# 건물의 명도(인도) 청구취지 작성 규칙서 (LLM용) ## 1. 목적 이 규칙서는 대한민국 민사소송 실무상 **“건물의 명도(인도)”를 청구하는 소송**에서, LLM이 청구취지를 작성할 때 따라야 할 **절대 규칙**을 정리한 것이다. LLM은 이 규칙서를 단순 참고자료가 아니라, **청구취지 작성의 우선 규범**으로 사용하여야 한다. ------ ## 2. 적용 범위 이 규칙서는 다음 경우에 적용된다. - 건물 전체의 명도(인도)를 청구하는 경우 - 건물 일부의 명도(인도)를 청구하는 경우 - 임대차 종료 후 건물명도를 청구하는 경우 - 보증금 반환과 목적물 반환이 동시이행관계에 있는 경우 - 건물명도와 함께 차임 상당 부당이득, 임료, 원상복구, 철거, 대지인도 등을 함께 청구하는 경우 중, **건물 명도 부분의 청구취지 작성**이 문제되는 경우 이 규칙서는 과수목, 분묘, 송전선로 철거 등 다른 유형의 인도·철거 청구에는 직접 적용하지 않는다. ------ ## 3. 핵심 개념 정의 ### 3.1 건물의 명도(明渡) “건물의 명도”란, 점유이전의 특수한 형태로서, 건물 내부에 있는 점유자의 살림·사무용품·영업용 물품 등을 외부로 반출하고, 거주자 또는 점유자를 퇴거시킨 뒤, **채권자에게 완전한 지배를 이전하는 것**을 뜻한다. 즉, 명도는 단순한 퇴거가 아니라 **점유 이전의 완성**까지 포함한다. ### 3.2 퇴거(退去) “퇴거”는 건물 점유자의 점유를 해제하여 건물 밖으로 나가게 하고, 건물 내 물품을 반출시키는 것을 의미한다. 그러나 퇴거는 명도와 달리, **집행이 종료되더라도 점유 이전까지 나아가는 개념은 아니다**. 따라서 **명도와 퇴거는 동일어가 아니다**. LLM은 사실관계와 청구 목적에 따라 두 개념을 구분하여 써야 한다. ------ ## 4. 건물명도 사건의 기본 구조 건물명도 청구는 통상 다음 흐름을 전제로 한다. 1. 건물명도소송 제기 2. 판결 선고 3. 집행권원에 기한 강제집행 신청 4. 집행관의 현장 집행 5. 물건 반출·점유 해제 6. 채권자에게 점유 이전 완료 즉, 청구취지는 **판결 주문 그 자체로 집행 가능해야 하므로**, 목적물과 상대방이 집행 가능할 정도로 특정되어야 한다. ------ ## 5. 당사자 특정 규칙 ## 5.1 원고 적격 다음 자가 원고가 될 수 있다. - 건물 임대인 - 임대인의 상속인 - 임대인의 승계인 - 그 밖에 적법한 건물 명도청구권자 다만, **소유권에 기한 명도청구**를 하려면 원칙적으로 소유권이전등기를 갖추어야 한다. 따라서 다음과 같은 경우는 원칙적으로 소유권에 기한 명도청구가 허용되지 않는다. - 미등기 무허가건물의 양수인이 아직 소유권이전등기를 마치지 않은 경우 - 신축건물의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료하지 않은 경우 LLM은 입력 사실관계가 “매수만 했으나 아직 이전등기 없음”에 해당하면, 자동으로 **소유권에 기한 직접 명도청구 가능성을 경계**하여야 한다. ### 5.1.1 공유자의 경우 공유물에 관하여 다른 공유자와 협의 없이 특정 공유자가 자신의 지분 범위를 초과하여 건물 전부 또는 일부를 배타적으로 점유·사용하고 있다면, 다른 공유자는 **공유물의 보존행위로서** 인도 또는 명도를 청구할 수 있다. 이는 원고의 지분이 과반수에 미달하더라도 마찬가지이다. ### 5.1.2 점유보조자 단순한 점유보조자는 독립된 점유주체가 아니므로, 원칙적으로 그에 대한 명도청구는 허용되지 않는다. 다만, 점유보조자라 하더라도 **종전 점유자의 의사에 반하여 독자적으로 점유를 계속**하는 경우에는 불법점유자로 평가될 수 있다. LLM은 가족·동거인·종업원이라고 해서 자동으로 점유보조자로 단정하여서는 안 된다. ------ ## 5.2 피고 특정 ### 절대 규칙 1 **건물명도청구의 피고는 현실적으로 건물을 점유하고 있는 자여야 한다.** ### 절대 규칙 2 점유자가 여러 명이면 **전원을 피고로 삼아야 한다.** 일부 점유자만 상대로 승소판결을 받으면, 전체 목적물에 대한 완전한 집행이 불가능할 수 있다. ### 절대 규칙 3 불법점유를 이유로 하는 인도·명도청구는 원칙적으로 **직접점유자**를 상대로 하여야 한다. 이미 다른 사람에게 목적물을 인도하여 더 이상 현실 점유를 하지 않는 자를 상대로 한 명도청구는 부적절하다. ### 절대 규칙 4 다만, **약정에 의한 인도청구**의 경우에는 직접점유자뿐 아니라 간접점유자를 상대로도 청구가 가능할 수 있다. 그러나 다른 사람의 직접점유 때문에 상대방의 인도의무 실현이 사회통념상 기대될 수 없으면, 그 상대방에 대한 인도청구는 허용되지 않는다. ------ ## 5.3 피고 확인 방법 점유자 확인은 다음 방법을 우선 사용한다. - 주택: 전입세대열람 - 상가건물: 사업자등록열람 - 탐문, 우편물 확인, 현황조사 - 사망한 점유자의 경우: 상속인 확인을 위한 제적등본·가족관계조회 LLM은 점유자 정보가 불완전할 때, **“실제 점유자 확인 필요”**를 반드시 경고하여야 한다. ------ ## 5.4 소송 중 점유 이전 명도소송 계속 중 목적물 점유가 제3자에게 이전되면, 기존 피고에 대한 승소판결만으로는 집행이 불가능할 수 있다. 따라서 다음이 중요하다. - 가능하면 **점유이전금지가처분**을 병행한다. - 이미 점유가 이전되었다면 새로운 승계자를 상대로 소송을 제기하여야 한다. LLM은 입력 사실관계에 “점유자가 바뀜”, “새로운 임차인 들어옴”, “제3자가 점유 중” 등이 있으면, 기존 청구취지의 집행가능성을 의심하여야 한다. ------ ## 5.5 상대방 연락 두절 임차인의 소재가 불명하거나 연락이 두절된 경우에는, 민사소송법상 **공시송달**을 활용하여 소송을 진행할 수 있다. 이 경우 관할법원, 최후주소지, 부동산 소재지 등을 기초로 절차를 설계하여야 한다. ------ ## 6. 동시이행관계 규칙 ## 6.1 일반 원칙 건물명도소송은 실무상 **대체로 동시이행관계**에 놓이는 경우가 많다. 대표적으로 임대차 종료 후의 관계에서, - 임대인의 보증금 반환의무 - 임차인의 목적물 반환(명도)의무 는 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다. ## 6.2 LLM의 판단 규칙 다음과 같은 사실관계가 있으면, LLM은 원칙적으로 **동시이행형 청구취지**를 우선 검토하여야 한다. - 임차인이 보증금을 아직 반환받지 못함 - 임대차 종료 후 임차인이 보증금 반환을 조건으로 명도를 거절함 - 피고가 동시이행항변 또는 유치권항변을 할 가능성이 높음 ### 절대 규칙 5 **동시이행관계가 예상되는데도 단순 명도만 청구하는 형식으로 작성해서는 안 된다.** 이 경우 청구 일부기각과 소송비용 불이익이 생길 수 있다. ## 6.3 동시이행과 불법점유·부당이득 임대인이 보증금 반환의 이행 또는 현실적 제공을 하지 않은 상태에서, 임차인이 동시이행항변권을 행사하며 건물을 계속 점유하는 경우: - 그 점유는 원칙적으로 **불법점유가 아니다** - 따라서 그로 인한 손해배상책임은 원칙적으로 발생하지 않는다 - 다만, 점유·사용으로 실질적 이익을 얻은 경우에는 그 범위에서 **부당이득 반환의무**가 성립할 수 있다 - 반대로, 사용·수익하지 않아 실질적 이익이 없다면 부당이득도 성립하지 않는다 ## 6.4 임차권등기 말소와의 관계 임차권등기 말소의무는 임대인의 보증금 반환의무와 동시이행관계로 해석되지 않는다. 특히 임차권등기는 담보적 기능을 가지므로, **보증금 반환의무가 말소의무보다 선이행의무**이다. 따라서 LLM은 단순히 “임차권등기 말소 안 했으니 보증금 반환도 거절 가능”이라고 처리해서는 안 된다. ------ ## 7. 목적물 특정 규칙 ## 7.1 기본 원칙 건물명도 청구에서 목적물은 **집행 가능한 정도로 특정**되어야 한다. 기본적으로 다음 요소를 기재한다. - 부지의 **지번** - 건물의 **구조** - **층수** - **용도** - **건축면적** 반면, 토지의 지목이나 지적은 건물명도청구 자체에는 필수적이지 않다. ------ ## 7.2 주소 기재 규칙 ### 절대 규칙 6 건물 표기는 **부동산등기부 표제부의 기재방식**을 기준으로 한다. - 등기부에 지번주소만 있으면: **지번주소만 기재** - 지번주소와 도로명주소가 모두 있으면: **지번주소를 먼저 쓰고 도로명주소를 괄호 안에 병기** 예: - `서울 서초구 서초동 123-4` - `서울 서초구 서초동 123-4(서초로123길 4)` ------ ## 7.3 실제 현황과 등기부 표시가 다른 경우 ### 절대 규칙 7 명도대상 건물의 등기부상 표시와 실제 현황이 일치하지 않으면, **실제 현황을 우선 기재하고 등기부상 표시는 괄호 또는 대괄호로 병기**한다. 예: - 실제 현황: 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주택 150㎡ - 등기기록상 표시: 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주택 120㎡ 이 경우 청구취지는 실제 현황을 주표시로 삼아야 한다. ------ ## 7.4 미등기 건물 미등기 건물의 경우에도 청구취지는 작성할 수 있다. 이 경우에는 원칙적으로 **지번주소를 기준으로**, 실제 현황에 따라 구조·용도·면적 등을 특정한다. 다만, 소유권에 기한 청구인지, 계약 또는 점유관계에 기한 청구인지는 별도로 엄격히 검토하여야 한다. ------ ## 7.5 건물이 여러 동이거나 표시가 긴 경우 목적물인 건물이 여러 동이거나, 아파트·고층건물처럼 표시가 장문이 되는 경우에는 **별지 목록**을 작성하고 청구취지 본문에서는 이를 인용하는 것이 바람직하다. ------ ## 7.6 건물 일부만 명도대상인 경우 ### 절대 규칙 8 건물 일부만 명도대상인 경우에는, 그 부분을 **도면과 좌표점(꼭지점 표시)**로 특정하여야 한다. 보통 다음 요소가 필요하다. - 별지 목록 기재 건물 중 어느 부분인지 - 별지 도면 표시 각 점의 연결 순서 - 선내 부분의 표시명((가), (나) 등) - 부분의 용도(방, 창고, 주방, 거실 등) - 면적(㎡) 도면을 첨부하는 경우에는 축척과 방위를 표시하고, 외곽선 꼭지점 부호를 명확히 하여야 한다. 문헌상 “건물 자체의 특정에 어려움이 없는 이상 도면 첨부가 불필요할 수 있다”는 취지의 설명도 있으나, **LLM 실무 규칙으로는 건물 일부 명도사건에서 도면 특정이 없는 출력은 원칙적으로 금지**하는 것이 안전하다. ------ ## 8. 청구취지 유형별 필수 구성요소 표 아래 표는 원문 내용을 LLM 사용을 위해 재구성한 것이다. | 유형 | 기본 문형 | 반드시 추가할 요소 | 실무상 주의점 | | ---------------------- | ------------------------------------------------------------ | --------------------------------------- | ------------------------------------------------- | | 건물 전체 단순 명도 | `피고는 원고에게 [건물 표시]를 명도하라.` | 소송비용, 가집행 | 피고는 실제 점유자여야 함 | | 동시이행 명도 | `피고는 원고로부터 [금액]을 수령함과 동시에 원고에게 [건물 표시]를 명도하라.` | 상환금 액수, 월 차임·부당이득 문구 여부 | 보증금 반환 문제 있으면 우선 검토 | | 건물 일부 명도 | `피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물 중 별지 도면 표시 ... 선내 (가)부분 ...㎡를 명도하라.` | 도면, 꼭지점, 면적, 부분 용도 | 부분 특정이 불명확하면 집행 곤란 | | 퇴거 청구 | `피고는 [건물 특정 부분]에서 퇴거하라.` | 퇴거 장소의 특정 | 명도와 퇴거는 구별됨 | | 명도 + 부당이득 | `... 명도하고, [기산일]부터 명도완료일까지 월 [금액]의 비율로 계산한 돈을 지급하라.` | 기산일, 월액, 법적 성질 | 동시이행이면 불법점유 아닌지 점검 | | 명도 + 철거 + 대지인도 | `... 건물을 철거하고 그 대지를 인도하라.` | 건물과 대지 범위 특정 | 토지만 인도받는 판결로는 건물 존치 상태 집행 곤란 | | 원상복구 병합 | `...를 철거하여 원상복구한 후 명도하라.` 또는 병합 문형 | 원상복구 대상 특정 | 건물 구조·변경 부위의 특정 필요 | 위 표의 각 구성요소는 문서의 기본기재례와 박스 예시들에서 일관되게 도출된다. ------ ## 9. 부동산 목록 작성 규칙 ## 9.1 일반 건물의 부동산 표시 별지 목록에는 통상 다음 순서로 기재한다. | 항목 | 기재 내용 | | ---------- | -------------------------------- | | 소재지 | 지번주소 | | 도로명주소 | 괄호 또는 별도 항목으로 병기 | | 구조 | 예: 철근콘크리트조 슬래브지붕 | | 용도 | 예: 사무실, 아파트, 영업소, 주택 | | 층별 면적 | 예: 1층 234㎡, 2층 202㎡ | ## 9.2 구분건물의 부동산 표시 구분건물은 보통 다음 구조를 따른다. | 항목 | 기재 내용 | | ----------------- | ---------------------------------------- | | 1동의 건물의 표시 | 소재지 지번, 건물명, 동명 | | 도로명주소 | 병기 | | 구조 및 용도 | 예: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 | | 층별 면적 | 각 층의 면적 | | 전유부분 특정 | 필요 시 별도 기재 | ------ ## 10. 청구취지 작성 알고리즘 (LLM 의사결정 절차) LLM은 아래 순서를 반드시 따른다. ### Step 1. 청구원인 분류 - 소유권에 기한 명도인가 - 임대차 종료에 기한 명도인가 - 계약상 인도의무 위반인가 - 공유물 보존행위로서의 명도인가 ### Step 2. 원고 적격 점검 - 등기 여부 - 승계 여부 - 공유관계 여부 - 미등기/무허가건물 여부 ### Step 3. 피고 특정 - 현재 직접점유자인가 - 복수 점유자인가 - 단순 점유보조자인가 - 소송 중 점유 이전 우려가 있는가 ### Step 4. 목적물 특정 방식 결정 - 건물 전체인가 - 건물 일부인가 - 등기부상 표시와 현황이 일치하는가 - 별지 목록이 필요한가 - 별지 도면이 필요한가 ### Step 5. 동시이행 여부 판정 - 보증금 반환 문제 존재 여부 - 유치권 항변 가능성 - 반대급부 존재 여부 ### Step 6. 병합 청구 여부 판정 - 월 차임/임료/부당이득 - 원상복구 - 철거 - 대지인도 - 퇴거 ### Step 7. 주문 형식 검증 - 집행 가능한가 - 문언이 불명확하지 않은가 - 기산일·면적·부분 표시가 정확한가 이 7단계를 거치지 않은 출력은 최종 청구취지로 사용해서는 안 된다. ------ ## 11. 금지 규칙 LLM은 다음과 같은 출력을 해서는 안 된다. 1. **현실 점유자가 아닌 자만 피고로 삼는 것** 2. **복수 점유자인데 일부만 피고로 삼는 것** 3. **보증금 반환 문제가 명백한데 단순 명도형으로만 작성하는 것** 4. **건물 일부 사건인데 부분 특정 없이 “건물 일부”라고만 쓰는 것** 5. **실제 현황과 등기부 표시가 다른데 등기부 표시만 기계적으로 쓰는 것** 6. **지번·구조·용도·면적 중 핵심 특정 요소를 빠뜨리는 것** 7. **매수인이 아직 등기를 마치지 않았는데 당연히 소유권에 기한 명도청구가 가능하다고 처리하는 것** 8. **명도와 퇴거를 구별하지 않고 혼용하는 것** 9. **토지만 인도받으면 되는 사안이 아닌데 건물 철거나 명도 없이 토지인도만 쓰는 것** 10. **소송 중 점유 이전 가능성을 무시하는 것** ------ ## 12. 필수 예시문 아래 예시들은 원문 박스 예시들의 구조를 유지하되, LLM이 재사용할 수 있도록 정리한 것이다. 실제 사건에서는 주소, 면적, 금액, 기산일, 도면 표시를 구체적 사실관계에 맞추어 치환한다. ### 12.1 건물 전체 단순 명도 > 1. 피고는 원고에게 서울 서초구 서초동 123-4(서초로123길 4) 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 영업소 건물 1층 150㎡, 2층 120㎡, 3층 100㎡, 옥탑 10.6㎡를 명도하라. > 2. 소송비용은 피고가 부담한다. > 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ### 12.2 등기부상 지번주소만 있는 경우 > 1. 피고는 원고에게 서울 서초구 서초동 123-4 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 영업소 건물을 명도하라. > 2. 소송비용은 피고가 부담한다. > 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ### 12.3 실제 현황과 등기부상 표시가 다른 경우 > 1. 피고는 원고에게 서울 서초구 서초동 123-4(서초로123길 4) 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주택 150㎡[등기기록상 표시: 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주택 120㎡]를 명도하라. > 2. 소송비용은 피고가 부담한다. > 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ### 12.4 동시이행형 명도 > 1. 피고는 원고로부터 20,000,000원을 수령함과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 건물을 명도하고, 20XX. X. X.부터 명도완료시까지 매월 1,800,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. > 2. 소송비용은 피고가 부담한다. > 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ### 12.5 건물 일부 명도 > 1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 방 30㎡를 명도하라. > 2. 소송비용은 피고가 부담한다. > 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ### 12.6 건물 일부 복수 부분 명도 > 1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물 중 > 　 가. 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 방 30㎡를, > 　 나. 별지 도면 표시 5, 6, 7, 8의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나)부분 창고 20㎡를 > 각 명도하라. > 2. 소송비용은 피고가 부담한다. > 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ### 12.7 퇴거형 청구 > 1. 피고는 원고에게 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분에서 퇴거하라. > 2. 소송비용은 피고가 부담한다. > 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ### 12.8 명도 + 철거 + 대지인도 병합 > 1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 건물을 철거하고, 그 대지를 인도하라. > 2. 소송비용은 피고가 부담한다. > 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ------ ## 13. 출력 템플릿 ## 13.1 기본형 ```text 1. 피고는 원고에게 [목적물 표시]를 명도하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ``` ## 13.2 동시이행형 ```text 1. 피고는 원고로부터 [상환금액]을 수령함과 동시에 원고에게 [목적물 표시]를 명도하고, [기산일]부터 명도완료시까지 [월 금액]의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ``` ## 13.3 건물 일부형 ```text 1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물 중 별지 도면 표시 [점 번호]의 각 점을 순차로 연결한 선내 ([부분표시])부분 [용도] [면적]㎡를 명도하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ``` ## 13.4 복합형 ```text 1. 피고는 원고에게 [건물 부분]을 명도하고, [건물 부분]을 철거하며, [대지 부분]을 인도하고, [기산일]부터 완료일까지 [금액]을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ``` ------ ## 14. LLM 최종 검증 체크리스트 최종 출력 전 다음 항목을 모두 점검한다. - 피고가 **실제 점유자**인가 - 복수 점유자 전원이 반영되었는가 - 청구원인에 맞는 원고 적격이 있는가 - 소유권에 기한 경우 등기 문제를 점검했는가 - 목적물이 **지번, 구조, 용도, 면적**으로 특정되었는가 - 주소 표기가 등기부 방식에 맞는가 - 실제 현황과 등기부 표시가 다르면 병기했는가 - 건물 일부라면 **도면과 점 표시**가 있는가 - 보증금 반환 등으로 인한 **동시이행관계**를 점검했는가 - 월 차임·부당이득·임료의 기산일과 금액이 있는가 - 소송비용 및 가집행 문구가 들어갔는가 - 집행 가능성이 있는 문언인가 위 항목 중 하나라도 불충족이면, 청구취지는 미완성으로 본다. ------ ## 15. 요약 규칙 LLM은 건물명도 청구취지를 작성할 때 다음 세 문장을 항상 기억하여야 한다. 1. **누구를 상대로 쓸 것인가**는 “현재 실제 점유자”를 기준으로 결정한다. 2. **무엇을 넘겨받을 것인가**는 “집행 가능한 정도의 특정”이 되도록 지번·구조·용도·면적·도면으로 적는다. 3. **보증금 반환 문제가 있으면** 단순 명도형이 아니라 동시이행형을 우선 검토한다.