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41. 임차 및 전세보증금 청구
가. 서 설
(1) 개 설
제 2 장 이행의 소 465
임대차관계가 종료된 후 임차인이 목적물을 임대인에게 반환하였으면 임대인은 보증금을
무조건으로 반환하여야 하고, 임차인으로부터 목적물의 인도를 받는 것과의 상환이행을 주장
할 수 없다. 그리고 이는 종전의 임차인이 임대인으로부터 새로 목적물을 임차한 사람에게
그 목적물을 임대인의 동의 아래 직접 넘긴 경우에도 다를 바 없다. 그 경우 임차인의 그
행위는 임대인이 임차인으로부터 목적물을 인도받아 이를 새로운 임차인에게 다시 인도하는
것을 사실적인 실행의 면에서 간략하게 한 것으로서, 법적으로는 두 번의 인도가 행하여진
것으로 보아야 하므로, 역시 임대차관계 종료로 인한 임차인의 임대인에 대한 목적물반환의무
는 이로써 제대로 이행되었다고 할 것이기 때문이다.173)
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실 • 훼손 등174) 으로 인한
손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당
액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시
없이 보증금에서 당연히 공제되는데 175), 보증금에 의하여 담보되는 채권에는 연체차임 및
그에 대한 지연손해금도 포함된다고 할 것이다.176)
차임지급채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음 날부터 지체책임
이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸되는
것이므로, 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약
의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때라고 할 것이다.17 7)
한편, 임차인이 임대차계약 종료 후 임차목적물을 계속 점유하였으나 본래의 계약상의 목적
173) 대법원 2009. 6. 25. 선고 2008 다55634 판결
174) 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차목적물을, 계약존속중그사용·수익에 필요한상태를
유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라 한다)를 부담하는 것이므로(민법 제 623 조), 목적
물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠
수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용 • 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은
수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적
에 따라 사용 • 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다
할 것이고, 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게
귀책시유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지다(대법원 2010.04.29. 선고 2009 다96984 판결).
175) 대법원 1999. 12. 7. 선고 99 다50729 판결 등
176) 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009 다39233 판결
177) 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009 다39233 판결
466 제 1 편 민사소송
에 따라 사용 • 수익하지 않은 경우 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차
인의 부당이득반환의무는 성 립되지 않는다.178)
(2) 동시이행
임대차계약기간이 종료한 경우에 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는
동시이행의 관계에 있다.179) 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사
자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계
를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자
일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다.
임대차계약기간 만료 후 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 특단의
사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있다 할 것이므로, 임대인이 자신의 보증금반환의무의
이행제공을 하지 아니하는 한 임차인의 점유는 불법점유가 아니어서 임차인은 이에 대한 손해
배상의무가 없으며, 또한 임차인이 그 점유로 인하여 얻은 이익이 없다면 부당이득반환의무도
성 립하지 않는다.180)
주택임대차보호법 제 3 조의 3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도
임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에
빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여
새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석
할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을
유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차
보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.181)
임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정
등기를 경료한 경우 임대차보증금은 전세금의 성질을 겸하게 되므로, 당사자 사이에 다른
약정이 없는 한 임대차보증금 반환의무는 민법 제 317 조에 따라 전세권설정등기의 말소의무와
도 동시이행관계에 있다.182) 임대차종료후 임차인의 임차목적물명도의무와 임대인의 연체차
178) 대법원 1998. 5. 29. 선고 98 다6497 판결
179) 임대차계약이 종료된 경우의 건물명도의무와 보증금 반환의무의 상호 관계 : 임대차계약의 기간
이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해
임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계
가 있다.(대법원 1977. 9. 28. 선고 77 다124 1. 1242 전원합의체판결)
180) 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009 다39233 판결
181) 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005 다4529 판결
182) 대법원 2011. 3. 24. 선고 2010 다95062 판결
제 2 장 이행의 소 467
임 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임대차보증금반환채무와는 동시이행의 관계에 있으므로
임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용수익한 경우 그 점유는
불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용수익으로 인하여
실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다.183)
(3) 청구취지 기재례
동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로
대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은
상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을
청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다.
청구취지의 경우 원고가 소를 제기하면 상대방이 동시이행의 항변 184) 이나 유치권의 항변을
하여 그것이 판결과정에서 인용될 것이 예상되는 경우에는 처음부터 동시이행의 판결을 구하
는 형태로 청구취지를 작성한다. 동시이행관계에 있는 청구임에도 불구하고 단순이행만을
청구하면 원고 청구의 일부기각 판결과 함께 소송비용일부에 대한 원고부담의 판결이 선고되
어 상대방으로부터 소송비용상환을 받음에 있어서 장애가 발생하기 때문이다.185)
나. 임차보증금반환 청구취지 기재례
0 임차보증금반환 청구(기본형, 원금에 덧붙여 이자나 지연손해금 등 부대청구금을 함께 지급요구)
1. 피고는 원고에게 15,500,000 원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음 날부터
다 갚는 날까지 연 12% 의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제 1 항은 가집행할 수 있다.
[참조판례] 대항력을 갖춘 주택 임차인이 당해 주택을 양수한 경우, 임대인의 보증금반환채무의 소멸
여부
주택의 임차인이 제 3 자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인
의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서
183) 대법원 1989. 2. 28. 선고 87 다카2114 판결
184) 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 구체적인
계약관계에서 각 당사자가 부담하는 채무에 관한 약정 내용에 따라 그것이 대가적 의미가 있어
이행상의 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다
(대법원 2013.12.26. 선고 2011 다67699 판결).
185) 대법원 2009. 11. 26. 선고 2009 다70012 판결
468 제 1 편 민사소송
이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고, 대항력을
갖춘 임차인이 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없으므로 대항력을 갖춘 임차인이 당해
주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에
대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게
된댜(대법원 1996. 11. 22. 선고 96 다38216 판결)
언 임차보증금반환 청구(응용형 여러 원고가 1 인의 피고에게 상이한 금액의 지급을 구하는 경우)
1. 피고는 원고(선정당사자) 김 O 균에게 10,000,000 원, 선정자 윤 0 훈에게 10,000,000
원, 선정자 이 0 진에게 21,000,000 원, 선정자 김 0 현에게 17,000,000 원, 선정자 진 O
언에게 24,000,000 원 및 위 각 돈에 대한 2007. 2. 27. 부터 다 갚는 날까지 연 12% 의
비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제 1 항은 가집행할 수 있다.
[참조판례] 띠 선정당사자의 선정을 허용하기 위한 요건
공동의 이해관계가 있는 다수자는 선정당사자를 선정할 수 있는 것인데, 이 경우 공동의 이해관계란
다수자 상호 간에 공동소송인이 될 관계에 있고, 또 주요한 공격방어 방법을 공통으로 하는 것을
의미하므로, 다수자의 권리 • 의무가 동종이며 그 발생 원인이 동종인 관계에 있는 것만으로는 공동
의 이해관계가 있는 경우라고 할 수 없어, 선정당사자의 선정을 허용할 것이 아니다.
? 임차인들이 갑을 임대차계약상의 임대인이라고 주장하면서 각 보증금의 반환을 청구하는 경우,
그 임차인들은 선정당사자를 선정할 수 있는지 여부
임차인들이 갑을 임대차계약상의 임대인이라고 주장하면서 갑에게 그 각 보증금의 전부 내지 일부의
반환을 청구하는 경우, 그 사건의 쟁점은 갑이 임대차계약상의 임대인으로서 계약당사자인지 여부에
있으므로, 그 임차인들은 상호 간에 공동소송인이 될 관계가 있을 뿐 아니라 주요한 공격방E] 방법을
공통으로 하는 경우에 해당함이 분명하다고 할 것이어서, 민사소송법 제 49 조 소정의 공동의 이해관
계가 있어 선정당사자를 선정할 수 있다.（대법원 1999. 8. 24. 선고 99 다15474 판결)
§ 임대보증금반환 청구(응용형, 이율이 기간별로 다른 경우)
1. 피고는 원고에게 21,000,000 원 및 이에 대하여 2000. 10. 1. 부터 이 사건 소장부본
송달일까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12% 의 각 비율로 계산한
돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제 1 항은 가집 행할 수 있다.
[참조판례] 임대차기간 중 임차 목적물의 소유권을 취득한 제 3 자의 요구로 임차안이 그 임차 목적물
을 인도한 경우, 임대차계약의 종료 여부
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 • 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에
대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서 임대인이 그 목적물에 대한 소유권
제 2 장 이행의 소 469
기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차계약이 성립된
후 그 존속기간 중에 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권을 상실한 사실 그 자체만으로 바로
임대차에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수는 없지만, 임대인이 임대차 목적물의 소유권을 제 3 자에게
양도하고 그 소유권을 취득한 제 3 자가 임차인에게 그 임대차 목적물의 인도를 요구하여 이를 인도하
였다면 임대인이 임차인에게 임대차 목적물을 사용 • 수익케 할 의무는 이행불능이 되었다고 할
것이고, 이러한 이행불능이 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 없다면 임대차는 당사자의 해지
의사표시를 기다릴 필요 없이 당연히 종료되었다고 볼 것이지, 임대인의 채무가 손해배상 채무로
변환된 상태로 채권 • 채무관계가 존속한다고 볼 수 없다.（대법원 1996. 3. 8. 선고 95 다15087
판결)
§ 임차보증금반환 청구(각 피고의 의무 사이에 중첩관계가 없는 경우)
1. 원고들에게, 피고 유 00, 고 00 은 각 30,540,087 원, 피고 고 00 은 20,360,059 원,
피고 고00은 5,090,015 원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음 날부터
판결선고일까지는 연 5% 의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12% 의 각 비율로
계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
3. 제 1 항은 가집행할 수 있다.
[참조판례] 임대차계약의 양 당사자가 임대차기간 만료 후의 명도문제 등을 확실히 하기 위하여
제소전화해를 합에 있어서 임차인의 건물명도의무와 명도시까지의 차임지급의무만을 명시하였을
뿐 임대인의 보증금반환 등 임대인의 의무에 관하여 아무런 언급이 없다 하여 이로써 임차인의
접유를 둘러싼 구체적 법률관계를 고려함이 없이 임차인이 차임 상당의 금원을 임대인에게 무조건적
으로 지급할 의무가 발생하는 것으로 새길 수는 없다고 한 사례,（대법원 1992. 5. 12. 선고 91 다
35823 판결)
0 임차보증금반환 청구(각 피고의 의무 사이에 중첩관계가 있는 경우)
1. 피고들은 연대하여 원고에게 26,700,000 원 및 이에 대한 이 사건 소장송달 다음 날부터
판결선고일까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12% 의 각 비율로 계산한
돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
3. 제 1 항은 가집행할 수 있다.
[참조판례] 임차건물이 훼손됨으로써 입은 통상의 손해액을 산정하는 방법
임대차목적물인 건물이 훼손된 경우에 그 수리가 불가능하다면 훼손 당시의 건물의 교환가치가
통상의 손해일 것이고 수리가가능한 경우에는 그수리비가통상의 손해일 것이나그것이 건물의
교환가치를 넘는 경우에는 형평의 원칙상 그 손해액은 그 건물의 교환가치 범위내로 제한되어야
한다.（대법원 1994. 10. 14. 선고 94 다3964 판결)