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# Source: 건물의명도청구_청구취지작성규칙.pdf
# File ID: sha256:2b112d28bcc0db258f3c5459503c01178eac7a7b63271ae27d919ddf632752ef
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4. 건물의 명도(인도) 
가. 의 의 
제 2 장 이행의 소 605 
‘‘건물의 명도(明渡)’’란 점유이전의 특수한 개념으로, 부동산(주로 건물, 때로는 부속 토지까 
지 포함하여)에서 침식용구(살림), 사무용품, 영업용 물품 등을 비치하고 거주 또는 영업 등을 
하면서 그 부동산을 점유하고 있는 경우에 그 부동산 내에 있는 점유자의 물품을 부동산 밖으 
로 반출하고, 거주자를 퇴거시킨 후 채권자에게 완전한 지배를 이전하는 것을 의미한다. 
한편 건물명도 소송에서 퇴거(退去)라는 용어를 사용하는데, 퇴거란 건물명도와 구별되는 
개념으로 건물 점유자의 점유를 풀어 그 건물로부터 점유자를 쫓아내고 아울러 그 건물 내에 
있는 점유자의 살림 등 물품을 반출하는 것을 의미한다. 여러 면에서 명도와 비슷하나 유일한 
606 제 1 편 민사소송 
차이는 점유의 해제 
다. 
집행이 종료되고 점유의 이전으로까지 나아가지는 않는다는 것이 
。
도소송에서 강제집행까지의 절차도 
.` •• ·摩
나.동시이행관계 
(1) 개 설 
건물명도소송은 대체적으로 동시이행관계에 있다. 원래 동시이행의 항변권은 공평의 관념 
과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 
있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 
이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 
거절할 수 있도록 하는 제도인바, 이러한 제도의 취지에서 볼 때 당사자가 부담하는 각 채무가 
쌍무계약에 있어 고유의 대가관계가 있는 채무가 아니라고 하더라도 구체적인 계약관계에서 
각 당사자가 부담하는 채무에 관한 약정내용에 따라 그것이 대가적 의미가 있어 이행상의 
견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 동시이행의 항변권을 안정할 수 있을 것이 
다.236) 
한편, 동시이행의 항변권은 공평의 관념에 따라 안정되는 것인데, 임차안이 
행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 
임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 
목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 
거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 
의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하 
것이 되어 허용할 수 없다 .237) 
주택임대차보호법 제 3 조의 3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 
임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 
빠진 임대인의 임대차보층금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 
236) 대법원 2004. 8. 30. 선고 2004 다24236 
237) 대법원 1999. 11. 12. 선고 99 다34697 
제 2 장 이행의 소 607 
새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석 
것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제 
유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차 
반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.238) 
(2) 동서이행관계에서의 부당이득 
임대차계약기간 만료 후 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 
사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있다 할 것이므로, 임대인이 자신의 보증금반환의무의 
이행제공을 하지 아니하는 한 임차인의 점유는 불법점유가 아니어서 임차인은 이에 대한 손해 
배상의무가 없으며, 또한 임차인이 그 점유로 인하여 얻은 이익이 없다면 부당이득반환의무도 
성립하지 않는다.239) 임대차종료후 임차인의 임차목적물명도의무와 임대인의 연체차임 기타 
손해배상급을 공제하고 남은 임대차보증금반환채무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인 
이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용수익한 경우 그 점유는 불법점유 
라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용수익으로 인하여 실질적으 
이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다.240) 
다 청구의 당사자 
(1) 소 제기권자 
상가 • 주택임대차에서의 건물명도소송은 건물임대인이 할 수 있고, 그 상속인이나 승계인 
이 제기할 수 있다. 부동산명도 청구권자는 소유권이전등기를 갖추어야 한다. 판례는 "미등기 
무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 그 건물에 대한 
소유권을 취득할 수 없고, 그러한 상태의 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 
있다고 볼 수도 없다.241)” 고 판시하였으며, 또 다른 판례는 "건물을 신축하여 그 소유권을 
원시취득한 자로부터 그 건물을 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 자는 그 
건물의 불법 점거한 자에 대하여 직접 자신의 소유권 등에 기하여 명도를 청구할 수는 없다고 
것이다.242)” 고 판시하였다. 
238) 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005 다4529 판결 
239) 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009 다39233 
240) 대법원 1989. 2. 28. 선고 87 다카2114 
241) 대법원 2006. 10. 27. 선고 2006 다49000 판결 
242) 대법원 2007. 6. 15. 선고 2007 다11347 판결 
608 제 1 편 민사소송 
점유보조자에 대한 명도청 독립한 주체가 아니므로 그에 대한 명도청구가 허용되지 
아니하나,243) 다만 점유보조자라 하더라도 종전 점유주의 의사에 반하여 
경우에는 불법점유자에 해당된다.244)245) 또한 다른 공유자와의 협의 없이 
계속하는 
배타적으 
공유물의 안도나 로점유하고 공유자에 대하여도 다른 공유자가 공유물의 보존행위 
수 있고 ,246) 건물의 공유자(예컨대, 건물의 공동상속인)들이 부담하는 
성질상 불가분채무라 할 것이어서 각자 그 지분의 한도 내에서 건물 전체에 대한 철거의 
부담한다.247) 
(2) 상태방 
상대방은 부동산점유자를 상대로 하여야 한다. 점유자가 여러 명인 경우에는 그 모두를 
상대방으로 하여야 한다. 일부 점유자에 대해 승소판결을 받았다면 점유자 전부에 대해 강제집 
행을 할 수 없기 때문이다. 
, 채무자의 임차안 등과 같이 독립된 권원에 의하여 점유하고 있는 사람들에 대하여는 
집행권원이 있어야 집행을 할 수 있다. 그러나 이들이 강제집행에 이의를 제기하지 
않고 집행이 종료된 때에는 집행의 효력에 영향을 미치지 않는다. 만일 집행관이 임차인 등의 
243) 가족은 가옥국꼴 점유하는 호주나 세대주의 점유법위 내에서 그 가옥을 점유하는데 불과하여 독립된 
점유자가 아니댜(대법원 1960. 7. 28. 선고 4294 민상647 판결) 
244) 건물을 원시취득한 소외인의 동거가족둘은 그 점유보조자예 불과하지만 소외인이 건물음 매도하 
고 퇴거하였음에도 불구하고 그 동거가족인 피고들이 그 건물이 소외인의 소유가 아니라고 
하면서 소외인의 의사에 반하여 건물부분을 점유하고 있다면 피고들은 소외인에 대한 관계에서 
매수하였으나 소유권아전등기를 하지 
대위하여 불법점유자에 대하여 명 
있고 이때 원고는 불법점유자에 대하여 직접 자기에게 것을청구할 
1980. 7. 8. 선고 79 다 1928 
할수 
있다.（대법원 
245) 처가 아무런 권원 없아 토지와 건물을 주택 및 축사 등으로 계속 점유 • 사용하여 오고 있으면서 
소유자의 명도요구를 거부하고 있다면 비록 그 시부모 및 부(夫)와 함께 이를 접유하고 있다고 
247) 
하더라도 처는 소유자에 대한 관계에서 단순한 점유보조자에 불과한 것이 아니라 
있다고 봄이 상당하다.(대법원 1998. 6. 26. 선고 98 다16456, 16463 판결) 
소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 소유권아전등기청구권을 가지고 있는 자라고 
다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용 수익할 수 없는 것이 
다른 공유권자는 자신이 소유하고 있는 지분아 과반수에 미달되더라도 공유물을 
있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다.(대법원 1994. 
93 다9392, 9408 전원합의 체 판결) 
건물철거의무는 고 성질상 불가분계무라고 할 것이고 각자 그 지분의 한도 내에서 
전체에 대한 철거의무를 지는 것이다.（대법원 1980. 6. 24. 선고 80 다756 판결) 
제 2 장 이행의 소 609 
항의를 묵살하고 명도집행을 강행한다면 이는 임차인 등에 대한 관계에서 불법행위가 된 
다.248) 따라서 불법점유를 이유로 하여 그 명도 또는 인도를 청구하려면 현실적으로 그 목적물 
을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 하고 불법점유자라 하여도 그 물건을 다른 사람에게 
인도하여 현실적으로 점유를 하고 있지 않은 이상, 그 자를 상대로 한 인도 또는 명도청구는 
부당하댜 249) 
여기서의 점유자란 직접점유자만을 가리키는지 아니면 간접점유자도 포함되는지에 관하여 
이론이 있을 수 있으나 직접점유자만이 상대방이 된다고 보아야 할 것이다.250) 
한편, 약정에 의하여 부동산의 인도를 청구하는 경우 판례는 "불법점유를 이유로 하여 부동 
산의 인도를 청구하는 경우 현실적인 점유자를 상대로 하여야 하는 것과 달리, 약정에 의하여 
부동산의 인도를 청구하는 경우에는 그 상대방이 직접점유자로 제한되지 아니하고 간접점유 
자를 상대로 하는 청구도 허용된다. 다만 다른 사람의 직접점유로 인하여 상대방의 인도의무의 
이행이 불가능한 경우에는 그 상대방에 대한 부동산의 인도청구는 허용되지 아니하고, 여기에 
서 인도의무의 이행불능은 단순히 절대적 • 물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에서의 
경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 상대방의 인도의무의 이행의 실현을 기대할 
수 없는 경우를 말한다."251) 고 판시하였다. 
점유자를 확인하는 기본적인 방법으로 주택의 경우 전입세대열람, 상가건물의 경우 사업자 
등록열람이 있고, 주변사람들을 통한 탐문 또는 우편물확인 등의 조사의 방법을 사용한다. 
임차인 또는 무단점유자가 사망한 경우에는 그 상속인에게 점유가 승계되는 바, 이 경우 
명도소송과정에서 법원에 제적등본 사실조회신청을 하여 점유자로 간주되는 상속인을 알아 
낸 수 있다. 
한편, 명도소송 중 목적물의 점유가 제 3 자에게 이전되면 명도소송에서 승소하더라도 집행할 
수 없다. 따라서 새로이 그 승계자를 상대로 하여 소송을 제기하여야 하는데, 점유이전금지가 
처분을 받아 두면 그 이후에 점유를 이전받은 자는 가처분채권자에게 대항할 수 없으므로 
위와 같은 손해를 예방할 수 있다. 
(3) 상대방이 연락이 두절된 경우 
건물임차인의 경우 연락이 두절된 때에는 민사소송법에 의한 공시송달방법을 이용하여 임 
차인의 최후 주소지 또는 부동산 소재지의 관할법원에 건물명도청구소송을 제기하여야 하며, 
248) 대법원 1985. 5. 28. 선고 84 다카1924 판결 
249) 대법원 1999. 7. 9. 선고 98 다9045 판결 
250) 법원행정처 2003. 발행 실무제요 민사집행 II. 412 쪽 
251) 대법원 2013. 6. 27. 선고 2011 다5813 판걸 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014 다50203 판결