부분은 성질상 가집행선고 대상이 아님을 전제로 항목별로 검토한다.
- 토지인도를 예비적 상환이행에 포함할지는 건물 인도 후 부지 점유가 누구에게 귀속되는지, 청구원인과 판례의 구체적 관계를 확인하여 결정한다. 기계적으로 포함하지 않는다.
### 7.3 예시 3 — 임대인의 상환이행형 단독 청구
매수청구권 성립을 다투지 않고 분쟁을 일회적으로 해결하려는 경우:
```text
1. 피고는 원고로부터 금 [매수대금]원을 지급받음과 동시에 원고에게,
가. 별지 목록 기재 건물에 관하여 [행사일] 매매를 원인으로 한
소유권이전등기절차를 이행하고,
나. 위 건물을 인도하라.
2. 피고는 원고에게 [종료 다음 날]부터 위 토지의 실제 점유·사용 종료일
[또는 별도로 특정한 토지 인도완료일]까지
월 금 [임료상당액]원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.
```
### 7.4 예시 4 — 임차인의 반소 매수대금 청구
```text
반 소 청 구 취 지
1. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 별지 목록 기재 건물에 관하여
[행사일] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행받고
위 건물을 인도받음과 동시에,
피고(반소원고)에게 금 [매수대금]원을 지급하라.
2. 반소로 인한 소송비용은 원고(반소피고)가 부담한다.
3. 제1항 중 금전지급 부분은 가집행할 수 있다.
```
작성 주의:
- 지연손해금은 임차인의 인도·등기의무 이행 또는 이행제공이 확인된 때에만 별도로 추가한다.
- 가격 미확정 상태라면 잠정액·일부청구임을 청구원인에서 밝히고 감정 후 확정한다.
- 반소원고가 처분권만 가지고 등기명의가 없다면, 등기 이행 방식과 실제 이행 가능성을 별도로 설계한다.
### 7.5 예시 5 — 일부 매수·일부 철거
```text
1. 피고는 별지 제1목록 기재 [매수 비대상 시설]을 철거·수거하고,
원고에게 별지 감정도 표시 [비매수 부지]를 인도하라.
2. 피고는 원고로부터 금 [매수대금]원을 지급받음과 동시에 원고에게,
가. 별지 제2목록 기재 [매수 대상 건물 또는 기존의 적법한 공유지분]에 관하여
[행사일] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
나. 위 건물을 인도하라.
```
작성 주의:
- 제1항과 제2항의 물건·면적이 중복되지 않아야 한다.
- 구분소유 불가능한 건물 일부를 이전 대상으로 기재하지 않는다.
- 경계 건물에서 임차토지의 면적비율을 근거로 새로운 건물 공유지분을 만들어 청구하지 않는다. “지분” 문형은 매수청구 전부터 적법한 공유지분이 존재하는 경우에만 사용한다.
- 제2항이 공유지분만을 대상으로 하면 나목의 건물 인도는 원칙적으로 삭제한다. 독립된 점유부분을 함께 인도받아야 할 특별한 사정이 있으면 그 물리적 부분을 도면으로 별도 특정한다.
### 7.6 예시 6 — 복수 임차인·복수 건물
```text
1. 피고 갑은 원고로부터 금 [갑 건물 가격]원을 지급받음과 동시에 원고에게
별지 제1목록 기재 건물에 관하여 [행사일] 매매를 원인으로 한
소유권이전등기절차를 이행하고 위 건물을 인도하라.
2. 피고 을은 원고로부터 금 [을 건물 가격]원을 지급받음과 동시에 원고에게
별지 제2목록 기재 건물 [또는 ○분의 ○ 지분]에 관하여 [행사일] 매매를 원인으로 한
소유권이전등기절차를 이행하고 위 건물을 인도하라.
```
각 피고의 건물, 지분, 가격, 행사일과 의무를 개별화한다. 공유지분만 이전하는 항에서는 건물 인도 문구를 원칙적으로 삭제하고, 관념적 지분을 특정 물리적 점유부분처럼 쓰지 않는다.
---
## 8. 후속 항목·병합소송 규칙
### 8.1 임대인의 병합 구조
가능한 조합:
1. 주위적 건물철거 + 토지인도
2. 예비적 매수대금과 상환한 건물 인도 + 소유권이전등기
3. 종료 전 미지급 차임
4. 종료 후 토지 사용에 관한 차임 상당 부당이득
5. 별도 손해가 증명되는 경우의 손해배상
철거와 매수는 선택적 법률효과이므로 누적적 인용을 구하지 않는다. 차임·부당이득은 기간과 법적 성질을 나누어 병합한다.
### 8.2 임차인의 본소 방어·반소 구조
1. 본소 항변: 지상물매수청구권 행사 및 철거청구 배척
2. 반소 주위적 청구: 상당한 매수대금 지급
3. 필요 시 예비적 청구: 민법 제626조의 필요비·유익비상환 등 독립된 요건의 청구
4. 동일한 가치 증가분을 매수대금과 유익비로 이중 회수하지 않는다.
### 8.3 상계
- 임대인의 미지급 차임·부당이득채권과 임차인의 매수대금채권을 상계하려면 상계 의사표시, 자동채권·수동채권, 상계적상일, 금액을 특정한다.
- 동시이행관계 및 채권의 성질상 상계가 허용되는지 별도 검토한다.
- 청구취지에는 상계 후 잔액만 기재하되, 산정 내역은 청구원인과 별표에 제시한다.
### 8.4 확정 철거판결 후 행사
확정 철거판결 뒤의 별소 행사는 행사시기 법리만으로 일반화할 수 없다. 기판력, 변론종결 후 사유인지, 집행 진행 상태, 권리남용 및 건물 현존 여부가 복합적으로 문제되므로, **관련 최신 판례를 별도 검토하기 전에는 정형 문형 생성을 중단한다.** 집행 완료 뒤 존재하지 않는 건물에 관한 매수청구를 작성하지 않는다.
---
## 9. 금지 규칙
다음 문구 또는 설계를 사용하지 않는다.
1. 건물임대차의 부속물매수청구권과 토지임대차의 지상물매수청구권을 혼용한다.
2. 모든 임대차 종료에 매수청구권이 발생한다고 단정한다.
3. 임차인의 채무불이행으로 적법하게 해지된 사건에 매수청구권을 인정한다.
4. 지상물이 현존하지 않는데 가상 건축비를 매수대금으로 청구한다.
5. 건물의 객관적 경제가치 또는 임대인 효용을 독립된 행사요건으로 둔다.
6. 반대로 무허가건물의 목적 위반·경계 침범·예상 밖 고가 등 특별사정을 전혀 심사하지 않는다.
7. 무허가·미등기라는 이유만으로 매수 대상을 자동 배제한다.
8. 특수 영업시설·영업수익·신축비 전액·철거비 전액을 건물 시가에 포함한다.
9. 행사일이 아니라 감정일·변론종결일의 시가를 아무 설명 없이 적용한다.
10. 법원이 형평을 이유로 감정·인정 시가를 임의로 증감할 수 있다고 전제한다.
11. 단순 철거·부지인도청구에 상환이행 청구가 포함된 것으로 취급한다.
12. 동일 건물을 철거 대상과 이전·인도 대상에 동시에 기재한다.
13. 상환이행관계인데 단순이행 주문으로 대금·인도·등기를 분리한다.
14. 임차인의 이행 또는 이행제공 없이 행사일부터 매수대금 지연손해금을 자동 청구한다.
15. 약정차임과 차임 상당 부당이득을 같은 기간에 중복 청구한다.
16. 건물소유자와 토지점유자를 확인하지 않고 한 피고에게 철거와 인도를 모두 명한다.
17. 복수 피고에게 법적 근거 없이 “연대하여” 또는 “공동하여”를 쓴다.
18. 경계에 걸친 건물 전체를 구분소유 가능성 검토 없이 매수 대상으로 쓴다.
19. 등기할 수 없는 대상에 일반적인 소유권이전등기 주문을 기계적으로 쓴다.
20. 최종 청구취지에 “감정 결과에 따른 금액”, “상당한 금액”, “해당 부분”처럼 집행 불가능한 표현을 남긴다.
21. 토지·건물·지분·면적·도면 표시·금액·피고 사이의 대응관계를 생략한다.
22. 과거 판결 예문의 구 지연손해금률을 현행 확인 없이 복사한다.
23. 필요비·유익비상환청구를 지상물매수대금청구와 동일한 청구로 취급한다.
24. 공유지분을 도면으로 특정되지 않은 물리적 “점유부분”으로 바꾸어 인도청구한다.
25. 매수청구권이 아직 행사·도달하지 않았는데 매매관계가 이미 성립한 것처럼 상환이행형 주문을 자동 생성한다.
26. 경계 건물에서 임차토지의 면적비율만으로 새로운 건물 공유지분을 만들어 매수 대상으로 삼는다.
---
## 10. 최종 검증
출력 직전 아래 항목을 모두 확인한다. 하나라도 “아니오”이면 청구취지를 확정하지 않는다.
### 10.1 권리 성립
- [ ] 토지임대차이며 건물 기타 공작물 소유 목적이 맞는가?
- [ ] 임대차 종료일과 종료 원인이 특정되었는가?
- [ ] 임차인의 채무불이행 해지 여부를 확인했는가?
- [ ] 기간만료형이면 갱신청구·갱신거절을 확인했는가?
- [ ] 종료 시 매수 대상 지상물이 현존하는가?
- [ ] 지상물의 소유자 또는 법률상·사실상 처분권자가 확인되었는가?
- [ ] 행사 의사표시의 상대방, 도달일 및 범위가 증명되는가?
- [ ] 행사 후 철회·합의 등 후속 사정을 확인했는가?
### 10.2 당사자
- [ ] 상대방이 임차권 소멸 당시 토지소유자인 임대인 또는 적법한 승계인인가?
- [ ] 토지 양도 시 임대인 지위 승계 또는 임차권 대항력을 확인했는가?
- [ ] 건물철거 피고에게 철거처분권이 있는가?
- [ ] 토지인도 피고가 실제 점유자인가?
- [ ] 공유자·복수 임차인의 권리와 의무를 지분·건물별로 나눴는가?
### 10.3 대상 특정
- [ ] 등기부, 건축물대장, 현황측량과 실제 건물이 일치하는가?
- [ ] 무허가·미등기·증축 부분을 별지와 도면에 표시했는가?
- [ ] 매수 대상과 철거·수거 대상이 완전히 분리되었는가?
- [ ] 부속시설과 특수 영업시설을 구별했는가?
- [ ] 경계 건물은 구분소유 가능 부분을 확인했는가?
- [ ] 경계 건물의 면적비율을 기존에 없던 공유지분으로 잘못 변환하지 않았는가?
- [ ] 토지 필지, 점·선·면적, 건물 구조·층·면적, 지분이 집행 가능하게 특정되었는가?
### 10.4 가격·금전
- [ ] 가격 기준일이 매수청구권 행사일인가?
- [ ] 행사 당시 현존 상태의 시가인가?
- [ ] 영업수익·특수 설비·신축비·철거비 전액을 제외했는가?
- [ ] 건물·피고·지분별 가격이 정확히 대응하는가?
- [ ] 공유지분을 특정 물리적 점유부분으로 오인하지 않았는가?
- [ ] 감정 후 청구금액을 확정했거나 일부청구 범위를 명시했는가?
- [ ] 약정차임과 부당이득의 기간이 중복되지 않는가?
- [ ] 지급·공탁·상계액을 반영했는가?
- [ ] 지연손해금 기산일과 이율에 법적 근거가 있는가?
### 10.5 주문 구조
- [ ] 매수청구권 유효 시 철거와 이전·인도를 누적적으로 청구하지 않았는가?
- [ ] 임대인 원고 사건에서 필요한 예비적 상환이행 청구를 명시했는가?
- [ ] 매수대금과 건물 인도·소유권이전등기를 동시이행으로 연결했는가?
- [ ] 건물 인도와 이전등기 중 필요한 급부가 빠지지 않았는가?
- [ ] 토지인도를 상환이행에 포함할 법적·사실적 근거를 확인했는가?
- [ ] 동일 물건이 단순이행항과 상환이행항에 중복되지 않는가?
- [ ] 소송비용·가집행선고를 청구별 성질에 맞게 작성했는가?
- [ ] 청구원인과 청구취지 사이에 행사일, 금액, 대상, 당사자 모순이 없는가?
---
## 11. 핵심 법령·판례 참조
### 11.1 법령
- [민법 제283조](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1032404445): 갱신청구 및 상당한 가액의 매수청구
- [민법 제643조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0643&lsiSeq=284415&urlMode=lsScJoRltInfoR): 토지임차인의 갱신청구권·매수청구권
- [민법 제652조](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=58436): 임차인·전차인에게 불리한 약정의 무효
- [민법 제626조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0626&lsiSeq=284415&urlMode=lsScJoRltInfoR): 필요비·유익비상환청구
- [민법 제379조](https://law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1019616903): 민사 법정이율
- [소송촉진 등에 관한 특례법 제3조](https://law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?ancYnChk=0&lsId=001215): 소장 등 송달 후 법정이율의 특례
### 11.2 핵심 판례
- [대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?mode=0&precSeq=599621): 형성권, 강행규정, 철거·부지인도청구에 상환 건물인도청구가 포함되지 않음, 석명·소변경
- [대법원 1966. 6. 28. 선고 66다712](https://law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=152609): 철거·부지인도청구에 상환 건물인도청구가 포함되지 않음
- [대법원 1991. 4. 9. 선고 91다3260](https://law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=91%EB%8B%A43260): 건물 인도·이전등기와 매수대금의 동시이행
- [대법원 2001다42080](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=81572): 행사 방식·시기, 객관적 경제가치·임대인 효용은 독립 요건 아님, 불리한 포기약정
- [대법원 2005다41740](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=68968): 토지 전세권에 대한 지상물매수청구권 법리의 유추 적용
- [대법원 2009다70012](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=227893): 기간 없는 임대차의 임대인 해지, 갱신청구 여부, 상환이행형 청구
- [대법원 2014다72449·72456](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=184753): 매수청구권 상대방과 임대인 지위 승계·대항력
- [대법원 2020다254228·254235 판결문](https://www.scourt.go.kr/sjudge/1650936011021_102011.pdf): 비소유 임대인·토지소유자와 상대방 적격
- [대법원 2023다309020·309037](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=240669): 행사 당시 현존 상태의 시가, 법원의 임의 감액 금지
- [대법원 2025다220998·220999](https://lawclerk.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?gubun=4&searchOption=&searchWord=&seqnum=11128): 무허가 증축, 미등기 무허가건물 매수인의 행사 지위, 특별사정의 증명책임
- [대법원 98다2389](https://law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=196307): 동시이행과 매수대금 지연손해금
- [대법원 95다15728](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=95%EB%8B%A415728): 매수대금 지급 전 건물 인도 거절과 토지 사용 부당이득
- [대법원 99다60535](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=191438): 임대차 종료 후 실제 임료 상당 부당이득
- [대법원 95다29345](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=95%EB%8B%A429345): 임차인 채무불이행 해지와 매수청구권 배제
- [대법원 2002다46003·46027·46010](https://law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=194370): 시가 산정, 부속시설, 계약 목적 변경
- [대법원 93다34589](https://law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=93%EB%8B%A434589): 임대차 도중 신축한 건물의 매수 대상성
- [대법원 87다카390](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=103304): 매수청구권 행사 당시 현존 상태의 시가
- [대법원 93다42634 전원합의체](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=198176): 임차토지와 다른 토지에 걸친 건물의 매수 범위
### 11.3 기재례 원문
- [취지기재례_임대인건물철거임차인건물매수청구.pdf](취지기재례_임대인건물철거임차인건물매수청구.pdf): 원책 597~605쪽의 동시이행형·일부 매수형·복수 임차인형 기재례 및 판례
---
## 12. 문서 사용 종료 조건
다음이 모두 충족되면 청구취지 작성을 완료한다.
1. 권리 성립·배제 분기가 끝났다.
2. 당사자적격과 지상물 처분권이 확인되었다.
3. 매수 대상·철거 대상·토지인도 대상이 중복 없이 특정되었다.
4. 행사일 기준 시가와 각 당사자별 금액이 확정되었다.
5. 철거형, 주위·예비형, 상환이행형 또는 반소형 중 하나가 선택되었다.
6. 동시이행, 차임·부당이득, 지연손해금이 법리에 맞게 반영되었다.
7. 별지·도면을 포함한 주문이 그대로 판결·집행될 수 있다.
8. 금지 규칙 위반과 체크리스트 미확인 항목이 없다.
위 조건을 충족하지 못하면 임의 문안을 출력하지 말고, 부족한 사실·등기·감정·도면·도달 자료를 보완한 뒤 다시 의사결정 트리를 실행한다.