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# 요건사실론 - 건물의 명도(인도)
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법령 기준일: 2026. 3. 31.
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이 문서는 `청구취지작성규칙_건물의명도(인도)청구.md`를 전제로, 대한민국에서 `건물의 명도(인도)` 소송을 제기할 때 청구원인과 청구취지를 법리적으로 구성하는 데 필요한 요건사실을 정리한 것이다.
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실무상 핵심은 `누가 청구권자이고`, `누가 현재 현실적 점유자인지`, `무엇을 어느 범위까지 넘겨받으려는지`, `동시이행관계가 있는지`, `부대청구를 어떻게 병합할지`를 먼저 분기하는 데 있다.
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## 1. 문서의 적용 범위와 기본 시각
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이 문서는 다음 유형을 포괄한다.
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1. 소유권 등에 기한 건물 명도청구
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2. 임대차 종료에 기한 건물 명도청구
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3. 임대차보증금 반환과 건물 명도가 동시이행관계에 있는 유형
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4. 공유물 보존행위로서의 인도·명도청구
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5. 명도와 함께 차임 상당 부당이득, 장래 정기금, 철거, 대지인도, 원상복구, 손해배상을 병합하는 유형
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이 문서는 `청구취지의 문형` 자체를 만드는 문서라기보다, 왜 그러한 문형이 선택되는지를 뒷받침하는 `요건사실 문서`이다. 따라서 청구취지의 최종 문구는 별도의 규칙문서를 따르되, 그 전제 사실관계와 법률구성을 이 문서로 정리하는 방식이 적절하다.
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## 2. 최상위 판단 순서
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`건물의 명도(인도)` 사건은 아래 순서로 점검하는 것이 안전하다.
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1. 청구권원이 `소유권형`, `임대차 종료형`, `공유물 보존행위형`, `기타 계약상 인도의무형` 중 무엇인지 확정한다.
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2. 원고가 실제로 그 권원을 행사할 수 있는 지위에 있는지 점검한다.
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3. 현재 `현실적 직접점유자`가 누구인지 특정하고, 복수 점유자 여부를 확인한다.
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4. 목적물을 강제집행 가능한 정도로 특정한다.
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5. 보증금 반환 등 반대급부가 있어 `동시이행관계`가 성립하는지 검토한다.
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6. 차임 상당 부당이득, 장래 정기금, 철거, 퇴거, 원상복구 등 병합청구가 필요한지 판단한다.
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7. 위 항목별 요건사실, 항변, 재항변, 입증자료를 청구원인 구조에 맞춰 배열한다.
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이 순서를 건너뛰고 곧바로 `피고는 원고에게 건물을 명도하라`는 식으로 단순화하면, 실제 점유자 누락, 보증금 문제 누락, 건물 일부 특정 누락, 공유관계 오인 같은 치명적 하자가 발생하기 쉽다.
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## 3. 기본 개념
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### 3.1 명도
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`명도`는 사람만 나가게 하는 데 그치지 않고, 사람과 물건의 점유를 모두 해제하여 건물의 완전한 점유를 원고에게 이전하는 것을 뜻한다. 따라서 건물 인도소송의 중심 문구는 원칙적으로 `명도`이다.
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### 3.2 퇴거
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`퇴거`는 특정 장소에서 사람을 내보내는 의미가 더 강하다. 점유 이전의 완성을 목적으로 하는 통상적인 건물소송에서는 `퇴거`보다 `명도`가 맞다.
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다만 사건의 목적이 특정 부분에서 특정인을 배제하는 데 있고 완전한 점유 이전까지 요구하지 않는다면 `퇴거` 문형이 문제될 수 있다.
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### 3.3 인도
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실무에서는 `명도`와 `인도`를 병용하는 경우가 있으나, 건물 사건에서 집행의 실질이 완전한 점유 이전에 있다면 `명도`라는 표현이 더 정확한 경우가 많다. 이 문서에서는 필요에 따라 `명도(인도)`라고 병기하되, 법리상 핵심은 `현재 점유를 종료시키고 원고에게 완전한 점유를 이전시키는가`에 있다.
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## 4. 공통 요건사실
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### 4.1 원고 적격
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건물 명도소송의 원고가 될 수 있는 자는 대표적으로 다음과 같다.
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1. 건물 소유자
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2. 임대인
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3. 임대인의 상속인 또는 승계인
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4. 공유물 보존행위로서 명도 또는 인도를 구하는 공유자
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5. 그 밖에 계약 또는 법률에 따라 적법한 인도청구권을 가진 자
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실무상 특히 중요한 점은 다음과 같다.
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1. 소유권형 명도청구라면 원칙적으로 `소유권 귀속`이 갖추어져 있어야 한다.
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2. 등기 가능한 건물에 대하여 단순 매수인이나 미등기 양수인을 곧바로 `소유자`로 전제하면 안 된다.
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3. 계약상 인도의무를 이유로 하는 사건과 소유권에 기한 물권적 청구는 구별하여 서술해야 한다.
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### 4.2 피고 특정
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건물 명도청구의 피고는 원칙적으로 `현재 현실적으로 건물을 직접 점유하는 자`여야 한다.
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이 점은 요건사실론상 매우 중요하다.
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1. 소유권에 기한 반환청구에서 말하는 `점유`는 사회통념상 사실적 지배를 의미한다.
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2. 등기명의, 사업자 명의, 계약 당사자 지위만으로는 부족하고, 현재 누가 실제로 사용·관리·출입통제하고 있는지 확인하여야 한다.
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3. 직접점유자가 여러 명이면 전원을 피고로 삼는 것이 원칙이다.
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4. 종전 점유자가 제3자에게 점유를 넘긴 뒤 더 이상 현실 점유하지 않는다면, 그 사람만을 상대로 한 명도청구는 집행상 무력해질 수 있다.
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5. 가족, 동거인, 직원, 관리인은 원칙적으로 점유보조자일 수 있으나, 독자적으로 점유를 계속하면 독립 점유자로 평가될 수 있다.
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### 4.3 목적물 특정
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건물 명도소송의 목적물은 강제집행 가능한 정도로 특정되어야 한다.
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최소한 다음 요소가 필요하다.
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1. 소재지
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2. 건물의 구조
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3. 용도
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4. 층수 또는 해당 부분
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5. 면적
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추가 실무 포인트는 다음과 같다.
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1. 실제 현황과 등기부 표시가 다르면 `실제 현황`을 주표시로 하고, 등기부 표시는 병기한다.
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2. 건물 전체가 아니라 일부라면 반드시 `별지 도면`, `점 번호`, `각 점을 순차로 연결한 선내 부분`, `용도`, `면적`을 제시하여야 한다.
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3. `건물 중 일부`, `점유 부분`, `좌측 부분` 같은 표현만으로는 부족하다.
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4. 복수 동, 복수 호실 사건은 별지 목록을 사용하여 특정하는 것이 안전하다.
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### 4.4 점유 이전 위험과 가처분
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소송 계속 중 점유가 제3자에게 이전되면 승소판결을 받아도 집행이 곤란해질 수 있다.
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재임대, 무단 전대, 사업장 인수, 가족 명의 전환, 내부 물품 반출 정황이 보이면 `점유이전금지가처분` 필요성을 함께 검토하여야 한다.
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## 5. 사건 유형별 요건사실
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## 5.1 소유권 등에 기한 건물 명도청구
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### 5.1.1 법적 구조
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소유권형 명도청구의 기본 축은 민법 제213조의 `소유물반환청구권`, 필요시 제214조의 `방해제거·방해예방청구권`이다.
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따라서 핵심은 `원고의 소유`와 `피고의 현재 점유`이다.
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### 5.1.2 기본 요건사실
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소유권형 명도청구에서 원고가 우선 주장·증명할 핵심 요건사실은 다음과 같다.
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1. 원고가 목적 건물의 소유자라는 사실
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2. 피고가 현재 그 건물을 직접 점유하고 있다는 사실
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여기서 실무상 주의할 점은 다음과 같다.
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1. `원고의 소유`와 `피고의 점유`는 각각 독립한 요건사실이다.
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2. 소유권형 인도청구에서 문제되는 점유는 원칙적으로 `직접점유`이다.
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3. 매수인이 아직 소유권이전등기를 마치지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 소유권에 기한 명도청구가 아니라 매매계약 또는 인도의무 위반에 기한 청구로 구성하여야 한다.
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4. 점유 여부는 사실적 지배관계를 기준으로 판단하므로, 명의와 외형만이 아니라 실제 출입·관리·사용 현황이 중요하다.
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### 5.1.3 주요 항변
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소유권형 명도청구에 대하여 피고는 통상 다음과 같이 항변한다.
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1. 원고가 소유자가 아니라는 항변
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2. 피고에게 점유할 권원이 있다는 항변
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3. 피고가 현재 점유자가 아니라는 항변
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4. 원고 청구가 공유관계, 특별승계, 계약상 권리관계와 모순된다는 항변
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그중 가장 중요한 것은 `점유권원` 항변이다. 민법 제213조는 점유자에게 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있음을 예정하므로, 원고가 소유자임을 증명한 뒤에는 피고가 임대차, 사용대차, 위임, 관리권, 특별승계 등 자신의 점유권원을 주장·증명하는 구조가 된다.
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### 5.1.4 재항변
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피고가 점유권원을 주장하면, 원고는 그 권원이 이미 소멸하였거나 대항할 수 없다는 점을 재항변하여야 한다. 예를 들어 다음과 같다.
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1. 임대차의 종료
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2. 사용대차의 종료
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3. 위임 또는 관리관계의 종료
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4. 특별승계인의 대항요건 흠결
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5. 무권원 점유로 전환된 사정
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### 5.1.5 실무상 보강 포인트
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1. `현재 직접점유자`를 놓치지 않는 것이 가장 중요하다.
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2. 건물 소유자가 반드시 그 대지까지 점유하는 것은 아니므로, 건물과 대지의 인도관계는 구별하여 서술하여야 한다.
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3. 피고가 간접점유자에 불과하다면 소유권형 반환청구의 상대방 적격이 문제될 수 있으므로, 현재 직접점유자에 대한 청구를 전면에 두는 것이 안전하다.
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4. 소송 중 점유가 이전될 위험이 있으면 본안소송과 별도로 점유이전금지가처분을 고려한다.
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### 5.1.6 청구원인 작성 포인트
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소유권형 청구원인은 보통 다음 순서로 작성하면 정리된다.
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1. 원고의 소유권 취득 경위와 현재 소유관계
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2. 목적물의 특정
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3. 피고의 현재 점유 사실
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4. 피고 점유가 원고의 소유권에 기초한 배타적 사용·수익을 방해한다는 점
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5. 피고에게 적법한 점유권원이 없거나 그 권원이 소멸하였다는 점
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6. 따라서 원고가 건물의 명도를 구한다는 결론
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## 5.2 임대차 종료에 기한 건물 명도청구
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### 5.2.1 법적 구조
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임대차 종료형 명도청구는 `임대차계약`, `목적물의 인도`, `종료 사유의 발생`, `임차인의 반환의무`라는 채권적 구조를 가진다.
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민법상 임대차의 기본 구조는 목적물을 사용·수익하게 하고, 임차인이 차임을 지급하는 데 있다. 따라서 임대차 종료 후의 명도청구는 소유권형 사건과 달리 `계약 종료`가 중심 요건사실이 된다.
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### 5.2.2 기본 요건사실
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원고가 우선 주장·증명할 기본 요건사실은 다음과 같다.
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1. 원고와 피고 사이에 임대차계약이 체결되었다는 사실
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2. 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하였다는 사실
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3. 임대차기간이 만료되었거나, 적법한 해지로 임대차가 종료되었다는 사실
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4. 피고가 여전히 목적물을 점유하고 있어 반환의무를 이행하지 않고 있다는 사실
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### 5.2.3 종료 원인별 서술
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#### 가. 기간 만료형
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기간 만료형에서는 다음이 문제된다.
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1. 임대차기간의 약정
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2. 그 기간이 도과하였다는 사실
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3. 갱신이 이루어지지 않았다는 사실
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특히 주택임대차, 상가건물임대차에서는 단순한 기간 도과만으로 충분하지 않고, `묵시적 갱신` 또는 `계약갱신요구권` 행사 여부를 함께 검토하여야 한다.
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#### 나. 해지형
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해지형에서는 다음이 추가로 필요하다.
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1. 해지사유의 발생
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2. 해지의 의사표시
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3. 그 의사표시가 상대방에게 도달하였다는 사실
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차임 연체를 이유로 한 해지라면 `몇 기의 차임이 연체되었는지`, `해지통고가 언제 어떤 방식으로 도달하였는지`, `연체액 산정이 정확한지`를 구체적으로 적시하여야 한다.
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### 5.2.4 주요 항변
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임차인은 통상 다음 항변을 한다.
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1. 임대차가 아직 종료되지 않았다는 항변
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2. 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권 행사로 임대차가 존속한다는 항변
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3. 해지사유가 존재하지 않거나 해지통고가 부적법하다는 항변
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4. 보증금 반환과의 동시이행항변
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5. 보증금 공제, 유치권, 필요비·유익비 상환청구권 등의 항변
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### 5.2.5 갱신 항변의 세부 구조
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임대차 종료형 명도소송에서 갱신 항변은 매우 빈번하다.
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1. 민법상 묵시적 갱신
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2. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신
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3. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사
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4. 상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신
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5. 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권 행사
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따라서 원고는 단순히 `기간이 지났다`고만 적을 것이 아니라, 아래 사항을 구체적으로 적는 것이 좋다.
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1. 임대차 종류가 일반 민법상 임대차인지, 주택임대차인지, 상가임대차인지
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2. 갱신거절 통지의 시기와 도달일
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3. 법정 갱신거절 사유 또는 갱신거절 사유의 구체적 내용
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4. 차임 연체 횟수와 금액
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5. 재건축, 자가사용, 무단전대 등 구체 사유의 존부
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### 5.2.6 차임, 차임 상당액, 손해배상의 병합
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임대차 종료형 명도청구에서는 본체 청구와 함께 다음 금전청구가 병합될 수 있다.
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1. 종료 전 발생한 연체차임
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2. 종료 후 차임 상당 부당이득 반환청구
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3. 종료 후 임차물 반환지체로 인한 손해배상청구
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다만 아래 원칙을 반드시 유의하여야 한다.
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1. 보증금 반환문제가 남아 있고 임차인이 동시이행항변권을 행사하면서 점유를 계속하는 경우, 그 점유를 곧바로 `불법점유`라고 단정하면 안 된다.
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2. 따라서 손해배상 또는 부당이득도 자동으로 인정되는 것으로 써서는 안 된다.
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3. 실제 사용·수익이 없거나, 실질적 이익 취득이 불분명한 경우에는 차임 상당 부당이득 역시 쉽게 단정할 수 없다.
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### 5.2.7 청구원인 작성 포인트
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임대차 종료형 청구원인은 보통 다음 순서로 정리된다.
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1. 임대차계약 체결 사실
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2. 보증금, 차임, 기간, 목적물 표시
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3. 임차인에게 목적물을 인도한 사실
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4. 기간 만료 또는 해지사유 발생 사실
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5. 갱신이 없거나 갱신거절이 적법하다는 점
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6. 피고가 여전히 점유 중이어서 반환의무를 이행하지 않는다는 점
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7. 보증금 반환과의 관계, 금전청구 병합 여부
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## 5.3 임대차보증금 반환과의 동시이행관계
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### 5.3.1 핵심 원칙
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임대차 종료 후에는 통상 `임대인의 보증금 반환의무`와 `임차인의 목적물 반환의무`가 동시이행관계에 있다.
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따라서 보증금 반환문제가 남아 있는데도 이를 무시한 채 무조건적인 단순 명도청구만 구성하는 것은 위험하다.
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### 5.3.2 요건사실 구조
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임차인이 동시이행항변을 하려면 일반적으로 다음이 문제된다.
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1. 임대차가 종료되었다는 사실
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2. 임차인이 보증금을 지급하였다는 사실
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3. 임대인이 반환할 보증금이 남아 있다는 사실
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4. 임대인이 그 반환을 이행하거나 현실제공하지 않았다는 사실
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이에 대하여 임대인은 다음과 같이 재항변할 수 있다.
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1. 반환할 보증금이 이미 없거나 소멸하였다는 점
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2. 차임, 관리비, 손해배상, 원상복구비 등으로 공제되어 잔액이 없거나 줄었다는 점
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3. 잔액을 이미 반환하거나 적법하게 현실제공하였다는 점
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4. 임차인이 동시이행항변권을 상실하거나 포기하였다는 점
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### 5.3.3 실무상 중요한 세부 법리
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1. 임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임차인의 채무를 담보하는 기능을 가진다.
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2. 따라서 임대인은 종료 후에도 반환 시점까지 발생한 연체차임, 차임 상당액, 손해배상, 원상복구비 등을 공제 문제로 주장할 수 있다.
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3. 다만 무엇이 공제 가능한 채권인지, 언제 발생한 채권인지, 이미 소멸시효가 완성되었는지, 상계적상에 있었는지 등은 구체적으로 따져야 한다.
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4. `보증금이 남아 있음`이 명백한데도 단순 명도만 구하면, 피고의 동시이행항변으로 청구가 그대로 제한되거나 패소 위험이 생긴다.
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### 5.3.4 보증금 반환 청구와 명도청구의 결합 방식
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요건사실 문서 차원에서 보면, 다음 중 무엇이 맞는지를 먼저 정해야 한다.
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1. 보증금 반환문제가 전혀 없는 순수 명도형인지
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2. 보증금 잔액이 존재하여 `상환이행형 명도`가 되어야 하는지
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3. 보증금 잔액은 존재하지만, 공제 채권과의 상계 결과 일부만 상환하면 되는지
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4. 오히려 피고가 보증금 반환을 별소로 청구하여야 하는 구조인지
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### 5.3.5 임차권등기·임차권등기명령과의 관계
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임차권등기 또는 임차권등기명령이 있는 경우에는 `보증금 반환`, `말소`, `명도`의 선후관계를 기계적으로 단정하면 안 된다.
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실무상 보증금 반환이 선이행 문제로 작동하는 경우가 많으므로, `임차권등기 말소 전에는 보증금 반환 불요`라고 단정하는 방식은 피하여야 한다.
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### 5.3.6 담보 목적 전세권이 설정된 경우
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임대차보증금 반환을 담보하기 위한 전세권이 설정된 경우에는 다음을 별도로 검토하여야 한다.
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1. 그 전세권이 독립한 물권인지, 실질상 보증금 담보 장치인지
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2. 임대차 종료 후 보증금 반환채무와 전세권 말소 또는 정리의 관계가 어떠한지
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3. 보증금 반환의 상대방, 공제 범위, 상계 가능성에 변화가 있는지
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이 경우는 단순 명도사건으로 취급하지 말고, 보증금 반환채무와 담보권 관계를 함께 심리하는 구조로 쓰는 것이 안전하다.
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## 5.4 공유물 보존행위에 기한 명도·인도청구
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### 5.4.1 기본 법리
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민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 지분 과반수로 정하되, `보존행위는 각자가 할 수 있다`고 정한다.
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따라서 공유자 1인은 자신의 지분이 과반수에 미달하더라도 보존행위로서 일정한 인도·방해배제 청구를 할 수 있다.
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### 5.4.2 제3자를 상대로 하는 경우
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공유자가 공유물이 아닌 제3자에 대하여 철거, 수거, 퇴거, 방해배제, 인도 등을 구하는 것은 전형적인 보존행위가 될 수 있다.
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이 경우 원고가 주장할 핵심은 다음과 같다.
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1. 원고가 목적물의 공유자라는 사실
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2. 피고가 공유물이 아닌 제3자로서 이를 배타적으로 점유하거나 방해한다는 사실
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3. 그 상태를 제거하는 것이 공유물의 현상 유지와 보전에 필요하다는 사실
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이 유형에서는 공유자 1인이 전부의 인도 또는 명도를 구하는 것이 비교적 넓게 허용될 수 있다.
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### 5.4.3 다른 공유자를 상대로 하는 경우
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다른 공유자 사이의 사건은 훨씬 더 섬세하다.
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다른 공유자가 공유물 전체 또는 일부를 사실상 독점적으로 점유·사용하고 있다고 하더라도, 언제나 `전부 명도`가 그대로 허용되는 것은 아니다.
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실무상 유의점은 다음과 같다.
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1. 다른 공유자의 점유가 단순한 관리·사용인지, 공동점유를 배제하는 배타적 점유인지 구별하여야 한다.
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2. 원고의 청구가 진정한 보존행위인지, 아니면 관리방법 변경 또는 사실상 처분에 가까운지 따져야 한다.
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3. 피고가 다른 공유자인 경우에는 그 지분권 자체를 전면적으로 박탈하는 형식의 청구취지는 위험하다.
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4. 공동점유 회복, 방해행위 금지, 특정 부분의 인도 또는 사용방해 배제 같은 방식으로 청구취지를 더 정밀하게 구성할 필요가 있다.
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따라서 규칙문서가 예정한 `공유물 보존행위형 명도`는 인정 가능성이 있으나, 피고가 다른 공유자인 경우에는 `공동점유 회복의 범위`를 넘는 문형이 아닌지 반드시 재점검하여야 한다.
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### 5.4.4 항변과 재항변
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피고는 통상 다음과 같이 다툰다.
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1. 원고가 공유자가 아니라는 항변
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2. 피고 점유가 공유관계상 허용된 범위라는 항변
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3. 원고 청구가 보존행위가 아니라 관리·처분행위라는 항변
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4. 다른 공유자들의 의사와 충돌한다는 항변
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원고는 이에 대하여 다음 사정을 재항변할 수 있다.
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1. 피고 점유가 사회통념상 공동점유를 배제하는 수준이라는 점
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2. 공유물의 현상 유지를 위해 즉시 시정이 필요하다는 점
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3. 청구가 피고의 지분권을 박탈하는 것이 아니라 공동점유 회복 또는 방해제거에 그친다는 점
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## 6. 명도소송에서 특히 자주 문제되는 항변 구조
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## 6.1 점유권원 항변
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소유권형 명도소송에서 가장 기본적인 항변이다. 피고는 임대차, 사용대차, 위임, 점유매개관계, 특별승계, 공유관계 등을 들어 자신이 무권원 점유자가 아니라고 주장한다.
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이 항변이 나오면 원고는 `그 권원이 처음부터 없었다`거나 `이미 종료되었다`는 사실을 다시 구성하여야 한다.
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## 6.2 갱신 항변
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임대차 종료형 사건에서는 가장 빈번하다.
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민법상 묵시적 갱신, 주택임대차보호법상 갱신, 상가임대차법상 갱신, 계약갱신요구권 행사가 각각 다른 법적 요건을 가지므로, 어느 체계가 적용되는지 먼저 분리하여야 한다.
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## 6.3 동시이행항변
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보증금이 남아 있으면 실무상 거의 필수 검토사항이다.
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임차인이 이를 주장하면, 원고는 `잔존 보증금`, `공제 항목`, `현실제공 여부`, `공탁 여부`, `수령권자` 문제를 정교하게 정리하여야 한다.
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## 6.4 유치권·필요비·유익비 상환청구 항변
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임차인이 목적물 보존이나 가치 증가를 위한 비용을 지출한 경우, 민법 제626조상의 필요비·유익비 상환청구를 전제로 유치권 항변을 할 수 있는지가 문제될 수 있다.
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다만 이는 모든 명도사건에 자동으로 등장하는 것은 아니며, 아래 요건이 구체적으로 주장되어야 한다.
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1. 어떤 비용을 지출하였는지
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2. 그 비용이 필요비인지 유익비인지
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3. 그 비용이 목적물과 어떤 관련이 있는지
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4. 상환청구권이 아직 존속하는지
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5. 계약 또는 특약으로 포기된 바 없는지
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## 6.5 특별승계·점유승계 항변
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종전 임차인의 가족, 사업양수인, 전차인, 회사 대표자 변경, 사실상 영업양도 등이 있는 경우에는 현재 점유자가 누구인지, 종전 계약상 지위가 승계되었는지, 단순 점유보조자인지, 독립점유자인지 따져야 한다.
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## 7. 병합청구 및 확장 유형
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## 7.1 차임 상당 부당이득 반환청구
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### 7.1.1 기본 구조
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부당이득반환청구의 일반적 요건사실은 다음과 같다.
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1. 원고에게 손해가 발생한 사실
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2. 피고에게 이익이 발생한 사실
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3. 그 손해와 이익 사이에 인과관계가 있는 사실
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4. 법률상 원인이 없다는 사실
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건물 명도사건에서 이는 대개 `무권원 점유에 따른 사용이익`의 문제로 나타난다.
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### 7.1.2 명도사건에서의 특칙
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건물 명도와 함께 차임 상당 부당이득을 청구하려면, 적어도 다음을 구체적으로 구성하는 것이 좋다.
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1. 피고가 어느 시점부터 목적물을 점유하였는지
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2. 그 점유가 왜 법률상 원인 없는 점유인지
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3. 실제 사용·수익 또는 사용가능성으로 인한 이익이 존재하는지
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4. 월 차임 상당액을 얼마로 볼 것인지
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아래 경우에는 특히 신중하여야 한다.
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1. 보증금 반환이 이루어지지 않아 임차인이 동시이행항변권을 행사하는 경우
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2. 점유는 하고 있으나 실질적 사용·수익이 없는 경우
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3. 반환 지연의 원인이 원고 측 사정과도 결부되는 경우
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즉, `명도청구가 된다 = 부당이득도 당연히 된다`는 식으로 쓰면 안 된다.
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### 7.1.3 다른 청구권과의 관계
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부당이득반환청구는 계약상 청구, 불법행위에 기한 손해배상청구와 법적 성질이 다르다.
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따라서 동일 사실관계에서 선택적 또는 예비적으로 병합될 수 있으나, 동일 이익에 대한 중복회수는 허용되지 않는다.
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## 7.2 임차물 반환지체로 인한 손해배상
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임차인이 목적물을 반환하지 않아 손해가 발생하였다고 주장하려면, 단순히 `안 나갔다`는 사실만으로 부족하고 손해배상책임의 성립요건을 별도로 구성하여야 한다.
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특히 다음 경우가 실무상 중요하다.
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1. 연체차임 상당 손해
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2. 추가 임대기회 상실
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3. 원상회복 지체로 인한 비용 증가
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4. 화재, 훼손, 파손 등에 따른 손해
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예컨대 화재 발생을 원인으로 손해배상을 청구하려면, 임차인의 보존의무 또는 사용수익상 주의의무 위반, 손해발생, 인과관계를 구체적으로 적어야 한다.
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단순히 임차 목적물 부분에서 불이 났다는 사정만으로 임차인 책임이 곧바로 추정되는 것은 아니다.
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## 7.3 장래 정기금형 병합청구와 장래이행의 소
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건물 명도청구에서 `명도완료일까지 월 얼마의 비율로 계산한 돈`을 청구하는 경우는 장래이행의 소 문제와 연결된다.
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### 7.3.1 요건
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장래이행의 소가 허용되려면 보통 다음이 문제된다.
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1. 사실심 변론종결 당시 이미 권리는 발생하였으나 이행기가 장래에 도래하는 경우이거나, 장래에 계속적으로 발생할 권리일 것
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2. 장래의 이행거절 또는 이행지체가 계속될 개연성이 충분할 것
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3. 장래 청구의 내용이 특정 가능할 것
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### 7.3.2 명도사건에서의 적용
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건물 명도사건에서는 다음과 같은 경우가 대표적이다.
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1. 피고가 계속 점유하고 있고 명도 의무를 다투고 있어, 앞으로도 월 단위의 사용이익 상당 손해 또는 부당이득이 계속 발생할 개연성이 큰 경우
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2. 월액이 임대차계약, 감정, 차임 수준 등으로 비교적 특정 가능한 경우
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3. 종기를 `명도완료일`로 특정할 수 있는 경우
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### 7.3.3 주의점
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1. 장래 청구의 법적 성질이 `차임`, `부당이득`, `손해배상` 중 무엇인지 명확히 하여야 한다.
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2. 기산일과 월액 산정근거를 적시하여야 한다.
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3. 동시이행관계가 있는 사안에서는 장래 금전청구 역시 그 영향을 받는지 함께 검토하여야 한다.
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## 7.4 철거와 대지인도
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건물 자체의 존치가 토지 인도를 방해하는 경우에는 단순히 `대지를 인도하라`고만 쓰면 부족하다.
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이 경우에는 원칙적으로 `건물을 철거하고 그 대지를 인도하라`는 구조가 된다.
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요건사실상 핵심은 다음과 같다.
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1. 원고의 대지에 대한 권리
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2. 그 지상 건물의 존재
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3. 피고가 그 건물 또는 부지를 점유·사용하고 있다는 사실
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4. 건물 존치 상태로는 원고가 대지를 완전하게 회복할 수 없다는 사실
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## 7.5 퇴거 청구
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`퇴거`는 명도와 별개 개념이다.
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사건 목적이 완전한 점유 이전이라면 원칙적으로 명도청구로 구성하여야 하고, 퇴거청구는 특정 장소에서 특정인을 배제하는 데 의미가 있는 경우에만 제한적으로 사용하여야 한다.
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실무상 건물소송에서 퇴거를 검토할 때는 다음을 확인한다.
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1. 목적이 사람의 배제인지, 건물 점유의 완전한 회복인지
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2. 퇴거 장소가 명확히 특정되었는지
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3. 물건 반출과 점유 이전까지 요구하는지
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## 7.6 원상복구 및 변경 부분 철거
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원상복구를 병합하려면 `무엇이 어떻게 변경되었는지`가 특정되어야 한다.
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원상복구 또는 변경 부분 철거는 명도청구에 자동으로 부수되는 것이 아니라 별도의 요건사실과 입증이 필요하다.
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특히 다음 사항을 적어야 한다.
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1. 변경 또는 설치된 부분의 구체적 내용
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2. 그 변경이 임대인의 동의 없이 이루어졌는지
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3. 임차인에게 원상회복의무가 있는지
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||||
4. 그 의무가 언제 이행기에 도달하는지
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## 7.7 부속물매수청구권·지상물매수청구권이 문제되는 경우
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건물 명도사건이더라도 아래와 같은 특별사정이 있으면 단순 명도와 원상복구의 틀만으로는 부족하다.
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1. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속물을 설치한 경우
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2. 임차인이 임대인으로부터 부속물을 매수한 경우
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3. 토지임대차 종료 후 지상물매수청구권이 문제되는 경우
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이 경우에는 다음을 추가로 살펴야 한다.
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1. 임차인에게 민법상 부속물매수청구권 또는 지상물매수청구권이 발생하는지
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2. 그 권리행사가 명도, 철거, 원상복구 청구와 어떤 관계에 있는지
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3. 임대인이 곧바로 철거 또는 원상복구를 구할 수 있는지
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4. 매수대금과 인도·명도 사이에 동시이행 또는 선후관계 조정이 필요한지
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따라서 사건에 부속물 또는 지상물 문제가 보이면, `원상복구를 구할 것인지`, `매수청구권 행사를 전제로 정산구조를 먼저 짤 것인지`를 별도로 분기하여야 한다.
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## 8. 입증 포인트와 증거자료
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## 8.1 원고 적격 및 권리귀속
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1. 등기부등본
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2. 건축물대장
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3. 상속관계증명서류
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4. 매매계약서, 증여계약서, 판결문, 화해조서 등 권리취득 자료
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## 8.2 현재 점유자 특정
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1. 현장사진과 출입현황
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2. 전입세대 열람자료
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3. 사업자등록 사실증명 또는 사업자등록 조회
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4. 우편물, 간판, 공과금 납부내역
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5. 탐문조사 결과와 진술서
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## 8.3 목적물 특정
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1. 등기부 표제부
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2. 건축물대장
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3. 호실 배치도, 평면도
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4. 건물 일부 사건의 별지 도면과 점 표시
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5. 실제 현황 사진
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## 8.4 임대차 종료 사실
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1. 임대차계약서
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2. 보증금 지급자료
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3. 차임 지급 및 연체 내역
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4. 해지통고서, 내용증명, 송달자료
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5. 갱신거절 통지 자료
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## 8.5 보증금 반환과 공제
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1. 보증금 수수 영수증
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2. 상계 계산서
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3. 차임·관리비·손해배상·원상복구비 산정자료
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4. 공탁서 또는 현실제공 자료
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5. 임차권등기, 전세권 등 담보권 관계 자료
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## 8.6 병합청구
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1. 월 차임 상당액 산정자료
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2. 감정자료 또는 인근 시세 자료
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3. 사용·수익 실태 자료
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4. 원상복구 범위 특정자료
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5. 철거 대상 특정자료와 토지 범위 자료
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## 9. 청구원인 작성 실무 체크리스트
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청구원인을 작성할 때는 적어도 아래 항목을 빠뜨리지 말아야 한다.
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1. 청구권원이 소유권형인지 임대차 종료형인지 명확한가
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||||
2. 원고 적격이 충분히 설명되었는가
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3. 피고가 현재 현실적 직접점유자인가
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||||
4. 복수 점유자 전원이 반영되었는가
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||||
5. 목적물이 집행 가능한 정도로 특정되었는가
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6. 실제 현황과 등기부 표시의 차이를 처리하였는가
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7. 건물 일부 사건이라면 별지 도면과 점 번호가 있는가
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8. 보증금 반환과의 동시이행 여부를 검토하였는가
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||||
9. 갱신 항변 가능성을 검토하였는가
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||||
10. 차임 상당 부당이득 또는 손해배상 청구의 법적 성질을 구별하였는가
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||||
11. 장래 청구의 기산일, 월액, 종기를 특정하였는가
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12. 공유 사건이라면 보존행위인지 관리행위인지 구분하였는가
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13. 점유 이전 위험이 있으면 가처분 필요성을 검토하였는가
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## 10. 사건 유형별 핵심 요건사실 요약표
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| 사건 유형 | 원고가 우선 주장·증명할 핵심 요건사실 | 피고의 주요 항변 | 원고의 주요 재항변 |
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| 소유권형 명도 | 1. 원고의 소유 2. 피고의 현재 점유 | 1. 원고 비소유 2. 점유권원 존재 3. 현재 점유 부인 | 1. 권원 부존재 2. 권원 소멸 3. 점유승계·특별승계 흠결 |
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| 임대차 종료형 명도 | 1. 임대차계약 2. 목적물 인도 3. 종료 원인 4. 반환지체 | 1. 갱신 2. 해지 부적법 3. 종료 부인 4. 동시이행항변 | 1. 적법한 갱신거절 2. 해지사유 발생 3. 갱신요건 결여 |
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| 동시이행형 명도 | 1. 임대차 종료 2. 보증금 액수 3. 상환하여야 할 잔액 | 1. 반환 미이행 2. 현실제공 부재 3. 공제 부인 | 1. 상계·공제 2. 잔액 특정 3. 현실제공 또는 공탁 |
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| 공유물 보존행위형 | 1. 원고의 공유지분 2. 피고의 배타적 점유 또는 방해 3. 보존 필요성 | 1. 보존행위 아님 2. 공유관계상 허용 3. 타 공유자 의사와 충돌 | 1. 공동점유 배제 정도 2. 현상 유지 필요성 3. 청구 범위의 적정성 |
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||||
| 명도 + 부당이득 | 1. 피고 점유 2. 사용이익 발생 3. 법률상 원인 부재 4. 월액 산정 | 1. 적법점유 2. 동시이행항변 3. 실제 이익 부재 | 1. 권원 부존재 또는 소멸 2. 사용·수익 존재 3. 액수 산정 근거 |
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## 11. 이 문서를 사용할 때의 결론
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`건물의 명도(인도)` 사건의 요건사실론은 단순히 `소유자니까 돌려달라`, `임대차가 끝났으니 비워달라`는 수준으로 정리해서는 안 된다.
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실무상 승패와 집행가능성을 좌우하는 것은 결국 다음 다섯 가지다.
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1. 청구권원의 정확한 분류
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2. 현재 점유자의 정확한 특정
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3. 목적물의 집행 가능한 특정
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4. 보증금 반환과의 동시이행관계 처리
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5. 부당이득·철거·퇴거·원상복구 등 병합청구의 법적 성질 구별
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특히 이 사건군에서는 `명도`와 `퇴거`의 혼동, `소유권형`과 `계약형`의 혼동, `단순 명도형`과 `동시이행형`의 혼동이 가장 흔한 오류다.
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따라서 청구취지를 쓰기 전에 먼저 이 문서의 구조대로 요건사실을 정리한 다음, 별도의 청구취지작성 규칙문서에 따라 최종 주문 문언을 선택하는 방식이 가장 안전하다.
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## 12. 참고한 내부 자료
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||||
1. `청구취지작성규칙_건물의명도(인도)청구.md`
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||||
2. `소유권등에기한물권적청구권행사_인도청구.pdf`
|
||||
3. `임대차목적물반환청구.pdf`
|
||||
4. `임대차_보증금반환청구_담보목적전세권설정경우까지.pdf`
|
||||
5. `공유물에관한보존행위.pdf`
|
||||
6. `법률행위_조건과기한_장래이행의소.pdf`
|
||||
7. `부당이득반환청구_다른청구권과의관계.pdf`
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||||
8. `임대차_임차물반환채무의불이행으로인한손해배상책임.pdf`
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## 13. 법령 확인 메모
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2026. 3. 31. 기준으로 국가법령정보센터에서 아래 법령의 현행 여부를 확인하였다.
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1. 민법
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2. 주택임대차보호법
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3. 상가건물 임대차보호법
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특히 문서 작성 시 직접 관련되는 조문은 다음과 같다.
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1. 민법 제213조, 제214조, 제265조, 제536조, 제618조, 제635조, 제741조
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2. 주택임대차보호법 제3조, 제6조, 제6조의3
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3. 상가건물 임대차보호법 제3조, 제10조
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