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임대료 청구 사건 청구취지 작성 규칙 v1
작성 기준일: 2026-07-25
적용 법역: 대한민국 민사소송
주된 사용 주체: 임대료·차임 및 관련 인도청구를 제기하는 원고 대리인
0. 문서의 지위와 사용 원칙
이 문서는 취지기재례_임대료청구.pdf(원책 462~464면)의 문형, 현행 대한민국 법령 및 공식 판례를 결합하여 만든 청구취지 작성용 의사결정 규칙이다.
이 문서만으로 사실인정이나 청구원인 검토를 대신하지 않는다. 계약서, 지급내역, 목적물 현황, 당사자 지위, 해지·갱신 관련 의사표시 및 송달자료를 확인한 뒤 사용한다.
Remark
“임대료 청구” 사건에 관한 다양한 청구권과 청구취지를 작성할 수 있도록 아래 형태를 따른다. 다만 이는 절대적 원칙이 아니며, 구체적 사실관계·계약·청구원인·병합관계에 따라 변형하거나 항목을 추가할 수 있다.
청구취지에는 법률상 평가를 장황하게 쓰지 말고, 판결 주문으로 바로 전환·집행할 수 있도록 다음 다섯 요소를 특정한다.
- 누가 누구에게 이행하는가.
- 무엇을 지급·인도·철거하는가.
- 얼마를 지급하는가.
- 언제부터 언제까지 발생하거나 지연되는가.
- 어떤 단위·비율·종료사건으로 계산하는가.
1. 최상위 원칙
원칙 1 — 사건명이 아니라 청구권의 법적 성질부터 확정한다
“임대료”라는 표현을 다음 청구 전부에 공통으로 사용하지 않는다.
- 계약 존속 중 또는 종료일까지의 약정 차임청구
- 계약 종료 후 점유·사용에 따른 차임 상당 부당이득반환청구
- 반환지체·무권원 점유에 따른 차임 상당 손해배상청구
- 계약상 위약금·손해배상액 예정에 따른 약정금청구
- 공유물 단독사용·무권원 점유 등에 따른 임료 상당 부당이득반환청구
- 동산의 반환과 반환일까지의 사용료·손해배상청구
- 시설대여·금융리스에 따른 리스료청구
청구취지의 금전 문형이 유사하더라도 청구원인이 다르면 발생요건, 피고, 발생기간 및 장래청구 가능성이 달라진다.
원칙 2 — 시간축을 분리한다
금전청구는 원칙적으로 다음 세 구간을 분리한다.
- 계약 존속 중 이미 지급기가 도래한 차임
- 계약 종료 후 사실심 변론종결일까지 발생한 부당이득 또는 손해
- 사실심 변론종결 후 인도완료일까지의 장래 정기금
같은 기간을 차임과 부당이득 또는 손해배상으로 중복 산정하지 않는다.
원칙 3 — 확정액과 장래 정기금을 분리한다
- 변론종결 전 발생분은 원칙적으로 확정 원금으로 계산한다.
- 변론종결 뒤 발생분은 민사소송법 제251조의 장래이행청구 요건을 충족할 때만 월액·연액·일액 형식으로 청구한다.
- 장래청구의 종기는
목적물 인도완료일,특정 건물 철거일,특정 동산 인도일처럼 피고의 이행으로 책임을 종료할 수 있고 집행기관이 식별할 수 있는 사건으로 정한다.
원칙 4 — 피고별 책임범위를 개별 특정한다
복수 피고의 책임이 동일하지 않으면 다음과 같이 분리한다.
1. 원고에게,
가. 피고 A는 … 지급하고,
나. 피고 B는 별지 목록 제○항 기재 부동산 중 별지 도면 표시 (가)부분을 인도하고 … 지급하며,
다. 피고 C는 … 지급하라.
연대하여, 각자, 공동하여는 법률상 효과가 다르다. 연대채무의 계약상·법률상 근거가 확인될 때만 연대하여를 사용한다.
원칙 5 — 이율 숫자를 기재례에서 복사하지 않는다
PDF의 연 5%, 12%, 14% 등은 개별 계약과 당시 법령·소송시점에 따른 예시다. 제출일 현재 다음 순서로 결정한다.
- 적법하고 유효한 약정 지연이율이 있는가.
- 없다면 채무 성질에 맞는 법정이율은 무엇인가.
- 소장 또는 이에 준하는 서면 송달 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율이 적용되는가.
- 채무의 존부나 범위를 다투는 것이 타당한 기간에 같은 법 제3조 제2항의 적용제외가 예상되는가.
2. 전체 Decision Tree
[START]
|
|-- Q1. 청구 대상이 민법상 임대차의 차임인가?
| |
| |-- 아니오: 무권원 점유/공유물 사용/반환지체/리스 여부를 분류
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| | |-- 금융리스·시설대여 → 별도 계약 규칙 사용 [STOP]
| | |-- 그 밖의 임료 상당 부당이득·손해배상 → 3-B, 3-C로
| |
| |-- 예
| |
| |-- Q2. 원고에게 해당 기간 차임채권이 귀속되는가?
| | |-- 아니오/불명확 → 승계·양도·공유관계 보완 [STOP]
| | |-- 예
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| |-- Q3. 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하였는가?
| | |-- 전혀 불가능 → 해당 기간 차임청구 배제 검토
| | |-- 일부 장애 → 감액·상계·지급거절 범위 산정
| | |-- 정상 제공
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| |-- Q4. 계약이 존속하는가?
| |
| |-- 존속
| | |-- 지급기 도래분 → 확정 차임청구
| | |-- 장래분 → 민소법 251조 필요성 심사
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| |-- 종료
| |-- 종료일까지 → 미지급 차임
| |-- 종료 다음 날 이후
| |-- 실제 사용·수익 이익 있음 → 부당이득 검토
| |-- 귀책 있는 반환지체·약정 있음 → 손해배상 검토
| |-- 단순 미반환이나 이익·손해 불명 → 자동 청구 금지
|
|-- Q5. 목적물 인도·철거·동산반환도 필요한가?
| |-- 예 → 인도 등 + 과거금 + 장래 정기금의 병합 가능성 검토
| |-- 아니오 → 금전청구만 구성
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|-- Q6. 보증금·변제·공탁·상계·감액·VAT·관리비·시효를 반영했는가?
| |-- 아니오 → 월별 원장 재계산 [STOP]
| |-- 예
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|-- Q7. 원금별 지체기산일과 이율 단계가 특정되는가?
| |-- 아니오 → tranche 또는 별지 계산표로 분리 [STOP]
| |-- 예
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|-- Q8. 판결 주문 그대로 집행 가능한가?
|-- 아니오 → 당사자·목적물·금액·기간·종기 보완 [STOP]
|-- 예 → 소송비용·가집행 문구 검토 → [OUTPUT]
3. 적용 대상 사건 분류
3-A. 계약상 차임청구
다음을 모두 확인하면 계약상 차임청구 경로를 사용한다.
- 유효한 임대차계약이 존재한다.
- 원고가 청구기간의 임대인, 적법한 임대인 지위 승계인 또는 차임채권 양수인이다.
- 피고가 그 기간의 계약상 임차인 또는 별도의 직접 지급의무를 지는 자다.
- 임대인이 목적물 사용·수익 의무를 이행했거나, 장애가 있더라도 청구 가능한 범위가 계산되었다.
- 차임 지급기가 도래했다.
목적물별 특별법 분기
- 주택: 주택임대차보호법과 민법을 함께 검토한다.
- 상가건물: 상가건물 임대차보호법과 민법을 함께 검토한다.
- 그 밖의 건물·공작물·토지·동산: 민법과 계약을 중심으로 검토한다.
- 시설대여·리스: 명칭이 “임대료”여도 거래의 실질이 물적 금융이면 민법상 임대차 규정을 자동 적용하지 않는다.
3-B. 계약 종료 후 차임 상당 부당이득
다음을 순서대로 확인한다.
- 계약 종료일이 확정되었는가.
- 피고가 종료 후에도 목적물을 점유·사용·수익했는가.
- 그 사용·수익으로 피고가 실질적 이익을 얻었는가.
- 원고에게 그에 대응하는 손실이 있는가.
- 법률상 원인이 없는가.
- 월액·일액 등 객관적 상당액을 입증할 수 있는가.
단순히 열쇠가 반환되지 않았거나 물건이 남아 있다는 사정만으로 부당이득을 자동 인정하지 않는다. 임차인이 실제로 사용·수익하지 못한 경우를 반드시 분기한다.
3-C. 반환지체 또는 무권원 점유에 따른 손해배상
다음을 확인한다.
- 반환의무와 이행기가 발생했는가.
- 피고에게 이행지체 또는 불법점유 책임이 있는가.
- 원고에게 임료 상당 손해가 발생했는가.
- 계약상 손해배상액 예정 또는 위약금 조항이 있는가.
- 약정액이 부당히 과다하여 감액될 위험이 있는가.
부당이득과 손해배상은 요건이 다르다. 선택적 또는 예비적 병합이 필요한 경우 청구원인과 소송물 관계를 별도 검토한다.
3-D. 인도·철거·동산반환 결합형
금전만 청구해서는 분쟁이 종결되지 않는 경우 다음을 병합한다.
- 부동산 인도
- 특정 건물·시설물 철거
- 동산 인도
- 원상회복
- 집행불능 시 대상금
철거·원상회복·대상청구는 계약 또는 실체법상 근거와 대상·범위가 특정되는 경우에만 추가한다.
3-E. 차임 증액·감액 후 차액청구
민법 제628조 또는 특별법·계약에 따른 차임 증감 문제는 다음 순서로 처리한다.
- 차임 고정기간이 있는가.
- 증감 요건이 발생했는가.
- 당사자 합의가 성립했는가.
- 일방의 증감 의사표시가 상대방에게 언제 도달했는가.
- 증감액이 객관적으로 상당한가.
- 증감된 차임의 이행기와 지연손해금 기산일은 언제인가.
임대인이 희망하는 금액을 곧바로 확정 차임으로 적지 않는다. 증액 의사표시 도달 전 기간에 소급하여 청구하지 않는다.
4. 청구 형태 선택 규칙
Type 1 — 이미 발생한 미납차임만 청구
선택 조건
- 계약상 차임이다.
- 청구 대상 전부의 지급기가 도래했다.
- 목적물 인도·철거를 함께 구하지 않는다.
기본 구조
피고는 원고에게 [미납차임 원금]원 및 이에 대한 [지연손해금]을 지급하라.
단순 문형
소 제기 전 지연손해금을 청구하지 않거나 그 계산을 단순화하기로 한 경우:
1. 피고는 원고에게 [원금]원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음 날부터
다 갚는 날까지 연 [현행 적용이율]%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
[현행 적용이율]은 작성 시점의 소송촉진 등에 관한 특례법과 대통령령을 확인한다. 기준일 현재 대통령령상 이율은 연 12%이나, 이를 고정값으로 저장하지 말고 제출 직전 재검증한다.
Type 2 — 월별 지급기부터의 지연손해금을 모두 청구
선택 조건
- 각 월분의 원금과 지급기일을 확정할 수 있다.
- 소 제기 전 지연손해금도 청구한다.
권장 문형
1. 피고는 원고에게 [원금 합계]원 및 그중 별지 체납차임 계산표
‘미납액’란 기재 각 돈에 대하여 각 ‘지급기일’란 기재일 다음 날부터
이 사건 소장부본 송달일까지 연 [약정 또는 법정이율]%,
그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 [소송촉진법상 이율]%의
각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
별지를 사용하지 않으면 원금을 기산일별 tranche로 나눈다.
피고는 원고에게 합계 [총액]원 및
가. 그중 [원금 A]원에 대하여 [기산일 A]부터,
나. [원금 B]원에 대하여 [기산일 B]부터
각 [전환 기준일]까지 연 [1단계 이율]%,
그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 [2단계 이율]%의
각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
모든 월분에 가장 이른 지급기 다음 날을 일괄 적용하지 않는다.
Type 3 — 인도 + 종료 전 차임 + 종료 후 장래금
선택 조건
- 임대차가 종료되었다.
- 피고가 목적물을 반환하지 않고 있다.
- 종료일까지의 미납차임이 있다.
- 종료 후 사용이익 또는 손해가 발생했다.
- 장래부분에 관하여 민사소송법 제251조의 미리 청구할 필요가 인정될 가능성이 있다.
권장 문형
1. 피고는 원고에게,
가. 별지 목록 기재 부동산을 인도하고,
나. [종료일까지의 미납차임 및 변론종결 전 발생분 합계]원 및 이에 대하여
[기산일]부터 [소장부본 송달일 또는 판결선고일 등 전환일]까지
연 [1단계 이율]%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지
연 [2단계 이율]%의 비율로 계산한 돈을 지급하며,
다. [장래금 기산일]부터 위 부동산 인도완료일까지
월 [차임 상당액]원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구원인에서는 나와 다의 각 기간 및 법적 성질을 명확히 분리한다. 이미 발생한 종료 후 부당이득을 나에 합산했다면 같은 기간을 다에서 다시 청구하지 않는다.
Type 4 — 토지 부분별 인도·철거와 서로 다른 장래 임료상당액
선택 조건
- 점유부분 또는 피고별 책임부분이 다르다.
- 각 부분의 면적·사용상태·상당액이 다르다.
권장 문형
피고는 원고에게,
가. [확정액]원 및 이에 대하여 [기산일]부터 다 갚는 날까지
연 [적용이율]%의 비율로 계산한 돈을 지급하고,
나. [기준일]부터 별지 도면 표시 (가)부분 [면적]㎡의 인도완료일까지
연 [연액 A]원의 비율로 계산한 돈을 지급하며,
다. [기준일]부터 같은 도면 표시 (나)부분 [면적]㎡의 인도완료일까지
연 [연액 B]원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
연 [금액]원은 지연이율이 아니라 1년당 발생하는 정기금이라는 점이 문언상 드러나야 한다. 가능하면 월액 또는 일액 환산 방식과 단수일 계산법을 청구원인·계산표에 제시한다.
Type 5 — 건물 철거일까지의 장래금
선택 조건
- 특정 토지 위의 특정 건물·시설물 존치가 점유 또는 사용이익의 원인이다.
- 철거청구 또는 철거 시까지의 금전청구 근거가 있다.
권장 문형
피고는 원고에게,
가. 별지 목록 기재 토지 중 별지 도면 표시 각 점을 차례로 연결한 선내
(가)부분 위 [구조·용도·면적] 건물을 철거하고,
나. [과거 확정액]원 및 [기준일]부터 위 건물 철거완료일까지
매월 [월액]원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
토지 전체 지번만 적고 실제 점유부분이나 철거대상을 생략하지 않는다.
Type 6 — 다수 피고의 서로 다른 의무
권장 문형
1. 원고에게,
가. 피고 A는 [원금 A]원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하고,
나. 피고 B는 별지 목록 제○항 기재 건물 중 별지 도면 표시 (가)부분을
인도하고 [원금 B]원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하며,
다. 피고 C는 같은 건물 중 별지 도면 표시 (나)부분을
인도하고 [원금 C]원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
비용부담도 피고별 승패 가능성이 현저히 다르면 단순히 피고들 전부 부담으로 정할지 검토한다.
Type 7 — 동산 인도 + 사용료 + 집행불능 시 대상금
선택 조건
- 목적물이 동산이다.
- 동산 인도청구와 인도일까지의 금전청구가 성립한다.
- 강제집행불능 시 대상청구의 실체법상 근거와 가액이 있다.
권장 문형
피고는 원고에게,
가. [확정액]원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하고,
나. 별지 목록 기재 동산을 인도하며,
다. [기준일]부터 위 동산 인도일까지 1일 [일액]원의 비율로 계산한 돈을 지급하고,
라. 위 동산에 대한 강제집행이 불가능할 때에는 [대상금]원을 지급하라.
대상청구는 부동산 임대료 사건에 기계적으로 추가하지 않는다.
Type 8 — 차임 증액분 청구
권장 구조
피고는 원고에게 [증액 의사표시 도달 후 발생한 차액 합계]원 및
별지 차임차액 계산표 기재 각 차액에 대하여 각 지급기 다음 날부터
[이율 전환일]까지 연 [적용이율]%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지
연 [소송촉진법상 이율]%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
증액의 효력발생 전 기간 또는 아직 객관적 상당액이 확정되지 않은 금액을 확정채권처럼 기재하지 않는다.
5. 당사자 구조 작성 규칙
5.1 원고 적격
청구기간별로 다음을 확인한다.
- 계약서상 임대인
- 소유권 또는 임대인 지위의 승계 시점
- 주택·상가 임대차에서 법정 승계 여부
- 차임채권만 별도 양도되었는지와 대항요건
- 공유자가 단독으로 체결한 임대차인지
- 관리수탁자·자산관리회사 등에게 추심권 또는 소송수행권이 있는지
소유권 취득만으로 취득 전 이미 발생한 차임채권까지 당연 취득한다고 단정하지 않는다. 기간별 귀속자가 다르면 원고 또는 청구금액을 분리한다.
5.2 피고 적격
원칙적 피고는 해당 기간의 계약상 임차인이다. 다음 사람을 자동으로 피고로 삼지 않는다.
- 법인 임차인의 대표자 개인
- 임차인의 배우자·동거인
- 단순 실점유자
- 보증범위가 확인되지 않은 보증인
- 임대차 지위를 유효하게 인수하지 않은 영업양수인
계약 종료 후 인도·부당이득 청구에서는 계약상 임차인, 현재 직접점유자, 간접점유자 및 사용이익 귀속자가 다를 수 있으므로 청구별 상대방을 구분한다.
5.3 전차인
적법한 전대차에서 임대인에 대한 전차인의 직접의무는 민법 제630조의 요건과 범위를 검토한다. 임대차가 존속하는 동안 무단전차인 또는 제3자에게 곧바로 차임 상당 부당이득을 청구할 수 있다고 단정하지 않는다.
5.4 공동임차인·다수 피고
다음 순서로 책임 형태를 정한다.
- 계약에 연대채무 약정이 있는가.
- 공동임차인이라면 민법 제654조에 따라 준용되는 제616조 등 법률상 연대책임 근거가 적용되는가.
- 각 피고의 채무가 가분이고 책임범위가 다른가.
- 보증인은 주채무자와 같은 범위에서 책임지는가, 한도·기간 제한이 있는가.
근거가 불명확하면 피고별 원금·기간·목적물을 나누어 적고 임의로 연대하여를 쓰지 않는다.
5.5 다수 원고
각 원고의 귀속액이 다르면 다음과 같이 표를 사용한다.
피고는 별지 청구금액표 ‘원고’란 기재 각 원고에게
같은 표 ‘원금’란 기재 각 돈 및 각 이에 대한 같은 표
‘기산일’란 기재일부터 다 갚는 날까지 연 [적용이율]%의
비율로 계산한 돈을 지급하라.
6. 금전 계산 규칙
6.1 월별 체납 원장
최소한 다음 열을 갖춘 계산표를 먼저 만든다.
| 순번 | 대상기간 | 지급기일 | 약정차임 | VAT | 관리비·공과금 | 증감액 | 입금·공탁 | 충당 결과 | 미납액 | 지연손해금 기산일 |
|---|
청구취지 원금은 계산표 미납액 합계와 정확히 일치해야 한다.
6.2 변제충당
- 비용·이자·원본의 충당 순서, 당사자의 지정 및 합의를 확인한다.
- 송금 메모만으로 특정 월분 변제로 확정할 수 있는지 검토한다.
- 보증금, 공탁금, 제3자 변제와 중복 공제하지 않는다.
6.3 보증금 공제
부동산 임대차보증금은 차임, 손해배상 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무를 담보한다.
- 임대차가 종료되고 목적물이 반환된 때에는 특별한 사정이 없는 한 피담보채무가 보증금에서 별도 의사표시 없이 당연 공제되는 법리를 반영한다.
- 계약 존속 중이라는 이유만으로 보증금을 즉시 차임과 자동 상계하거나, 반대로 종료·반환 후에도 보증금을 전혀 공제하지 않은 총연체액을 청구하지 않는다.
- 차임채권이 양도된 경우에도 임차인의 보증금 공제 항변 가능성을 확인한다.
- 보증금으로 전액 소멸하면 금전청구를 유지할 수 있는지 다시 판단한다.
6.4 VAT·관리비·공과금
부가가치세 별도약정과 과세 여부를 확인한다.- 종료 후 차임 상당 부당이득에도 VAT 상당액을 포함할 수 있는지는 계약 내용과 판례상 승계 법리를 검토한다.
- 관리비·전기료·수도료·원상회복비는 차임에 자동 포함하지 않는다.
- 각 항목의 계약 근거, 부담기간, 고지·납부자료 및 계산법을 별도로 제시한다.
6.5 차임 감액·지급거절
임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 전혀 이행하지 못한 기간에는 차임청구가 배제될 수 있다. 일부 사용장애가 있으면 감액범위, 수선의무 위반, 상계 또는 동시이행 항변을 검토한다.
6.6 소멸시효
차임처럼 1년 이내의 정기로 지급되는 사용료 채권은 원칙적으로 각 지급기부터 민법 제163조 제1호의 3년 단기소멸시효를 검토한다.
- 각 월분별 시효기산일
- 재판상 청구, 지급명령, 압류·가압류·가처분, 승인 등 시효완성 유예·갱신 사유
- 시효완성 후 승인 여부
을 확인한 뒤 시효완성 가능성이 높은 금액을 원금에 기계적으로 합산하지 않는다.
6.7 지연손해금
기산일
- 확정기한부 차임: 원칙적으로 지급기일 다음 날
- 기한이 불확정하거나 없는 채무: 이행청구와 지체 발생시점을 확인
- 증액 차임: 증액 의사표시 도달 및 지급기 법리에 따라 결정
- 부당이득: 악의 수익자 여부, 반환청구 도달일 및 개별 법리를 확인
- 손해배상: 이행지체·불법행위 등 청구원인별 기산일을 확인
이율 단계
- 법령상 제한에 위반하지 않는 약정 지연이율이 있으면 그 적용기간을 확인한다.
- 약정이 없으면 민사채무의 법정이율을 확인한다. 기준일 현재 민법상 연 5%다.
- 상행위로 인한 채무인지에 따라 상사법정이율 적용 여부를 별도 검토한다.
- 소장 또는 이에 준하는 서면 송달 다음 날 이후에는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 및 현행 대통령령을 확인한다. 기준일 현재 대통령령상 이율은 연 12%다.
- 피고의 항쟁이 타당한 범위에서는 사실심 판결 선고 전까지 소송촉진법상 이율이 배제될 수 있음을 고려한다.
약정이율이 있더라도 적용 종료일, 이자제한 관련 법령, 손해배상액 예정 감액 가능성을 확인한다.
6.8 장래 정기금
장래 발생할 금전은 다음을 모두 충족하는 경우에만 청구한다.
- 변론종결 당시 급부의 기초가 되는 법률·사실관계가 존재한다.
- 그 관계가 장래에도 계속될 것이 확실하게 예상된다.
- 채무자의 태도와 채무 성질상 이행기가 도래해도 이행을 기대하기 어려워 미리 청구할 필요가 있다.
- 책임의 종기와 금액 산정방법을 주문에서 확정할 수 있다.
허용 가능성이 높은 종기 예
별지 목록 기재 부동산 인도완료일까지별지 목록 기재 동산 인도일까지별지 도면 표시 건물 철거완료일까지
피해야 할 종기 예
원고가 소유권을 상실할 때까지처럼 피고가 통제할 수 없고 책임기간이 불확정적인 표현분쟁이 해결될 때까지계약관계가 정리될 때까지- 별지·목적물 특정 없이
명도할 때까지
장래 정기금 자체에 이미 발생한 확정 원금과 같은 방식으로 소장부본 송달 다음 날부터의 지연손해금을 중복 부가하지 않는다. 장래 각 급부의 지급기와 지체구조가 명확할 때만 별도로 설계한다.
7. 해지·종료와 청구기간 분리 규칙
7.1 일반 건물·공작물 및 주택
민법 제640조상 건물 기타 공작물의 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 주택임대차의 갱신거절은 주택임대차보호법상 요건을 별도 확인한다.
7.2 상가건물
- 상가건물 임대차보호법 제10조의8상 현재 연체액이 3기의 차임액에 달하면 해지를 검토할 수 있다.
- 과거 한때 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우의 갱신거절과, 현재 연체액을 전제로 한 해지를 구별한다.
7.3 종료일 특정
- 기간만료일
- 적법한 해지 의사표시 도달일
- 합의해지일
- 갱신 여부
- 묵시적 갱신 또는 법정갱신 여부
를 확인한다.
해지 의사표시의 발송일이 아니라 원칙적으로 상대방에게 도달한 시점을 확인한다. 종료 전날까지의 미지급액은 차임, 종료 다음 날 이후의 금원은 사실관계에 맞는 부당이득 또는 손해배상으로 분리한다.
8. 후속 항목 및 병합소송 규칙
8.1 인도청구 병합
목적물은 등기부·건축물대장·계약서와 일치하도록 별지 목록으로 특정한다. 일부 인도이면 도면의 점, 선내 부분, 층·호수, 면적을 명시한다.
명도보다 현행 실무상 인도를 우선 사용하되, 사람의 퇴거와 물건의 인도가 별개로 필요한 사실관계인지 검토한다.
8.2 철거·원상회복 병합
- 철거대상 건물·시설의 구조, 용도, 면적, 위치
- 원상회복의 구체적 범위
- 대체집행이 가능한 의무인지
를 특정한다. 추상적으로 원상복구하라고만 적지 않는다.
8.3 선택적·예비적 병합
종료 후 금전청구가 부당이득인지 손해배상인지 다툼이 있고 동일 경제적 목적을 가지는 경우 선택적 또는 예비적 병합 필요성을 검토한다. 중복 인용되지 않도록 청구 관계를 명시한다.
8.4 선행 확정판결
이미 인도일까지의 장래 정기금 판결이 확정되었다면 같은 기간·같은 금액을 다시 청구하지 않는다.
다만 사실심 변론종결 후 토지가격 급등, 공적 부담 증가, 인근 임료 변화 등 현저한 사정변경으로 종전 정기금이 형평을 심하게 해하는 특별사정이 생긴 경우에는, 선행판결의 기준시점과 중복되지 않게 차액청구 가능성을 별도 검토한다.
8.5 소송비용과 가집행
통상 다음을 말미에 둔다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
복수 본안 항목 중 일부에만 가집행을 구할 경우 해당 항 번호를 정확히 적는다. 가집행선고는 법원의 판단사항이므로 “신청 문형”임을 전제로 한다.
9. 금지 규칙
다음 문안은 사용하지 않는다.
- 계약 종료 전 차임과 종료 후 부당이득을 전부 “임대료”라고 기재
- 같은 기간을 차임·부당이득·손해배상으로 중복 청구
- 사용·수익 이익 확인 없이 단순 미반환만으로 부당이득 자동 청구
- 임대인의 사용·수익 제공 여부를 확인하지 않은 차임청구
- 보증금 당연공제 후 소멸한 채권을 다시 청구
- 각 월분의 지급기가 다른데 가장 이른 날을 전체 원금의 지연손해금 기산일로 사용
- 과거 서식의 연 25%·20%·15% 또는 PDF의 5%·12%·14%를 현행성 검증 없이 복사
- 소 제기일을 소송촉진법상 이율의 기산일로 사용
- 장래 차임이 발생한다는 이유만으로 민사소송법 제251조 심사 없이 자동 청구
소유권 상실일까지,분쟁 해결일까지등 책임기간을 확정하기 어려운 종기 사용- 별지 없이 일부 토지·건물·동산 또는 철거대상을 추상적으로 표시
- 계약 근거 없이 VAT·관리비·공과금·원상회복비를 차임에 합산
- 법인 대표자·배우자·동거인·실점유자·보증인을 근거 없이 전액 채무자로 기재
- 연대책임 근거 없이 복수 피고에게
연대하여지급을 명하는 문형 사용 - 차임채권 양도·임대인 지위 승계 전에 발생한 금액을 귀속 검토 없이 현 원고가 전부 청구
- 선행 장래 정기금 확정판결과 동일한 기간·금액을 중복 청구
- 금융리스·시설대여를 명칭만 보고 민법상 임대차로 처리
- 동산 집행불능 시 대상금을 가액·계약 근거 없이 부가
10. 최종 검증 체크리스트
A. 당사자와 권원
- 원고가 각 청구기간의 임대인·승계인·채권양수인인가.
- 임대인 지위 승계와 차임채권 양도를 구별했는가.
- 피고가 각 청구의 계약상 채무자·반환의무자·실제 이익귀속자인가.
- 법인 대표자, 보증인, 공동임차인의 책임근거와 범위를 확인했는가.
- 연대책임 문구에 계약상·법률상 근거가 있는가.
B. 계약과 목적물
- 목적물이 주택·상가·기타 부동산·동산·리스 중 무엇인지 분류했는가.
- 임대차계약의 존속·갱신·종료 여부와 종료일을 확정했는가.
- 해지 요건과 해지 의사표시 도달일을 확인했는가.
- 임대인이 사용·수익 의무를 이행했는가.
- 목적물·점유부분·철거대상이 별지와 도면으로 집행 가능하게 특정되었는가.
C. 금액
- 월별 지급기, 선불·후불, 일할계산 약정을 확인했는가.
- 월별 원장 합계와 청구취지 원금이 일치하는가.
- 변제·공탁·충당·감액·면제·상계를 반영했는가.
- 종료·반환 시 보증금 당연공제를 반영했는가.
- VAT·관리비·공과금의 계약 근거와 계산을 분리했는가.
- 각 월분의 3년 단기소멸시효와 시효완성 유예·갱신 사유를 확인했는가.
D. 기간과 청구원인
- 종료일까지의 차임과 종료 후 부당이득·손해배상을 구분했는가.
- 종료 후 실제 사용·수익 이익 또는 손해를 입증할 수 있는가.
- 확정 발생분과 장래 정기금의 기준일이 겹치지 않는가.
- 장래이행의 미리 청구할 필요와 책임관계의 계속 가능성을 소명할 수 있는가.
- 장래금 종기가 객관적이고 집행 가능한가.
E. 지연손해금
- 각 원금의 지체기산일이 법률·계약과 맞는가.
- 약정이율의 유효성, 적용기간 및 감액 가능성을 확인했는가.
- 민사·상사 법정이율 중 적용 근거를 확인했는가.
- 소장 또는 이에 준하는 서면 송달 다음 날을 정확히 사용했는가.
- 제출일 현재 소송촉진법상 이율을 공식 법령에서 재확인했는가.
- 피고의 항쟁이 타당한 기간에 관한 적용제외 가능성을 검토했는가.
F. 문안과 병합
- 피고별 이행내용이 분리되어 있는가.
- 금액, 단위, 기간, 비율, 종기가 모두 특정되어 있는가.
- 인도·철거·원상회복·대상청구에 실체법상 근거가 있는가.
- 선택적·예비적 병합 관계와 중복인용 방지 구조가 명확한가.
- 선행 확정판결과 중복되지 않는가.
- 소송비용 및 가집행 항 번호가 정확한가.
- 판결 주문으로 그대로 옮겨도 집행에 장애가 없는가.
하나라도 아니오이면 출력하지 말고 해당 분기로 돌아가 보완한다.
11. 출력용 최소 템플릿
11.1 단순 미납차임
청 구 취 지
1. 피고는 원고에게 [원금]원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음 날부터
다 갚는 날까지 연 [제출일 현재 적용이율]%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
라는 판결을 구합니다.
11.2 인도·차임·종료 후 장래금
청 구 취 지
1. 피고는 원고에게,
가. 별지 목록 기재 부동산을 인도하고,
나. [확정 원금]원 및 이에 대하여 [기산일]부터 [전환일]까지
연 [1단계 이율]%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지
연 [2단계 이율]%의 비율로 계산한 돈을 지급하며,
다. [장래금 기산일]부터 위 부동산 인도완료일까지
월 [월액]원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
라는 판결을 구합니다.
11.3 피고별 의무가 다른 경우
청 구 취 지
1. 원고에게,
가. 피고 A는 [의무 A]를 이행하고,
나. 피고 B는 [의무 B]를 이행하며,
다. 피고 C는 [의무 C]를 이행하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
라는 판결을 구합니다.
12. 주요 법적 근거와 참조 판례
현행 법령
- 민법 제163조 제1호: 정기 사용료 등의 3년 단기소멸시효
- 민법 제379조·제387조·제397조: 법정이율, 이행지체, 금전채무불이행
- 민법 제618조: 임대차의 의의
- 민법 제628조: 차임증감청구권
- 민법 제630조: 전차인의 임대인에 대한 의무
- 민법 제640조: 차임연체와 해지
- 민사소송법 제249조·제251조·제253조: 청구취지 기재, 장래이행의 소, 객관적 병합
- 상가건물 임대차보호법 제10조의8: 3기 차임연체와 해지
- 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 및 법정이율에 관한 대통령령
공식 판례
- 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다41069 판결: 목적물 사용·수익 불능과 차임 지급거절
- 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결: 임대차 종료·반환 시 보증금에서 연체차임의 당연공제
- 대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결: 차임 증액 의사표시와 지연손해금
- 대법원 2019. 5. 30. 선고 2019다202573 판결: 종료일까지 차임과 종료 후 차임 상당 부당이득의 구별
- 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결: 상가 3기 연체와 갱신거절, 종료 후 차임 상당 부당이득
- 대법원 2021. 10. 14. 선고 2021다225968 판결: 상가 인도 거부와 인도일까지의 장래 차임 상당 부당이득
- 대법원 2023. 3. 13. 선고 2022다286786 판결: 장래이행청구의 엄격한 요건
- 대법원 2023. 3. 30. 선고 2022다296165 판결: 임대차 존속 중 제3자에 대한 차임 상당 청구 제한
- 대법원 2023. 7. 27. 선고 2020다277023 판결: 책임기간이 불확정적인 장래 부당이득청구의 제한
원본 취지기재례 수록 판례
- 대법원 1991. 6. 25. 선고 91다10329 판결: 토지 매수인의 사전 인식과 임료 상당 손해배상청구
- 대법원 1993. 3. 23. 선고 92다39334, 39341 판결: 임대료 인상약정의 해석과 합의 불성립 시 상당액
- 대법원 1993. 12. 21. 선고 92다46226 전원합의체 판결: 장래 정기금 확정판결 후 현저한 사정변경과 차액청구
- 대법원 1990. 10. 16. 선고 90다카20210 판결: 반환지체 부당이득에서 임차인의 실제 이익 필요
- 대법원 1997. 10. 24. 선고 97다27107 판결: 시설대여·금융리스와 민법상 임대차의 구별
13. Stop Rule
다음 상태에 이르렀을 때만 청구취지 작성을 완료한다.
- 청구기간별 법적 성질이 차임·부당이득·손해배상 등으로 구분되었다.
- 각 청구의 원고와 피고 적격이 확인되었다.
- 목적물과 이행내용이 집행 가능하게 특정되었다.
- 원금이 월별 원장, 변제, 보증금, VAT, 감액 및 시효를 반영해 검산되었다.
- 지연손해금의 원금별 기산일·전환일·이율 근거가 확인되었다.
- 장래청구가 있으면 민사소송법 제251조의 요건과 확정 가능한 종기가 확인되었다.
- 인도·철거·원상회복·대상청구 및 병합관계가 중복 없이 정리되었다.
- 소송비용·가집행 항 번호를 포함해 판결 주문으로 그대로 전환할 수 있다.
- 제출일 현재 법령과 이율을 공식 사이트에서 최종 확인했다.
위 요건이 모두 충족되면 문서의 규칙상 필요충분한 검토가 완료된 것으로 보고 청구취지를 출력한다.