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명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기 청구 — 청구취지 작성 규칙 v1
기준일: 2026-07-25
적용법: 대한민국 민법, 민사소송법, 민사집행법, 부동산등기법, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하부동산실명법)
원문 자료:취지기재례_명의신탁해지원인소이등청구.pdf
0. 문서의 역할과 사용범위
이 문서는 대한민국 민사소송에서 원고 대리인이 청구취지를 정할 때 사용하는 결정 트리다. 사건명이 같더라도 실제 권리관계에 따라 다음 중 하나를 출력한다.
- 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구
- 상호명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기청구
- 원인무효 등기의 말소등기청구
- 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구
- 매도인을 대위한 등기회복청구와 매매를 원인으로 한 이전등기청구
- 부당이득반환·손해배상 등 금전청구
- 사실관계 미확정으로 인한 작성 중단
Remark. 이 규칙은 다양한 사건에 적용할 수 있도록 만든 기본형이다. 절대적 원칙은 아니며, 개별 사건의 청구원인·등기기록·당사자·보전처분·세법 및 공법상 제한에 따라 변형하거나 항목을 추가할 수 있다.
1. 최상위 원칙
원칙 1 — 사건명이 아니라 현행 소유권 귀속에서 출발한다
명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기 청구라는 사건명만으로 명의신탁 해지를 등기원인으로 사용해서는 안 된다.
부동산실명법 제4조가 적용되면 명의신탁약정은 무효이고, 무효인 약정을 해지하여 이전등기를 구할 수 없다. 이 경우에는 소유권 귀속에 맞추어 말소·진정명의회복·매매이전 또는 금전반환으로 청구형태를 바꾼다.
원칙 2 — 판단 순서는 고정한다
적용 제외 여부
→ 부동산실명법 제8조 특례 여부
→ 약정·매매·등기 시점
→ 명의신탁 유형
→ 현재 소유권자와 등기명의인
→ 제3자 권리
→ 적격 피고
→ 등기원인·원인일
→ 목적물·지분 특정
→ 청구취지 출력
원칙 3 — 청구취지는 그 자체로 명확하고 등기 실행이 가능해야 한다
판결 주문만 보아도 다음 사항이 확정되어야 한다.
- 누가 누구에게 이행하는가
- 어느 부동산 또는 어느 특정부분인가
- 전부인가, 어느 지분인가
- 이전등기인가, 말소등기인가
- 등기원인과 원인일은 무엇인가
- 복수 피고의 의무가 어떻게 구별되는가
원칙 4 — 등기청구에는 가집행을 붙이지 않는다
등기절차 이행판결은 확정되어야 등기신청 의사표시를 한 것으로 본다. 따라서 소유권이전등기·말소등기 부분에는 가집행 선고를 구하지 않는다. 병합된 금전·인도·철거 부분에는 요건에 따라 별도로 가집행 선고를 구할 수 있다.
2. 필수 입력자료와 STOP 규칙
2.1 필수 입력자료
| 구분 | 확인할 사항 |
|---|---|
| 부동산 | 최신 등기사항전부증명서, 토지·건축물대장, 집합건축물대장 |
| 등기 연혁 | 원소유자부터 현재 명의인까지 접수일·접수번호·원인·지분 |
| 계약 | 매매계약서, 실제 교섭자, 계약 당사자, 대금지급 경로 |
| 명의신탁 | 약정서·각서·문자·녹취, 등기필정보 보관자, 관리·수익 주체 |
| 시점 | 명의신탁 약정일, 매매일, 등기일, 해지 통지 도달일 |
| 예외 | 종중·배우자·종교단체 관계와 탈법 목적 유무 |
| 제3자 | 후속 매매·증여·근저당권·가압류·가처분·신탁등기 |
| 승계 | 사망·상속·상속포기·법인 합병·분할·대표권 |
| 목적물 | 전부·지분·특정부분, 분필 가능성, 측량성과도 |
| 시효 | 권리 발생일, 반환요구, 승인·변제, 소 제기·보전처분 |
2.2 필수 STOP 규칙
다음 중 하나라도 확정할 수 없으면 최종 문형을 추측하여 생성하지 않는다.
STOP-1 최신 등기명의인 또는 말소 대상 등기를 알 수 없음
STOP-2 매매계약의 법률상 매수인이 누구인지 알 수 없음
STOP-3 계약명의신탁에서 매도인의 인식 여부가 핵심인데 자료가 없음
STOP-4 부동산실명법 제8조 특례의 주체·목적 요건을 확인할 수 없음
STOP-5 전부·지분·특정부분의 범위 또는 분수를 확정할 수 없음
STOP-6 제3자 등기가 있는데 그 법률원인과 접수순서를 알 수 없음
STOP-7 상속인·상속지분·대표권을 확정할 수 없음
STOP-8 해지 의사표시의 도달일을 등기원인일로 쓰면서 도달을 입증할 수 없음
이때의 출력은 다음과 같이 한다.
청구취지 작성 보류 —
[미확정 항목]을 확인한 뒤 유형과 등기원인을 다시 결정할 것.
3. 전체 의사결정 트리
START
│
├─ Q1. 실질이 부동산실명법상 명의신탁인가?
│ ├─ NO
│ │ ├─ 양도담보·가등기담보 → 담보관계 규칙으로 이동
│ │ ├─ 구분소유적 공유 → M형 상호명의신탁 해지로 이동
│ │ ├─ 신탁법상 신탁 → 신탁계약·신탁등기 규칙으로 이동
│ │ ├─ 민법상 조합재산 → 조합·합유 규칙으로 이동
│ │ └─ 매매·증여·대물변제 → 해당 등기원인 규칙으로 이동
│ └─ YES
│
├─ Q2. 부동산실명법 제8조 특례가 유효하게 성립하는가?
│ ├─ YES → V형 유효한 명의신탁 해지
│ └─ NO
│
├─ Q3. 법 시행 전 기존 명의신탁인가?
│ ├─ YES → 유예기간·물권쟁송·실명전환 결과를 확인
│ │ ├─ 유효성이 현존함 → V형
│ │ └─ 유예기간 경과로 제4조 적용 → Q4
│ └─ NO → Q4
│
├─ Q4. 취득·등기 경로는?
│ ├─ 신탁자 소유 → 수탁자 등기
│ │ → A형 양자간 등기명의신탁
│ ├─ 신탁자가 매수, 매도인 → 수탁자 직접등기
│ │ → B형 3자간 등기명의신탁
│ ├─ 수탁자가 매수계약 당사자, 신탁자가 자금 제공
│ │ → C형 계약명의신탁
│ └─ 경매·공매 매수명의만 수탁자
│ → E형 경매·공매 명의신탁
│
├─ Q5. 제3자가 수탁자 명의를 기초로 새 권리를 취득했는가?
│ ├─ NO → 각 유형의 원상회복 분기
│ └─ YES
│ ├─ 제3자의 독립된 등기원인이 있음
│ │ → 제4조 제3항 검토, 원칙적으로 금전구제로 전환
│ └─ 새 명의수탁자에 불과하거나 독립 무효사유가 있음
│ → 그 사유를 별도 청구원인으로 구성
│
└─ Q6. 목적물·당사자·원인일을 실행 가능하게 특정했는가?
├─ YES → 청구취지 출력
└─ NO → STOP
4. 적용 대상 사건의 세부 분류
4.1 부동산실명법의 명의신탁약정에서 제외되는 유형
부동산실명법 제2조 제1호 단서에 따라 다음은 일반 명의신탁 무효 규칙을 그대로 적용하지 않는다.
- 채무의 변제를 담보하기 위한 물권이전 또는 가등기
- 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하고 공유등기한 경우
- 신탁법 또는 자본시장법에 따른 신탁재산임을 등기한 경우
명칭에 신탁이 들어간다는 이유만으로 V형 명의신탁 해지 청구를 작성하지 않는다.
4.2 부동산실명법 제8조 특례
다음 각 경우로서 조세 포탈, 강제집행 면탈 또는 법령상 제한 회피 목적이 없어야 제4조 등의 적용이 배제된다.
- 고유한 의미의 종중이 보유한 부동산 물권을 종중 외의 자 명의로 등기
- 배우자 명의로 등기
- 종교단체 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산 물권을 등기
특례는 그 주체와 방향을 엄격히 적용한다.
- 종중유사단체는 고유한 의미의 종중과 동일하지 않다.
- 사실혼 관계를 법률상 배우자와 당연히 동일하게 취급하지 않는다.
- 종교단체 대표자 개인 명의 등기를 제3호 특례로 확대하지 않는다.
- 특례가 다른 강행법규 위반까지 치유하는 것은 아니다.
4.3 법 시행 전 기존 명의신탁
1995-07-01 전의 약정·등기라도 현재까지 당연히 유효한 것은 아니다.
- 원칙적 실명전환 유예기간이 1996-06-30에 만료되었는지 확인한다.
- 시행 전 또는 유예기간 중
부동산물권에 관한 쟁송이 제기되어 확정판결 후 특별 유예가 적용되는지 확인한다. - 가처분만으로 위 물권 쟁송이 되었다고 보지 않는다.
- 유예기간 경과로 제4조가 적용되면 현재 유형에 맞는 말소·매매이전·금전반환으로 전환한다.
- 오래된 사건에서는 채권적 반환청구의 소멸시효를 별도로 검토한다.
5. 청구형태 선택 규칙
5.1 V형 — 유효한 명의신탁 해지
적용 조건
- 부동산실명법 제8조 특례 또는 특별한 경과규정에 따라 명의신탁이 유효하다.
- 원고는 명의신탁자이고 피고는 현재 명의수탁자 또는 포괄승계인이다.
- 명의신탁 해지 권한과 절차가 유효하다.
- 해지 의사표시가 피고에게 도달하였다.
기본 구조
피고 → 원고
+ 목적부동산·지분
+ 해지 도달일
+ 명의신탁 해지
+ 소유권이전등기절차 이행
해지 원인일
- 소송 전 내용증명 등으로 해지: 도달일
- 소장이 해지 의사표시를 겸함: 이 사건 소장 부본 송달일
- 복수 피고에게 서로 다른 날 송달:
각 이 사건 소장 부본 송달일 - 청구취지·원인 변경서가 해지 의사표시를 겸함: 그 서면의 송달일
발송일, 소 제기일 또는 작성일을 도달일 대신 쓰지 않는다.
5.2 M형 — 구분소유적 공유관계의 상호명의신탁 해지
적용 조건
- 1필지의 각 특정부분을 배타적으로 소유하기로 한 합의가 있다.
- 위치와 면적이 특정되어 있다.
- 편의상 토지 전체에 공유지분등기를 마쳤다.
- 원고가 특정부분에 관한 피고의 지분등기를 신탁적으로 보유시켰다.
청구 선택
특정부분에 관한 전체 지분을 원고 명의로 모으기 위하여 다른 공유자를 상대로 그 부분에 관한 피고 지분의 이전을 구한다.
특별 명확성 규칙
- 특정부분은 측량도면, 경계점, 선내 부호와 면적으로 특정한다.
특정부분에 대한 피고 지분 전부와전체 토지의 환산지분을 서로 다른 값으로 병기하지 않는다.- 판결과 분필·등기 실행 가능성을 사전에 확인한다.
- 단순 공유라면 상호명의신탁 해지가 아니라 공유물분할 규칙을 적용한다.
5.3 A형 — 무효인 양자간 등기명의신탁
법률효과
신탁자가 소유하던 부동산을 수탁자 앞으로 이전한 경우, 부동산실명법 제4조가 적용되면 약정과 물권변동이 무효이므로 소유권은 신탁자에게 남는다.
선택 1 — 말소등기
신탁자 명의의 종전 등기가 수탁자 등기의 말소로 직접 회복되고 등기기록상 장애가 없으면 수탁자 명의 이전등기의 말소를 구한다.
선택 2 — 진정명의회복 이전등기
원고가 과거 자기 명의로 소유권을 표상하는 등기를 가지고 있었거나 법률상 소유권을 취득한 진정한 소유자이고, 현재 등기명의인이 피고라면 말소에 갈음하여 진정명의회복 이전등기를 구할 수 있다.
선택 제한
- 진정명의회복은 현재 등기명의인을 상대로 한다.
- 원고가 진정한 소유자가 아니고 채권적 이전등기청구권만 가진 경우에는 사용할 수 없다.
- 말소청구와 진정명의회복청구는 동일한 소유권 방해배제 목적을 가지므로 중복·기판력 문제를 확인하고 실행 가능한 하나를 선택한다.
- 명의신탁이 무효라는 이유만으로 민법 제746조의 불법원인급여가 당연히 성립하지는 않는다.
5.4 B형 — 무효인 3자간 등기명의신탁
법률효과
- 신탁자와 매도인의 매매계약은 유효하다.
- 매도인에서 수탁자로 직접 한 이전등기는 무효이다.
- 소유권은 매도인에게 남는다.
- 신탁자는 매도인에 대한 매매계약상 이전등기청구권을 가진다.
기본 청구 구조
원고가 매도인을 대위
└─ 수탁자 → 매도인: 수탁자 등기 말소
또는 진정명의회복 이전
원고가 매수인으로 직접 청구
└─ 매도인 → 원고: 매매를 원인으로 한 이전
금지
신탁자는 아직 소유자가 아니므로 수탁자에게 원고 앞으로 진정명의회복 또는 명의신탁 해지를 직접 청구하지 않는다.
제3자 처분
- 제3자에게 소유권이 유효하게 이전되면 등기회복이 불가능할 수 있다.
- 수탁자가 취득한 처분대금·보상금의 직접 부당이득반환을 검토한다.
- 제3자가 유효한 근저당권을 취득하면 매도인 명의 회복 및 원고 명의 이전 후에도 그 담보권이 남을 수 있다. 수탁자가 대출 등으로 얻은 이익에 대한 금전청구를 별도로 검토한다.
5.5 C형 — 계약명의신탁
C-1. 매도인이 명의신탁약정을 알지 못한 경우
- 명의신탁약정은 무효이나 수탁자 앞으로의 물권변동은 유효하다.
- 수탁자가 완전한 소유권을 취득한다.
- 신탁자는 부동산의 이전·말소·진정명의회복을 청구할 수 없다.
- 부동산실명법 시행 후 약정이면 원칙적으로 신탁자가 실제 제공한 매수자금의 부당이득반환을 구한다.
수탁자가 장차 부동산 자체나 처분대금을 신탁자에게 반환하기로 한 약정도 무효인 명의신탁을 유지·실현하기 위한 것이라면 무효이다. 다만 명의신탁과 분리된 진정한 매매·증여·대물변제 등 새로운 원인이 성립했는지는 별도로 판단한다.
C-2. 매도인이 명의신탁약정을 안 경우
- 수탁자 앞으로의 물권변동도 무효이고 소유권은 매도인에게 남는다.
- 신탁자는 매매계약의 당사자가 아니므로 매도인에게 직접 자기 앞으로 이전하라고 당연히 청구할 수 없다.
- 수탁자와 매도인 사이 매매계약의 효력·해제, 대금의 지급자·수령자와 부당이득 귀속을 개별 심사한다.
- 외관과 달리 신탁자가 실제 매수인이라면 B형으로 재분류한다.
- 매도인의 악의만으로 C형을 B형으로 바꾸지 않는다.
보편적인 등기청구 문형을 만들 수 없는 분기이므로, 계약당사자와 급부관계를 확정하지 못하면 STOP한다.
5.6 E형 — 경매·공매 매수명의신탁
매각허가 명의인이 매각대금 부담자와 관계없이 소유권을 취득한다. 실질 부담자는 내 돈으로 샀다는 이유만으로 명의신탁 해지 또는 진정명의회복 이전을 구할 수 없고, 원칙적으로 제공한 매수대금의 부당이득반환을 검토한다.
6. 당사자 구조 작성 규칙
6.1 피고적격
| 청구 | 원칙적 피고 |
|---|---|
| 유효한 명의신탁 해지 이전 | 현재 명의수탁자 또는 포괄승계인 |
| 원인무효 등기 말소 | 말소 대상 등기의 현재 등기의무자 |
| 진정명의회복 이전 | 현재 소유권 등기명의인 |
| 3자간 대위 회복 | 명의수탁자 |
| 3자간 매매 이전 | 매도인 또는 포괄승계인 |
| 매수자금 부당이득 | 그 이익을 취득한 수탁자 |
| 제3자 처분이익 반환 | 처분대금·보상금·담보이익을 취득한 수탁자 |
근저당권자·가압류권자 등은 소유권이전등기청구의 당연한 피고가 아니다. 그 권리의 말소 또는 승낙을 구할 독립 원인이 있을 때 별도 청구한다.
6.2 상속
- 등기명의인의 사망일과 상속인을 확인한다.
- 상속포기·한정승인·대습상속·협의분할을 확인한다.
- 피고별 최종 의무지분을 계산한다.
피고의 최종 의무지분
= 피상속인이 부담하던 목적지분 × 해당 피고의 상속지분
한 상속인에게 다른 상속인의 지분까지 이전하거나 말소하라고 청구하지 않는다.
6.3 종중
- 원고는 대표자 개인이 아니라 권리주체인 종중이다.
- 고유한 의미의 종중인지, 종중유사단체인지 먼저 판단한다.
- 공동선조의 후손은 성별 구별 없이 성년이 되면 원칙적으로 종원이 된다.
- 대표자 선임, 총회 소집통지, 소 제기 및 총유재산 관련 결의의 적법성을 확인한다.
- 규약이나 적법한 관행이 없으면 통지 가능한 종원에게 참여 기회를 부여했는지 검토한다.
- 각 명의수탁자 또는 그 상속인의 지분별로 주문을 분리한다.
6.4 민법상 조합·합유
- 업무집행자가 조합을 위하여 자기 명의로 취득한 권리는 조합에 이전할 수 있다.
- 조합원 1인이 단독으로 명의신탁을 해지할 수 있는지 조합계약과 관리방법 결정요건을 확인한다.
- 개인 앞으로의 단독 이전이 아니라 조합원들의 합유등기가 필요한지 검토한다.
- 이 분기는 부동산실명법상 일반 명의신탁 해지 문형과 분리한다.
7. 목적물·지분·등기 특정 규칙
7.1 별지 부동산 목록
최신 등기기록의 표시와 일치시킨다.
- 토지: 소재, 지번, 지목, 면적
- 일반건물: 소재, 건물번호, 구조, 용도, 층별 면적
- 집합건물: 1동 건물, 전유부분, 대지권
- 여러 부동산: 별지 순번별로 원고·피고·지분을 대응
- 합필·분필·행정구역 변경: 현재 표시와 폐쇄등기 연혁을 함께 확인
7.2 지분
중 [분자]/[분모] 지분에 관하여라고 적는다.- 같은 지분이라도 각 부동산마다 적용되는지
각의 범위를 분명히 한다. - 원고별 취득지분과 피고별 의무지분이 다르면 가·나·다항 또는 별지 지분표로 분리한다.
- 전체 청구지분이 등기부상 피고 지분을 초과하지 않는지 검산한다.
7.3 필지의 특정부분
다음을 모두 적는다.
- 모필지의 표시
- 별지 도면
- 경계점 번호와 연결 순서
- 선내
(가)등 부분 명칭 - 부분면적
- 그 부분에 대한 이전 대상 지분
원고가 점유하는 부분, 담장 안쪽, 관련 토지 일부처럼 등기·집행할 수 없는 표현을 쓰지 않는다.
7.4 말소 대상 등기
다음 5요소를 원칙적으로 적는다.
- 관할 등기소
- 접수연월일
- 접수번호
- 등기종류
- 대상 부동산 또는 지분
7.5 미등기 부동산
- 토지대장·건축물대장 기재만으로 소유권 물권변동이 공시된 것으로 보지 않는다.
- 피고가 원시취득자이고 보존등기를 할 수 있는 경우에는
피고 명의로 소유권보존등기를 마친 후유효한 원인에 따른 이전을 구할 수 있는지 검토한다. - 보존등기 가능성, 건물의 독립성·현존성과 표시를 확인하지 못하면 STOP한다.
8. 금전 관련 계산 규칙
8.1 원금
계약명의신탁·매도인 선의
반환원금
= 신탁자가 수탁자의 취득을 위하여 실제 제공한 매수자금
− 이미 반환받은 금액
- 매매대금이 아닌 대여금·증여금은 법률상 원인을 다시 분류한다.
- 취득세·중개보수·수선비·보유세를 자동 합산하지 않는다.
- 시행 후 명의신탁에서 부동산 현재 시가를 곧바로 원금으로 삼지 않는다.
3자간 명의신탁의 제3자 처분
- 수탁자가 실제 취득한 처분대금·보상금
- 유효한 근저당권 설정으로 수탁자가 얻은 피담보채무액 상당 이익
- 일부 원상회복이 가능하면 금전청구와의 중복을 공제
8.2 지연손해금
- 수익자의 선의·악의와 악의 전환 시점을 확인한다.
- 반환요구가 필요한 경우 그 도달일 다음 날을 검토한다.
- 약정이율이 있으면 유효성과 적용기간을 확인한다.
- 약정이율이 없을 때 민법상 연 5%를 검토한다.
- 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터는 소송촉진법상 현행 이율을 검토한다. 기준일 현재 대통령령상 이율은 연 12%이나, 실제 제출일에 재확인한다.
- 채무자가 다툴 상당한 이유가 있는 기간에는 소송촉진법상 이율 적용이 제한될 수 있다.
8.3 소멸시효
- 소유권에 기한 말소·진정명의회복청구와 채권적 반환청구를 구별한다.
- 매매이전·부당이득 등 채권은 권리를 행사할 수 있는 때와 적용 시효기간을 확인한다.
- 상행위에서 생긴 채권인지도 별도로 확인한다.
- 법 시행 전 계약명의신탁은 1996년 유예기간 경과, 특별 유예, 법률상 취득장애와 판례상 반환대상을 함께 검토한다.
- 승인·일부변제·재판상 청구·압류·가압류·가처분 등 완성유예·갱신 사유를 확인한다.
9. 유형별 청구취지 서술 예시
아래 [ ]는 실제 사건자료로 치환한다.
9.1 V-1. 유효한 명의신탁 — 소송 전 해지
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [20XX. X. X.] 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
9.2 V-2. 유효한 명의신탁 — 소장으로 해지
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 이 사건 소장 부본 송달일 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
복수 피고의 송달일이 서로 다르면 다음과 같이 쓴다.
피고들은 원고에게 별지 목록 기재 각 부동산 중 별지 지분표의 각 피고별 지분란 기재 각 지분에 관하여 각 이 사건 소장 부본 송달일 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
9.3 V-3. 종중·상속지분형
1. 피고들은 원고에게 별지 부동산 목록 기재 각 부동산 중 별지 상속지분표의 각 피고별 최종 의무지분란 기재 각 지분에 관하여 각 [해지 도달일 또는 이 사건 소장 부본 송달일] 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
9.4 M형. 구분소유적 공유관계
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 토지 중 별지 도면 표시 [점 번호]의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 [면적]㎡에 대한 피고 명의 [분자]/[분모] 지분 전부에 관하여 [20XX. X. X.] 상호명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
실제 주문은 측량성과와 등기 실행 방식을 확인하여 중복된 환산지분이 생기지 않도록 조정한다.
9.5 A-1. 양자간 무효형 — 말소등기
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [등기소] [20XX. X. X.] 접수 제[번호]호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
9.6 A-2. 양자간 무효형 — 진정명의회복
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
9.7 B-1. 3자간 무효형 — 대위 말소 + 매매 이전
피고 1은 명의수탁자, 피고 2는 매도인이다.
1. 피고 1은 피고 2에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [등기소] [20XX. X. X.] 접수 제[번호]호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.
2. 피고 2는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [20XX. X. X.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
3. 소송비용은 피고들이 부담한다.
제1항이 원고의 채권자대위청구임을 청구원인에서 밝히고, 피보전채권·피대위권리·보전 필요성을 구체화한다.
9.8 B-2. 3자간 무효형 — 대위 진정명의회복 + 매매 이전
말소 대신 매도인 앞으로 진정명의회복 이전이 허용되고 등기 실행상 적합한 경우에만 사용한다.
1. 피고 1은 피고 2에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 피고 2는 원고에게 같은 부동산에 관하여 [20XX. X. X.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
3. 소송비용은 피고들이 부담한다.
9.9 C-1. 계약명의신탁·매도인 선의 — 매수자금 반환
1. 피고는 원고에게 금 [반환원금]원 및 이에 대하여 [적법한 기산일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 [5]%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 [12]%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
이율·기산일·원금은 실제 청구원인과 제출일의 현행법에 맞게 바꾼다.
9.10 제3자 처분이익 반환
1. 피고는 원고에게 금 [처분대금·보상금·담보이익 중 인정되는 금액]원 및 이에 대하여 [적법한 기산일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 [적용이율]%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 [소송촉진법상 이율]%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
9.11 미등기 건물 — 보존등기 선행형
피고가 원시취득자이고 보존등기가 가능하며, 이전원인이 유효한 경우에만 사용한다.
1. 피고는 별지 목록 기재 건물에 관하여 피고 명의로 소유권보존등기를 마친 후 원고에게 [유효한 원인 및 원인일]을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
9.12 이전등기와 인도·철거의 병합
1. 피고는 원고에게
가. 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [적법한 등기원인]을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
나. 위 부동산을 인도하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1의 나항은 가집행할 수 있다.
철거가 필요하면 건물의 구조·면적·도면상 위치를 특정하여 별도 하위항으로 작성한다. 등기항에는 가집행을 붙이지 않는다.
10. 후속 항목과 병합소송 분기
10.1 주위적·예비적 병합
다음 경우에만 논리적으로 양립하지 않는 법률평가를 주위적·예비적으로 구성한다.
- 실제 매매계약 당사자가 신탁자인지 수탁자인지 다투어지는 경우
- 주위적 등기청구가 배척될 때 예비적으로 매수자금 반환을 구하는 경우
- 명의신탁 사실이 인정되지 않을 때 매매·취득시효 등 독립 권원을 주장하는 경우
- 제3자 보호로 원물반환이 배척될 때 처분이익 또는 손해의 금전반환을 구하는 경우
각 예비적 청구는 독립된 요건사실과 청구취지를 완결해서 적는다.
10.2 누적적 병합
- B형의 대위 회복청구 + 매매 이전청구
- 여러 피고의 선행 등기 말소 + 현재 명의인의 이전등기
- 이전등기 + 인도·철거
- 회복 가능한 일부의 등기청구 + 회복 불가능한 일부의 금전청구
10.3 보전처분
- 수탁자의 처분이 임박하면 처분금지가처분을 별도로 검토한다.
- 보전처분 신청취지를 본안 청구취지에 섞지 않는다.
- 가처분 이후의 처분과 본안 승소판결의 등기상 처리, 후순위 권리자의 대항관계를 확인한다.
10.4 동시이행
명의신탁해지 이전등기에 동시이행 문구를 자동으로 넣지 않는다. 반대급부가 실제로 존재하고 동일 법률관계에서 발생하여 견련성이 인정되는 경우에만 다음 형식을 검토한다.
피고는 원고로부터
[반대급부]를 이행받음과 동시에 원고에게[등기의무]를 이행하라.
11. 금지 규칙
- 무효인 명의신탁약정을
명의신탁 해지라는 등기원인으로 쓰지 않는다. - 사건명·자금부담자·등기명의 하나만으로 유형을 확정하지 않는다.
- 계약서 명의만 보거나 가족관계만으로 매도인의 악의를 추정하지 않는다.
- 3자간 명의신탁에서 신탁자가 수탁자에게 자기 앞으로 직접 이전하라고 청구하지 않는다.
- 계약명의신탁·매도인 선의 사건에서 부동산 자체의 이전·말소를 청구하지 않는다.
- 매도인의 악의만으로 계약명의신탁을 3자간 명의신탁으로 바꾸지 않는다.
- 제3자의 단순 악의만으로 부동산실명법 제4조 제3항의 보호를 배제하지 않는다.
- 독립된 무효원인 없이 보호되는 제3자의 등기 말소를 청구하지 않는다.
- 부동산실명법 제8조 특례를 종중유사단체·사실혼·대표자 개인 명의 등에 유추 확대하지 않는다.
- 1995년 법 시행 전 약정이라는 이유만으로 현재도 유효하다고 단정하지 않는다.
- 토지대장·건축물대장 기재만으로 피고에게 등기된 소유권이 있다고 보지 않는다.
- 진정명의회복청구를 현재 등기명의인이 아닌 자에게 하지 않는다.
- 채권적 이전등기청구권자에 불과한 사람을 진정한 소유자로 전제하지 않는다.
- 말소 대상 등기의 접수정보를 알면서도 생략하지 않는다.
- 지분권자인 피고에게 등기부상 지분을 초과하는 전체 이전을 명하지 않는다.
- 특정부분과 전체 토지 환산지분을 모순되게 병기하지 않는다.
- 측량도면 없이
원고 점유부분처럼 물리적 일부를 표시하지 않는다. - 한 상속인에게 공동상속인 전원의 지분이전을 명하지 않는다.
- 종중 대표자 개인을 원고로 표시하거나 적법한 대표권·총회 결의를 생략하지 않는다.
- 구분소유적 공유와 단순 공유를 혼동하지 않는다.
- 신탁법상 적법한 신탁을 부동산실명법상 명의신탁과 혼동하지 않는다.
- 원물반환과 전부 가액반환을 중첩하여 이중회복을 구하지 않는다.
- 시행 후 계약명의신탁의 반환원금을 부동산 현재 시가로 자동 산정하지 않는다.
- 금전청구의 이율·기산일·소멸시효를 추측하지 않는다.
- 소유권이전등기·말소등기·확인 부분에 가집행 선고를 구하지 않는다.
- PDF의 OCR 오탈자, 구법 용어, 피고 단복수 불일치를 복제하지 않는다.
- PDF에 포함된 부동산신탁회사 사건의
신탁해지문형을 명의신탁 사건에 사용하지 않는다. - 판례의 사실관계·소송물을 확인하지 않고 판시 문구만 조합하지 않는다.
12. 최종 검증 — 출력 직전 반드시 확인
12.1 법률관계
- 부동산실명법상 명의신탁인지, 적용 제외 유형인지 판단했는가?
- 제8조 특례의 정확한 주체·방향·목적 요건을 확인했는가?
- 약정일·매매일·등기일을 1995-07-01 및 유예기간과 대조했는가?
- 양자간·3자간·계약명의신탁·경매명의신탁을 구별했는가?
- 실제 매매계약 당사자를 계약 체결 경위와 증거로 확정했는가?
- 계약명의신탁이면 매도인의 인식 여부와 판단시점을 확인했는가?
- 현행 소유권자가 누구인지 한 문장으로 설명할 수 있는가?
- 선행 확정판결·화해권고결정·조정조서·재판상 화해·중재판정과 계속 중인 동일 사건을 조회하여 기판력·중복소송·소송물 중복 여부를 확인했는가?
- 선행 판결이 말소청구 또는 진정명의회복청구를 판단했다면, 양 청구의 동일한 소유권 방해배제 목적과 판결 이유까지 검토했는가?
12.2 당사자
- 원고가 소유권자, 매수인, 명의신탁자 또는 대위채권자 중 누구인지 확정했는가?
- 현재 등기명의인 또는 말소의무자가 피고인가?
- B형이면 수탁자와 매도인의 의무를 분리했는가?
- 사망·상속·상속포기·법인승계를 반영했는가?
- 종중·조합의 당사자능력, 대표권과 결의요건을 확인했는가?
12.3 목적물·지분·등기
- 최신 등기사항전부증명서의 표시와 별지 목록이 일치하는가?
- 토지·건물·대지권을 빠짐없이 포함했는가?
- 원고별 취득지분과 피고별 의무지분을 검산했는가?
- 특정부분은 도면·경계점·선내 부호·면적으로 특정했는가?
- 상호명의신탁 주문이 특정부분 지분과 환산지분을 혼동하지 않는가?
- 말소등기의 등기소·접수일·접수번호·등기종류·지분을 적었는가?
- 미등기 부동산이면 보존등기 가능성과 표시를 확인했는가?
12.4 원인·원인일
- 유효한 경우에만
명의신탁 해지를 썼는가? - 소송 전 해지일은 발송일이 아니라 도달일인가?
- 소장으로 해지하면 원인일을 소장 부본 송달일로 적었는가?
- 복수 피고의 서로 다른 송달일을
각으로 반영했는가? - 무효형은 말소·진정명의회복·매매 등 올바른 원인을 썼는가?
- 진정명의회복에 불필요한 원인일을 붙이지 않았는가?
12.5 제3자·시효·금전
- 모든 후속등기와 접수순서를 확인했는가?
- 제4조 제3항의 제3자 보호와 독립 무효사유를 구별했는가?
- 원상회복 가능 범위와 금전구제 범위를 나눴는가?
- 원물과 가액의 이중회복을 배제했는가?
- 반환원금의 법률상 원인과 공제액을 계산했는가?
- 지연손해금 기산일·이율을 제출일 기준으로 재확인했는가?
- 물권적 청구와 채권적 청구의 시효를 구별했는가?
12.6 소송 형식
- 주위적·예비적 청구가 논리적으로 양립하지 않는 대안 관계인가?
- 단순병합·누적병합과 예비적 병합을 혼동하지 않았는가?
- 채권자대위의 피보전채권·피대위권리·보전 필요성을 청구원인에 적었는가?
- 소송비용 문구의 피고 단수·복수가 일치하는가?
- 등기항에는 가집행을 붙이지 않았는가?
- 인도·철거·금전항의 가집행 대상 항 번호가 정확한가?
위 체크리스트에 미확인 항목이 남으면 STOP하고 보정한 뒤 출력한다.
13. 핵심 공식 근거
13.1 법령
13.2 판례
- 대법원 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결 — 양자간 무효 명의신탁의 소유권·말소 및 불법원인급여
- 대법원 2001. 9. 20. 선고 99다37894 전원합의체 판결 — 말소와 진정명의회복
- 대법원 2017. 12. 5. 선고 2015다240645 판결 — 배우자 특례 및 현재 등기명의인
- 대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결 — 3자간 명의신탁의 제3자 처분이익
- 대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다73102 판결 — 경매 명의신탁과 사후 명의이전
- 대법원 2006. 11. 9. 선고 2006다35117 판결 — 명의신탁을 실현하는 사후 반환약정
- 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다310412 판결 — 고유한 의미의 종중과 종중유사단체
- 대법원 2005. 7. 21. 선고 2002다1178 전원합의체 판결 관련 판례 — 성년 여성의 종중원 자격
- 대법원 2025. 6. 5. 선고 2024다296763 판결 — 상호명의신탁 해지와 주문 특정
14. 완료 기준
다음 조건이 모두 충족되면 청구취지 작성을 완료한다.
- 현행 소유권 귀속과 선택한 청구형태가 일치한다.
- 적격 원고·피고와 각 지분이 확정되었다.
- 목적부동산과 말소 대상 등기가 실행 가능하게 특정되었다.
- 등기원인·원인일이 실제 법률효과와 일치한다.
- 제3자 권리·시효·상속·대표권·병합관계를 검토했다.
- 등기항과 금전·인도·철거항의 가집행 범위를 구별했다.
- 금지 규칙 위반과 최종 체크리스트의 미확인 항목이 없다.
하나라도 충족되지 않으면 문형을 확정하지 않고 STOP한다.