chore: sync working tree — Stage 1 v.7 reorg, jikji indexes, claim-drafting docs
- Rename "Claude YAML"/"Codex YAML" folders to Claude_YAML/Codex_YAML in Stage_1 v.7 - Add Stage_1 v.7 extension research, results runs, and reference material - Add/refresh .jikji search indexes (Case_02 and Default_Agent corpora) - Add per-case-type claim drafting folders and PDFs (청구취지기재방법) - Add 판례모음 crawling data (08_14, 08_18) Co-Authored-By: Claude Fable 5 <noreply@anthropic.com>
This commit is contained in:
Claude Fable 5
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<working_directory>
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<Default_Agent_청구취지기재방법/사건종류_가등기에기한본등기청구>
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</working_directory>
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<role>
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20년 이상 경력을 지닌 대한민국 최고 수준의 법조인 & 세계적인 수준의 인공지능 아키텍트 기술자
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</role>
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<goal>
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대한민국 민사소송에서 "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 원고 대리 변호사가 청구권을 작성할 때, 확실하게 참고하고 따를 수 있는 규칙을 제시하는 '청구취지 작성 규칙 문서' 생성
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</goal>
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<context>
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<사건종류_가등기에기한본등기청구/취지기재례_가등기에기한본등기청구.pdf>는 사건 종류 "가등기에 기한 본등기 청구"에 대해 '청구권과 청구취지'를 작성할 때 필요한 규칙과 정보, 사건 세부 종류별 청구취지 예시 및 참조 판례를 제시한다.
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</context>
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<method>
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stage 번호 순서대로(in sequence order) 작업한다.
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[1] Stage 1
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아래 3가지 작업을 병렬 실행(perform tasks in parallel)한다.
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1. [Parallel Task 1] "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 청구취지작성규칙 내용 구조화 1
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a) <context>에 제시된 <취지기재례_가등기에기한본등기청구.pdf>의 문서 내용을 바탕으로 "가등기에 기한 본등기 청구" 사건의 청구취지 작성 규칙 및 정보를 숙지한다.
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b) a 작업에서 숙지한 정보를 바탕으로 "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 청구취지 작성을 위한 내용 구조를 작성한다.
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2. [Parallel Task 2] "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 청구취지작성규칙 내용 구조화 2
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a) <primary_websites>에 대한 인터넷 검색을 통해서 "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 청구취지 작성을 위한 정보를 수집한다.
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<primary_websites>
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- 대한민국 국가법령정보센터: https://www.law.go.kr
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- 대한민국 법원: https://www.scourt.go.kr/scourt/index.html
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- 세계법제정보센터: https://world.moleg.go.kr/web/main/index.do
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</primary_websites>
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b) a 작업에서 수집한 정보를 사용하여 "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 청구취지 작성을 위한 내용 구조를 작성한다.
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3. [Parallel Task 3] "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 청구취지작성규칙 내용 구조화 3
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a) <primary_websites>를 제외한 웹사이트들에 대한 인터넷 검색을 통해서 "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 청구취지 작성을 위한 정보를 수집한다.
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b) a 작업에서 수집한 정보를 사용하여 "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 청구취지 작성을 위한 내용 구조를 작성한다.
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[2] Stage 2
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Stage 1 작업 결과물 3개를 아래 기준(<앙상블기준>)에 따라 앙상블 조합한다.
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<앙상블기준>
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- 중복 내용 삭제
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- 작업 결과물 3개를 각각 최고 변호사의 관점에서 검토해서 불필요한 내용을 삭제
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</앙상블기준>
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[3] Stage 3
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Stage 2 앙상블 작업 결과물을 바탕으로 "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 청구취지 작성을 위한 규칙 문서를 마크다운 형식으로 작성한다.
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규칙 문서 작성 시 아래 <constraint>를 준수한다.
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<constraint>
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대한민국 민법 체계에 위배되는 모든 내용을 배제한다.
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청구취지작성 규칙 문서는 decision tree 형식으로 작성하되, 아래 <output_format> 형식을 기본 형식으로 취한다.
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문서 작성 시 준수할 stop rule은 다음과 같다:
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<stop_rule>
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<output_format>에 맞춰서 문서를 작성할 때, "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 청구취지 작성 규칙이 대한민국 법조계 기준에 들어맞는 필요충분하게 담겨져 있다고 판단될 때 문서 작성을 완료한다.
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</stop_rule>
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</constraint>
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<output_format>
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* 청구취지작성 규칙 문서 작성 section 구분
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(Remark: - "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 그 어떤 청구권 및 청구취지라도 작성할 수 있도록 아래 형태를 참조한다. 단, **절대적 원칙은 아니며, 필요 시 변형 혹은 추가 가능하다**.)
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- 최상위 원칙: "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 청구취지 작성 방식에 대한 최상위 원칙
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- 적용 대상 사건 분류
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- 사건 종류 세부 타입 선택을 위한 세부 분류 제시
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- 청구 형태 선택 규칙: 청구취지 기본 구조 결정 포함
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- 당사자 구조 작성 규칙: 적격 피고 분기 포함
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- (필요할 경우) 금전(원금, 이자율 등) 관련 계산 규칙 서술
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- 청구취지 작성 서술 예시: 청구형태, 당사자 구조, 금전 관련 서술 등 타입에 따른 서술 문형 예시 제시
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- (필요 시) 후속 항목 서술 규칙: 만일 필요하다면 병합소송 분기 규칙도 포함
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- 금지 규칙
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- 최종 검증: 출력 직전 반드시 확인(혹은 검증)할 항목들 제시
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* 결과물 생성 및 저장: <Default_Agent_청구취지기재방법/사건종류_가등기에기한본등기청구/청구취지작성규칙_가등기에기한본등기청구_v1.md>
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</output_format>
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</method>
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@@ -0,0 +1,56 @@
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<working_directory>
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<Default_Agent_청구취지기재방법>
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</working_directory>
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<처음 할 일>
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- Read CLAUDE.md in the working directory for the principles of how you behave.
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- Read MEMORY_Claude.md in the working directory for the history and lessons from the previous evaluation tasks.
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</처음 할 일>
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<role>
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20년 이상 경력을 지닌 대한민국 최고 수준의 법조인 & 세계적인 수준의 인공지능 아키텍트 기술자
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</role>
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<goal>
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너는 대한민국 법조계에서, 민사소송 사건 종류에 따른 청구취지작성규칙 문서를 평가하는 작업을 수행한다.
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특정 사건 종류에 대한 더 나은 청구취지작성규칙 문서를 작성하는 데 도움이 되는 평가서를 작성하는 것을 목표로 한다.
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</goal>
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<context>
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- Jurisdiction: 대한민국
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- <Default_Agent_청구취지기재방법/사건종류_가등기에기한본등기청구/청구취지작성규칙_가등기에기한본등기청구_v1.md>: 사건 종류 "가등기에 기한 본등기 청구"에 대해 '청구권과 청구취지'를 작성할 때 필요한 규칙과 정보를 제시하며, LLM이 읽고 정확하게 지킬 수 있는 decision tree 형식으로 작성되어 있다.
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</context>
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<method>
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- 작업내용:
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<Default_Agent_청구취지기재방법/사건종류_가등기에기한본등기청구> 폴더 내 <청구취지작성규칙_가등기에기한본등기청구_v1.md>를 평가한다.
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- 작업 방식:
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아래 2개 작업을 sub-agent를 통해 병렬 실행한다.
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1) 평가서 내용 작성 1
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a) <primary_websites>에 대한 인터넷 검색을 통해서 "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 청구취지 작성을 위한 정보를 수집한다.
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<primary_websites>
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- 대한민국 국가법령정보센터: https://www.law.go.kr
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- 대한민국 법원: https://www.scourt.go.kr/scourt/index.html
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- 세계법제정보센터: https://world.moleg.go.kr/web/main/index.do
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</primary_websites>
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b) a 작업에서 수집한 정보를 사용하여 "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대해 <청구취지작성규칙_가등기에기한본등기청구_v1.md>를 평가한다.
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2) 평가서 내용 작성 2
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a) <primary_websites>를 제외한 웹사이트들에 대한 인터넷 검색을 통해서 "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 청구취지 작성을 위한 정보를 수집한다.
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b) a 작업에서 수집한 정보를 사용하여 "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대해 <청구취지작성규칙_가등기에기한본등기청구_v1.md>를 평가한다.
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- 두 개 병렬 작업 결과를 병합하여 "가등기에 기한 본등기 청구" 사건에 대한 평가서를 작성한다.
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- 평가서 내용 구조는 다음과 같다:
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- 기존 청구취지작성규칙 문서에서 잘 작성된 내용들 항목별로 간략히 서술
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- 기존 청구취지작성규칙 문서에서 개선해야 할 점들과 그 이유를 간략히 서술
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- 개선해야 할 점들을 개정할 방식을 간략하게 항목별로 서술
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- 최종 작업 결과물을 <Default_Agent_청구취지기재방법/사건종류_가등기에기한본등기청구/청구취지작성규칙_가등기에기한본등기청구_평가서_fable5_v1.md>로 생성하고 저장한다.
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</method>
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<constraint>
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- CLAUDE.md에 제시된 **Memory System** 내용에 따라 마크다운 문서로 메모리 시스템 작업을 수행한다. 메모리 작업 수행 시 반드시 MEMORY_Claude.md를 사용한다.
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- 만일 MEMORY_Claude.md에 기록하는 작업이 동시에 실행되어 쓰기 작업(write)에서 충돌이 발생한다면, 충돌이 발생하지 않도록 한 작업이 끝나고 난 다음 작업을 이어갈 수 있도록 순차적으로 작업하라.
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</constraint>
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@@ -0,0 +1,424 @@
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# Stage 1 · Parallel Task 1 — PDF 기반 「가등기에 기한 본등기 청구」 구조화
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## 1. 원본·검토 범위·추출 검증
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- 원본: `사건종류_가등기에기한본등기청구/취지기재례_가등기에기한본등기청구.pdf`
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- 물리 페이지: 11쪽
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- 문헌 인쇄면수: 787~797쪽
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- 파일 형식: PDF 1.7, A4, 암호화 없음, OCR 텍스트층 존재
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- 파일 크기: 1,603,535 bytes
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- SHA-256: `0640802a24ad95aefdb000215206d8926907de3e93815bd22baaa1a6184ca6c4`
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- 추출·대조 방법:
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1. `pdfinfo`로 페이지 수, 용지, 암호화 여부를 확인하였다.
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2. `pdftotext -f [쪽] -l [쪽] -layout ... -`로 1~11쪽을 쪽별 추출하여 페이지 경계를 보존하였다.
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3. `pdftoppm -r 200 -png`로 11쪽 전부를 이미지화하고 각 페이지를 직접 육안 대조하였다.
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4. OCR이 잘못 읽은 인쇄면수, 접수정보, 사건번호 및 문구는 이미지 원문을 기준으로 교정하였다. 예컨대 PDF 8쪽 판례는 `91다36932`, PDF 9쪽 판례는 `90다카12431, 12448`로 확인된다.
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- 페이지 대응:
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- PDF 1~11쪽 = 인쇄면수 787~797쪽
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- 검토 완결성: 11/11쪽 전부를 텍스트 추출 및 이미지 대조하였다.
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- 이 문서는 Stage 1 Task 1의 원본 PDF 구조화 결과이다. PDF에 적힌 조문번호, 구법, 과거 판례와 연 12% 예시는 현행법 검증 전 자료이므로 그대로 현행 규칙으로 확정하지 않는다.
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## 2. 최상위 개념과 적용 대상
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### 2.1 가등기의 기능
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PDF는 가등기를 본등기에 필요한 실체법적·절차법적 요건이 아직 완비되지 않은 경우, 장래 본등기를 위하여 미리 순위를 보전하는 등기로 설명한다(PDF 1쪽, 787쪽).
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- 가등기만으로는 물권변동이 일어나지 않는다.
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- 가등기의무자의 처분권을 제한하지 않는다.
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- 후일 본등기가 되면 본등기의 순위가 가등기의 순위에 의한다.
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- 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분 중 본등기된 권리와 저촉되는 것은 실효되거나 후순위가 된다.
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- 본등기에 의한 물권변동의 효력 자체가 가등기 시점으로 소급하는 것은 아니다.
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### 2.2 가등기로 보전할 수 있는 청구권
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PDF는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권의 설정·이전·변경·소멸 청구권을 보전하려는 때, 그 청구권이 시기부·정지조건부이거나 장래 확정될 때 가등기를 할 수 있다고 서술한다(PDF 1쪽).
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- 가등기는 해당 권리변동을 목적으로 하는 **채권적 청구권** 보전을 위한 것이다.
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- 물권적 청구권 보전을 위한 가등기는 할 수 없다는 취지의 판례가 인용된다(대법원 1982. 11. 23. 선고 81다카1110 판결).
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- PDF의 청구취지 기재례는 대부분 소유권이전등기청구권 보전 가등기에 기한 소유권이전 본등기를 다룬다.
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### 2.3 가등기의 두 유형을 먼저 구분
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#### A. 일반적인 순위보전 가등기
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- 매매예약 등에 따른 소유권이전등기청구권의 순위를 보전하는 가등기.
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- 매매, 매매예약 완결 등으로 본등기 이행요건이 갖추어지면 본등기절차의 이행을 청구한다.
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#### B. 담보가등기
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- 채권담보를 목적으로 하고 가등기담보 등에 관한 법률의 적용 여부가 문제되는 가등기.
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- 본등기청구 전에 피담보채권의 변제기, 청산금 통지, 청산기간 경과, 청산금 지급과 상환관계, 후순위권리자 및 제3취득자 존재를 확인해야 한다.
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- 등기부 표시나 작성서류의 명칭만으로 담보가등기 여부를 형식적으로 결정하지 않고, 거래의 실질과 당사자 의사를 보아야 한다는 판례가 인용된다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결; PDF 8쪽).
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이 두 유형은 본등기 요건과 제3자 관계가 크게 다르므로 청구취지 작성 전에 반드시 분리해야 한다.
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## 3. 청구취지의 필수 기재요소
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PDF는 가등기에 기한 본등기 청구의 청구취지에 **등기의 종류·내용뿐 아니라 등기원인과 그 연월일을 표시**해야 한다고 설명한다(PDF 2쪽, 788쪽).
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### 3.1 목적 부동산
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- 원칙적으로 별지 부동산 목록으로 특정한다.
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- 토지·건물의 소재, 지번, 지목, 면적 등 등기기록과 일치해야 한다.
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- 복수 부동산이면 별지 제1·2·3 목록 등으로 나눌 수 있다.
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- 지분 청구이면 목적 부동산뿐 아니라 정확한 지분을 특정한다.
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- 상속인이 피고인 경우 별지 상속지분표를 사용할 수 있다.
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### 3.2 가등기의 특정
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청구취지 안에 적어도 다음 항목을 넣는다.
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1. 등기 관할 법원·등기소
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2. 가등기 접수 연월일
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3. 접수번호
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4. 가등기임을 나타내는 표현
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5. 필요한 경우 가등기의 내용
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- 예: “매매예약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권보전의 가등기”
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- 예: “소유권이전청구권 가등기”
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6. “마친”, “경료된” 등 해당 가등기를 연결하는 표현
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기본 연결 문형은 다음과 같다.
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> `[법원·등기소] [접수일] 접수 제[번호]호로 마친(경료된) 가등기에 기하여`
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가등기와 회복등기가 함께 문제되면 말소 전 가등기의 접수정보와 회복등기 대상을 정확히 연결해야 한다.
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### 3.3 본등기의 종류와 내용
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- 대부분 예시는 “소유권이전등기절차” 또는 “소유권이전의 본등기절차” 이행을 구한다.
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- 지분이면 “별지 부동산 중 [지분]에 관하여”라고 범위를 특정한다.
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- 여러 부동산에 서로 다른 등기원인이 있으면 각 부동산군별로 등기절차를 나눈다.
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- 본등기와 가등기 회복등기를 함께 구하면 각 절차를 별도 문장으로 명시한다.
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### 3.4 본등기의 등기원인과 원인일자
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PDF 예시의 원인은 다음과 같다.
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- 매매
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- 매매예약 완결
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- 대물변제
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- 대물변제계약
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- 대물변제예약 완결
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- 약정
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- 담보약정
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- 양도담보계약
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- 대물반환
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문형:
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> `[원인일자] [등기원인]을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.`
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원인일자는 실제 법률행위·예약완결권 행사·조건성취·청산절차 완료 시점과 일치해야 한다.
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### 3.5 소송비용
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모든 기재례는 “소송비용은 피고(들)가 부담한다”는 항목을 둔다.
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### 3.6 가집행
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- 금전지급이나 부동산 인도·명도 부분에 가집행 문구를 둔 예시는 있다.
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- 등기절차 이행 부분 자체에 일률적으로 가집행 문구를 붙이는 예시는 제시되지 않는다.
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- 병합 청구에서는 가집행 대상을 “제1항 중 금원지급 부분”, “제1의 (2)항”처럼 정확히 한정한다.
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## 4. 가등기 유형별 본등기 원인·이행기 판단
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### 4.1 매매예약 완결
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1. 예약완결권은 형성권이다.
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2. 행사기간 약정이 있으면 그 기간 안에 행사한다.
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3. 행사기간 약정이 없으면 예약 성립 때부터 10년 안에 행사해야 한다는 판례가 인용된다.
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4. 행사할 수 있는 시기를 따로 정했더라도 특별한 사정이 없는 한 제척기간은 권리 발생일부터 진행하고, 약정한 행사 가능 시점부터 다시 10년으로 연장되지 않는다는 취지이다(대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682, 22699 판결; PDF 2~3쪽).
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5. 예약완결의 의사표시를 소장부본 송달로 하는 구조라면 “이 사건 소장부본 송달일 매매예약 완결”을 원인일자로 적은 예시가 있다(PDF 4쪽).
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### 4.2 원인일자 표시가 필요 없을 수 있는 특수한 가등기
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PDF 각주 325는 형식상 매매예약을 등기원인으로 하였더라도 실제로는 가등기권리자의 청구가 있으면 별도의 예약완결권 행사 없이 언제든 본등기를 하기 위한 가등기라면:
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- 가등기권리자는 언제든 본등기 이행을 청구할 수 있고,
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- 판결주문에 예약완결권 행사나 그 연월일을 표시하지 않아도 되며,
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- 판결 확정 후 등기신청서에는 등기원인을 확정판결로, 원인일자를 확정판결 선고일로 적는다는 취지의 판례를 인용한다(대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2583 판결; PDF 2쪽).
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이는 예외 구조이므로 해당 가등기의 실질을 입증하지 않은 채 일반화해서는 안 된다.
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### 4.3 매매
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- 매매계약일을 원인일자로 하여 본등기를 구한다.
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- 가등기 대상 부동산에는 매매예약 완결, 다른 부동산에는 매매를 원인으로 하는 등 서로 다른 원인을 하나의 소에서 병합한 예시가 있다(PDF 7쪽).
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### 4.4 대물변제·대물변제계약·대물변제예약 완결
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- 실제로 성립한 법률관계가 대물변제인지, 대물변제계약인지, 대물변제예약과 그 완결인지 구별한다.
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- 선택적 청구 또는 주위적·예비적 청구로 매매예약 완결과 대물변제를 병합한 예시가 있다.
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- 피고의 반대급부 수령과 동시에 본등기를 이행하게 하는 동시이행 문형도 있다.
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### 4.5 양도담보계약·담보약정
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- PDF에는 양도담보계약 또는 담보약정을 원인으로 본등기를 구하는 예시가 있다(PDF 8, 10쪽).
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- 그러나 담보가등기이면 가등기담보법상 청산절차가 본등기 요건에 영향을 주므로 원인명만 적고 청산절차를 생략해서는 안 된다.
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### 4.6 대물반환과 청산기간
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PDF는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 경우:
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1. 채권 변제기 후 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고,
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2. 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 하며,
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3. 청산금 지급과 상환으로 본등기를 청구할 수 있고,
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4. 예시에서는 2개월 기간 경과 다음 날을 “대물반환” 원인일자로 삼는다고 설명한다(PDF 9쪽, 795쪽).
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이 부분은 2002년 실무교재를 인용한 역사적 설명이므로 현행 법문·판례와 별도로 대조해야 한다.
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## 5. 당사자·제3자 구조
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### 5.1 기본형
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- 원고: 본등기를 청구하는 가등기권리자.
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- 피고: 본등기절차에 협력할 의무가 있는 가등기의무자.
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- 기본 문형:
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> 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 `[가등기 접수정보]`로 마친 가등기에 기하여 `[원인일자] [등기원인]`을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
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### 5.2 공유지분
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- 청구 대상이 전체 부동산이 아니라 공유지분이면 분자·분모를 정확히 적는다.
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- PDF 5쪽 예시는 `659분의 437.5` 지분에 관한 본등기절차를 제시한다.
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- 공유지분 예시는 “피고는 소외 차○○에게” 등기절차를 이행하도록 쓰여 있어 비당사자인 제3자 앞으로 이행을 명하는 구조를 포함한다. 실제 사건에서는 원고의 청구권원, 제3자 수익 구조 또는 대위관계 등 소송법적 근거를 확인하지 않고 이 문형을 복사해서는 안 된다.
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### 5.3 복수 피고와 분할 지분
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- 피고마다 등기해야 할 지분이 다르면 각 피고와 각 지분을 일대일 대응한다.
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- PDF 3쪽 예시는 피고 안○○에게 `740/747`, 피고 임○○에게 `7/747` 지분에 관한 등기를 명한다.
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### 5.4 상속인 피고
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- 가등기의무자가 사망한 경우 상속인별 지분을 별지 상속지분표로 특정하는 예시가 있다.
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- 각 피고가 이행할 지분과 상속지분이 일치하는지 확인한다.
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### 5.5 복수 원고
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- 각 원고가 취득할 지분을 별지 지분표로 특정한다.
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- 하나의 채무자에 대한 복수채권자가 공동 권리자로 매매예약을 체결하고 가등기한 경우, 매매예약완결권은 준공유 관계에 있고 그 행사와 본등기 이행소송은 처분행위이므로 전원이 공동 행사·제소해야 하며 필요적 공동소송이라는 판례가 인용된다(대법원 1985. 10. 8. 선고 85다카604 판결; PDF 10쪽).
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### 5.6 명의 약정과 실제 가등기명의가 다른 경우
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- 갑·을 공동명의 가등기 약정과 달리 을·병 명의로 가등기한 사례에서, 을 명의 가등기가 을 자신의 채권담보 목적이라면 을이 갑에게 자기 가등기를 바로 이전하거나 명의를 변경할 의무는 없다는 판례가 인용된다(대법원 1992. 12. 8. 선고 92다35301 판결; PDF 10~11쪽).
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||||
- 약정 위반 책임과 가등기 이전·명의변경 의무를 혼동하지 않는다.
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### 5.7 불법말소 가등기와 회복등기
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- 가등기가 불법말소된 경우, 회복등기의무자들과 본등기의무자가 다를 수 있다.
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- PDF 9쪽 예시는:
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1. 한 피고가 원고에게 매매를 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하고,
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2. 다른 피고들이 위 피고에게 가등기 회복등기절차와 그 가등기에 기한 본등기절차를 각 이행하도록 한다.
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- 가등기 후 원고 앞으로 소유권이전등기가 이미 되었더라도 그 사이 중간처분이 있으면 순위보전을 위하여 가등기에 기한 본등기를 구할 이익이 있다는 판례가 인용된다(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1637 판결).
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### 5.8 후순위권리자·제3취득자
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- 담보가등기 청산통지를 후순위권리자에게 하지 않고 채무자에게 청산금을 지급한 경우의 효력은 후순위권리자와의 관계에서 문제된다는 판례가 인용된다.
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||||
- 후순위권리자의 존재만으로 채무자에게 담보권 실행 거부권이 생기는 것은 아니라는 취지이다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다17776 판결; PDF 5~6쪽).
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||||
- 청산절차 전 신청된 강제경매로 제3자에게 소유권이 이전되면 담보가등기권자는 더 이상 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다는 판례가 인용된다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결; PDF 8쪽).
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## 6. 청구 형태 선택 규칙
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### 6.1 단순 본등기 이행청구
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> 피고는 원고에게 `[목적 부동산]`에 관하여 `[가등기 접수정보]`로 마친 가등기에 기하여 `[원인일자] [등기원인]`을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
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### 6.2 선택적 병합
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여러 법률상 원인 또는 서로 양립 가능한 이행형태 중 어느 하나의 인용을 구하는 예시가 있다.
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- 대물변제 / 약정 / 매매예약 완결
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- 매매 / 가등기에 기한 매매예약 완결
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- 서로 다른 예약완결일에 따른 본등기와 인도, 또는 소유권이전등기 말소
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각 선택지는 독립된 주문으로 집행 가능할 정도로 목적물, 가등기, 원인과 원인일자를 완결하여 적는다.
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### 6.3 주위적·예비적 병합
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PDF 예시:
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- 주위적: 가등기에 기한 매매예약 완결 본등기
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예비적: 대물변제계약에 따른 소유권이전등기
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- 주위적: 반대급부 수령과 동시에 가등기에 기한 대물변제계약 본등기
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예비적: 금전 26,000,000원과 부대청구
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- 주위적: 가등기에 기한 대물변제예약 완결 본등기
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예비적: 같은 가등기에 기한 매매예약 완결 본등기
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주위적 청구가 배척되는 경우에만 판단할 예비적 청구를 별도 표제로 구분한다.
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### 6.4 동시이행
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> 피고는 원고로부터 `[반대급부]`를 수령함과 동시에 원고에게 `[가등기와 본등기 내용]`을 이행하라.
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- PDF 7쪽 예시는 원고로부터 3,833,289원을 수령함과 동시에 본등기를 이행하도록 한다.
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- 동시이행항변 또는 청산금 지급과의 상환관계가 인정되는지 확인하고, 반대급부의 금액·수령주체·대상 등기를 정확히 연결한다.
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### 6.5 본등기와 금전지급 병합
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- 원고별 지분 본등기와 원고별 금전 지급을 한 청구취지에 병합한 예시가 있다(PDF 5쪽).
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||||
- 금전 부분은 원고별 원금, 기산점, 이율을 각각 특정한다.
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||||
- PDF의 “소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%”는 역사적 예시이므로 현행 이율로 단정하지 않는다.
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- 가집행은 금원지급 부분으로 한정한 예시가 있다.
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### 6.6 본등기와 부동산 인도·명도 병합
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||||
- 본등기절차와 목적 부동산의 명도·인도를 함께 구하는 예시가 있다(PDF 6, 8쪽).
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||||
- PDF는 “명도”와 “인도”를 모두 사용하므로 최종 문서에서는 현행 실무 용어 및 실제 점유관계에 맞는 표현을 선택한다.
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- 가집행은 인도·명도 부분만 대상으로 한 예시가 있다.
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### 6.7 본등기·인도와 말소의 선택적 병합
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- 가등기에 기한 본등기 및 명도와, 별도 소유권이전등기의 말소등기절차를 선택적으로 구한 예시가 있다(PDF 6쪽).
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- 말소 대상 등기의 법원·접수일·접수번호를 별도로 특정한다.
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### 6.8 서로 다른 부동산군의 원인 분리
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- 별지 제1·2목록 부동산에는 가등기에 기한 매매예약완결 본등기,
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- 별지 제3목록 부동산에는 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 각 구한 예시가 있다(PDF 7쪽).
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||||
- 하나의 주문 안에서도 부동산군별 원인과 가등기 적용 여부를 혼동하지 않는다.
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## 7. 담보가등기 특별 검토
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### 7.1 적용 여부
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- 가등기담보법은 차용물 반환에 관하여 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 적용된다는 판례가 인용된다(대법원 1995. 4. 21. 선고 94다26080 판결; PDF 8쪽).
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||||
- 단순히 매매잔대금 채권을 담보하기 위하여 경료된 가등기에 기한 본등기를 구하는 경우에는 가등기담보법이 적용되지 않는다는 판례가 인용된다(대법원 1991. 9. 24. 선고 90다13765 판결; PDF 6쪽).
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- 명칭이 아니라 채권 발생원인과 거래 실질을 확인한다.
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### 7.2 청산절차
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- 피담보채권 변제기 도래 여부
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- 채무자 등에 대한 청산금 평가액 통지
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- 통지 도달일
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- 2개월 청산기간 경과 여부
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- 청산금 지급과 본등기의 상환관계
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- 후순위권리자 통지 여부
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### 7.3 목적물 가치가 피담보채권액보다 적은 경우
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- 매매예약 당시 목적물 시가가 피담보채권액에 미치지 못하면 청산금 평가액 통지를 할 여지가 없다는 판례가 인용된다(대법원 1990. 1. 23. 선고 89다카21125, 21132 판결; PDF 7~8쪽).
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||||
- 이 역시 현재 사건의 평가시점·법 적용요건과 함께 재검증해야 한다.
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### 7.4 본등기를 더 이상 청구할 수 없는 경우
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- 담보가등기 청산절차 전에 신청된 강제경매로 제3자에게 소유권이 이전된 경우(PDF 8쪽).
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||||
- 매매예약완결권 제척기간이 지난 경우(PDF 2~3쪽).
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||||
- 본등기 원인이 성립하지 않았거나, 조건·반대급부·청산절차를 갖추지 못한 경우.
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## 8. PDF 기재례 19종 구조표
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| 번호 | 유형 | PDF 쪽 | 핵심 구조 |
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| 1 | 기본형 | 2 | 접수 제54507호 가등기, 2000. 5. 15. 매매 또는 매매예약완결 |
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| 2 | 선택적 병합·지분 | 3 | 접수 제34326호, 두 피고의 740/747·7/747 지분, 대물변제/약정/매매예약완결 |
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| 3 | 선택적 병합·상속지분 | 4 | 접수 제12443호, 상속인 피고들, 매매 또는 소장부본 송달일 예약완결 |
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| 4 | 매매예약완결 | 4 | 접수 제3251호, 2014. 12. 31. 예약완결 |
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| 5 | 예약완결·금전지급 | 5 | 원고별 지분 본등기와 원고별 금전, 금전 부분 가집행 |
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||||
| 6 | 공유지분 | 5 | 접수 제28208호, 소외 제3자에게 659분의 437.5 지분 본등기 |
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||||
| 7 | 선택적 본등기·명도·말소 | 6 | 접수 제67690호 가등기의 두 예약완결일 또는 제66510호 소유권이전등기 말소 |
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| 8 | 본등기·부동산명도 | 6 | 목록별 가등기·접수번호, 본등기와 명도 |
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| 9 | 예비적 병합 | 7 | 접수 제8102호, 주위적 예약완결 본등기, 예비적 대물변제계약 등기 |
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| 10 | 동시이행·예비적 금전 | 7 | 접수 제78118호, 3,833,289원 수령과 동시에 본등기, 예비적 26,000,000원 |
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||||
| 11 | 예약완결 및 매매 | 7 | 접수 제69214호; 별지 1·2는 예약완결, 별지 3은 매매 |
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| 12 | 매매·부동산인도 | 8 | 접수 제153789호, 1989. 5. 10. 매매와 인도 |
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| 13 | 매매예약완결 | 8 | 건물, 접수 제25502호, 1988. 3. 24. 예약완결 |
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| 14 | 양도담보계약 | 8 | 접수 제1642호, 1988. 1. 29. 양도담보계약 |
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| 15 | 대물반환 | 9 | 접수 제28208호, 1982. 8. 26. 대물반환 |
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| 16 | 매매·가등기 회복·예약완결 | 9 | 접수 제46542호 가등기의 회복; 본등기의무자와 회복등기의무자를 나눈 복수 피고 |
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| 17 | 예비적 대물변제예약완결 | 10 | 접수 제36151호; 주위적 대물변제예약, 예비적 매매예약 완결 |
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| 18 | 담보약정 | 10 | 접수 제16264호, 1985. 7. 22. 담보약정 |
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| 19 | 매매예약완결 | 11 | 접수 제25260호, 1989. 10. 1. 예약완결 |
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## 9. 인용 판례와 PDF상 기능
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| 판례 | PDF 쪽 | PDF상 기능 |
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|---|---:|---|
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| 대법원 1982. 6. 22. 선고 81다1298, 1299 | 1 | 가등기의 순위보전효와 본등기 물권변동의 비소급 |
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| 대법원 1996. 12. 20. 선고 95누15193 / 대법원 1998. 10. 7. 선고 98마1333 | 1 | 순위보전 가등기와 담보가등기 후 압류 효력 차이 |
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| 대법원 1992. 9. 25. 선고 92다21258 | 1 | 본등기 순위의 소급과 물권변동 효력의 비소급 |
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| 대법원 1982. 11. 23. 선고 81다카1110 | 1 | 채권적 청구권만 가등기로 보전 가능 |
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| 대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2583 | 2 | 실질상 별도 완결권 행사 불필요 가등기의 판결주문·등기원인 |
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| 대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682, 22699 | 2~3 | 예약완결권 제척기간과 기산점 |
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| 대법원 1992. 7. 10. 선고 92다15376, 15383 | 3~4 | 피담보채무 변제를 조건으로 한 장래 가등기말소청구 필요 |
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| 대법원 1994. 9. 13. 선고 93다52501 | 4 | 구 농지법제상 자경·자영 의사와 소유권 취득 |
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| 대법원 1992. 6. 12. 선고 92다11848 | 4~5 | 피담보채권 주장 변경과 본등기청구의 청구변경 여부 |
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||||
| 대법원 1996. 7. 12. 선고 96다17776 | 5~6 | 후순위권리자 통지 없는 청산금 지급의 상대적 효력 |
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||||
| 대법원 1991. 9. 24. 선고 90다13765 | 6 | 매매잔대금 담보 가등기와 가등기담보법 비적용 |
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||||
| 대법원 1990. 11. 27. 선고 90다카25055, 26062 | 7 | 준소비대차계약 인정의 증거·심리 문제 |
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||||
| 대법원 1990. 1. 23. 선고 89다카21125, 21132 | 7~8 | 목적물 시가가 피담보채권액 미만인 경우 청산금 평가 통지 |
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||||
| 대법원 1995. 4. 21. 선고 94다26080 | 8 | 가등기담보법 적용범위 |
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||||
| 대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 | 8 | 강제경매 제3취득 후 본등기 불가, 담보가등기 판단기준 |
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||||
| 대법원 1990. 11. 13. 선고 90다카12431, 12448 | 9 | 양도담보 피담보채권액 심리 |
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| 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1637 | 9 | 불법말소 가등기·중간처분 시 본등기청구 이익 |
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| 대법원 1985. 10. 8. 선고 85다카604 | 10 | 복수채권자의 예약완결권 준공유와 필요적 공동소송 |
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| 대법원 1992. 12. 8. 선고 92다35301 | 10~11 | 약정과 다른 공동명의 가등기의 이전·명의변경 의무 부정 |
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## 10. 구법·OCR·적용 위험과 금지 규칙
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1. **일반 순위보전 가등기와 담보가등기를 혼동하지 않는다.**
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등기부의 형식이나 문서 제목만 보지 말고 거래 실질과 당사자 의사를 확인한다.
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2. **가등기만으로 소유권이 이전되었다고 쓰지 않는다.**
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가등기는 본등기 전 물권변동이나 처분권 제한 효력이 없다는 것이 PDF의 출발점이다.
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3. **본등기의 물권변동 효력이 가등기일로 소급한다고 쓰지 않는다.**
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가등기일로 소급하는 것은 본등기의 순위이고, 물권변동 효력 자체는 아니다.
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4. **접수정보를 빠뜨리거나 추정하지 않는다.**
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법원·등기소, 접수일, 접수번호, 가등기 내용을 등기기록 원문과 대조한다.
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5. **등기원인과 원인일자를 무기계적으로 복사하지 않는다.**
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매매, 매매예약 완결, 대물변제, 양도담보, 담보약정, 대물반환은 법적 요건이 서로 다르다.
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6. **예약완결권의 제척기간을 행사 가능 약정일부터 새로 계산한다고 단정하지 않는다.**
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PDF 인용판례는 원칙적으로 권리 발생일부터 10년을 제시한다.
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7. **담보가등기의 청산절차를 생략하지 않는다.**
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변제기, 청산통지, 도달일, 청산기간, 청산금, 후순위권리자와 제3취득자를 확인한다.
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8. **복수 가등기권리자 중 일부만으로 처분행위·소송이 가능하다고 단정하지 않는다.**
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공동 권리자의 예약완결권 준공유와 필요적 공동소송 여부를 확인한다.
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9. **제3자 앞으로 이행하라는 예시를 법적 근거 없이 사용하지 않는다.**
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PDF 5쪽 공유지분 예시는 비당사자인 “소외 차○○” 앞으로 등기하도록 쓰였으나, 실제 사건에서는 청구권원·대위·제3자를 위한 계약 등 근거가 필요하다.
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10. **구 농지개혁법 판례를 현행 농지 사건에 그대로 적용하지 않는다.**
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93다52501 판결 관련 설명은 역사적 법제를 전제로 한다.
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11. **연 12% 예시를 현행 지연손해금률로 자동 적용하지 않는다.**
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PDF 5·7쪽의 금전청구는 과거 기재례이다.
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12. **“명도”와 “인도”를 무조건 혼용하지 않는다.**
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목적물과 점유관계, 현행 주문 용어를 확인한다.
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13. **가집행 대상을 등기이행 부분까지 무차별 확대하지 않는다.**
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PDF는 금전 또는 인도·명도 부분을 특정하여 가집행을 구한다.
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14. **가등기 회복등기와 본등기의 의무자를 동일인으로 가정하지 않는다.**
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불법말소 및 중간처분 구조에서는 피고별 의무가 다를 수 있다.
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15. **OCR 추출문을 그대로 인용하지 않는다.**
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원본 OCR은 사건번호, 접수번호, 날짜, 지분과 법률용어에 오류가 있다. 최종 문서에서 판례·법령을 사용할 때는 공식 원문과 등기기록을 재검증한다.
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16. **PDF의 부동산등기법 조문번호를 현행 조문으로 단정하지 않는다.**
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PDF는 제88조·제89조·제91조 및 제23조 제4항을 인용하지만, 현행 법률과 조문 대응을 별도로 확인해야 한다.
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## 11. 출력 직전 최종 체크리스트
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- [ ] 대상 가등기가 일반 순위보전 가등기인지 담보가등기인지 확정했는가?
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- [ ] 보전 대상이 채권적 등기청구권인가?
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- [ ] 원고가 가등기권리자 또는 적법한 승계인인가?
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- [ ] 피고가 본등기·회복등기·말소·인도별로 적격 의무자인가?
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- [ ] 복수 권리자 전원의 공동 행사·필요적 공동소송 여부를 확인했는가?
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- [ ] 별지 부동산 목록, 지분표, 상속지분표가 등기기록과 일치하는가?
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- [ ] 법원·등기소, 접수일, 접수번호, 가등기 내용을 정확히 기재했는가?
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- [ ] 본등기의 종류, 등기원인, 원인일자를 정확히 특정했는가?
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- [ ] 매매예약완결권 행사일 및 제척기간을 검증했는가?
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- [ ] 담보가등기라면 변제기·청산통지·도달·2개월·청산금·후순위권리자를 검증했는가?
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- [ ] 강제경매 제3취득, 중간처분, 가등기 말소·회복 등 제3자 변동을 확인했는가?
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- [ ] 선택적·주위적·예비적 청구 각각이 독립적으로 집행 가능한 주문인가?
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- [ ] 동시이행 반대급부와 대상 본등기가 정확히 대응하는가?
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- [ ] 금전·인도 병합 시 가집행 대상을 정확히 제한했는가?
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- [ ] 구법·과거 이율·구 용어를 현행법처럼 사용하지 않았는가?
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- [ ] 모든 판례·법령·등기정보를 공식 원문으로 최종 재검증했는가?
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@@ -0,0 +1,355 @@
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# Stage 1 — Parallel Task 2: 가등기에 기한 본등기 청구 공식 법령·판례 조사
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> 작성 기준일: **2026-07-31**
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> 조사 범위: 대한민국 국가법령정보센터(`law.go.kr`), 대한민국 법원 공식 사이트(`scourt.go.kr`), 세계법제정보센터(`world.moleg.go.kr`)만 사용
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> 문서 성격: Stage 2 통합을 위한 **공식 출처 기반 중간 산출물**이다. 최종 청구취지작성규칙이 아니며, 개별 사건의 등기사항증명서·계약·가등기 원인증서·통지·상속·중간등기 자료를 대조해야 한다.
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## 1. 조사 결론 요약
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가등기에 기한 본등기 청구의 청구취지는 아래 순서로 작성해야 한다.
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1. 등기사항증명서의 가등기가 보전하는 권리와 실제 법률관계를 대조한다.
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2. 단순한 청구권보전가등기인지, 실질이 채권담보를 위한 담보가등기인지 먼저 분류한다.
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3. 보전된 청구권이 발생했고 그 이행기가 도래했는지 확인한다.
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4. 매매예약 형식이면 진정한 일방예약인지, 이미 성립한 매매 등의 등기청구권을 보전하기 위한 형식인지 구별한다.
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5. 가등기권리자와 가등기의무자, 각 포괄승계 및 권리양도 관계를 확정한다.
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6. 가등기 이후 제3취득자·저당권자·압류권자 등 중간등기명의인의 지위를 분류한다.
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7. 부동산, 관할 등기소, 가등기의 접수일자·접수번호·순위번호, 본등기의 원인과 원인일자를 정확히 특정한다.
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8. 잔대금·청산금 등 반대의무가 있으면 동시이행 주문으로 구성한다.
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9. 단순한 의사표시 판결인지, 반대의무 이행 후 의사표시가 간주되는 판결인지 구별한다.
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핵심 결론은 다음과 같다.
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- 가등기는 그 자체로 소유권을 이전하거나 처분을 금지하는 물권이 아니다. 본등기가 마쳐져야 본등기의 순위가 가등기의 순위에 따른다.
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- 소유권이전청구권보전 가등기에 기한 본등기가 마쳐지면, 가등기 후 본등기 전의 중간등기 중 보전권리를 침해하는 등기는 원칙적으로 등기관이 직권말소한다.
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- 따라서 통상의 본등기청구 상대방은 **원가등기의 등기의무자**이고, 그 사망·합병 등 포괄승계가 있으면 포괄승계인이다. 단지 가등기 뒤 소유권을 취득한 제3취득자는 통상 본등기절차 이행청구의 피고가 아니다.
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- 다만 중간등기가 직권말소 예외에 해당하거나 별도의 말소·회복·승낙 청구가 필요한 사건이면 그 권리자를 별도 당사자로 삼을 수 있다. 이는 “본등기절차 이행청구”와 다른 소송물이다.
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- 등기부에 `매매예약`이라고 적혀 있다는 이유만으로 진정한 매매예약 또는 순수한 청구권보전가등기라고 단정할 수 없다. 거래 실질과 당사자 의사로 담보가등기 여부를 판단한다.
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- 진정한 매매의 일방예약이면 예약완결권은 약정기간 내, 약정이 없으면 예약 성립일부터 10년 내 행사해야 한다. 이는 소멸시효가 아니라 제척기간이다.
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- 가등기담보법 적용 대상이면 채무 변제기 도래만으로 곧바로 본등기를 청구할 수 없다. 법정 통지, 통지 도달 후 2개월의 청산기간, 청산금 지급 등 귀속정산 요건을 확인해야 한다.
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- 본등기절차 이행을 명하는 판결은 등기신청 의사의 진술을 명하는 판결이다. 단순이행 주문은 판결 확정 시 의사표시가 간주되지만, 잔대금·청산금 등 반대의무와 동시이행 주문이면 반대의무 이행을 증명하여 집행문을 받은 때 의사표시의 효력이 생긴다.
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## 2. 현행 공식 법령 지도
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### 2.1 부동산등기법
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2026-07-31 현재 확인한 현행 본문은 [부동산등기법, 시행 2025. 1. 31., 법률 제20435호](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?ancYnChk=0&chrClsCd=010202&efYd=20250131&lsiSeq=265377&urlMode=lsInfoP)이다.
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| 조문 | 조사 결과 및 청구취지 작성상 의미 | 공식 링크 |
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| 제23조 제1항·제4항 | 등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동신청한다. 등기절차의 이행 또는 인수를 명한 판결에 의한 등기는 승소한 자가 단독신청할 수 있다. 청구취지는 등기의무자의 등기신청 의사 진술을 명하는 문언이어야 한다. | [부동산등기법 본문](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?ancYnChk=0&chrClsCd=010202&efYd=20250131&lsiSeq=265377&urlMode=lsInfoP) |
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| 제27조 | 상속·합병 등 포괄승계인은 등기권리자 또는 등기의무자를 갈음하여 등기를 신청할 수 있다. 원가등기의무자가 사망한 사건에서 상속관계를 먼저 확정해야 한다. | [부동산등기법 본문](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?ancYnChk=0&chrClsCd=010202&efYd=20250131&lsiSeq=265377&urlMode=lsInfoP) |
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| 제88조 | 가등기는 법 제3조상 권리의 설정·이전·변경·소멸 청구권을 보전하기 위한 등기이다. 시기부·정지조건부 또는 장래 확정될 청구권도 대상이다. | [제88조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0088&lsiSeq=265377&urlMode=lsScJoRltInfoR) |
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| 제89조 | 가등기의무자의 승낙 또는 법원의 가등기가처분명령이 있으면 가등기권리자가 단독으로 가등기를 신청할 수 있다. 이는 가등기 신청의 특칙이지 본등기 신청의 일반적 단독신청 근거가 아니다. | [부동산등기법 조문정보](https://law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1027009831) |
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| 제91조 | 가등기에 의한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다. “소유권취득 자체가 가등기일로 소급한다”는 의미로 확대해서는 안 된다. | [제91조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0091&lsiSeq=265377&urlMode=lsScJoRltInfoR) |
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| 제92조 | 본등기 시 가등기 이후의 등기 중 보전권리를 침해하는 등기를 등기관이 직권말소하고, 말소된 권리의 등기명의인에게 통지한다. | [제92조](https://law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0092&lsiSeq=265377&urlMode=lsScJoRltInfoR) |
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### 2.2 부동산등기규칙
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2026-07-31 현재 확인한 현행 본문은 [부동산등기규칙, 시행 2025. 8. 1., 대법원규칙 제3169호](https://law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?ancYnChk=0&lsId=005868)이다.
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| 조문 | 조사 결과 및 적용 분기 | 공식 링크 |
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| 제49조 | 포괄승계인이 신청할 때 상속·합병 등 포괄승계를 증명하는 정보를 제공한다. | [부동산등기규칙 연계정보](https://law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lspttninfSeq=112823) |
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| 제145조 | 가등기 신청정보에는 그 가등기로 보전하려는 권리를 제공해야 한다. 등기사항증명서상 권리 종류를 청구취지와 일치시켜야 한다. | [부동산등기규칙 연계정보](https://law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lspttninfSeq=112823) |
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| 제146조 | 본등기에는 가등기의 순위번호를 사용한다. 접수일자·접수번호와 함께 순위번호를 확인해야 하는 직접 근거다. | [부동산등기규칙 본문](https://law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?ancYnChk=0&lsId=005868) |
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| 제147조 제1항 | 소유권이전청구권보전 가등기의 본등기 시 가등기 후 본등기 전 등기는 원칙적으로 직권말소한다. 다만 ① 가등기상 권리를 목적으로 한 가압류·가처분, ② 가등기 전 가압류에 기초한 강제경매개시등기, ③ 가등기 전 담보가등기·전세권·저당권에 기초한 임의경매개시등기, ④ 가등기권자에게 대항 가능한 주택·상가 임차권등기는 제외한다. | [제147조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0147&lsiSeq=266847&urlMode=lsScJoRltInfoR) |
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| 제147조 제2항 | 가등기 후 체납처분 압류는 직권말소대상통지 후 이의신청이 있으면 예규에 따라 우열을 심사한다. 조세 압류를 일반 중간등기와 동일하게 자동 말소된다고 단정해서는 안 된다. | [제147조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0147&lsiSeq=266847&urlMode=lsScJoRltInfoR) |
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| 제148조 | 지상권·전세권·임차권 설정청구권 가등기의 본등기는 직권말소 범위가 소유권이전 가등기와 다르고, 저당권설정 가등기의 본등기는 가등기 후 등기가 직권말소 대상이 아니다. 권리 종류별 분기가 필수다. | [규칙 제147조~제150조 연계정보](https://law.go.kr/LSW/lumLsLinkPop.do?chrClsCd=010202&lspttninfSeq=112875) |
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| 제149조 | 등기관은 가등기에 의한 본등기로 인해 직권말소한다는 뜻을 기록한다. | [제149조 연계정보](https://law.go.kr/LSW/lumLsLinkPop.do?chrClsCd=010202&lspttninfSeq=112879) |
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### 2.3 민법·민사집행법
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| 조문 | 조사 결과 및 청구취지 작성상 의미 | 공식 링크 |
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| 민법 제162조 제1항 | 일반 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다. 다만 상사채권·특별법상 단기시효와 시효중단·완성유예를 별도 확인한다. | [민법 전체 본문](https://www.law.go.kr/LSW/LsiJoLinkP.do?lsNm=%EB%AF%BC%EB%B2%95) |
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| 민법 제166조 제1항 | 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다. 시기·정지조건·반대급부·예약완결 여부에 따라 기산점을 정한다. | [민법 전체 본문](https://www.law.go.kr/LSW/LsiJoLinkP.do?lsNm=%EB%AF%BC%EB%B2%95) |
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| 민법 제536조 | 쌍무계약의 동시이행항변권. 잔대금 지급과 본등기의무가 동시이행이면 주문에 반대급부를 정확히 넣는다. | [민법 전체 본문](https://www.law.go.kr/LSW/LsiJoLinkP.do?lsNm=%EB%AF%BC%EB%B2%95) |
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| 민법 제564조 | 매매의 일방예약은 상대방이 완결 의사를 표시할 때 매매 효력이 생긴다. 최고기간 내 확답이 없으면 예약 효력이 상실될 수 있다. | [제564조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0564&lsiSeq=284415&urlMode=lsScJoRltInfoR) |
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| 민사집행법 제263조 제1항 | 의사의 진술을 명한 판결이 확정되면 그 판결로 의사를 진술한 것으로 본다. 단순 본등기절차 이행판결의 집행 구조다. | [제263조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0263&lsiSeq=268837&urlMode=lsScJoRltInfoR) |
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| 민사집행법 제263조 제2항 | 반대의무 이행 후 의사표시를 하도록 명한 경우 제30조·제32조에 따라 집행문을 내어 준 때 효력이 생긴다. 동시이행 주문과 단순 주문을 혼동해서는 안 된다. | [제263조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0263&lsiSeq=268837&urlMode=lsScJoRltInfoR) |
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### 2.4 가등기담보 등에 관한 법률
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2026-07-31 현재 확인한 현행 본문은 [가등기담보 등에 관한 법률, 시행 2017. 3. 28., 법률 제14474호](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0001&lsiSeq=188538&urlMode=lsScJoRltInfoR)이다.
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| 조문 | 담보가등기 분기에서의 의미 | 공식 링크 |
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| 제1조·제2조 | 차용물 반환에 갈음한 재산권 이전 예약으로서 예약 당시 재산가액이 차용원리금을 초과하는 경우의 담보계약과 담보가등기를 규율한다. 형식상 `매매예약`이어도 실질을 본다. | [가등기담보법 제1조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0001&lsiSeq=188538&urlMode=lsScJoRltInfoR) |
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| 제3조 | 채무 변제기 후 담보권을 실행하려면 청산금 평가액 등을 채무자 등에게 통지해야 하고, 통지가 도달한 날부터 2개월이 청산기간이다. | [가등기담보법 본문](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=59212) |
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| 제4조 | 담보가등기권자는 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있고, 청산금 지급과 소유권취득은 동시이행 구조가 될 수 있다. 본등기 청구 전 통지 도달일·청산기간·청산금 지급 또는 제공을 확인한다. | [가등기담보법 본문](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=59212) |
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| 제6조·제7조 | 후순위권리자에 대한 통지와 청산금채권 행사 관계를 확인한다. 후순위권리자 통지를 누락한 효과를 채무자의 본등기 거절권으로 곧바로 확대해서는 안 된다. | [가등기담보법 본문](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=59212) |
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| 제14조 | 청산금 지급 전 또는 청산기간 경과 전 강제경매 등이 개시되면 귀속정산 방식의 본등기청구가 제한된다. 경매기록을 반드시 확인한다. | [가등기담보법 본문](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=59212) |
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## 3. 공식 대법원 판례에서 추출한 규칙
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### 3.1 가등기의 효력, 중간등기, 청구의 특정
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| 판례 | 공식적으로 확인한 규칙 | 공식 링크 |
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| 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1637 | 본등기 순위가 가등기 순위에 따르므로 중간처분이 후순위로 실효된다. 가등기권자가 별도 소유권이전등기를 받았더라도 그 사이 중간등기가 있으면 순위보전을 위해 가등기에 기한 본등기를 구할 이익이 있다. | [판례](https://law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=87%EB%8B%A4%EC%B9%B41637) |
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| 대법원 1994. 4. 26. 선고 92다34100, 34117 | 가등기에 기한 본등기청구와 단순 소유권이전등기청구는 원인이 같아도 중간처분 실효 효과가 달라 서로 다른 청구다. 청구취지에서 반드시 `가등기에 기하여`라고 특정한다. | [판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?mode=0&precSeq=205677) |
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| 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다29888 | 가등기 후 가압류 등 중간등기가 있는 상태에서 가등기와 무관한 별도 이전등기를 받았더라도 가등기의무가 본지대로 이행되었다고 할 수 없어 본등기를 구할 수 있다. | [판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=198379) |
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| 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다29888 | 반대로 가등기와 별도 이전등기 사이에 중간등기가 없고 원인이 실질상 같다면 이미 이행되어 본등기청구권이 소멸할 수 있다. | [판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=198379) |
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| 대법원 2010. 4. 15.자 2007마327 | 순위보전가등기의 본등기 후 압류·가압류·가처분 등 중간등기는 원칙적으로 실효되어 직권말소된다. 다만 체납압류와 담보가등기의 우열에 실질적 다툼이 있으면 등기관이 곧바로 직권말소할 수 없다. | [결정](https://www.law.go.kr/precInfoP.do?precSeq=145517) |
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| 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13144 | 가등기와 본등기 사이 제3자 명의 등기는 특별한 사정이 없으면 직권말소되므로, 아직 남아 있다는 이유만으로 매도인이 별도로 말소해 주어야 할 등기상 부담이라고 볼 수 없다. | [판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=205130) |
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### 3.2 매매예약, 발생요건, 기간
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| 판례 | 공식적으로 확인한 규칙 | 공식 링크 |
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| 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다44766, 44773 | 진정한 매매 일방예약의 완결권은 형성권이다. 약정한 행사기간 내, 약정이 없으면 예약 성립일부터 10년 내 행사해야 하고, 목적물을 인도받았어도 제척기간은 진행한다. | [판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=91%EB%8B%A444766%2C+44773%28%EB%B0%98%EC%86%8C%29) |
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| 대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2583 | 형식상 매매예약 가등기이나 실질상 이미 존재하는 이전등기청구권을 보전하고 요청 시 언제든 본등기하기로 한 경우에는 별도 예약완결권 행사나 그 날짜를 주문에 적지 않아도 된다. | [판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=135759) |
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| 대법원 2021. 12. 10. 선고 2019다239988 | 외형상 매매예약서가 기존 매매계약상 이전등기청구권의 순위보전을 위한 수단이었다면 숨은 가등기 합의와 실제 매매관계를 심리해야 한다. 청구취지의 형식적 원인표시만으로 소송물을 오해해서는 안 된다. | [판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=230713) |
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| 대법원 1996. 9. 20. 선고 96다68 | 부동산 매수인이 목적물을 인도받아 사용·수익하는 동안 이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않지만, 점유를 상실하면 그때부터 시효가 진행한다. | [판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=96%EB%8B%A468) |
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| 대법원 1997. 7. 22. 선고 95다17298 | 매수인이 목적물을 처분하고 점유를 상실하여 더 이상 사용·수익하지 않으면 점유상실 시부터 이전등기청구권의 소멸시효가 진행한다. | [판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=95%EB%8B%A417298) |
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실무상 기간 계산은 다음 두 권리를 분리한다.
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1. **예약완결권**: 진정한 일방예약이면 원칙적으로 예약 성립일부터 10년의 제척기간.
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2. **완결권 행사로 성립한 매매의 이전등기청구권**: 행사 가능 시점부터 채권 소멸시효. 다만 인도받아 계속 사용·수익하는 매수인 판례의 예외, 상사·특별법상 기간, 시효중단·완성유예를 별도 심사.
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가등기가 남아 있다는 사실만으로 어느 기간도 자동 중단되거나 연장된다고 작성해서는 안 된다.
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### 3.3 담보가등기 분류와 실행
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| 판례 | 공식적으로 확인한 규칙 | 공식 링크 |
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|---|---|---|
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| 대법원 2016. 10. 27. 선고 2015다63138, 63145 | 담보가등기 여부는 등기기록의 표시·서류 명칭이 아니라 거래 실질과 당사자 의사로 판단한다. 매매대금채무 담보 가등기에는 가등기담보법이 적용되지 않을 수 있고, 약한 의미의 양도담보 정산 법리가 적용될 수 있다. | [판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?mode=0&precSeq=183589) |
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| 대법원 2024. 1. 11. 선고 2021다210799 | 가등기담보법 적용 대상 담보가등기권자의 본등기청구는 같은 법 제3·4조의 귀속정산절차에 따른 담보권 실행이다. 등기원인이 매매예약으로 적혀 있어도 진정한 예약완결권 제척기간 문제로 처리하지 않는다. | [판례](https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=241115) |
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| 대법원 1996. 7. 12. 선고 96다17776 | 후순위권리자 통지 누락의 효력은 후순위권리자에 대한 상대적 효력이다. 후순위권리자가 존재한다는 사정만으로 채무자가 담보권 실행을 거부할 권원을 얻는 것은 아니다. | [판례](https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=197490) |
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| 대법원 2023. 4. 27. 선고 2021다276225, 276232 | 담보가등기 청산통지 요건이 충족되지 않으면 본등기청구가 배척될 수 있다. 등기절차 이행판결의 주문에는 등기의무자의 등기신청 의사 진술을 명하는 내용이 포함되어야 한다. | [대법원 판례속보](https://lawclerk.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?gubun=4&searchOption=&searchWord=&seqnum=9176) |
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### 3.4 권리양도·승계와 적격
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| 판례·법령 | 공식적으로 확인한 규칙 | 공식 링크 |
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|---|---|---|
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| 대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다248290 | 매매로 인한 소유권이전등기청구권 양도는 특별한 사정이 없으면 매도인의 동의·승낙이 있어야 매도인에게 효력이 있다. 통지만으로 부족하다. 무승낙 양수인의 가등기 이전 부기등기와 본등기는 원인무효가 될 수 있다. | [판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=605943) |
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| 부동산등기법 제27조·규칙 제49조 | 상속·합병 등 포괄승계인은 원등기의무자를 갈음한다. 소 제기 전 가족관계등록·법인등기와 상속분을 확인한다. | [부동산등기법 본문](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?ancYnChk=0&chrClsCd=010202&efYd=20250131&lsiSeq=265377&urlMode=lsInfoP) |
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당사자 분기:
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- **원고**: 등기사항증명서상 가등기권리자.
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- **가등기권리 양수인**: 권리양도 실체, 채무자의 동의·승낙, 가등기 이전 부기등기 및 승계관계를 확인한다.
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- **피고**: 원가등기의 등기의무자. 사망·합병이면 포괄승계인.
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- **가등기 후 제3취득자**: 소유권이전 가등기의 본등기 시 원칙적으로 직권말소될 중간등기명의인이므로 통상 본등기 이행청구의 피고가 아니다.
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- **예외**: 직권말소 제외 권리자, 체납압류권자, 회복등기에서 승낙의무를 부담하는 현재 소유자 등은 별도의 말소·회복·승낙 청구에서 당사자가 될 수 있다.
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### 3.5 판결 확정과 의사표시 간주
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| 판례·법령 | 공식적으로 확인한 규칙 | 공식 링크 |
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|---|---|---|
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| 민사집행법 제263조 | 단순 의사진술 판결은 확정 시 의사표시가 간주된다. 반대의무 이행 후 의사표시를 하는 주문은 집행문 부여 시 효력이 생긴다. | [제263조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0263&lsiSeq=268837&urlMode=lsScJoRltInfoR) |
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| 대법원 2023. 4. 27. 선고 2021다276225, 276232 | 부동산등기법 제23조 제4항의 판결이 되려면 주문에 등기절차 이행, 즉 등기의무자의 등기신청 의사 진술을 명하는 내용이 있어야 한다. | [대법원 판례속보](https://lawclerk.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?gubun=4&searchOption=&searchWord=&seqnum=9176) |
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| 대법원 2017. 12. 28.자 2017그100 | 단순한 의사표시 판결은 확정 시 의사표시가 간주된다. 그 이후 등기권리자 지위 승계는 원칙적으로 승계집행문 문제가 아니라 부동산등기법상 승계등기 문제다. | [대한민국 법원 판례검색](https://lx.scourt.go.kr/search/detail/precedent/0/2246165) |
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## 4. 청구취지 작성 결정 트리
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### Gate 1. 가등기와 부동산을 특정할 수 있는가
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필수 확인:
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- 별지 부동산 목록과 등기사항증명서 표제부의 일치
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- 토지·건물·집합건물의 구분
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- 지분등기이면 정확한 지분
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- 관할 등기소의 정식 명칭
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- 가등기 접수일자
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- 가등기 접수번호
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- 갑구 또는 을구 순위번호
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- 등기목적과 가등기로 보전된 권리
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- 등기원인 및 원인일자
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하나라도 불명확하면 임의로 채우지 말고 `확인 필요`로 중단한다.
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### Gate 2. 가등기의 실질은 무엇인가
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#### Q2-1. 이미 성립한 매매·대물변제·명의신탁해지 등 이전등기청구권을 보전하는가
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- **예**: 해당 실체법상 청구권의 발생·이행기·반대급부를 판단한다.
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- **아니오**: Q2-2.
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#### Q2-2. 진정한 매매의 일방예약인가
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- **예**: 예약완결권 행사기간, 행사 주체, 도달일, 매매성립일을 확인한다.
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- **아니오**: Q2-3.
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#### Q2-3. 채권담보 목적의 가등기인가
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- **차용물 반환을 갈음한 재산권 이전 예약 + 법 제1조 적용 범위**: 가등기담보법 제3·4조의 귀속정산 분기.
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- **매매대금 등 차용물 반환과 다른 채무 담보**: 가등기담보법 자동 적용 금지. 약정 해석과 양도담보 정산 법리 확인.
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- **불명확**: 등기부 문언만으로 결정하지 말고 금전교부 경위, 채무원인, 가등기계약서, 재산가액, 변제기, 정산특약을 추가 확인한다.
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### Gate 3. 본등기청구권이 현재 발생·도래했는가
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- 시기부 청구권: 시기 도래 확인.
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- 정지조건부 청구권: 조건 성취 확인.
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- 매매예약: 완결권 적법 행사와 상대방 도달 확인.
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- 매매계약: 잔금일·인도·서류교부 등 약정 이행기 확인.
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- 담보가등기: 피담보채무 변제기, 적법한 청산통지, 도달 후 2개월, 청산금 지급·제공 확인.
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- 장래이행: 민사소송법상 미리 청구할 필요를 별도로 소명할 수 있는 경우만 검토.
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### Gate 4. 기간 장애가 있는가
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1. 진정한 예약완결권의 약정기간 또는 10년 제척기간.
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2. 완결 후 또는 기존 계약상 이전등기청구권의 소멸시효 기산점.
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3. 매수인의 목적물 인도·계속 사용수익 여부.
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4. 점유상실일.
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5. 재판상 청구·응소, 승인, 압류·가압류·가처분 등 시효중단·완성유예 사유.
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6. 상사채권 또는 특별법상 단기기간.
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### Gate 5. 원고와 피고가 맞는가
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- 가등기권리자가 원고인가.
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- 양수인이면 채무자의 동의·승낙과 부기등기가 있는가.
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- 원가등기의무자가 피고인가.
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- 사망·합병이면 포괄승계인 전부와 승계 범위가 확인되는가.
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- 제3취득자를 단지 현재 소유자라는 이유만으로 본등기청구 피고에 포함하지 않았는가.
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- 별도 회복등기·말소·승낙 청구가 필요하다면 그 청구의 상대방을 따로 특정했는가.
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### Gate 6. 중간등기와 경매가 있는가
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- 소유권이전·근저당권·가압류·가처분: 원칙적 직권말소 대상 여부 확인.
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- 규칙 제147조 제1항 각 호 예외: 별도 처리.
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- 체납압류: 직권말소 통지와 우열 다툼 가능성.
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- 대항력 있는 임차권등기: 직권말소 예외.
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- 가등기 전 가압류·담보권에 기초한 경매개시: 예외.
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- 담보가등기 청산 전 경매개시: 가등기담보법 제14조 검토.
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중간등기가 있다는 이유만으로 모든 중간등기명의인을 피고로 삼거나 그 말소를 본등기청구에 병합하지 않는다.
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### Gate 7. 동시이행 또는 조건이 있는가
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- 원고의 잔금지급의무가 남아 있으면 `원고로부터 금 ○○원을 지급받음과 동시에`.
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- 담보가등기 청산금이 있으면 확정된 청산금 지급·제공과의 동시이행 여부.
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- 정지조건이 아직 미성취면 원칙적으로 현재 이행청구 불가.
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- 행정청 허가 등 장래 조건부 이행판결이 가능한 사안인지 별도 검토.
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- 단순 주문과 동시이행 주문은 민사집행법 제263조상 의사표시 간주 시점이 다르다.
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## 5. 청구취지 모델
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아래는 구조 예시일 뿐이다. 대괄호는 등기사항증명서와 증거로 확정하여 치환한다.
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### 5.1 진정한 매매예약 완결형
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> 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수일자] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [순위번호]로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 [예약완결 의사표시 도달일]자 매매예약완결을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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### 5.2 이미 성립한 매매계약상 청구권 보전형
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> 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수일자] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [순위번호]로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 [매매계약일]자 매매를 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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등기부상 형식적 `매매예약`과 실제 매매가 다르면 대법원 2019다239988의 실질 판단을 거쳐 원인을 정한다. 집행 가능성을 이유로 존재하지 않는 예약완결일을 창작하지 않는다.
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### 5.3 잔대금 동시이행형
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> 피고는 원고로부터 금 [잔대금]원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수일자] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [순위번호]로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 [원인일자]자 [매매/매매예약완결]을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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### 5.4 가등기담보법상 귀속정산형
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> 피고는 원고로부터 금 [청산금]원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수일자] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [순위번호]로 마친 담보가등기에 기하여 [담보권 실행의 등기원인과 원인일자]를 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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주의:
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- 통지 내용, 도달일, 2개월 청산기간, 목적부동산 가액, 피담보채권액, 선순위담보채권액, 청산금이 확정되지 않으면 위 모델을 사용하지 않는다.
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- 청산금이 없다고 판단한 경우에도 평가·공제 근거를 청구원인에서 입증해야 한다.
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- 경매개시 여부와 법 제14조를 확인한다.
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### 5.5 포괄승계인이 여러 명인 경우
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상속인별 지분과 등기의무의 성질을 확인하여 각 피고의 의무 범위를 특정한다. 기계적으로 `연대하여`라고 쓰지 않는다. 등기절차 의사표시는 금전채무의 연대책임과 구조가 다르다.
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## 6. 금지 규칙
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1. 등기부에 `매매예약`이라고 적혀 있다는 이유만으로 순수한 매매예약이라고 단정하지 않는다.
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2. 가등기담보인지 여부를 등기 명칭이나 서류 형식만으로 정하지 않는다.
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3. 가등기만으로 소유권이 이전되었거나 처분금지 효력이 생겼다고 쓰지 않는다.
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4. 본등기 순위가 가등기 순위에 따른다는 것을 모든 실체법상 효과가 가등기일로 소급한다고 표현하지 않는다.
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5. 본등기청구와 단순 이전등기청구를 같은 청구로 취급하지 않는다.
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6. 가등기 후 제3취득자를 현재 소유자라는 이유만으로 본등기절차 이행청구의 피고로 삼지 않는다.
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7. 중간등기 전부가 언제나 직권말소된다고 쓰지 않는다. 규칙 제147조 예외와 체납압류를 확인한다.
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8. 소유권이전 가등기와 지상권·전세권·임차권·저당권 설정 가등기의 직권말소 범위를 같게 취급하지 않는다.
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9. 진정한 예약완결권의 10년 기간을 소멸시효라고 쓰지 않는다.
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10. 예약완결권 제척기간과 완결 후 이전등기청구권 소멸시효를 하나로 계산하지 않는다.
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11. 가등기가 존재한다는 이유만으로 소멸시효가 중단되거나 연장된다고 단정하지 않는다.
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12. 담보가등기에서 변제기 도래만으로 즉시 본등기청구가 가능하다고 쓰지 않는다.
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13. 후순위권리자 통지 누락을 언제나 채무자의 본등기 거절사유라고 쓰지 않는다.
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14. 청산금·잔대금이 남았는데 단순이행 주문을 작성하지 않는다.
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15. 동시이행 판결의 의사표시 간주 시점을 단순 판결과 같이 `확정 시`라고만 쓰지 않는다.
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16. 가등기 접수일자·접수번호·순위번호, 관할 등기소, 본등기 원인일자를 추정하거나 창작하지 않는다.
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17. 가등기권리 양수인의 채권양도 통지만으로 매도인에 대한 대항요건이 갖추어졌다고 단정하지 않는다.
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18. 상속인 일부만 확인하고 나머지 포괄승계인을 누락하지 않는다.
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## 7. Stage 2 전달용 사실·증거 체크리스트
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### 7.1 등기자료
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- 최신 등기사항전부증명서
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- 폐쇄등기기록과 공동담보목록
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- 갑구·을구 순위번호
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- 가등기 접수일자·접수번호
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- 가등기 원인 및 원인일자
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- 가등기 후 모든 중간등기의 종류·일자·접수번호
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- 강제경매·임의경매·체납압류 기록
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### 7.2 실체관계 자료
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- 매매계약서·매매예약서·가등기계약서
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- 금전소비대차계약서·차용증·입출금 자료
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- 대금 또는 피담보채권의 변제기와 잔액
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- 부동산 시가와 선순위채권액
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- 예약완결 통지와 도달증명
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- 담보권 실행·청산금 평가 통지와 도달증명
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- 후순위권리자 통지
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- 잔대금·청산금 지급 또는 이행제공 자료
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- 부동산 인도·점유·사용수익 및 점유상실 자료
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- 시효중단·완성유예 자료
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### 7.3 당사자 자료
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- 가등기권리자와 가등기의무자의 인적사항
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- 가족관계등록·제적등본·상속관계와 상속분
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- 법인 합병·분할·해산 자료
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- 가등기권리 양도계약과 채무자 동의·승낙
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- 가등기 이전 부기등기
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- 제3취득자와 중간권리자의 권리 종류
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## 8. 세계법제정보센터 조사 범위
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세계법제정보센터는 외국법령 원문·번역·요약을 제공하는 공식 사이트이나, 이 과제는 대한민국 부동산등기법·민법·민사집행법과 대법원 판례에 따른 국내 청구취지 작성 문제다. 따라서 외국의 provisional registration, notice, title priority 제도를 국내 규칙에 혼입하지 않았다. 세계법제정보센터 자료는 비교법적 쟁점 발견에만 사용할 수 있고 이 문서의 규범적 결론 근거로 사용하지 않았다.
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## 9. 최종 검증 체크
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- [ ] 사건이 단순 청구권보전가등기인지 담보가등기인지 실질로 분류했는가.
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- [ ] 보전된 권리의 종류와 본등기 목적이 일치하는가.
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- [ ] 본등기청구권의 발생·이행기·조건을 확인했는가.
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- [ ] 예약완결권 제척기간과 이전등기청구권 소멸시효를 분리했는가.
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- [ ] 가등기의무자 또는 포괄승계인을 피고로 특정했는가.
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- [ ] 제3취득자를 기계적으로 피고에 넣지 않았는가.
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- [ ] 직권말소 예외와 체납압류·경매를 확인했는가.
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- [ ] 관할 등기소, 접수일자, 접수번호, 순위번호를 원문 그대로 옮겼는가.
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- [ ] 등기원인과 원인일자가 실제 법률관계에 부합하는가.
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- [ ] 잔대금·청산금이 있으면 동시이행 주문으로 작성했는가.
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- [ ] 단순 판결과 동시이행 판결의 의사표시 간주 시점을 구별했는가.
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- [ ] 가등기담보법 제3·4·14조의 요건을 모두 확인했는가.
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- [ ] 별도 말소·회복·승낙 청구와 본등기청구를 구별했는가.
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위 항목 중 하나라도 핵심 사실이 확인되지 않으면 자동으로 청구취지를 완성하지 말고, 누락 사실과 필요한 증거를 명시한 뒤 중단한다.
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@@ -0,0 +1,455 @@
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# Stage 1 — Parallel Task 3: 가등기에 기한 본등기청구 보조 웹사이트 조사
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- 조사 범위: `law.go.kr`, `scourt.go.kr`, `world.moleg.go.kr`를 제외한 대한민국 웹사이트
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- 조사 목적: 실제 청구취지 문형, 사건 분기, 등기실무 쟁점의 **발견**
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- 접근일: 2026-07-31
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- 사용 제한: 민간 판례 DB, 법률실무 해설, 학술논문, 법률사무소 자료는 최종 법리를 확정하는 자료가 아니다. 현행 법령·등기예규, 판례의 정확한 판시와 확정 여부는 Stage 2에서 공식 원문으로 다시 검증해야 한다.
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## 1. 결론 요약
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가등기에 기한 본등기청구의 전형적인 청구취지는 다음 요소를 빠짐없이 특정하는 등기절차이행청구이다.
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> 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 `[관할 등기소]` `[접수일]` 접수 제`[접수번호]`호로 마친 `[등기기록상 가등기 목적]`에 기하여 `[본등기 원인일]` `[본등기 원인]`을 원인으로 한 `[권리]`의 본등기절차를 이행하라.
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보조자료 조사에서 도출되는 핵심 안전장치는 다음과 같다.
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1. **보전가등기와 담보가등기를 먼저 구별한다.** 등기기록의 “매매예약” 표지만으로 실질을 확정하지 않는다.
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2. **본등기청구권의 발생·이행기를 확인한다.** 매매예약완결권 행사, 자동완결 특약, 조건성취, 기한도래, 본계약 체결을 각각 구별한다.
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3. **담보가등기는 청산절차를 별도 검증한다.** 피담보채무의 변제기 도래만으로 곧바로 본등기청구를 생성하지 않는다.
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4. **등기기록을 그대로 특정한다.** 부동산, 지분, 등기소, 접수일, 접수번호, 등기목적을 최신 등기사항증명서와 대조한다.
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5. **제3취득자를 자동으로 본등기청구의 피고로 삼지 않는다.** 보조 등기실무 자료는 가등기 당시 의무자가 본등기의무자로 유지된다고 설명한다. 후순위 중간등기의 직권말소 여부와 별도 말소·승낙청구 필요성은 등기 종류별로 공식 예규를 확인한다.
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6. **반대급부가 남아 있으면 상환이행 문형을 쓴다.** 잔대금 또는 청산금 지급과 본등기가 동시이행이면 “원고로부터 ○원을 지급받음과 동시에”를 앞세운다.
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7. **말소·승낙청구를 기계적으로 병합하지 않는다.** 본등기와 저촉되어 등기관이 직권말소할 중간등기인지, 별도의 판결·승낙이 필요한 등기인지부터 판별한다.
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## 2. 출처대장과 신뢰도
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| ID | 자료·게시자 | 확인 내용과 사용 목적 | 신뢰도 및 한계 | URL |
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| S1 | 수원지방법원 2015가단8403 판결 공개면, BigCase(로앤컴퍼니) | 피고 2인이 원고로부터 잔액 123,760원을 지급받음과 동시에 각 1/2 지분에 관하여 접수번호로 특정된 가등기에 기해 매매예약완결을 원인으로 본등기절차를 이행하는 실제 주문 문형. | **중상(문형 발견)**. 민간 판례 DB이고 회원제 영역과 AI 요약이 섞여 있다. 확정 여부·전문은 공식 원문 재검증 필요. | https://bigcase.ai/cases/%EC%88%98%EC%9B%90%EC%A7%80%EB%B0%A9%EB%B2%95%EC%9B%90/2015%EA%B0%80%EB%8B%A88403 |
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| S2 | 대구지방법원 2014나2424 판결 공개면, BigCase(로앤컴퍼니) | 등기소·접수번호를 적은 가등기에 기한 본등기청구, 소장부본 송달일을 매매예약완결일로 삼은 예비적 청구 구조 발견. | **중상(문형·병합 발견)**. 민간 재게시본이며 소장송달로 예약완결 의사표시가 항상 유효하다고 일반화할 수 없음. | https://bigcase.ai/cases/%EB%8C%80%EA%B5%AC%EC%A7%80%EB%B0%A9%EB%B2%95%EC%9B%90/2014%EB%82%982424 |
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| S3 | 수원지방법원 2016나77643 판결 공개면, BigCase(로앤컴퍼니) | 담보가등기의 귀속정산 완료를 원인으로 한 본등기절차 이행 사례 발견. 보전가등기 문형과 담보권 실행 문형을 분리해야 함을 보여줌. | **중상(쟁점 발견)**. 청산통지·기간·청산금 요건의 정확한 내용은 공식 원문과 현행법으로 확인해야 함. | https://bigcase.ai/cases/%EC%88%98%EC%9B%90%EC%A7%80%EB%B0%A9%EB%B2%95%EC%9B%90/2016%EB%82%9877643 |
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| S4 | 제주지방법원 2017나13601 판결 공개면, BigCase(로앤컴퍼니) | 가등기에 기한 본등기를 주위적으로, 별도 양도를 원인으로 한 소유권이전등기를 예비적으로 청구한 실제 구조. | **중(병합 발견)**. 두 청구가 기각된 사례이므로 문형의 존재만 참고하고 요건 충족의 근거로 사용 금지. | https://bigcase.ai/cases/%EC%A0%9C%EC%A3%BC%EC%A7%80%EB%B0%A9%EB%B2%95%EC%9B%90/2017%EB%82%9813601 |
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| S5 | 「청산절차를 거치지 않은 무효의 본등기에 기한 소유권이전등기의 효력」, 윤진호·김제완, 『법조』 70권 6호(2021), KCI | 담보가등기 청산절차, 무효 본등기, 대위변제, 제3취득자, 후순위 근저당권, 부기등기 쟁점 발견. DOI 10.17007/klaj.2021.70.6.010. | **상(학술적 쟁점 발견)**. 판례평석으로 필자 견해와 판결 법리를 구별해야 한다. | https://www.kci.go.kr/kciportal/landing/article.kci?arti_id=ART002797934 |
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| S6 | 「법정제척기간의 정함이 없는 형성권의 행사기간」, 김진우, 『법학논총』 22권(2009), KCI | 매매예약완결권 행사기간과 기산점, 당사자 특약의 효력에 관한 판례와 비판적 학설의 대립 발견. DOI 10.35867/ssulri.2009.22..003. | **상(논점 발견)**. 논문은 판례를 비판하므로 그 견해를 현행 판례법리로 오인하면 안 됨. | https://www.kci.go.kr/kciportal/landing/article.kci?arti_id=ART001372872 |
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| S7 | 「경매절차에서 청구권 보전을 위한 가등기의 효력」, 『홍익법학』 25권 3호(2024), KCI | 가등기 후 중간처분이 있더라도 중간처분 명의인이 아니라 가등기의무자에게 본등기를 청구한다는 판례·실무 논점과 이에 대한 비판 발견. | **상(논점 발견)**. 논문은 현행 제도에 대한 비판·개정론을 포함하므로 실무 규칙과 구별해야 함. | https://www.kci.go.kr/kciportal/landing/article.kci?arti_id=ART003123157 |
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| S8 | “가등기” 논설·등기실무 정리, 『법무사』 2003년 12월호, 대한법무사협회 전자잡지 | 가등기 유형, 공동가등기권자·지분, 중간등기의 직권말소 여부, 가등기말소 당사자 등 실무 쟁점 발견. | **중상(전문 실무자료)**. 2003년 자료로 조문번호·예규번호가 개정 전일 수 있으므로 현행 예규 대조 필수. | https://ebook.kabl.kr/magazine/ebooks/200312/ |
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| S9 | “가등기” 종합 해설, 윤경 변호사 법률정보(yklawyer) | 본등기는 가등기 당시 소유자를 상대로 청구하고 제3취득자 등 중간등기는 유형에 따라 직권말소된다는 실무 구조, 공유지분·중간등기 세분화 발견. | **중상(실무 해설)**. 방대한 2차 정리이고 일부 과거 조문·결정례 표현을 포함하므로 공식 예규와 판례로 확인해야 함. | https://yklawyer.tistory.com/9570 |
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| S10 | “가등기에 관한 업무처리지침[등기예규 제1057호]” 재게시, 길 위의 그늘 | 가등기 당시 소유자가 본등기의무자로 유지되는 구조, 상속인, 일부지분, 공동가등기권자, 매매예약완결일을 본등기 원인일로 적는 실무 발견. | **중하(과거 예규 문언 발견)**. 공식 사이트가 아닌 2009년 재게시이고 예규 제1057호는 현재 번호·내용과 다를 수 있다. 결론을 직접 확정하지 않는다. | https://kfly000.blogspot.com/2009/04/%EC%98%88%EA%B7%9C-%EA%B0%80%EB%93%B1%EA%B8%B0%EC%97%90-%EA%B4%80%ED%95%9C-%EC%97%85%EB%AC%B4%EC%B2%98%EB%A6%AC%EC%A7%80%EC%B9%A8%EB%93%B1%EA%B8%B0%EC%98%88%EA%B7%9C-%EC%A0%9C1057%ED%98%B8.html |
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| S11 | “부동산등기 > 가등기”, 찾기쉬운 생활법령정보(법제처) | 청구권보전가등기와 담보가등기의 구별, 시기부·정지조건부·장래 확정 청구권, 순위보전효력의 개요 확인. | **상(공공 해설)**. 페이지 자체도 유권해석·재판 증거 효력이 없다고 명시한다. 연결된 공식 법령·판례를 Stage 2에서 재확인해야 함. | https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=9&cciNo=1&cnpClsNo=1&csmSeq=566 |
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| S12 | “가등기담보 분쟁 해결 핵심정리”, 로엘법무법인 | 가등기담보법 적용 여부, 청산금 평가·통지, 청산기간, 본등기 말소, 후순위권리자 대응을 별도 검토해야 한다는 실무 체크포인트 발견. | **중(쟁점 발견)**. 법률사무소 홍보성 설명으로 요건·문형의 직접 근거로 사용하지 않음. | https://lawl.co.kr/brand/lawinfoView.html?idx=63 |
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| S13 | 수원지방법원 2015가단8403 외 동시이행 판결 공개면 및 2018가단10095 공개면, BigCase(로앤컴퍼니) | 미지급 잔대금을 지급받음과 동시에 본등기 및 인도를 명하는 상환이행 구조가 실제로 사용됨을 교차 확인. | **중(문형 교차확인)**. 민간 DB의 하급심·AI 요약이므로 사건별 계약 내용과 상급심 확인 필요. | https://bigcase.ai/cases/%EB%8C%80%EC%A0%84%EC%A7%80%EB%B0%A9%EB%B2%95%EC%9B%90/2018%EA%B0%80%EB%8B%A810095 |
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| S14 | “민사재판실무 — 매매대금지급청구와 동시이행항변”, 리걸엔진 | 가등기와 본등기 사이 제3자 명의의 등기는 직권말소 대상이 될 수 있어 이를 매도인이 별도로 말소할 부담으로 보지 않는다는 쟁점 발견. | **중(요건사실·쟁점 발견)**. 비공식 재게시·요약이므로 판례 원문과 현행 등기절차로 검증해야 함. | https://legalengine.co.kr/posts/69 |
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## 3. 가등기 유형별 분기
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### 3.1 소유권이전청구권 보전가등기 — 매매예약형
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핵심 사실:
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- 매매예약 체결일
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- 예약완결권자와 상대방
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- 예약완결권 행사 가능시기
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- 행사 의사표시와 도달일
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- 행사기간·제척기간 도과 여부
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- 가등기상 권리의 양도·부기등기 여부
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기본 문형 후보:
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> 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 `[등기소]` `[접수일]` 접수 제`[번호]`호로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 `[예약완결 의사표시 도달일]` 매매예약완결을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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S2·S4는 소장부본 송달일을 예약완결일로 주장한 사례를 보여준다. 그러나 소 제기 전 이미 행사했는지, 소장의 의사표시가 적법한지, 송달일이 언제인지, 완결권이 존속하는지를 확인하지 않고 “소장부본 송달일”을 자동 입력하면 안 된다.
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### 3.2 소유권이전청구권 보전가등기 — 본계약 체결형
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가등기는 이미 체결된 매매계약상 소유권이전등기청구권을 보전할 수도 있다. 이때 등기원인은 “매매예약완결”이 아니라 실제 본계약의 원인과 날짜일 수 있다.
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후보 문형:
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> 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 `[등기소·접수정보]`로 마친 가등기에 기하여 `[매매일]` 매매를 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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가등기 기록의 원인일자와 본등기의 실체적 원인일자를 혼동하지 않는다.
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### 3.3 시기부·정지조건부·장래 확정 청구권의 보전가등기
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S11은 시기부, 정지조건부 또는 장래 확정될 청구권도 가등기로 보전될 수 있음을 설명한다.
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확인 항목:
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- 시기의 도래일
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- 정지조건의 내용과 성취일
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- 상대방에게 통지해야 효력이 생기는 조건인지
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- 조건성취를 입증하는 객관적 자료
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- 조건 불성취·불능·포기 여부
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시기·조건이 아직 성취되지 않았다면 본등기청구 생성 중지 또는 장래이행청구의 별도 요건을 검토한다.
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### 3.4 담보가등기 — 귀속청산형
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형식이 매매예약이어도 실질이 금전채권 담보이면 담보가등기일 수 있다.
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필수 확인 후보:
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1. 피담보채권의 발생·잔액·변제기
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2. 목적부동산의 가액과 채권액
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3. 가등기담보법 적용 대상인지
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4. 실행통지의 상대방·내용·도달일
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5. 청산기간 경과
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6. 청산금의 정당한 평가와 지급 또는 제공
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7. 후순위권리자·제3취득자에 대한 통지 등
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후보 문형:
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> 피고는 원고로부터 `[정당한 청산금]`원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 `[등기소·접수정보]`로 마친 담보가등기에 기하여 `[귀속정산 완료일 등 공식 검증된 원인일]` 귀속정산 완료를 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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청산금이 없다고 판단하는 경우에도 산정근거, 통지 내용과 현행 법률상 본등기청구 가능시점을 공식 자료로 확인한다.
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### 3.5 담보가등기 — 경매 실행형
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담보가등기권자는 본등기에 의한 귀속청산이 아니라 경매·우선변제를 선택할 수 있는 경우가 있다. 사용자가 원하는 구제가 우선변제인지 소유권 취득인지 불명확하면 본등기청구를 자동 선택하지 않는다.
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### 3.6 소유권 이외 권리의 가등기
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S11은 소유권뿐 아니라 지상권·지역권·전세권·저당권·임차권 등 청구권도 가등기 대상이 될 수 있음을 설명한다. 사건명이 “가등기에 기한 본등기청구”라는 이유만으로 모두 “소유권이전의 본등기”라고 쓰지 않는다.
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예:
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> 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 `[저당권설정청구권보전가등기 접수정보]`에 기하여 `[원인·일자]`를 원인으로 한 저당권설정의 본등기절차를 이행하라.
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중간등기의 직권말소 범위도 본등기의 권리 종류에 따라 달라질 수 있다.
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## 4. 본등기청구권의 발생·이행기 판단
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### 4.1 매매예약완결권 행사형
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```text
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[유효한 매매예약과 가등기가 있는가?]
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├─ 아니오 → 본등기청구 생성 중지
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└─ 예
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└─ [예약완결권이 존속하는가?]
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├─ 아니오/불명 → 행사기간·제척기간 공식 검증
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└─ 예
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└─ [행사가 필요한 유형인가?]
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├─ 예 → 적법한 의사표시와 도달일 확인
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└─ 아니오 → 자동완결/요구 시 이행 특약의 유효성·성취 확인
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└─ [잔대금·반대급부가 남았는가?]
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├─ 예 → 상환이행 주문
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└─ 아니오 → 무조건 본등기절차이행 주문 후보
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```
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### 4.2 소장부본 송달로 예약완결 의사표시를 하는 경우
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- 청구원인에 예약완결 의사표시를 명확히 기재한다.
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- 송달 전에는 원인일자가 확정되지 않으므로 상대적 표현의 허용 여부와 주문 확정 가능성을 검토한다.
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- 최종 청구취지 정리 시 실제 송달일로 특정할 필요가 있는지 확인한다.
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- 완결권 행사기간이 이미 지났다면 소장 송달로 회복되지 않는다.
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### 4.3 자동완결 특약
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“기한까지 변제하지 않으면 별도 의사표시 없이 예약이 완결된다”는 특약이 있는 경우:
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- 특약 문언과 기한을 확인한다.
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- 실질이 담보가등기라면 자동완결만으로 가등기담보법상 청산절차를 우회할 수 있는지 공식 법리로 검증한다.
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- 청구취지의 원인일은 단순 변제기 다음날이 아니라 약정상 완결일·귀속정산일 중 무엇인지 구별한다.
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### 4.4 소유권이전등기청구권의 소멸시효와 예약완결권 제척기간
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두 기간을 혼동하지 않는다.
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- 예약완결권: 형성권의 행사기간·기산점
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- 예약완결 후 발생한 소유권이전등기청구권: 별도의 소멸시효 문제
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- 담보가등기: 피담보채권·담보권의 존속과 청산절차 문제
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S6은 판례와 비판적 학설의 차이를 보여주므로, “무조건 10년” 또는 “특약으로 언제나 연장 가능”을 자동 규칙으로 삼지 않는다.
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## 5. 당사자와 제3취득자
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### 5.1 원고
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원칙 후보:
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- 현재 가등기명의인
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- 가등기상 권리를 적법하게 양수하고 부기등기를 마친 양수인
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- 가등기권자의 상속인
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- 공동가등기권자 중 자기 지분에 관하여 청구하는 자
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확인 사항:
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- 가등기상 권리 양도계약만 있고 이전 부기등기가 없는 경우 청구·등기실행 가능 여부
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- 공동가등기권자의 지분
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- 공동으로 행사해야 할 예약완결권인지
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- 일부 권리자가 가등기 전부의 본등기를 구할 수 있는지
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### 5.2 피고 — 가등기 당시 의무자
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S7, S9, S10의 보조자료는 가등기 후 소유권이 제3자에게 이전되어도 가등기 당시 소유자가 본등기의무자로 유지된다고 설명한다.
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따라서 후보 규칙은:
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- 본등기절차이행청구의 피고: 가등기 당시의 가등기의무자
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- 가등기의무자 사망: 상속인을 상대로 하고 상속관계·소송수계·등기신청 방식을 확인
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- 법인 합병·분할: 승계관계 확인
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단, 구체적 사건의 기판력·승계집행문·등기신청 구조는 공식 소송법·등기예규로 재검증한다.
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### 5.3 가등기 후 제3취득자
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일반적 보조자료 흐름:
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- 제3취득자는 통상 본등기절차이행청구의 피고가 아니다.
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- 소유권이전청구권 보전가등기에 의한 본등기가 마쳐지면 그와 저촉되는 후순위 소유권·제한물권·처분제한 등기는 정해진 절차에 따라 직권말소될 수 있다.
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- 모든 중간등기가 직권말소되는 것은 아니다. 권리 종류, 가등기 종류, 대항력, 지분 범위, 본등기와 양립 가능한지에 따라 달라진다.
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따라서 제3취득자에게 본등기 승낙을 구하거나 소유권이전등기 말소를 구하는 청구를 자동 병합하지 않는다.
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### 5.4 제3취득자를 별도 당사자로 검토할 예외 후보
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- 본등기로 직권말소되지 않는 중간등기가 본등기 실행을 방해하는 경우
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- 가등기 자체 또는 본등기의 유효성이 다투어지고 제3자 명의 등기의 말소가 독립 쟁점인 경우
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- 가등기가 부당하게 말소되어 회복등기 및 이해관계인의 승낙이 필요한 경우
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- 본등기 후 별도의 원인으로 취득한 제3자 등기를 다투는 경우
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- 담보가등기에서 법률상 보호되는 선의의 제3자, 후순위권리자, 물상보증인 문제가 있는 경우
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이 경우에도 청구 유형은 “본등기청구”와 “말소등기/회복등기 승낙청구”를 각각 분리한다.
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## 6. 등기기록 특정 규칙 후보
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### 6.1 필수 필드
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| 필드 | 작성 기준 |
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|---|---|
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| 목적 부동산 | 최신 등기사항증명서의 표시와 별지 목록을 일치시킴 |
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| 범위 | 전부인지 지분인지, 공유자전원지분전부인지 특정 |
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| 관할 | 법원·지원·등기소 명칭을 접수 당시 기록과 대조 |
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| 접수일 | 연·월·일 전부 기재 |
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| 접수번호 | “접수 제○호” |
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| 가등기 목적 | 소유권이전청구권가등기, 지분이전청구권가등기, 저당권설정청구권가등기 등 기록 그대로 |
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| 본등기 원인일 | 예약완결일, 매매일, 조건성취일, 귀속정산 완료일 등 |
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| 본등기 원인 | 매매예약완결, 매매, 양도, 귀속정산 완료 등 |
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| 본등기할 권리 | 소유권이전, 지분이전, 저당권설정 등 |
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### 6.2 기본 문형
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> 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 `[등기소]` `[YYYY. M. D.]` 접수 제`[번호]`호로 마친 `[가등기 목적]`에 기하여 `[YYYY. M. D.]` `[본등기 원인]`을 원인으로 한 `[권리]`의 본등기절차를 이행하라.
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### 6.3 지분 문형
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> 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 `[정확한 지분]`에 관하여 `[등기소·접수정보]`로 마친 `[지분이전청구권가등기]`에 기하여 `[원인일·원인]`을 원인으로 한 소유권지분이전의 본등기절차를 이행하라.
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S1처럼 피고들이 각 지분을 보유하면:
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> 피고들은 원고로부터 `[반대급부 총액 또는 피고별 금액]`을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 각 `[피고별 지분]`에 관하여 `[동일 또는 개별 접수정보]`로 마친 가등기에 기하여 `[원인일·원인]`을 원인으로 한 본등기절차를 각 이행하라.
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“피고들은 연대하여 등기하라”와 같은 금전채무식 연대 문형을 쓰지 않는다.
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## 7. 조건·기한·반대급부 문형
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### 7.1 잔대금과 동시이행
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> 피고는 원고로부터 `[잔대금]`원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 `[가등기 접수정보]`에 기하여 `[원인일]` 매매예약완결을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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반대급부 금액은 계약금·중도금·대위변제·공제·상계·지연손해금을 계산한 결과와 일치해야 한다.
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### 7.2 청산금과 동시이행
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> 피고는 원고로부터 `[청산금]`원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 `[담보가등기 접수정보]`에 기하여 `[공식 검증된 원인일·원인]`을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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청산금 지급의 상대방이 채무자, 물상보증인, 제3취득자 중 누구인지 확인한다.
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### 7.3 조건 미성취·기한 미도래
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- 본등기청구를 즉시 생성하지 않는다.
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- 조건성취의 의사표시·통지가 청구취지에 필요한지 청구원인에만 필요한지 구분한다.
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- 장래이행판결이 필요한 경우 그 요건과 주문 형식을 별도로 확인한다.
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### 7.4 인도청구 병합
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매매계약 또는 담보권 실행에 따라 인도청구권이 별도로 발생하고 이행기가 도래한 경우에만 병합한다.
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> 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.
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본등기청구가 인정된다는 이유만으로 인도청구를 자동 추가하지 않는다.
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## 8. 말소·승낙청구 병합 여부
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### 8.1 원칙 후보: 직권말소 대상이면 별도 말소청구를 만들지 않음
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S9, S10, S14는 소유권이전청구권 보전가등기에 기한 본등기와 저촉되는 가등기 후의 중간등기는 등기관의 직권말소 절차로 처리되는 구조를 설명한다.
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따라서:
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- 후순위 소유권이전등기
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- 본등기와 양립 불가능한 제한물권·처분제한등기
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라는 이유만으로 제3자에 대한 말소등기청구를 자동 병합하지 않는다.
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### 8.2 직권말소 여부를 개별 검토할 항목
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- 소유권 전부 본등기인지 지분 본등기인지
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- 본등기 권리가 소유권인지 제한물권인지
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- 중간등기가 소유권, 근저당권, 지상권, 전세권, 임차권, 가압류, 가처분, 경매개시, 가등기 중 무엇인지
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- 본등기와 양립 가능한지
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- 가등기권자에게 대항할 수 있는 권리인지
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- 등기부만으로 담보가등기인지 보전가등기인지 판별 가능한지
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- 세금 압류 등 별도 통지·이의절차가 있는지
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### 8.3 별도 말소청구 후보
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- 원인무효인 가등기 또는 본등기를 다투는 반대 사건
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- 본등기 후 별도 원인으로 생긴 무효등기
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- 직권말소 범위 밖의 등기를 실체법상 말소해야 하는 경우
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- 가등기가 혼동·변제·해제·제척기간 등으로 소멸했는데 남아 있는 경우
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각 말소대상 등기도 관할 등기소, 접수일, 접수번호, 등기목적을 특정한다.
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### 8.4 승낙청구 후보
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회복등기 또는 변경·말소등기에 등기상 이해관계인의 승낙이 필요한 특수한 경우에만:
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> 피고는 원고에게 `[말소·회복할 등기]`의 `[말소/회복]`등기에 대하여 승낙의 의사표시를 하라.
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통상의 가등기에 기한 본등기청구에서는 제3취득자의 승낙을 자동으로 청구하지 않는다.
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## 9. 병합 구조 후보
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### 9.1 주위적·예비적 병합
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S2, S4에서 발견되는 후보:
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- 주위적: 기존 가등기에 기한 본등기절차이행
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- 예비적: 별도 매매·양도·대물변제 등 원인에 기한 통상의 소유권이전등기절차이행
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두 청구의 등기원인·원인일과 요건이 다르므로 주문을 각각 독립적으로 특정한다.
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### 9.2 본소·반소
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- 본소: 가등기에 기한 본등기청구
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- 반소: 가등기말소청구, 채무부존재확인, 계약해제에 따른 원상회복 등
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본등기청구가 기각되었다고 자동으로 가등기말소가 인용되는 것은 아니다. 반소의 독립된 말소원인을 확인한다.
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### 9.3 다수 부동산·다수 피고
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- 부동산별 접수번호가 다르면 항을 분리
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- 피고별 소유지분·상속지분을 분리
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- 동일한 가등기인지 복수 가등기인지 구분
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- “각”과 “공동으로”의 의미를 등기실행 가능성에 맞게 사용
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## 10. 금지규칙 후보
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1. **보조자료 확정 금지:** BigCase AI 요약, 개인 블로그, 학원 교재, 법률사무소 글만으로 현행 법리·예규를 확정하지 않는다.
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2. **가등기 유형 혼동 금지:** 등기원인이 매매예약이라는 이유만으로 보전가등기라고 단정하지 않는다.
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3. **담보가등기 직행 금지:** 피담보채무 변제기 도과만으로 청산절차 없이 본등기를 명하는 문형을 생성하지 않는다.
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4. **원인일자 추정 금지:** 가등기 접수일, 매매예약일, 예약완결일, 본계약일, 귀속정산 완료일을 서로 바꾸지 않는다.
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5. **소장송달일 자동화 금지:** 실제 의사표시 내용·도달·권리존속을 확인하지 않고 소장부본 송달일을 예약완결일로 쓰지 않는다.
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6. **10년 일률화 금지:** 예약완결권 제척기간, 소유권이전등기청구권 시효, 피담보채권 시효를 하나의 “10년” 규칙으로 합치지 않는다.
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7. **제3취득자 자동 피고화 금지:** 가등기 후 현재 소유자라는 이유만으로 본등기청구의 피고로 삼지 않는다.
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8. **말소청구 자동 병합 금지:** 본등기와 저촉되는 후순위 등기가 있다는 이유만으로 제3자 말소청구를 추가하지 않는다.
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9. **승낙청구 자동 병합 금지:** 통상의 본등기 신청에 제3취득자·후순위권리자의 승낙이 필요하다고 가정하지 않는다.
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10. **직권말소 전부 긍정 금지:** 모든 중간등기가 직권말소된다고 단정하지 않는다.
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11. **등기기록 축약 금지:** 부동산·지분·등기소·접수일·접수번호·등기목적 중 하나라도 임의로 생략하지 않는다.
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12. **권리 종류 오기 금지:** 저당권·전세권·임차권 가등기를 소유권이전청구권가등기로 바꾸지 않는다.
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13. **반대급부 누락 금지:** 잔대금·청산금 지급이 남아 있는데 무조건 본등기절차이행을 청구하지 않는다.
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14. **청산금 방향 전도 금지:** 담보권자가 채무자에게 지급해야 할 청산금을 반대로 채무자가 지급하는 것으로 쓰지 않는다.
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15. **연대 문형 금지:** 여러 등기의무자에게 금전채무식 “연대하여 본등기하라”를 사용하지 않는다.
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16. **가집행 문구 자동 추가 금지:** 의사의 진술을 명하는 등기절차이행판결에 금전판결식 가집행 문구를 기계적으로 붙이지 않는다.
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17. **인도청구 자동 추가 금지:** 본등기청구권과 별개인 인도청구권의 발생·이행기를 확인하지 않고 인도를 병합하지 않는다.
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## 11. 최종 검증 체크리스트 후보
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### A. 사건·가등기 유형
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- [ ] 청구가 본등기청구인지 가등기말소·본등기말소청구인지 확인했는가?
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- [ ] 보전가등기와 담보가등기를 실질에 따라 구분했는가?
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- [ ] 보전되는 권리가 소유권·지분·저당권·전세권·임차권 중 무엇인가?
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- [ ] 등기기록과 실체적 약정이 일치하는가?
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### B. 본등기청구권 발생
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- [ ] 유효한 매매예약·본계약·양도·담보계약이 있는가?
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- [ ] 예약완결권자가 누구인지 확인했는가?
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- [ ] 완결권 행사 필요 여부와 행사 가능시기를 확인했는가?
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- [ ] 의사표시 내용·도달일을 증명할 수 있는가?
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- [ ] 자동완결·요구 시 이행 특약의 문언과 효력을 확인했는가?
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- [ ] 시기 도래 또는 정지조건 성취를 입증했는가?
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- [ ] 예약완결권 행사기간과 등기청구권 시효를 구분해 검증했는가?
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### C. 담보가등기
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- [ ] 피담보채권의 원인·잔액·변제기를 확정했는가?
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- [ ] 가등기담보법 적용대상인지 공식 법리로 확인했는가?
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- [ ] 목적부동산 가액과 채권액을 적정하게 평가했는가?
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- [ ] 청산통지의 상대방·내용·도달일이 적법한가?
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- [ ] 청산기간이 지났는가?
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- [ ] 청산금을 지급·제공·공탁해야 하는가?
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- [ ] 본등기 원인을 “매매예약완결”과 “귀속정산 완료” 중 정확히 선택했는가?
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### D. 당사자
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- [ ] 원고가 현재 가등기명의인 또는 적법한 승계인인가?
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- [ ] 가등기상 권리 양도의 부기등기를 확인했는가?
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- [ ] 공동가등기권자의 지분과 공동행사 필요성을 확인했는가?
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- [ ] 피고가 가등기 당시 가등기의무자 또는 그 승계인인가?
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- [ ] 가등기의무자 사망·법인승계 자료를 확인했는가?
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- [ ] 제3취득자를 잘못 본등기청구의 피고로 삼지 않았는가?
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### E. 등기기록 특정
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- [ ] 최신 등기사항증명서를 발급했는가?
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- [ ] 별지 부동산 표시가 등기기록과 완전히 일치하는가?
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- [ ] 전부·지분·공유자전원지분전부를 구별했는가?
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- [ ] 등기소 명칭, 접수일, 접수번호가 정확한가?
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- [ ] 가등기 목적을 기록 그대로 적었는가?
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- [ ] 본등기 원인일과 원인을 실체관계에 맞게 적었는가?
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- [ ] 복수 부동산·복수 가등기의 접수정보를 각각 분리했는가?
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### F. 반대급부·조건
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- [ ] 잔대금·청산금·기타 반대급부가 남아 있는가?
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- [ ] 반대급부 액수를 계약·변제·상계 자료로 계산했는가?
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- [ ] 동시이행이면 “지급받음과 동시에” 문형을 사용했는가?
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- [ ] 반대급부 수령 주체와 지급 주체를 뒤바꾸지 않았는가?
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- [ ] 조건 미성취·기한 미도래 사건에서 현재이행을 청구하지 않았는가?
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### G. 제3자 등기·병합
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- [ ] 가등기 이후의 모든 중간등기를 목록화했는가?
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- [ ] 각 중간등기가 본등기와 양립 가능한지 확인했는가?
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- [ ] 직권말소 대상과 비대상을 현행 규칙·예규로 구분했는가?
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- [ ] 제3자에 대한 별도 말소청구가 실제 필요한가?
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- [ ] 회복등기라면 이해관계인의 승낙청구가 필요한가?
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- [ ] 인도·말소·승낙·통상 이전등기청구의 독립 요건을 확인했는가?
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- [ ] 주위적·예비적 또는 본소·반소 관계를 정확히 표시했는가?
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### H. 주문 집행 가능성
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- [ ] 판결만으로 등기신청의 의사표시를 갈음할 수 있도록 주문이 특정됐는가?
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- [ ] 상환이행판결의 반대급부가 객관적으로 확정 가능한가?
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- [ ] 피고별·지분별 “각”의 연결이 명확한가?
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- [ ] 소송비용 문구를 검토했는가?
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- [ ] 등기절차이행 부분에 부적절한 가집행 문구를 넣지 않았는가?
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## 12. Stage 2에 넘길 공식 검증 질문
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1. 보전가등기와 담보가등기의 구별 기준 및 입증책임
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2. 매매예약완결권 행사기간·기산점과 완결 후 등기청구권 소멸시효
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3. 소장부본 송달에 의한 예약완결 의사표시와 주문의 원인일자 작성 방식
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4. 자동완결 특약과 가등기담보법상 청산절차의 관계
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5. 가등기담보법 적용범위, 청산통지·청산기간·청산금 지급 요건
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6. 청산금 지급과 본등기·인도의 동시이행 관계 및 정확한 주문 문형
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7. 가등기 후 제3취득자가 있는 경우 본등기청구의 피고와 판결 집행 방법
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8. 공동가등기권자·일부지분 가등기·가등기상 권리 양수인의 당사자적격
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9. 소유권이전청구권 보전가등기에 의한 본등기 시 직권말소되는 중간등기의 최신 범위
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10. 저당권·전세권·지분이전청구권 가등기에서의 중간등기 처리 차이
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11. 직권말소되지 않는 중간등기에 대한 말소·승낙청구 병합의 요건
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12. 가등기 회복등기와 등기상 이해관계인의 승낙청구 문형
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13. 본등기청구와 별도 매매·양도에 기한 이전등기청구의 주위적·예비적 병합 가능성
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14. 등기절차이행판결에 가집행 선고가 허용되는지와 주문 작성 방식
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## 13. Task 3의 한계
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- 검색 과정에서 공식 법령·법원 사이트 결과도 노출되었으나, 요청 범위에 따라 출처대장과 결론의 직접 근거로 사용하지 않았다.
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- BigCase 공개면은 실제 청구취지·주문 문형을 찾는 데 유용하지만, 회원제 제한·AI 요약·상급심 반영 여부의 한계가 있다.
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- KCI 논문은 판례를 비판하거나 입법론을 제시하므로 학자 견해와 판례를 구별해야 한다.
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- 대한법무사협회 과거 자료와 과거 등기예규 재게시본은 현행 조문·예규번호가 다를 수 있다.
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- 법률사무소 글과 개인 법률 블로그는 쟁점 발견에만 사용했다.
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- 따라서 본 문서의 문형·분기·금지규칙·체크리스트는 모두 **현행 공식 원문 검증 전의 후보**이다.
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@@ -0,0 +1,204 @@
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# Stage 2 순차 종합 — 가등기에 기한 본등기 청구
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- 종합일: 2026-07-31
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- 입력:
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- `stage1_task1_pdf.md`
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- `stage1_task2_official.md`
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- `stage1_task3_secondary.md`
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- 목적: 세 조사 결과의 중복을 제거하고, 현행 대한민국 법령과 대법원 판례에 맞는 최종 작성 규칙의 합의안을 확정한다.
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## 1. 채택 우선순위
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1. 2026-07-31 현재 시행 중이거나 시행이 확정된 대한민국 법령
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2. 대법원 판례와 법원행정처의 현행 등기 실무
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3. 대상 부동산의 최신 등기사항증명서와 사건의 계약서·통지서·송달자료
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4. 제공 PDF의 기재례
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5. 비공식 자료
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충돌 시 위 순위를 적용한다. PDF의 기재례는 청구취지 문형과 쟁점 발견에 활용하되, 오래된 법률용어·지연손해금률·등기절차는 현행 법령과 판례로 교정한다. 비공식 자료는 독립된 법적 근거로 사용하지 않는다.
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## 2. 사건 범위에 관한 합의
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이 규칙은 가등기가 보전하는 청구권이 발생·존속하고, 가등기권리자가 가등기의 순위를 이용하여 그에 대응하는 본등기를 구하는 사건에 적용한다.
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다음은 같은 이름으로 일괄 처리하지 않는다.
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- 이미 성립한 매매 등에 따른 소유권이전등기청구권 보전 가등기
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- 매매예약완결권을 보전하는 가등기
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- 정지조건부·기한부 청구권 또는 장래 확정될 청구권의 가등기
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- 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 담보가등기
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- 위 법률이 적용되지 않는 양도담보·대물변제예약 성격의 가등기
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- 소유권 외 지상권·지역권·전세권·임차권·저당권 관련 가등기
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- 말소된 가등기의 회복 또는 원상회복을 먼저 구해야 하는 사건
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- 가등기와 무관한 통상의 소유권이전등기청구
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## 3. 최종 판단 순서
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### 3.1 가등기 자체를 특정한다
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최신 등기사항증명서에서 다음을 확인한다.
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- 부동산 표시
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- 관할 등기소
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- 접수 연월일과 접수번호
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- 순위번호
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- 등기 목적과 권리의 종류
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- 등기원인과 원인일자
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- 가등기권리자와 가등기의무자
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- 가등기 후의 이전·가처분·압류·담보권·임차권 등
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등기부를 확인하지 못한 경우 청구취지 확정을 중단한다.
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### 3.2 가등기가 보전하는 실체법상 권리를 확정한다
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계약의 명칭만 보지 않고 계약서 전체, 대금 지급, 점유 이전, 당사자의 실제 의사와 거래 경위를 보아 다음 중 하나로 분류한다.
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1. 이미 성립한 매매 등으로 발생한 이전등기청구권
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2. 일방의 의사표시로 본계약을 성립시키는 진정한 매매예약완결권
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3. 조건 성취 또는 기한 도래 후 발생하는 청구권
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4. 채무 담보를 목적으로 한 권리
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5. 그 밖의 특정 권리에 관한 청구권
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형식상 매매예약이라도 실질이 이미 완결된 매매와 가등기 설정 합의라면 예약완결권 법리를 기계적으로 적용하지 않는다.
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### 3.3 권리의 발생·행사·소멸을 심사한다
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- 진정한 매매예약완결권에 약정 행사기간이 없으면 예약 성립일부터 10년의 제척기간을 우선 확인한다.
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- 예약완결권의 행사는 기간 안에 상대방에게 도달해야 한다. 소장 송달로 행사하려면 송달일과 제척기간 만료일을 대조한다.
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- 예약완결권 자체에는 매수인의 점유를 이유로 한 소멸시효 비진행 법리를 적용하지 않는다.
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- 이미 발생한 소유권이전등기청구권은 소멸시효의 기산점·중단·완성과 매수인의 인도 및 계속 점유 여부를 별도로 심사한다.
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- 가등기를 마친 사실만으로 피보전청구권의 소멸시효가 중단된다고 단정하지 않는다.
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- 조건부·기한부 권리는 조건 성취 또는 기한 도래의 증거를 확인한다.
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- 해제·취소·무효·채무불이행·상계 등 항변 가능성도 확인한다.
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### 3.4 당사자적격을 확정한다
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- 원고는 원칙적으로 현재 가등기권리자 또는 적법한 포괄·특정승계인이다.
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- 매매로 인한 소유권이전등기청구권의 특정승계는 채무자의 동의나 승낙 여부 및 가등기 이전의 부기등기 등 등기실행 구조를 확인한다. 단순 통지만으로 충분하다고 단정하지 않는다.
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- 피고는 원칙적으로 가등기 당시 본등기의무자 또는 그 포괄승계인이다.
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- 가등기 후 소유권을 취득한 제3자는 본등기청구의 통상적인 피고가 아니다.
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- 다만 가등기 회복, 중간등기의 말소·승낙, 별도의 실체법상 청구가 필요한 예외에서는 해당 등기명의인 또는 이해관계인을 별도 검토한다.
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- 공동권리, 공유지분, 상속이 있으면 각 지분과 필요한 공동소송 형태를 확정한다. 여러 피고에게 근거 없이 “연대하여” 등기절차를 명하지 않는다.
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### 3.5 이행형태를 정한다
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- 반대급부가 없거나 모두 이행되었으면 단순이행형을 사용한다.
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- 잔대금, 청산금 등과 동시이행관계가 있으면 “지급받음과 동시에” 형식을 사용한다.
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- 가등기담보법상 청산절차가 필요한데 완료되지 않았으면 즉시 본등기를 구하는 단순이행형을 사용하지 않는다.
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- 조건부 판결은 의사표시의 효력 발생 시점과 집행문 요건이 달라지므로 필요성 없이 조건을 붙이지 않는다.
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### 3.6 중간등기의 처리방식을 정한다
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소유권이전청구권 보전 가등기에 기한 본등기라면 후순위 중간등기는 원칙적으로 등기관의 직권말소 대상인지 부동산등기규칙 제147조에 따라 분류한다.
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직권말소의 예외가 될 수 있는 항목은 개별 심사한다.
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- 가등기상 권리를 목적으로 한 압류·가압류·가처분
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- 가등기 전에 등기된 압류에 기초한 경매개시결정등기
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- 가등기 전에 등기된 담보권에 기초한 경매개시결정등기
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- 대항력 있는 주택·상가건물 임차권등기
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- 조세 체납처분 압류 등 법정 우선순위와 통지 절차를 따져야 하는 등기
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소유권 외 권리의 본등기와 저당권설정청구권 보전 가등기는 직권말소 범위가 다르므로 같은 규칙을 복제하지 않는다. 단지 후순위 등기가 있다는 이유만으로 그 명의인을 모두 피고로 추가하거나 말소·승낙 청구를 병합하지 않는다.
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## 4. 담보가등기 합의
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### 4.1 먼저 적용법을 판별한다
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담보 목적이라는 사실만으로 가등기담보법을 자동 적용하지 않는다. 차용물 반환채무를 담보하고 예약 당시 재산가액이 원리금 합산액을 초과하는 등 법정 적용요건을 확인한다. 매매대금채무를 담보하는 구조 등은 적용범위 밖일 수 있다.
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### 4.2 법이 적용되면 청산절차를 선행한다
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- 채권자는 채무자 등 법정 통지 상대방에게 담보권 실행의 통지를 해야 한다.
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- 통지에는 청산금의 평가액 또는 청산금이 없다는 취지와 법이 요구하는 내용이 포함되어야 한다.
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- 통지가 상대방에게 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 한다.
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- 청산금이 있으면 지급과 소유권 취득이 동시이행관계가 될 수 있다.
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- 통지 상대방, 도달일, 평가액, 선순위 권리액, 변제 충당 내역을 증거로 확정한다.
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- 법정 절차를 거치지 않은 채 연체만을 이유로 즉시 본등기를 청구하지 않는다.
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- 경매개시결정등기 후의 담보권 실행 제한도 확인한다.
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### 4.3 청구취지에는 절차 완성을 반영한다
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청산금이 있으면 피고가 청산금을 지급받는 것과 동시에 본등기절차를 이행하도록 구성한다. 청산금이 없다는 결론도 계산표와 선순위 권리 자료로 검증한다. 등기원인은 현행 등기 실무에 맞게 확인하고 역사적 표현인 “대물반환”을 그대로 사용하지 않는다.
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## 5. 청구취지 특정 요소
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최종 문안에는 다음 요소를 사실관계에 맞게 넣는다.
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- “피고는 원고에게”
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- 별지 목록 기재 부동산 또는 정확한 지분
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- 관할 등기소
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- 가등기 접수 연월일
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- 접수번호
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- 순위번호
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- 가등기의 정확한 등기 목적
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- “위 가등기에 기하여”
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- 본등기의 등기원인과 원인일자
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- 이행할 본등기절차의 종류
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원인일자는 가등기 접수일과 자동으로 같지 않다. 매매일, 예약완결 의사표시 도달일, 조건 성취일, 담보권 실행에 따른 법정 원인일 등을 구별한다.
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## 6. 판결 효력과 가집행
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- 단순한 등기 의사표시 명령은 판결 확정 시 의사표시를 한 것으로 본다.
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- 반대의무 이행 등 조건이 붙은 경우에는 채권자가 그 조건의 성취를 증명하여 집행문을 부여받은 때 의사표시의 효력이 생긴다.
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- 등기절차 이행 부분에는 통상 가집행 선고를 붙이지 않는다.
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- 금전·인도 등 별도 급부가 병합된 경우에만 그 부분의 가집행 가능성을 독립적으로 검토한다.
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## 7. 병합청구 합의
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다음 청구는 자동으로 붙이지 않고 독립된 청구원인과 필요성을 확인한다.
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- 부동산 인도 또는 명도
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- 잔대금·청산금·손해배상·부당이득
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- 가등기 회복등기
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- 말소등기 또는 말소등기 승낙
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- 본등기와 양립할 수 없는 통상 소유권이전등기청구
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- 예비적 또는 선택적 청구
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주위적·예비적 관계는 법률효과가 양립하지 않고 사실관계가 불확실한 경우에만 사용한다. 같은 이행을 이중으로 구하지 않는다.
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## 8. 최종 문형 합의
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### 8.1 단순형
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> 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수 연월일] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [정확한 가등기 명칭]에 기하여 [원인일자] [등기원인]을 원인으로 한 [권리의 본등기]절차를 이행하라.
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### 8.2 동시이행형
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> 피고는 원고로부터 [잔대금 또는 청산금] [금액]원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수 연월일] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [정확한 가등기 명칭]에 기하여 [원인일자] [등기원인]을 원인으로 한 [권리의 본등기]절차를 이행하라.
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금액·날짜·등기 명칭은 자료 확인 전까지 대괄호 자리표시자로 유지한다.
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## 9. 제거하거나 제한할 내용
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- PDF의 과거 지연손해금률과 현재 사건에 불필요한 금전청구 문구
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- 현행법상 의미가 불분명한 역사적 등기원인 표현
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- 사안 확인 없이 담보가등기법을 적용하는 문구
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- 사안 확인 없이 제척기간·소멸시효가 완성 또는 중단되었다고 단정하는 문구
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- 후순위 권리자를 일괄 피고로 삼는 문구
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- 모든 후순위 등기가 당연히 직권말소된다는 문구
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- 공유자·상속인에게 근거 없이 연대의무를 지우는 문구
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- 등기절차 이행 부분에 대한 가집행 문구
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- 외국법, 외국 판례, 비공식 자료의 독자적 법적 결론
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## 10. 최종 문서 필수 검증문
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최종 규칙은 다음 질문에 하나라도 답하지 못하면 완성 문안을 출력하지 않도록 한다.
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1. 최신 등기사항증명서를 확인했는가?
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2. 가등기의 피보전권리와 법적 성격을 확정했는가?
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3. 본등기청구권이 발생했고 현재도 존속하는가?
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4. 예약완결권의 기간과 행사 도달일을 확인했는가?
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5. 원고의 권리승계가 적법한가?
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6. 피고가 본등기의무자 또는 포괄승계인인가?
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7. 등기소·접수일·접수번호·순위번호·권리·원인일자를 확인했는가?
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8. 반대급부와 동시이행관계를 확인했는가?
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9. 담보가등기라면 적용법과 청산절차를 확인했는가?
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10. 중간등기의 직권말소 여부와 예외를 개별 분류했는가?
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11. 병합청구가 각각 독립된 요건을 갖추었는가?
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12. 등기절차 이행 부분에서 가집행 문구를 제거했는가?
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## 11. 결론
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최종 문서는 사건명을 보고 곧바로 문형을 선택하는 템플릿이 아니라, 가등기의 실체적 성격·권리의 존속·당사자·반대급부·중간등기·집행 시점을 순서대로 판정하는 의사결정 규칙으로 구성한다. 증거가 부족하면 추정하여 완성하지 않고 필요한 자료를 특정한 뒤 정지한다.
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@@ -0,0 +1,874 @@
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# 가등기에 기한 본등기 청구 — 청구취지 작성 규칙
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- 버전: v1
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- 작성 기준일: 2026-07-31
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- 적용 법체계: 대한민국 민법·부동산등기법·민사집행법·가등기담보 등에 관한 법률
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- 문서 목적: 소장 또는 청구취지 변경신청서의 청구취지를 사실관계와 등기기록에 맞게 특정하기 위한 의사결정 규칙
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> **Remark.** “가등기에 기한 본등기 청구”의 다양한 청구권과 청구취지를 작성할 수 있도록 아래 구조를 제시하지만, **절대적 원칙은 아니며 구체적 가등기, 피보전권리, 당사자, 반대급부, 후순위권리 및 현행 등기실무에 따라 변형하거나 항목을 추가해야 한다.**
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> 이 문서는 사건명을 보고 문구를 자동 선택하는 서식집이 아니다. 반드시 최신 등기사항증명서, 가등기 원인증서, 본계약, 대금자료, 통지·송달자료 및 승계자료를 확인한 뒤 아래 결정 트리를 순서대로 통과해야 한다.
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## 0. 최상위 원칙
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### 원칙 1. 등기부 문언보다 피보전권리와 거래 실질을 먼저 확정한다
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등기원인이 `매매예약`으로 적혀 있어도 실제 법률관계는 다음 중 하나일 수 있다.
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- 이미 성립한 매매에 따른 소유권이전등기청구권의 순위 보전
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- 진정한 매매 일방예약의 완결권 보전
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- 정지조건부·기한부 또는 장래 확정될 청구권 보전
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- 금전채무를 담보하기 위한 담보가등기
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- 소유권 외 권리의 설정·이전 등을 위한 가등기
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계약 제목이나 등기원인만으로 분류하지 말고 계약 내용, 금전 수수, 점유 이전, 당사자의 의사와 거래 경위를 종합한다.
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### 원칙 2. `가등기에 기하여`라는 순위보전의 근거를 주문에 명시한다
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가등기에 기한 본등기청구와 가등기와 무관한 통상의 소유권이전등기청구는 법률효과와 소송물이 다르다. 본등기의 순위를 가등기 순위에 따르게 하려면 주문에 대상 가등기와 `위 가등기에 기하여`라는 관계를 분명히 적는다.
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### 원칙 3. 등기 실행이 가능한 정도로 특정한다
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청구취지에는 원칙적으로 다음을 정확히 적는다.
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1. 부동산 또는 지분
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2. 관할 등기소
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3. 가등기 접수 연월일
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4. 접수번호
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5. 순위번호
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6. 가등기의 정확한 명칭과 피보전권리
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7. 본등기의 원인과 원인일자
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8. 이행할 본등기절차의 종류
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9. 반대급부가 있으면 그 내용과 금액
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### 원칙 4. 피고는 현재 소유자가 아니라 본등기의무자를 기준으로 정한다
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통상 피고는 가등기 당시의 등기의무자 또는 그 포괄승계인이다. 가등기 후 소유권을 취득한 제3자는 단지 현재 소유자라는 이유만으로 본등기절차 이행청구의 피고가 되지 않는다. 회복등기·말소·승낙 등 별도 청구가 필요한 예외는 별도로 판단한다.
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### 원칙 5. 담보가등기는 변제기 도래만으로 본등기를 명하지 않는다
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가등기담보 등에 관한 법률이 적용되면 적법한 청산통지, 통지 도달 후 2개월의 청산기간, 청산금 지급 또는 제공 등 귀속정산 요건을 확인한다. 법 적용 대상이 아닌 담보 약정도 그 약정과 정산 법리에 따른 이행요건을 따로 심사한다.
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### 원칙 6. 등기절차 이행 부분에 가집행을 붙이지 않는다
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단순한 등기 의사표시를 명하는 판결은 확정되어야 의사표시가 간주된다. 동시이행 등 조건부 주문은 조건 성취를 증명하여 집행문을 받은 때 효력이 생긴다. 따라서 등기절차 이행 부분에 가집행 선고를 구하지 않는다.
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## 1. 적용 범위와 제외 범위
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### 1.1 적용하는 사건
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다음 요건을 모두 갖춘 사건에 이 규칙을 적용한다.
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- 부동산등기법상 가등기가 존재한다.
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- 가등기가 보전하는 실체법상 청구권이 발생했거나 적법한 권리 행사로 발생한다.
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- 그 청구권이 현재 존속한다.
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- 본등기의 이행기가 도래했다.
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- 원고가 가등기상 권리 또는 본등기청구권을 적법하게 보유한다.
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- 피고가 본등기의무자 또는 그 포괄승계인이다.
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### 1.2 그대로 적용하지 않는 사건
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다음 사건은 별도 청구구조를 먼저 검토한다.
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- 가등기 자체가 무효이거나 말소된 사건
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- 가등기의 회복등기가 선행되어야 하는 사건
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- 가등기와 무관한 통상의 소유권이전등기만을 구하는 사건
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- 소유권확인, 진정명의회복, 명의신탁 해지 등 다른 법률효과가 중심인 사건
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- 본등기가 이미 완료되어 청구의 이익이 없는 사건
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- 본등기와 같은 원인·순위의 등기가 이미 이루어져 의무가 모두 이행된 사건
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- 경매·체납처분 등으로 담보가등기 실행이 제한되는 사건
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단, 별도의 소유권이전등기를 받았더라도 가등기와 그 등기 사이에 중간등기가 있어 순위보전의 이익이 남는 경우에는 본등기청구의 이익이 있을 수 있다.
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## 2. 근거 우선순위
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문구와 법률판단이 충돌하면 다음 순서로 정리한다.
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1. 작성 기준일 현재 시행 중인 법률과 대법원규칙
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2. 대법원 판례
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3. 법원행정처의 현행 등기 절차
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4. 해당 사건의 최신 등기사항증명서와 처분문서
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5. 제공된 기재례 PDF
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6. 비공식 설명자료
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PDF의 기재례는 문형과 쟁점의 발견에만 사용한다. 오래된 이율, 역사적 등기원인 표현, 개정 전 절차는 현행법으로 교정한다. 비공식 자료만으로 권리의 발생·소멸이나 당사자적격을 확정하지 않는다.
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## 3. 전체 결정 트리
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```mermaid
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flowchart TD
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A["최신 등기사항증명서와 원인증서 확보"] --> B{"가등기와 피보전권리를 특정할 수 있는가?"}
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B -- "아니오" --> STOP1["중단: 등기부·원인증서 보완"]
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B -- "예" --> C{"가등기의 실질은 무엇인가?"}
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C --> C1["이미 성립한 매매 등의 청구권 보전"]
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C --> C2["진정한 매매예약완결권 보전"]
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C --> C3["조건부·기한부·장래 청구권 보전"]
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C --> C4["채권담보 목적"]
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C --> C5["소유권 외 권리 또는 회복등기"]
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C1 --> D["권리 발생·이행기·소멸시효 심사"]
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C2 --> E["예약완결권 행사기간·도달일 심사"]
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C3 --> F["조건 성취·기한 도래 심사"]
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C4 --> G{"가등기담보법 적용 대상인가?"}
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G -- "예" --> G1["통지·2개월·청산금·경매 제한 심사"]
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G -- "아니오" --> G2["약정과 양도담보 정산 법리 심사"]
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||||
C5 --> H["권리별 본등기 또는 회복·승낙 구조 심사"]
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||||
D --> I{"본등기청구권이 현재 존속하는가?"}
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E --> I
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F --> I
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G1 --> I
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G2 --> I
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||||
H --> I
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I -- "아니오 또는 불명" --> STOP2["중단: 청구 불가 또는 추가 조사"]
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||||
I -- "예" --> J["원고의 권리와 승계 확인"]
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||||
J --> K["원가등기의무자 또는 포괄승계인을 피고로 특정"]
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||||
K --> L{"잔대금·청산금 등 반대급부가 있는가?"}
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||||
L -- "예" --> M["동시이행형 주문"]
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L -- "아니오" --> N["단순이행형 주문"]
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M --> O["중간등기·직권말소 예외·병합청구 분류"]
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N --> O
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O --> P["등기 식별정보와 원인일자 대조"]
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P --> Q["금지규칙 및 최종 검증"]
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Q --> R["청구취지 확정"]
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```
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위 노드는 순서를 바꾸지 않는다. 특히 문형을 먼저 고른 뒤 사실을 끼워 맞추지 않는다.
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## 4. 노드 1 — 가등기와 피보전권리 특정
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### 4.1 필수 자료
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- 발급일이 최근인 등기사항전부증명서
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- 가등기 당시의 등기필정보 또는 등기완료통지서
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- 가등기 원인증서
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- 매매계약서·매매예약서·담보계약서·차용증
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- 대금 또는 대여금 지급자료
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- 예약완결·청산 통지서와 발송·도달 자료
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||||
- 상속·합병·양도 등 승계자료
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- 가등기 이후의 압류·가압류·가처분·담보권·임차권·경매 자료
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### 4.2 등기부 확인표
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| 항목 | 확인 내용 | 청구취지 반영 |
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|---|---|---|
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| 부동산 | 토지·건물·집합건물, 소재·지번·동호수 | 별지 목록 |
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| 지분 | 전부인지 특정 지분인지 | `○분의 ○ 지분` |
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| 등기소 | 정식 기관명 | 가등기 식별문 |
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| 접수 | 연월일과 접수번호 | 가등기 식별문 |
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| 순위번호 | 갑구 또는 을구의 번호 | 가등기 식별문 |
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| 등기목적 | 소유권이전청구권, 지상권·전세권 등 | 본등기 종류 |
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| 원인 | 매매예약, 매매, 담보계약 등 | 실질과 대조 |
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| 명의인 | 권리자·의무자 | 원고·피고 후보 |
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| 후속등기 | 이전, 압류, 담보권, 임차권, 경매 | 중간등기 분기 |
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### 4.3 정지 조건
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다음 중 하나라도 확인하지 못하면 확정 주문을 만들지 않는다.
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- 가등기의 접수번호
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- 가등기가 보전하는 권리
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- 대상 부동산 또는 지분
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- 본등기의무자
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- 본등기 원인과 원인일자
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자료가 없는 숫자·날짜·등기 명칭을 추측하지 말고 `[확인 필요]`로 표시한 뒤 중단한다.
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## 5. 노드 2 — 가등기의 법적 유형 분류
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### 5.1 유형 A: 이미 성립한 매매 등의 청구권 보전
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매매계약 등이 이미 성립해 소유권이전등기청구권이 존재하고, 그 순위만 보전하려고 가등기를 한 유형이다.
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확인할 사항:
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- 본계약 체결일
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- 매매대금과 지급 내역
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- 잔금일과 등기의무의 이행기
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- 인도 여부
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- 해제·취소·무효 사유
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- 가등기가 본계약상 권리를 보전한다는 합의
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이 유형에서는 별도의 매매예약완결 의사표시가 필요하지 않을 수 있다. 등기부상 원인이 `매매예약`이라는 이유만으로 예약완결일을 창작하지 않는다.
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또한 형식상 매매예약이라도 실질은 가등기권자의 청구가 있으면 별도의 완결권 행사 없이 언제든 본등기를 하기로 한 약정일 수 있다. 이 경우에는 판결주문에 예약완결 행사와 그 일자를 임의로 추가하지 말고, 실체법상 원인과 확정판결에 의한 등기원인·원인일자 기재방법을 현행 등기실무로 다시 확인한다(대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2583 취지).
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### 5.2 유형 B: 진정한 매매 일방예약
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일방이 완결 의사를 표시하면 매매가 성립하는 민법 제564조의 예약이다.
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확인할 사항:
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- 예약 체결일
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- 예약완결권자
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- 약정한 행사기간
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- 완결 의사표시의 내용
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- 상대방에게 도달한 날짜
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- 완결로 성립한 매매의 조건과 대금
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완결권 행사로 매매가 성립한 날을 본등기의 원인일자로 사용할 수 있는지는 등기원인증서와 현행 등기 실무를 대조한다. 소장 송달로 완결권을 행사하는 경우에는 소장 송달일이 제척기간 안인지 확인하고, 송달 전 임의의 날짜를 원인일자로 쓰지 않는다.
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### 5.3 유형 C: 조건부·기한부·장래 청구권
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가등기는 시기부·정지조건부 또는 장래 확정될 청구권도 보전할 수 있다.
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확인할 사항:
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- 약정한 기한과 도래일
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- 정지조건의 내용과 성취일
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- 장래 청구권이 확정되는 법률요건
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- 상대방에 대한 통지나 최고가 필요한지
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조건 성취나 기한 도래가 증명되지 않으면 현재이행의 본등기를 구하지 않는다. 장래이행을 구하려면 미리 청구할 필요를 별도로 검토한다.
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### 5.4 유형 D: 담보 목적 가등기
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다음 사정이 있으면 명칭과 무관하게 담보 목적을 의심한다.
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- 금전이 대여금으로 교부되었다.
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- 채무 불이행 시 부동산을 이전하기로 했다.
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- 재산가액과 채무액의 차액을 정산하기로 했다.
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- 변제하면 가등기를 말소하기로 했다.
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- 매매대금보다 채권 원리금 계산이 거래의 중심이다.
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담보 목적이면 곧바로 가등기담보법을 적용하지 말고 제10장의 적용범위 심사를 거친다.
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### 5.5 유형 E: 소유권 외 권리
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지상권·지역권·전세권·임차권·저당권 등의 설정 또는 이전 청구권을 보전하는 가등기는 소유권이전 가등기의 문형과 직권말소 규칙을 그대로 쓰지 않는다.
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반드시 확인할 사항:
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- 권리의 종류
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- 설정 범위와 존속기간
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- 지료·전세금·채권최고액 등 권리 내용
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- 을구 순위번호
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- 본등기 후 직권말소되는 중간등기의 범위
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### 5.6 유형 F: 가등기 회복 또는 원상회복
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가등기가 위법하게 말소되었거나 가등기명의가 잘못 이전된 경우에는 본등기청구만으로 해결되지 않을 수 있다.
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먼저 판단한다.
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- 말소등기의 원인무효 여부
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- 회복등기절차의무자
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- 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 필요 여부
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- 회복 후 본등기를 함께 청구할 수 있는지
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- 각 청구를 단순병합 또는 단계적·예비적으로 구성할지
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회복 대상 가등기가 등기부에 존재하지 않는데 존재하는 것처럼 본등기만 명하는 주문을 작성하지 않는다.
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## 6. 노드 3 — 권리 발생·존속·기간 심사
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### 6.1 진정한 예약완결권의 제척기간
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- 약정 행사기간이 있으면 그 기간을 적용한다.
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- 약정이 없으면 원칙적으로 예약 성립일부터 10년 안에 행사해야 한다.
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- `행사기간의 종기`를 정한 약정과 `장래의 특정 시점부터 행사할 수 있다`는 행사가능시기 약정을 구별한다.
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- 단순히 행사가능시기를 장래로 정했다고 하여 예약 성립일로부터의 10년 제척기간이 그 시점부터 새로 기산되거나 당연히 연장되는 것은 아니다(대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682, 22699).
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- 이 기간은 소멸시효가 아니라 제척기간이다.
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- 목적물을 인도받아 점유하더라도 예약완결권의 제척기간이 멈추지 않는다.
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- 기간 안에 완결 의사표시가 상대방에게 도달했는지 확인한다.
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- 제척기간 도과 여부는 법원의 직권조사사항이므로 상대방의 항변이 없어도 확인한다.
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제척기간이 지난 뒤 소장을 송달해 비로소 완결권을 행사하는 구조라면 본등기청구를 완성하지 않는다.
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### 6.2 이미 발생한 이전등기청구권의 소멸시효
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예약완결권과 그 행사로 발생한 이전등기청구권은 서로 다른 권리다.
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- 일반 채권의 소멸시효와 기산점을 검토한다.
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- 매수인이 부동산을 인도받아 계속 사용·수익하는 동안의 판례상 취급을 확인한다.
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- 점유를 상실했다면 상실일부터 시효가 진행하는지 검토한다.
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- 가등기를 마친 사실만으로 시효가 중단된다고 보지 않는다.
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- 재판상 청구, 승인, 압류·가압류·가처분 등 중단·완성유예 사유를 증거로 확인한다.
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- 상사채권 또는 특별법상 기간이 적용되는지 별도로 확인한다.
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### 6.3 본등기청구권의 소멸·장애
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다음 사유를 확인한다.
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- 채무 이행 완료
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- 합의해제·법정해제
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- 취소 또는 무효
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- 변제·상계·면제
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- 조건 불성취
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- 제척기간 또는 소멸시효 완성
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- 본등기와 동일한 효과를 가진 등기가 이미 완료됨
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- 담보채무 소멸
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- 청산절차 미완료
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권리 발생만 확인하고 소멸사유를 누락하지 않는다.
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## 7. 노드 4 — 당사자와 지분
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### 7.1 원고
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원칙적인 원고는 등기사항증명서상 현재 가등기권리자다.
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승계가 있으면 다음을 추가 확인한다.
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- 상속인의 범위와 상속분
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- 법인 합병의 효력 발생일
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- 가등기상 권리와 피보전청구권의 이전
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- 가등기 이전의 부기등기
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- 본등기청구권 양도에 대한 채무자의 동의·승낙
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매매로 인한 소유권이전등기청구권의 양수인은 특별한 사정이 없으면 채무자의 동의나 승낙 없이 단순 통지만으로 채무자에게 양도를 주장할 수 있다고 단정하지 않는다.
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### 7.2 피고
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원칙적인 피고는 다음 중 하나다.
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- 원가등기 당시의 가등기의무자
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- 그 상속인
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- 합병 등으로 의무를 포괄승계한 자
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상속인이 여러 명이면 상속관계와 각자의 의무 범위를 확인한다. 부동산 또는 의무가 분할되었다면 각 피고별 목적물·지분을 나누어 적는다.
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### 7.3 가등기 후 제3취득자
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소유권이전청구권 보전 가등기에 기한 본등기에서는 가등기 후의 소유권이전등기가 원칙적으로 본등기 후 직권말소 대상이므로 그 명의인은 통상 본등기청구의 피고가 아니다.
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다만 다음의 별도 청구가 필요하면 당사자를 다시 정한다.
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- 가등기 회복등기
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- 말소등기 또는 말소등기 승낙
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- 직권말소 예외 권리의 정리
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- 우선순위에 실질적 다툼이 있는 조세 압류
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- 원인무효 등기를 전제로 한 원상회복
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### 7.4 공동권리자·공유자
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- 각 원고의 가등기 지분과 본등기 지분을 일치시킨다.
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- 하나의 예약완결권을 공동으로 행사해야 하는 구조인지 확인한다.
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- 필수적 공동소송인지 통상 공동소송인지 검토한다.
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- 복수인이 공동명의로 하나의 매매예약과 가등기를 한 경우에도 언제나 전원 공동행사·필수적 공동소송이 되는 것은 아니다. 계약 내용, 공동 체결 경위, 담보 목적, 공동행사 의사, 권리자별 지분 표시와 그 비율이 피담보채권 비율과 일치하는지 등을 종합하여, 공동의 하나의 완결권인지 각자의 지분별 독립한 완결권인지 판단한다(대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체). 지분별 독립 권리라면 1인이 자기 지분에 관하여 단독으로 완결권을 행사하고 청산절차 후 본등기를 청구할 수 있다.
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- 피고가 여러 명이라는 이유만으로 `연대하여`라는 표현을 사용하지 않는다.
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- 각 피고가 특정 지분에 대해서만 의무를 부담하면 주문을 피고별로 분리한다.
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## 8. 노드 5 — 등기 식별정보와 원인일자
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### 8.1 표준 식별 순서
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> 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [YYYY. M. D.] 접수 제[번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [가등기의 정확한 명칭]
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등기사항증명서의 문언을 그대로 대조한다. 갑구·을구를 혼동하지 않는다.
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### 8.2 본등기의 원인과 원인일자
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다음 날짜를 구별한다.
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- 원계약 체결일
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- 매매예약 체결일
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- 예약완결 의사표시 도달일
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- 조건 성취일
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- 기한 도래일
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- 가등기 접수일
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- 담보권 실행의 통지 도달일
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- 청산기간 만료일
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가등기 접수일이 본등기의 원인일자라고 자동 가정하지 않는다. 등기원인과 원인일자는 실체법상 법률효과와 등기원인증서가 뒷받침해야 한다.
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### 8.3 별지 부동산 목록
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- 등기사항증명서 표제부와 한 글자씩 대조한다.
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- 토지와 건물을 분리한다.
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- 집합건물은 1동 건물 표시, 전유부분, 대지권을 정확히 옮긴다.
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- 일부 지분이면 분모와 분자를 적는다.
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- 여러 부동산은 번호를 붙이고 주문에서 별지를 정확히 인용한다.
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## 9. 노드 6 — 기본 청구취지 문형
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아래 문형은 대괄호 안의 사실이 모두 확인된 뒤에만 사용한다.
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### 9.1 이미 성립한 매매 등에 따른 단순이행형
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> 1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수 연월일] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [소유권이전청구권가등기]에 기하여 [본계약 체결일] [매매 등 정확한 원인]을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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> 2. 소송비용은 피고가 부담한다.
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### 9.2 진정한 매매예약 완결형
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> 1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수 연월일] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 [예약완결 의사표시 도달일] 매매예약완결을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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> 2. 소송비용은 피고가 부담한다.
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원인일자와 원인 명칭은 등기원인증서 및 현행 등기 실무에 따라 최종 확인한다.
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### 9.3 잔대금과 동시이행형
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> 1. 피고는 원고로부터 금 [잔대금]원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수 연월일] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [가등기 명칭]에 기하여 [원인일자] [원인]을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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> 2. 소송비용은 피고가 부담한다.
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잔대금을 이미 변제·공탁했다면 단순이행형이 가능한지 변제의 유효성과 수령권자를 확인한다.
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### 9.4 일부 지분형
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> 1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 [분모]분의 [분자] 지분에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수 연월일] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [가등기 명칭]에 기하여 [원인일자] [원인]을 원인으로 한 [해당 지분] 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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> 2. 소송비용은 피고가 부담한다.
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### 9.5 피고가 여러 명인 형
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각 피고의 의무 범위가 다르면 항을 분리한다.
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> 1. 피고 A는 원고에게 별지 목록 제1항 기재 부동산 중 [지분]에 관하여 … 본등기절차를 이행하라.
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> 2. 피고 B는 원고에게 별지 목록 제1항 기재 부동산 중 [지분]에 관하여 … 본등기절차를 이행하라.
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> 3. 소송비용은 피고들이 부담한다.
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등기의무를 `연대하여` 이행한다고 쓰지 않는다.
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### 9.6 여러 부동산형
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등기소·접수번호·순위번호가 모두 같을 때만 하나의 문장으로 묶는다. 하나라도 다르면 부동산별로 항을 나눈다.
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### 9.7 소유권 외 권리형
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> 1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [접수일] 접수 제[번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [지상권·전세권·임차권·저당권 등의 가등기]에 기하여 [원인일자] [원인]을 원인으로 한 [권리의 정확한 본등기]절차를 이행하라.
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권리의 목적, 범위, 존속기간, 지료·전세금·채권최고액 등 법정 등기사항을 청구취지 또는 별지에서 특정해야 하는지 확인한다.
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## 10. 노드 7 — 담보가등기
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### 10.1 가등기담보법 적용 여부
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다음 질문을 순서대로 확인한다.
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1. 피담보채무가 차용물 반환채무인가?
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2. 채무 불이행 시 다른 재산권을 이전하기로 예약했는가?
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3. 예약 당시 재산가액이 차용 원금과 이자의 합산액을 초과했는가?
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4. 등기 명칭과 달리 거래 실질이 담보인가?
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5. 매매대금채무 등 법의 적용범위 밖 채무는 아닌가?
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하나라도 불명확하면 법 적용을 단정하지 않는다. 감정자료, 대여금 지급자료, 채무잔액표와 담보계약서를 보완한다.
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### 10.2 적용되는 경우의 선행요건
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본등기청구 전에 다음을 모두 확인한다.
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- 피담보채무의 변제기 도래
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- 채무자 등 법정 상대방에 대한 청산통지
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- 통지서에 청산금 평가액 또는 청산금이 없다는 취지가 포함됨
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- 통지의 실제 도달일
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- 도달일부터 2개월의 청산기간 경과
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- 목적 부동산의 객관적 가액
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- 선순위 권리액
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- 피담보채권 원리금과 비용
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- 청산금의 계산
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- 청산금 지급 또는 적법한 제공
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- 후순위권리자 통지
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- 강제경매·담보권 실행 경매 등 법 제14조의 제한
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### 10.3 청산금 계산표
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| 항목 | 금액 | 증거 |
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|---|---:|---|
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| 목적 부동산 평가액 | [ ]원 | 감정서·시가자료 |
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| 선순위담보권 부담액 | - [ ]원 | 등기부·채무확인 |
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| 피담보채권 원금 | - [ ]원 | 차용증·이체자료 |
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| 약정 또는 법정 이자 | - [ ]원 | 약정·법령 |
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| 적법한 실행 비용 | - [ ]원 | 지출증빙 |
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| 청산금 | = [ ]원 | 계산표 |
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원금·이자·비용을 중복 공제하지 않는다. 위법한 이자나 확인되지 않은 비용을 넣지 않는다.
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귀속정산에서 공제할 수 있는 실행비용은 담보물의 교환가치 파악을 위한 감정평가비 등 경매절차의 집행비용에 상응하는 범위라야 한다. 본등기를 마치기 위한 절차비용·취득세 등은 담보권자가 스스로 부담하므로 청산금에서 공제하지 않는다(대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다266177).
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### 10.4 담보가등기 동시이행형
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> 1. 피고는 원고로부터 청산금 [금액]원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [접수일] 접수 제[번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [담보가등기의 정확한 등기 명칭]에 기하여 [현행 등기실무상 확인된 원인일자와 원인]을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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> 2. 소송비용은 피고가 부담한다.
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청산금의 지급 주체와 방향은 사건의 당사자 지위에 맞게 확인한다. 원고가 담보권자인 통상 구조에서는 원고가 청산금을 지급하고 피고가 본등기를 이행하므로, 문장의 방향을 반대로 쓰지 않는다.
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### 10.5 적용되지 않는 담보 약정
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매매대금채무 담보 등 가등기담보법 적용범위 밖이면 다음을 확인한다.
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- 약정상 소유권 귀속 요건
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- 정산 의무의 존재와 방식
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- 약한 의미의 양도담보인지
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- 귀속정산 또는 처분정산 중 어느 구조인지
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- 정산금과 본등기의 동시이행 여부
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법 적용 제외라는 이유만으로 무조건 단순 본등기청구가 가능하다고 결론 내리지 않는다.
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## 11. 노드 8 — 중간등기와 제3자
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### 11.1 소유권이전청구권 보전 가등기의 원칙
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가등기에 기한 본등기가 이루어지면 가등기 후 본등기 전의 권리 중 보전권리를 침해하는 등기는 원칙적으로 등기관이 직권말소한다. 따라서 중간등기명의인을 모두 피고로 삼아 말소나 승낙을 구하지 않는다.
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### 11.2 부동산등기규칙 제147조의 주요 예외
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다음 등기는 자동 말소된다고 단정하지 않는다.
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- 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류·가처분
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- 가등기 전에 등기된 가압류에 기초한 강제경매개시결정등기
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- 가등기 전에 등기된 담보가등기·전세권·저당권에 기초한 임의경매개시결정등기
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- 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기
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- 가등기권자에게 대항할 수 있는 상가건물임차권등기
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### 11.3 체납처분 압류
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가등기 후 체납처분 압류는 직권말소대상 통지와 이의신청, 조세채권과 가등기의 우선관계를 개별 심사한다. `가등기보다 늦다`는 한 가지 이유만으로 자동 말소된다고 쓰지 않는다.
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### 11.4 소유권 외 가등기
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- 지상권·전세권·임차권 설정청구권 가등기는 직권말소 범위가 소유권이전 가등기와 다르다.
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- 저당권설정청구권 가등기에 기한 본등기는 가등기 후 등기가 원칙적으로 직권말소 대상이 아니다.
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권리의 종류를 확인하지 않고 제147조의 소유권이전 규칙을 복제하지 않는다.
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### 11.5 별도 청구가 필요한 경우
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다음에는 독립된 청구원인과 당사자를 검토한다.
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- 가등기 회복등기와 이해관계인의 승낙
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- 직권말소 대상이 아닌 등기의 말소
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- 원인무효인 중간등기의 말소
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- 우선순위에 실질적 다툼이 있는 압류
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- 본등기만으로 제거되지 않는 권리부담
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## 12. 노드 9 — 판결의 효력과 집행
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### 12.1 단순이행 주문
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`본등기절차를 이행하라`는 판결이 확정되면 피고가 등기신청 의사를 진술한 것으로 본다. 원고는 확정판결을 근거로 단독신청 구조를 이용할 수 있다.
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### 12.2 동시이행 또는 조건부 주문
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`원고로부터 금원을 지급받음과 동시에 본등기절차를 이행하라`는 판결은 반대급부의 이행 또는 제공을 증명하여 집행문을 부여받은 때 의사표시의 효력이 생긴다.
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그러므로 다음을 확인한다.
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- 반대급부 수령권자
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- 정확한 금액
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- 변제 또는 공탁 방법
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- 조건 성취 증명자료
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- 집행문 부여 절차
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### 12.3 가집행 문구
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등기 의사표시 부분에는 다음 문구를 넣지 않는다.
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> 제1항은 가집행할 수 있다.
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금전·인도 청구가 병합되면 그 부분만 분리하여 가집행 선고의 필요성과 가능성을 검토한다.
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## 13. 노드 10 — 관련 청구의 병합
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### 13.1 인도·명도
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본등기와 인도는 별개의 급부다. 원고에게 인도청구권이 발생했고 피고가 점유하고 있는지 확인한 뒤 별도 항으로 적는다.
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### 13.2 금전
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잔대금·청산금·손해배상·부당이득을 청구하려면 다음을 독립적으로 확정한다.
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- 원금
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- 발생 원인
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- 지급기일
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- 이자 또는 지연손해금의 기산일
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- 약정이율과 법정 상한
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- 소송촉진 등에 관한 특례법 적용 시점
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본등기청구라는 이유만으로 금전청구를 자동 병합하지 않는다.
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### 13.3 말소·회복·승낙
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직권말소 여부를 먼저 판단한다. 직권말소될 등기에 대해 불필요한 말소청구를 추가하지 않는다. 가등기 회복이나 이해관계인의 승낙이 필요하면 본등기청구와 다른 소송물임을 분명히 하고 별도 항을 만든다.
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### 13.4 주위적·예비적 청구
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다음과 같이 법률관계가 양립하지 않고 사실 판단에 따라 하나만 인용될 수 있을 때 검토한다.
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- 주위적으로 가등기에 기한 본등기
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- 예비적으로 가등기와 무관한 통상의 소유권이전등기
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- 주위적으로 담보가등기 실행
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- 예비적으로 정산금 또는 대여금 반환
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두 청구의 청구원인·당사자·이행기·법률효과를 각각 작성한다. 같은 등기를 중복하여 구하지 않는다.
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## 14. 유형별 예시
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아래 예시는 문형 검토용이며 사실을 대신하지 않는다.
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### 예시 1. 기존 매매, 대금 전액 지급
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사실:
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- 2024. 2. 1. 매매계약
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- 대금 전액 지급
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- 2024. 2. 5. 소유권이전청구권가등기
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- 중간등기 없음
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문형:
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> 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 ○○지방법원 ○○등기소 2024. 2. 5. 접수 제12345호, 순위번호 3번으로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 2024. 2. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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### 예시 2. 진정한 매매예약, 기간 안에 완결
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사실:
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- 2024. 3. 1. 일방예약
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- 2026. 1. 10. 완결 의사표시 도달
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||||
- 대금 지급 완료
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문형:
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||||
> 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 ○○지방법원 ○○등기소 2024. 3. 4. 접수 제23456호, 순위번호 4번으로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 2026. 1. 10. 매매예약완결을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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### 예시 3. 잔대금 동시이행
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사실:
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- 잔대금 50,000,000원 미지급
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- 등기서류 교부와 잔대금 지급이 동시이행
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문형:
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||||
> 피고는 원고로부터 금 50,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 ○○지방법원 ○○등기소 2025. 4. 1. 접수 제34567호, 순위번호 5번으로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 2025. 3. 28. 매매를 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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||||
### 예시 4. 가등기 후 제3취득자 존재
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가등기의무자는 A이고, 가등기 후 B에게 소유권이전등기가 이루어졌다. B의 등기가 본등기 후 직권말소될 통상적 중간등기라면 A를 본등기청구의 피고로 삼고 B를 자동 추가하지 않는다. B의 등기가 직권말소 예외인지, 회복·말소·승낙 청구가 필요한지는 별도 심사한다.
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### 예시 5. 담보가등기, 청산금 존재
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사실:
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- 가등기담보법 적용 대상
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- 적법한 통지 도달 후 2개월 경과
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- 청산금 30,000,000원
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- 경매 제한 없음
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문형:
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> 피고는 원고로부터 청산금 30,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 ○○지방법원 ○○등기소 [접수일] 접수 제[번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [담보가등기 명칭]에 기하여 [확인된 원인일자] [현행 등기실무상 원인]을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
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원인일자와 원인은 실제 등기실무 확인 전까지 확정하지 않는다.
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### 예시 6. 상속인별 지분
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가등기의무자가 사망하고 상속인 A와 B가 각 2분의 1씩 의무를 승계했다면 각 피고별 항을 나누어 해당 지분의 본등기절차 이행을 명한다. `피고들은 연대하여`라고 쓰지 않는다.
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### 예시 7. 가등기 회복이 선행되는 경우
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가등기가 원인 없이 말소되었다면 바로 존재하지 않는 가등기에 기한 본등기만 구하지 않는다. 회복등기의무자와 이해관계인의 승낙 여부를 확정하고, 회복등기청구와 본등기청구의 선후·병합 관계를 설계한다.
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## 15. 금지 규칙
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다음 문구 또는 처리방식은 금지한다.
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1. 등기부를 보지 않고 접수번호·순위번호를 추정한다.
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2. `매매예약`이라는 표지만으로 진정한 일방예약이라고 단정한다.
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3. 담보 목적이라는 이유만으로 가등기담보법을 자동 적용한다.
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4. 변제기 도래만으로 담보가등기의 즉시 본등기를 구한다.
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5. 청산통지 도달일과 2개월 경과를 확인하지 않는다.
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6. 청산금 계산 없이 청산금이 없다고 적는다.
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7. 역사적 표현인 `대물반환`을 현행 등기원인으로 그대로 복제한다.
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8. 예약 성립일과 예약완결일을 혼동한다.
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9. 가등기 접수일을 본등기 원인일자로 자동 사용한다.
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10. 예약완결권의 10년 기간을 소멸시효라고 적는다.
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10-1. 예약완결권의 행사가능시기 약정이 있다는 이유만으로 10년 제척기간의 기산점을 뒤로 미루거나 기간을 연장한다.
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11. 목적물 점유를 이유로 예약완결권 제척기간이 정지된다고 적는다.
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12. 가등기 자체가 피보전청구권의 소멸시효를 중단한다고 적는다.
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13. 현재 소유자라는 이유만으로 가등기 후 제3취득자를 피고로 삼는다.
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14. 가등기 후의 모든 등기가 당연히 직권말소된다고 적는다.
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15. 조세 압류의 우선관계를 접수 순서만으로 단정한다.
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16. 소유권이전 가등기의 직권말소 규칙을 저당권설정 가등기에 적용한다.
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17. 직권말소될 등기의 명의인에게 불필요한 말소·승낙 청구를 한다.
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18. 권리양수인의 통지만으로 본등기청구권 양도가 항상 채무자에게 효력이 있다고 적는다.
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19. 상속관계를 확인하지 않고 사망자를 피고로 적는다.
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20. 여러 피고에게 근거 없이 `연대하여` 등기절차를 이행하라고 적는다.
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21. 공유지분 사건에서 부동산 전부의 본등기를 구한다.
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22. 원고별 가등기 지분과 본등기 지분을 다르게 적는다.
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23. 잔대금이 남았는데 단순이행형을 사용한다.
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24. 이미 지급한 반대급부를 다시 동시이행 조건으로 넣는다.
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25. 본등기절차 이행 부분에 가집행 선고를 구한다.
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26. 본등기와 통상의 이전등기를 같은 청구로 취급한다.
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27. 가등기가 말소되었는데 회복 없이 그 가등기에 기한 본등기만 구한다.
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28. 조건 성취·기한 도래를 증명하지 않고 현재 이행을 구한다.
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29. 금전·인도·말소청구를 독립 요건 없이 자동 병합한다.
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30. PDF의 과거 이율이나 개정 전 절차를 현행 규칙으로 사용한다.
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31. 비공식 자료만으로 판례의 취지를 확정한다.
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32. 외국법 또는 외국 판례를 대한민국 사건의 직접 근거로 섞는다.
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32-1. 폐지된 농지개혁법의 `농지매매증명`·자경·자영 판례를 현행 농지법상 농지취득자격증명 사건에 그대로 적용한다.
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33. 부동산 목록과 등기사항증명서의 표시를 대조하지 않는다.
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34. 하나의 주문에 서로 다른 등기소·접수번호를 뭉뚱그린다.
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35. 불명확한 사실을 확정값처럼 채운다.
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## 16. 최종 검증 게이트
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### 16.1 권리 검증
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- [ ] 가등기가 실제로 존재한다.
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- [ ] 가등기의 피보전권리를 확인했다.
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- [ ] 형식이 아니라 거래 실질로 유형을 분류했다.
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- [ ] 본등기청구권의 발생과 이행기를 확인했다.
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- [ ] 해제·취소·무효·변제 등 소멸사유를 확인했다.
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- [ ] 제척기간과 소멸시효를 구별했다.
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- [ ] 예약완결 의사표시의 도달일을 증명할 수 있다.
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### 16.2 당사자 검증
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- [ ] 원고가 현재 가등기권리자 또는 적법한 승계인이다.
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- [ ] 특정승계인의 경우 채무자 동의·승낙과 부기등기를 확인했다.
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- [ ] 피고가 원가등기의무자 또는 포괄승계인이다.
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- [ ] 상속인·상속분·법인 승계를 확인했다.
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- [ ] 후순위 제3취득자를 자동으로 피고에 넣지 않았다.
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- [ ] 공동권리·공유지분과 공동소송 형태를 확인했다.
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### 16.3 등기 검증
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- [ ] 별지 목록과 등기부 표제부가 일치한다.
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- [ ] 관할 등기소가 정확하다.
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- [ ] 접수 연월일과 접수번호가 정확하다.
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- [ ] 순위번호가 정확하다.
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- [ ] 가등기 명칭과 본등기 종류가 일치한다.
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- [ ] 본등기의 원인과 원인일자를 증거로 확인했다.
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- [ ] 여러 부동산의 식별정보를 각각 대조했다.
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### 16.4 반대급부·담보 검증
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- [ ] 잔대금 또는 반대급부의 존재를 확인했다.
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- [ ] 동시이행관계이면 정확한 금액을 주문에 넣었다.
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- [ ] 담보가등기인지 실질 심사를 했다.
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- [ ] 가등기담보법의 적용범위를 확인했다.
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- [ ] 적용 시 청산통지의 내용·상대방·도달일을 확인했다.
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- [ ] 2개월의 청산기간이 지났다.
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- [ ] 청산금을 객관적 자료로 계산했다.
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- [ ] 경매개시 등 담보권 실행 제한을 확인했다.
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### 16.5 중간등기·병합 검증
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- [ ] 가등기 후의 모든 등기를 목록화했다.
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- [ ] 직권말소 대상과 예외를 권리별로 분류했다.
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- [ ] 체납처분 압류의 우선관계를 별도 검토했다.
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- [ ] 불필요한 말소·승낙 청구를 제거했다.
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- [ ] 회복등기가 필요한지 확인했다.
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- [ ] 인도·금전·말소 등 병합청구의 독립 요건을 확인했다.
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### 16.6 주문·집행 검증
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- [ ] 주문에 `위 가등기에 기하여`가 들어 있다.
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- [ ] 이행할 등기절차가 판결 집행 가능한 정도로 특정되었다.
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- [ ] 원고·피고·목적물·지분이 일치한다.
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- [ ] 단순이행형과 동시이행형을 올바르게 선택했다.
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- [ ] 등기절차 이행 부분의 가집행 문구를 제거했다.
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- [ ] 소송비용 주문과 청구취지 번호 체계를 확인했다.
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- [ ] 대괄호 자리표시자가 남아 있지 않다.
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위 항목 중 하나라도 `아니오`이면 최종 청구취지를 확정하지 않는다.
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## 17. 정지 규칙
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다음 중 하나가 발생하면 작성을 즉시 멈추고 부족한 자료 또는 판단을 명시한다.
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1. 최신 등기사항증명서가 없다.
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2. 가등기의 접수번호·순위번호·피보전권리를 특정할 수 없다.
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3. 진정한 매매예약과 기존 매매의 순위보전 가등기를 구별할 수 없다.
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4. 담보 목적 여부 또는 가등기담보법 적용 여부가 불명확하다.
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5. 예약완결권의 행사기간이나 도달일을 확인할 수 없다.
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6. 본등기청구권의 소멸시효 완성 여부를 판단할 자료가 없다.
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||||
7. 원고의 권리양도 또는 상속·합병 승계가 증명되지 않는다.
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||||
8. 원가등기의무자와 현재 피고의 관계가 불명확하다.
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||||
9. 잔대금·청산금의 존재나 금액이 불명확하다.
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10. 가등기 후 압류·담보권·임차권·경매의 법적 처리를 분류할 수 없다.
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11. 말소된 가등기의 회복 또는 이해관계인의 승낙이 필요한지 판단할 수 없다.
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||||
12. 본등기 원인과 원인일자를 증명할 수 없다.
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정지 시에는 완성 문구를 추정 출력하지 말고 다음 형식으로만 보고한다.
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> **작성 중단 — 확인 필요**
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>
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> - 미확인 사항: [항목]
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> - 필요한 자료: [등기사항증명서·계약서·통지서 등]
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> - 확인 이유: [당사자적격·권리 존속·등기 실행 가능성 등]
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> - 확인 후 재개할 결정 트리 노드: [번호]
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## 18. 공식 근거
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### 18.1 법령
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- [부동산등기법 제23조·제27조·제88조·제91조·제92조](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?ancYnChk=0&chrClsCd=010202&efYd=20250131&lsiSeq=265377&urlMode=lsInfoP)
|
||||
- [부동산등기규칙 제145조부터 제149조](https://law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?ancYnChk=0&lsId=005868)
|
||||
- [민법 제162조·제166조·제536조·제564조](https://www.law.go.kr/LSW/LsiJoLinkP.do?lsNm=%EB%AF%BC%EB%B2%95)
|
||||
- [민사집행법 제263조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0263&lsiSeq=268837&urlMode=lsScJoRltInfoR)
|
||||
- [가등기담보 등에 관한 법률 제1조부터 제4조·제6조·제7조·제14조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0001&lsiSeq=188538&urlMode=lsScJoRltInfoR)
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### 18.2 핵심 대법원 판례
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||||
- [대법원 1994. 4. 26. 선고 92다34100, 34117 — 본등기청구와 통상 이전등기청구의 구별](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?mode=0&precSeq=205677)
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||||
- [대법원 1992. 7. 28. 선고 91다44766, 44773 — 예약완결권의 10년 제척기간](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=91%EB%8B%A444766%2C+44773%28%EB%B0%98%EC%86%8C%29)
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- 대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682, 22699 — 행사가능시기 약정과 제척기간 기산점의 구별
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- 대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2583 — 별도 예약완결 표시가 필요 없는 가등기 약정의 주문·등기원인 처리
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||||
- [대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체 — 복수 가등기권자의 공동 또는 지분별 독립 완결권 판단](https://law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=163125)
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||||
- [대법원 2021. 12. 10. 선고 2019다239988 — 형식상 예약과 실제 매매관계의 구별](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=230713)
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||||
- [대법원 2016. 10. 27. 선고 2015다63138, 63145 — 담보가등기의 실질 판단](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?mode=0&precSeq=183589)
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- [대법원 2024. 1. 11. 선고 2021다210799 — 가등기담보법상 귀속정산 실행](https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=241115)
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- [대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다266177 — 귀속정산의 실행비용 범위](https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=220295)
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- [대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다248290 — 이전등기청구권 양도와 채무자 승낙](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=605943)
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- [대법원 2010. 4. 15.자 2007마327 — 중간등기 직권말소와 체납압류](https://www.law.go.kr/precInfoP.do?precSeq=145517)
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- [대법원 1996. 9. 20. 선고 96다68 — 점유 중 이전등기청구권의 소멸시효](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=96%EB%8B%A468)
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- [대법원 2023. 4. 27. 선고 2021다276225, 276232 — 청산통지와 등기 의사표시 주문](https://lawclerk.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?gubun=4&searchOption=&searchWord=&seqnum=9176)
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## 19. 최종 출력 원칙
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모든 검증 게이트를 통과한 뒤에는 다음 세 항만 출력한다.
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1. 확정된 청구취지
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2. 별지 부동산 목록
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3. 필요한 경우에만 계산표 또는 피고별 의무 범위표
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판단 과정, 추정, 대체 문구를 확정 청구취지 안에 섞지 않는다. 사실이 불명확하면 제17장의 정지 규칙을 적용한다.
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## 20. Stop Rule
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다음 요건이 모두 충족되면 문서에 따른 청구취지 작성을 완료한다.
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1. **필요성:** 가등기의 존재·실질, 피보전권리, 권리의 발생·존속·이행기, 당사자적격, 반대급부 및 중간등기 처리가 모두 하나의 결정경로로 확정되었다.
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2. **충분성:** 부동산·지분, 등기소, 접수일·접수번호·순위번호, 가등기와 본등기의 연결, 등기원인·원인일자 및 동시이행 조건이 판결·등기 실행이 가능한 정도로 특정되었다.
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3. **적법성:** 제15장 금지 규칙과 제16장 검증 게이트를 통과했고, 출력일 현재의 대한민국 법령·대법원 판례·등기실무와 일치한다.
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하나라도 충족하지 않으면 완성 문구를 추정 출력하지 말고 제17장의 `작성 중단 — 확인 필요` 형식으로 전환한 뒤, 누락 자료를 보완하여 해당 결정 노드부터 다시 시작한다.
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@@ -0,0 +1,58 @@
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# 청구취지작성규칙_가등기에기한본등기청구_v1 평가서
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> 평가 대상: `사건종류_가등기에기한본등기청구/청구취지작성규칙_가등기에기한본등기청구_v1.md`
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> 평가일: 2026-07-31
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> 평가 방법: 두 개의 병렬 조사 결과를 병합하였다. ① 공식 출처 조사 — law.go.kr DRF API로 판례 13건 전수 원문 대조, 부동산등기법 제88~93조·민법 제564조·가담법 제3·4·11·14조·부동산등기규칙 제146~148조 원문 대조, §18.1 링크 5건·판례 링크 전건 호출 검증, 등기예규 목록 검색. ② 일반 웹 조사 — 판례 소개 사이트·KCI 평석·실무 해설 등으로 빈발 유형 점검.
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> 한계 고지: 등기예규 본문은 스크립트 화면으로 원문 대조 실패(목록·발령일만 확인). 비공식 출처 기반 항목에는 원문 확인 조건을 명시하였다.
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## 1. 잘 작성된 내용
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1. **인용 판례 13건 전수 실재·선고일 정확 — 가공 판례 0건.** 92다34100(본등기청구와 통상 이전등기청구는 별개 소송물 — 원칙 2·금지 26), 91다44766(점유 중에도 제척기간 진행), 94다22682(형성권·10년 제척기간·행사가능시기 약정과 기산점 구별 — 6.1과 자구 일치), 80다2583(완결 행사 불요 약정 시 주문 표시 생략·확정판결 원인 기재 — 5.1과 정확 일치), 2010다82530 전합(공동 가등기권자의 지분별 독립 완결권 — 7.4와 축자 일치), 2019다239988(형식상 예약·실질 매매), 2015다63138(매매대금채무엔 가담법 부적용 — 10.1·10.5), 2021다210799(2024. 1. 11. — 본등기청구 = 담보권 실행), 2017다266177(귀속정산 실행비용 공제 범위 — 10.3과 문언 일치), 2024다248290(2025. 4. 24. — 가등기 이전 부기등기·양수인 대항력), 2007마327, 96다68, 2021다276225 전건 확인.
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2. **담보가등기 청산절차 규칙이 가담법 원문과 일치한다.** 청산금 통지·2개월 청산기간·청산기간 경과 후 본등기(제3·4조), 청산금 지급-본등기·인도의 동시이행(제4조 제3항), 경매 개시 시 제한(제14조), 실행비용 공제 제한(취득세·본등기 비용 불공제)이 전부 정합하며 금지 4·5·6이 삼중 봉인한다.
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3. **직권말소 규칙(11장)이 현행 법·규칙 원문과 일치한다.** 법 제92조, 규칙 제147조 제1항의 예외(대항력 임차권등기 등)·제2항의 체납압류 통지 구조·제148조 제3항(저당권설정 가등기의 직권말소 부대상), 2007마327의 심사범위까지 정확 — "가등기 후 등기 전부 자동 말소"라는 과잉일반화를 차단한다.
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4. **순위보전 vs 담보의 실질 기준 분류(원칙 1·5장·10.1의 5단계 질문)와 제척기간 게이트의 핵심 명제(약정 기간 우선·점유 불정지·직권조사·완결권/이전등기청구권의 권리 분리)가 실무 최다 패소 원인을 정확히 겨냥한다.**
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5. **LLM 안전장치가 우수하다.** 정지 조건·`[확인 필요]` 표시·작성 중단 보고 형식·가집행 금지·`연대하여` 금지·대괄호 자리표시자 문형과 예시의 격리("사실을 대신하지 않는다"). 2024~2026 핵심 판례(2021다210799·2024다248290) 반영의 최신성도 양호하다. 결정트리 전 분기가 STOP1·STOP2·R로 귀결되어 고아 노드가 없다.
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## 2. 개선해야 할 점과 이유
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### 2.1 [링크·라벨] 작동하지 않는 링크 3건 + 96다68 라벨 오류
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① evtNo형 링크 2건(91다44766·96다68)이 빈 프레임 반환(올바른 precSeq: 203047·600831), 2021다276225는 lawclerk.scourt 의존(law.go.kr precSeq=234643 존재 — 교체 필요), 94다22682·80다2583은 링크 자체가 없다. ② **96다68의 라벨 "점유 중 이전등기청구권의 소멸시효"가 판시와 어긋난다** — 실제 판시는 "점유를 **상실한 경우** 소멸시효 진행(적극)"이다(원문 확인). 점유 계속 중 불진행 법리(98다32175 전합 — 실재 확인)와 점유 상실 후 법리를 분리하고 각각 근거를 특정해야 한다.
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### 2.2 [무출처 핵심 규칙] 피고적격·가등기의 시효중단 부정
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① 원칙 4·7.2·7.3의 "본등기청구의 피고는 가등기 후 제3취득자가 아니라 **가등기 당시의 등기의무자**"라는 문서 전체의 당사자 지배 규칙에 근거 판례가 없다(규칙 제147조·등기예규 구조와 정합하나 대법원 판례는 공식 검색으로 특정 실패 — 검증 한계). ② 금지 12("가등기 자체는 피보전청구권의 시효를 중단하지 않는다")도 동일. 문서 자체 규약대로 `[근거 판례 특정 필요]` 표시가 필요하다.
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### 2.3 [근거 체계 공백] 등기예규 전무 + 가담법 제11조 누락
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① 규칙 제147조 제2항이 "대법원예규로 정하는 바에 따라"를 명시하고 2021다276225 판결요지 자체가 등기예규 제1692호를 인용하는데, 18장에 등기예규가 하나도 없다. 현행 「가등기에 관한 업무처리지침」(2025. 6. 23. 발령 — 목록 확인)이 본등기 원인일자·부기등기 후 신청·직권말소 실무를 직접 규율한다. ② **가담법 제11조(채무자등의 말소청구권 — 변제 후 말소, 10년·선의 제3자 제한)가 인용 범위에서 빠져 있고 '가등기 말소 방어와의 관계' 분기가 전무하다** — 실무상 본등기청구는 상대방의 말소 본소·반소(제척기간 도과 주장)와 맞물리는 최다 국면이다.
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### 2.4 [분기 공백·중대] 제척기간 도과가 다투어지는 국면의 되돌림 경로 부재
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트리는 "도과 → STOP2"로만 끝난다. 실무에서 10년 방치 사건은 (i) **자동완결 조항**(완결 의사표시 불요 → 제척기간 논리 부적용), (ii) **기성 매매 재구성**(본계약 성립 시 도과에도 권리 불소멸 — 2016다42077 비공식 소개)으로 살아남는데, 이 재분류 시도 없이 중단하면 구제 가능한 사건을 포기하는 과소청구 오류가 발생한다. 약정 행사기간을 10년 초과로 정한 경우의 유효 여부 유보도 없다. (비공식 — 원문 대조 필요.)
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### 2.5 [분기 공백] 이미 마쳐진 무효 본등기·사후 치유·경매 경합
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청산절차 없는 본등기의 무효와 사후 치유(실체관계 부합 시 유효 — 2016다232597·2016다248325 비공식 평석 소개), 무효 본등기도 직권말소 대상은 아니라는 등기선례, 경매 개시 시 본등기청구가 봉쇄되고 **배당 청구로 전환**해야 한다는 결론(제14조·최고·채권신고)이 규칙화되어 있지 않다. (비공식 — 원문 대조 필요.)
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### 2.6 [상속·승계 문형] 예시 6의 오적용 위험 + 적극 승계 문형 부재
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① 예시 6("상속인 A·B가 각 1/2씩 의무 승계 → 피고별 항으로 해당 지분의 본등기절차 이행")은 **의무 승계 비율과 목적물 지분을 혼동한 주문**("부동산 중 1/2 지분에 관하여 본등기")을 유발할 수 있다 — 상속인들이 승계하는 것은 부동산 전부에 관한 본등기의무다. ② 가등기의무자 사망 시 상속등기 생략 신청 실무(상속등기 없이 등기의무자 지위에서 본등기 — 비공식 소개)가 없어 대위 상속등기 청구의 과잉 병합을 막지 못한다. ③ 부기등기를 마친 양수인 원고의 가등기 식별 문형 등 적극적 승계 문형이 없다(방어 규칙 7.1·금지 18만 존재).
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### 2.7 [기타] 농지취득자격증명의 적극 규칙 부재(농취증은 승소 요건이 아니라 등기 요건 — 과잉 중단 위험, 관련 판례는 "근거 판례 특정 필요"), 인접 국면(사해행위취소 — 2012다952 전합 비공식 소개, 강제집행면탈, 소유자 측 말소청구 방어) 라우팅 전무, 트리 C5의 유형 E·F 합병(회복 사건 처리 위치가 1.2·5.6·예시 7에서 상이한 신호), 유형 C·F의 전용 문형 부재, **16.6 체크의 "위 가등기에 기하여" 문언이 문형(9장·14장)에 없는 글자 `위`를 요구하여 자기 문형을 게이트 불통과 판정하거나 왜곡 삽입 유발**, 금지규칙 번호 비연속(10-1·32-1), 9.2 원인일자("의사표시 도달일")가 소장 송달로 완결권을 행사하는 5.2 시나리오와 충돌, 금지 7(`대물반환` 금지)의 대체 표기 미제시, 소가·관할·등기신청 준비물(취득세·농취증) 부재.
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## 3. 개정 방식 제안
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1. **(→2.1)** 판례 링크를 전건 precSeq형으로 통일(91다44766→203047, 96다68→600831, 2021다276225→234643, 94다22682·80다2583 링크 추가)하고, 6.2·18.2를 "점유 계속 중 불진행([근거 판례 특정 필요])"과 "점유 상실 시 진행 — 96다68·98다32175 전합"의 2개 항목으로 분리한다.
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2. **(→2.2)** 원칙 4와 금지 12에 `[근거 판례 특정 필요]` 표지를 달고, 확정 전까지 규칙 제147조·등기예규를 보조 근거로 명시한다.
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3. **(→2.3)** 18장에 '등기예규' 절을 신설(「가등기에 관한 업무처리지침」·판결에 의한 등기 예규 제1692호)하고 11.3·8.2·7.1에서 교차 인용한다. 가담법 인용에 제11조를 추가하고, 트리에 "상대방의 말소 본소·반소 대응" 분기(변제·말소청구, 10년·선의 제3자 제한, 제척기간 도과 말소 방어)를 신설한다.
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4. **(→2.4)** 6장에 "6.4 제척기간 분쟁 국면 분기"를 신설한다: 도과 의심 시 ① 자동완결 조항 → ② 기성 매매(유형 A) 재구성 → ③ 약정 행사기간의 유효 범위(10년 초과 약정 유보)를 순차 재심사한 뒤에만 STOP. 주위적(본계약)—예비적(예약완결) 표준 병합 문형을 13.4에 연결한다(근거는 원문 대조 후).
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5. **(→2.5)** 10장에 "10.6 이미 마쳐진 본등기·경매 경합"을 신설한다: 무효 본등기의 소에 의한 말소(직권말소 부대상), 사후 치유 가능성, 제11조 단서 제한, 경매 개시 시 배당 청구 전환 라우팅(최고·채권신고).
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6. **(→2.6)** 예시 6을 "각 상속지분 비율에 따른 소유권이전의 본등기절차 이행" 정밀 문형으로 교체하고 목적물 지분형(9.4)과의 혼동 경고를 병기하며, 9장에 "부기등기 경료 양수인형" 문형과 상속등기 생략 신청 실무 안내를 추가한다.
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7. **(→2.7)** "판결 후 실행 체크리스트" 신설(농취증 = 등기 요건 명제의 역방향 금지규칙 포함), 1.2에 인접 국면 라우팅 표(사해행위취소·말소 방어·강제집행면탈 — 각 "본 문서 적용 제외" 표시), 16.6 체크 문언을 문형과 문자 일치시키고, 금지규칙 번호 재부여, 트리 C6(회복 선행) 분리, 9.2에 소장 송달 완결 시 원인일자 처리 각주, 금지 7에 대체 표기 자리표시자, 소가·관할 미니 규칙을 추가한다.
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## 4. 종합
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v1은 판례 13건 전수 실재(가공 0건), 제척기간·청산절차·직권말소의 자구 수준 정합, 2025년 판례까지 반영한 최신성 등 이 유형의 3대 패소 원인(제척기간·청산 미이행·당사자 오선정)을 정확히 겨냥한 문서이다. 남은 결함은 ① 96다68 라벨 오류와 죽은 링크(→2.1), ② 피고적격 핵심 규칙의 무출처(→2.2), ③ 등기예규 전무·가담법 제11조와 말소 방어 분기 누락(→2.3), ④ 제척기간 분쟁 국면의 되돌림 경로 부재(→2.4 — 과소청구 방향의 오답), ⑤ 예시 6의 지분 혼동 유발과 16.6 게이트 문언 불일치(→2.6·2.7)이다. v2 우선순위는 ① 링크·라벨 정비(→2.1), ② 제척기간 분쟁 분기(→2.4), ③ 등기예규·제11조 편입(→2.3), ④ 예시 6 교체(→2.6), ⑤ 16.6 문언 일치(→2.7) 순이다.
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