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화해·환매를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 청구취지 작성 규칙 v1

0. 문서의 지위와 사용 원칙

이 문서는 대한민국 민사소송에서 원고가 화해 또는 환매를 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구할 때 사용하는 의사결정 규칙이다. 개별 사건의 소장, 계약서, 화해조서, 등기기록, 공탁서와 적용 시점의 법령·판례를 대체하지 않는다.

가장 중요한 원칙은 사건명에 들어 있는 “화해·환매”를 하나의 복합 등기원인으로 쓰지 않는 것이다. 먼저 실제 법률관계를 하나로 확정하고, 그 법률관계에 맞는 당사자·목적물·등기원인·원인일자·반대급부·병합청구를 선택한다.

이 문서는 다음 자료를 우선순위에 따라 앙상블하였다.

2026년 8월 10일 현재의 국가법령정보센터 수록 법령과 공식 판례
사건 폴더의 6쪽 PDF 취지기재례
대한법무사협회·학술자료·찾기쉬운 생활법령정보의 보조 설명

PDF에는 폐지된 공공용지취득특례법·토지수용법과 1990년대 문형이 포함되어 있다. PDF의 예시는 쟁점과 문형을 발굴하는 자료일 뿐, 현행 토지보상법·민법과 충돌하면 적용하지 않는다.

1. 최상위 원칙

원칙 1. 실질을 먼저 분류한다

“화해서”, “환매약정서”, “되사기”, “돈을 갚으면 돌려준다”라는 제목이나 표현만으로 법률관계를 정하지 않는다. 계약 체결 시점, 대금 흐름, 담보 목적, 등기 형태, 공익사업 취득 여부를 기준으로 다음 중 하나를 선택한다.

사법상 화해계약
재판상 화해·제소전화해 또는 이에 준하는 집행권원
민법 제590조 이하의 환매
재매매예약·재매매계약 또는 매매예약완결
해제조건부 매매
가등기담보·양도담보·매도담보
토지보상법 등 특별법상 환매

둘 이상이 경합한다고 주장할 필요가 있으면 하나의 주문에 “매매 또는 환매”라고 섞지 말고 주위적·예비적 청구원인과 주문을 각각 완결한다.

원칙 2. 청구취지는 등기 가능한 정도로 특정한다

모든 이전등기 주문에는 다음 다섯 요소가 있어야 한다.

등기권리자와 등기의무자
부동산 또는 정확한 지분
등기목적
단일한 등기원인
실체법상 등기원인 연월일

말소등기 주문에는 등기소, 접수일, 접수번호, 등기의 종류와 말소 범위를 추가한다.

원칙 3. 행사요건과 동시이행항변을 구별한다

민법상 환매의 기간 내 대금·매매비용 제공, 토지보상법상 환매의 보상금 상당액 선지급은 환매권 행사의 핵심 요건이다. 이를 소송에서 장래의 “지급받음과 동시에”라는 주문으로 뒤늦게 보충하지 않는다.

반면 사법상 화해계약·재매매계약에서 약정한 잔대금과 이전등기의무가 동시이행 관계라면 상환이행 주문을 검토할 수 있다. 법률관계가 다르면 같은 문형을 전용하지 않는다.

원칙 4. 이미 존재하는 집행권원을 먼저 확인한다

재판상 화해조서나 제소전화해조서가 부동산·지분·원인·일자와 “소유권이전등기절차를 이행한다”는 의무를 충분히 특정하면 동일한 소를 다시 제기하지 않는다. 조서가 “양도한다”처럼 불명확하면 별도 이행청구의 소의 이익을 검토한다.

원칙 5. 의사표시 판결에 가집행을 자동 부가하지 않는다

무조건의 등기의사표시 판결은 확정되어야 의사표시 간주효가 생긴다. 순수한 이전등기·말소등기 부분에는 가집행 선고를 구하지 않는다. 병합된 금전청구 부분만 별도로 가집행 가능성을 검토한다.

2. 법적 기준표

2.1 사법상 화해

민법 제731조: 당사자가 상호 양보하여 분쟁을 끝내기로 하는 계약이다.
민법 제732조: 화해로 양보한 권리는 소멸하고 상대방은 화해로 권리를 취득하는 창설적 효과가 문제된다.
민법 제733조: 착오를 이유로 한 취소는 제한된다.
대법원 2020. 10. 15. 선고 2020다227523, 2020다227530 판결: 화해가 성립하면 종전 관계를 대신하는 새로운 법률관계가 형성되고 착오 예외는 제한적으로 해석된다.

화해가 새로운 이전의무를 창설했는지, 종전 매매·환매 의무를 확인했을 뿐인지가 등기원인 선택을 좌우한다.

2.2 재판상 화해·제소전화해

민사소송법 제220조: 조서에 적힌 재판상 화해는 확정판결과 같은 효력이 있다.
민사소송법 제385조: 제소전화해 절차의 근거이다.
대법원 1997. 1. 24. 선고 95다32273 판결: 제소전화해의 효력은 화해 대상으로 삼은 법률관계의 범위에서 판단한다.
대법원 1991. 6. 25. 선고 91다11476 판결: 조서에 “양도한다”라고만 적고 이전등기절차 이행의무를 정하지 않은 사안에서 별도 등기청구소송의 소의 이익이 문제되었다.
대법원 1985. 11. 26. 선고 84다카1880 판결: 화해의 당사자와 효력 범위는 조서의 정확한 내용에 따라 확정한다.

2.3 민법상 환매

민법 제590조: 매매와 동시에 환매권을 보류한 매도인은 받은 대금과 매수인이 부담한 매매비용을 반환하여 목적물을 환매할 수 있다. 별도 환매대금 약정이 있으면 그 약정에 따르고, 특별한 약정이 없으면 과실과 대금 이자는 상계된 것으로 본다.
민법 제591조: 부동산의 환매기간은 5년을 넘지 못하고 연장할 수 없다. 기간을 정하지 않으면 5년이다.
민법 제592조: 매매등기와 동시에 환매권 보류를 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다.
민법 제594조: 기간 내 대금과 매매비용의 제공이 환매권 실행의 핵심이다.
민법 제460조·제461조·제487조: 현실제공·구두제공과 제공의 효과, 수령거절 등의 경우 변제공탁을 검토한다.
민법 제186조: 환매권 행사만으로 등기 없이 부동산 소유권이 당연히 복귀한다고 전제하지 않는다.
대법원 2002. 9. 27. 선고 2000다27411 판결: 매매등기와 동시에 환매등기를 마친 뒤 적법하게 환매권을 행사한 경우, 환매등기 후 설정된 제한물권의 처리와 말소청구가 문제된다.

2.4 가등기담보와 담보 목적 거래

가등기담보 등에 관한 법률 제2조부터 제11조는 금전채무 담보 목적의 대물반환예약·환매·양도담보 등에 적용될 수 있다.
같은 법 제3조·제4조는 청산통지, 통지 도달 후 2개월의 청산기간, 청산금 지급과 소유권 취득·본등기 절차를 규율한다.
대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결: 적법한 청산절차를 거치지 않은 본등기의 효력이 문제된 대표 판례이다.
대법원 2016. 4. 12. 선고 2014다61630 판결: 금전채무 담보 목적의 양도담보에도 가등기담보법 적용이 문제될 수 있고, 복수 부동산의 평가·배분과 청산통지를 구체화하였다.
대법원 2014. 8. 20. 선고 2012다47074 판결: 가등기담보법 제11조의 말소청구와 피담보채무 전액 지급, 제척기간 문제를 다룬다.

담보거래로 분류되면 이 문서의 단순 “환매를 원인으로 한 이전등기” 분기에서 중단하고 가등기담보·양도담보 전용 규칙을 적용한다.

2.5 토지보상법상 환매

2026년 8월 10일 현재 토지보상법 제91조·제92조를 적용한다.

제91조 제1항: 공익사업의 폐지·변경 또는 그 밖의 사유로 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우, 취득 당시 소유자 또는 포괄승계인은 법정 기산일부터 10년 이내에 보상금 상당액을 사업시행자에게 지급하고 환매할 수 있다.
제91조 제1항 제1호: 사업 폐지·변경이면 관계 법률상 폐지·변경일 또는 제24조의 고시일이 기산점이다.
제91조 제1항 제2호: 그 밖의 사유이면 사업완료일이 기산점이다.
제91조 제2항: 취득일부터 5년 이내에 취득 토지 전부를 해당 사업에 이용하지 않은 경우의 별도 경로이며, 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사해야 한다.
제91조 제4항: 가격이 현저히 변동한 경우 환매금액 증감의 협의 또는 별도 소가 문제된다.
제91조 제6항: 공익사업의 변환이 있으면 관보 고시와 새 기산점, 적용 가능한 사업 범위를 확인한다.
제92조: 사업시행자의 통지·공고와, 통지 또는 공고 후 6개월의 행사기간을 확인한다.
헌법재판소 2020. 11. 26. 선고 2019헌바131 결정과 2021년 개선입법의 적용범위를 확인한다.
대법원 2024. 7. 25. 선고 2023다316790 판결: 개선입법 시행 뒤 공공필요 소멸 요건을 충족한 사건에서 개정 제91조의 적용범위를 판시하였다.
대법원 2021. 9. 30. 선고 2018다282183 판결: “해당 사업”은 취득 목적이 된 구체적 공익사업이고, 토지가 필요 없게 되었는지는 객관적 사정으로 판단한다.
대법원 2006. 12. 21. 선고 2006다49277 판결: 보상금 상당액 선지급과 일방적 의사표시로 환매가 성립하며, 가격 증감액을 이전등기소송의 선이행·동시이행 항변으로 처리하지 않는다고 판시하였다.

3. 전체 의사결정 트리

START

Q1. 분쟁의 직접 원인이 화해인가?

예 → Q2로 간다.
아니오 → Q5로 간다.
화해와 환매를 모두 주장한다 → 각 원인을 별도 청구원인으로 구성할 수 있는지 검토한 후 주위적·예비적 분기로 나눈다. 하나의 주문에 병기하지 않는다.

Q2. 화해는 재판 외 계약인가, 재판상·제소전 화해인가?

재판 외 화해계약 → Q3으로 간다.
재판상·제소전 화해 → Q4로 간다.
화해권고결정·조정조서 등 다른 집행권원 → 해당 제도의 확정·집행효를 별도로 검토한다. 자동으로 재판상 화해와 동일시하지 않는다.

Q3. 화해가 새로운 등기의무를 창설했는가?

예 → Branch A를 적용한다.
종전 매매·환매의 이행을 확인했을 뿐이다 → 실제 원인인 매매·환매 Branch를 적용한다.
문언만으로 알 수 없다 → STOP A-1. 화해계약서 전체와 협상 경위, 반대급부를 확인한다.

Q4. 화해조서만으로 직접 등기할 수 있는가?

목적물·지분·원인·일자·이전등기절차 이행의무가 특정되어 있다 → STOP A-2. 동일 청구의 재소를 피하고 조서에 의한 등기절차를 검토한다.
“양도한다”, “돌려준다” 등으로만 되어 직접 등기가 불가능하거나 불명확하다 → Branch B를 적용한다.
반대급부·조건이 있다 → 민사집행법 제263조상 집행문 구조를 확인한 후 Branch B를 적용한다.

Q5. “환매”의 근거가 최초 매매와 동시에 보류된 민법상 환매인가?

예 → Q6으로 간다.
아니오, 별도의 재매매예약·재매매계약이다 → Branch D를 적용한다.
채무 변제를 담보하기 위한 거래이다 → STOP C-1. Branch E의 오분류 차단 규칙에 따라 가등기담보·양도담보 전용 문서로 이송한다.
공익사업의 협의취득·수용과 관련한다 → Branch F를 적용한다.
해제조건부 매매 가능성이 있다 → STOP C-2. 계약 해석을 먼저 확정한다.
분류할 수 없다 → STOP C-3. 원매매계약·환매특약·자금거래·등기부를 확보한다.

Q6. 민법상 환매기간이 유효하고 남아 있는가?

부동산이고 약정기간이 5년 이하이며 아직 도과하지 않았다 → Q7로 간다.
기간 약정이 없고 원매매일부터 5년 이내이다 → Q7로 간다.
5년 초과 약정 또는 연장약정에 의존한다 → 초과·연장 부분을 전제로 작성하지 않는다.
기간이 도과했다 → STOP C-4. 민법상 환매청구를 출력하지 않는다.

Q7. 기간 내 환매 의사표시와 대금·매매비용 제공이 완료되었는가?

현실 지급 또는 수령이 완료되었다 → Q8로 간다.
적법한 제공 후 수령거절로 유효한 공탁을 마쳤다 → Q8로 간다.
의사표시만 하고 대금·비용을 제공하지 않았다 → STOP C-5. 장래 동시이행 주문으로 보충하지 않는다.
제공 방법·수령거절·공탁 유효성이 불명확하다 → STOP C-6. 제공서류·공탁서·회수 여부를 확인한다.

Q8. 피고가 최초 매수인인가, 전득자인가?

최초 매수인이 현재 명의자이다 → Branch C 기본형을 적용한다.
전득자 또는 후순위 제한물권자가 존재한다 → 매매등기와 동시에 환매특약등기가 있었는지 확인한다.
환매특약등기가 없다 → 제3자에게 대항 가능한지 별도 검토하고 자동 청구하지 않는다.
환매특약등기가 있고 후순위 등기가 있다 → Branch C 말소병합형을 검토한다.

4. Branch A - 재판 외 화해계약

A1. 적용 요건

다음 사항을 모두 확인한다.

당사자 사이에 현실의 분쟁 또는 불명확한 법률관계가 있었다.
당사자가 상호 양보하여 분쟁을 끝내기로 했다.
화해가 목적부동산에 관한 새로운 이전등기의무를 구체적으로 창설했다.
이전할 부동산·지분, 의무자, 이행기와 반대급부가 특정되어 있다.
현재 등기명의인이 화해상 의무자와 일치하거나 적법한 승계관계가 있다.

A2. 등기원인과 원인일자

화해가 새로운 의무를 창설했다면 “화해” 또는 등기실무상 확인된 정확한 원인을 사용한다.
원인일자는 화해계약 성립일을 기본으로 하되, 조건성취나 후속 계약으로 의무가 발생했다면 그 법적 효과를 확인한다.
화해가 종전 매매의 이행방법만 정했다면 화해일을 자동 사용하지 않는다.

A3. 반대급부 분기

반대급부가 없거나 이미 이행되었다 → 무조건부 이전등기형.
원고가 먼저 지급해야 한다 → 선이행 완료 전 청구 가능성과 이행기 도래를 확인한다.
대금 지급과 등기가 동시이행이다 → 상환이행형.
금액·수령권자·지급기한이 불명확하다 → STOP A-3.

5. Branch B - 재판상 화해·제소전화해 뒤의 별도 이행청구

B1. 재소 필요성 게이트

별도 소는 다음과 같은 경우에만 검토한다.

조서가 단순히 “양도한다”고 하여 등기의사표시가 집행 가능한 정도로 특정되지 않았다.
조서가 이전의무의 실체만 정하고 구체적 등기절차를 후속 합의에 맡겼다.
현재 등기명의인이 조서 당사자가 아니어서 조서만으로 처리할 수 없다.
조건·반대급부의 이행 여부 때문에 집행문만으로 해결되는지 불명확하다.

B2. 당사자 범위

조서 당사자와 현재 등기명의인을 일치시킨다.
제3자가 조서 작성에 참여했는지는 조서 기재로 확인한다.
조서 당사자가 아닌 제3자에게 기판력·창설효가 당연히 미친다고 쓰지 않는다.
중간 명의자를 건너뛴 직접 이전등기를 전제로 하지 않는다.

6. Branch C - 민법상 환매

C1. 성립요건 체크

유상 매매가 존재한다.
매매와 동시에 매도인이 환매권을 보류했다.
부동산 환매기간이 5년 이하이고 연장되지 않았다.
기간 내 환매 의사표시가 상대방에게 도달했다.
같은 기간 내 받은 대금과 매수인 부담 매매비용을 제공했다.
별도 환매대금 약정이 있으면 그 금액과 범위를 확정했다.
수령거절이면 제공 방식과 공탁의 유효성을 확인했다.
필요비·유익비 상환 문제를 민법 제594조와 제203조에 따라 확인했다.

하나라도 입증할 수 없으면 무조건부 환매 이전등기 문형을 출력하지 않는다.

C2. 제3자 관계

최초 매매등기와 동시에 환매권 보류가 등기되었는지 등기기록으로 확인한다.
환매등기보다 뒤에 마쳐진 근저당권·가등기·압류·제3자 이전등기의 순위와 성질을 확인한다.
대법원 2000다27411 판결을 적용할 수 있는 등기 순서인지 확인한다.
말소청구를 병합하면 각 권리자를 피고로 삼고 각 등기를 접수번호까지 특정한다.
환매등기보다 앞선 권리나 독립한 권리를 자동 말소 대상으로 삼지 않는다.

C3. 환매 원인일자

다음 날짜를 임의로 쓰지 않는다.

원매매일
소장 제출일
소장 부본 송달일
판결 선고일 또는 확정일

원인일자는 환매 의사표시와 법정 대금·비용 제공이 갖추어져 환매의 효과가 발생한 날을 증거에 따라 확정한다. 제공과 의사표시의 선후관계, 도달일, 공탁일이 다르면 등기실무와 사건 법리를 추가 확인한다.

C4. 과실·이자·비용

특별한 약정이 없으면 목적물 과실과 매매대금 이자는 민법 제590조의 상계 규칙을 적용한다.
매수인이 부담한 매매비용의 항목과 금액을 증빙한다.
필요비·유익비는 환매대금과 섞지 말고 별도 항목으로 산정한다.
법원이 유익비 상환기간을 허용할 수 있는 경우의 주문·집행 영향을 검토한다.

7. Branch D - 재매매예약·재매매계약

D1. 민법상 환매와의 분리

다음 중 하나이면 우선 재매매 관계로 분류한다.

원매매 뒤 별도의 약정으로 장래 다시 매도하기로 했다.
매도인이 아니라 다른 사람이 예약완결권을 가진다.
환매기간·대금 구조가 민법 제590조 이하와 맞지 않는다.
새로운 매매대금과 잔금일을 정했다.

D2. 작성 규칙

예약인지 본계약인지 확인한다.
예약완결권의 행사일과 도달일을 확인한다.
예약완결로 성립한 본계약의 등기원인과 원인일자를 등기실무에 맞게 확정한다.
잔대금과 이전등기가 동시이행이면 정확한 금액을 넣어 상환이행형으로 작성한다.
“환매”라는 원인을 편의상 쓰지 않는다.

8. Branch E - 담보거래 오분류 차단

E1. 담보거래 신호

다음 신호가 하나라도 있으면 단순 환매 출력 전에 중단한다.

매매대금이 아니라 대여금이 실제로 교부되었다.
채무불이행 시 채권자가 본등기 또는 소유권을 취득한다.
채무를 갚으면 등기를 말소하거나 돌려주기로 했다.
목적물 시가와 채권액 사이에 큰 차이가 있다.
채권자가 목적물을 사용·수익하지 않고 담보로만 보유한다.
소유권이전청구권가등기가 채권 담보와 동시에 마쳐졌다.

E2. 이송 규칙

가등기담보이면 청산통지, 평가액, 채권액, 청산금, 2개월 청산기간을 먼저 검증한다.
이미 본등기가 되었다면 청산절차 없이 한 본등기의 효력을 검토한다.
양도담보이면 피담보채무와 정산형태, 말소 또는 진정명의회복 청구를 검토한다.
민법 제607조·제608조 위반 가능성을 확인한다.
담보거래인데 “환매대금을 지급하면 환매 이전등기”라는 문형을 출력하지 않는다.

9. Branch F - 토지보상법 등 특별법상 환매

F1. 적용법 게이트

다음을 먼저 확정한다.

협의취득인지 수용인지
취득 당시 적용 법률과 취득일
취득 목적이 된 구체적인 공익사업
사업인정·실시계획인가·협의취득 문서
현재 적용할 토지보상법 제91조와 부칙
징발재산 등 다른 특별법이 우선하는지

폐지 법률의 옛 조문을 현행 청구에 그대로 쓰지 않는다.

F2. 환매권자

취득 당시 소유자 또는 그 포괄승계인인지 확인한다.
특정승계인이 단지 환매권을 양수했다는 이유만으로 환매권자가 된다고 전제하지 않는다.
상속인이 여러 명이면 상속분과 목적 토지·지분을 대응시킨다.
사업시행자와 현재 등기명의인이 다르면 승계 경위와 피고적격을 확인한다.

F3. 발생요건과 기간

제91조 제1항 경로:

사업 폐지·변경 또는 그 밖의 사유로 토지 전부 또는 일부가 필요 없게 되었는지 객관적으로 판단한다.
사업 폐지·변경이면 법정 폐지·변경일 또는 고시일부터 10년을 계산한다.
그 밖의 사유이면 사업완료일부터 10년을 계산한다.
2021년 개정법·부칙과 2023다316790 판결의 적용범위를 확인한다.

제91조 제2항 경로:

취득일부터 5년 이내에 취득 토지 전부를 해당 사업에 이용하지 않았는지 확인한다.
일부 이용이 있는 사안과 전부 미이용을 혼동하지 않는다.
취득일부터 6년 이내에 환매권을 행사했는지 확인한다.

제91조 제6항 경로:

공익사업 변환의 주체·대상 사업·관보 고시를 확인한다.
환매권 행사기간의 새 기산점이 인정되는지 확인한다.

제92조 단기 행사기간:

사업시행자의 통지 또는 적법한 공고 일자를 확인한다.
통지·공고일로부터 6개월을 별도로 계산한다.
장기 기간이 남아 있다는 이유로 6개월 제한을 무시하지 않는다.

F4. 선지급과 환매 의사표시

받은 보상금 상당액을 사업시행자에게 미리 지급한다.
수령거절 등으로 공탁했다면 피공탁자·원인·금액·공탁일·회수 여부를 확인한다.
선지급 뒤 일방적 환매 의사표시가 도달한 날을 확인한다.
가격이 현저히 변동해도 협의나 재판으로 증감액이 확정되지 않았다면 보상금 상당액 선지급만으로 행사할 수 있는지 2006다49277 판결에 따라 검토한다.
증감액을 이전등기청구의 선이행·동시이행 조건으로 섞지 않고 별도 증감청구로 분리한다.

F5. 목적물 일부·분할·합필

취득 당시 토지와 현재 토지의 동일성을 지적전산자료·분할도·합병 내역으로 추적한다.
토지 일부만 필요 없게 된 경우 측량성과와 별지 도면으로 경계를 특정한다.
분필이 선행되어야 등기가 가능한지 확인한다.
공유지분 청구와 물리적 일부 청구를 혼동하지 않는다.

10. 당사자 구조 작성 규칙

10.1 원고

화해상 권리자 또는 적법한 승계인
민법상 환매권을 보류한 매도인 또는 법률상 승계 가능성이 확인된 자
토지보상법 제91조의 취득 당시 소유자 또는 포괄승계인
공동상속인이면 각자의 상속분과 청구 지분을 확인한다.
법인 합병·분할이면 포괄승계 자료를 확인한다.

10.2 피고

기본 피고는 실체법상 이전등기의무를 부담하고 현재 등기를 실행할 수 있는 등기명의인이다.

화해 상대방과 현재 명의인이 같으면 그 자를 피고로 한다.
명의인이 사망했으면 상속인과 상속지분, 승계집행문 가능성을 확인한다.
법인이 합병·해산·청산 중이면 승계법인·청산인의 지위를 확인한다.
후순위 근저당권·가등기 등 말소청구는 해당 등기명의자를 별도 피고로 한다.
점유자가 다르면 인도청구의 피고를 이전등기 피고와 분리할 수 있다.
사업시행자와 등기명의인이 다르면 공익사업 승계와 제3자 대항관계를 확인한다.

10.3 다수 당사자 주문

“피고들은 원고들에게”라고 포괄하지 말고 원고별·피고별 목적물과 지분을 표로 대응시킨다.
각 피고의 의무가 독립이면 “각”을 사용하되 공동의무인지 연대·부진정연대인지 임의로 만들지 않는다.
지분 합계가 등기명의자의 처분가능 지분을 넘지 않는지 계산한다.

11. 목적물 특정 규칙

11.1 토지

소재지
지번
지목
면적

11.2 일반건물

소재지와 지번
종류·구조
층별 면적
등기기록과 건축물대장의 동일성

11.3 집합건물

1동 건물의 표시
전유부분의 건물 표시
대지권의 목적인 토지
대지권 종류와 비율

11.4 지분과 물리적 일부

지분은 정확한 분수로 표시한다.
물리적 일부는 공유지분으로 바꾸지 않는다.
별지 도면의 점·선·면적이 측량성과와 일치해야 한다.
분할 전 토지 일부라면 판결 후 등기 가능성과 분필절차를 검토한다.

12. 등기원인·원인일자 선택 규칙

실제 법률관계	주문의 원인	원인일자 기준	금지되는 대체일
새 이전의무를 창설한 사법상 화해	화해 또는 확인된 등기실무상 원인	화해 성립일	소장일·판결일
조서가 불명확해 별도 이행청구가 필요한 화해	조서와 실체관계에 맞는 단일 원인	의무 발생일	조서 확정일의 자동 사용
민법상 환매	환매	의사표시와 기간 내 제공을 갖춘 효력발생일	원매매일·제소일
재매매예약 완결	완결로 성립한 매매 등 실제 원인	예약완결 효력발생일 등	환매일로의 치환
토지보상법상 환매	환매	보상금 상당액 선지급과 환매 의사표시의 효력발생일	취득일·사업완료일의 자동 사용
가등기담보	전용 청산·본등기·말소 원인	전용 규칙에 따름	환매로의 치환

원인일자를 확정할 수 없으면 빈칸을 추정으로 채우지 말고 STOP한다.

13. 금전·이자·비용 규칙

13.1 민법상 환매

반환할 원매매대금
매수인이 부담한 매매비용
별도 약정 환매대금
필요비·유익비
과실과 매매대금 이자의 상계 여부

각 항목을 구분해 계산한다. 매매비용이나 필요비를 근거 없이 정액으로 추산하지 않는다.

13.2 토지보상법상 환매

지급받은 보상금 상당액을 먼저 확정한다.
일부 토지 환매이면 해당 부분의 보상금 배분 근거를 제시한다.
가격 증감은 제91조 제4항의 협의·별도 소송 구조로 분리한다.
통지 전후의 이자나 지연손해금을 법적 근거 없이 환매대금에 가산하지 않는다.

13.3 화해·재매매의 금전청구

약정금·잔대금·정산금이 피고의 지급의무이면 등기청구와 별도 항으로 적는다.
원금, 기산일, 종기, 약정이율, 법정이율 전환일을 구분한다.
약정이율이 없으면 민법 제379조·제397조를 검토한다.
소장 부본 송달 다음 날 이후 소송촉진법상 이율은 채무자의 항쟁이 타당한 범위 등 예외를 확인한다.
순수 이전등기의무 자체에 금전 지연손해금을 붙이지 않는다.

14. 청구취지 문형

아래 문형은 사실과 증거를 모두 확인한 뒤 대괄호를 실제 값으로 치환해 사용한다.

문형 1. 사법상 화해 - 무조건부 전부 이전

1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여
   [20XX. X. X.] 화해를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.

문형 2. 사법상 화해 - 지분 이전

1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 [분모]분의 [분자] 지분에 관하여
   [20XX. X. X.] 화해를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.

문형 3. 화해·재매매 - 진정한 동시이행

1. 피고는 원고로부터 금 [금액]원을 지급받음과 동시에 원고에게
   별지 목록 기재 부동산에 관하여 [20XX. X. X.] [확정된 단일 등기원인]을
   원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.

이 문형을 민법상 환매의 기간 내 제공요건이나 토지보상법상 선지급요건을 사후 보충하는 용도로 사용하지 않는다.

문형 4. 민법상 환매 - 제공·공탁 완료

1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여
   [20XX. X. X.] 환매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.

문형 5. 민법상 환매 - 후순위 제한물권 말소 병합

1. 피고 A는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여
   [20XX. X. X.] 환매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 피고 B는 위 부동산에 관하여 [등기소] [20XX. X. X.] 접수 제[번호]호로 마친
   [근저당권설정등기/소유권이전청구권가등기]의 말소등기절차를 이행하라.
3. 소송비용은 피고들이 부담한다.

제2항은 환매특약등기와 대상 등기의 순위 및 2000다27411 판결의 적용요건을 확인한 경우에만 사용한다.

문형 6. 토지보상법상 환매 - 전부

1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 토지에 관하여
   [20XX. X. X.] 환매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.

보상금 상당액 선지급·공탁, 환매 의사표시, 제91조·제92조 기간을 모두 통과한 경우에만 사용한다.

문형 7. 토지보상법상 환매 - 특정 일부

1. 피고는 원고에게 별지 목록 제1항 기재 토지 중 별지 도면 표시
   [점 번호]의 각 점을 차례로 연결한 선내 [표시] 부분 [면적]㎡에 관하여
   [20XX. X. X.] 환매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.

분필 필요성과 도면의 등기가능성을 확인한다.

문형 8. 복수 원고·복수 토지

1. 피고는 별지 원고별 청구목록의 “원고”란 기재 각 원고에게
   같은 목록 “대상 부동산”란 기재 각 부동산 또는 지분에 관하여
   같은 목록 “원인일자”란 기재 각 일자 환매를 원인으로 한
   각 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.

별지의 각 행이 원고·목적물·지분·원인일자를 독립적으로 완결해야 한다.

문형 9. 주위적 이전등기·예비적 손해배상

[주위적 청구]
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여
   [원인일자] [화해/환매]를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

[예비적 청구]
2. 위 이전등기의무가 [처분으로 인한 이행불능 등 확인된 사유]로 이행될 수 없는 경우,
   피고는 원고에게 금 [금액]원 및 이에 대하여 [기산일]부터 [종기/다 갚는 날]까지
   연 [이율]%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.
4. 제2항은 가집행할 수 있다.

예비적 금전청구의 발생원인·손해액·지연손해금 근거를 독립적으로 주장하고 입증한다. 제1항에는 가집행을 붙이지 않는다.

문형 10. 주위적·예비적으로 법률원인이 다른 경우

[주위적 청구]
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여
   [원인일자 A] [원인 A]를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

[예비적 청구]
2. 주위적 청구가 받아들여지지 않을 경우, 피고는 원고에게 위 부동산에 관하여
   [원인일자 B] [원인 B]를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.

원인 A와 원인 B를 “A 또는 B”로 합치지 않는다.

문형 11. 가등기에 기한 본등기가 실제 청구인 경우

1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여
   [등기소] [20XX. X. X.] 접수 제[번호]호로 마친 소유권이전청구권가등기에 기한
   본등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.

이는 환매 원인의 일반 이전등기와 다른 청구다. 담보가등기이면 청산절차를 먼저 검증한다.

15. 병합소송 분기 규칙

15.1 말소등기

다음 경우에만 병합한다.

적법한 환매의 효과로 후순위 제한물권의 말소를 구할 법적 근거가 있다.
제3자 명의의 중간·후속 등기가 원인무효이고 원고에게 직접 말소청구권 또는 대위 근거가 있다.
말소 대상 등기를 접수정보까지 특정할 수 있다.

15.2 인도·명도

이전등기만으로 점유를 회복할 수 없고 피고 또는 제3자가 점유한다.
점유자의 점유권원과 인도의무 발생원인을 별도로 확인한다.
토지 일부 인도이면 경계와 면적을 등기청구와 동일하게 특정한다.

15.3 금전청구

화해상 정산금·위약금·손해배상 의무
이전등기 이행불능에 대한 대상청구·손해배상
토지보상법상 통지의무 위반으로 환매권을 상실한 경우의 손해배상
환매금액 증감의 소

각 금전청구가 이전등기청구와 양립하는지, 주위적·예비적 관계인지 먼저 정한다.

15.4 확인청구

이행청구가 가능하면 확인의 소의 보충성을 검토한다. 환매권 존재 확인만으로 등기 목적을 달성할 수 있다고 단정하지 않는다.

16. 금지 규칙

“화해·환매”를 하나의 등기원인으로 쓰지 않는다.
주문에 “매매 또는 환매”라고 선택적으로 병기하지 않는다.
합의서 제목이 화해서라는 이유만으로 등기원인을 화해로 정하지 않는다.
종전 의무를 확인한 화해를 새로운 창설적 화해로 단정하지 않는다.
직접 등기 가능한 화해조서가 있는데 동일한 이전등기청구를 다시 제기하지 않는다.
화해조서의 효력이 조서 당사자가 아닌 모든 제3자에게 미친다고 전제하지 않는다.
“양도한다”라는 조서 문구만으로 등기의사표시 집행이 당연히 가능하다고 단정하지 않는다.
원매매와 동시에 보류하지 않은 사후 약정을 민법상 환매로 쓰지 않는다.
부동산 환매기간을 5년보다 길게 쓰지 않는다.
환매기간 연장약정을 유효하다고 전제하지 않는다.
기간 내 대금·매매비용 제공 없이 환매권이 살아 있다고 쓰지 않는다.
장래 동시이행 주문으로 기간 내 제공 흠을 보완하지 않는다.
수령거절 사실 없이 형식적 공탁만으로 유효한 환매행사가 되었다고 단정하지 않는다.
회수된 공탁을 여전히 유효한 제공으로 취급하지 않는다.
환매특약등기 없이 제3자에게 당연히 대항한다고 쓰지 않는다.
후순위·선순위 구별 없이 모든 제한물권의 말소를 구하지 않는다.
재매매예약을 민법상 환매라고 쓰지 않는다.
해제조건부 매매를 환매로 바꾸지 않는다.
대여금 담보거래를 환매 형식으로 우회하지 않는다.
가등기담보의 청산금과 민법상 환매대금을 혼용하지 않는다.
가등기담보법상 청산통지와 2개월 청산기간을 생략하지 않는다.
토지보상법상 환매에 민법 제591조의 5년 기간을 적용하지 않는다.
민법상 환매에 토지보상법 제91조의 기간을 적용하지 않는다.
폐지된 공공용지취득특례법의 조문을 현행법처럼 쓰지 않는다.
취득 당시 소유자의 특정승계인을 토지보상법상 환매권자로 자동 인정하지 않는다.
토지보상법상 “해당 사업”을 추상적인 공익 목적으로 넓혀 잡지 않는다.
사업시행자의 주관적 의사만으로 토지가 필요 없게 되었다고 판단하지 않는다.
토지보상법 제92조의 통지·공고 후 6개월 제한을 누락하지 않는다.
보상금 상당액을 미리 지급하지 않고 장래 동시이행 주문으로 대신하지 않는다.
가격 증감액을 환매 이전등기의 선이행·동시이행 조건으로 섞지 않는다.
공익사업 변환의 법정 요건과 고시 없이 행사기간이 새로 시작한다고 쓰지 않는다.
중간 등기명의인을 건너뛴 직접 이전등기를 당연시하지 않는다.
현재 등기명의자가 아닌 자만을 피고로 삼지 않는다.
부동산의 물리적 일부와 공유지분을 혼동하지 않는다.
지분 합계가 1 또는 처분가능 지분을 초과하게 쓰지 않는다.
원인일자를 원매매일·소장일·송달일·판결일 중 편한 날짜로 정하지 않는다.
순수 이전등기·말소등기 부분에 가집행을 구하지 않는다.
등기의무 자체에 법적 근거 없는 지연손해금을 붙이지 않는다.
판례 사건번호·선고일·판시·링크를 교차검증하지 않고 인용하지 않는다.
PDF의 예시를 현행 법령 검증 없이 복제하지 않는다.

17. 최종 검증 체크리스트

17.1 사건 동일성

사건이 화해·환매를 원인으로 한 소유권이전등기청구인가.
다른 사건종류의 규칙이나 템플릿이 섞이지 않았는가.
입력 PDF와 사건 폴더가 정확히 일치하는가.

17.2 법률관계 분류

화해와 환매 중 직접 원인을 하나로 확정했는가.
화해가 사법상 계약인지 재판상·제소전 화해인지 확인했는가.
화해가 새 의무를 창설했는지 종전 의무를 확인했는지 확인했는가.
기존 조서로 직접 등기 가능한지 확인했는가.
민법상 환매·재매매·해제조건부 매매를 구별했는가.
담보 목적 거래인지 확인했는가.
공익사업상 환매이면 적용 특별법과 적용시점을 확정했는가.

17.3 민법상 환매

원매매와 동시에 환매권을 보류했는가.
환매기간이 5년 이하인가.
기간이 연장되지 않았는가.
기간 내 환매 의사표시 도달일이 증명되는가.
기간 내 대금과 매매비용 제공일이 증명되는가.
수령거절과 공탁의 유효성이 증명되는가.
환매특약등기 일자와 원매매등기 일자가 확인되는가.
필요비·유익비와 과실·이자 처리를 확인했는가.

17.4 토지보상법상 환매

취득 당시 소유자 또는 포괄승계인인가.
협의취득일 또는 수용개시일을 확인했는가.
취득 목적의 구체적인 공익사업을 특정했는가.
토지가 필요 없게 된 객관적 사정을 입증하는가.
제91조 제1항 제1호·제2호 중 기산점을 선택했는가.
제91조 제2항 전부 미이용 경로인지 구별했는가.
2021년 개정법·부칙·2019헌바131·2023다316790의 적용을 확인했는가.
제91조 제6항 공익사업 변환 여부를 확인했는가.
제92조 통지·공고일과 6개월을 계산했는가.
보상금 상당액을 선지급 또는 유효하게 공탁했는가.
환매 의사표시 도달일이 증명되는가.
가격 증감청구를 이전등기 주문과 분리했는가.

17.5 당사자와 등기

원고가 실체법상 권리자인가.
피고가 현재 등기명의자이자 등기의무자인가.
사망·상속·법인 승계를 확인했는가.
제3자 등기와 각 권리자의 피고적격을 확인했는가.
중간생략등기 문제가 없는가.
등기부를 발급일 현재로 확인했는가.

17.6 목적물·지분·원인일자

토지·건물·집합건물 표시가 등기기록과 일치하는가.
지분을 정확한 분수로 표시했는가.
물리적 일부이면 도면·면적·분필 가능성을 확인했는가.
다수 원고별 목적물과 지분을 일대일 대응시켰는가.
단일한 등기원인을 적었는가.
원인일자가 실체법상 효과발생일과 일치하는가.
말소등기를 접수정보까지 특정했는가.

17.7 반대급부·병합·집행

선이행·동시이행·조건을 구별했는가.
상환이행 주문의 금액과 수령권자를 특정했는가.
이전등기와 말소·인도·금전청구의 관계를 정리했는가.
주위적·예비적 각 주문이 독립적으로 완결되는가.
금전청구의 원금·기산일·이율·종기를 특정했는가.
가집행은 금전 부분에만 검토했는가.
피고의 회생·파산 등 도산절차를 확인했는가.

17.8 출처·형식

현행 법령 조문을 국가법령정보센터에서 확인했는가.
판례의 사건번호·선고일·판시·링크 대상이 일치하는가.
구법 판례의 현재법상 유지 범위를 설명했는가.
모든 대괄호 자리표시자를 실제 값으로 치환했는가.
주문 번호와 주위적·예비적 구조가 서로 참조 일치하는가.
소송비용과 가집행 문구가 청구 성질에 맞는가.

18. Stop Rule

다음 중 하나라도 해당하면 단정형 청구취지를 출력하지 않는다.

화해·환매·재매매·담보거래·특별법상 환매 중 분류가 확정되지 않았다.
기존 화해조서로 직접 등기 가능한지 판단하지 않았다.
현재 등기명의인과 피고가 일치하지 않는다.
목적부동산 또는 지분을 등기 가능한 정도로 특정하지 못했다.
민법상 환매기간, 기간 내 의사표시 또는 대금·비용 제공을 입증하지 못했다.
토지보상법상 발생요건, 행사기간, 통지 후 6개월 또는 보상금 선지급을 입증하지 못했다.
담보거래 가능성이 있는데 가등기담보법상 청산절차를 검토하지 않았다.
등기원인 또는 원인일자를 추정으로만 정했다.
제3자 등기와 말소 대상의 순위를 확인하지 않았다.
반대급부 금액이나 수령권자가 확정되지 않았다.
구법 PDF 문형과 현행법이 충돌한다.

중단할 때는 다음 형식으로 필요한 사실을 명시한다.

STOP - 청구취지 생성 보류
- 확인 필요: [화해/환매의 법적 성질]
- 확인 필요: [현재 등기명의인 및 후순위 등기]
- 확인 필요: [등기원인일자]
- 확인 필요: [기간 내 대금·비용 제공 또는 보상금 선지급]
- 확인 필요: [목적부동산·지분·도면]

위 체크리스트가 모두 통과하고, 선택한 Branch의 성립요건·당사자·목적물·원인·일자·반대급부·병합관계가 서로 모순 없이 완결되었을 때만 문서의 작성 규칙을 적용하여 최종 청구취지를 출력한다.

19. 공식 근거 링크

법령

판례·결정

20. 보조자료와 원문 PDF 사용 한계

사건 폴더 PDF의 6쪽 전체를 렌더링·텍스트 대조하였다. 그 예시는 화해, 민법상 환매, 공익사업상 환매, 환매특약부매매, 말소·금전청구 병합을 폭넓게 보여주지만 구법·과거 실무 문형이므로 현행 규칙보다 우선하지 않는다.
대한법무사협회 실무자료는 환매·재매매·담보거래의 구별과 등기 특정에 참고하였다.
학술자료는 재판상 화해의 효력과 가등기담보의 쟁점을 찾는 데만 사용하였다.
비공식 자료의 견해나 오래된 조문번호를 독립한 법적 근거로 인용하지 않는다.

작성 기준일: 2026-08-10

사건종류 고정값: 화해·환매를 원인으로 한 소유권이전등기 청구

46 KiB Raw Blame History