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진정명의회복을 등기원인으로 하는 소유권이전등기청구 — 청구취지 작성 규칙

버전: v1
작성 기준일: 2026-07-31
적용 법체계: 대한민국 민법·민사소송법·민사집행법·부동산등기법 및 대법원 등기예규
목적: 원고 대리인이 진정한 소유자의 등기명의를 회복하는 청구취지를 등기 실행이 가능한 형태로 작성하기 위한 결정 규칙

이 문서는 단순 서식집이 아니다. 원고의 현재 소유권, 피고의 현재 등기명의, 피고 등기의 원인무효, 선행 확정판결 및 제3자 권리를 순서대로 확인한 뒤에만 문형을 선택한다.

0. 최상위 원칙

원칙 1. 현재도 소유자인 진정한 권리자만 자기 앞으로 청구한다

이 청구는 매매대금이나 분담금을 낸 사람, 소유권이전등기청구권을 가진 사람 또는 경제적 이해관계인이 사용하는 일반적인 이전등기청구가 아니다. 원고가 사실심 변론종결 무렵 목적 부동산 또는 지분의 실체법상 소유자여야 한다.

원칙 2. 과거 소유권 표상 등기 또는 법률상 취득을 확인한다

대법원 판례와 등기예규가 예정하는 청구주체는 다음 중 하나다.

과거 자기 앞으로 소유권을 표상하는 유효한 등기가 있었던 자
상속·공용징수·경매 등 법률 규정에 의하여 소유권을 취득한 자

과거 등기가 있었더라도 이후 유효하게 처분했다면 현재 소유자가 아니다. 반대로 계약만 체결한 미등기 매수인은 민법 제186조에 따라 원칙적으로 아직 소유자가 아니다.

원칙 3. 현재의 부진정한 소유권등기명의인을 피고로 삼는다

직접 이전 방식을 선택하면 원고는 현재의 원인무효 소유권등기명의인을 상대로 한다. 순차적인 중간 소유권등기명의인을 모두 피고로 삼지 않는다. 다만 제한물권 말소, 말소회복 승낙 등 독립 청구의 상대방은 별도로 추가한다.

원칙 4. 말소에 갈음하는 소유권 방해배제청구임을 유지한다

이 청구와 원인무효 등기의 말소청구는 모두 민법 제214조상 소유권에 기한 방해배제청구권이다. 직접 이전등기라는 형식을 이용해 현재 권리상태를 정상화할 뿐, 새로운 매매·증여·양도약정을 창설하지 않는다.

원칙 5. 등기원인은 쓰되 존재하지 않는 원인일자는 쓰지 않는다

기본 주문에는 진정한 등기명의의 회복 또는 등기실무상 표준화된 진정명의회복을 등기원인으로 표시한다. 매매일, 무효등기의 접수일, 판결선고일 또는 판결확정일을 임의의 등기원인일자로 붙이지 않는다.

원칙 6. 직접 이전으로 제3자 등기가 자동 말소된다고 보지 않는다

현재 명의인에게서 원고로 직접 소유권이전등기를 하더라도 근저당권·전세권·지상권·임차권등기·가압류·압류 등은 별도 근거 없이 사라지지 않는다. 각 권리를 독립 심사한다.

원칙 7. 등기절차 이행 부분에는 가집행을 구하지 않는다

등기 의사표시를 명하는 판결은 민사집행법 제263조에 따라 확정되어야 의사표시가 간주된다. 등기절차 이행 주문에 가집행 문구를 붙이지 않는다.

1. 적용 대상과 제외 대상

1.1 적용 대상

다음 요건을 모두 갖춘 사건에 적용한다.

원고가 목적 부동산 또는 지분의 현재 소유자다.
원고에게 과거 소유권 표상 등기 또는 법률에 의한 소유권 취득이 있다.
피고가 현재 소유권등기명의인이다.
피고 명의 등기가 원인무효이고 원고 소유권을 방해한다.
말소 대신 피고에게서 원고로 직접 이전하는 방법으로 등기명의를 회복할 수 있다.
선행 확정판결의 기판력 등 절차상 장애가 없다.

대표적인 원인무효 후보는 다음과 같다.

위조·변조 문서 또는 사칭에 의한 등기
무권대리이고 추인되지 않은 원인행위에 의한 등기
통정허위표시 등 무효인 원인행위에 의한 등기
적법하게 취소되어 소급적으로 효력을 잃은 원인행위에 의한 등기
무효인 소유권보존등기와 그에 터 잡은 순차 이전등기
부동산실명법상 물권변동이 무효이고 원고에게 소유권이 남는 유형
무효인 판결·조서 또는 부적법한 등기서류를 기초로 한 등기
상속권 없는 자 또는 허위 상속자료에 의한 등기

위 목록은 원인무효를 자동 인정하는 목록이 아니다. 각 무효 사유와 피고 등기의 실체관계 부합 여부를 증명해야 한다.

1.2 이 사건유형으로 처리하지 않는 경우

원고가 미등기 매수인으로서 계약상 이전등기만 청구할 수 있는 경우
원고가 분양·공급계약상 채권만 가진 경우
유효한 매매·증여·교환·명의신탁 해지약정을 원인으로 이전을 구하는 경우
점유취득시효 완성만으로 아직 등기 없이 소유권을 취득했다고 주장하는 경우
원고가 현재 소유권을 이미 상실한 경우
피고 명의 등기가 현재 실체관계에 부합하는 경우
원고의 과거 등기를 그대로 되살리는 말소회복만이 필요한 경우
등기명의가 아니라 경계·면적·지분 확인이 중심인 경우
동산·채권·지식재산권 등 부동산 소유권등기가 아닌 경우

2. 근거 우선순위

충돌 시 다음 순서를 적용한다.

작성 기준일 현재 시행 중인 대한민국 법률·대법원규칙·대법원 등기예규
대법원 전원합의체와 확립된 대법원 판례
최신 등기사항전부증명서와 사건 증거
제공 PDF의 기재례
비공식 실무자료·논문·칼럼

특히 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다37988 판결 등에서 나타난 종전의 기판력 설명은 대법원 2001. 9. 20. 선고 99다37894 전원합의체 판결에 저촉되는 범위에서 사용하지 않는다.

3. 전체 결정 트리

flowchart TD
    A["최신 등기부·폐쇄등기부·취득자료 확보"] --> B{"원고가 현재 소유자인가?"}
    B -- "아니오·불명" --> S1["중단: 계약상 이전·대위·기타 청구 재분류"]
    B -- "예" --> C{"과거 소유권 표상 등기 또는 법률상 취득이 있는가?"}
    C -- "아니오" --> S2["중단: 진정명의회복 주체요건 불충족"]
    C -- "예" --> D{"피고가 현재 소유권등기명의인인가?"}
    D -- "아니오" --> S3["중단: 최신 명의인·승계관계 재확정"]
    D -- "예" --> E{"피고 명의 등기가 원인무효인가?"}
    E -- "아니오·입증 부족" --> S4["중단: 다른 청구유형 또는 증거 보완"]
    E -- "예" --> F{"원고가 취득시효·처분·경매 등으로 소유권을 잃었는가?"}
    F -- "예" --> S5["중단: 물권적 청구 기반 소멸"]
    F -- "아니오" --> G{"선행 말소·회복 소송의 확정판결이 있는가?"}
    G -- "예" --> G1["99다37894 기준 기판력·기준시 후 사정 심사"]
    G -- "아니오" --> H{"회복 방식은 무엇인가?"}
    G1 --> H
    H --> H1["현재 명의인 상대 직접 이전"]
    H --> H2["원인무효 등기의 순차 말소"]
    H --> H3["말소된 원고 등기의 회복"]
    H1 --> I{"제한물권·압류 등도 정리해야 하는가?"}
    I -- "예" --> I1["권리자별 말소·승낙청구 독립 설계"]
    I -- "아니오" --> J["원고·피고별 부동산과 지분 확정"]
    I1 --> J
    J --> K{"다수 당사자·대위·예비적 청구가 있는가?"}
    K -- "예" --> K1["항별·지분별·법률원인별 주문 분리"]
    K -- "아니오" --> L["기본 직접이전 주문 작성"]
    K1 --> M["원인일자·가집행·자동말소 오류 제거"]
    L --> M
    M --> N["최종 검증 후 확정"]

각 게이트를 순서대로 통과한다. 문형을 먼저 선택하고 사실관계를 끼워 맞추지 않는다.

4. 노드 1 — 원고의 현재 소유권

4.1 첫 질문

원고는 사실심 변론종결 시 목적 부동산 또는 청구 지분의 소유자인가?

다음 증거를 취득 경로에 맞게 확인한다.

취득 경로	핵심 자료	주의점
과거 자기 명의 등기	폐쇄등기부, 구 등기부, 등기필정보	과거 등기의 유효성과 이후 처분 확인
상속	기본·가족관계증명서, 제적등본, 유언, 상속포기·분할 자료	원고별 현재 상속지분 계산
포괄유증	유언·검인·유언집행 자료	특정유증과 구별
경매	매각허가결정, 대금납부자료	대금 완납과 목적물 동일성 확인
공용징수	수용재결·보상금 지급자료	법정 취득시점 확인
법률상 형성판결	판결문·확정증명	이행·확인판결과 형성판결 구별
명의신탁 관련	약정, 등기연쇄, 자금자료, 매도인의 지위	부동산실명법 유형별 소유권 귀속 판단

4.2 과거 등기만으로 부족한 경우

다음을 확인한다.

이후 유효한 매매·증여·교환을 했는가?
적법한 경매·공매·수용이 있었는가?
제3자가 점유취득시효와 필요한 등기를 갖추었는가?
제3자가 등기부취득시효를 완성했는가?
상속포기·협의분할로 원고 지분이 없어졌는가?
원고 등기가 애초부터 원인무효였는가?

하나라도 해당하면 현재 소유권을 다시 판정한다.

4.3 채권적 권리자

다음은 그 자체로 현재 소유권이 아니다.

매매계약
분양계약 또는 조합원 공급청구권
대금·분담금·공사비 부담
특정유증
명의귀속에 관한 내부 약정
점유취득시효 완성에 따른 이전등기청구권

이 경우 계약상 소유권이전등기청구, 채권자대위, 취득시효완성 원인 이전등기 등으로 재분류한다.

5. 노드 2 — 주체요건: 과거 등기 또는 법률상 취득

5.1 과거 소유권 표상 등기

과거 원고 명의의 등기가 실제 소유권을 표상한 유효한 등기였는지 확인한다. 단순한 가등기, 무효인 중복보존등기, 원인무효 이전등기 또는 소유권 외 권리의 등기는 충분하지 않다.

5.2 법률에 의한 취득

민법 제187조상 상속·공용징수·경매와 기타 법률 규정에 의한 취득을 확인한다. 판결은 모든 판결을 뜻하지 않는다. 권리를 형성하는 판결인지, 단지 이행이나 확인을 명하는 판결인지 구별한다.

5.3 등기예규의 공동신청 범위와 소송 범위

대법원등기예규 제1631호는 과거 자기 명의의 소유권 등기가 있었거나 법률상 소유권을 취득한 자의 판결에 의한 신청을 수리하도록 한다. 지적공부상 소유자로서 보존등기를 신청할 수 있는 자의 공동신청 규정은 소송상 현재 소유권 증명을 생략시키지 않는다.

6. 노드 3 — 피고와 현재 등기명의

6.1 기본 피고

피고는 원칙적으로 최신 등기사항전부증명서상 현재 소유권등기명의인이다.

단독명의: 그 명의인 1명
공유명의: 각 명의인을 각 등기지분 범위에서 피고로 지정
법인 합병: 존속법인 또는 신설법인과 포괄승계 확인
명의인 사망: 상속인과 상속분 확인
신탁등기: 신탁원부와 수탁자 명의·처분권 확인

6.2 중간 소유권등기명의인

현재 명의인에게 직접 진정명의회복 이전을 구하는 경우에는 중간 소유권등기명의인을 자동으로 피고에 포함하지 않는다. 그러나 그 사람에 대한 독립적인 불법행위·부당이득·말소청구가 있으면 별도 당사자가 될 수 있다.

6.3 소송 중 명의변동

변론종결 전 이전: 새 현재 명의인을 기준으로 피고경정, 청구변경, 소송인수 또는 별도 소를 검토한다.
변론종결 후 이전: 민사소송법 제218조상 승계인과 승계집행문을 검토한다.
소 제기 전후 처분 위험: 처분금지가처분의 피보전권리와 필요성을 별도로 검토한다.

판결을 받았더라도 등기기록상 의무자와 판결상 피고가 이어지지 않으면 신청이 막힐 수 있으므로 확정 직전과 등기신청 직전에 등기부를 다시 발급한다.

7. 노드 4 — 피고 등기의 원인무효

7.1 입증할 내용

원고는 단지 자기 소유라고 주장하는 데 그치지 않고 다음을 연결해야 한다.

원고의 소유권 취득
원고 명의가 사라지거나 피고 명의가 생긴 등기연쇄
최초 원인무효 사유
후속 등기 역시 실체관계에 부합하지 않는 이유
피고가 별도의 유효한 원인으로 소유권을 취득하지 않았다는 점

7.2 대표 증거

등기신청서류·위임장·인감증명서
필적·인영 감정
형사판결·수사기록
계약서와 대금 흐름
의사능력·대리권·추인 관련 자료
상속관계·유언·협의분할 자료
특별조치법 확인서·보증서와 발급 경위
점유·관리·납세·임대차 자료

7.3 실체관계에 부합하는 등기

등기절차에 흠이 있거나 최초 원인이 무효처럼 보여도 현재 등기가 별도의 유효한 원인에 의해 실체관계에 부합할 수 있다. 묵시적 추인, 별도 매매, 취득시효, 법정 취득을 확인한다. 등기가 실체관계에 부합하면 진정명의회복청구를 작성하지 않는다.

8. 노드 5 — 세부 유형별 판정

8.1 위조·사칭·무권대리

원고 명의 처분문서가 위조되었는지 확인한다.
대리권이 없었는지와 본인의 추인 여부를 확인한다.
원인무효 등기에 기초한 순차 등기의 유효성을 판단한다.
현재 최종 명의인이 별도 유효 원인으로 취득했는지 확인한다.

요건이 충족되면 현재 최종 명의인을 상대로 직접 이전형을 사용할 수 있다.

8.2 상속·허위 상속등기

피상속인의 사망 시점과 소유권을 확인한다.
공동상속인·상속포기·대습상속·유언·특별수익·협의분할을 확인한다.
원고별 현재 지분을 분수로 확정한다.
이 청구가 진정한 상속인의 소유권에 기한 방해배제인지, 참칭상속인을 상대로 한 상속회복청구인지 구별한다.

상속인의 진정명의회복청구가 언제나 상속회복청구인 것도, 언제나 상속회복청구가 아닌 것도 아니다. 침해 태양과 당사자 관계를 개별 판단한다.

8.3 2자간 명의신탁

부동산실명법 적용 시기와 유예기간, 원래 등기명의, 물권변동의 효력을 확인한다. 명의신탁약정과 수탁자 명의 등기가 무효여서 신탁자에게 소유권이 남고 그가 현재도 소유자라면 직접 청구 후보가 될 수 있다.

8.4 3자간 등기명의신탁·계약명의신탁

명의신탁자에게 곧바로 소유권이 귀속된다고 가정하지 않는다.

매도인이 누구인가?
매도인과 수탁자 사이 등기의 효력은 무엇인가?
매도인이 명의신탁을 알았는가?
부동산실명법 제4조의 제3자 보호가 적용되는가?
소유권은 매도인·수탁자·신탁자 중 누구에게 있는가?

명의신탁자가 채권적 반환·부당이득청구만 가진다면 자기 앞으로 진정명의회복을 구하지 않는다.

8.5 포괄유증·특정유증

포괄수증자: 상속인과 같은 포괄승계 지위로 소유권을 취득했는지 확인한다.
특정수증자: 원칙적으로 유증의무자에 대한 채권적 이전등기청구를 사용할 뿐 직접 진정명의회복청구를 하지 않는다.

8.6 취득시효

점유취득시효 완성자는 민법 제245조 제1항상 등기 전에는 소유권이전등기청구권을 가질 뿐이다.
등기부취득시효가 완성되면 종전 소유자가 소유권을 잃을 수 있다.
시효완성 후 새로운 명의인이 생긴 경우의 대항관계와 처분금지가처분을 개별 검토한다.

진정명의회복을 예비적 취득시효완성 원인 이전등기청구와 함께 구성할 수 있으나 두 청구의 취득 원인과 원인일자를 분리한다.

8.7 특별조치법 등기

특별조치법에 따른 등기는 적용 법률별 추정력과 번복에 필요한 증명이 다르다. 일반적인 원인무효 등기와 같은 수준으로 처리하지 않는다. 해당 특별조치법, 확인서·보증서의 허위성 및 판례를 별도 검증한다.

8.8 중복보존등기·폐쇄등기부

선후 등기부의 효력, 무효인 중복보존등기와 폐쇄 대상, 원고 명의 회복 후의 등기 정리 방법을 확인한다. 단순 직접 이전만으로 중복등기 문제가 완전히 해결되는지 관할 등기소 실무까지 검토한다.

9. 노드 6 — 회복 방식 선택

9.1 진정명의회복 직접 이전

다음이면 우선 검토한다.

현재 최종 명의인에서 원고로 이전하면 소유명의가 정상화된다.
중간 소유권등기가 여러 단계여서 순차 말소가 복잡하다.
원고가 현재 소유자이고 피고 등기가 원인무효다.
제한물권을 그대로 두거나 독립 청구로 처리할 수 있다.

9.2 순차 말소

다음이면 우선 검토한다.

무효 등기연쇄를 등기부에서 단계별로 제거해야 한다.
후순위 부담도 함께 정리할 필요가 있다.
등기별 말소의무자와 이해관계인을 특정할 수 있다.
원고의 과거 등기를 되살리는 효과가 직접 이전보다 적합하다.

9.3 말소회복

말소된 특정 등기를 그대로 회복해야 한다면 부동산등기법 제59조와 부동산등기규칙 제118조를 적용한다.

회복 대상 등기의 등기소·접수일·접수번호·순위번호
말소등기
등기상 이해관계 있는 제3자
각 제3자의 승낙 또는 승낙판결

직접 이전형과 말소회복형을 하나의 원인처럼 섞지 않는다.

9.4 선택 효과 비교

항목	직접 이전	순차 말소	말소회복
기본 상대방	현재 소유권명의인	각 말소등기의무자	회복등기의무자·이해관계인
중간 명의인	통상 불필요	순서별 필요 가능	이해관계에 따라 필요
제한물권	자동 소멸 아님	말소효과·승낙 개별 판단	회복에 대한 승낙 필요 가능
주문 핵심	진정명의회복 원인 이전	특정 등기의 말소	특정 말소등기의 회복
등기 식별정보	부동산·지분 중심	말소 대상 접수정보 필수	회복 대상 접수정보 필수

10. 노드 7 — 당사자·부동산·지분 특정

10.1 부동산 목록

등기사항전부증명서 표제부와 한 글자씩 대조한다.
토지와 건물을 구분한다.
집합건물은 1동 건물, 전유부분, 대지권 표시를 확인한다.
합병·분할·환지·지번변경 전후 동일성을 확인한다.
여러 부동산은 번호를 붙인 별지 목록으로 작성한다.

10.2 지분

원고의 실체적 소유지분
피고의 현재 등기지분
부동산별 지분
상속분과 협의분할 결과

네 항목을 대조한다. 각 지분이라는 추상 표현만 쓰지 말고 분모·분자를 기재하거나 별지 지분표를 인용한다.

10.3 공유자 1인의 청구

공유자 1인이 보존행위로 무효인 소유권등기 전부의 말소를 구할 수 있는 법리와 직접 이전등기를 구별한다. 직접 이전형에서는 한 공유자 앞으로 부동산 전부를 이전하라고 하지 않는다. 원고 자신의 지분 또는 공동원고별 지분을 특정한다.

10.4 다수 피고

피고별로 다음을 대응시킨다.

피고 이름
대상 부동산 번호
피고의 현재 등기지분
원고에게 이전할 지분

등기의무에 연대하여라는 표현을 쓰지 않는다.

11. 노드 8 — 기본 청구취지 문형

아래 대괄호는 사실확인용 자리표시자다. 확정 출력에는 남기지 않는다.

11.1 단일 원고·단일 피고·전부 회복

피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

소송비용은 피고가 부담한다.

등기신청정보상 등기원인은 진정명의회복으로 표준화될 수 있다. 주문에는 별도의 원인일자를 붙이지 않는다.

11.2 일부 지분 회복

피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 [분모]분의 [분자] 지분에 관하여 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

소송비용은 피고가 부담한다.

11.3 복수 피고가 각 지분을 보유한 경우

피고 A는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

피고 B는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

소송비용은 피고들이 부담한다.

11.4 다수 원고 지분표형

피고는 원고들에게 별지 제1목록 기재 각 부동산 중 별지 제2 지분표의 각 원고별 지분에 관하여 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하라.

소송비용은 피고가 부담한다.

지분표의 원고 지분 합계가 피고의 등기지분을 초과하지 않는지 부동산별로 계산한다.

11.5 피고별 부동산 대응형

원고에게, 가. 피고 A는 별지 제1목록 기재 부동산에 관하여, 나. 피고 B는 별지 제2목록 기재 부동산에 관하여, 각 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

소송비용은 피고들이 부담한다.

11.6 채권자대위형

원고가 진정한 소유자의 권리를 대위하는 경우 등기권리자는 원고가 아니라 채무자다.

피고 B는 A에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

원고가 A에 대한 계약상 이전등기청구도 함께 행사하면 그 청구를 별도 항으로 작성한다. 보전채권, 대위 필요성, A의 권리 불행사를 확인하고 자기 앞으로 직접 진정명의회복을 구하지 않는다.

11.7 주위적·예비적 청구형

피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여, 가. 주위적으로 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를, 나. 예비적으로 [원인일자] [매매·양도약정·취득시효완성]을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하라.

소송비용은 피고가 부담한다.

예비적 청구에만 그 고유한 원인일자를 사용한다. 두 청구가 법률상 양립하지 않고 심판 순서가 필요한지 확인한다.

12. 노드 9 — 제한물권·처분제한과 병합청구

12.1 근저당권 등 말소 병합

진정명의회복 이전 후에도 원고가 부담을 제거해야 하고 그 등기가 원인무효라면 별도 항을 둔다.

피고 C는 원고에게 별지 목록 제1항 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [접수연월일] 접수 제[번호]호로 마친 [근저당권설정등기]의 말소등기절차를 이행하라.

말소 대상 등기는 관할 등기소, 접수일, 접수번호, 순위번호와 등기목적을 최신 등기부에서 확인한다.

12.2 말소회복 승낙 병합

말소회복 경로를 실제로 선택하고 피고가 부동산등기법 제59조의 등기상 이해관계인일 때만 사용한다.

피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [접수일] 접수 제[번호]호로 말소된 [회복 대상 등기]의 회복등기에 대하여 승낙의 의사표시를 하라.

12.3 소유권확인

이행청구로 현재 분쟁을 해결할 수 있다면 소유권확인을 자동 병합하지 않는다. 확인판결만으로 등기신청 의사표시가 대체되는 것도 아니다. 국가 상대 미등기 부동산 등 별도의 확인의 이익을 구체적으로 소명할 수 있을 때만 사용한다.

12.4 인도·명도

등기명의와 점유는 별개다. 피고 또는 제3자가 점유하고 원고에게 반환청구권이 있으면 점유자별 인도청구를 별도 항으로 작성한다.

12.5 금전청구

진정명의회복청구 자체에는 원금·이자·청산금이 없다. 다음 금전청구가 있으면 독립 요건을 확인한다.

점유 사용이익의 부당이득반환
악의 점유자의 과실반환
불법행위 손해배상
임료 상당 손해
등기비용 또는 조세 관련 구상

금전 부분은 다음 표로 계산한다.

항목	확인 내용
원금	기간별 사용이익·손해액과 산정 근거
책임기간	점유개시, 악의 전환, 반환 또는 인도 시점
법적 근거	부당이득·불법행위·계약 중 하나
이자·지연손해금	발생일, 이행기, 소장 송달일, 적용 이율
공제	필요비·유익비·세금·관리비 등 항변

등기회복만으로 금전이 자동 발생한다고 쓰지 않는다.

12.6 가집행

등기절차 이행 부분: 가집행 금지
승낙 의사표시 부분: 확정과 의사표시 간주 구조 확인
금전·인도 부분: 해당 항에 한하여 가집행 가능성을 별도 검토

13. 말소청구와 기판력

13.1 동일성

대법원 99다37894 전원합의체 판결에 따라 원인무효 등기의 말소청구와 그 말소에 갈음하는 진정명의회복 이전등기청구는 소유권에 기한 방해배제라는 법적 근거·성질과 목적이 같아 실질적으로 같은 소송물이다.

13.2 사전 조회

다음을 확인한다.

동일 부동산에 관한 선행 사건번호
선행 원고·피고와 승계인
선행 청구취지와 원인
대상 등기의 동일성
판결의 주문과 패소 이유
확정일
선행 변론종결 후 새 소유권 취득 등 새로운 사정

13.3 금지되는 우회

원인무효 말소청구에서 패소확정된 뒤 청구 문구만 진정명의회복으로 바꾸어 같은 분쟁을 다시 제기하지 않는다. 선행 판결 후의 새로운 권리취득이나 별개의 등기 등 기준시 후 사정이 있다면 그 범위와 효과를 별도로 검토한다.

14. 판결 확정과 등기 실행

14.1 단독신청

부동산등기법 제23조 제4항에 따라 등기절차 이행을 명하는 확정판결을 받은 승소자는 판결에 의한 등기를 단독 신청할 수 있다.

14.2 의사표시 간주

민사집행법 제263조 제1항에 따라 단순 등기 의사표시 판결은 확정 시 의사표시가 간주된다. 그래서 등기절차 이행 부분에 가집행을 붙이지 않는다.

14.3 조건부 주문

이 청구의 기본형에는 잔대금 등 반대급부가 없다. 별도 실체법상 근거로 반대의무 이행 조건을 붙이는 경우에는 민사집행법 제263조 제2항에 따라 조건 성취를 증명하고 집행문을 받아야 하는 구조를 확인한다.

14.4 승계인

변론종결 후 피고의 소유권을 승계한 자가 있으면 민사소송법 제218조, 승계집행문과 판결 등 집행권원에 의한 등기 업무처리지침을 적용한다. 판결 당사자와 현재 등기명의의 불일치를 방치하지 않는다.

15. 유형별 예시

예시 1. 위조서류로 순차 이전된 부동산

사실:

원고의 유효한 과거 등기가 있었다.
위조서류로 A에게 이전된 뒤 B에게 순차 이전되었다.
B 명의도 실체관계에 부합하지 않는다.
B가 현재 단독명의인이다.

주문:

피고 B는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

A를 자동으로 피고에 포함하지 않는다.

예시 2. 현재 명의인 2명이 각 1/2 지분 보유

피고 A는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

피고 B는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

예시 3. 공동상속인별 지분

피상속인이 현재 소유권을 보유한 채 사망했고 원고들이 각각 3분의 2와 3분의 1 지분을 상속했다면 원고별 지분표를 작성한다. 상속포기·협의분할이 있으면 법정상속분을 그대로 쓰지 않는다.

예시 4. 미등기 매수인

원고가 매매대금을 모두 지급했어도 등기를 마치지 않아 소유권을 취득하지 못했다면 자기 앞으로 진정명의회복을 구하지 않는다. 매도인의 권리를 대위해 현재 무권리자에게 매도인 앞으로 진정명의회복 이전을 구하고, 매도인에게 매매 원인 이전을 구할 수 있는지 순차 구조를 검토한다.

예시 5. 현재 명의에 근저당권 존재

현재 명의인 B에게서 원고로 직접 이전하더라도 C 명의 근저당권이 자동 말소된다고 쓰지 않는다. C의 설정등기가 원인무효이고 원고에게 대항할 수 없다면 C를 별도 피고로 하여 접수정보가 특정된 말소청구를 병합한다.

예시 6. 명의신탁자 주장

명의신탁약정이 있다는 이유만으로 원고를 소유자로 정하지 않는다. 2자간·3자간·계약명의신탁과 매도인의 인식, 부동산실명법상 물권변동 효력을 먼저 판정한다. 원고에게 소유권이 남는 구조에서만 직접 청구한다.

예시 7. 주위적 회복·예비적 취득시효

원고가 주위적으로 현재 소유권을 주장하고, 그 주장이 배척될 경우 예비적으로 점유취득시효완성에 따른 이전등기를 구한다면 두 청구의 요건과 등기원인을 분리한다. 예비적 청구에만 실제 시효완성일을 적는다.

예시 8. 선행 말소소송 패소

동일 당사자·등기·원인무효 사유에 관한 말소청구가 패소확정되었다면 문구만 바꾼 진정명의회복청구를 작성하지 않는다. 99다37894 전원합의체 판결의 기판력과 기준시 후 새로운 사정을 검토한다.

16. 금지 규칙

원고가 돈을 지급했다는 이유만으로 소유자라고 단정한다.
미등기 매수인의 채권적 청구를 진정명의회복으로 바꾼다.
과거 원고 명의 등기만 확인하고 현재 소유권을 확인하지 않는다.
원고의 과거 등기가 원인무효였는지 확인하지 않는다.
점유취득시효 완성만으로 등기 없이 소유권을 취득했다고 적는다.
특정유증의 수증자를 포괄승계인처럼 취급한다.
명의신탁자이면 언제나 진정한 소유자라고 본다.
부동산실명법상 명의신탁 유형과 제3자 보호를 확인하지 않는다.
피고가 최신 현재 등기명의인인지 확인하지 않는다.
직접 이전형에서 중간 소유권명의인을 모두 자동 피고로 넣는다.
공유자 1인 앞으로 부동산 전부를 이전하라고 한다.
피고별 등기지분을 초과하는 지분의 이전을 명한다.
다수 피고에게 연대하여 등기를 이행하라고 한다.
원고별 지분을 각 지분으로만 뭉뚱그린다.
특정 점유부분의 면적을 곧바로 소유지분으로 환산한다.
피고 등기의 원인무효 사유를 특정하지 않는다.
절차상 흠만으로 등기가 실체관계에도 부합하지 않는다고 단정한다.
무권대리의 추인이나 별도 유효 취득원인을 누락한다.
특별조치법 등기의 추정력을 일반 등기와 동일하게 다룬다.
진정명의회복의 원인일자를 임의로 만든다.
판결 선고일이나 확정일을 자동으로 등기원인일자로 붙인다.
현재 명의인의 등기 접수번호를 직접 이전 주문의 필수요소로 오해한다.
직접 이전으로 근저당권·전세권·가압류·압류가 자동 말소된다고 적는다.
제한물권자를 원인무효 심사 없이 일괄 말소 피고로 삼는다.
말소·말소회복·직접 이전을 하나의 등기절차처럼 혼합한다.
확인의 이익 없이 소유권확인을 자동 병합한다.
확인판결만으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다고 단정한다.
인도·금전청구를 독립 요건 없이 자동 병합한다.
진정명의회복 자체에 원금·이자·지연손해금을 붙인다.
등기절차 이행 부분에 가집행을 구한다.
선행 말소청구 패소확정판결을 무시한다.
99다37894 전원합의체 판결로 변경된 종전 기판력 법리를 사용한다.
소송 중 명의이전을 확인하지 않는다.
판결상 의무자와 등기부상 현재 명의인이 다른데 그대로 등기를 신청한다.
외국의 quiet title·rectification 법리를 대한민국 사건에 직접 적용한다.
PDF의 과거 날짜·지분·접수번호를 현재 사건에 복사한다.
등기부·폐쇄등기부 없이 당사자와 목적물을 추정한다.
부동산 목록의 지번·면적·대지권을 원장과 대조하지 않는다.
대괄호 자리표시자가 남은 문안을 확정 출력한다.
핵심 요건이 불명확한데도 완성 청구취지를 출력한다.

17. 최종 검증 게이트

17.1 소유권·주체

원고가 사실심 변론종결 시 현재 소유자다.
원고의 과거 소유권 표상 등기 또는 법률상 취득을 확인했다.
과거 등기의 유효성을 확인했다.
유효한 처분·경매·수용 등 후발 소유권 상실이 없다.
점유취득시효·등기부취득시효를 검토했다.
원고가 단순 채권적 권리자가 아니다.

17.2 피고·등기

최신 등기사항전부증명서상 현재 소유권명의인과 피고가 일치한다.
복수 피고의 등기지분을 각각 확인했다.
소송 중 명의변동을 다시 확인했다.
피고 명의 등기의 원인무효 사유를 특정·증명했다.
현재 등기가 별도 원인으로 실체관계에 부합하지 않는다.

17.3 사건유형

상속·유증·명의신탁·취득시효·특별조치법의 특칙을 확인했다.
상속회복청구 등 별도 제척기간을 확인했다.
명의신탁이면 부동산실명법상 실제 소유권 귀속을 판정했다.
직접 이전·순차 말소·말소회복 중 적절한 방식을 선택했다.

17.4 목적물·지분

별지 목록이 등기부 표제부와 일치한다.
토지·건물·집합건물·대지권 표시가 정확하다.
합병·분할·환지 전후 동일성을 확인했다.
원고별 지분과 피고별 등기지분이 일치한다.
각 부동산의 지분 합계가 실체관계와 일치한다.

17.5 제3자·병합

을구와 처분제한등기 전부를 확인했다.
직접 이전 후 존속할 권리를 분류했다.
별도 말소·승낙청구의 피고와 접수정보를 특정했다.
소유권확인은 확인의 이익이 있는 경우에만 병합했다.
인도·금전청구는 독립 요건과 계산을 갖추었다.

17.6 기판력·집행

선행 말소·진정명의회복 소송을 조회했다.
판결문·확정증명과 기판력 기준시를 확인했다.
청구취지에 존재하지 않는 원인일자를 넣지 않았다.
등기절차 이행 부분의 가집행 문구를 제거했다.
변론종결 후 승계인과 승계집행문 문제를 확인했다.
처분금지가처분의 필요성을 검토했다.

17.7 출력

당사자 이름과 별지 번호가 정확히 대응한다.
진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차가 정확히 기재되었다.
피고별 의무가 항별로 분리되었다.
연대하여라는 표현이 없다.
대괄호·샘플 날짜·샘플 지분이 남아 있지 않다.

하나라도 확인되지 않으면 최종 청구취지를 확정하지 않는다.

18. 정지 규칙

다음 중 하나가 발생하면 즉시 작성을 중단한다.

최신 등기사항전부증명서가 없다.
폐쇄등기부 등 원고의 과거 권리 자료가 없다.
원고가 현재 소유자인지 불명확하다.
원고가 단지 이전등기청구권만 가진 것인지 구별할 수 없다.
피고가 현재 등기명의인인지 불명확하다.
피고 등기의 원인무효를 특정하거나 증명할 수 없다.
명의신탁 유형과 실제 소유권 귀속을 확정할 수 없다.
상속인·상속분·상속포기·협의분할을 확정할 수 없다.
취득시효 또는 다른 소유권 상실 가능성이 해결되지 않았다.
직접 이전과 순차 말소·말소회복 중 어느 방식이 실행 가능한지 불명확하다.
제한물권·압류·신탁등기의 처리 방법이 불명확하다.
선행 확정판결의 기판력 여부를 판단할 자료가 없다.
원고·피고별 부동산과 지분 대응이 맞지 않는다.
소송 중 소유권이 이전되어 현재 의무자를 확정할 수 없다.

정지할 때에는 완성 주문을 추정하지 않고 다음 형식으로 보고한다.

작성 중단 — 확인 필요

미확인 사항: [구체적 항목]

필요한 자료: [등기부·폐쇄등기부·판결문·상속자료 등]

확인 이유: [현재 소유권·원인무효·당사자·지분·기판력 등]

확인 후 재개할 결정 트리 노드: [번호]

19. 공식 근거

19.1 법령·예규

19.2 핵심 판례

20. 최종 출력 원칙

모든 검증을 통과한 뒤에는 다음만 출력한다.

확정된 청구취지
별지 부동산 목록
필요한 경우 원고·피고별 지분표
독립된 병합청구가 있으면 그 대상 등기의 식별표 또는 금액 계산표

판단 과정이나 대체 문구를 확정 주문에 섞지 않는다. 핵심 사실이 불명확하면 제18장의 정지 규칙을 적용한다.

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