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공유물분할청구 청구취지 작성 규칙
- 버전: v1
- 기준일: 2026-07-31
- 적용 법역: 대한민국 민사소송
- 주된 근거: 민법 제187조·제215조·제239조·제268조·제269조·제379조, 민사소송법, 민사집행법, 부동산등기법, 집합건물법
Remark 이 문서는 공유물분할 사건에서 예상되는 여러 청구권 및 청구취지를 작성할 수 있도록 만든 의사결정 규칙이다. 절대적 원칙은 아니며, 구체적 사실관계·공유관계의 원인·목적물의 성질·공유자의 의사·감정 결과·등기상 부담·공법상 분할제한에 따라 변형하거나 항목을 추가하여야 한다. 예시의 대괄호 부분은 사건 자료로 치환하고, 존재하지 않는 당사자·지분·면적·가액·이율을 임의로 생성하지 않는다.
1. 최상위 원칙
공유물분할 청구취지는 현재의 실제 공유자 전원을 당사자로 삼아 분할 대상과 희망하는 분할방법을 특정하되, 현물분할을 우선하고, 각 공유자가 취득할 경제적 가치가 지분가액에 상응하도록 설계하며, 판결의 형성효·등기·경매가 서로 모순 없이 실행될 수 있게 작성한다.
다음 일곱 가지를 동시에 충족하여야 한다.
- 공유관계 적합성: 목적물이 민법상 공유물이고 원고가 현재 공유자인가.
- 분할 가능성: 분할금지약정, 이미 성립한 협의분할, 민법 또는 특별법상 금지가 없는가.
- 당사자 완전성: 사실심 변론종결 때의 원고 외 공유자 전원이 공동피고 또는 적법한 참가인인가.
- 방법의 단계성: 현물분할 → 금전조정 현물분할 → 전면적 가격배상 → 경매분할의 가능성을 차례로 검토했는가.
- 경제적 공평성: 면적만이 아니라 교환가치, 도로접면, 형상, 이용상황과 부담을 반영했는가.
- 특정성과 정합성: 목록·도면·지분·가액·귀속자가 주문 안에서 서로 맞는가.
- 실현 가능성: 분필·등기·가액지급·경매와 권리부담 처리가 현실적으로 가능한가.
공유물분할의 소는 형성의 소이다. 법원은 원고가 제안한 분할방법에 구속되지 않고 합리적인 방법을 정할 수 있다. 따라서 원고의 희망안을 구체적으로 제시하되, 그것만이 유일하게 가능한 판결이라고 전제하지 않는다.
2. 전체 의사결정나무
[START] 분할 대상과 현재 권리관계를 확정한다
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+-- A. 목적물이 민법상 공유물인가?
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| +-- 아니오 --> 일반 공유물분할 문형 사용 중단
| | 합유·총유·상속재산분할·명의신탁·별도 권리분할 검토
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| +-- 예
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| +-- B. 원고가 현재 공유자인가?
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| +-- 아니오 --> 청구 중단
| | 금전채권자의 대위행사는 원칙적으로 허용되지 않음
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| +-- 예
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| +-- C. 분할을 막는 사유가 있는가?
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| +-- 분할금지약정 존속
| +-- 이미 분할협의 성립
| +-- 민법 제215조·제239조 대상
| +-- 집합건물법 제8조 대상 대지
| +-- 그 밖의 특별법상 제한
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| +-- 예 --> 일반 분할청구 중단 또는 허용 범위 재설계
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| +-- 아니오
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| +-- D. 분할방법 협의가 성립하지 않았는가?
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| +-- 아니오, 협의 성립 --> 협의 이행·등기·확인청구 검토
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| +-- 예
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| +-- E. 현재 공유자 전원이 당사자인가?
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| +-- 아니오 --> 작성 중단, 당사자 보정
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| +-- 예
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| +-- F. 공평한 현물분할이 가능한가?
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| +-- 예
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| | +-- 가치 과부족 없음
| | | --> 순수 현물분할
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| | +-- 가치 과부족 있음
| | --> 금전조정 현물분할
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| +-- 일부 공유자만 이탈하려는가?
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| | +-- 잔존자 모두 공유유지 희망
| | --> 일부 현물분할 + 잔존공유
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| +-- 물리적 분할은 곤란하나
| | 특정인 귀속이 공평한가?
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| | +-- 예 --> 전면적 가격배상 검토
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| +-- 위 방법이 모두 불가능·부적당한가?
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| +-- 예 --> 경매·대금분할 검토
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+-- G. 선택한 방법을 실행할 수 있는가?
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+-- 현물 --> 측량도·분필허가·최소면적·접도·부담 확인
+-- 가격배상 --> 최신 시가·지급능력·부담 말소 가능성 확인
+-- 경매 --> 경매 가능성·가등기·담보권·압류의 순위 확인
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+-- 실행 곤란 --> 분할방법 재선택
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+-- 실행 가능
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+-- H. 목록·도면·지분·금액·비용 문구 최종 검증
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+-- 모두 통과 --> 청구취지 출력
+-- 하나라도 실패 --> 출력 중단, 자료 보완
3. 적용 대상 사건 분류와 중단 규칙
3.1 일반 공유물분할청구를 적용하는 경우
다음 요건을 모두 충족하면 민법 제268조·제269조의 일반 공유물분할 규칙을 적용한다.
- 하나의 물건 또는 분할 대상으로 묶을 수 있는 여러 물건이 수인의 공유에 속한다.
- 원고가 현재 공유지분을 가진다.
- 분할방법에 관한 공유자 사이의 협의가 성립하지 않았다.
- 유효한 분할금지약정 또는 법률상 분할금지가 없다.
- 원고 이외의 현재 공유자 전원이 당사자이다.
부동산 외 동산에도 민법상 공유물분할은 가능하지만, 이 문서의 도면·분필·등기 문형은 부동산에 맞춘 것이다. 동산은 제조번호, 규격, 수량, 보관장소와 물리적 분할 가능성을 별도로 특정한다.
3.2 상속재산 분기
- 아직 공동상속재산 전체의 분할이 이루어지지 않은 상태에서 개별 상속재산만 떼어 민법 제268조에 따른 공유물분할을 청구하지 않는다.
- 이 경우에는 가정법원의 상속재산분할심판을 검토한다.
- 다만 상속재산분할이 완료되어 특정 재산에 통상의 물권법상 공유관계가 성립한 경우에는 일반 공유물분할이 가능할 수 있다.
- 미등기 공동상속인이 실제 공유자가 된 경우에는 등기명의만 보고 그 사람을 누락하지 않는다.
3.3 합유·총유·조합재산 분기
- 등기형식이 공유처럼 보여도 내부관계가 조합재산인 합유라면 곧바로 공유물분할 문형을 사용하지 않는다.
- 합유자는 원칙적으로 합유물의 분할을 청구하지 못한다. 조합 탈퇴, 해산, 청산 또는 지분정산을 검토한다.
- 비법인사단의 총유재산도 일반 공유물분할과 구별한다.
3.4 구분소유적 공유·상호명의신탁 분기
다음 사실이 인정되면 일반 공유물분할 문형을 중단한다.
- 공유자들이 한 필지의 특정 위치와 면적을 각자 배타적으로 소유하기로 합의했다.
- 특정 부분을 매수·증여받았으나 편의상 전체 토지에 관한 지분등기만 마쳤다.
- 각자의 특정 부분에 관한 등기가 상호명의신탁 관계이다.
이 경우에는 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기, 소유권확인, 말소등기 등 별도 청구를 검토한다. 단순한 구분점유만으로 위 관계를 단정하지 말고 특정 부분과 배타적 소유에 관한 합의의 존재를 확인한다.
3.5 이미 분할협의가 성립한 경우
- 공유자 사이에 분할방법의 합의가 이미 완성되었다면 같은 공유물에 대해 다시 재판상 분할을 청구하지 않는다.
- 협의 내용에 따른 이전등기, 분필 협력, 소유권확인 또는 채무불이행 책임을 검토한다.
- 조정조서는 재판상 현물분할판결과 물권변동 시점이 같다고 단정하지 않는다. 조정에 의한 현물분할은 필요한 분필과 이전등기를 마쳐야 대세적 소유권을 취득하는 경우가 있다.
3.6 민법상 분할 제외물
민법 제268조 제3항에 따라 다음 물건에는 같은 조 제1·2항을 그대로 적용하지 않는다.
- 민법 제215조의 건물과 부속물 중 공용부분
- 민법 제239조의 경계표·담·구거 등 상린자 사이의 공유추정물
해당 물건의 성질, 단독비용 설치 여부, 건물 일부 여부와 다른 법률상 권리를 별도로 검토한다.
3.7 집합건물 대지
- 집합건물법 제8조는 구분소유권의 목적인 1동의 건물이 있는 경우 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 관한 분할청구를 제한한다.
- 분할금지 범위는 대지 전체라고 기계적으로 정하지 말고 건물의 용도, 시설, 이용형태와 건물 사용에 필요한 범위를 확인한다.
- 집합건물 구분소유자가 아닌 공유자가 대지지분을 가진 예외적 사안에서는, 구분소유자인 공유자에게 대지를 귀속시키고 비구분소유 공유자에게 적정 가격을 배상하는 전면적 가격배상이 허용될 수 있다. 반드시 집합건물 존립기초 보호와 실질적 공평성을 함께 심사한다.
3.8 분할금지약정과 공법상 제한
- 민법 제268조에 따라 공유자들은 5년 이내의 기간으로 분할금지를 약정할 수 있고, 갱신 기간도 갱신일부터 5년을 넘지 못한다.
- 약정의 당사자, 기간, 갱신, 등기와 제3자에 대한 효력을 확인한다.
- 토지의 현물분할에는 국토계획법상 개발행위허가, 건축법상 최소대지면적·접도·건폐율·용적률, 농지·산지·문화재·도시정비 등 개별 규제가 문제될 수 있다.
- 공유물분할 확정판결이 있다는 이유만으로 토지분할허가가 당연히 이루어진다고 쓰지 않는다.
4. 청구 형태 선택 규칙
4.1 분할방법의 검토 순서
| 순서 | 분할방법 | 핵심 조건 | 주문의 중심 |
|---|---|---|---|
| 1 | 순수 현물분할 | 공평한 물리적·경제적 분할 가능 | 각 부분을 각자의 소유로 분할 |
| 2 | 금전조정 현물분할 | 현물취득 가액의 소액·합리적 과부족 | 현물귀속 + 조정금 지급 |
| 3 | 일부 현물분할·잔존공유 | 잔존 공유자 모두 공유유지 희망 | 이탈자 단독소유 + 잔존자 공유 |
| 4 | 전면적 가격배상 | 특정인 귀속이 상당하고 실질적 공평 | 전부 귀속 + 지분가격 지급 |
| 5 | 경매·대금분할 | 위 방법이 곤란·부적당하고 민법 제269조 제2항 충족 | 경매 + 비용공제 + 비율분배 |
법원은 이 순서에 기계적으로 구속되지는 않지만, 현물분할 원칙과 경매분할의 예외성을 설명하고 증명하려면 이 순서로 검토한다.
4.2 순수 현물분할
선택 조건
- 목적물의 성질상 실제로 나눌 수 있다.
- 분할 후 각 부분이 독립적으로 이용 가능하다.
- 각 부분의 경제적 가치가 공유지분 가액에 상응한다.
- 토지라면 분필과 등기가 가능하고 공법상 제한을 충족할 전망이 있다.
공평성 판단 요소
- 전체 면적과 각 공유지분
- 각 부분의 위치·형상·고저·방향
- 도로 접면과 진입 가능성
- 현재 점유·사용·건물·수목·분묘의 현황
- 용도지역·건축가능성·최소대지면적
- 분할 전후의 시장가치와 사용가치
- 각 공유자의 기존 이용관계와 분할 희망
- 근저당권·지상권·임차권 등 부담
면적비율은 출발점일 뿐이다. 한쪽이 도로에 더 많이 접하거나 건축가능성이 다르면 면적을 조정하여 경제적 가치가 지분비율에 상응하게 할 수 있다.
4.3 금전조정 현물분할
선택 조건
- 현물분할의 필요성과 가능성이 있다.
- 합리적 분할선을 정하더라도 각 부분의 가액과 지분가액 사이에 과부족이 남는다.
- 금전조정으로 공평을 달성할 수 있다.
- 초과취득자가 조정금을 지급할 수 있다.
규칙
- 먼저 각자의 지분가액과 취득현물 가액을 산정한다.
- 초과취득액과 부족취득액의 합계가 대응하는지 검산한다.
- 누가 누구에게 얼마를 지급하는지 당사자별로 쓴다.
- 공동 지급자를 근거 없이 연대채무자로 만들지 않는다.
- 형성주문으로 소유권 귀속을 정했다면 같은 지분에 관하여 다시 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 문구를 중복하지 않는다.
4.4 일부 현물분할 후 잔존공유
선택 조건
- 일부 공유자는 자기 지분 상당을 현물로 취득하여 공유관계에서 벗어나기를 원한다.
- 나머지 공유자들은 그들 사이의 공유관계를 유지하기를 원한다.
- 이탈자의 취득부분과 잔존부분의 경제적 가치가 각 지분에 상응한다.
중단 규칙
- 잔존자로 남을 공유자 중 한 명이라도 그들 사이의 공유관계 해소를 원하면 강제로 잔존공유를 유지시키지 않는다.
- 여러 분할청구자들이 그들 상호간에도 공유 해소를 원하면 그들을 다시 하나의 공유그룹으로 묶지 않는다.
4.5 전면적 가격배상
전면적 가격배상은 공유물 전부를 공유자 1인 또는 일부 공유자의 단독소유·공유로 귀속시키고, 현물을 취득하지 않는 공유자에게 지분의 적정한 가격을 지급시키는 현물분할의 한 방법이다.
선택 조건
다음 사정을 종합하여 특별한 상당성과 실질적 공평성이 인정되어야 한다.
- 공유관계의 발생원인
- 공유지분의 비율
- 목적물의 성질·형상·이용현황
- 장기간 거주·영업·생계·시설투자 등 현물취득 필요성
- 각 공유자의 분할방법에 관한 희망과 그 합리성
- 특정 공유자에게 전부를 귀속시킬 필요
- 객관적이고 최신인 시장가격 또는 매수가격
- 현물취득자의 실제 지급능력
- 담보권·가압류 등 부담의 처리 가능성
- 다른 현물분할 또는 금전조정 방법의 가능성
금지
- 지분이 많다는 이유만으로 전면적 가격배상을 자동 선택하지 않는다.
- 개발계획이 있다는 이유만으로 소수지분권자의 현물취득 가능성을 배제하지 않는다.
- 물리적 분할이 어렵다는 이유만으로 곧바로 전면적 가격배상을 명하는 구조를 쓰지 않는다.
- 오래된 감정가, 공시지가 또는 일방의 매수가격만으로 지분가격을 확정하지 않는다.
4.6 경매에 의한 대금분할
선택 조건
민법 제269조 제2항에 따라 다음 중 하나가 인정되어야 한다.
- 현물로 분할할 수 없다.
- 현물분할로 현저히 가액이 감손될 염려가 있다.
“현물로 분할할 수 없다”는 물리적 불능에 한정되지 않는다. 목적물의 성질·위치·면적·이용상황·분할 후 사용가치 등에 비추어 현물분할이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다. “현저한 가액감손”도 공유물 전체의 가치감소뿐 아니라 공유자 한 사람이라도 취득부분의 가액이 종전 지분가액보다 현저히 감소하는 경우를 포함한다.
경매 전 필수 심사
- 금전조정 현물분할이 가능한가.
- 전면적 가격배상이 가능한가.
- 장기간 거주·영업 등 현물보유 이익이 있는가.
- 경매가 공유자 전원의 소유권을 불필요하게 상실시키는가.
- 미허가·미신고 미등기 건물이라 경매 자체가 불가능한가.
- 가등기·담보권·압류·가압류·임차권이 경매에서 어떻게 처리되는가.
공유자 사이의 방법 불일치, 원고의 현금화 선호, 맹지·부정형·농지·구거라는 표지 하나만으로 경매분할을 선택하지 않는다.
4.7 복수 목적물의 일괄·그룹별 분할
- 여러 부동산을 각 공유자에게 통째로 나누어 귀속시키는 방법도 현물분할이 될 수 있다.
- 각 부동산의 공유자와 지분 구성이 동일하지 않으면 하나의 비율로 합치지 않는다.
- 목적물별로 공유자 구성, 지분 합계, 시가, 부담과 귀속자를 표로 만든다.
- 단독소유 부동산을 공유물분할 대상이나 경매대상에 포함하지 않는다.
- 여러 필지를 경매할 때에는 각 필지별 매각대금·경매비용·분배비율을 구분할 필요가 있는지 확인한다.
5. 당사자 구조 작성 규칙
5.1 기본 구조
- 원고: 분할을 청구하는 현재 공유자 1인 이상
- 피고: 원고가 아닌 현재 공유자 전원
- 공유물분할청구는 고유필수적 공동소송이므로 공유자 누락은 소송 전체를 부적법하게 만들 수 있다.
5.2 당사자 확정 자료
- 최신 등기사항전부증명서
- 토지대장·건축물대장
- 가족관계증명서·제적등본·상속관계 자료
- 지분양도계약과 지분이전등기
- 신탁등기와 수탁자 지위
- 판결·조정·협의분할 자료
- 법인등기와 합병·해산·청산 자료
5.3 사망자·상속인
- 소 제기 전 사망한 사람을 그대로 피고로 기재하지 않는다.
- 실제 상속인과 상속포기·한정승인·상속재산관리 상태를 확인한다.
- 공동상속인이 미등기라도 실제 지분권자이면 당사자 누락 여부를 검토한다.
5.4 소송 중 지분변동
- 소 제기 때만이 아니라 사실심 변론종결 직전 다시 등기부를 확인한다.
- 변론종결 전에 지분이 이전되면 새 지분권자가 승계참가 또는 소송인수 등의 방식으로 당사자가 되어야 한다.
- 지분양수인을 누락한 상태로 변론을 종결하지 않는다.
5.5 등기부상 지분과 실제 지분
- 새로운 제3자가 지분을 양수하여 등기한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 제3자와의 관계에서 등기부상 지분을 기준으로 한다.
- 원래 공유자 사이에서 등기부상 지분과 실제 지분이 다르다는 점이 증명되면 실제 지분이 문제될 수 있다.
- 지분 다툼이 분할의 전제가 되면 지분확인·등기경정·말소 등 별도 청구의 선결 필요성을 검토한다.
5.6 채권자대위
- 금전채권자가 채무자의 공유물분할청구권을 대위행사하는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다.
- 대금분할만을 요구할 수 있는 독립된 권리로 오해하지 않는다.
6. 청구취지의 목적물·도면·별지 작성 규칙
6.1 목적물 목록
각 목적물에 다음을 적는다.
- 부동산의 표시: 소재지, 지번, 지목, 면적
- 건물의 표시: 소재지, 구조, 용도, 층별 면적
- 집합건물: 동·층·호, 전유부분, 대지권
- 동산: 명칭, 규격, 제조번호, 수량, 보관장소
- 현재 공유자별 지분
등기사항과 목록의 표기가 한 글자라도 다르면 등기·경매에 장애가 생길 수 있으므로 원문을 대조한다.
6.2 현물분할 도면
토지 일부를 분할하는 주문은 다음 요소를 모두 갖춘다.
- 별지 도면의 명칭과 번호
- 각 점의 번호
- 점을 순차로 연결한 폐합선
(가),(나)등 각 부분의 기호- 각 부분의 면적
- 각 부분의 귀속자
검산 규칙:
- 시작점과 마지막 점이 같아 폐합되는가.
- 모든 부분의 면적 합계가 전체 면적과 일치하는가.
- 부분 사이에 중복·공백이 없는가.
- 본문과 도면의 점 번호·부분 기호·면적이 일치하는가.
- 측량성과와 등기면적 사이의 차이를 처리했는가.
6.3 형성주문과 이전등기 주문
- 재판상 공유물분할판결은 확정으로 새로운 소유관계를 형성한다.
- 따라서
A 부분을 원고의 소유로, B 부분을 피고의 소유로 각 분할한다는 형성주문을 쓴 경우 같은 지분에 관하여소유권이전등기절차를 이행하라는 문구를 기계적으로 중복하지 않는다. - 두 문구를 중복하면 소유권이 확정판결로 바로 변동한다는 구조와 금전지급 후 의사표시가 의제된다는 구조가 충돌할 수 있다.
- 근저당권 등 부담의 말소가 필요하면 실제 등기의무자를 상대로 별도 청구할 수 있는지 확인한다. 등기의무자가 아닌 공유자에게 말소를 명하는 문구를 쓰지 않는다.
6.4 소송비용
원고의 신청 문형은 보통 다음과 같이 쓸 수 있다.
소송비용은 피고들이 부담한다.
그러나 공유물분할은 재량적 형성소송이므로 실제 법원이 비용을 각자 부담시키거나 다른 비율로 정할 수 있다. 공유물분할이면 반드시 피고 부담 또는 반드시 각자 부담이라고 단정하지 않는다.
6.5 가집행
- 공유관계를 형성적으로 변경하는 분할주문에는 가집행 문구를 붙이지 않는다.
- 가격배상·조정금도 판결 확정으로 발생하거나 이행기가 도래하는 구조라면 일반 금전청구처럼 가집행을 붙이지 않는다.
- 별도로 병합한 부당이득·손해배상 등 독립된 이행청구의 가집행 여부는 그 청구에 한하여 따로 검토한다.
7. 금전·가액 계산 규칙
7.1 기준가액
- 지분가격은 공유물분할 시점의 객관적 교환가치인 시장가격 또는 매수가격을 기준으로 한다.
- 사실심 변론종결일에 가까운 시점의 감정, 실거래, 거래사례와 시장변동 자료를 사용한다.
- 오래된 감정액을 그대로 사용하지 않는다.
- 공시지가와 시가는 구별한다.
7.2 지분가액
기본 계산식은 다음과 같다.
공유자별 지분가액 = 목적물의 객관적 시가 × 해당 공유자의 지분비율
복수 목적물을 일괄분할하는 경우:
공유자별 총 지분가액
= Σ(각 목적물 시가 × 해당 목적물에 대한 공유자의 지분비율)
7.3 부분적 금전조정
조정액 = 취득하는 현물의 객관적 가액 - 해당 공유자의 지분가액
- 조정액이 양수이면 초과취득자이다.
- 조정액이 음수이면 부족취득자이다.
- 초과취득자들의 합계와 부족취득자들의 합계가 일치하는지 확인한다.
- 세금·등기비용·담보부담을 조정액에 반영할지는 법적 근거와 감정 내용을 따로 검토한다.
7.4 전면적 가격배상
현물을 취득하지 않는 공유자에게 지급할 기본액:
가격배상액 = 분할 시점의 객관적 시가 × 그 공유자의 인정 지분비율
부담이 있는 경우 단순 곱셈으로 끝내지 않는다. 근저당권, 가등기, 압류, 임차권 등의 존속과 말소 가능성, 실제 순가치와 이중보상 위험을 분석한다.
7.5 지연손해금
- 공유물분할에 따른 가격배상·조정금은 판결 확정으로 발생하거나 이행기가 도래하는 구조가 문제될 수 있으므로 소장부본 송달 다음 날부터 지연손해금을 자동 생성하지 않는다.
- 공식 판례상
판결 확정일 다음 날부터의 지연금을 명한 사례가 있다. - 기준일 현재 민법 제379조의 법정이율은 연 5%이나, 실제 기산일·이율·소송촉진법 적용 여부는 해당 금전의 성질과 최신 법령을 다시 확인한다.
- 확정 전 기간에 연 12%를 기계적으로 붙이지 않는다.
7.6 경매대금
경매분할 주문은 다음 순서를 지킨다.
매각대금
- 경매비용
= 분배대상 잔액
→ 각 공유자의 인정 지분비율에 따라 분배
경매비용과 소송비용을 혼동하지 않는다. 담보권·압류·가등기 등 때문에 실제 배당·인수 결과가 단순 지분비율과 다를 수 있음을 별도로 분석한다.
8. 유형별 청구취지 문형
아래 문형은 사실과 증거가 해당 분기를 충족할 때만 사용한다.
8.1 복수 부동산을 각자에게 귀속시키는 현물분할
1. 별지 제1목록 기재 각 부동산을 원고들의 공유로,
별지 제2목록 기재 각 부동산을 피고들의 공유로 각 분할한다.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
각 그룹의 내부 지분까지 형성할 필요가 있으면 다음처럼 쓴다.
별지 제1목록 기재 각 부동산을 원고 갑 [지분], 원고 을 [지분]의 공유로,
별지 제2목록 기재 각 부동산을 피고 병 [지분], 피고 정 [지분]의 공유로 각 분할한다.
8.2 한 필지를 도면에 따라 분할
1. [등기부상 토지 표시] 중
별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한
선내 (가)부분 [면적]㎡를 원고의 소유로,
같은 도면 표시 2, 5, 6, 7, 2의 각 점을 차례로 연결한
선내 (나)부분 [면적]㎡를 피고의 소유로 각 분할한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
8.3 일부 공유자만 현물로 이탈하고 나머지는 공유로 존속
1. [등기부상 토지 표시] 중
별지 도면 표시 [점 번호]의 각 점을 차례로 연결한
선내 (가)부분 [면적]㎡를 원고의 소유로,
나머지 (나)부분 [면적]㎡를
피고 갑 [지분], 피고 을 [지분]의 공유로 분할한다.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
피고 갑·을이 서로의 공유관계 유지를 원하는지 확인한 경우에만 사용한다.
8.4 현물분할과 금전조정
1. [목적물] 중
별지 도면 표시 [점 번호]의 선내 (가)부분 [면적]㎡를 원고의 소유로,
같은 도면 표시 [점 번호]의 선내 (나)부분 [면적]㎡를 피고의 소유로
각 분할한다.
2. [초과취득자]는 [부족취득자]에게 금 [조정액]원을 지급하라.
3. 소송비용은 [부담자 또는 법원이 정할 것을 구하는 문구]로 한다.
지연손해금이 필요한 경우에만 별도 검증 후 다음을 제2항 뒤에 붙인다.
및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지
[적용 법률에 따른 이율]의 비율로 계산한 돈
8.5 전면적 가격배상
특정 공유자 1인이 전부 취득하는 경우:
1. 별지 목록 기재 부동산을 원고의 소유로 분할한다.
2. 원고는 피고 갑에게 금 [갑의 지분가격]원을,
피고 을에게 금 [을의 지분가격]원을 각 지급하라.
3. 소송비용은 [부담자 또는 법원이 정할 것을 구하는 문구]로 한다.
수인이 공동 취득하는 경우:
1. 별지 목록 기재 부동산을 원고 갑 [지분], 원고 을 [지분]의 공유로 분할한다.
2. 원고 갑은 피고 병에게 금 [금액]원을,
원고 을은 피고 정에게 금 [금액]원을 각 지급하라.
3. 소송비용은 [부담자 또는 법원이 정할 것을 구하는 문구]로 한다.
누가 누구에게 얼마를 부담하는지 특정하고, 법적 근거 없이 연대하여라고 쓰지 않는다. 위 형성주문과 같은 지분에 관한 이전등기 이행주문을 다시 붙이지 않는다.
8.6 경매에 의한 대금분할
기본형:
1. 별지 목록 기재 부동산을 경매에 부쳐
그 매각대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을
별지 공유지분표 기재 각 비율에 따라
원고 및 피고들에게 분배한다.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
비율 직접 기재형:
1. 별지 목록 기재 부동산을 경매에 부쳐
그 매각대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을
원고에게 [분수], 피고 갑에게 [분수], 피고 을에게 [분수]의
각 비율로 분배한다.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
복수 필지별 분리형:
1. 별지 목록 제1항 기재 부동산을 경매에 부쳐
그 매각대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을
원고와 피고 갑에게 각 [비율]로 분배한다.
2. 별지 목록 제2항 기재 부동산을 경매에 부쳐
그 매각대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을
원고, 피고 갑, 피고 을에게 각 [비율]로 분배한다.
3. 소송비용은 피고들이 부담한다.
8.7 미허가·미신고 미등기 건물
건축허가나 건축신고 없이 건축된 미등기 건물은 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않는다. 이 사정만으로 모든 현물분할 또는 별도 권리구제가 불가능하다고 확대하지 말고, 건물의 물리적 분할, 철거, 토지와의 관계, 건축행정 상태를 따로 검토한다.
9. 후속 항목과 병합소송 분기
9.1 여러 분할안은 원칙적으로 하나의 분할청구 안의 방법이다
- 현물분할안 A, 현물분할안 B, 금전조정안, 전면적 가격배상안과 경매분할안은 같은 공유물분할청구에서 법원이 정할 분할방법일 수 있다.
- 이들을 기계적으로 별개의 주위적·예비적·선택적 청구로 만들지 않는다.
- 청구취지에는 주된 희망안을 적고, 다른 합리적 방법과 그 근거는 청구원인·준비서면에 단계적으로 제시할 수 있다.
9.2 별도 소송물과의 병합
다음 청구는 공유물분할 방법 자체와 다른 소송물이므로 병합요건과 양립 가능성을 따로 검토한다.
- 공유지분 이전등기·말소등기·경정등기
- 구분소유적 공유관계의 명의신탁 해지
- 소유권 또는 지분 확인
- 건물·시설 철거와 토지 인도
- 공유물의 배타적 사용으로 인한 부당이득반환
- 임료·관리비·필요비·유익비 정산
- 손해배상
9.3 병합 시 주의
- 분할 전 공유관계의 존속을 전제로 하는 청구와 분할 후 단독소유를 전제로 하는 청구를 모순되게 동시에 인용해 달라고 쓰지 않는다.
- 분할 전 상대방 공유자의 적법한 사용수익권을 전부 배제하는 인도·철거 청구를 보존행위라고 단정하지 않는다.
- 말소등기청구는 실제 등기의무자를 상대로 한다.
- 부당이득·손해배상 청구의 기간·액수·이율·가집행은 공유물분할과 별도로 계산한다.
- 지분의 유효성 자체가 다투어지면 그 선결문제를 먼저 해결할 필요가 있는지 검토한다.
10. 판결 후 등기·경매·권리부담 규칙
10.1 현물분할판결
- 재판상 공유물분할판결은 형성판결이고, 확정되면 민법 제187조의 판결에 의한 물권취득이 문제된다.
- 부동산등기법은 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기를 등기권리자 또는 등기의무자가 단독 신청할 수 있게 한다.
- 등기 전에는 취득한 부동산을 처분하지 못하므로 확정증명, 분필, 등기 절차를 신속히 진행한다.
- 현물분할판결이 있어도 국토계획법상 토지분할허가 등이 자동으로 보장되는 것은 아니다.
10.2 조정·화해
- 현물분할 내용의 조정이 성립했다고 하여 재판상 분할판결처럼 즉시 물권이 변동한다고 단정하지 않는다.
- 분필, 지분이전등기, 반대급부와 집행문 요건을 조정조항에서 명확히 한다.
10.3 경매분할
- 공유물분할을 위한 경매는 민사집행법 제274조에 따라 형식적 경매로 진행된다.
- 경매분할 확정판결의 당사자는 판결 주문과 집행법 규정에 따라 경매를 신청한다.
- 경매 신청 전에 등기부 전부, 권리의 순위, 변론종결 전후의 권리취득 시점을 다시 확인한다.
10.4 가등기·담보권·압류
- 분할판결이 확정됐다는 이유만으로 모든 가등기·담보권·압류가 소멸한다고 쓰지 않는다.
- 대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217707 판결에 따르면, 공유물분할판결의 변론종결 전에 일부 지분에 설정된 소유권이전등기청구권 순위보전가등기는 선순위 담보권·가압류가 없는 경우 경매 매수인에게 인수될 수 있다.
- 반대로 변론종결 후 지분을 승계한 자는 확정판결의 효력을 받는 승계인인지 검토한다.
- 전면적 가격배상이나 금전조정 현물분할에서는 현물취득자가 제한 없는 소유권을 취득할 수 있는지, 담보권자 등 제3자를 상대로 필요한 말소를 구할 수 있는지 확인한다.
11. 금지 규칙
- 공유자가 아닌 사람이 일반 공유물분할을 청구하도록 작성하지 않는다.
- 원고 외 실제 공유자 중 한 명이라도 누락하지 않는다.
- 사망자를 그대로 피고로 적지 않는다.
- 사실심 변론종결 전 지분양수인을 무시하지 않는다.
- 공동상속재산의 개별 재산을 일반 공유물분할로 자동 처리하지 않는다.
- 합유·총유·조합재산에 공유물분할 문형을 그대로 적용하지 않는다.
- 구분소유적 공유·상호명의신탁을 일반 공유로 오인하지 않는다.
- 이미 분할협의가 성립했는데 다시 재판상 분할을 청구하지 않는다.
- 분할금지약정과 특별법상 금지를 확인하지 않고 작성하지 않는다.
- 집합건물 대지의 분할금지를 검토하지 않고 일반 규칙만 적용하지 않는다.
- 현물분할 가능성을 검토하지 않은 채 경매를 기본값으로 선택하지 않는다.
- 공유자 사이의 의견 불일치만으로 경매요건이 충족되었다고 쓰지 않는다.
- 아파트·건물·맹지·농지·부정형 토지라는 이유만으로 경매를 자동 선택하지 않는다.
- 지분비율을 면적비율과 항상 같다고 보지 않는다.
- 도로접면·형상·건축가능성·사용가치를 무시하지 않는다.
- 전면적 가격배상과 경매 대금분할을 같은 제도로 쓰지 않는다.
- 다수지분·개발계획만으로 전면적 가격배상을 자동 선택하지 않는다.
- 최신 시가와 지급능력 없이 가격배상액을 생성하지 않는다.
- 공동 지급자에게 근거 없이 연대책임을 부과하지 않는다.
- 형성적 분할주문과 같은 지분의 이전등기 이행주문을 중복하지 않는다.
- 등기의무자가 아닌 자에게 말소등기절차 이행을 명하는 문구를 쓰지 않는다.
- 미허가·미신고 미등기 건물을 경매분할 대상으로 쓰지 않는다.
- 공유물이 아닌 단독소유 부동산을 경매대상에 포함하지 않는다.
- 경매비용 공제 문구를 누락하지 않는다.
- 경매비용과 소송비용을 혼동하지 않는다.
- 담보권·가등기·압류가 경매로 모두 소멸한다고 단정하지 않는다.
- 조정과 확정판결의 물권변동 효과를 같다고 쓰지 않는다.
- 판결 확정 전 기간에 지연손해금이나 소송촉진법상 이율을 기계적으로 붙이지 않는다.
- 형성주문에 가집행 문구를 붙이지 않는다.
- PDF의 OCR 도면부호·면적·판례번호를 원본 대조 없이 복사하지 않는다.
- 분할방법에 관한 원고의 제안이 법원을 구속한다고 설명하지 않는다.
- 서로 다른 분할방법을 무조건 별개의 주위적·예비적 청구로 만들지 않는다.
12. 최종 검증
12.1 권리관계 검증
- 목적물이 민법상 공유물인가.
- 원고가 현재 공유자인가.
- 합유·총유·상속재산·구분소유적 공유가 아닌가.
- 이미 성립한 분할협의가 없는가.
- 분할금지약정의 기간이 존속하지 않는가.
- 민법·집합건물법·특별법상 금지 대상이 아닌가.
12.2 당사자 검증
- 원고 외 현재 공유자 전원이 피고 또는 적법한 참가인인가.
- 사망 공유자의 실제 상속인을 확인했는가.
- 미등기 공동상속인을 확인했는가.
- 소송 중 지분이전 여부를 변론종결 전에 다시 확인했는가.
- 등기부상 지분과 실제 지분의 다툼을 해결했는가.
- 각 목적물별 지분 합계가 정확히 1인가.
12.3 분할방법 검증
- 현물분할 가능성을 먼저 검토했는가.
- 면적 외 경제적 가치를 평가했는가.
- 금전조정 현물분할이 가능한지 검토했는가.
- 잔존공유자 전원이 공유유지를 원하는가.
- 전면적 가격배상의 특별한 상당성과 실질적 공평성이 있는가.
- 현물취득자의 지급능력이 있는가.
- 경매분할이면 민법 제269조 제2항의 구체적 사정이 있는가.
- 미등기 건물 등 실제 경매 장애가 없는가.
12.4 목적물·도면 검증
- 부동산 표시가 최신 등기사항과 일치하는가.
- 도면의 점 번호가 폐합되는가.
- 부분 기호·면적·귀속자가 본문과 도면에서 일치하는가.
- 각 부분의 면적 합계가 전체 면적과 일치하는가.
- 중복·공백 부분이 없는가.
- 분필허가·최소면적·접도 등 공법상 요건을 확인했는가.
12.5 금전·부담 검증
- 사실심 변론종결일에 가까운 객관적 시가를 사용했는가.
- 지분가액·초과액·부족액을 재계산했는가.
- 지급주체와 수령주체별 금액이 일치하는가.
- 지연손해금의 기산일과 이율에 최신 근거가 있는가.
- 근저당권·가등기·압류·가압류·임차권을 확인했는가.
- 경매 후 인수·말소·배당 결과를 분석했는가.
12.6 주문 정합성 검증
- 형성주문과 이전등기 이행주문이 중복·모순되지 않는가.
- 말소등기의 실제 의무자를 상대로 했는가.
- 경매비용과 소송비용을 구분했는가.
- 형성주문에 가집행을 붙이지 않았는가.
- 독립된 병합청구의 기산일·이율·가집행을 별도로 검토했는가.
- 대괄호,
○○, 임시 수치와 미확정 표시가 남지 않았는가.
13. 출력 직전 stop rule
다음 네 조건을 모두 충족하면 문서 또는 개별 청구취지 작성을 완료한다.
- 적용 여부·당사자·분할방법·목적물·금전·부담에 관한 모든 필수 분기를 거쳤다.
- 선택한 문형이 대한민국 현행 민법과 공식 대법원 판례에 어긋나지 않는다.
- 주문만 읽어도 분할 대상, 귀속자, 금액, 경매분배 구조를 식별할 수 있다.
- 최종 검증표에 미확인 항목이 없다.
하나라도 충족하지 않으면 임의 추정으로 완성하지 말고 등기부 필요, 측량 필요, 시가감정 필요, 상속인 확인 필요, 권리분석 필요 등 부족 자료를 명시한 뒤 출력을 중단한다.
14. 근거자료와 출처 우선순위
14.1 로컬 원자료
- 취지기재례_공유물분할청구.pdf 현물분할, 금전조정, 경매분할의 문형과 과거 주요 판례를 구조화하는 데 사용했다. OCR 오류가 많아 판례번호·도면부호·면적은 원본 이미지와 공식 원문으로 재검증하여야 한다.
14.2 현행 법령
14.3 핵심 대법원 판례
- 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다304053: 현물분할 우선, 경제적 가치 조정, 전면적 가격배상 전 충분한 심리
- 대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다217916: 경매분할의 엄격한 요건과 합리적 현물분할 우선
- 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다260025: 기존 거주·사용관계를 고려한 분할방법
- 대법원 2023. 9. 14. 선고 2022다271753: 집합건물 대지와 예외적 전면적 가격배상
- 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805: 분할시점에 가까운 객관적 지분가격
- 대법원 2020. 8. 20. 선고 2018다241410, 241427: 형성주문과 이전등기 이행주문의 모순 금지
- 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다879 전원합의체: 공유물분할청구권의 채권자대위 원칙적 불허
- 대법원 2015. 8. 13. 선고 2015다18367: 미분할 상속재산의 개별 공유물분할 불허
- 대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다233428: 일부 현물분할과 잔존공유의 한계
- 대법원 2014. 1. 29. 선고 2013다78556: 공유자 전원이 필요한 고유필수적 공동소송
- 대법원 2013. 9. 13. 선고 2011다69190: 미허가·미신고 미등기 건물의 경매분할 불허
- 대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583: 특별한 사정 아래 전면적 가격배상 허용
- 대법원 2001. 3. 9. 선고 98다51169: 현물분할 불능의 의미와 지분 판단
- 대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228: 형성의 소, 법원의 분할방법 재량
- 대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217707: 경매분할과 순위보전가등기의 인수
14.4 보조자료 사용 원칙
- 학술논문·법률전문가 자료는 분할유형, 실무 쟁점과 검증항목을 찾는 데만 사용한다.
- 비공식 판례 데이터베이스의 문형이 공식 대법원 판례와 충돌하면 채택하지 않는다.
- 세계법제정보센터에서 확인되는 외국 공동소유 분할법은 대한민국 청구취지의 근거로 사용하지 않는다.