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소장
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# 원고
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1. 이석화 (611108-2369301)
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서울 서초구 샘마루길 25
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2. 전승우
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서울 서대문구 연희로 221
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원고들 소송대리인 변호사 사연생
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서울 서초구 서초대로 37-1, 301 호(서초동)
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전화 525-1234, 팩 스 525-1244, 전자우편 sayeonsu@naver.com
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# 피고
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1. 정순만 (690513-1577696)
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서울 송파구 올림픽로 226
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2. 엄 진 수 (520519-1027513)
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서울 종로구 종로14길 15
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소유권이전등기말소 둥 청구의 소
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# 청구취지
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1. 별지 목록 기재 부동산에 관하여,
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가. 피고 엄전수는 원고 이석화에게서 5억 원 및 이에 대한 2016. 4. 1.부터 다 갚는 날까지 월 1%의 비율에 의한 금원을 지급받은 다음 원고 이석화에게 서울중앙지방법원 등기국 2016. 3. 27. 접수 제1153호로 마친 소유권이전동기의 말소등기절차를 이행하고,
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나. 피고 정순만은 피고 엄진수에게,
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1) 위 같은 등기국 2018. 1. 17. 접수 제 1624호로 마친 소유권이전등기의 말소동기절차를 이행하고,
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2) 소외 임창길에게서 2억 원 및 이에 대한 2016. 1. 5.부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급받은 다음 위 같은 등기국 2016. 11. 5. 접수 제2063호로 마친 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라.
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2. 피고 정순만은 원고 전승우에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.
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3. 소송비용은 피고들이 부담한다.
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4. 제2항은 가집행 할 수 있다.
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는 판결을 구합니다.
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# 청구원인
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1. 원고 이석화의 청구
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가. 피고 엄진수에 대한 청구
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1) 소외 최정수는 2016. 2. 1. 피고 엄진수에게서 서울 은평구 불광동 721 잡종지 3,720m^2 를 매수하면서 잔금 5억 원을 2016. 3. 31.까지 지급하되 지체 시에는 월 1%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하기로 약정하였고, 원고 이석화는 최정수의 위 잔금 지급 채무를 연대보증하였습니다(갑 제1호증).
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2) 최정수가 위 잔금의 변제기를 2016. 12. 말로 연기 받았는데, 원고 이석화는 2016. 3. 23. 위 보중채무를 담보하기 위하여 동 원고 소유의 별지 목록기재 부동산에 관하여 피고 엄진수 앞으로 2016. 3. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전동기를 마쳐주기로 제소전화해를 해주었습니다(갑 제2호중). 피고 엄진수는 위 제소전화해조서에 기하여 서울중앙지방법원 등기국 2016. 3. 27. 접수 제1153호로 별지 목록 기재 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤습니다(갑 제3호중).
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3) 소비대차계약상의 차용금채무가 아닌 다른 채무의 담보를 위하여 채무자가 채권자 앞으로 부동산의 소유권을 이전하여 양도담보를 설정한 경
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우 '가등기담보 둥에 관한 법률'（이하 '가등기담보법'이라 함)은 적용되지 않으나, 그 소유권이전동기가 채무 변제를 갈음하여 확정적인 대물변
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제로 한 것이라는 특약이 없는 한 정산절차를 요하는 '약한 의미의 양도담보' 계약을 한 것으로 추정됩니다. 채권자가 그에 따른 정산절차를 마치지 않은 이상 변제기가 지났다는 것만으로는 그 부동산의 소유권을 취득할 수 없고, 설령 소유권이전동기가 제소전화해에 의하여 이루어진 것이더라도 마찬가지입니다.
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4) 피고 엄진수는 2017. 1. 31. 위 부동산의 시가가 5억 5,000만 원에 불과하여 당시까지의 매매잔대금 채무액과 같다는 이유로 원고 이석화에게 '지급할 정산금이 없다'는 취지의 통지를 해 왔으나(갑 제4호증), 위 통지 당시 위 부동산의 가격은 15억 원 정도였습니다(갑 제5호증).
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5) 양도담보채권자가 정산절차의 일환으로 담보 부동산의 가액을 평가하고 공제될 채무액을 계산하여 채무자 등에게 정산 통지를 하였더라도 그
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부동산의 평가나 채무액 계산이 부당한 경우, 정당한 평가•계산을 통한 정산금을 지급하기 전까지는 정산절차가 마쳐지지 않아 이미 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 채권자는 소유권을 취득할 수 없습니다. 따라서 피고 엄진수는 원고 이석화에게서 5억 원 및 이에 대한 2016. 4. 1.부터 다 갚는 날까지 월 1%의 비율에 의한 금원을 지급받은 다음 원고 이석화에게 위 소유권이전동기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있습니다.
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나. 피고 정순만에 대한 청구
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1) 소외 엄창길온 2016. 11. 5. 피고 정순만에게서 2억 원을 변제기 2017. 11. 4., 이자 월 5%로 약정하여 차용하였습니다. 피고 엄진수와 피고 정순만은, 엄창길이 피고 정순만에게 위 차용원리금채무를 변제하지 못할 경우 피고 엄진수가 별지 목록 기재 부동산을 피고 정순만에게 양도한다는 내용의 대물변제예약을 체결하였습니다(갑 제6호중)． 이에 따라 피고 엄진수는, 형식상으로는 같은 날짜 위 부동산에 관한 매매예약을 원인으로, 피고 정순만에게 위 같온 등기국 2016. 11. 5. 접수 제2063호로 소유권이전청구권가등기를 마쳐주었습니다(갑 제7호중).
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2) 엄창길이 채무를 변제하지 않자, 피고 정순만은 위 약정에 따라 피고 엄진수에게서 미리 받아 둔 인감증명서 둥 동기신청에 필요한 서류를 이용하여 엄진수와 아무런 상의 없이 위 같은 동기국 2018. 1. 17. 접수 1624호로 위 가등기에 기한 소유권이전의 본동기를 마쳤습니다.
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3) 위 대물변제예약을 한 2016. 11. 5. 위 부동산의 시가는 11억 원이었고(갑 제5호중), 그 전에 소의 서영익 앞으로 2016. 9. 11.자 채권최고액 3,000만 원의 근저당권설정등기가 되어 있었으며(갑 제3호중), 2016. 11. 5.의 그 피담보채무는 2,000만 원이었으므로(갑 제8호중), 위 부동산의 시가에서 위 근저당권의 피담보채무액을 공제하면 2016. 11. 5.의 그 실질 가액 은 10억 8,000만 원입니다.
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4) 엄창길과 피고 정순만은 이자율을 월 5%（연 60%)로 약정하였으나 그 차용 당시 이자제한법과 「이자제한법 제 2조 제1항의 최고이자율에 관한 규정」 에 따르면 최고이자율은 연 25%였으므로, 이를 넘는 부분은 동법 제2조 제3항에 따라 효력이 없습니다. 따라서 위 차용 원금과 약
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정 변제기인 2017. 11. 4.까지의 이자제한법상의 이자는 합계 2억 5,000만 원[2억 원 + (2억 원 X 0.25 X 1년)]이어서 차용 당시 위 부동산의 실질 가액이 차용원리급을 초과하므로, 위 대물변제예약에 관하여는 민법 제607조, 제608조와 가등기담보법이 적용됩니다.
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5) 가동기담보법에 따라 채권자가 가동기담보권을 살행하여 본등기를 청구하려면, 채권의 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하
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여 그 통지가 도달한 날부터 2월의 청산기간이 경과하여야 하고, 이에 위반한 특약으로서 채무자 둥에게 불리한 것은 무효입니다(동법 제3조,
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제4조 제2항, 제4항). 위 '채무자 등'에는 담보가동기 목적 부동산의 물상보중인도 포함되는데(동법 제2조 제2호), 피고 정순만이 물상보중인인 피고 엄진수에게는 어러한 실행 통지를 한 적이 없으므로(갑 제9호증), 청산기간은 개시되지 않았습니다. 그러므로 피고 정순만은 위 부동산의 소유권을 취득하지 못하였고(동법 제4조 제2항), 피고 정순만이 마친 소유권이전동기는 원인무효입니다. 따라서 피고 정순만은, 피고 엄진수에게 위 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 소외 엄창길에게서 2억 원 및 이에 대한 2016. 11. 5.부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급받은 다음 피고 엄진수에게 위 소유권이전청구권가등기의 말소동기절차를 이행할 의무가 있습니다.
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6) 원고 이석화는 피고 엄진수에게 앞서 본 바와 같은 소유권이전등기말소청구권이 있고, 피고 엄진수는 이미 청산절차가 끝났다는 이유로 이를 부인하면서, 피고 정순만에게 위 소유권이전등기말소청구 및 소유권이전청구권가등기말소청구권을 행사하지 않고 있습니다. 이에 원고 이석화는
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피고 엄진수를 대위하여 피고 정순만에게 위 소유권이전등기의 말소 및 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차의 이행을 구합니다.
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2. 원고 전승우의 청구
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가. 원고 전승우는 2015. 6. 5. 원고 이석화 소유의 별지 목록 기재 부동산을 임대차 기간 2015. 6. 9.부터 2020. 6. 8.까지, 임대차보중금 1억 원, 월 임대료 200만 원으로 약정하여 원고 이석화에게서 임차하고(갑 제10호증) 이를 사용하여 왔습니다.
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나. 피고 정순만은 2018. 6. 9. 자신이 소유권자라고 주장하면서 용역업체 직원을 동원하여 강제로 원고 전승우를 별지 목록 기재 부동산에서 내보내
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고 현재 위 부동산을 점유•사용 중입니다.
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다. 가등기담보법의 적용 대상인 담보계약의 경우 채무자는 채권자가 정당한 청산금을 지급하기 전까지 소유권이전등기나 인도를 거절할 수 있습니다(동법 제4조 제3항). 소비대차계약상의 채권이 아닌 다른 채권의 담보를 위한 양도담보가 이루어진 경우, 담보권자는 담보권 실행을 위한 환가절차의 일환으로서 채무자 또는 직접점유자인 제 3자에게 담보물의 인도청구를 할 수 있지만, 그 경우에도 채무자나 적법한 권원에 기하여 점유 중인 제3자에 대하여 소유권에 기한 인도청구를 할 수는 없습니다. 따라서 피고들은 별지 목록 기재 부동산의 소유권을 취득한 바가 없습니다.
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라. 원고 전승우는 별지 목록 기재 부동산의 사용•수익권을 가지고 있는 원고 이석화에게서 위 부동산을 임차하여 적법하게 점유 중이었으므로, 피
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고 정순만은 원고 전승우에게 별지 목록 기재 부동산의 인도를 구할 권원이 없습니다. 따라서 원고 전승우의 적법한 접유를 침탈한 피고 정순만의 점유는 부적법하므로, 원고 전승우는 민법 제 204조에 따라 피고 정순만에게 위 부동산의 인도를 구할 권리가 있습니다.
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3. 결어
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이상과 같은 이유로 원고들은 본 소 제기에 이르렀습니다.
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# 증명방법
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1. 갑 제1호증 (부동산매매계약서)
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2. 갑 제2호증 (화해조서)
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3. 갑 제3호증 (등기사항전부증명서)
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4. 갑 제4호증 (통고서)
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5. 갑 제5호증 (감정평가서)
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6. 갑 제6호증 (차용증)
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7. 갑 제7호증 (등기권리증)
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8. 갑 제8호증 (답신)
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9. 갑 제9호증 (내용증명에 대한 답신)
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10. 갑 제10호증 (임대차계약서)
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# 첨부서류
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1. 위 증명방법 각 3통
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2. 영수필 확인서 1통
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3. 송달료납부서 1통
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4. 소송위임장 1통
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5. 소장 부본 2통
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2018. 10. 18.
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원고들 소송대리인 변호사 사연생
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서울중앙지방법원 귀중
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