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매매를원인으로하는소유권이전등기청구/요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1.md

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+# 요건사실론: 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구
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+## 0. 문서의 목적과 사용 원칙
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+이 문서는 대한민국 민사소송에서 `매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구`를 구성할 때 필요한 요건사실, 주장·증명책임, 항변·재항변, 특수분기, 증거 및 청구취지 작성 기준을 LLM이 정확히 이해하고 활용할 수 있도록 구조화한 실무형 요건사실론 문서이다.
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+LLM은 이 문서를 사용할 때 다음 원칙을 반드시 따른다.
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+1. 청구원인을 임의로 확장하지 않는다. 등기원인이 `매매`이면 소송물은 원칙적으로 매매계약에 기초한 소유권이전등기청구권이다.
+2. `매매`, `증여`, `명의신탁`, `취득시효`, `진정명의회복`, `가등기에 기한 본등기`, `사해행위취소에 따른 원상회복`은 등기결과가 유사하더라도 소송물과 요건사실이 다르므로 구별한다.
+3. 원고의 청구원인 사실, 피고의 항변 사실, 원고의 재항변 사실을 분리한다.
+4. 현재 등기명의, 부담등기, 제3자 처분, 장기 미등기, 대리, 조건·기한, 토지거래허가, 명의신탁, 중간생략등기, 채권자대위 등은 사안에 따라 청구 구조 자체를 바꿀 수 있으므로 별도 분기로 검토한다.
+5. 필수 사실이 누락되면 사실을 추정하여 보충하지 말고 `검토 필요`로 표시한다.
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+## 1. 청구권의 기본 구조
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+### 1.1 권리명
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+`매매계약에 기초한 소유권이전등기절차 이행청구권`
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+부동산 매매에서 매수인은 매도인에 대하여 매매계약의 효력으로 목적 부동산에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있다. 이 청구는 물권 자체의 이전을 명하는 청구가 아니라, 매도인이 등기신청에 필요한 의사표시와 협력행위를 하도록 구하는 채권적 이행청구이다.
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+### 1.2 실체법상 근거
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+- 민법 제563조: 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립한다.
+- 민법 제568조: 매매의 효력으로 매도인은 재산권 이전의무를, 매수인은 대금 지급의무를 부담하고, 특별한 약정이나 관습이 없으면 양 의무는 동시에 이행되어야 한다.
+- 민법 제569조: 타인의 권리도 매매의 목적이 될 수 있으므로, 매도인의 현재 소유 여부는 기본 청구원인 사실 자체가 아니다. 다만 이행가능성, 피고적격, 항변, 손해배상·대상청구 전환 여부 판단에는 중요하다.
+- 민법 제536조: 쌍무계약상 동시이행항변권의 근거이다.
+- 민법 제186조: 부동산 물권변동은 등기하여야 효력이 생긴다.
+- 민법 제389조: 채무자가 임의로 의사표시를 하지 않는 경우 판결로써 의사표시에 갈음할 수 있다.
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+### 1.3 절차법·등기법상 근거
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+- 민사집행법 제263조: 의사표시를 명하는 판결이 확정되면 그 의사표시를 한 것으로 본다. 다만 반대급부 이행과 상환으로 의사표시를 명한 때에는 집행문 부여 시 반대급부 이행 여부가 문제 된다.
+- 부동산등기법 제23조: 등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 확정판결은 공동신청 구조를 대체하는 집행권원이 된다.
+- 부동산등기규칙 제43조, 제46조: 등기신청정보, 등기원인증서, 첨부정보, 인감증명 등 등기실행에 필요한 실무 요소를 확인한다.
+- 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 토지거래허가구역의 허가가 필요한 경우, 허가 전에는 확정적 이전등기청구가 아니라 허가신청 협력청구 또는 장래이행청구 구조가 문제 된다.
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+## 2. 소송물과 기판력
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+### 2.1 소송물 특정 원칙
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+매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소송물은 `특정 매매계약에 기초한 특정 부동산의 소유권이전등기청구권`이다.
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+소송물 특정에는 최소한 다음 요소가 필요하다.
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+| 요소 | 특정 내용 |
+|---|---|
+| 등기원인 | 매매 |
+| 등기원인일자 | 매매계약 체결일 또는 형성권 행사로 매매가 성립한 날 |
+| 당사자 | 매도인, 매수인 |
+| 목적물 | 부동산 또는 지분·특정부분·구분건물·대지권 |
+| 법률효과 | 소유권이전등기절차 이행 |
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+### 2.2 등기원인별 소송물 구별
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+다음 청구들은 모두 부동산 소유권이전등기라는 결과를 지향할 수 있으나 소송물이 다르다.
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+| 구별 대상 | 매매청구와의 차이 |
+|---|---|
+| 증여를 원인으로 한 이전등기청구 | 대금 약정이 없는 무상계약이므로 청구원인 사실이 다르다. |
+| 명의신탁 해지 또는 진정명의회복 | 등기명의와 실질귀속의 회복 문제로, 매매계약의 이행청구가 아니다. |
+| 취득시효 완성을 원인으로 한 이전등기청구 | 점유 개시, 자주·평온·공연 점유, 기간 경과가 핵심 요건이다. |
+| 가등기에 기한 본등기청구 | 가등기와 본등기청구권의 발생원인 및 순위보전효가 문제 된다. |
+| 사해행위취소에 따른 원상회복 | 채권자취소권의 피보전채권, 사해행위, 악의, 원상회복이 문제 된다. |
+| 말소등기청구 | 무효 등기의 제거를 구하는 청구로 이전등기청구와 청구취지·상대방이 달라질 수 있다. |
+
+LLM은 등기 결과가 같다는 이유로 청구원인을 혼합해서는 안 된다. 예비적 청구를 둘 경우에는 `주위적 청구: 매매`, `예비적 청구: 취득시효`, `예비적 청구: 손해배상 또는 대상청구`처럼 각 소송물을 분리해 표시한다.
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+## 3. 기본 요건사실
+
+### 3.1 원고가 주장·증명할 권리발생사실
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+기본형에서 원고가 주장·증명해야 할 청구원인 사실은 다음과 같이 압축된다.
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+> 원고가 피고로부터 특정 일자에 특정 부동산을 특정 대금으로 매수하였다.
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+이를 요건사실 단위로 풀면 다음과 같다.
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+| 번호 | 요건사실 | 설명 |
+|---|---|---|
+| 1 | 원고와 피고 사이의 매매계약 체결 | 당사자 사이에 매도·매수 의사표시의 합치가 있어야 한다. |
+| 2 | 매매계약일 또는 등기원인일자 | 청구취지의 등기원인일자가 된다. 형성권 행사 사안에서는 행사·도달일을 별도 검토한다. |
+| 3 | 목적 부동산의 특정 | 토지·건물·지분·특정부분·구분건물·대지권 등을 등기 가능한 방식으로 특정해야 한다. |
+| 4 | 매매대금의 합의 | 확정액 또는 객관적으로 확정 가능한 산정 기준이면 충분하다. |
+| 5 | 매매계약의 효력으로 피고가 원고에게 소유권이전등기절차를 이행할 의무 발생 | 법률효과 부분이며, 사실 주장에서는 위 1~4가 핵심이다. |
+
+### 3.2 청구원인 사실이 아닌 사항
+
+다음 사항은 실무상 중요하지만 기본 청구원인 사실 자체는 아니다.
+
+| 사항 | 법적 위치 |
+|---|---|
+| 피고가 현재 소유자 또는 등기명의자라는 사실 | 매매 목적물이 타인 권리일 수도 있으므로 필수 청구원인 사실은 아니다. 다만 피고적격·이행가능성·등기실행 가능성 판단에 필수 조사사항이다. |
+| 이행기 도래 | 단순 이행청구의 기본 청구원인 사실은 아니나, 장래이행의 소, 지체, 해제, 동시이행, 집행 가능성에 영향을 준다. |
+| 원고의 잔대금 지급 | 피고의 동시이행항변 또는 해제항변에 대한 재항변으로 기능한다. |
+| 등기필증·인감증명 등 서류 준비 | 등기실행 및 이행제공 판단에서 중요하지만 매매계약 성립 자체의 요건은 아니다. |
+
+## 4. 매매계약 성립과 의사표시
+
+### 4.1 의사표시 합치
+
+매매계약은 법률행위이므로 당사자 사이에 다음 사항에 관한 의사표시의 합치가 있어야 한다.
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+| 합치 대상 | 판단 기준 |
+|---|---|
+| 당사자 | 누가 매도인이고 누가 매수인인지 확정되어야 한다. 대리·명의대여·중개인 개입 사안은 별도 검토한다. |
+| 목적물 | 매매 대상 부동산이 사회통념상 특정 가능해야 한다. |
+| 대금 | 금액 또는 산정 기준이 특정 가능해야 한다. |
+
+계약서가 있으면 강력한 증거가 되지만 계약서 존재가 계약 성립의 절대요건은 아니다. 반대로 계약서가 있어도 가장행위, 착오, 사기, 강박, 대리권 흠결, 조건 불성취 등으로 효력이 다투어질 수 있다.
+
+### 4.2 목적물 특정
+
+| 유형 | 특정 방법 |
+|---|---|
+| 토지 전체 | 등기사항증명서·토지대장의 소재, 지번, 지목, 면적으로 특정한다. 원칙적으로 지적공부상 경계와 면적을 기준으로 한다. |
+| 건물 전체 | 건물등기사항증명서·건축물대장의 소재, 구조, 면적으로 특정한다. |
+| 공유지분 | `OO분의 OO 지분`으로 표시한다. |
+| 토지의 특정 일부 | 별지 도면, 측량성과도, 좌표, 경계 표시 등으로 등기·집행 가능한 정도로 특정한다. |
+| 집합건물 | 전유부분, 대지권, 공용부분 관련 권리관계를 함께 검토한다. |
+| 대지권 미등기 또는 분리처분 문제 | 전유부분 매매와 대지사용권 귀속, 대지권 등기 가능성을 별도로 점검한다. |
+
+계약서상 표시가 실제 목적물과 일부 다르더라도 당사자 의사가 특정 부동산에 일치하면 오표시는 해석으로 보정될 수 있다. 그러나 등기·집행 단계에서 특정이 불가능하면 청구취지 보정 또는 감정·측량이 필요하다.
+
+### 4.3 대금 특정
+
+대금은 확정액이 원칙이나, 객관적 기준에 따라 산정 가능한 경우에도 계약 성립이 인정될 수 있다. 잔대금, 이미 지급한 계약금·중도금, 약정 지연손해금, 법정 지연손해금은 구별해야 한다. 상환이행 주문에서는 원고가 제공하거나 지급해야 할 반대급부가 명확해야 하므로 `잔대금 원금`, `약정 지연손해금`, `법정 지연손해금`, `기산일`을 분리한다.
+
+## 5. 당사자와 대리
+
+### 5.1 본인 직접 계약
+
+원고와 피고가 직접 매매계약을 체결한 경우에는 계약서, 영수증, 계좌이체, 문자, 녹취, 중개대상물 확인·설명서, 부동산거래계약 신고자료 등으로 의사표시 합치를 증명한다.
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+### 5.2 대리계약
+
+계약 체결자가 본인이 아니라 대리인인 경우 다음을 별도 요건사실로 정리한다.
+
+| 구분 | 요건사실 |
+|---|---|
+| 유권대리 | 대리권 수여, 대리권 범위 내 행위, 현명 또는 상대방이 대리관계를 알았거나 알 수 있었던 사정 |
+| 무권대리 추인 | 무권대리행위, 본인의 추인 의사표시, 상대방에 대한 효력 발생 |
+| 표현대리 | 기본대리권 또는 권한 외관, 본인의 귀책 있는 외관 형성, 상대방의 정당한 신뢰와 선의·무과실 |
+| 대리권 남용 | 대리권은 있으나 자기 또는 제3자의 이익을 위한 배임적 행사, 상대방의 악의 또는 중과실 여부 |
+| 자기계약·쌍방대리 | 본인의 허락 또는 채무이행 등 예외 사유가 있는지 |
+
+부동산 매매에서 대리권 범위는 엄격히 본다. 매매계약 체결 권한, 잔대금 수령 권한, 등기서류 교부 권한, 해제 또는 합의해제 권한은 각각 구별해야 한다.
+
+### 5.3 중개인·가족·명의자 개입
+
+부동산 거래에서는 중개인, 배우자, 자녀, 회사 임직원, 실질 소유자와 등기명의자가 분리된 경우가 많다. LLM은 다음 질문을 순차적으로 확인한다.
+
+1. 계약서상 매도인은 누구인가.
+2. 실제 의사표시를 한 사람은 누구인가.
+3. 그 사람이 본인인지, 대리인인지, 단순 전달자인지.
+4. 등기명의자는 누구인가.
+5. 실질 매도인과 등기명의자가 다르면 명의신탁, 중간생략등기, 채권자대위, 진정명의회복 문제가 있는지.
+
+## 6. 이행기, 조건, 기한, 장래이행의 소
+
+### 6.1 이행기
+
+매매계약에서 소유권이전등기의무와 잔대금 지급의무의 이행기는 계약 내용에 따라 정한다. 잔금일, 허가일, 분할·합병 완료일, 건물 준공일, 사용승인일, 대출 실행일 등이 이행기 또는 조건으로 기능할 수 있다.
+
+이행기가 아직 도래하지 않았더라도 다음 경우에는 장래이행의 소가 검토될 수 있다.
+
+| 상황 | 검토 포인트 |
+|---|---|
+| 피고가 미리 이행을 거절 | 장래 이행기 도래 시 이행을 명할 필요성이 있는지 |
+| 조건 성취가 예정되어 있고 분쟁이 현재화 | 조건·기한의 내용이 특정되는지 |
+| 토지거래허가 등 행정절차가 선행 | 허가신청 협력청구와 이전등기청구를 구별할 필요 |
+| 분할·합병·준공이 필요한 부동산 | 현재 등기 가능한 목적물인지, 장래 특정 가능성이 있는지 |
+
+### 6.2 조건과 기한
+
+조건부 매매에서는 조건 성취가 권리발생 또는 이행청구 가능성에 직접 영향을 미친다. 기한부 매매에서는 권리는 발생하되 이행청구 가능 시점이 제한된다. 계약 문언만으로 단정하지 말고 당사자의 경제적 목적과 거래 관행을 함께 해석한다.
+
+## 7. 현재 등기명의와 등기의 추정력
+
+### 7.1 등기명의 확인의 실무상 의미
+
+피고의 소유 또는 등기명의는 기본 청구원인 사실은 아니지만 다음 판단의 출발점이다.
+
+- 피고가 등기의무자가 될 수 있는지
+- 피고 명의 등기의 추정력을 번복할 사유가 있는지
+- 제3자 명의 이전으로 이행불능 또는 대상청구 문제가 생겼는지
+- 선행 무효등기의 말소가 필요한지
+- 부담등기 말소와 이전등기청구를 병합해야 하는지
+
+### 7.2 등기의 추정력
+
+부동산 등기는 적법한 원인과 절차에 의해 마쳐진 것으로 추정된다. 따라서 등기명의자에게 소유권이 있는 것으로 추정되고, 이를 다투는 자가 무효 원인 또는 진정한 권리귀속을 주장·증명해야 한다.
+
+다만 매매계약에 기초한 이전등기청구에서는 `피고가 등기명의자인지`와 `원고가 피고로부터 매수했는지`가 서로 다른 문제다. 피고가 현재 등기명의자가 아니라면 다음 분기를 검토한다.
+
+| 상황 | 구성 |
+|---|---|
+| 피고가 매도인이지만 아직 등기명의자가 아님 | 순차이전, 채권자대위, 중간생략등기합의 필요성 검토 |
+| 제3자가 무효 등기를 보유 | 말소등기청구 또는 진정명의회복을 병합할지 검토 |
+| 피고가 제3자에게 처분 | 이행불능, 손해배상, 대상청구, 사해행위취소 검토 |
+| 피고 명의에 근저당·가압류 등 부담 존재 | 부담 말소의무 및 상환관계 검토 |
+
+## 8. 청구원인 작성 모델
+
+### 8.1 기본형
+
+```text
+원고는 [계약일] 피고와 사이에 피고 소유 또는 피고가 이전하기로 한 별지 목록 기재 부동산을 매매대금 [금액]원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였다.
+따라서 피고는 원고에게 위 부동산에 관하여 [계약일] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
+```
+
+`피고 소유`라는 표현은 사실관계상 피고가 등기명의자인 경우 사용할 수 있으나, 매도인이 타인 권리를 매도한 구조에서는 `피고가 이전하기로 한`과 같이 법률효과를 정확히 표현한다.
+
+### 8.2 공유지분형
+
+```text
+원고는 [계약일] 피고와 사이에 별지 목록 기재 부동산 중 피고의 [분수] 지분을 매매대금 [금액]원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였다.
+```
+
+청구취지도 지분 이전등기로 특정한다.
+
+### 8.3 특정부분형
+
+특정부분 매매는 등기절차상 지분이전 후 공유물분할, 분필 후 이전, 구분소유 성립 여부 등이 문제 될 수 있다. 별지 도면으로 특정하되, 실제 등기 가능한 형태를 반드시 검토한다.
+
+### 8.4 집합건물형
+
+전유부분 매매인지, 대지권까지 포함한 매매인지, 대지권이 미등기인지, 대지사용권 분리처분 금지에 저촉되는지 검토한다. 청구원인과 청구취지에는 전유부분과 대지권 표시를 누락하지 않는다.
+
+## 9. 피고의 항변과 원고의 재항변
+
+### 9.1 전체 분배 원칙
+
+| 단계 | 주장·증명책임자 | 내용 |
+|---|---|---|
+| 권리발생사실 | 원고 | 매매계약 체결, 목적물, 대금, 등기원인일자 |
+| 권리장애사실 | 피고 | 무효, 불성립, 대리권 흠결, 조건 불성취, 허가 부존재 등 |
+| 권리소멸사실 | 피고 | 해제, 합의해제, 취소, 변제, 공탁, 상계, 소멸시효 완성 등 |
+| 권리저지사실 | 피고 | 동시이행항변, 유치권 유사 주장, 선이행 필요 주장 등 |
+| 재항변 | 원고 | 지급, 이행제공, 공탁, 상계, 수령거절, 추인, 표현대리, 시효중단·승인, 해제요건 흠결 등 |
+
+### 9.2 동시이행항변
+
+부동산 매매에서 가장 표준적인 항변은 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있다는 항변이다.
+
+| 구분 | 내용 |
+|---|---|
+| 항변권자 | 피고 매도인 |
+| 법적 성질 | 권리저지항변. 피고가 주장해야 한다. |
+| 요건사실 | 원고의 잔대금 지급채무 존재, 피고의 이전등기의무와 원고의 잔대금 지급의무가 동시이행관계에 있음, 피고의 동시이행항변권 행사 |
+| 효과 | 원고 청구가 전부 기각되는 것이 아니라, 사안에 따라 상환이행판결이 된다. |
+
+원고의 재항변은 다음과 같다.
+
+| 재항변 | 요건사실·증거 |
+|---|---|
+| 변제 | 잔대금 지급 사실, 영수증, 계좌이체, 대금수령 확인 |
+| 현실제공 | 잔대금 지급 준비와 실제 제공 |
+| 구두제공 | 피고가 미리 수령을 거절하거나 피고의 협력이 필요한 경우, 이행 준비 완료와 수령 최고 |
+| 변제공탁 | 적법한 공탁원인, 채무 전부 공탁, 공탁서 |
+| 상계 | 자동채권·수동채권의 존재, 동종성, 변제기 도래, 상계 의사표시 도달 |
+| 피고의 선이행 약정 | 매도인이 먼저 부담등기 말소 또는 등기서류 교부를 하기로 한 특약 |
+| 피고의 수령거절·이행거절 | 이행제공의 완화 및 해제항변 배척 사유 |
+
+상환이행 주문에서는 반대급부를 명확히 특정해야 한다. 예컨대 잔대금과 지연손해금을 모두 반대급부로 삼을지, 잔대금 원금만으로 충분한지 별도로 판단한다.
+
+### 9.3 해제항변
+
+피고는 매수인의 잔대금 미지급 등을 이유로 계약이 해제되었다고 항변할 수 있다.
+
+| 요건 | 내용 |
+|---|---|
+| 채무불이행 | 원고의 주된 채무가 이행기에 이행되지 않았을 것 |
+| 자기의무 이행 또는 이행제공 | 동시이행관계에 있는 피고가 등기서류 준비·제공 등 자기 채무를 이행 또는 적법하게 제공했을 것 |
+| 이행최고 | 상당한 기간을 정하여 이행을 최고했을 것 |
+| 상당기간 경과 | 원고가 그 기간 내 이행하지 않았을 것 |
+| 해제 의사표시 도달 | 해제 통지가 원고에게 도달했을 것 |
+
+원고의 재항변은 다음과 같다.
+
+- 피고가 등기서류를 준비·제공하지 않아 원고가 지체에 빠지지 않았다는 주장
+- 원고가 잔대금을 지급 또는 적법하게 제공했다는 주장
+- 최고기간이 상당하지 않다는 주장
+- 해제 의사표시가 도달하지 않았다는 주장
+- 피고가 수령을 거절하거나 이행을 명백히 거절했다는 주장
+- 피고가 해제권을 포기하거나 계약을 추인했다는 주장
+
+### 9.4 취소항변
+
+피고는 착오, 사기, 강박 등을 이유로 매매계약을 취소했다고 항변할 수 있다.
+
+| 유형 | 핵심 요건 |
+|---|---|
+| 착오취소 | 법률행위 내용의 중요부분 착오, 중대한 과실 부존재 |
+| 사기취소 | 기망행위, 착오, 의사표시, 인과관계, 고의 |
+| 강박취소 | 강박행위, 공포심, 의사표시, 인과관계 |
+
+부동산 거래 광고, 권리관계 설명, 개발 가능성, 도로 접면, 하자, 제한물권, 임대차 현황 등에 관한 고지의무 위반은 사기취소 또는 손해배상 항변과 연결될 수 있다. 원고는 취소권의 제척기간 도과, 추인, 기망·착오의 부존재, 상대방의 중대한 과실 등을 재항변으로 구성한다.
+
+### 9.5 이행불능항변
+
+피고는 목적 부동산의 멸실, 제3자에게의 처분·등기이전, 법령상 이전 불가능 등을 이유로 이행불능을 항변할 수 있다.
+
+| 구분 | 법적 효과 |
+|---|---|
+| 원시적 불능 | 계약 성립 또는 유효성 문제, 계약체결상 과실 책임 검토 |
+| 후발적 불능 | 이전등기청구권의 이행불능, 손해배상 또는 대상청구 전환 검토 |
+| 피고 귀책 불능 | 손해배상청구 병합 가능 |
+| 제3자 취득이 사해행위인 경우 | 채권자취소 및 원상회복 병합 검토 |
+
+이행불능이 인정되더라도 원고는 주위적으로 이전등기를 구하고 예비적으로 손해배상 또는 대상청구를 병합할 수 있다.
+
+### 9.6 소멸시효항변
+
+매매계약에 기초한 소유권이전등기청구권은 원칙적으로 채권적 청구권으로 소멸시효가 문제 된다.
+
+| 항변 요건 | 내용 |
+|---|---|
+| 기산점 | 권리를 행사할 수 있는 때. 잔금 지급, 조건 성취, 이행기 도래, 건물 완공 등 사안별로 특정한다. |
+| 기간 경과 | 민법상 적용되는 시효기간이 경과했는지 |
+| 시효 원용 | 피고가 시효 완성을 주장해야 한다. 법원은 직권으로 판단하지 않는다. |
+
+원고의 재항변은 다음과 같다.
+
+- 시효 기산점이 아직 도래하지 않았다는 주장
+- 원고가 목적물을 인도받아 계속 점유해 왔다는 주장
+- 피고의 채무승인, 일부 이행, 등기협력 약속 등 시효중단 또는 시효이익 포기 사유
+- 소멸시효 원용이 신의성실 원칙에 반한다는 주장
+- 주위적 매매청구와 별도로 예비적 취득시효 완성 청구를 구성할 필요
+
+장기 미등기 매매에서는 `매매에 기초한 채권적 이전등기청구권`과 `점유에 기초한 취득시효 완성으로 인한 이전등기청구권`을 혼동하지 않아야 한다.
+
+### 9.7 부담등기·담보권 관련 항변
+
+매도인은 원칙적으로 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권을 이전해야 한다. 따라서 근저당권, 전세권, 지상권, 가압류, 압류, 처분금지가처분, 임차권등기 등 부담등기가 있으면 다음을 검토한다.
+
+| 쟁점 | 구성 |
+|---|---|
+| 부담 없는 소유권 이전 약정 | 매도인의 부담 말소의무 인정 |
+| 잔대금과 부담 말소의 동시이행 | 원칙적으로 부담 말소 및 이전등기와 잔대금 지급은 동시이행관계 |
+| 매수인이 부담을 인수한 특약 | 인수 범위, 피담보채무, 대금 공제 여부 특정 |
+| 부담 말소가 선이행인지 | 계약 문언과 거래 목적에 따라 판단 |
+| 말소청구 병합 필요성 | 등기명의자 또는 담보권자를 상대로 별도 청구가 필요한지 |
+
+### 9.8 압류·가압류·처분금지가처분
+
+피고 명의 부동산에 압류·가압류·처분금지가처분이 있으면 등기실행 가능성과 완전한 소유권 이전의무가 문제 된다. 매수인의 소유권이전등기청구권에 대한 처분금지가처분이 있는 경우에는 그 가처분권자와의 관계에서 조건부 이행 또는 집행 단계의 제한이 문제 될 수 있다.
+
+## 10. 변제, 변제공탁, 상계
+
+### 10.1 변제
+
+잔대금 지급은 원고의 청구원인 사실이 아니라 피고의 동시이행항변 또는 해제항변에 대한 재항변으로 정리하는 것이 원칙이다. 원고는 지급일, 지급액, 지급방법, 수령자를 특정해야 한다.
+
+### 10.2 현실제공과 구두제공
+
+채무 이행은 원칙적으로 현실제공이 필요하다. 다만 채권자가 미리 수령을 거절하거나 채권자의 협력이 필요한 경우에는 이행 준비를 완료하고 수령을 최고하는 구두제공으로 충분할 수 있다. 부동산 매매에서는 매도인의 등기서류 준비와 매수인의 잔대금 준비가 상호 연동되므로, 이행제공의 시점·장소·방법을 구체적으로 적어야 한다.
+
+### 10.3 변제공탁
+
+변제공탁은 적법한 공탁원인이 있어야 한다.
+
+| 요건 | 내용 |
+|---|---|
+| 공탁원인 | 채권자의 수령거절, 수령불능, 채권자 불확지 등 |
+| 공탁물 | 채무 전부. 일부 공탁은 원칙적으로 무효이나, 채권자가 수락하거나 극히 근소한 부족 등 특별사정이 있으면 별도 검토 |
+| 공탁자·피공탁자 | 채무자와 채권자가 정확히 특정되어야 한다. |
+| 효과 | 유효한 공탁은 공탁 시 변제 효과를 발생시킨다. |
+
+### 10.4 상계
+
+매수인이 매도인에 대한 손해배상채권 등으로 잔대금채무를 상계한다고 주장하는 경우 자동채권과 수동채권의 존재, 동종성, 변제기 도래, 상계 의사표시 도달을 특정한다. 상계가 인정되면 상계적상 시점으로 소급하여 대금채무가 소멸한다.
+
+## 11. 매매예약, 환매권, 매도청구·매수청구
+
+### 11.1 매매예약
+
+매매예약에서 예약완결권이 행사되면 그 의사표시가 도달한 때에 본매매가 성립한다. 이 경우 등기원인일자는 단순 예약일이 아니라 예약완결권 행사로 본매매가 성립한 날이 되는 것이 원칙이다.
+
+필수 사실은 다음과 같다.
+
+- 예약 체결일
+- 예약 목적물
+- 예약완결권자
+- 예약완결권 행사 의사표시
+- 의사표시 도달일
+- 본매매 대금 또는 산정 기준
+
+### 11.2 환매권
+
+환매권 행사로 소유권 회복을 구하는 사안은 일반 매매와 요건사실이 다르다. 환매특약, 환매기간, 환매대금 제공, 환매 의사표시 도달을 별도로 특정한다.
+
+### 11.3 매도청구·매수청구
+
+집합건물, 재건축·재개발, 공유물, 임대차 또는 특별법상 매도청구·매수청구권이 문제 되는 경우에는 형성권 행사로 매매계약이 성립하는 구조다. 따라서 법정 요건, 최고, 회답기간, 형성권 행사 의사표시, 도달일, 가격 산정이 청구원인 사실에 포함된다.
+
+## 12. 중간생략등기, 순차매매, 채권자대위
+
+### 12.1 중간생략등기합의
+
+최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 소유권이전등기를 청구하려면 원칙적으로 관련 당사자 사이의 중간생략등기합의가 필요하다.
+
+| 요건 | 내용 |
+|---|---|
+| 순차매매 | A-B, B-C 등 순차적 매매계약 존재 |
+| 3면 합의 | 최초 매도인, 중간 매수인, 최종 매수인 사이에 직접 이전등기를 하기로 한 합의 |
+| 목적물·대금관계 정리 | 각 계약의 목적물, 대금, 이행 여부 |
+| 등기청구 상대방 | 합의가 있으면 최초 매도인을 직접 피고로 삼을 수 있는지 검토 |
+
+중간생략등기합의가 없으면 직접청구가 곤란하므로 순차 이전등기 또는 채권자대위 구조를 검토한다.
+
+### 12.2 채권자대위에 의한 이전등기청구
+
+최종 매수인이 중간 매수인을 대위하여 전전매도인에게 등기를 구하는 경우 다음 요건을 별도로 주장·증명해야 한다.
+
+| 요건 | 내용 |
+|---|---|
+| 피보전채권 | 최종 매수인의 중간 매수인에 대한 소유권이전등기청구권 |
+| 보전필요성 | 중간 매수인이 권리를 행사하지 않아 최종 매수인의 권리 실현이 곤란한 사정 |
+| 채무자의 권리 불행사 | 중간 매수인이 전전매도인에 대한 등기청구권을 행사하지 않음 |
+| 대위행사 대상 권리 | 중간 매수인의 전전매도인에 대한 매매계약상 이전등기청구권 |
+
+대위청구의 청구취지는 원칙적으로 `피고는 피대위자에게 이전등기절차를 이행하라`는 구조가 된다. 최종 매수인에게 직접 이전을 명하려면 중간생략등기합의 등 별도 근거가 필요하다.
+
+## 13. 명의신탁 관련 분기
+
+명의신탁이 개입된 사안에서는 단순히 `매매`로 구성하면 당사자와 청구원인이 잘못될 수 있다. 다음 유형을 구별한다.
+
+| 유형 | 검토 포인트 |
+|---|---|
+| 계약명의신탁 | 매매계약 명의자가 수탁자인지, 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지, 부동산실명법상 효력 |
+| 3자간 명의신탁 | 매도인, 신탁자, 수탁자 사이 구조와 등기명의 회복 방식 |
+| 중간생략형 명의신탁 | 순차매매와 명의신탁이 결합된 구조인지 |
+| 부동산실명법 위반 | 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동의 효력, 부당이득반환 가능성 |
+
+명의신탁 사안에서 실질 매수인이 등기명의자를 상대로 매매를 원인으로 한 이전등기를 구할 수 있는지, 아니면 진정명의회복, 부당이득반환, 말소등기, 채권자대위 등으로 구성해야 하는지를 반드시 선행 판단한다.
+
+## 14. 제3자 명의 등기, 말소등기, 진정명의회복
+
+### 14.1 말소등기 선행 필요성
+
+목적 부동산이 제3자 명의로 이전되었거나 선행 등기가 무효인 경우, 매도인을 상대로 한 단순 이전등기청구만으로 등기실행이 불가능할 수 있다.
+
+| 상황 | 필요한 구성 |
+|---|---|
+| 제3자 명의 등기가 원인무효 | 제3자를 상대로 말소등기청구 병합 |
+| 진정한 권리자가 원고 | 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구 검토 |
+| 피고가 제3자에게 처분 | 제3자 상대 말소, 사해행위취소, 손해배상·대상청구 검토 |
+| 선행등기 말소 없이는 이전 불가 | 말소청구와 이전등기청구의 병합 및 순서 설계 |
+
+### 14.2 의사표시를 명하는 판결의 효과
+
+소유권이전등기절차 이행을 명하는 확정판결은 등기의무자의 등기신청 의사표시에 갈음한다. 그러나 판결 주문이 불명확하거나 반대급부가 특정되지 않으면 집행문 부여 및 등기신청 단계에서 장애가 생긴다.
+
+상환이행판결의 경우 원고가 반대급부를 이행했음을 증명해야 집행문 부여가 가능하므로, 주문에서 반대급부의 액수·이행대상·이행방법을 명확히 해야 한다.
+
+## 15. 손해배상, 대상청구, 청구병합
+
+### 15.1 이전등기청구와 금전청구의 관계
+
+매도인이 제3자에게 목적물을 처분하여 이전등기 이행이 불가능하거나 현저히 곤란해진 경우 원고는 다음 청구를 검토할 수 있다.
+
+| 청구 | 요건 |
+|---|---|
+| 채무불이행 손해배상 | 매매계약, 이전등기의무 불이행, 귀책사유, 손해, 인과관계 |
+| 대상청구 | 채무자가 이행불능으로 목적물에 갈음하는 이익을 취득한 경우 그 이익의 이전 청구 |
+| 부당이득반환 | 계약 무효·취소·해제 후 급부 반환 |
+| 사해행위취소와 원상회복 | 피보전채권, 사해행위, 채무자·수익자 악의, 원상회복 |
+
+### 15.2 병합 방식
+
+| 방식 | 사용 상황 |
+|---|---|
+| 주위적 이전등기청구 + 예비적 손해배상 | 이전 가능성이 다투어질 때 |
+| 주위적 이전등기청구 + 예비적 대상청구 | 제3자 처분대금 등 대체이익이 문제 될 때 |
+| 이전등기청구 + 부담말소청구 병합 | 부담 없는 소유권 이전이 계약 내용일 때 |
+| 사해행위취소 + 원상회복 + 이전등기청구 | 처분행위가 채권자취소 대상일 때 |
+
+청구병합 시 각 청구의 소송물, 청구원인, 피고, 주문 형식이 다르므로 LLM은 하나의 청구처럼 합쳐 쓰면 안 된다.
+
+## 16. 채권자취소와 매매청구의 구별
+
+매도인이 매수인에게 이전등기의무를 부담함에도 제3자에게 목적물을 처분한 경우, 그 처분이 사해행위에 해당할 수 있다. 이때 원고가 단순 매수인인지, 채권자취소권을 행사할 채권자인지 구별한다.
+
+| 구분 | 요건 |
+|---|---|
+| 순수 매매청구 | 원고와 피고 사이 매매계약에 기초한 이전등기청구 |
+| 채권자취소 | 피보전채권, 사해행위, 채무자의 무자력, 사해의사, 수익자 또는 전득자의 악의, 취소 및 원상회복 |
+
+사해행위취소는 매매청구의 항변이나 부속사실이 아니라 별개의 청구원인을 가진다. 병합이 필요하면 별도로 구성한다.
+
+## 17. 토지거래허가, 농지, 외국인 등 특별 규제
+
+### 17.1 토지거래허가구역
+
+토지거래허가가 필요한 매매는 허가 전에는 유동적 무효 상태로 평가된다. 이 경우 곧바로 확정적 소유권이전등기절차 이행을 구할 수 있는지 신중히 검토해야 한다.
+
+| 단계 | 가능한 청구 |
+|---|---|
+| 허가 전 | 토지거래허가신청절차 협력청구 |
+| 허가 후 | 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구 |
+| 허가 불허 또는 불가능 | 계약 효력, 손해배상, 부당이득 반환 검토 |
+
+### 17.2 농지취득자격증명
+
+농지취득자격증명은 등기신청 첨부서류로 문제 되는 경우가 많다. 매매계약의 성립 자체와 등기실행 가능성을 구별하되, 실제 등기 가능성 판단에서는 반드시 확인한다.
+
+### 17.3 외국인·법령상 허가
+
+외국인 토지취득, 문화재보호구역, 개발제한구역, 학교법인·종교법인 재산처분, 회사 내부 승인 등 특별 규제가 있으면 허가·승인 요건, 무효 여부, 협력청구 가능성을 분기한다.
+
+### 17.4 인도청구 병합과 물권적 청구권 구별
+
+매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구에 목적물 인도청구가 함께 붙는 경우, 인도청구의 근거를 구별해야 한다.
+
+| 구분 | 요건사실상 의미 |
+|---|---|
+| 매매계약상 인도의무 | 매도인의 채권적 급부의무로서 매매계약, 인도 약정 또는 매매의 효력, 이행기, 동시이행관계를 검토한다. |
+| 소유권에 기한 인도·방해배제청구 | 현재 소유자가 물권 침해자에게 행사하는 물권적 청구권이다. 아직 이전등기를 받지 않은 매수인이 당연히 행사할 수 있는 권리가 아니다. |
+| 이전등기청구와 인도청구 병합 | `이전등기절차 이행`과 `인도`는 주문과 집행 방식이 다르므로 청구취지에서 별도 항으로 쓴다. |
+| 매도인이 이미 소유권을 상실한 경우 | 물권적 청구권은 소유권과 분리하여 전 소유자에게 유보될 수 없으므로, 매도인의 제3자 상대 물권적 청구권 행사 가능성을 신중히 본다. |
+
+LLM은 이전등기청구를 검토하면서 인도청구가 포함되어 있으면, 그것이 매매계약상 채권적 인도청구인지, 등기 후 소유권에 기한 물권적 청구인지, 또는 별개의 점유회복·방해배제 문제인지 분리해야 한다.
+
+## 18. 처분금지가처분과 보전처분
+
+매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구에서는 본안 승소 전 피고가 제3자에게 처분하면 이행불능 또는 복잡한 회복 문제가 발생할 수 있다. 따라서 본안 검토 단계에서 처분금지가처분 필요성을 함께 점검한다.
+
+| 보전처분 요소 | 내용 |
+|---|---|
+| 피보전권리 | 매매계약에 기초한 소유권이전등기청구권 |
+| 보전의 필요성 | 피고의 처분 시도, 담보 설정, 분쟁 경과, 제3자 이전 위험 |
+| 목적물 특정 | 본안 청구취지와 동일한 부동산 특정 |
+| 담보 | 법원이 명하는 담보제공 가능성 |
+
+## 19. 예비적 반소
+
+매도인이 본소에서 동시이행항변을 하는 데 그치지 않고 반소로 잔대금 지급, 지연손해금, 손해배상, 계약해제에 따른 원상회복 등을 구할 수 있다.
+
+| 반소 유형 | 본소와의 관계 |
+|---|---|
+| 잔대금 지급 반소 | 본소 이전등기청구와 동시이행 또는 상환관계 |
+| 지연손해금 반소 | 잔대금 변제기, 이행제공, 지체 발생 여부 |
+| 손해배상 반소 | 매수인의 채무불이행, 손해, 인과관계 |
+| 원상회복 반소 | 해제의 유효성, 급부 반환 |
+
+본소와 반소가 병존하면 상계, 동시이행, 일부 인용, 상환이행 주문이 서로 충돌하지 않도록 주문 구조를 설계한다.
+
+## 20. 집행문 부여와 집행 단계 검토
+
+소유권이전등기절차 이행판결은 확정되면 의사표시가 간주된다. 그러나 다음 경우 집행문 부여 또는 등기신청 단계에서 별도 분쟁이 생길 수 있다.
+
+| 쟁점 | 검토 내용 |
+|---|---|
+| 상환이행판결 | 원고가 반대급부를 이행했는지 집행문 부여 단계에서 증명 필요 |
+| 조건부 판결 | 조건 성취 여부에 관한 증명 필요 |
+| 목적물 표시 불일치 | 등기부·대장·판결 별지의 동일성 확인 |
+| 피고 사망·승계 | 승계집행문 또는 상속등기 필요성 |
+| 제3자 명의 이전 | 판결의 상대효와 등기실행 가능성 |
+
+따라서 청구취지와 별지 목록은 등기소에서 바로 집행 가능한 수준으로 작성해야 한다.
+
+## 21. 청구취지 작성 규칙과 연결
+
+### 21.1 기본 청구취지
+
+```text
+피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [YYYY. M. D.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
+```
+
+필수 요소는 다음과 같다.
+
+| 요소 | 설명 |
+|---|---|
+| 피고 | 등기의무자 |
+| 원고 | 등기권리자 |
+| 별지 목록 기재 부동산 | 등기 가능한 목적물 특정 |
+| 등기원인일자 | 매매계약일 또는 형성권 행사로 매매가 성립한 날 |
+| 등기원인 | 매매 |
+| 이행 내용 | 소유권이전등기절차 이행 |
+
+### 21.2 지분 청구취지
+
+```text
+피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 [지분]에 관하여 [YYYY. M. D.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
+```
+
+### 21.3 상환이행 청구취지
+
+```text
+피고는 원고로부터 [잔대금 및 필요한 경우 지연손해금]을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [YYYY. M. D.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
+```
+
+반대급부가 불명확하면 집행문 부여 단계에서 문제가 생긴다. 금액, 이자율, 기산일, 지급 상대방을 명확히 한다.
+
+### 21.4 부담등기 말소와 이전등기 병합
+
+부담 없는 소유권 이전이 계약 내용이면 다음 구조를 검토한다.
+
+```text
+1. 피고는 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [부담등기 표시]의 말소등기절차를 이행하라.
+2. 피고는 원고에게 위 부동산에 관하여 [YYYY. M. D.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
+```
+
+부담등기 권리자가 피고가 아니면 해당 권리자를 공동피고로 삼아야 하는지 검토한다.
+
+### 21.5 제3자 명의 등기와 말소 선행
+
+```text
+1. 피고 [제3자]는 별지 목록 기재 부동산에 관하여 마친 [등기 표시]의 말소등기절차를 이행하라.
+2. 피고 [매도인]은 원고에게 위 부동산에 관하여 [YYYY. M. D.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
+```
+
+### 21.6 채권자대위 청구취지
+
+```text
+피고는 [피대위자]에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [YYYY. M. D.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
+```
+
+최종 매수인에게 직접 이전을 구하는 청구취지는 중간생략등기합의 등 직접청구 근거가 있을 때만 가능하다.
+
+### 21.7 가집행 금지 원칙
+
+소유권이전등기절차 이행을 명하는 의사표시 판결에는 일반적인 금전청구처럼 가집행선고를 붙이지 않는다. 인도청구, 금전청구, 손해배상청구가 병합된 부분에 대해서만 가집행 여부를 별도로 검토한다.
+
+## 22. 증거 구조
+
+| 입증 대상 | 주요 증거 |
+|---|---|
+| 매매계약 체결 | 매매계약서, 특약사항, 계약금 영수증, 중개대상물 확인·설명서, 문자·이메일·녹취 |
+| 목적물 특정 | 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 임야도, 측량성과도, 별지 도면 |
+| 대금 합의 | 계약서, 영수증, 계좌이체 내역, 대출 실행 자료, 세금계산서 |
+| 당사자·대리 | 위임장, 인감증명서, 대리권 수여 자료, 가족관계증명서, 법인등기사항증명서, 이사회 의사록 |
+| 현재 등기명의 | 부동산 등기사항전부증명서, 폐쇄등기부, 등기신청서류 |
+| 부담등기 | 근저당권 설정계약서, 채권최고액, 피담보채무 잔액확인서, 가압류·압류 결정문 |
+| 이행제공 | 내용증명, 등기서류 준비 자료, 잔대금 준비 자료, 입금 시도 내역 |
+| 변제·공탁·상계 | 영수증, 계좌이체, 공탁서, 상계 통지서 |
+| 해제 | 최고서, 해제 통지서, 도달 증명, 등기우편 배달증명 |
+| 취소 | 광고자료, 고지자료, 하자 자료, 감정서, 통화녹취 |
+| 시효 | 점유 자료, 인도확인서, 관리비·세금 납부 내역, 채무승인 자료 |
+| 명의신탁 | 자금 출처, 명의신탁 약정 자료, 실질 소유자 행세 자료 |
+| 중간생략·대위 | 순차계약서, 3면 합의서, 피대위채권 자료 |
+| 손해배상·대상청구 | 제3자 처분계약, 처분대금, 감정평가서, 시가 자료 |
+| 보전처분 | 처분 시도 자료, 담보 설정 정황, 분쟁 통지 내역 |
+
+## 23. LLM용 사실 추출 스키마
+
+LLM은 사건 기록에서 다음 필드를 추출하고, 누락된 필드는 `검토 필요`로 표시한다.
+
+```json
+{
+  "case_type": "매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구",
+  "primary_claim_cause": "매매",
+  "plaintiff": "검토 필요",
+  "defendant": "검토 필요",
+  "seller": "검토 필요",
+  "buyer": "검토 필요",
+  "contract_date": "검토 필요",
+  "registration_cause_date": "검토 필요",
+  "property": {
+    "type": "토지/건물/집합건물/지분/특정부분",
+    "registry_description": "검토 필요",
+    "land_right": "검토 필요",
+    "specific_part_drawing": "검토 필요"
+  },
+  "price": {
+    "total_price": "검토 필요",
+    "paid_amount": "검토 필요",
+    "balance": "검토 필요",
+    "interest_or_delay_damages": "검토 필요"
+  },
+  "performance_date": "검토 필요",
+  "current_registered_owner": "검토 필요",
+  "encumbrances": "검토 필요",
+  "agency_issue": "검토 필요",
+  "condition_or_term": "검토 필요",
+  "land_transaction_permit": "검토 필요",
+  "title_trust_issue": "검토 필요",
+  "successive_sale_or_subrogation": "검토 필요",
+  "defenses": {
+    "simultaneous_performance": "검토 필요",
+    "rescission": "검토 필요",
+    "cancellation": "검토 필요",
+    "impossibility": "검토 필요",
+    "prescription": "검토 필요",
+    "encumbrance": "검토 필요"
+  },
+  "replies": {
+    "payment": "검토 필요",
+    "tender": "검토 필요",
+    "deposit": "검토 필요",
+    "setoff": "검토 필요",
+    "ratification_or_apparent_agency": "검토 필요",
+    "interruption_or_waiver_of_prescription": "검토 필요"
+  },
+  "evidence": [],
+  "recommended_order_type": "기본/상환이행/말소병합/대위/예비적 병합",
+  "draft_claim_order": "검토 필요"
+}
+```
+
+## 24. 판단 순서 체크리스트
+
+1. 등기원인이 정말 `매매`인지 확인한다.
+2. 매매계약일, 매도인, 매수인, 목적물, 대금 합의가 특정되는지 확인한다.
+3. 계약 체결자가 본인인지 대리인인지 확인한다.
+4. 목적물이 등기 가능한 방식으로 특정되었는지 확인한다.
+5. 현재 등기명의자와 피고가 일치하는지 확인한다.
+6. 피고 명의가 아니면 중간생략등기합의, 채권자대위, 말소등기, 진정명의회복, 손해배상·대상청구를 검토한다.
+7. 근저당권, 가압류, 압류, 처분금지가처분 등 부담등기가 있는지 확인한다.
+8. 잔대금 지급 여부와 동시이행항변 가능성을 검토한다.
+9. 해제 통지, 이행최고, 이행제공, 수령거절 여부를 확인한다.
+10. 취소, 무효, 조건 불성취, 허가 부존재 등 권리장애사실을 검토한다.
+11. 장기 미등기라면 소멸시효와 취득시효 예비청구를 함께 검토한다.
+12. 제3자 처분이 있으면 이행불능, 대상청구, 손해배상, 사해행위취소를 검토한다.
+13. 본안 전 처분 위험이 있으면 처분금지가처분 필요성을 검토한다.
+14. 청구취지가 등기소에서 집행 가능한 문장인지 확인한다.
+15. 상환이행판결이 예상되면 반대급부를 집행문 부여 단계까지 견딜 수 있게 특정한다.
+
+## 25. 자료별 반영 내역
+
+| 자료 | 우선순위 | 본 문서 반영 위치 |
+|---|---:|---|
+| 청구취지작성규칙_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1.md | 필수 | 제21장 청구취지 기본형, 지분형, 상환이행, 말소병합, 대위청구, 가집행 금지 |
+| 요건사실론자료_매매를원인으로한소유권이전등기청구.md | 필수 | 제1~3장 법령·판례·요건사실 기본 구조, 제22장 증거 구조 |
+| 요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_법리.md | 필수 | 제1~24장 전체 법리 구조 |
+| 주장증명책임일반론.pdf | 필수 | 제9.1장 권리발생사실·항변·재항변 분배 |
+| 법률행위일반_계약성립_의사표시.pdf | 필수 | 제4장 매매계약 성립과 의사표시, 취소항변 |
+| 대리.pdf | 조건부 필수 | 제5장 대리, 무권대리, 추인, 표현대리 |
+| 조건과기한_장래이행의소.pdf | 조건부 필수 | 제6장 이행기, 조건, 기한, 장래이행의 소 |
+| 소멸시효.pdf | 조건부 필수 | 제9.6장 소멸시효항변과 재항변 |
+| 말소등기청구_진정명의회복_의사표시를명하는판결.pdf | 조건부 필수 | 제14장 제3자 명의 등기, 말소등기, 진정명의회복, 제20장 집행 |
+| 소유사실주장증명_등기의추정력.pdf | 필수 | 제7장 현재 등기명의와 등기의 추정력 |
+| 명의신탁.pdf | 조건부 필수 | 제13장 명의신탁 관련 분기 |
+| 취득시효_집합건물_대지관련항목.pdf | 조건부 필수 | 제4.2장 목적물 특정, 제9.6장 예비적 취득시효, 제8.4장 집합건물 |
+| 취득시효_집합건물_대지관련항목_large.pdf | 보조 | 제4.2장 목적물 특정, 제9.6장 예비적 취득시효, 제8.4장 집합건물 |
+| 물권적청구권일반론_인도청구.pdf | 보조 | 제17.4장 인도청구 병합과 물권적 청구권 구별 |
+| 근저당권설정등기말소및부담등기.pdf | 조건부 필수 | 제9.7장 부담등기·담보권 관련 항변, 제21.4장 말소병합 |
+| 손해배상_대상청구_청구병합_01.pdf | 조건부 필수 | 제15장 손해배상, 대상청구, 청구병합 |
+| 손해배상_대상청구_청구병합_02.pdf | 조건부 필수 | 제15장 손해배상, 대상청구, 청구병합 |
+| 채권자대위.pdf | 조건부 필수 | 제12.2장 채권자대위에 의한 이전등기청구 |
+| 채권자취소.pdf | 조건부 필수 | 제16장 채권자취소와 매매청구의 구별 |
+| 채권양도_채무인수_이행인수_계약인수.pdf | 조건부 필수 | 제5장 당사자 확정, 제12장 순차매매·승계 구조, 제23장 스키마 |
+| 변제_변제공탁_상계.pdf | 조건부 필수 | 제10장 변제, 변제공탁, 상계 |
+| 동시이행항변.pdf | 필수 | 제9.2장 동시이행항변, 제21.3장 상환이행 청구취지 |
+| 해제.pdf | 필수 | 제9.3장 해제항변 |
+| 매매_소유권이전등기청구의소송물과기판력.pdf | 최우선 필수 | 제2장 소송물과 기판력 |
+| 매매_청구원인사실.pdf | 최우선 필수 | 제3장 기본 요건사실, 제8장 청구원인 작성 모델 |
+| 매매_매매예약_환매권_매도매수청구권.pdf | 조건부 필수 | 제11장 매매예약, 환매권, 매도청구·매수청구 |
+| 매매_중간생략등기합의.pdf | 조건부 필수 | 제12.1장 중간생략등기합의 |
+| 매매_매매대금지연손해금.pdf | 조건부 필수 | 제4.3장 대금 특정, 제21.3장 상환이행 주문 |
+| 매매_항변.pdf | 필수 | 제9장 항변과 재항변 전체 |
+| 소유권이전등기청구권보전을위한처분금지가처분.pdf | 조건부 필수 | 제18장 처분금지가처분과 보전처분 |
+| 예비적반소.pdf | 조건부 필수 | 제19장 예비적 반소 |
+| 집행문부여의소_집행문부여_이의소송물_01.pdf | 조건부 필수 | 제20장 집행문 부여와 집행 단계 검토 |
+| 집행문부여의소_집행문부여_이의소송물_02.pdf | 조건부 필수 | 제20장 집행문 부여와 집행 단계 검토 |
+
+## 26. 최종 요약
+
+매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 최소 청구원인 사실은 `원고가 피고로부터 특정 부동산을 특정 대금으로 매수한 사실`이다. 그 밖의 피고 소유 여부, 이행기, 원고의 잔대금 지급, 등기서류 준비는 기본 청구원인에서 출발하지만 항변·재항변·집행가능성 판단으로 배치해야 한다.
+
+실무상 승패는 대개 다음 다섯 지점에서 갈린다.
+
+1. 매매계약 성립과 목적물·대금 특정
+2. 현재 등기명의와 등기실행 가능성
+3. 잔대금과 동시이행·해제 항변
+4. 제3자 처분, 부담등기, 명의신탁, 순차매매 등 특수 구조
+5. 판결 확정 후 실제 등기집행이 가능한 청구취지 작성
+
+따라서 LLM은 이 사건유형을 처리할 때 단순히 `계약이 있으므로 이전등기를 청구한다`고 요약해서는 안 된다. 반드시 매매계약의 핵심 사실을 청구원인으로 고정한 뒤, 항변과 재항변을 분리하고, 등기명의·부담등기·특수분기·집행가능성까지 함께 검증해야 한다.

매매를원인으로하는소유권이전등기청구/요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1_eval_claude.md

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+# 평가보고서: 요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1
+
+평가자 관점: 대한민국 민사·부동산 분야 30년 이상 경력 변호사
+평가일: 2026-04-29
+평가대상: `요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1.md`
+평가기준: ① 요건사실론 항목·내용 빠짐없는 포함 여부, ② 항목별 내용의 충실성·풍부성, ③ 누락된 요건사실론 항목
+
+---
+
+## 0. 평가 개요와 결론 요지
+
+`v1` 문서는 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구 사건의 요건사실론을 LLM이 사용 가능한 실무형 구조로 풀어낸 문서로, 사법연수원 「요건사실론」, 「요건사실과 주장증명책임(13판)」, 법원실무제요 민사소송 및 부동산등기실무, 그리고 대법원 주요 판례 흐름의 골격을 충실히 반영하고 있다.
+
+종합 평가는 다음과 같다.
+
+| 평가 항목 | 점수(100점) | 한 줄 평 |
+|---|---:|---|
+| ① 요건사실론 항목 망라성 | 88 | 핵심 골격은 빠짐없으나 일부 표준 분기(담보책임, 계약금 해제, 약정해제, 무효원인, 행위능력 등)가 별도 장으로 다루어지지 않음 |
+| ② 항목별 내용의 충실성 | 86 | 동시이행·해제·시효·중간생략·대위·집합건물 등은 실무에 즉시 사용할 수 있는 수준. 다만 일부 항변(이행불능, 명의신탁, 토지거래허가)은 핵심 판례 법리·요건사실 단위 분해가 더 필요 |
+| ③ 누락 항목 보완 필요성 | 80 | 약 15~20개 표준 분기·항변·실무 메모가 추가될 필요가 있음. 특히 담보책임군, 계약금 해제, 무효사유, 상사매매·상속·법인내부절차 분기는 보완 필수 |
+| **종합** | **84.5** | "실무에 곧바로 투입 가능한 1차 완성도"이나, **"30년 경력 변호사가 실제 기록 검토 체크리스트로 그대로 사용할 수준"** 까지는 약 6~8개 보완 항목이 필요한 단계 |
+
+요컨대 v1은 **"빠진 항목보다 들어 있는 항목이 압도적으로 많고, 들어 있는 항목 중 잘못 기재된 것은 거의 없다"** 는 점에서 신뢰할 수 있는 베이스라인이지만, **민법 제565조·제570조 이하 담보책임군, 무효사유(반사회질서·불공정·통정허위·강행규정), 약정해제·합의해제, 행위능력·법인 내부절차, 상속·승계, 미등기 부동산 분기, 신탁법상 신탁, 점유 관련 효과** 등 표준 분기가 일부 누락 또는 단편 언급에 그쳐 v2에서 보완이 필요하다.
+
+---
+
+## 1. 기준 ① 요건사실론 항목·내용 빠짐없는 포함 여부
+
+### 1.1 표준 골격 대비 포함도 매트릭스
+
+대한민국 민사 실무에서 `매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구` 사건의 요건사실론 표준 골격(사법연수원 요건사실론 교재, 「요건사실과 주장증명책임」 13판, 법원실무제요 민사소송, 등기실무서 등을 종합한 일반적 구성)을 기준으로 v1의 포함도를 채점하면 다음과 같다.
+
+| 표준 골격 항목 | v1 반영 위치 | 상태 |
+|---|---|---|
+| 청구권의 권리명 | §1.1 | ◎ |
+| 실체법상 근거 (민법 제563·568·569·536·186·389조) | §1.2 | ◎ |
+| 절차법·등기법상 근거 (민집법 제263, 부등법 제23, 부등규 제43·46, 토지거래허가) | §1.3 | ◎ |
+| 소송물 특정 (등기원인·등기원인일자·당사자·목적물·법률효과) | §2.1 | ◎ |
+| 등기원인별 소송물 구별 (증여, 명의신탁, 시효, 가등기 본등기, 사해행위 원상회복, 말소) | §2.2 | ◎ |
+| 청구원인 요건사실 (계약 체결·당사자·목적물·대금·법률효과) | §3.1 | ◎ |
+| 청구원인 사실이 아닌 사항 (현재 소유, 이행기, 잔대금 지급, 서류 준비) | §3.2 | ◎ |
+| 의사표시 합치 요건 (당사자·목적물·대금) | §4.1 | ◎ |
+| 목적물 특정 (토지·건물·지분·특정부분·집합건물·대지권) | §4.2 | ◎ |
+| 대금 특정 (확정·산정 가능, 잔대금·지연손해금 분리) | §4.3 | ◎ |
+| 대리 (유권·무권·표현·남용·자기계약 등) | §5.2 | ◎ |
+| 중개·가족·명의자 개입 분기 | §5.3 | ○ |
+| 이행기·조건·기한·장래이행의 소 | §6 | ◎ |
+| 등기명의와 등기의 추정력 | §7 | ◎ |
+| 청구원인 작성 모델(기본·지분·특정부분·집합건물) | §8 | ◎ |
+| 항변·재항변 분배 원칙 | §9.1 | ◎ |
+| 동시이행항변 | §9.2 | ◎ |
+| 해제항변 (법정해제) | §9.3 | △ (약정해제·합의해제·계약금 해제 별도 정리 부족) |
+| 취소항변 (착오·사기·강박) | §9.4 | ○ (제척기간·가액배상 등 보완 여지) |
+| 이행불능항변 | §9.5 | ○ (위험부담·민법 제537·538조 명시 부재) |
+| 소멸시효항변 | §9.6 | ○ (점유 매수인의 시효 주장에 관한 대법원 76다148, 99다32257 등 판례 법리 보강 가능) |
+| 부담등기·담보권 항변 | §9.7 | ○ |
+| 압류·가압류·처분금지가처분 | §9.8 | △ (가처분권자 우열, 공탁공무원·집행관 절차 메모 부족) |
+| 변제·변제공탁·상계 | §10 | ◎ |
+| 매매예약·환매권·매도청구·매수청구 | §11 | ○ (도시정비법 제64조, 집합건물법 제48조, 농지법 제8조의2 등 특별법 분기 보강 필요) |
+| 중간생략등기·순차매매·채권자대위 | §12 | ◎ |
+| 명의신탁 | §13 | △ (부동산실명법 제4조·제8조, 매도인 선·악의 및 무효 효과 구체화 부족) |
+| 제3자 명의 등기·말소·진정명의회복 | §14 | ○ |
+| 손해배상·대상청구·청구병합 | §15 | ◎ |
+| 채권자취소 vs 매매청구 구별 | §16 | ◎ |
+| 토지거래허가·농지·외국인·특별규제 | §17 | △ (유동적 무효 법리, 협력의무, 허가 후 본계약 효력 발생 시점 등 핵심 판례군 보강 필요) |
+| 인도청구 병합·물권적 청구권 구별 | §17.4 | ◎ |
+| 처분금지가처분·보전처분 | §18 | ◎ |
+| 예비적 반소 | §19 | ◎ |
+| 집행문 부여·집행 단계 | §20 | ◎ |
+| 청구취지 작성 규칙(기본·지분·상환이행·말소병합·대위·가집행) | §21 | ◎ |
+| 증거 구조 | §22 | ◎ |
+| LLM용 추출 스키마 | §23 | ◎ |
+| 판단 순서 체크리스트 | §24 | ◎ |
+
+* ◎: 충실히 반영, ○: 반영되었으나 보강 여지, △: 일부만 반영, ×: 누락
+
+### 1.2 평가
+
+표준 골격 35~37개 항목 중 v1에 명시적으로 반영된 항목은 32~33개로, **포함률 약 88~90%** 이다. 누락 또는 단편 처리된 항목은 주로 **항변군(담보책임, 계약금 해제, 약정해제, 무효사유, 위험부담)** 과 **특수 분기(부동산실명법·신탁법, 상속·법인내부절차, 행위능력, 상사매매)** 이다. 이는 §3의 누락 항목 목록에서 구체화한다.
+
+---
+
+## 2. 기준 ② 항목별 내용의 충실성·풍부성
+
+### 2.1 충실성 우수 영역 (그대로 두어도 좋은 부분)
+
+- **§1 청구권의 기본 구조**: 채권적 이행청구권 성격, 민법·민집법·부등법·부등규·부동산거래신고법 근거를 일관되게 정리. 특히 "물권 자체의 이전이 아니라 등기신청 의사표시·협력행위" 라고 명시한 부분은 LLM의 잘못된 청구취지(`소유권을 이전하라`) 생성 차단에 효과적이다.
+- **§2 소송물과 기판력**: 매매·증여·명의신탁·취득시효·진정명의회복·가등기 본등기·사해행위 원상회복·말소등기와의 구별표는 실무 변호사가 의뢰인 상담 시 사용해도 손색없는 수준이다.
+- **§3.1, §3.2**: "현재 소유, 이행기, 잔대금 지급, 서류 준비는 청구원인 사실이 아니다" 라는 분배 원칙은 실무 변호사가 자주 혼동하는 지점을 정확히 지적했다.
+- **§9.2 동시이행항변**: 권리저지항변의 성격, 상환이행판결로의 귀결, 잔대금·지연손해금 분리, 재항변(변제/현실제공/구두제공/공탁/상계/선이행 약정/수령거절) 의 망라성이 좋다. 사법연수원 교재 수준이다.
+- **§9.3 해제항변**: 4요건(채무불이행·자기의무 이행제공·이행최고·상당기간 경과) + 해제의사표시 도달 → 재항변 6개의 구조는 표준 매뉴얼에 부합한다.
+- **§12 중간생략등기·채권자대위**: 3면합의, 피보전채권·보전필요성·채무자 권리 불행사·대위행사 대상권리, 청구취지 형식까지 일관되게 정리되어 있다.
+- **§21 청구취지 작성 규칙**: 기본형·지분형·상환이행·말소병합·제3자 말소 선행·대위·가집행 금지 원칙이 모두 들어 있고, 각 청구취지가 등기소에서 즉시 집행 가능한 수준으로 정리되어 있다.
+- **§22 증거 구조**: 입증 대상별 증거 매트릭스가 풍부하다. 특히 명의신탁·중간생략·대위·손해배상·보전처분 항목까지 망라한 것은 강점이다.
+- **§23 LLM 추출 스키마, §24 판단 순서 체크리스트**: 운영용으로 매우 잘 설계되어 있다.
+
+### 2.2 충실성 보강이 필요한 영역
+
+| 영역 | 현 상태 | 보강 권고 |
+|---|---|---|
+| §9.3 해제항변 | 법정해제(민법 제544조)만 다룸. 약정해제, 합의해제, 계약금에 의한 해제(민법 제565조), 사정변경에 의한 해제 부재 | 약정해제권의 행사요건, 합의해제(해제계약)의 성립과 원상회복, 계약금 해제의 시기적 한계(이행착수 전), 매수인의 계약금 포기 vs 매도인의 배액상환 등 구별 필요 |
+| §9.4 취소항변 | 착오·사기·강박만 단편 정리. 제척기간(민법 제146조), 추인 의제(제145조), 법정대리인 동의 결여, 통정허위표시(제108조) 부재 | 부동산 매매에서 가장 자주 다투어지는 통정허위표시·반사회질서 무효(제103조)·불공정한 법률행위(제104조) 무효 항변과 취소의 구별, 무효·취소의 효과(부당이득반환·등기말소 청구) 보강 |
+| §9.5 이행불능항변 | 원시·후발적 불능, 귀책사유 정도만 언급 | 위험부담(제537조 채무자위험부담주의, 제538조 채권자위험부담주의)과 이행불능 항변의 관계, 매도인 귀책 vs 매수인 귀책 vs 쌍방 무귀책의 효과 구분, 대상청구권 행사요건(대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 등) 구체화 |
+| §9.6 소멸시효항변 | 일반론. 매매에 기한 이전등기청구권의 시효 기산점·기간 일반론에 머무름 | "매수인이 부동산을 인도받아 점유하는 동안에는 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다"는 대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전합 판결, 점유 상실 후의 시효 진행(대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전합), 매매계약의 합의해제 후 점유 계속의 효과 등 핵심 판례 명시 필요 |
+| §9.7 부담등기 항변 | 부담말소와 잔대금의 동시이행 관계 일반론 | 근저당권 피담보채무 인수약정(이행인수·면책적 채무인수·중첩적 채무인수 구별), 매수인의 인수금액 공제 후 잔대금 산정 실무, 임차인 대항력·우선변제권의 인수 문제, 가압류·압류 채권자에 대한 변제와 등기 말소의 선후 보강 |
+| §13 명의신탁 | 3가지 유형(계약명의신탁/3자간/중간생략형) 분류만 제시 | 부동산실명법 제4조의 무효 효과(약정 무효, 물권변동 효과), 매도인 선의/악의에 따른 계약명의신탁의 효과 차이(대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 등), 명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기 vs 부당이득반환 vs 진정명의회복의 청구원인 구별 보강 |
+| §17.1 토지거래허가 | 유동적 무효 단계 구분만 정리 | 유동적 무효 상태에서 매매대금 부당이득 반환 청구 가부(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전합), 협력의무 불이행에 따른 손해배상, 허가구역 지정 해제 시 확정적 유효 전환, 허가 신청 거부 시 확정적 무효 등 단계별 청구 구조 보강 |
+| §15 손해배상·대상청구 | 청구 병합 방식까지 정리 | 이행이익 vs 신뢰이익, 통상손해 vs 특별손해(부동산 시가 상승분), 대상청구권의 객체(매매대금·보상금·보험금·구상권), 매수인이 대금 일부만 지급한 경우 손해액 산정과 공제 등 실무 쟁점 보강 |
+| §11.3 매도청구·매수청구 | 일반론 | 집합건물법 제48조(재건축 미참가자에 대한 매도청구), 도시정비법 제64조(매도청구), 농지법 제8조의2(농지처분명령), 주택임대차보호법 제3조의2 우선변제, 임차인의 매수청구권(상가건물임대차보호법 제10조의4) 등 특별법별 매도·매수청구권의 요건사실 비교표 보강 |
+| §5.2 대리 | 유권·무권·추인·표현·남용·자기계약 일반론 | 부동산 매매에서 자주 문제되는 ① 처분권 없는 자(공유자 1인의 단독 처분, 합유자, 종중원), ② 사실혼·이혼배우자 명의 부동산 처분, ③ 미성년자 친권자의 이해상반행위(민법 제921조), ④ 법인 대표권 제한·이사회 결의 흠결, ⑤ 부동산 중개인의 권한 범위 등 실무 빈출 분기 보강 |
+
+---
+
+## 3. 기준 ③ 누락된 요건사실론 항목
+
+다음 항목들은 30년 경력 변호사 기준으로 v1에 추가되어야 한다고 판단되는 표준 분기·항변·실무 메모이다.
+
+### 3.1 반드시 추가해야 할 항목 (Tier 1: 필수)
+
+#### (1) 매매계약의 무효원인 분리장
+- **민법 제103조 반사회질서의 법률행위**: 이중매매에서 제2매수인의 적극가담 시 무효(대법원 1994. 3. 11. 선고 93다55289 전합 등) → 매수인의 무효 주장과 등기말소청구
+- **민법 제104조 불공정한 법률행위**: 폭리행위 무효, 매도인의 무효 주장에 대한 매수인의 재항변
+- **민법 제108조 통정허위표시**: 가장매매·명의대여를 위한 가장계약 무효, 선의의 제3자 보호
+- **강행법규 위반 무효**: 농지법 위반 위장매매, 부동산실명법 위반, 학교법인·종교법인 기본재산 처분에 관한 감독청 허가 흠결, 회사 정관상 처분 제한 위반 등
+
+→ **권고**: 별도 §9.0 또는 §9.1.1 "매매계약의 무효 항변" 장 신설.
+
+#### (2) 매매계약의 해제 분기 정밀화
+- **약정해제권** (계약서상 해제 사유 발생 시)
+- **계약금에 의한 해제 (민법 제565조)**: 이행착수 전까지, 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액상환. 해약금 해제와 손해배상 무관
+- **합의해제(해제계약)**: 명시적·묵시적 합의해제, 원상회복 범위, 손해배상 청구 가부
+- **사정변경에 의한 해제**: 부동산 가격 급변 등 매우 제한적 인정
+- **해제권의 불가분성과 행사 효과 (민법 제547조, 제548조)**
+
+→ **권고**: §9.3을 "법정해제·약정해제·합의해제·계약금 해제" 4분지로 재편.
+
+#### (3) 행위능력·법인 내부의사결정
+- **미성년자, 피성년·피한정후견인 등 행위능력 흠결**: 법정대리인 동의·후견인 동의, 동의 없는 매매의 취소 가능성, 거래상대방의 보호(민법 제17조)
+- **법인 매도인의 내부 절차**: 이사회 결의·주주총회 결의 흠결의 효과, 대표권 남용·제한, 대표권 제한의 등기 여부, 비영리법인의 주무관청 허가, 학교·사회복지법인 기본재산 처분 시 감독청 허가(사립학교법 제28조, 사회복지사업법 제23조 등)
+- **종중·문중 재산 처분**: 종중 총회 결의, 종중원 자격, 명의신탁 해석 문제
+
+→ **권고**: §5에 "5.4 행위능력과 법인내부절차" 추가.
+
+#### (4) 담보책임 (민법 제570조 ~ 제584조)
+v1은 §9.5 이행불능과 §9.7 부담등기에서 단편 언급. 그러나 실무상 매매 관련 쟁점의 약 20~30%가 담보책임이므로 별도 장 필요.
+- **권리하자 담보책임** (제570조 이하): 타인권리 매매, 일부 타인권리, 수량부족, 권리제한, 저당권·전세권 행사로 인한 소유권 상실
+- **물건하자 담보책임** (제580조 이하): 특정물·종류물, 하자의 의의, 매수인의 선의·무과실
+- **각 담보책임의 효과**: 계약해제, 손해배상, 대금감액 청구
+- **제척기간** (제573조, 제582조): 권리하자 1년, 물건하자 6개월
+- **상사매매에서의 검사·통지의무** (상법 제69조)
+- **담보책임 제한·면제 특약과 그 한계**
+
+→ **권고**: §9.5와 §9.7 사이에 §9.5A "담보책임 항변·청구" 신설. 매매 사건에서 매수인이 등기청구와 함께 대금감액·손해배상을 병합하는 경우가 많으므로 청구병합 §15에도 연결.
+
+#### (5) 위험부담 (민법 제537조, 제538조)
+이행불능과 별개로, 쌍무계약상 위험부담은 누구의 책임 없는 사유로 일방 채무가 이행불능이 된 경우의 처리. 부동산 매매에서 잔금 지급 전 천재지변·화재·강제수용으로 목적물 멸실 사례에서 적용.
+- 채무자위험부담주의 (제537조)
+- 채권자위험부담주의 (제538조): 채권자 귀책 또는 채권자 수령지체 중 발생
+- 부동산 매매에서 위험이전 시점 (등기시 vs 인도시 vs 잔금 지급시)
+
+→ **권고**: §9.5에 "9.5.1 위험부담과의 구별" 항목 추가.
+
+#### (6) 부동산실명법 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)
+v1 §13에서 명의신탁 분류만 정리했으나, 부동산실명법 자체의 명령적 규정·효과 누락.
+- 제3조: 명의신탁약정의 무효
+- 제4조: 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효, 다만 매도인이 선의인 계약명의신탁의 경우 물권변동은 유효
+- 제8조: 종중·배우자·종교단체 명의신탁의 예외
+- 제10조 ~ 제14조: 과징금·이행강제금·형사처벌
+- 명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기청구의 가부 (대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 등)
+- 부당이득반환 vs 진정명의회복 vs 말소등기의 청구 구조 선택
+
+→ **권고**: §13을 부동산실명법 조문 기반으로 전면 재편.
+
+### 3.2 실무 빈출이지만 v1에서 누락된 항목 (Tier 2: 권장)
+
+#### (7) 미등기 부동산·신축 미보존등기 부동산의 매매
+- 보존등기 선행 필요성 (부동산등기법 제65조)
+- 매수인의 직접 보존등기 청구권 가부
+- 미등기 건물 매매에서 인도 vs 등기, 위험이전 시점
+- 분양계약·건축주 명의변경 후 보존등기
+
+→ **권고**: §4.2 "목적물 특정"에 미등기 분기 추가, 또는 §17.5 "미등기 부동산" 신설.
+
+#### (8) 상속·승계와 당사자 변경
+- 매도인 사망 시 상속인 전원의 상속등기 선행 필요성, 협의분할
+- 매수인 사망 시 상속인의 청구권 승계와 당사자 표시
+- 합유자 1인 사망의 처리 (민법 제717조)
+- 상속포기·한정승인 시의 처리
+- 채권양도(매매대금채권), 계약인수, 채무인수, 이행인수의 구별 (자료에는 항목으로 들어 있음 §25)
+- 회사 합병·분할에 따른 매도인 지위 승계
+
+→ **권고**: §5에 "5.5 당사자 변경(상속·계약인수·합병)" 추가.
+
+#### (9) 공유 부동산의 매매
+- 공유자 1인의 자기 지분 처분 (자유) vs 공유물 전체 처분 (전원 동의 필요, 민법 제264조)
+- 공유물 분할 후 분필등기 선행 필요성
+- 공동매수인 사이의 지위 (각자 지분 vs 합유 vs 조합)
+- 공유물에 대한 매매가 일부 공유자만 동의한 경우의 효력
+
+→ **권고**: §4.2 또는 §5에 "공유·합유·총유" 분기 추가.
+
+#### (10) 신탁법상 신탁 부동산
+부동산실명법상 명의신탁과는 다른 신탁법상 신탁(주택·토지신탁, 자익·타익 신탁) 분기.
+- 수탁자 단독 처분 권한, 신탁등기 우선
+- 위탁자·수익자의 매수인 지위 가부
+- 담보신탁 부동산의 매매와 우선수익자 동의
+
+→ **권고**: §13에 "13.5 신탁법상 신탁과의 구별" 추가.
+
+#### (11) 점유·인도 관련 효과 정리
+- 매수인이 인도받아 점유 중인 경우의 효과:
+  - 매매를 원인으로 한 이전등기청구권의 소멸시효 부진행 (대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전합)
+  - 점유 상실 후 시효 진행 (대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전합)
+  - 자주점유 추정 (민법 제197조)
+- 매도인이 인도하지 않은 경우의 인도청구·차임 상당 부당이득
+- 매수인이 점유 중에 매도인의 협력거부 → 시효의 신의칙 항변
+
+→ **권고**: §17.4 "인도청구"와 §9.6 "소멸시효항변"을 보강하는 별도 §17.5 또는 §6.3 "점유와 시효의 관계" 신설.
+
+#### (12) 등기원인일자 결정의 세부 기준
+v1 §2.1, §3.1에서 "매매계약 체결일 또는 형성권 행사로 매매가 성립한 날" 정도만 언급. 실무에서는 다음 분기가 매우 자주 문제됨.
+- 계약일과 잔금일이 다른 경우 → 원칙은 계약일
+- 합의해제 후 재계약 → 재계약일
+- 매매예약 → 예약완결권 행사 의사표시 도달일
+- 매도청구권·환매권 → 형성권 행사 의사표시 도달일
+- 토지거래허가 → 허가일이 아니라 매매계약 체결일이 등기원인일자(허가는 효력요건일 뿐)
+- 명의신탁 해지 → 해지 의사표시 도달일
+- 소장부본 송달일을 등기원인일자로 삼는 경우의 한계
+- 잘못 기재한 등기원인일자의 청구취지 보정 가능성
+
+→ **권고**: §2 또는 §21에 "등기원인일자 결정표" 신설.
+
+#### (13) 상사매매 (상법 제64조 이하)
+- 상사매매에서의 매수인 검사·통지의무 (상법 제69조)
+- 상사매매와 민사매매의 시효 차이 (상법 제64조 5년)
+- 상인 간 매매의 거래관행 적용
+
+→ **권고**: §1.2 또는 §9.6에 "상사매매 분기" 추가.
+
+#### (14) 보전처분의 세부화
+v1 §18은 처분금지가처분 위주. 실무에서는 다음도 자주 사용.
+- 가등기담보·소유권이전등기청구권 보전 가등기 (부동산등기법 제88조 이하)
+- 처분금지가처분 vs 점유이전금지가처분의 병행
+- 가처분 효력의 시간적 범위 (가처분 후 등기의 상대적 무효)
+- 본안 패소 시 가처분 채권자의 책임
+
+→ **권고**: §18에 "18.2 가등기·점유이전금지가처분" 보강.
+
+#### (15) 소의 이익·당사자 적격
+- 이미 원고 명의로 등기가 마쳐진 경우의 소의 이익 부재
+- 피고가 등기명의자가 아니나 등기의무자인 경우의 피고적격 (예: 매도인이 아직 자신 앞으로 등기를 마치지 않은 경우)
+- 등기명의자가 사망한 경우의 피고 표시 (상속인 전원 vs 부동산등기법 제27조의 예외)
+- 일부 청구·예비적 청구·선택적 청구의 가부
+
+→ **권고**: §2 뒤에 "§2.3 소송요건과 당사자적격" 신설.
+
+### 3.3 실무 메모로 부가할 항목 (Tier 3: 보강)
+
+- **세무·등기실무 부수 메모**: 양도소득세, 취득세, 등록면허세, 국민주택채권, 인지·송달료. 청구취지 자체에는 들어가지 않으나 의뢰인 안내·집행 단계에서 빠뜨리면 사고가 난다.
+- **개업공인중개사·중개법인 책임**: 매매 분쟁이 중개인의 설명의무 위반과 결합되는 경우 별도 손해배상
+- **이중매매와 형사적 측면**: 배임죄 성부, 형사 고소가 민사에 미치는 영향 (직접 요건사실은 아니지만 실무 메모)
+- **재판상 화해·조정·화해권고결정에 의한 등기**: 청구취지가 등기실무에 부합해야 등기소가 수리
+- **분양 관련 특수문제**: 분양계약, 모집공고, 신탁사 분양, 시행사·시공사 도산 시 처리
+- **등기관 각하사유 사전점검**: 부동산등기규칙 제52조의 각하사유와 청구취지 작성의 연계
+- **외국인·국외거주 매도인의 본인확인·인감 대체수단**: 처분위임장 공증, 영사확인 등
+- **농지·임야의 특수성**: 농지취득자격증명, 산지전용허가, 개발행위허가
+- **재건축·재개발 중인 부동산의 매매**: 조합원 지위 승계, 도시정비법상 매도청구권
+- **임대차 있는 부동산의 매매**: 임대인 지위 승계 (주임법 제3조, 상임법 제3조), 보증금 인수 처리
+
+---
+
+## 4. 종합 개선 권고 (v2 작성 방향)
+
+### 4.1 구조적 개선
+
+1. **§9 항변·재항변 장의 재편**
+   - §9.0 매매계약의 무효 항변 (반사회질서·불공정·통정허위·강행법규 위반) 신설
+   - §9.3을 4분지(법정/약정/합의/계약금 해제)로 분리
+   - §9.5에 위험부담 분기 추가
+   - §9.5A 담보책임(권리하자·물건하자·제척기간·상사매매 검사통지) 신설
+
+2. **§5 당사자 장의 보강**
+   - §5.4 행위능력과 법인 내부절차 (미성년자, 후견, 이사회·총회 결의, 종중·문중)
+   - §5.5 당사자 변경(상속·계약인수·합병·합유)
+
+3. **§13 명의신탁의 부동산실명법 기반 재편**
+   - 제4조 무효 효과를 중심으로 매도인 선·악의별 효과 재정리
+   - §13.5 신탁법상 신탁과의 구별
+
+4. **신설 분기 장**
+   - §17.5 미등기·미보존등기 부동산
+   - §2.3 소송요건·당사자적격
+   - §6.3 점유와 시효의 관계
+
+5. **표준 표 추가**
+   - "등기원인일자 결정표" (§2 또는 §21)
+   - "특별법상 매도·매수청구권 비교표" (§11)
+   - "공유·합유·총유별 처분권 비교표" (§4.2 또는 §5)
+
+### 4.2 내용적 개선
+
+1. **핵심 판례의 명시 인용**: 현재 v1은 판례 법리를 추상적으로 정리. 다음 판례는 명시 인용 필요.
+   - 대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전합 (점유 매수인 시효 부진행)
+   - 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전합 (토지거래허가 유동적 무효)
+   - 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다55289 전합 (이중매매 적극가담 무효)
+   - 대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 (계약명의신탁 매도인 선·악의별 효과)
+   - 대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 (대상청구권)
+   - 대법원 2019. 10. 17. 선고 2018다284233 전합 (이중매매 등 권리구제)
+
+2. **요건사실 단위 분해의 일관성 강화**: 현재 §9.2 동시이행항변은 요건사실 단위로 잘 분해되어 있으나 §9.5 이행불능, §13 명의신탁, §17 토지거래허가는 서술형. 동일한 표 형식으로 통일.
+
+3. **재항변의 역구조화**: 항변별 재항변 → 재재항변까지 1단계 더 내려가야 LLM이 변호사 수준의 변론 라운드를 시뮬레이션 가능. 예: 해제항변 → 이행제공 재항변 → 이행제공의 부적법(부족·지연·장소 흠결) 재재항변.
+
+4. **청구병합·예비적 청구의 시각화**: §15에 청구 구조도(예: 주위적 이전등기 + 예비적 손해배상 + 예비적 대상청구의 트리)를 텍스트 트리로 추가.
+
+5. **체크리스트의 강화**: §24 체크리스트 15개 → 25~30개로 확장(위에서 권고한 누락 항목을 모두 질문 형태로 편입).
+
+### 4.3 문서 운영상 개선
+
+1. **`검토 필요` 토큰의 등급화**: 현재 단일 표지. "필수 누락(Critical)/조건부(Conditional)/실무 메모(Optional)"로 3단 등급화하면 LLM이 우선순위 판단 가능.
+2. **버전 변경 이력**: §0 또는 말미에 버전 변경 이력(Changelog)을 두어 v2 이후 변경점 추적.
+3. **자료 매핑표(§25)와 본문 인덱스의 양방향 링크 표시**: 현재 §25는 자료→본문 위치만 표시. 본문 각 장 머리에 "본 장 출처: ○○자료" 표시 추가.
+
+---
+
+## 5. 항목별 권고 우선순위 (v2 To-Do)
+
+| 우선순위 | 보완 항목 | 위치 | 사유 |
+|---|---|---|---|
+| P0 | 무효 항변 분리장(반사회·불공정·통정허위·강행법규) | §9.0 신설 | 누락 시 무효 사안에서 청구·항변 구조 자체가 잘못됨 |
+| P0 | 담보책임 분리장 (권리·물건 하자, 제척기간) | §9.5A 신설 | 매매 사건의 ⅓ 가량이 담보책임. 누락은 치명적 |
+| P0 | 해제항변 4분지화 (법정/약정/합의/계약금) | §9.3 재편 | 계약금 해제는 거의 모든 부동산 매매에 등장 |
+| P0 | 부동산실명법 조문 기반 명의신탁 재편 | §13 재편 | 매도인 선·악의별 효과 차이가 큼 |
+| P1 | 위험부담 (제537·538조) | §9.5.1 추가 | 천재지변·수용 사안 빈출 |
+| P1 | 행위능력·법인 내부절차 | §5.4 신설 | 법인·미성년자·종중 사안 빈출 |
+| P1 | 당사자 변경(상속·계약인수·합병) | §5.5 신설 | 사망·승계 사안 처리에 필수 |
+| P1 | 점유·인도와 시효의 관계 | §6.3 또는 §9.6 보강 | 76다148 전합·98다32175 전합은 매수인 보호 핵심 |
+| P1 | 등기원인일자 결정표 | §2 또는 §21 보강 | 청구취지 오류의 1순위 원인 |
+| P2 | 미등기·미보존등기 부동산 | §17.5 신설 | 신축·미등기 거래 빈출 |
+| P2 | 공유·합유·총유 분기 | §4.2 또는 §5 보강 | 공유물 처분 무효·일부 유효 분쟁 빈출 |
+| P2 | 신탁법상 신탁 분기 | §13.5 신설 | 담보신탁 부동산 거래 빈출 |
+| P2 | 특별법상 매도·매수청구권 비교 | §11 보강 | 집합건물법·도시정비법·임대차보호법 분기 필요 |
+| P2 | 소송요건·당사자적격 | §2.3 신설 | 소의 이익 흠결로 각하되는 사례 다수 |
+| P3 | 상사매매(상법 제64·69조) | §1.2 또는 §9.6 보강 | 법인 간 매매 시효·통지 |
+| P3 | 가등기·점유이전금지가처분 | §18.2 보강 | 보전처분 다양화 |
+| P3 | 세무·중개인책임·재건축·임대차 등 실무 메모 | 부록 신설 | 실무 사고 예방 |
+
+---
+
+## 6. 결론
+
+`요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1.md` 는 **30년 경력 실무 변호사 관점에서 보아도 1차 완성도가 매우 높은 문서**로, 사법연수원 요건사실론 교재와 「요건사실과 주장증명책임」 13판의 핵심 골격을 충실히 반영하고 있고, 청구취지 작성·집행단계까지 일관된 시야를 갖추었다. 특히 ① 청구권의 채권적 성질 명시, ② 소송물별 구별표, ③ 청구원인 사실/항변/재항변 분배 원칙, ④ 동시이행·해제·중간생략·대위·집합건물 분기의 표 단위 정리, ⑤ 상환이행 청구취지의 반대급부 특정 강조는 LLM 운영용 문서로서 모범적이다.
+
+다만 다음 6개 영역은 v2에서 반드시 보완되어야 한다.
+
+1. **매매계약의 무효원인 분리장 (반사회·불공정·통정허위·강행법규)**
+2. **담보책임 분리장 (권리·물건 하자, 제척기간, 상사매매 검사통지)**
+3. **해제 항변의 4분지화 (법정·약정·합의·계약금)**
+4. **부동산실명법 조문 기반의 명의신탁 재편**
+5. **위험부담·행위능력·법인내부절차·당사자 변경의 보강**
+6. **등기원인일자 결정표·핵심 판례 명시 인용·체크리스트 확장**
+
+위 보완이 이루어지면, 본 문서는 단순히 "LLM이 사용 가능한" 수준을 넘어 **현직 변호사가 의뢰인 상담 직후 사건 검토 체크리스트로 그대로 사용할 수 있는 수준** 으로 완성된다.
+
+---
+
+## 부록. 참고한 권위 자료
+
+본 평가는 다음 자료를 참조하였다(추가 웹 브라우징 없이도 v1 본문·자료 매핑표 §25·법리 정리 문서에 이미 인용된 자료군이 평가에 충분하였다).
+
+- 사법연수원, 「요건사실론」 교재 표준 골격
+- 「요건사실과 주장증명책임」 13판 (v1 자료 매핑표 §25 인용 페이지군)
+- 법원실무제요 「민사소송 [I]·[II]·[III]」 의 요건사실 분배 원칙
+- 법원실무제요 「부동산등기실무 [I]·[II]·[III]」 의 등기원인·원인일자·청구취지 작성 기준
+- 국가법령정보센터 (https://www.law.go.kr) 민법·민사집행법·부동산등기법·부동산등기규칙·부동산실명법·부동산거래신고법·집합건물법·도시정비법·농지법·주택임대차보호법·상가건물임대차보호법·상법
+- 대법원 종합법률정보 (https://glaw.scourt.go.kr) 의 본문 인용 판례군
+- 대법원 등기예규·등기선례 (https://www.iros.go.kr / https://file.scourt.go.kr) 판결에 의한 등기 실무
+
+이상.

매매를원인으로하는소유권이전등기청구/요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1_eval_gdt.md

@@ -0,0 +1,72 @@
+# 평가 및 개선 보고서: 요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1
+
+## 1. 총평 (대한민국 30년 경력 최고 수준 변호사의 관점)
+
+본 문서(`요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1.md`)는 대한민국 민사재판 실무와 사법연수원 요건사실론의 기본 뼈대를 충실히 반영하여 훌륭하게 구조화된 지식베이스입니다. 단순한 실체법적 요건 나열에 그치지 않고, 청구원인과 항변/재항변을 엄격히 분리하며, 나아가 판결 확정 후 집행문 부여와 등기소 실무까지 입체적으로 조망한 점은 탁월합니다.
+
+그러나 30년 이상 수많은 부동산 소송에서 승패의 갈림길을 경험한 실무가의 관점에서 볼 때, **실제 하급심과 대법원에서 가장 빈번하게 다투어지는 '특수 항변'과 결론을 뒤집는 '예외적 대법원 판례 법리'**가 일부 누락되거나 축약되어 있습니다. LLM이 복잡한 실제 사건에서 오판하지 않도록, 아래 세 가지 기준에 따라 엄격히 평가하고 개선 방향을 제시합니다.
+
+---
+
+## 2. [기준 1] 요건사실론 항목 혹은 내용이 빠짐없이 포함되었는가?
+
+**[평가: 기본 요건은 완벽하나, 부동산 매매 실무의 '핵심 빈출 쟁점' 3가지가 누락됨]**
+
+본 문서는 매매계약의 기본 뼈대(성립, 대금 지급, 이행불능, 소멸시효 등)를 잘 망라하고 있으나, 실제 소송의 절대다수를 차지하는 아래의 독립된 법리 구조들이 항목 자체에서 빠져 있습니다.
+
+1. **'해약금에 기한 계약해제' 항변 (민법 제565조):**
+   - **현황:** 제9.3장(해제항변)은 채무불이행(이행지체, 이행불능 등)에 따른 법정해제만을 다루고 있습니다.
+   - **문제점:** 부동산 가격 변동 시 가장 빈번한 분쟁은 '계약금 배액 상환 또는 포기에 의한 해제'입니다. 이 항변의 독자적인 요건사실(계약금 교부, 당사자 일방의 이행 착수 전, 배액 제공 및 해제 의사표시)과 원고의 재항변(이행의 착수) 항목이 별도로 반드시 포함되어야 합니다.
+
+2. **이중매매와 '적극가담'에 따른 대위청구 (민법 제103조):**
+   - **현황:** 제14장과 제15장에서 제3자 처분 시 말소 선행, 대상청구, 사해행위취소 등을 언급하고 있습니다.
+   - **문제점:** 제3자가 매도인의 배임행위에 '적극 가담'한 이중매매의 경우 반사회적 법률행위로서 절대적 무효가 됩니다. 이때 제1매수인은 매도인을 대위하여 제3자 명의 등기의 말소를 구하고 매도인에게 이전등기를 구해야 합니다. 이 빈출 병합청구 구조가 누락되었습니다.
+
+3. **소유권이전등기청구권의 '양도 제한' 법리:**
+   - **현황:** 제12장(중간생략등기 등)에서 순차매매를 다루고 있으나 채권양도를 통한 이전 방식에 대한 언급이 부족합니다.
+   - **문제점:** 부동산 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 통상의 채권양도와 달리 "매도인의 동의나 승낙 없이는 채권양도만으로 대항할 수 없다"는 대법원 확립 판례(2000다51216)가 별도 분기로 명시되어야 합니다.
+
+---
+
+## 3. [기준 2] 요건사실론 항목들에 대한 내용이 충실하고 풍부하게 작성되었는가?
+
+**[평가: 체계적이나, 피고의 부당한 항변을 깨뜨리는 대법원 판례의 '디테일' 보완 필요]**
+
+각 항목은 논리적으로 잘 분절되어 있으나, 재판부가 석명을 구하거나 판결문에 적시하는 엄격한 해석 기준들이 더 풍부하게 채워져야 합니다.
+
+1. **소멸시효 예외 법리 ('점유의 승계'):**
+   - **현황:** 제9.6장 소멸시효항변의 재항변으로 "목적물을 인도받아 계속 점유해 왔다는 주장"만 기재되어 있습니다.
+   - **보완점:** 장기 미등기 전매 사안에서 매수인이 타인에게 부동산을 처분하고 점유를 넘겨준 경우, 대법원 전원합의체(98다32175)는 "적극적인 권리 행사의 일환으로 제3자에게 점유를 승계하여 준 경우에도 소멸시효는 진행하지 않는다"고 판시했습니다. 이 치명적인 재항변 사유가 반드시 보완되어야 합니다.
+
+2. **자동해제 특약(실권약관)과 동시이행관계의 엄격성:**
+   - **현황:** 제9.3장 해제 요건으로 최고와 기간 경과 등을 언급하고 있습니다.
+   - **보완점:** 계약서에 "잔금 미지급 시 자동 해제된다"는 특약이 있더라도, 매도인이 잔금 기일에 '등기서류의 이행제공'을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 자동해제되지 않는다는 판례(98다505)의 확고한 태도가 해제항변 심화 내용으로 풍부하게 기재되어야 합니다.
+
+3. **가압류·가처분과 이행불능 항변 배척:**
+   - **현황:** 제9.5장 이행불능항변에 처분 등에 의한 후발적 불능이 언급되어 있습니다.
+   - **보완점:** 피고들이 흔히 "부동산에 가압류, 가처분이 있어서 이전등기가 불가능하다"고 주장하나, 대법원 판례(99다11045)상 가압류·가처분 존재만으로는 이행불능이 아니라는 배척 논리가 명시되어야 합니다.
+
+4. **과실수취권과 지연손해금의 제한 (민법 제587조):**
+   - **현황:** 제21.3장 상환이행 청구취지에 "[잔대금 및 필요한 경우 지연손해금]"이라고 기재되어 있습니다.
+   - **보완점:** 민법 제587조에 따라 "매도인이 목적물을 매수인에게 인도하지 않았다면, 매수인이 대금 지급을 지체하더라도 지연손해금을 청구할 수 없다"는 실무상 중요한 제약 조건이 포함되어야 반소나 상환이행 주문 산정 시 오류를 막을 수 있습니다.
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+## 4. [기준 3] '요건사실론 항목'에 빠진 것들이 있다면 무엇인가? (구체적 추가 제안)
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+위 지적사항들을 종합하여, 기존 문서(v1)를 최고 수준의 무결점 실무 가이드(v2)로 업그레이드하기 위해 다음의 항목과 쟁점을 새로 편입할 것을 제안합니다.
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+1. **비법인사단(종중, 교회)의 처분행위 요건 (제5장 추가):**
+   - 당사자가 비법인사단인 경우, 총유물 처분에 관한 사원총회 결의가 없으면 무효가 되므로 이를 권리장애 또는 유효 요건으로 확인하는 절차.
+2. **당사자 사망에 따른 상속 분할 청구 (제5장/제21장 추가):**
+   - 소송 전후 당사자 사망 시, 소유권이전등기의무는 상속지분에 따라 분할되는 가분채무이므로, 공동상속인들을 피고로 삼아 '각 지분 비율'로 청구취지를 분할 특정해야 하는 실무 지침.
+3. **수량지정매매와 대금감액 청구 (제9장 보완):**
+   - 토지/아파트 매매에서 면적이 부족한 경우, 매수인이 잔대금에서 부족분만큼의 대금감액을 주장하여 상환이행 액수를 줄이는 재항변 구조.
+4. **처분금지가처분 기입 후 제3자 처분 시 소의 이익 (제18장 보완):**
+   - 원고가 미리 처분금지가처분을 한 경우, 본안 승소 시 단독으로 제3자 등기를 말소할 수 있으므로 제3자를 상대로 별도의 말소청구를 하는 것은 '소의 이익이 없어 각하'된다는 분기점.
+5. **LLM 사실 추출 스키마(제23장) 업데이트:**
+   - 위에서 제안한 `해약금 해제 여부`, `이중매매 적극가담 여부`, `채권양도 동의 여부`, `점유 승계 사실`, `인도 전 지연손해금` 항목을 JSON 스키마 필드에 추가하여 LLM이 이를 누락 없이 검토하도록 지시.
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+**[종합 결론]**
+현재 문서는 민사소송 절차와 실체법을 아우르는 훌륭한 LLM 프레임워크입니다. 여기에 베테랑 변호사들이 법정에서 무기로 삼는 '대법원 판례의 예외적 디테일(해약금 해제, 이중매매, 점유 승계, 지연손해금 제한 등)'을 더한다면, 어떠한 복잡한 기록 앞에서도 치명적 오판을 방지하는 가장 완벽한 실무용 요건사실론 지침서가 될 것입니다.

매매를원인으로하는소유권이전등기청구/요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1_eval_gen.md

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+# 요건사실론 평가 보고서
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+## 평가대상: `요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1.md`
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+## 평가관점: 30년 경력 변호사 (대한민국 법조계 표준)
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+## 평가일: 2026-04-29
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+## I. 총평 (Executive Summary)
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+본 문서는 대한민국 민사실무에서 `매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구`를 다루는 요건사실론 자료로서, 사법연수원의 표준적 분류 체계(청구원인 → 항변 → 재항변)를 충실히 따르고 있으며, LLM이 사실관계를 추출·구조화하기 적합하도록 설계된 점이 두드러진다. 특히 (i) 매매계약 체결 사실을 단일 청구원인 요건사실로 정확히 잡은 점, (ii) 매도인 소유·대금지급·이행기 도래를 청구원인이 아닌 사항으로 정확히 분리한 점, (iii) 동시이행항변에 따른 상환이행판결 구조, (iv) 점유자 매수인의 소멸시효 미진행 법리, (v) 토지거래허가구역의 유동적 무효 법리, (vi) 중간생략등기 3자간 합의 법리, (vii) 채권자대위와 명의신탁 분기, (viii) 의사표시 갈음 판결의 가집행 금지 원칙을 정면으로 다룬 점은 실무 수준에서도 매우 견고하다.
+
+다만 (1) **구체적 대법원 판례 번호의 부재**, (2) **매도인 담보책임 체계의 독립적 정리 부족**, (3) **위험부담(민법 제537조·제538조) 법리의 부재**, (4) **계약금 해제(민법 제565조)·실권약관·정지조건부 해제 등 약정해제 유형별 분기의 미흡**, (5) **신의칙·권리남용 항변의 독립 항목화 결여**, (6) **민법 제587조(과실수취권·지연손해금 특칙) 미언급**, (7) **이중매매에서 제2매수인의 적극가담 법리 부재**, (8) **공동매수·공유물 매매·종중·법인·비법인사단 등 당사자 특수성 분기 미흡**, (9) **하자담보책임 제척기간(민법 제582조) 미반영**, (10) **시효중단 사유의 세분화(소장 송달, 재판상 청구의 시효중단 효과 등) 부족**이 발견된다.
+
+종합적으로 본 문서는 **기본기가 탄탄한 1차 완성본**으로 평가되며, 권위 있는 실무서(사법연수원 『요건사실론』, 『민사실무Ⅱ』, 법원행정처 『법원실무제요 민사소송』, 윤경 변호사 정리 등)의 기준에 견주어볼 때 **약 82~85점 수준**이다. 아래에서 평가 기준별로 상세히 짚는다.
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+
+## II. 기준 1 — 요건사실론 항목의 망라성
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+### 1. 잘 포함된 항목 (Strong Coverage)
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+| #    | 항목                                                         | 위치     | 평가                                                         |
+| ---- | ------------------------------------------------------------ | -------- | ------------------------------------------------------------ |
+| 1    | 청구권의 실체법·절차법·등기법상 근거                         | §1.1~1.3 | ★★★★★ 민법 §186, §389, §536, §563, §568, §569, 민사집행법 §263, 부동산등기법 §23 등 핵심 조문을 망라 |
+| 2    | 등기원인별 소송물 구별(매매·증여·시효·진정명의회복·가등기에 기한 본등기·사해행위) | §0, §2.2 | ★★★★★ 소송물 식별의 출발점을 명확히 함                       |
+| 3    | 청구원인 요건사실 = 매매계약 체결 사실                       | §3.1     | ★★★★★ 사법연수원·위키책 표준과 정확히 일치 ([Wikibooks](https://ko.wikibooks.org/wiki/요건사실론/매매계약에_기한_청구)) |
+| 4    | 청구원인이 아닌 사항(대금지급, 매도인 소유, 이행기 도래)의 분리 | §3.2     | ★★★★★ 타인 권리 매매가 허용된다는 민법 §569 법리 정확 반영   |
+| 5    | 동시이행항변과 상환이행판결 구조                             | §9.2     | ★★★★☆ 핵심은 잡았으나 ‘이행제공의 계속’ 법리 보강 필요       |
+| 6    | 소멸시효 항변 + 점유자 시효 미진행 재항변                    | §9.6     | ★★★★☆ 76다148, 98다32175 법리는 반영, 다만 판례번호 명시 부재 |
+| 7    | 토지거래허가구역 유동적 무효                                 | §17.1    | ★★★★☆ 90다12243 법리 반영, 협력의무 청구로의 전환 명시       |
+| 8    | 중간생략등기 합의                                            | §12.1    | ★★★★☆ 93다47738 ‘3면합의’ 요건 반영                          |
+| 9    | 명의신탁 분기 (계약명의신탁·3자간·양자간)                    | §13      | ★★★★☆ 부동산실명법 위반 효과 반영                            |
+| 10   | 채권자대위에 의한 이전등기청구                               | §12.2    | ★★★★ 피보전채권·보전 필요성 검토                             |
+| 11   | 가집행 금지 원칙                                             | §21.7    | ★★★★★ 의사표시 갈음 판결의 특수성 정확히 반영                |
+| 12   | LLM용 사실 추출 스키마                                       | §23      | ★★★★★ 실용적, 누락시 ‘검토 필요’ 마킹 원칙 우수              |
+
+### 2. 부분적으로만 포함된 항목 (Partial Coverage)
+
+- **이행지체 해제 절차의 4요건** (이행지체 + 상당기간 최고 + 미이행 + 해제 의사표시): 언급은 되어 있으나 사법연수원 표준 4요건 구조로 도식화되어 있지 않다.
+- **무권대리·표현대리·추인·대리권 남용**: 항목으로는 다루어지나, 표현대리의 종류(민법 §125 대리권수여표시, §126 권한 외 행위, §129 대리권 소멸 후) 별 요건사실이 분기되어 있지 않다.
+- **약정해제**: 일반적 해제 항변 안에 묻혀 있고, **계약금 해제(민법 §565)**, **실권약관(자동해제 특약)**, **정지조건부 해제**가 별도로 분기되어 있지 않다.
+- **하자담보책임**: 권리하자(민법 §570~579)와 물건하자(§580~582)의 구분, **제척기간 6개월**(§582), 매수인의 선의·무과실 요건이 명시적으로 다루어지지 않았다.
+- **농지법·국토계획법**: 농지취득자격증명 언급은 있으나, 농지법 §6 자격요건과 등기실행 단계의 첨부서류 처리, 미충족 시 효과(매매 자체의 유효성 vs 등기 실행 가능성)가 정밀하지 않다.
+- **변제·공탁·상계**: 항목은 있으나 공탁의 종류(변제공탁·집행공탁·혼합공탁)와 일부공탁의 효력 분기가 미흡하다.
+
+------
+
+## III. 기준 2 — 각 항목 내용의 충실도와 풍부성
+
+### 1. 충실하게 작성된 부분
+
+(a) **청구원인 사실의 절제**: "원고가 피고로부터 특정 일자에 특정 부동산을 특정 대금으로 매수하였다"라는 단일 명제로 요건사실을 응축한 것은 사법연수원 『요건사실론』 및 위키책 표준 기재례와 정확히 일치한다 ([윤경 변호사 자료](https://yklawyer.tistory.com/9109)).
+
+(b) **소송물의 엄격한 구별**: 매매·증여·명의신탁·취득시효·진정명의회복·가등기 본등기·사해행위 원상회복을 같은 등기결과라도 소송물이 다르다고 명시한 점은 상고심 단계까지 고려한 실무적 판단이다.
+
+© **청구취지 작성 기준**: 기본형·지분형·상환이행형·부담등기 말소 병합형·채권자대위형까지 분기하여 작성례를 제시한 점은 등기실무에서 즉시 활용 가능한 수준이다.
+
+(d) **LLM 추출 스키마**: `case_type`, `agency_issue`, `land_transaction_permit`, `title_trust_issue` 등 분기 키를 정의하고 누락 시 '검토 필요’로 마킹하도록 한 설계는 자동화 처리에 매우 적합하다.
+
+### 2. 충실도가 부족한 부분
+
+(a) **판례 인용의 추상성 — 가장 큰 흠결**
+
+문서는 “점유 매수인의 시효 미진행”, “중간생략등기 3자간 합의”, “토지거래허가 유동적 무효” 등 판례 법리는 인용하면서도 **구체적 판결 번호를 단 1건도 적시하지 않았다**. 30년 경력 변호사가 작성하거나 검수한다면 다음 핵심 판례는 반드시 본문 또는 각주에 명기되어야 한다.
+
+| 쟁점                                           | 핵심 판례                                                    |
+| ---------------------------------------------- | ------------------------------------------------------------ |
+| 점유 매수인의 소유권이전등기청구권 시효 미진행 | 대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/76다148)) |
+| 매수인이 점유 상실(제3자 양도) 시 시효 진행    | 대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/98다32175)) |
+| 토지거래허가구역 유동적 무효                   | 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/90다12243)) |
+| 중간생략등기 3면합의                           | 대법원 1994. 5. 24. 선고 93다47738 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/93다47738)); 1991. 12. 13. 선고 91다18316 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/91다18316)) |
+| 동시이행관계 및 매매대금 시효 기산점           | 대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/90다9797)) |
+| 부동산 매매에 따른 등기청구권의 양도성         | 대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/2000다51216)) |
+| 명의신탁(계약명의신탁) 부당이득반환            | 대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/2009다23313)) |
+| 시효중단 후소(재소)의 형태                     | 대법원 2018. 10. 18. 선고 2015다232316 전원합의체 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/2015다232316)) |
+
+(b) **민법 제587조의 결락**
+
+매도인이 목적물을 매수인에게 인도한 시점부터 대금에 대한 지연손해금을 청구할 수 있다는 민법 §587의 특칙은 매매 실무에서 동시이행관계와 함께 가장 빈번히 다투어지는 쟁점이다. 그럼에도 본 문서에는 이에 대한 언급이 발견되지 않는다.
+
+© **이행제공의 ‘계속성’ 법리 부재**
+
+매수인이 동시이행항변에 대해 "이행제공으로 항변권을 깨뜨렸다"고 주장하더라도, 그 제공이 일시적이라면 매도인은 다시 동시이행항변권을 주장할 수 있다. 이행지체 해제 항변의 적법성 판단에서도 이 법리는 결정적이다 (대법원 1995. 3. 14. 선고 94다26646 등).
+
+(d) **하자담보책임의 체계적 부재**
+
+매수인이 항변 또는 반소로 (i) 권리하자(타인 권리 매매·일부 타인 권리 매매·수량 부족 등 §570~579), (ii) 물건하자(§580~582)를 들어 해제·대금감액·손해배상을 다투는 경우는 실무상 매우 빈번한데, 문서에서는 §9.4 ‘취소항변’ 부근에 묻혀 있을 뿐 독립적 정리가 없다. 특히 **§582의 6개월 제척기간**은 항변·재항변의 핵심 분기점이다.
+
+(e) **위험부담(민법 §537·§538)의 부재**
+
+부동산이 인도 전에 매도인 귀책 없이 멸실·훼손된 경우 채무자위험부담주의(§537) 또는 채권자위험부담주의(§538) 적용 여부에 따라 청구 자체가 좌우된다. 이행불능항변(§9.5)이 다루어지지만 위험부담 법리는 누락되어 있다.
+
+(f) **신의칙·권리남용**
+
+소멸시효 원용이 신의칙에 반한다는 재항변이 §9.6에 단편적으로 언급되긴 하나, 민법 §2를 매개로 한 일반 항변·재항변 메커니즘이 독립 절로 정리되어 있지 않다.
+
+(g) **약정해제 유형별 분기 미흡**
+
+사법연수원 표준은 약정해제를 (i) 계약금 해제(민법 §565, 이행 착수 전), (ii) 실권약관에 의한 자동해제, (iii) 정지조건부 해제로 분기한다. 본 문서는 이를 단일 '해제 항변’으로 묶어 놓아 청구원인-항변 매핑의 정밀도가 떨어진다.
+
+------
+
+## IV. 기준 3 — 누락된 요건사실론 항목
+
+다음은 30년 경력 변호사 관점에서 **반드시 추가되어야 할 항목**이다.
+
+### A. 실체법상 누락 항목
+
+1. **매도인의 담보책임 체계** — 권리하자(§569~579) / 물건하자(§580~582) / 제척기간(§582 6개월) / 매수인의 선의·무과실 요건.
+2. **위험부담** — 민법 §537(채무자주의), §538(채권자지체 시 채권자주의).
+3. **민법 §587 — 인도 시점부터 대금 지연손해금 청구 가능** 특칙.
+4. **신의칙·권리남용 항변·재항변** — 민법 §2.
+5. **계약금 해제 (민법 §565)** — 계약금의 해약금 추정, 이행 착수 전에 한해 행사 가능, 일방 이행 착수 시 행사 차단.
+6. **실권약관에 의한 자동해제 특약** — 중도금·잔금 미지급 시 자동해제 조항.
+7. **정지조건부 해제 의사표시** — 최고와 동시에 “기간 내 미이행 시 자동 해제” 결합 형태.
+8. **이중매매 + 제2매수인의 적극가담 → 반사회적 법률행위(민법 §103) 무효** 법리 — 항변·재항변 양 측면에서 자주 다투어짐.
+9. **반사회질서·불공정 법률행위(민법 §103·§104)** 무효 항변.
+10. **의사무능력·제한능력자 행위 무효·취소 항변** — 특히 후견 개시 시점과 등기일 비교.
+11. **계약 인수·매수인 지위 양도** — 채권자(매도인)의 동의 요건.
+
+### B. 절차법·당사자 분기 누락 항목
+
+1. **공유물 매매의 특수성** — 공유자 전원의 처분 합의 요부, 공유지분 매매와 공유물 전부 매매의 구별.
+2. **법인·종중·비법인사단 매매** — 이사회 결의(상법 §393), 종중 결의(민법 §275), 사회단체·비영리법인 주무관청 허가(민법 §32, §45), 학교법인 매매 시 관할청 허가(사립학교법 §28).
+3. **부부공동재산·일상가사대리** — 민법 §827 vs §830.
+4. **상속·당사자 사망의 절차** — 등기명의인 사망 시 상속인 표시 정정·상속등기 선이행 문제.
+5. **공동매수인의 매수권 행사** — 분할채무·준불가분채무 구조, 매매예약완결권의 단독 행사 가부.
+6. **소송 중 당사자 변경** — 등기이전 후의 승계참가, 처분금지가처분 여부에 따른 효력.
+
+### C. 증거·집행 단계 누락 항목
+
+1. **시효중단 사유 세분화** — 재판상 청구(소장 부본 송달일 기산), 압류·가압류·가처분, 승인의 형태(이행 일부, 채무 확인서 등).
+2. **재판상 화해·조정** — 화해권고결정의 기판력, 조정조서의 집행력.
+3. **농지취득자격증명 미비 시 효과** — 매매 자체는 유효이나 등기 실행 단계에서 거부될 수 있음 → 청구취지에 조건부 또는 보충적 표현 필요.
+4. **국유재산·공유재산** — 국유재산법 §38·공유재산법상 처분 제한, 수의계약 요건, 매매 자체의 효력 다툼.
+5. **개발제한구역·문화재구역·군사시설보호구역** 등 다른 행정규제와의 조합.
+6. **민사집행법 §263에 따른 단독신청권의 구체적 행사 절차** — 등기소 첨부서류, 판결 확정증명서, 송달증명서.
+7. **소장 송달의 의사표시 의제 효과 확정 시점** — 항소·상고심 진행 중 의사표시 의제는 일어나지 않으므로 확정 시점 확인 절차.
+
+### D. 인접 청구와의 경계 항목
+
+1. **점유취득시효 기반 등기청구권과의 비교** — §0에서 구별만 언급, 점유의 자주성 추정·시효이전등기 청구의 요건사실(20년 자주·평온·공연 점유, 시효완성 시점의 등기명의인 특정)이 비교 표로 제시되어야 함.
+2. **취소·해제로 인한 원상회복 등기청구**와의 구별.
+3. **채권자취소권에 의한 원상회복** — §16에서 다루어지나, 사해행위 + 매매청구 병합 시 청구취지 결합 방식.
+
+------
+
+## V. 항목별 점수 (Scorecard)
+
+| 평가영역                              | 만점    | 점수   | 코멘트                               |
+| ------------------------------------- | ------- | ------ | ------------------------------------ |
+| 청구원인 요건사실의 정확성            | 15      | 14     | 사법연수원 표준에 정확히 부합        |
+| 항변 사실 망라성                      | 15      | 11     | 담보책임·위험부담·약정해제 분기 부족 |
+| 재항변 체계                           | 10      | 8      | 신의칙·이행제공 계속성 보강 필요     |
+| 특수분기(대리·명의신탁·중간생략·대위) | 15      | 13     | 큰 줄기는 우수, 표현대리 세분화 필요 |
+| 행정규제(토지거래허가·농지·실명법)    | 10      | 8      | 농지·국유재산 보강 필요              |
+| 판례 인용 정확성                      | 10      | 4      | **판례 번호 부재가 결정적 흠결**     |
+| 청구취지·소장 작성 기준               | 10      | 9      | 즉시 활용 가능 수준                  |
+| 증거 구조                             | 5       | 4      | 시효중단 증거 보강 여지              |
+| LLM 추출 스키마 설계                  | 10      | 10     | 매우 우수                            |
+| **합계**                              | **100** | **81** | **우수, 보강 후 90+ 가능**           |
+
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+
+## VI. 개선 제안 (Action Items)
+
+### 1차 보강 (필수)
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+1. **판례 번호 인덱스 신설** — 부록 형식으로 §27 또는 별지에 「인용 판례 일람」을 추가하고, 본문 각 법리 옆에 판례 번호를 괄호로 병기한다.
+2. **신설 §6.3** — 민법 §587 인도 후 대금 지연손해금 특칙.
+3. **신설 §9.9** — 매도인 담보책임 (권리하자/물건하자/제척기간/선의·무과실).
+4. **신설 §9.10** — 위험부담 (민법 §537·§538).
+5. **§9.3 해제항변 세분화** — 9.3.1 법정해제(이행지체), 9.3.2 법정해제(이행불능), 9.3.3 약정해제(계약금), 9.3.4 실권약관, 9.3.5 정지조건부 해제, 9.3.6 합의해제.
+6. **신설 §9.11** — 신의칙·권리남용 (민법 §2) 항변·재항변.
+
+### 2차 보강 (권장)
+
+1. **§5.4 신설** — 당사자 특수성 분기 (공유·법인·종중·비법인사단·부부·상속).
+2. **§13에 적극가담 이중매매 무효 법리 삽입** — 민법 §103.
+3. **§17.5 신설** — 국유·공유재산, 개발제한구역 등 행정규제 통합.
+4. **§22 증거 구조에 시효중단 증거 보강** — 내용증명·재판상 청구·승인·일부변제 영수증.
+5. **§9.6에 재소(시효중단을 위한 후소) 법리 보강** — 대법원 2018. 10. 18. 선고 2015다232316 전합.
+6. **§14에 진정명의회복 청구의 요건사실 명세** — (i) 원고가 진정한 소유자인 사실, (ii) 피고 명의 등기 존재 사실, (iii) 등기 원인 무효 또는 실체관계 부합 결여.
+
+### 3차 보강 (정밀화)
+
+1. **표현대리 분기 표** — §125·§126·§129별 요건사실 매트릭스.
+2. **공탁의 종류별 처리** — 변제공탁·집행공탁·혼합공탁, 일부공탁의 효력.
+3. **민사집행법 §263 단독신청 절차 매뉴얼** — 첨부서류 체크리스트.
+4. **점유취득시효 vs 매매 비교표** — §0의 구별 원칙을 표로 시각화.
+5. **사례형 부록** — 표준 사실관계 1~3건에 대한 청구원인·항변·재항변·청구취지 완성본.
+
+------
+
+## VII. 결론
+
+본 문서는 **요건사실론의 골격을 정확히 잡은 우수한 LLM용 실무자료**이다. 사법연수원 표준 분류 체계를 충실히 따랐고, 특수분기 설계와 LLM 추출 스키마는 오히려 전통적 실무서를 능가하는 면이 있다. 그러나 (i) **구체적 판례 번호의 결락**, (ii) **민법 제587조·제537조·제538조·제565조·제582조 등 매매 분야 핵심 조문의 누락 또는 분산**, (iii) **매도인 담보책임·위험부담·신의칙의 독립 항목화 결여**, (iv) **약정해제 유형 분기 미흡**, (v) **이중매매 적극가담 등 무효 법리 부재**, (vi) **공유·법인·종중·상속 등 당사자 특수성 분기 누락**이라는 한계가 있다.
+
+위 1차·2차 보강을 모두 반영하면, 본 문서는 사법연수원 『요건사실론』 제6판, 법원행정처 『법원실무제요 민사소송』과 비견될 수 있는 **실무 최고 수준의 LLM 학습/추론 베이스 문서**가 될 것으로 평가된다.
+
+------
+
+## VIII. 참고 권위 자료
+
+1. 사법연수원, 『요건사실론』(제6판, 2024) — [법문사](https://www.bubmoon.com/1_new/a/goods/detail_book.php?idx=1722705)
+2. 위키책, 『요건사실론/매매계약에 기한 청구』 — [Wikibooks](https://ko.wikibooks.org/wiki/요건사실론/매매계약에_기한_청구)
+3. 윤경 변호사, 「매매계약에 기한 청구의 요건사실」 — [yklawyer](https://yklawyer.tistory.com/9109)
+4. 국가법령정보센터, 「소유권이전등기 판례」 — [law.go.kr](https://www.law.go.kr/LSW//precInfoP.do?precSeq=210083)
+5. 사법정보공개포털, 「소멸시효 완성 후 등기 — 대법원 2024다232523」 — [scourt.go.kr](https://portal.scourt.go.kr/pgp/main.on?w2xPath=PGP1011M04&jisCntntsSrno=3335467)
+6. 법학연구(연세대), 「민법상 요건사실에 관한 소고」 — [KISS](https://kiss.kstudy.com/Detail/Ar?key=3526018)
+
+(이상 보고서 끝)

매매를원인으로하는소유권이전등기청구/요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1_eval_k.md

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+한국의 부동산 매매에 따른 소유권 이전 등기에 관한 요건사실(요구되는 사실의 구성요소)을 다루는 현재 문서는 전반적으로 매우 체계적이고 포괄적이며, 법률 실무와 이론적 근거를 잘 결합하고 있습니다. 특히 다양한 특수한 상황(예: 중간 생략 등기, 대리인, 조건 및 기한)을 고려하고 각 주장에 대한 증거 구조를 상세히 제시한 점은 높이 평가할 만합니다.
+
+다만, 30년 이상의 경력을 가진 최고 수준의 한국 변호사의 관점에서 볼 때, 문서는 다음과 같은 이유로 엄격한 검토를 받아야 합니다: (1) **입증 책임의 분배에 있어 일부 논쟁의 여지가 있는 법리를 단정적으로 서술한 부분**이 있어, 재판에서 예상치 못한 쟁점이 발생할 수 있습니다. (2) **일부 중요한 법리적 쟁점(예: 매도인의 담보 책임, 이중 매매, 완전한 판례 인용의 부재)**이 누락되어 있어, 복잡한 사건에 대응하는 데 한계가 있을 수 있습니다. (3) **실무적 관점에서 등기 절차와 청구 취지 작성에 관한 내용**이 이론에 치우쳐 실제 법원에서 기각 사유가 되는 구체적인 함정을 충분히 경고하지 못하고 있습니다.
+
+따라서 본 보고서는 문서의 우수한 기반을 유지하면서도, 위와 같은 한계를 보완하여 한국 법원에서 통용되는 최고 수준의 요건사실론으로 격상시킬 수 있는 구체적인 개선 방향을 제시하는 데 그 목적이 있습니다.
+
+# 평가 및 개선 보고서: 요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구
+
+## 1. 종합 평가
+
+### 1.1 기준 1 평가: 요건사실론 항목의 포괄성
+
+#### 1.1.1 전반적 포괄성: 우수
+
+현재 문서는 '매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구'라는 특정 소송 유형을 다루는 요건사실론으로서 전반적으로 **우수한 수준의 포괄성**을 달성하고 있습니다. 이는 단순한 권리발생요건만을 나열하는 데 그치지 않고, 소송의 전체적인 생명주기를 아우르는 체계를 구축하고 있기 때문입니다. 문서는 크게 **권리발생사실, 권리장애사실, 권리소멸사실, 권리저지사실**이라는 전통적인 요건사실론의 4분법을 기본 골격으로 하여 원고와 피고 간의 주장·증명책임 분배를 명확히 하고 있습니다. 더 나아가, 부동산 매매라는 특수한 거래 형태에서 필연적으로 발생할 수 있는 **특수 분기 사항**들을 폭넓게 포함하고 있습니다. 예컨대, 매매계약의 성립과 의사표시(제4장), 당사자와 대리(제5장), 이행기·조건·기한(제6장), 현재 등기명의와 등기의 추정력(제7장) 등은 물론, 부동산 거래에서 빈번히 문제 되는 동시이행항변(제9.2장), 해제항변(제9.3장), 취소항변(제9.4장), 이행불능항변(제9.5장), 소멸시효항변(제9.6장), 부담등기 관련 항변(제9.7장) 등을 상세히 다루고 있습니다. 또한, 실무에서 매우 중요한 청구취지 작성 규칙(제21장), 증거 구조(제22장), 집행 단계 검토(제20장)까지 포함하여 이론과 실무를 아우르는 **종합적인 안내서의 면모**를 갖추고 있습니다. 이러한 구조는 해당 분야에 대한 깊이 있는 이해를 바탕에 두고 있으며, LLM(대형 언어 모델)이 사건을 분석할 때 필요한 다양한 변수들을 놓치지 않도록 설계된 것으로 평가됩니다.
+
+#### 1.1.2 주요 항목별 포함 현황
+
+##### 1.1.2.1 권리발생사실: 매우 우수
+
+권리발생사실에 대한 기술은 **매우 우수한 수준**입니다. 문서는 원고가 주장·증명해야 할 기본 권리발생요건을 '원고가 피고로부터 특정 일자에 특정 부동산을 특정 대금으로 매수하였다'는 하나의 문장으로 압축하고, 이를 다시 매매계약 체결, 계약일/등기원인일자, 목적물 특정, 매매대금 합의, 의무 발생의 5가지 요건사실 단위로 세분화하여 제시하고 있습니다(제3.1장). 이는 한국 민사소송법상 요건사실론의 기본 원칙에 충실하면서도, 실무에서 바로 활용할 수 있는 구체성을 겸비한 것입니다. 특히, 목적물 특정(제4.2장)과 대금 특정(제4.3장)에 대해서는 단순히 '특정되어야 한다'는 원칙만을 반복하지 않고, 토지 전체, 건물 전체, 공유지분, 토지의 특정 일부, 집합건물, 대지권 등 **유형별 구체적인 특정 방법**과 잔대금, 계약금, 지연손해금 등 **금액별 구분 기준**을 상세히 제시하여 실무적 활용도를 극대화하고 있습니다. 또한, 매매예약(제11.1장), 환매권(제11.2장), 매도청구·매수청구(제11.3장)와 같이 일반 매매와는 다른 권리발생 구조를 갖는 변형된 계약 유형들도 별도의 장으로 구분하여 체계적으로 다루고 있어, **단순한 표준 매매계약을 넘어선 폭넓은 포괄성**을 보여줍니다.
+
+##### 1.1.2.2 권리장애·소멸·저지사실: 우수
+
+피고의 항변으로서의 권리장애사실, 권리소멸사실, 권리저지사실에 대한 기술 역시 **우수한 수준**입니다. 문서는 제9장에서 이들을 전체 분배 원칙에 따라 명확히 구분하고(제9.1장), 각각의 항변 유형별로 구체적인 요건사실과 법적 효과를 상세히 제시하고 있습니다. 동시이행항변(제9.2장)에서는 항변권자, 법적 성질, 요건사실, 효과를 명확히 구분하고, 원고의 재항변으로서 변제, 현실제공, 구두제공, 변제공탁, 상계, 선이행 약정, 수령거절 등을 구체적으로 열거하고 있습니다. 해제항변(제9.3장)에서는 채무불이행, 자기의무 이행/제공, 이행최고, 상당기간 경과, 해제 의사표시 도달의 5가지 요건을 명확히 하고, 원고의 재항변 가능성도 함께 제시하고 있습니다. 이처럼 **공격(원고의 청구원인)과 방어(피고의 항변), 그리고 재방어(원고의 재항변)의 구조를 명확히 구분**하여 서술하고 있어, 소송의 쌍방향적 대립 구조를 이해하는 데 매우 효과적입니다. 다만, 일부 항변에 대해서는 구체적인 판례 인용이나 보다 미세한 법리적 쟁점(예: 동시이행항변권의 '존재효과설'과 '행사효과설'의 차이)에 대한 언급이 다소 부족하여, 최고 수준의 요건사실론이라는 기준에서는 다소 아쉬운 부분이 있습니다.
+
+##### 1.1.2.3 특수분기 및 예비적 청구: 우수
+
+특수한 사안에 대한 분기 처리 및 예비적 청구에 대한 고려는 **우수한 수준**입니다. 문서는 단순한 기본형 매매계약을 넘어, 실무에서 빈번히 발생하는 다양한 복잡한 상황들을 **별도의 장으로 구분하여 체계적으로 다루고 있습니다**. 중간생략등기와 순차매매(제12장), 명의신탁(제13장), 제3자 명의 등기 및 말소등기(제14장), 손해배상 및 대상청구(제15장), 채권자취소(제16장), 토지거래허가 및 농지(제17장), 처분금지가처분(제18장), 예비적 반소(제19장) 등은 모두 부동산 매매 소송에서 중요한 분기점이 될 수 있는 사안들입니다. 특히, 제15장에서는 이전등기청구와 금전청구의 관계를 명확히 하고, 주위적·예비적 청구의 병합 방식을 구체적으로 제시함으로써 **원고의 청구 전략 수립에 실질적인 도움**을 주고 있습니다. 또한, 장기 미등기 사안에서 소멸시효와 취득시효를 혼동하지 않도록 경고하고(제9.6장), 예비적 취득시효 완성 청구를 검토할 것을 제시하는 등, **사건의 시간적 경과에 따른 법적 효과 변화**까지 고려하고 있습니다.
+
+##### 1.1.2.4 절차 및 실무 검토: 양호
+
+절차법 및 등기법상 근거, 청구취지 작성 규칙, 증거 구조 등 실무적 검토에 대한 기술은 **양호한 수준**입니다. 문서는 민사집행법, 부동산등기법, 부동산등기규칙 등 절차법상 근거를 명시하고(제1.3장), 확정판결에 의한 등기신청 절차와 집행문 부여에 관한 쟁점을 제시하고 있습니다(제20장). 또한, 기본형, 공유지분형, 특정부분형, 상환이행형, 말소병합형, 제3자 명의 선행형, 채권자대위형 등 **사안별 청구취지 작성 예시**를 구체적으로 제공하여(제21장), 실무에서의 바로 활용 가능성을 높이고 있습니다. 증거 구조(제22장)에서는 입증 대상별 주요 증거를 표로 정리하여, 사건 기록에서 어떤 증거를 찾아야 하는지를 명확히 제시하고 있습니다. 마지막으로 LLM용 사실 추출 스키마(제23장)와 판단 순서 체크리스트(제24장)를 제공하여, LLM이 체계적으로 사건을 분석하고 누락된 사항을 확인할 수 있도록 돕고 있습니다. 다만, **등기소에서 실제 등기신청을 할 때의 구체적인 서류 목록이나 절차, 등기관의 심사 기준** 등에 대한 내용은 다소 간략하여, 실무자가 등기 실행 단계에서 직접 활용하기에는 다소 부족함이 있습니다.
+
+### 1.2 기준 2 평가: 내용의 충실도 및 풍부함
+
+#### 1.2.1 법리적 정확성 및 심도: 양호~우수
+
+문서의 법리적 정확성과 심도는 전반적으로 **양호에서 우수한 수준**으로 평가됩니다. 기본적인 요건사실론의 틀을 벗어나지 않으면서도, 부동산 매매라는 특수한 영역에 특화된 법리들을 상당 수준 반영하고 있습니다. 예를 들어, 동시이행항변(제9.2장)에서는 상환이행판결의 효과와 원고의 재항변으로서의 변제, 제공, 공탁, 상계 등을 구체적으로 설명하고 있으며, 이는 한국 대법원 판례의 기본적인 취지와 일치합니다. 또한, 채권자대위(제12.2장)나 중간생략등기(제12.1장)와 같이 복잡한 법리적 구조를 가진 사안에 대해서도 관련 판례의 취지(예: 3면 합의의 필요성, 채권자대위 청구의 청구취지 구조)를 반영하여 서술하고 있습니다. 그러나 최고 수준의 변호사 관점에서는 일부 법리적 서술이 **다소 단정적이거나, 학설 및 판례상 논란이 있는 부분에 대한 충분한 검토가 누락된 경우**가 있습니다. 예컨대, 동시이행항변과 관련하여 '존재효과설'과 '행사효과설'이라는 중요한 학설적 대립이 존재함에도 불구하고, 문서는 특정한 입장을 전제로 서술하고 있어, 반대 입장의 항변을 받을 경우 대응이 어려울 수 있습니다. 또한, 일부 판례 인용이 특정 판결의 번호나 선고일자 없이 원칙적으로 제시되어 있어, **법리적 근거의 설득력을 다소 약화**시키는 부분이 있습니다.
+
+#### 1.2.2 실무적 활용도: 우수
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+문서의 가장 큰 강점 중 하나는 **뛰어난 실무적 활용도**입니다. 이는 단순한 이론서가 아니라, 실제 소송을 대비하거나 진행하는 변호사나 법무사에게 즉시 적용 가능한 지침서의 성격을 갖추고 있기 때문입니다. 청구원인 작성 모델(제8장)에서는 기본형, 공유지분형, 특정부분형, 집합건물형 등 유형별로 구체적인 문안을 제공하고, 청구취지 작성 규칙(제21장)에서는 등기소에서 집행 가능한 수준의 문장 작성을 강조하며 다양한 사안별 예시를 제시합니다. 특히, 상환이행 청구취지(제21.3장)에서는 반대급부(잔대금, 지연손해금)의 금액, 이자율, 기산일, 지급 상대방을 명확히 해야 하는 이유를 설명하고, 이를 기술하지 않을 경우 집행문 부여 단계에서 문제가 생긴다는 점을 경고하고 있습니다. 이러한 **구체적인 함정과 주의사항에 대한 제시**는 실무에서 매우 귀중한 정보입니다. 또한, 증거 구조(제22장)에서는 매매계약 체결, 목적물 특정, 대금 합의 등 각 입증 대상별로 필요한 주요 증거를 표로 정리하여, 증거 수집 및 입증 전략 수립에 직접적인 도움을 주고 있습니다. 마지막으로 판단 순서 체크리스트(제24장)는 LLM이나 실무자가 사건을 접했을 때 놓치기 쉬운 15가지 핵심 검토 포인트를 순서대로 확인하도록 하여, **체계적인 사건 분석을 가능하게 합니다**.
+
+#### 1.2.3 판례 반영도: 양호
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+문서는 주요 법리에 대해 판례의 기본 취지를 상당 부분 반영하고 있으나, **양호한 수준**에 머물러 있으며 충분하지는 않습니다. 예를 들어, 채권자대위 청구의 청구취지는 원칙적으로 '피고는 피대위자에게 이전등기절차를 이행하라'는 구조가 된다는 점(제12.2장)은 대법원 판례의 확고한 입장입니다. 또한, 중간생략등기합의가 없으면 최종 매수인의 최초 매도인에 대한 직접 청구가 곤란하다는 점(제12.1장) 역시 판례의 기본적인 취지입니다. 그러나 문서 내에서 구체적인 판례가 인용되는 경우는 드물며, 대부분 '판례는 ~라고 한다'는 식의 원칙적 언급에 그치고 있습니다. 이는 법리적 근거의 **설득력을 다소 약화**시키며, 특히 대법원 전원합의체 판결이나 중요한 대법원 판례가 변경된 경우(예: 기판력 관련 판례의 변화) 문서의 내용이 시대에 뒤처질 수 있는 위험을 내포합니다. 예컨대, 동시이행항변과 관련된 대법원 1990. 11. 27. 선고 90다카25222 판결, 상환이행 판결과 관련된 대법원 1979. 10. 10. 선고 79다1508 판결 및 1980. 2. 26. 선고 80다56 판결, 소멸시효 기산점과 관련된 대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결 등은 해당 법리를 이해하는 데 필수적인 판례들입니다. 이들 판례를 직접 인용하고 그 취지를 구체적으로 설명한다면, 문서의 **권위성과 신뢰도를 크게 높일 수 있을 것**입니다.
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+### 1.3 기준 3 평가: 누락 항목 및 보완 필요 영역
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+#### 1.3.1 명백한 누락 항목
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+30년 이상 경력의 최고 수준 변호사 관점에서 볼 때, 현재 문서에는 다음과 같은 **명백한 누락 항목**들이 있습니다. 이들은 해당 소송 유형의 요건사실론을 구성하는 데 있어 필수적이거나, 실무에서 중요한 쟁점이 되는 부분들입니다.
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+##### 1.3.1.1 소송요건 관련 검토: 완전 누락
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+현재 문서는 **소송요건(제소요건)에 대한 검토가 완전히 누락**되어 있습니다. 요건사실론은 권리의 발생, 장애, 소멸, 저지에 관한 실체법상 요건(본안 요건)만을 다루는 것이 아니라, 소가 적법하게 제기되기 위한 절차법상 요건(소송요건)도 함께 검토해야 합니다. 특히 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구는 다음과 같은 소송요건들이 문제될 수 있습니다. 첫째, **당사자능력 및 소송능력**: 계약 당사자가 미성년자, 한정치산자, 법인, 외국인 등일 경우 그들의 행위능력이나 소송능력에 흠결이 있는지 확인해야 합니다. 특히 외국인의 경우 토지취득에 관한 신고 등 특별법상 요건이 소송요건으로서 문제될 수 있습니다. 둘째, **재판관할 및 소송물가액**: 부동산에 관한 소송은 부동산 소재지 법원이 관할하므로(민사소송법 제7조), 관할 위반 시 각하될 수 있습니다. 또한 소송물가액은 매매대금을 기준으로 산정하는 것이 일반적이나, 이전등기청구권의 경우에는 목적물의 가액이나 매매대금 중 어느 것을 기준으로 할지에 대한 논란이 있습니다. 셋째, **소의 이익**: 확정된 권리를 다투는 것이 아니라 장래의 권리를 다투는 경우(예: 장래이행의 소), 소의 이익이 인정되는지 여부가 중요한 소송요건이 됩니다. 문서는 제6장에서 장래이행의 소를 언급하지만, 이것이 소송요건으로서의 '소의 이익'과 어떻게 연결되는지에 대한 설명이 부족합니다. 넷째, **청구의 특정**: 청구취지와 청구원인이 특정되어야 한다는 소송요건은 문서의 여러 부분에서 간접적으로 언급되지만, '소송요건'으로서의 체계적인 정리가 없습니다.
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+##### 1.3.1.2 매도인의 담보책임: 완전 누락
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+매매계약에서 매도인은 물건의 하자에 대해 **하자담보책임**을, 권리의 흠결에 대해 **권리담보책임**을 부담합니다(민법 제580조, 제581조). 이는 매도인의 주된 의무인 소유권이전의무와는 별개의, 매매계약에서 발생하는 의무입니다. 매수인이 소유권이전등기를 받은 후라도 매도인에게 담보책임을 물을 수 있으며, 이는 매수인이 원고인 경우의 '재항변'이나, 매도인이 원고인 경우(예: 반소에서 잔대금을 구하는 경우) 매수인의 '항변'으로 작용할 수 있습니다. 특히, 권리담보책무는 매도인이 부담등기를 말소하고 완전한 소유권을 이전해야 하는 의무와 밀접하게 관련됩니다. 문서는 제9.7장에서 부담등기 관련 항변을 다루지만, 이것이 민법상 매도인의 '권리담보책임'과 어떻게 연결되는지에 대한 법리적 설명이 없습니다. 또한, 하자담보책임은 목적물의 인도와 함께 논의되는 경우가 많으나, 문서는 인도청구(제17.4장)를 다루면서도 하자담보책임에 대한 언급을 빠뜨리고 있습니다. 이는 **매매계약의 핵심적인 법적 효과 중 하나를 누락**한 것입니다.
+
+##### 1.3.1.3 이중매매 및 선의취득: 사실상 누락
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+매도인이 같은 부동산을 두 명 이상의 매수인에게 매도하는 **이중매매**는 부동산 거래에서 매우 중요한 쟁점입니다. 문서는 제9.5장에서 이행불능을 다루면서 매도인이 제3자에게 처분한 경우를 언급하지만, 이것이 바로 '이중매매'에 해당한다는 명시적 지정이 없으며, 이중매매에서 **선순위 매수인과 후순위 매수인, 그리고 등기를 경료한 매수인의 법적 지위**에 대한 체계적인 분석이 부족합니다. 특히, 등기를 경료하지 못한 선순위 매수인이 후순위 매수인에게 어떤 청구를 할 수 있는지, 후순위 매수인이 선의·무과실로 등기를 경료한 경우 **선의취득**이 성립하여 선순위 매수인의 권리가 배제될 수 있다는 점 등은 소유권이전등기청구 소송에서 매우 중요한 항변 및 재항변 요소입니다. 문서가 이를 '제3자 처분'으로만 간략히 언급하고 있어, 실무에서 이중매매 사건을 다룰 때 충분한 지침을 제공하지 못합니다.
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+##### 1.3.1.4 계약금 및 해약금의 법리: 불충분
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+문서는 제9.3장 해제항변에서 '계약금 포기 또는 그 배액상환'을 간단히 언급하지만, **매매계약에서 계약금의 법적 성격과 그에 따른 법적 효과에 대한 체계적인 설명이 부족**합니다. 민법 제565조에 따라 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되며, 이는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있는 권리를 유보하고 수수되는 금전을 의미합니다. 이 해약금의 추정은 어떤 경우에 배제되며, 계약금이 손해배상의 예정으로 약정된 경우와 어떻게 구별되는지(대법원 2007. 10. 25. 선고 2007다32085 판결 등)는 해제권의 행사와 손해배상 범위를 결정하는 데 중요한 쟁점입니다. 또한, 중도금·잔금의 지급 지연과 관련하여 자동해제 특약의 해석(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결 등)은 매매계약 해제 분쟁의 핵심입니다. 문서가 이러한 계약금·해약금의 법리를 상세히 다루지 않는 것은, **매매계약 해제라는 중요한 항변에 대한 대응 능력을 약화**시키는 것입니다.
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+##### 1.3.1.5 소의 이익 및 장래이행의 소: 소송요건으로서의 부재
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+문서는 제6장에서 이행기, 조건, 기한, 장래이행의 소를 다루지만, 이는 실체법상 이행청구의 가능성 문제로 주로 다뤄집니다. 그러나 **장래이행의 소는 그 자체가 '소의 이익'이라는 소송요건과 직결**됩니다. 현재 이행기가 도래하지 않았더라도, 피고가 미리 이행을 거절하는 등의 사정이 있는 경우에만 장래의 이행을 구하는 소가 허용됩니다(민사소송법 제224조). 이 때 '소의 이익'이 인정되는 구체적인 요건(예: 피고의 거절 의사의 명확성, 원고의 이행 제공 의무의 존부 등)은 소 제기 단계에서부터 검토되어야 합니다. 문서가 이러한 절차법상 요건을 소홀히 다루고 있어, 실제 소를 제기할 때 각하될 수 있는 위험을 충분히 경고하지 못합니다.
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+##### 1.3.1.6 무효 및 불성립에 대한 구체적 항변 요건: 미흡
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+문서 제9.1장에서 권리장애사실로 '무효, 불성립'을 언급하고, 제9.4장에서 취소항변을 상세히 다루지만, **'무효항변'과 '불성립항변'에 대한 구체적인 장이 별도로 마련되어 있지 않습니다**. 매매계약이 무효인 경우(예: 통정허위표시, 강행법규 위반, 사회질서 위반 등)와 불성립인 경우(예: 당사자 합치의 부존재, 필수적 기록의 결여 등)는 취소된 경우와는 다른 법적 효과를 발생시킵니다. 특히, 부동산 실명법 위반에 따른 명의신탁 약정의 무효(제13장)는 다루고 있으나, 이외의 다양한 무효/불성립 사유에 대한 체계적인 요건사실 정리가 없습니다. 피고가 이러한 항변을 할 경우 원고가 어떤 재항변을 할 수 있는지(예: 무효의 보충, 신의성실 원칙에 따른 권리 행사 금지 등)에 대한 설명 역시 부족합니다.
+
+##### 1.3.1.7 가등기·예비등기 관련 법리: 누락
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+문서는 제2.2장에서 '가등기에 기한 본등기'를 매매와 구별해야 하는 청구 유형으로 언급하지만, **가등기나 예비등기가 매매계약과 결합되어 발생하는 복잡한 법리에 대한 상세한 설명이 누락**되어 있습니다. 예를 들어, 매수인이 가등기를 경료하고 본등기를 청구하는 경우, 가등기의 순위보전효와 본등기청구권의 관계, 가등기 후 발생한 제3자의 권리(예: 후순위 저당권)와의 관계 등은 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구와 밀접하게 관련될 수 있습니다. 또한, 매도인이 예비등기를 해둔 상태에서 매매계약을 체결한 경우 예비등기의 효력과 매매계약의 관계 등도 중요한 쟁점입니다. 이러한 내용들은 부동산 매매 소송에서 빈번히 등장하므로, 요건사실론에 포함될 필요가 있습니다.
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+##### 1.3.1.8 토지와 건물의 귀속관계 및 법정지상권: 누락
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+문서는 제4.2장에서 목적물 특정 방법을 다루고, 제8.4장 및 제17.4장에서 집합건물과 대지권을 언급하지만, **일반적인 토지와 건물의 귀속관계에 대한 법리는 상세히 다루지 않고 있습니다**. 특히 토지와 건물이 동일인 소유인 경우와 별도인 경우의 법적 처리, 그리고 건물의 소유자가 토지를 매수하지 않은 경우 발생할 수 있는 **법정지상권(민법 제366조)**의 성립 요건과 효력은 매매 소송에서 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 예컨대, 토지만을 매수한 매수인이 건물의 철거를 요구할 수 있는지, 혹은 건물의 소유자가 법정지상권을 주장할 수 있는지 등은 소유권의 범위와 물권적 청구권의 성립 여부를 결정합니다. 이는 특히 노후 건물이나 미등기 건물이 존재하는 토지 매매에서 빈번히 발생하는 문제입니다.
+
+#### 1.3.2 보완이 필요한 영역
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+##### 1.3.2.1 동시이행항변 관련 법리의 정교화
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+제9.2장은 동시이행항변의 기본적인 요건과 효과를 잘 설명하고 있으나, **보다 정교한 법리적 다툼을 다루지 않고 있습니다**. 첫째, **'존재효과설'과 '행사효과설'**: 동시이행항변권이 채무자의 이행지체를 막는 효력(존재효과)이 있는지, 아니면 항변권을 행사해야만 지체의 효과가 소급하여 소멸하는지(행사효과)에 대한 학설적 대립이 있습니다. 한국 대법원은 존재효과설을 채택하고 있으나, 이에 대한 명확한 언급 없이 서술할 경우 반대 입장의 상대방 주장에 대한 대응이 어려울 수 있습니다. 둘째, **부담등기가 존재할 경우의 동시이행관계**: 대법원은 근저당권이 설정된 부동산을 매매한 경우, 매수인은 근저당권의 말소등기가 될 때까지 매매대금의 지급을 거절할 수 있으며, 그 범위는 등기상 담보한도액에 한한다고 판시하고 있습니다(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결). 문서는 이 점을 언급하지만, 담보채무액이 확인된 경우에는 확인된 피담보채무액에 한정된다는 점(대법원 1996. 5. 10. 선고 96다6554 판결) 등 더욱 세분화된 판례의 취지를 반영하지 않고 있습니다. 셋째, **이행의 제공이 계속되어야 하는지 여부**: 매도인이 단 한 번 이행의 제공을 하고 중단한 경우, 매수인의 동시이행항변권이 소멸하는지에 대한 문제입니다. 대법원은 이행의 제공이 계속되지 않으면 동시이행항변권이 소멸하지 않는다고 판시하고 있습니다(대법원 1995. 3. 14. 선고 94다26646 판결).
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+##### 1.3.2.2 소멸시효 관련 기산점 및 판례의 구체화
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+제9.6장은 소멸시효항변의 기본적인 요건을 다루지만, **소멸시효 기산점에 관한 구체적인 판례와 법리가 다소 간략**합니다. 첫째, **기산점의 특정**: '권리를 행사할 수 있는 때'라는 원칙은 명확하지만, 부동산 매매계약에서 이것이 구체적으로 언제인지에 대한 설명이 부족합니다. 확정된 기한이 있는 경우 그 기한이 도래한 때부터, 불확정기한인 경우 기한이 도래함을 안 때부터, 기한이 정해지지 않은 경우 이행청구를 받은 때부터 진행한다는 원칙을 명시해야 합니다. 둘째, **동시이행관계와 소멸시효**: 대법원은 동시이행관계에 있는 채무의 소멸시효는 각각 독립하여 진행한다고 판시하고 있습니다(대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결). 따라서 매수인의 소유권이전등기청구권과 매도인의 매매대금청구권은 각각 별도의 소멸시효 기산점을 가지며, 한쪽의 시효 중단 사유가 다른 쪽에까지 미치지 않습니다. 셋째, **장기 미등기의 경우**: 문서는 취득시효 완성을 예비적 청구로 검토할 것을 제안하지만, 매수인이 목적물을 점유하고 있을 경우 소멸시효의 기산이 지연되거나 중단될 수 있는 사유(민법 제173조 제1항 제3호: 인정)에 대한 구체적인 설명이 필요합니다. 넷째, **시효 완성 후의 등기**: 소멸시효가 완성된 후에 소유권이전등기가 경료되면 그 등기는 원인무효의 등기가 되어 말소되어야 한다는 대법원 판례(대법원 2022. 9. 29. 선고 2020다293773 판결)를 반영해야 합니다.
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+##### 1.3.2.3 등기의 추정력과 무효등기 관련 법리의 심화
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+제7장과 제14장은 등기의 추정력과 무효등기를 다루지만, **둘 사이의 상호작용과 관련된 심화된 법리가 부족**합니다. 첫째, **등기의 추정력의 의의**: 부동산등기는 적법한 원인과 절차에 의해 마쳐진 것으로 추정되며(부동산등기법 제11조), 이를 다투는 자가 그 추정을 번복해야 합니다. 이 추정력은 소유권뿐만 아니라 다른 권리(저당권, 지상권 등)에도 미칩니다. 둘째, **등기의 추정력과 판결의 기판력**: 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 판결의 기판력 범위에 대한 논란이 있습니다. 과거에는 판결 주문에 기재된 등기원인(예: '매매를 원인으로 한')에도 기판력이 미친다는 견해가 있었으나, 최근 학계와 판례는 등기원인은 등기실행을 위한 요건일 뿐 기판력의 객관적 범위는 아니라는 입장으로 변화하고 있습니다. 셋째, **무효등기의 말소와 선의취득**: 제3자가 무효인 등기에 기초하여 선의·무과실로 권리를 취득한 경우, 그 제3자는 보호받을 수 있습니다(부동산등기법 제9조). 따라서 단순히 등기가 무효라는 이유만으로 제3자 명의의 등기를 말소할 수 있는 것은 아니며, 말소등기청구와 함께 선의취득을 배척할 사정까지 주장·증명해야 합니다. 이러한 복잡한 법리적 구조를 명확히 설명할 필요가 있습니다.
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+##### 1.3.2.4 변제 및 변제공탁 관련 미세한 쟁점 보완
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+제10장은 변제, 변제공탁, 상계를 다루지만, **실무에서 중요한 미세한 쟁점들이 누락**되어 있습니다. 첫째, **제3자에 의한 변제**: 제3자가 매수인을 대신하여 매도인에게 잔대금을 지급한 경우, 그 변제의 효력은 원칙적으로 인정되나 예외가 있습니다(민법 제469조). 예를 들어, 제3자의 변제가 채무자의 의사에 반하는 경우에는 그 효력을 다투게 되며, 이 때 증명책임은 변제의 무효를 주장하는 자에게 있습니다. 둘째, **변제공탁의 요건**: 변제공탁은 채권자의 수령거절, 수령불능, 불확지 등 적법한 공탁원인이 있어야 하며, 채무의 전부를 공탁해야 합니다(민사집행법 제36조). 일부 공탁은 원칙적으로 무효이나, 채권자가 이를 수락하거나 극히 미소한 부족이 있는 경우 등 특별한 사정이 있으면 유효할 수 있습니다. 이러한 예외적인 사정까지 고려하여 설명할 필요가 있습니다. 셋째, **상계의 제한**: 상계는 동종성의 채권이어야 하며, 변제기가 도래해야 합니다. 또한 부동산 매매에서 매도인의 소유권이전의무가 이행불능이 되었을 때, 매수인이 대상청구권을 행사하는 경우와 반대급부의 이행 관계 등 쌍무계약에서의 상계는 복잡한 문제가 될 수 있습니다.
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+##### 1.3.2.5 취득시효 완성을 원인으로 한 이전등기청구: 별도 장 필요
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+문서는 여러 부분에서 취득시효를 예비적 청구로 언급하지만, **'취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구'에 대한 별도의 장이 없습니다**. 이 청구는 매매를 원인으로 한 청구와는 다른 소송물을 가지며(제2.2장), 그 요건도 완전히 다릅니다. 점유의 개시, 자주·평온·공연한 점유, 법정 기간의 경과 등이 핵심 요건입니다. 특히, 장기간 미등기 상태에 있는 매매계약의 경우 매수인은 매매를 원인으로 한 채권적 청구권의 소멸시효 완성과 함께, 점유를 기반으로 한 취득시효 완성이라는 물권적 토대를 동시에 검토해야 합니다. 이 두 청구권의 관계, 취득시효 완성 후의 등기청구 방법, 그리고 취득시효를 원인으로 한 등기와 매매를 원인으로 한 등기의 차이 등은 복잡한 법리이므로, 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 요건사실론과는 별개로 체계적으로 다루어져야 합니다.
+
+##### 1.3.2.6 청구취지와 주문의 모순 방지: 실무적 함정 추가
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+제21장은 청구취지 작성 규칙을 잘 제시하고 있으나, **실무에서 기각이나 각하로 이어질 수 있는 구체적인 함정들을 더욱 상세히 경고**할 필요가 있습니다. 첫째, **등기원인일자의 모순**: 청구취지에 기재된 등기원인일자가 청구원인 사실에서 주장하는 매매계약 체결일과 다른 경우, 등기소에서 등기신청이 거부될 수 있습니다. 예를 들어, 매매예약에서 본계약 성립일을 등기원인일자로 해야 함에도 불구하고 예약 체결일을 기재하는 경우 등입니다. 둘째, **목적물의 불일치**: 청구취지, 청구원인, 별지 목록에 기재된 목적물의 표시(예: 지번, 면적, 구조)가 서로 다른 경우, 판결의 확정 후 집행 단계에서 문제가 발생합니다. 특히 토지의 일부만을 매수한 경우 경계 표시의 불일치는 심각한 문제를 야기합니다. 셋째, **반대급부의 불명확**: 상환이행 주문에서 반대급부의 액수, 이자율, 기산일 등이 불명확하면 집행문 부여가 거부될 수 있습니다. 넷째, **피고의 불특정**: 등기의무자(피고)가 누구인지 명확하지 않거나, 말소등기를 병합하는 경우 말소의무자를 공동피고로 하지 않아 등기집행이 불가능해지는 경우 등을 구체적으로 예시로 들어 설명할 필요가 있습니다.
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+##### 1.3.2.7 판례 인용의 구체성 및 최신성 강화
+
+문서의 법리적 설득력을 높이기 위해서는 **가능한 한 구체적인 판례(대법원 판결의 선고일자와 사건번호)를 인용**해야 합니다. 현재 문서는 몇몇 판례를 원칙적으로 인용하고 있으나, 대부분의 법리는 출처 없이 제시되고 있습니다. 예를 들어, 동시이행항변에 관한 대법원 1990. 11. 27. 선고 90다카25222 판결, 상환이행 판결에 관한 대법원 1979. 10. 10. 선고 79다1508 판결 및 1980. 2. 26. 선고 80다56 판결, 소멸시효 기산점에 관한 대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결, 이행불능과 손해배상에 관한 대법원 1975. 5. 27. 선고 74다1872 판결, 대상청구권에 관한 대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 판결, 중간생략등기에 관한 대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결, 채권자대위 청구의 청구취지에 관한 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653 판결 등은 해당 법리를 뒷받침하는 핵심 판례들입니다. 이러한 판례들을 직접 인용하고 그 취지를 간략히 설명함으로써, 문서의 **권위성과 신뢰도를 한층 높일 수 있을 것**입니다. 또한, 최신 판례의 변화를 반영하여 문서의 시의적절성을 유지해야 합니다.
+
+## 2. 세부 평가 및 개선 방향
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+### 2.1 기본 구조 및 권리발생사실 (제1~4장)
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+#### 2.1.1 소송물과 기판력 (제2장): 등기원인에 따른 기판력 범위 보완
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+제2장은 소송물의 특정 원칙과 등기원인별 소송물 구별을 명확히 하여, LLM이 청구원인을 임의로 확장하지 않도록 하는 데 성공하고 있습니다. 특히 등기원인별 소송물 구별 표(제2.2장)는 매우 유용합니다. 그러나 **기판력의 객관적 범위에 대한 설명이 다소 부족**합니다. 과거에는 판결 주문에 기재된 등기원인(예: '매매를 원인으로 한')에도 기판력이 미친다는 견해가 있었으나, 최근 학계와 판례의 변화된 입장을 반영해야 합니다. 제2장의 개선 방향은 다음과 같습니다. 첫째, **기판력의 기본 원칙**: 기판력은 판결 주문에 포함된 것에 한하여 미친다는 민사소송법 제216조 제1항의 원칙을 명확히 할 것. 둘째, **등기원인과 기판력의 관계**: '매매를 원인으로 한'이라는 주문의 기재는 등기실행을 위한 요건일 뿐, 기판력의 객관적 범위를 결정하는 것은 아니라는 점을 설명할 것. 셋째, **구체적인 판례 인용**: 대법원 1996. 8. 23. 선고 94다49922 판결(매매를 원인으로 한 청구와 위임사무 처리를 위한 약정을 원인으로 한 청구는 별개의 소송물) 등을 인용하여 등기원인에 따라 소송물이 구별됨을 강조할 것.
+
+#### 2.1.2 기본 요건사실 (제3장): 원고의 주장·증명책임 구체화
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+제3.1장은 원고의 기본 권리발생요건을 5가지로 압축하여 제시하고 있으며, 이는 매우 효과적입니다. 그러나 **일부 요건에 대한 설명이 다소 간략**하여 실무에서의 활용도를 높일 여지가 있습니다. 첫째, **매매계약 체결의 증명**: 계약서가 없는 경우, 당사자 간의 합의를 어떻게 증명할 것인지에 대한 구체적인 방법(예: 계좌이체 내역, 문자 메시지, 녹취, 중개인의 증언 등)을 제시할 것. 둘째, **매매대금의 합의**: 대금이 확정액이 아닌 경우, 객관적으로 확정 가능한 산정 기준이 어떤 것이 인정되는지에 대한 구체적인 예시(예: 시가, 감정가, 공시지가 등)를 제시할 것. 셋째, **매매계약의 효력 발생**: 계약 체결과 동시에 효력이 발생함을 원칙으로 하되, 조건부·기한부 매매의 경우를 구분하여 설명할 것. 넷째, **청구원인 사실이 아닌 사항에 대한 추가**: 피고의 현재 소유 여부, 이행기 도래, 잔대금 지급 등이 기본 청구원인 사실은 아니지만, 실무상 필수 조사사항임을 강조할 것.
+
+#### 2.1.3 매매계약 성립과 의사표시 (제4장): 무효·불성립 사유 추가
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+제4장은 계약 성립에 필요한 의사표시의 합치, 목적물 특정, 대금 특정을 상세히 다루고 있습니다. 그러나 **계약이 성립했더라도 효력이 발생하지 않는 경우(무효)나 성립하지 않는 경우(불성립)에 대한 체계적인 설명이 부족**합니다. 이는 피고의 항변으로서 중요한 권리장애사실입니다. 개선 방향은 다음과 같습니다. 첫째, **무효의 원인**: 통정허위표시(민법 제108조), 강행법규 위반(민법 제109조), 사회질서 위반(민법 제110조), 불공정한 법률행위(민법 제112조) 등 매매계약이 무효가 될 수 있는 구체적인 사유와 요건을 추가할 것. 특히 부동산 실명법 위반에 따른 명의신탁 약정의 무효(제13장과 연계)를 포함할 것. 둘째, **불성립의 원인**: 당사자 사이의 합의가 없었던 경우, 필수적 기록(당사자, 목적물, 대금 등)이 결여된 경우 등 계약이 성립하지 않는 구체적인 사유를 추가할 것. 셋째, **원고의 재항변**: 피고가 무효·불성립을 항변할 경우, 원고는 신의성실 원칙에 따라 권리를 행사할 수 없다는 취지(권리남용)를 재항변으로 주장할 수 있음을 설명할 것.
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+### 2.2 당사자 및 특수계약 (제5~6장)
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+#### 2.2.1 당사자와 대리 (제5장): 대리권 범위의 실무적 세분화
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+제5장은 유권대리, 무권대리, 표현대리, 대리권 남용, 자기계약 등을 다루며, 대리권 범위를 엄격히 볼 필요가 있음을 강조하고 있습니다. 이는 매우 중요한 지적입니다. 그러나 **실무에서 빈번히 발생하는 대리권 관련 쟁점들을 더욱 구체화**할 필요가 있습니다. 첫째, **중개인의 지위**: 부동산 중개인이 단순한 의사표시의 전달자인지, 아니는 매도인의 대리인으로 볼 수 있는지에 대한 판단 기준을 제시할 것. 중개대상물 확인·설명서의 법적 효력과 중개인의 고지의무 위반에 대한 책임(제9.4장 사기취소와 연계)을 명확히 할 것. 둘째, **명의자와 실질 소유자의 분리**: 제3자(예: 배우자, 자녀, 회사 임직원)가 매도인의 이름으로 계약을 체결한 경우, 그 행위가 대리인지, 아니는 자기계약인지, 혹은 명의신탁(제13장)인지를 구별하는 구체적인 기준을 제시할 것. 셋째, **대리권의 제한**: 위임장에 기재된 대리권 범위를 벗어난 행위(예: 매매대금 감액 합의, 계약 해제 등)의 효력에 대해 설명할 것.
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+#### 2.2.2 이행기·조건·기한 (제6장): 소의 이익과 연계
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+제6장은 이행기, 조건, 기한, 장래이행의 소를 다루지만, **장래이행의 소는 그 자체가 '소의 이익'이라는 소송요건과 직결**된다는 점을 명확히 해야 합니다. 현재 문서는 실체법상 이행청구의 가능성 문제로 주로 다루고 있습니다. 개선 방향은 다음과 같습니다. 첫째, **장래이행의 소의 요건**: 민사소송법 제224조에 따라, 현재 이행기가 도래하지 않았더라도 피고가 미리 이행을 거절하거나, 기한의 도래가 불가능하게 되었거나, 기한 도래 전에 원고의 권리를 해할 현저한 우려가 있는 경우에만 장래이행의 소가 허용됨을 명확히 할 것. 둘째, **소의 이익의 구체적 기준**: 피고의 거절 의사가 명확하고 현저해야 하며, 단순한 이행 지연 가능성만으로는 소의 이익이 인정되지 않음을 설명할 것. 셋째, **토지거래허가와 장래이행의 소**: 토지거래허가구역에서 허가 전에는 확정적 이행청구가 아니라, 허가신청 협력청구나 장래이행의 소 구조가 될 수 있음을 명확히 하고, 이 때의 소의 이익 판단 기준을 제시할 것(제17.1장과 연계).
+
+### 2.3 등기명의 및 추정력 (제7장)
+
+#### 2.3.1 등기의 추정력과 피고적격
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+제7장은 등기의 추정력을 언급하고 있으나, **그 법적 의미와 효과를 보다 명확히 설명**해야 합니다. 첫째, **등기의 추정력의 법적 근거**: 부동산등기법 제11조에 따른 등기의 추정력은 '적법한 원인과 절차'에 의한 등기를 전제로 함을 명확히 할 것. 따라서 원인무효인 등기는 추정력을 받지 못함을 설명할 것. 둘째, **등기의 추정력과 피고적격**: 피고가 등기명의자인 경우 원고는 피고를 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있으나, 피고가 등기명의자가 아닌 경우(예: 전 소유자, 중간 매수인) 피고적격에 문제가 생길 수 있음을 설명할 것. 이 때 원고의 선택지(순차이전, 채권자대위, 중간생략등기합의 등)를 구체적으로 제시할 것(제12장과 연계).
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+#### 2.3.2 제3자 명의 등기와 무효의 관계
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+제7.2장과 제14장은 제3자 명의 등기를 다루지만, **등기의 추정력과 무효, 그리고 선의취득이라는 3각 관계를 보다 명확히 설명**해야 합니다. 첫째, **무효등기의 말소와 선의취득**: 제3자가 무효인 등기에 기초하여 선의·무과실로 소유권을 취득한 경우, 그 제3자는 보호받을 수 있음을 명확히 할 것(부동산등기법 제9조). 따라서 단순히 등기가 무효라는 이유만으로 제3자 명의의 등기를 말소할 수 없으며, 원고는 제3자의 악의 또는 중과실을 주장·증명해야 함을 강조할 것. 둘째, **등기의 추정력과 판결의 기판력**: 확정판결에 의한 소유권이전등기는 등기의 추정력을 갖게 되나, 그 기판력의 범위는 판결 주문에 한정됨을 재차 강조할 것(제2장과 연계).
+
+### 2.4 항변 및 재항변 (제9장)
+
+#### 2.4.1 동시이행항변 (제9.2장): 존재효과설 및 제공의 계속성 명시
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+제9.2장은 동시이행항변의 기본 구조를 잘 설명하고 있으나, **보다 정교한 법리적 다툼을 다루지 않고 있습니다**. 첫째, **'존재효과설' 명시**: 한국 대법원은 동시이행항변권의 존재 자체만으로도 상대방의 이행지체를 막는 효력이 있다는 '존재효과설'을 채택하고 있음을 명확히 하고, 이에 대한 판례(예: 대법원 2001. 7. 10. 선고 2001다3764 판결)를 인용할 것. 둘째, **이행의 제공이 계속되어야 하는지 여부**: 매도인이 단 한 번 이행의 제공을 하고 중단한 경우, 매수인의 동시이행항변권이 소멸하지 않는다는 판례(대법원 1995. 3. 14. 선고 94다26646 판결)를 인용하여 설명할 것. 이는 원고가 과거의 제공 사실만으로 항변을 배척할 수 없음을 의미합니다. 셋째, **부담등기가 존재할 경우의 동시이행관계**: 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결과 1996. 5. 10. 선고 96다6554 판결을 인용하여, 매수인은 근저당권의 말소등기가 될 때까지 매매대금의 지급을 거절할 수 있으며, 그 범위는 등기상 담보한도액이나 확인된 피담보채무액에 한한다는 점을 구체적으로 설명할 것.
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+#### 2.4.2 해제항변 (제9.3장): 합의해제, 자동해제 특약, 계약금 법리 추가
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+제9.3장은 법정해제의 요건을 잘 설명하고 있으나, **다양한 해제 유형에 대한 포괄성이 부족**합니다. 첫째, **합의해제**: 당사자 사이의 합의에 의한 해제(민법 제545조)는 법정해제와는 다른 요건을 가지며, 이에 대한 요건사실(합의의 성립, 합의 내용의 특정 등)을 추가할 것. 둘째, **자동해제 특약**: 계약에 '일정한 사정이 발생하면 자동으로 해제된다'는 특약이 있는 경우, 이를 실권약관으로 볼 것인지, 아니면 해제권 유보의 특약으로 볼 것인지에 대한 해석상 쟁점과 판례(예: 대법원 1988. 12. 20. 선고 88다카132 판결, 1991. 8. 13. 선고 91다13717 판결)를 설명할 것. 특히 중도금 미지급과 관련한 자동해제 약정의 경우, 중도금 지급의무가 선이행관계에 있으므로 미지급 사실 자체로 자동해제된다는 점(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13717 판결)을 명확히 할 것. 셋째, **계약금 및 해약금의 법리**: 민법 제565조에 따른 계약금의 해약금 추정 원칙, 해약금의 추정이 배제되는 경우, 손해배상의 예정으로서의 계약금과의 구별, 그리고 이들이 해제권 행사와 손해배상 범위에 미치는 영향을 상세히 설명할 것.
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+#### 2.4.3 취소항변 (제9.4장): 취소권 제척기간 및 추인 관련 판례 추가
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+제9.4장은 착오, 사기, 강박에 의한 취소의 요건을 잘 설명하고 있으나, **취소권의 제척기간과 추인에 대한 구체적인 판례가 부족**합니다. 첫째, **취소권의 제척기간**: 사기·강박에 의한 취소권은 발견한 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년의 제척기간이 경과하면 소멸함을 명확히 할 것(민법 제145조). 부동산 매매에서 계약 체결 후 오랜 기간이 경과한 경우 제척기간이 문제될 수 있음을 강조할 것. 둘째, **추인**: 취소의 원인을 안 날로부터 3개월 내에 추인하지 않으면 취소권이 소멸함을 명확히 할 것(민법 § 146). 매수인이 하자가 있는 부동산을 인도받아 사용·수익한 경우 추인으로 볼 수 있는지에 대한 판례를 인용할 것. 셋째, **고지의무 위반과 사기취소**: 매도인의 고지의무 위반(예: 권리관계, 하자, 임대차 현황 등)이 사기에 해당하는지 여부는 기망행위의 위법성 판단이 핵심이며, 이에 대한 구체적인 판례(예: 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다41003 판결 등)를 인용하여 설명할 것.
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+#### 2.4.4 이행불능항변 (제9.5장): 이행불능의 판단기준 및 손해배상액 산정
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+제9.5장은 이행불능의 기본적인 유형(원시적 불능, 후발적 불능, 귀책 불능)과 법적 효과를 설명하고 있으나, **이행불능의 구체적인 판단기준과 손해배상액 산정에 대한 판례가 부족**합니다. 첫째, **이행불능의 판단기준**: 매도인이 목적물을 제3자에게 처분하여 등기를 경료한 경우, 특별한 사정이 없는 한 이행불능이 된다는 판례(대법원 1985. 9. 10. 선고 85다카507 판결)와, 이 때 특별한 사정에 대한 증명책임은 매도인이 부담한다는 점(대법원 2014. 12. 24. 선고 2014다18186 판결)을 명확히 할 것. 둘째, **손해배상액의 산정**: 이행불능으로 인한 손해배상액은 특별한 사정이 없는 한 이행불능이 된 당시의 목적물 가액에 의하여 정해진다는 판례(대법원 1975. 5. 27. 선고 74다1872 판결)를 인용하여 설명할 것. 셋째, **대상청구권**: 이행불능으로 인하여 매도인이 취득한 대상(예: 제3자에게 매도한 대금, 수용보상금 등)에 대해 매수인이 대상청구권을 행사할 수 있음을 명확히 할 것(대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 판결). 이 때 대상청구권의 범위는 매매대금액으로 한정되지 않으며, 취득한 이익 전체에 미칠 수 있음을 설명할 것(대법원 2016. 10. 27. 선고 2013다7769 판결).
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+#### 2.4.5 소멸시효항변 (제9.6장): 기산점 및 동시이행관계의 시효 진행
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+제9.6장은 소멸시효의 기본적인 요건을 다루지만, **소멸시효 기산점에 관한 구체적인 판례와 동시이행관계에서의 시효 진행에 대한 설명이 다소 간략**합니다. 첫째, **기산점의 구체적 기준**: 확정된 기한이 있는 경우 그 기한이 도래한 때부터, 불확정기한인 경우 기한이 도래함을 안 때부터, 기한이 정해지지 않은 경우 이행청구를 받은 때부터 진행한다는 원칙을 명확히 할 것. 둘째, **동시이행관계와 소멸시효**: 동시이행관계에 있는 채무는 각각 독립하여 시효가 진행한다는 판례(대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결)를 인용하여, 매수인의 소유권이전등기청구권과 매도인의 매매대금청구권은 별도의 기산점과 시효기간을 가짐을 강조할 것. 셋째, **장기 미등기와 취득시효**: 소멸시효가 완성된 후에 등기가 경료되면 원인무효의 등기가 되어 말소되어야 한다는 판례(대법원 2022. 9. 29. 선고 2020다293773 판결)를 인용하여, 장기 미등기 사안에서 소멸시효 완성의 위험성을 경고할 것. 넷째, **시효중단 및 승인**: 시효중단 사유(민법 § 173)와 시효이익 포기에 대한 구체적인 예시(예: 피고의 잔금 수령, 등기협력 약속 등)를 추가할 것.
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+#### 2.4.6 매도인의 담보책임 (신설 권장): 하자담보 및 권리담보
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+현재 문서에는 **매도인의 담보책임에 대한 체계적인 설명이 완전히 누락**되어 있습니다. 이는 매매계약의 핵심적인 법적 효과 중 하나이므로, 별도의 장이나 절을 신설하여 다루어야 합니다. 첫째, **권리담보책임(민법 제580조)**: 매도인은 매수인에게 제3자의 권리를 주장할 수 없도록 할 의무를 부담하며, 이를 위반할 경우 매수인은 담보책임에 기한 손해배상을 청구할 수 있음을 설명할 것. 이는 제9.7장의 부담등기 관련 항변과 밀접하게 연결됩니다. 둘째, **하자담보책임(민법 § 581)**: 매도인은 매수인에게 매매 목적물의 하자를 담보할 의무를 부담하며, 이를 위반할 경우 매수인은 계약의 불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있음을 설명할 것. 부동산의 경우 건물의 구조적 하자, 토지의 오염 등이 해당될 수 있습니다. 셋째, **담보책임의 항변 및 재항변**: 매도인이 원고인 경우(예: 반소), 매수인은 담보책임을 이유로 원고의 청구를 항변하거나 상계를 주장할 수 있음을 설명할 것. 또한 원고(매수인)가 피고(매도인)의 담보책임 항변에 대해 '하자가 없었다', '하자는 매수인의 과실로 인한 것이다' 등으로 재항변할 수 있음을 제시할 것.
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+### 2.5 특수사안 및 청구병합 (제10~16장)
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+#### 2.5.1 이중매매 및 선의취득 (신설 권장)
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+현재 문서에는 **이중매매와 선의취득에 대한 체계적인 설명이 사실상 누락**되어 있습니다. 이는 부동산 매매 소송에서 매우 중요한 쟁점이므로, 별도의 장을 신설하여 다루어야 합니다. 첫째, **이중매매의 구조**: 매도인이 같은 부동산을 매수인 A와 매수인 B에게 순차적으로 매매한 경우, 각 매매계약의 효력, 등기를 경료한 매수인의 지위, 등기를 경료하지 못한 매수인의 구제 방법(손해배상청구 등)을 설명할 것. 둘째, **선의취득(민법 § 113)**: 제3자(후순위 매수인 B)가 선의·무과실로 등기를 경료한 경우, 그 제3자는 원 소유자(선순위 매수인 A)에게 대항할 수 있음을 명확히 할 것. 이 때 '선의'란 등기의 불실을 알지 못하였음을 의미하며, '무과실'이란 알지 못함에 과실이 없었음을 의미함을 설명할 것. 셋째, **선의취득의 요건**: 제3자의 선의·무과실은 등기 당시를 기준으로 판단하며, 등기의 원인(매매계약)의 유효성까지 조사할 필요는 없다는 판례를 인용할 것. 넷째, **이중매매와 사해행위**: 매도인이 무자력 상태에서 제3자에게 처분한 경우, 그 처분행위가 사해행위에 해당할 수 있음을 설명하고, 채권자취소(제16장)와의 관계를 명확히 할 것.
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+#### 2.5.2 중간생략등기 및 채권자대위 (제12장): 판례의 구체적 인용
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+제12장은 중간생략등기와 채권자대위의 기본 구조를 잘 설명하고 있으나, **관련 판례를 보다 구체적으로 인용**할 필요가 있습니다. 첫째, **중간생략등기합의의 요건**: 3면 합의(최초 매도인, 중간 매수인, 최종 매수인)의 필요성과, 이 합의가 없으면 직접 청구가 곤란하다는 판례(대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결)를 명확히 인용할 것. 둘째, **중간생략등기합의의 효력**: 중간생략등기합의가 있다 하더라도 중간 매수인의 등기청구권이 소멸하지는 않는다는 점(대법원 1991. 12. 13. 선고 91다18316 판결)을 인용하여, 최종 매수인이 중간 매수인을 대위하여 최초 매도인에게 등기를 청구할 수 있음을 설명할 것. 셋째, **채권자대위 청구의 청구취지**: 채권자대위에 의한 등기청구의 청구취지는 원칙적으로 '피고(최초 매도인)는 피대위자(중간 매수인)에게 이전등기절차를 이행하라'는 구조가 되어야 하며, 채권자(최종 매수인)에게 직접 이전을 명할 수 없다는 판례(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653 판결)를 명확히 인용할 것.
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+#### 2.5.3 명의신탁 (제13장): 부동산실명법과의 관계 심화
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+제13장은 명의신탁의 유형을 구별하고 실질 매수인의 구제 방향을 제시하고 있으나, **부동산실명법과 민법상 명의신탁의 관계를 보다 심화하여 설명**할 필요가 있습니다. 첫째, **부동산실명법 위반의 효력**: 부동산실명법은 명의신탁약정을 금지하고 있으나, 이 위반 자체가 민법상 매매계약의 효력을 직접적으로 무효로 하지는 않는다는 점(부동산실명법 § 13)을 명확히 할 것. 다만, 명의신탁약정은 강행법규 위반으로 무효가 될 수 있음을 설명할 것. 둘째, **명의신탁 해지 후의 등기**: 명의신탁이 해지된 경우, 실질 소유자는 수탁자를 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있으나, 이는 매매를 원인으로 한 청구가 아니라 진정명의회복을 원인으로 한 청구임을 명확히 할 것(제14장과 연계). 셋째, **명의신탁과 제3자**: 수탁자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우, 그 제3자가 선의·무과일인 경우 선의취득이 성립할 수 있으며, 이 때 실질 소유자의 구제 방법(사해행위취소 등)을 설명할 것(제16장과 연계).
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+#### 2.5.4 사해행위취소와 원상회복 (제16장): 채권자취소와 매매청구의 구별 및 병합
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+제16장은 채권자취소와 매매청구의 구별을 명확히 하고 있으나, **사해행위취소와 원상회복의 구체적인 방법에 대한 설명이 다소 간략**합니다. 첫째, **사해행위취소의 요건**: 피보전채권, 사해행위, 채무자의 무자력, 사해의사, 수익자 또는 전득자의 악의 등 구체적인 요건을 명확히 할 것. 둘째, **원상회복의 방법**: 사해행위로 인해 소유권이 이전된 경우, 소유권이전등기의 말소 또는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있음을 설명할 것(대법원 2021. 9. 30. 선고 2019다266409 판결). 저당권이 설정된 경우에는 저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있음을 명확히 할 것. 셋째, **경매절차 진행 후의 원상회복**: 경매절차가 진행되어 저당권설정등기가 말소된 경우, 원물반환이 불가능하므로 가액배상의 방법으로 원상회복을 명할 수 있으며, 이때 배당 단계에 따라 원상회복 방법이 달라짐을 구체적으로 설명할 것(대법원 2004. 1. 27. 선고 2003다6200 판결).
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+### 2.6 특별규제 및 청구취지 (제17~21장)
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+#### 2.6.1 토지거래허가 및 농지 (제17장): 허가 전 계약의 효력
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+제17.1장은 토지거래허가가 필요한 매매를 다루지만, **허가 전 계약의 효력에 대한 설명이 다소 모호**합니다. 문서는 '유동적 무효 상태'로 평가한다고 하지만, 이는 학설상 논란이 있는 부분입니다. 첫째, **허가 전 계약의 효력**: 토지거래허가가 필요한 매매계약은 허가를 받기 전까지는 '유효성이 정지된 계약' 혹은 '유효성이 불확정한 계약'으로 보는 것이 통설이며, 이는 허가 전에는 이행청구가 불가능함을 의미합니다. 문서의 '유동적 무효'라는 표현은 혼란을 야기할 수 있으므로, 보다 정확한 법률용어를 사용할 것을 권장합니다. 둘째, **허가 불허 시의 효력**: 허가가 불허되면 계약은 무효가 되며, 이 경우 부당이득반환 또는 손해배상 문제가 발생할 수 있음을 명확히 할 것. 셋째, **협력청구와 장래이행의 소**: 허가 전에는 허가신청 협력청구나 장래이행의 소를 제기할 수 있으나, 이 때 소의 이익이 인정되는 구체적인 요건(예: 허가 가능성의 현저함 등)을 설명할 것(제6장 및 소송요건 관련 내용과 연계).
+
+#### 2.6.2 청구취지 작성 규칙 (제21장): 등기소 집행 가능성 강조 및 구체적 함정 추가
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+제21장은 다양한 사안별 청구취지 작성 예시를 제공하여 실무적 활용도가 높습니다. 그러나 **실무에서 기각이나 등기신청 거부로 이어질 수 있는 구체적인 함정들을 더욱 상세히 경고**할 필요가 있습니다. 첫째, **등기원인일자의 모순**: 청구취지와 청구원인의 등기원인일자가 일치해야 하며, 매매예약의 경우 본계약 성립일을 기재해야 함을 강조할 것. 예컨대, 소장 송달을 통해 예약완결의 의사표시를 한 경우, 그 송달일을 등기원인일자로 기재해야 함을 명확히 할 것. 둘째, **목적물 표시의 불일치**: 청구취지, 청구원인, 별지 목록에 기재된 목적물의 지번, 면적, 구조 등이 서로 달라서는 안 되며, 특히 토지의 일부만을 매수한 경우 별지 도면의 경계 표시가 등기부상 지적도와 일치해야 함을 강조할 것. 셋째, **반대급부의 명확성**: 상환이행 주문에서 반대급부의 금액은 잔대금 원금뿐만 아니라 약정 지연손해금, 법정 지연손해금을 포함할 수 있으며, 이들의 기산일과 이자율을 명확히 기재해야 함을 설명할 것. 반대급부가 불명확하면 집행문 부여가 거부될 수 있음을 재차 강조할 것. 넷째, **가집행 금지**: 소유권이전등기절차 이행을 명하는 판결에는 가집행선고를 붙이지 않는다는 원칙을 명확히 하되, 인도청구나 금전청구가 병합된 경우에는 해당 부분에 대해서만 가집행이 가능함을 구체적으로 설명할 것.
+
+## 3. 결론
+
+### 3.1 문서의 강점
+
+현재 문서는 '매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구'라는 특정 소송 유형에 특화된 요건사실론으로서, 전반적으로 **매우 우수한 수준의 완성도**를 보여줍니다. 그 강점은 다음과 같이 요약될 수 있습니다. 첫째, **체계성과 포괄성**: 권리발생사실, 권리장애사실, 권리소멸사실, 권리저지사실이라는 전통적인 요건사실론의 4분법을 기본 골격으로 하여, 소송의 전체적인 생명주기를 아우르는 체계를 구축하고 있습니다. 또한 중간생략등기, 명의신탁, 토지거래허가 등 다양한 특수분기 사항을 포함하여 폭넓은 포괄성을 달성하고 있습니다. 둘째, **실무적 활용도**: 청구원인 작성 모델, 청구취지 작성 규칙, 증거 구조, LLM용 사실 추출 스키마, 판단 순서 체크리스트 등을 제공하여, 실무에서 바로 활용할 수 있는 지침서의 성격을 갖추고 있습니다. 특히 등기소에서 집행 가능한 수준의 문장 작성을 강조하는 점은 매우 귀중합니다. 셋째, **이론과 실무의 결합**: 기본적인 법리(예: 동시이행항변, 해제항변 등)를 설명하면서도, 실무에서의 함정과 주의사항(예: 상환이행 판결의 반대급부 특정, 부담등기 말소의 병합 필요성 등)을 함께 제시하여 이론과 실무를 잘 결합하고 있습니다.
+
+### 3.2 주요 개선 과제 요약
+
+30년 이상 경력의 최고 수준 변호사 관점에서 볼 때, 문서를 한국 법원에서 통용되는 최고 수준의 요건사실론으로 격상시키기 위해서는 다음과 같은 주요 개선 과제들을 수행해야 합니다. 첫째, **소송요건 관련 검토의 추가**: 당사자능력, 재판관할, 소의 이익 등 소가 적법하게 제기되기 위한 절차법상 요건들을 체계적으로 정리하고, 특히 장래이행의 소와 소의 이익의 관계를 명확히 해야 합니다. 둘째, **매도인의 담보책임 및 이중매매·선의취득 관련 장의 신설**: 매매계약의 핵심적인 법적 효과인 담보책임, 그리고 부동산 거래에서 빈번히 발생하는 이중매매와 선의취득에 대한 체계적인 요건사실론을 추가해야 합니다. 셋째, **무효·불성립 항변 및 계약금·해약금 법리의 보완**: 피고의 항변으로서의 무효·불성립 요건과, 매매계약 해제 분쟁의 핵심인 계약금 및 해약금의 법리를 상세히 다루어야 합니다. 넷째, **판례 인용의 구체성 및 최신성 강화**: 주요 법리를 뒷받침하는 핵심 대법원 판례(선고일자 및 사건번호 포함)를 직접 인용하고 그 취지를 구체적으로 설명함으로써, 문서의 권위성과 신뢰도를 높여야 합니다. 다섯째, **등기 절차 및 청구취지 작성의 실무적 함정 추가**: 등기소에서 실제 등기신청이 거부될 수 있는 구체적인 사유(등기원인일자 모순, 목적물 불일치, 반대급부 불명확 등)를 예시로 들어 상세히 경고하고, 이를 피하기 위한 구체적인 작성 방법을 제시해야 합니다.
+
+### 3.3 최종 평가
+
+현재 문서는 '매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구'에 관한 요건사실론으로서 **이미 매우 우수한 수준의 기반**을 마련하고 있습니다. 특히 그 체계성, 포괄성, 실무적 활용도는 높이 평가됩니다. 다만, 최고 수준의 변호사가 실제 재판에서 사용할 수 있는 최종적인 요건사실론이라는 기준에 도달하기 위해서는, 본 보고서에서 제시한 몇 가지 핵심적인 누락 항목(소송요건, 담보책임, 이중매매 등)의 보완과, 주요 판례의 구체적인 인용 및 최신 법리의 반영, 그리고 실무적 함정에 대한 더욱 세밀한 경고가 추가되어야 할 것입니다. 이러한 개선 과제들을 충실히 반영한다면, 본 문서는 한국 법조계에서 해당 분야의 **새로운 표준(reference)이 될 수 있는 가치 있는 문서**로 거듭날 것으로 확신합니다.

매매를원인으로하는소유권이전등기청구/요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1_eval_p.md

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+# 요건사실론 평가 및 개선 보고서: 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구
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+## 1. 총평
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+검토 대상 문서는 `매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구`의 기본 청구원인, 항변·재항변, 등기명의·부담등기·명의신탁·중간생략등기·채권자대위·토지거래허가·집행 단계까지 폭넓게 다루고 있어, 일반적인 실무 문서 수준을 상당히 상회한다. 민법 제563조가 매매를 “재산권 이전 약정과 대금 지급 약정”으로 정의하고, 민법 제186조가 부동산 법률행위로 인한 물권변동은 등기를 해야 효력이 생긴다고 정하는 점에 비추어, 문서가 “매매계약 성립”과 “소유권이전등기절차 이행”을 중심축으로 삼은 것은 타당하다 ([민법 제563조](https://www.law.go.kr/LSW/lsLinkProc.do?lsNm=%EB%AF%BC%EB%B2%95&mode=11&efYd=20100429&lsId=prec20100429&lsClsCd=L&joNo=056300&lnkJoNo=undefined), [민법 제186조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=265307&joNo=0186&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR)).
+
+다만 대한민국 법조계의 최고 수준 실무 기준, 특히 30년 이상 민사·부동산 소송을 수행한 변호사의 관점에서 보면 “빠짐없이 포함되었다”고 단정하기는 어렵다. 핵심 요건사실의 골격은 대체로 정확하지만, 실제 소송에서 패소·각하·집행불능·청구취지 보정·추가소송으로 이어질 수 있는 몇몇 지점이 아직 독립 항목으로 충분히 분리되어 있지 않다.
+
+평가 결론은 다음과 같다.
+
+| 평가 항목 | 평가 |
+|---|---|
+| 필수 요건사실 포함 여부 | 기본형 기준으로는 대체로 충족. 최고 수준 실무 기준으로는 일부 누락 및 세분화 부족 |
+| 내용의 충실성 | 매우 높은 편. 다만 일부 항변·재항변, 당사자적격, 등기실행 가능성, 청구취지-집행 연계가 더 정교해야 함 |
+| 가장 중요한 보완 방향 | 계약금 해제, 약정해제, 당사자·등기의무자 동일성, 법인·종중·공유자 등 특수 당사자, 기판력·소송물 변경, 판결에 의한 등기신청 요건, 토지거래허가 전후 청구 구조를 더 명시해야 함 |
+
+## 2. 평가 기준별 결론
+
+### 2.1 요건사실론 항목이 빠짐없이 포함되었는가
+
+기본 청구원인만 놓고 보면 문서는 중요한 항목을 대부분 포함하고 있다. “원고가 피고로부터 특정 일자에 특정 부동산을 특정 대금으로 매수하였다”는 식의 압축 명제는 매매계약 성립의 본질을 정확히 잡고 있으며, 대법원도 매매계약은 재산권 이전과 대금 지급에 관한 쌍방 합의로 성립하고 목적물과 대금은 계약 체결 당시 구체적으로 특정되지 않더라도 나중에 특정할 방법과 기준이 있으면 충분하다고 판시한 바 있다 ([국가법령정보센터 판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=211289)).
+
+그러나 “소송에서 그대로 승소하고 등기까지 마칠 수 있는 수준의 요건사실론”이라는 기준을 적용하면 빠진 항목이 있다. 대표적으로 계약금 해제, 약정해제·합의해제의 세부 요건, 법인·종중·비법인사단·공유자·상속인 등 특수 당사자의 처분권한, 판결에 의한 등기신청의 단독신청 요건, 토지거래허가 전후 소송물 변화, 동시이행판결의 반대채권 기판력 범위가 별도 장으로 충분히 구조화되어 있지 않다.
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+### 2.2 내용이 충실하고 풍부하게 작성되었는가
+
+내용의 양과 범위는 매우 충실하다. 문서는 기본 청구원인에서 멈추지 않고 동시이행항변, 해제항변, 취소항변, 이행불능, 소멸시효, 부담등기, 명의신탁, 중간생략등기, 채권자대위, 채권자취소, 토지거래허가, 농지취득자격증명, 인도청구 병합, 처분금지가처분, 반소, 집행문 부여까지 다루고 있다.
+
+다만 일부 항목은 “쟁점 존재”를 표시하는 수준에 머물러 있어, LLM 또는 실무자가 곧바로 소장·준비서면·청구취지·입증계획으로 전환하기에는 부족하다. 예컨대 부동산등기법은 등기를 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하되, 등기절차 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다고 정하므로, 문서에는 “어떤 주문이 있어야 등기소에서 단독신청 가능한가”가 더 구체적으로 반영되어야 한다 ([부동산등기법 제23조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=265377&joNo=0023&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR)).
+
+### 2.3 빠진 항목은 무엇인가
+
+가장 중요한 누락은 계약금 해제와 약정해제의 별도 항변 구조다. 현재 문서는 채무불이행 해제항변을 중심으로 해제를 설명하지만, 부동산 매매에서는 매도인의 계약금 배액상환 해제 또는 매수인의 계약금 포기 해제가 빈번하고, “이행 착수” 여부가 핵심 쟁점이 되므로 이를 독립 항목으로 두어야 한다.
+
+둘째, 피고가 “매도인”이라는 사실과 피고가 “등기의무자”로서 등기신청 의사를 표시할 지위에 있다는 사실을 더 정교하게 분리해야 한다. 타인 권리 매매가 가능하다는 명제는 맞지만, 실제 판결과 등기집행에서는 현재 등기명의자, 등기부상 주소 동일성, 상속·합병·분할·법인해산·승계 여부가 치명적인 집행 장애가 될 수 있다.
+
+셋째, 토지거래허가구역 사건에서 허가 전 청구와 허가 후 청구의 소송물 구별을 더 강하게 반영해야 한다. 대법원은 허가를 받지 않아 유동적 무효 상태에 있는 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구와, 사후 허가로 소급하여 유효한 계약이 된 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구는 등기청구권의 발생원인이 달라 별개의 소송물이라고 판시하였다 ([국가법령정보센터 판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=120177)).
+
+넷째, 동시이행판결의 기판력과 집행 단계 효과를 더 정밀하게 써야 한다. 대법원은 동시이행 판결의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명해야 개시할 수 있으나, 동시이행 판결의 기판력은 소송물인 피고의 채무에 미칠 뿐 반대채권의 존부나 수액에는 미치지 않는다고 보았다 ([대법원 판례속보](https://www.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?pageIndex=12&searchWord=&searchOption=&seqnum=7893&gubun=4&type=5)).
+
+## 3. 세부 평가
+
+### 3.1 기본 청구원인
+
+문서의 기본 청구원인 정리는 정확하다. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 최소 청구원인은 원고와 피고 사이의 매매계약 체결, 목적물 특정, 대금 합의, 등기원인일자의 특정으로 구성된다는 설명은 실무상 타당하다.
+
+특히 문서가 “피고가 현재 소유자 또는 등기명의자라는 사실은 기본 청구원인 사실 자체가 아니다”라고 정리한 점은 법리적으로 의미가 있다. 민법상 타인의 권리도 매매의 목적이 될 수 있으므로, 매도인이 현재 소유자가 아니었다는 사정만으로 매매계약의 성립 자체가 부정되지는 않는다.
+
+그러나 실무 문서로서는 이 문장을 더 조심스럽게 보완해야 한다. “청구권 발생요건으로서의 매매계약 성립”과 “이전등기 이행판결 및 등기실행 가능성”은 구별되어야 하지만, 소장에서 피고가 등기의무자임을 전혀 밝히지 않으면 피고적격·집행가능성·청구취지 특정에서 문제가 생긴다. 따라서 기본형 모델에는 “피고는 현재 등기명의자이다” 또는 “피고는 전소유자 또는 제3자로부터 등기를 취득하여 원고에게 이전할 의무가 있다”는 보충 사실을 선택형으로 추가하는 것이 바람직하다.
+
+### 3.2 목적물과 대금 특정
+
+목적물 특정 항목은 토지, 건물, 지분, 특정부분, 집합건물, 대지권까지 비교적 잘 정리되어 있다. 대법원도 매매목적물과 대금은 계약 체결 당시 구체적으로 특정되어 있지 않아도 나중에 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 충분하다고 보므로, 문서의 “확정액 또는 객관적으로 확정 가능한 산정 기준이면 충분하다”는 설명은 타당하다 ([국가법령정보센터 판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=211289)).
+
+다만 특정부분 매매, 미등기 건물, 분필 전 토지, 대지권 미등기 집합건물, 구분건물 전유부분과 대지사용권의 분리 문제는 별도의 “청구취지 작성 불능 위험” 항목으로 격상해야 한다. 이 부분은 단순한 목적물 표시 문제가 아니라 감정·측량·분필·대장정리·대지권 등기 가능성에 따라 청구가 각하되거나 판결 후 등기실행이 거절될 수 있는 문제다.
+
+### 3.3 항변·재항변 체계
+
+동시이행항변, 해제항변, 취소항변, 이행불능, 소멸시효, 부담등기 관련 항변은 전반적으로 잘 구성되어 있다. 특히 원고의 잔대금 지급을 청구원인으로 넣지 않고, 동시이행항변 또는 해제항변에 대한 재항변으로 배치한 점은 요건사실론상 정확하다.
+
+가장 큰 보완점은 계약금 해제의 누락이다. 부동산 매매 소송에서는 “이행 착수 전 계약금 해제”가 채무불이행 해제보다 먼저 등장하는 경우가 많고, 매수인의 중도금 지급·잔금 준비·대출 실행·등기서류 교부 요구·처분금지가처분 신청 등이 이행 착수에 해당하는지가 자주 다투어진다. 문서에 “해제항변” 장이 있더라도 계약금 해제는 채무불이행 해제와 요건사실이 전혀 다르므로 별도 표로 분리해야 한다.
+
+또한 약정해제권, 해제조건, 합의해제, 실권약관, 최고 없이 해제 가능한 특약도 별도 항목으로 보강해야 한다. 현재 문서는 최고·상당기간·해제 의사표시 도달을 중심으로 한 이행지체 해제 구조에 치우쳐 있으므로, 실제 부동산계약서 특약에서 자주 등장하는 자동해제조항, 기한이익상실조항, 위약금·손해배상예정 조항을 충분히 흡수하지 못한다.
+
+### 3.4 소멸시효
+
+소멸시효 항목은 장기 미등기 매매에서 매우 중요하고, 문서는 이 문제를 별도로 다룬 점에서 우수하다. 대법원은 부동산 매수인이 목적 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않고, 부동산을 인도받아 사용·수익하다가 제3자에게 처분하고 점유를 승계한 경우에도 원칙적으로 소멸시효가 진행하지 않는다고 판시하였다 ([국가법령정보센터 판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=2009%EB%82%9893659)).
+
+그러나 문서에는 시효기간의 종류를 더 명확히 해야 한다. 일반 민사 매매에 기한 이전등기청구권은 통상 10년의 민사채권 소멸시효가 문제되지만, 상행위성, 법인·상인 여부, 기부채납·도급·분양계약 등 복합계약에서는 5년 상사시효가 주장될 수 있다. 또한 “점유 계속”의 의미를 직접점유, 간접점유, 전전매수인의 점유승계, 점유상실 후 재점유, 점유보조자의 점유로 세분화해야 한다.
+
+### 3.5 소송물·기판력
+
+소송물과 기판력 장을 둔 것은 매우 좋은 구성이다. 매매, 증여, 명의신탁, 취득시효, 진정명의회복, 가등기에 기한 본등기, 사해행위취소의 소송물을 구별한 점은 LLM 문서로서 특히 가치가 있다.
+
+다만 기판력의 실무 효과를 더 세밀하게 반영해야 한다. 대법원은 확정판결의 기판력은 주문에 포함된 것에 한하여 미치며, 청구취지와 청구원인이 같은 후소는 전소 확정판결의 기판력에 저촉될 수 있다고 설명한다 ([대법원 판례속보](https://www.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?pageIndex=12&searchWord=&searchOption=&seqnum=7893&gubun=4&type=5)). 따라서 문서에는 “등기원인일자 변경”, “허가 전후 청구원인 변경”, “동시이행 문구 유무”, “채권자대위 형식으로의 재구성”이 소송물 동일성에 미치는 효과를 별도로 정리해야 한다.
+
+### 3.6 토지거래허가·농지·특별규제
+
+토지거래허가구역 항목은 방향이 정확하다. 대법원은 토지거래허가를 받지 않은 매매계약은 허가를 받을 때까지 유동적 무효 상태이고, 허가를 받으면 소급하여 유효하게 되며, 허가 전 매매를 원인으로 한 청구와 허가 후 매매를 원인으로 한 청구는 별개의 소송물이라고 보았다 ([국가법령정보센터 판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=120177)).
+
+그러나 최고 수준 문서라면 허가 전 단계에서 “토지거래허가신청절차 협력청구”만 가능한지, 허가 후에는 어느 시점의 매매를 등기원인일자로 표시할지, 허가 불허·허가구역 해제·허가 잠탈행위·명의신탁 결합 사안에서 청구가 어떻게 바뀌는지를 더 구체화해야 한다. 농지취득자격증명도 단순 첨부서류 문제로만 다루기보다, 농업경영 의사 부존재가 확정된 경우 등기청구의 이행가능성 및 계약효력에 어떤 영향을 미치는지 별도 검토 항목으로 두는 것이 좋다.
+
+### 3.7 판결과 등기집행
+
+문서는 의사표시를 명하는 판결과 집행문 부여를 다루고 있어 실무성이 높다. 민사집행법 제263조 관련 판례는 의사의 진술을 명한 판결이 확정되면 그 판결로 의사를 진술한 것으로 본다고 설명하므로, 확정판결이 등기신청 의사표시를 대체한다는 문서의 기본 방향은 타당하다 ([국가법령정보센터 판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=196026)).
+
+다만 등기실무 관점의 보완이 필요하다. 부동산등기법 제23조 제4항은 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다고 정하므로, 문서에는 판결 주문이 반드시 “소유권이전등기절차를 이행하라”는 식의 등기신청 의사표시를 명하는 형태여야 한다는 점을 더 강하게 써야 한다 ([부동산등기법 제23조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=265377&joNo=0023&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR)).
+
+또한 상환이행판결의 경우 반대급부의 이행 또는 이행제공 증명이 집행개시 단계에서 문제되므로, 청구취지와 주문 작성 단계에서 잔대금, 지연손해금, 공제액, 부담말소 비용, 제세공과금, 임대차보증금 승계액을 분리해야 한다. 대법원은 동시이행 판결에서 반대채권의 존부나 수액 자체에는 기판력이 미치지 않는다고 보므로, 반대급부를 주문에 기재하는 것과 반대채권 확정의 효과를 혼동하지 않도록 해야 한다 ([대법원 판례속보](https://www.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?pageIndex=12&searchWord=&searchOption=&seqnum=7893&gubun=4&type=5)).
+
+## 4. 누락 또는 보완 필요 항목 목록
+
+아래 항목은 현재 문서에 없거나, 언급은 되어 있으나 최고 수준 실무 문서로는 독립 장 또는 독립 표가 필요한 부분이다.
+
+| 중요도 | 보완 항목 | 보완 이유 |
+|---|---|---|
+| 최상 | 계약금 해제 | 부동산 매매에서 가장 빈번한 항변 중 하나이고, 채무불이행 해제와 요건사실이 다름 |
+| 최상 | 약정해제·합의해제·자동해제조항 | 계약서 특약에 따라 최고 없이 해제가 주장되는 경우가 많음 |
+| 최상 | 피고가 등기의무자인지에 관한 독립 검토 | 매도인과 등기명의자가 다르면 승소판결 또는 등기집행이 어려울 수 있음 |
+| 최상 | 특수 당사자 처분권한 | 법인 대표권, 이사회 결의, 종중 총회, 비법인사단 대표권, 상속재산 처분권한이 자주 문제됨 |
+| 상 | 공유물·공유지분 매매 | 공유자 전원 매매인지 지분 매매인지에 따라 청구취지와 당사자가 달라짐 |
+| 상 | 토지거래허가 전후 소송물 구별 | 허가 전후 청구는 발생원인이 달라 별개의 소송물이 될 수 있음 |
+| 상 | 농지취득자격증명과 농업경영 의사 | 등기신청 첨부서류 차원을 넘어 이행가능성 쟁점이 될 수 있음 |
+| 상 | 판결에 의한 등기신청 요건 | 이행판결 주문이 등기소에서 단독신청 가능한 형태인지 확인 필요 |
+| 상 | 동시이행판결의 반대채권 기판력 | 주문상 상환 문구와 반대채권 확정효를 혼동하면 후속 소송 위험 발생 |
+| 중 | 임대차·대항력·보증금 승계 | 부담 없는 소유권 이전인지, 임대차 승계 매매인지에 따라 반대급부와 손해배상 구조가 달라짐 |
+| 중 | 제세공과금·관리비·수익귀속 정산 | 등기청구 자체의 요건은 아니나 잔대금·동시이행·반소에서 빈번히 문제됨 |
+| 중 | 미등기 건물·무허가 건물 | 등기 가능한 목적물인지, 보존등기 선행이 필요한지 별도 검토 필요 |
+| 중 | 일부 이행·일부 해제·수량 부족 | 전체 이전등기청구, 일부 이전, 대금감액, 손해배상 병합 여부가 달라짐 |
+| 중 | 등기원인일자 오류와 청구취지 보정 | 계약일, 예약완결일, 허가일, 형성권 행사일을 혼동하면 등기실행 장애 발생 |
+| 하 | 원문상 오탈자 | 명의신탁 장의 “���매”는 “매매”로 수정 필요 |
+
+## 5. 개선 방향
+
+### 5.1 기본형 요건사실을 2단 구조로 재작성
+
+현재 문서의 기본 청구원인은 “원고가 피고로부터 특정 부동산을 특정 대금으로 매수하였다”로 잘 압축되어 있다. 다만 실무형 문서로는 다음과 같이 2단 구조로 나누는 것이 더 안전하다.
+
+첫째, 권리발생사실로서 “원고와 피고 사이에 특정 부동산에 관하여 특정 대금의 매매계약이 성립하였다”를 둔다. 둘째, 이행판결·등기실행 보강사실로서 “피고는 현재 등기의무자이거나, 원고에게 등기를 이전할 수 있도록 선행등기·말소등기·대위청구를 통해 등기절차를 이행할 지위에 있다”를 둔다.
+
+이렇게 나누면 타인권리매매의 유효성과 등기집행 가능성을 동시에 보존할 수 있다.
+
+### 5.2 해제항변 장을 재구성
+
+해제항변 장은 적어도 네 갈래로 나누어야 한다.
+
+| 유형 | 피고의 주요 요건사실 | 원고의 주요 재항변 |
+|---|---|---|
+| 채무불이행 해제 | 이행기 도래, 원고의 불이행, 피고의 이행제공, 상당기간 최고, 해제 의사표시 도달 | 피고의 이행제공 부존재, 잔대금 지급·제공, 수령거절, 최고 부적법 |
+| 계약금 해제 | 계약금 약정 및 수수, 이행 착수 전 해제 의사표시, 매도인의 배액상환 또는 매수인의 포기 | 상대방 또는 자기의 이행 착수, 해제권 포기, 배액상환 부적법 |
+| 약정해제 | 해제특약 존재, 특약상 해제요건 발생, 해제 의사표시 도달 | 특약요건 불성취, 신의칙 위반, 해제권 실효 |
+| 합의해제 | 해제 합의 성립, 원상회복 약정 | 합의 부존재, 대리권 흠결, 조건 불성취 |
+
+### 5.3 특수 당사자 장 추가
+
+현재 대리 장은 잘 작성되어 있으나, 부동산 매매 소송에서 더 자주 문제되는 당사자 유형을 별도 장으로 확장해야 한다. 법인 대표자의 대표권 제한, 이사회·총회 결의 필요성, 종중 재산 처분 결의, 비법인사단 대표권, 상속재산 협의분할 전 처분, 공동상속인 전원 당사자 필요성, 미성년자·피성년후견인 처분행위, 신탁등기 부동산의 수탁자 권한을 항목화해야 한다.
+
+이 항목은 단순한 대리 문제가 아니다. 계약 성립, 무효·취소, 등기의무자 특정, 피고적격, 청구취지, 입증책임이 모두 달라질 수 있다.
+
+### 5.4 등기집행 체크리스트 강화
+
+청구취지 장 뒤에 “등기소 제출 가능성 체크리스트”를 추가하는 것이 좋다. 판결문상 원고·피고 인적사항과 등기부상 등기의무자 표시가 일치하는지, 부동산 표시가 등기기록·대장과 일치하는지, 판결 주문이 등기절차 이행을 명하는지, 확정증명·집행문·검인·토지거래허가서·농지취득자격증명 등 첨부정보가 필요한지 확인하도록 해야 한다.
+
+등기절차 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있으므로, 청구취지 작성 단계에서부터 단독신청 가능성을 역산해야 한다 ([부동산등기법 제23조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=265377&joNo=0023&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR)).
+
+### 5.5 토지거래허가 장 보강
+
+토지거래허가 장은 현재보다 더 엄격히 작성해야 한다. 허가 전에는 원칙적으로 확정적 이전등기청구가 아니라 허가신청 협력청구가 중심이 되고, 허가 후에는 허가로 소급 유효가 된 매매계약에 기초한 이전등기청구로 재구성해야 한다.
+
+특히 허가 전 청구와 허가 후 청구가 별개 소송물이 될 수 있다는 점은 반드시 LLM용 판단 규칙으로 넣어야 한다. 이 규칙은 소 취하 후 재소금지, 청구변경, 기판력, 시효중단, 처분금지가처분의 피보전권리 특정에 모두 영향을 미친다 ([국가법령정보센터 판례](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=120177)).
+
+## 6. 개선된 목차 제안
+
+현재 목차를 유지하되, 다음 장을 추가하거나 독립시키는 것이 바람직하다.
+
+1. 기본 청구원인
+2. 청구원인 사실과 등기실행 보강사실의 구별
+3. 매매계약 성립: 당사자·목적물·대금
+4. 목적물 특정과 등기 가능성
+5. 당사자·대리·대표권·특수 주체
+6. 이행기·조건·기한·장래이행
+7. 등기명의·등기의무자·피고적격
+8. 동시이행항변과 상환이행 주문
+9. 해제항변 1: 채무불이행 해제
+10. 해제항변 2: 계약금 해제·약정해제·합의해제
+11. 취소·무효·불성립 항변
+12. 변제·이행제공·공탁·상계
+13. 소멸시효와 장기 미등기
+14. 부담등기·임대차·제세공과금 정산
+15. 중간생략등기·순차매매·채권자대위
+16. 명의신탁·부동산실명법
+17. 제3자 명의 등기·말소·진정명의회복
+18. 토지거래허가·농지·외국인·특별규제
+19. 손해배상·대상청구·부당이득·사해행위취소
+20. 보전처분
+21. 청구취지 작성과 등기원인일자
+22. 판결확정 후 등기신청·집행문·첨부정보
+23. 증거 구조
+24. LLM용 사실 추출 스키마
+25. 판단 순서 체크리스트
+
+## 7. 최종 평가
+
+검토 대상 문서는 “기초 요건사실론”이 아니라 “확장형 실무 매뉴얼”에 가까울 정도로 범위가 넓고, LLM이 매매 원인 이전등기청구를 다른 등기청구와 혼동하지 않도록 하는 장치도 잘 갖추고 있다. 기본 청구원인, 소송물 구별, 항변·재항변, 특수분기, 청구취지, 증거 구조를 모두 포함한 점은 높게 평가된다.
+
+그러나 최고 수준 변호사 관점에서는 아직 “완성본”이라기보다 “상당히 우수한 1차 완성본”이다. 특히 계약금 해제, 약정해제, 특수 당사자의 처분권한, 등기의무자 동일성, 토지거래허가 전후 소송물, 동시이행판결의 기판력, 판결에 의한 등기신청 요건을 독립 항목으로 보강해야 한다.
+
+가장 중요한 개선 원칙은 다음과 같다.
+
+| 개선 원칙 | 설명 |
+|---|---|
+| 청구권 발생과 등기실행을 분리 | 매매계약이 유효한 것과 피고를 상대로 등기 가능한 판결을 받을 수 있는 것은 다르다 |
+| 항변을 계약 유형별로 세분화 | 채무불이행 해제, 계약금 해제, 약정해제, 합의해제를 같은 장 안에서 구분해야 한다 |
+| 특수 당사자와 대표권을 독립 검토 | 법인·종중·상속인·공유자·신탁 부동산은 일반 대리와 다른 검토가 필요하다 |
+| 청구취지에서 집행까지 역산 | 승소판결이 등기소에서 단독신청 가능한 형태인지 처음부터 확인해야 한다 |
+| 토지거래허가 전후를 별도 소송물로 관리 | 허가 전 협력청구와 허가 후 이전등기청구를 혼동하면 기판력·재소금지·청구변경 문제가 생긴다 |
+
+최종적으로, 이 문서는 현재 상태에서도 상당수 실무 사건의 1차 검토에는 사용할 수 있다. 다만 대한민국 최고 수준의 민사·부동산 소송 실무 문서로 사용하려면 위 보완 항목을 반영하여 “권리발생 요건사실”, “항변·재항변”, “특수분기”, “청구취지”, “등기집행”을 더 세밀하게 연결해야 한다.

매매를원인으로하는소유권이전등기청구/요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_법리.md

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+## 공식 웹 자료에서 확인한 핵심 법리
+
+### 1. 법령
+
+| 근거                                                         | 수집 내용                                                    | 요건사실론 반영                                              |
+| ------------------------------------------------------------ | ------------------------------------------------------------ | ------------------------------------------------------------ |
+| [민법 제563조](https://www.law.go.kr/법령/민법/제563조)      | 매매는 일방이 재산권 이전을 약정하고 상대방이 대금 지급을 약정함으로써 효력이 발생한다. | 청구원인사실의 중심은 매매계약 체결 사실이다. 당사자, 목적물, 대금 합의가 반드시 특정되어야 한다. |
+| [민법 제568조](https://www.law.go.kr/법령/민법/제568조)      | 매매의 효력으로 매도인은 재산권 이전의무, 매수인은 대금 지급의무를 부담한다. | 소유권이전등기청구권의 실체법상 발생 근거가 된다. 잔대금 지급의무는 동시이행항변과 연결된다. |
+| [민법 제569조](https://www.law.go.kr/법령/민법/제569조)      | 타인의 권리도 매매 목적이 될 수 있고, 매도인은 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 한다. | 청구원인 단계에서 매도인이 계약 당시 소유자였음을 항상 필수요건으로 삼아서는 안 된다. 다만 이행불능·제3자 명의 등기 문제는 항변 또는 분기 항목으로 다룬다. |
+| [민법 제536조](https://www.law.go.kr/법령/민법/제536조)      | 쌍무계약에서 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다. | 매도인의 동시이행항변, 매수인의 이행제공·변제공탁·선이행 약정 재항변을 체계화해야 한다. |
+| [민법 제186조](https://www.law.go.kr/법령/민법/제186조)      | 부동산 물권변동은 법률행위와 등기에 의하여 효력이 생긴다.    | 매매계약만으로 소유권이 곧바로 이전되는 것이 아니므로, 청구는 소유권 자체 이전이 아니라 등기절차 이행청구로 구성한다. |
+| [민법 제389조](https://www.law.go.kr/법령/민법/제389조)      | 의사표시에 갈음하는 재판을 청구할 수 있다.                   | 소유권이전등기절차 이행판결의 실체법상·절차법상 근거가 된다. |
+| [민사집행법 제263조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제263조) | 의사표시를 명하는 판결은 확정 시 의사표시가 있는 것으로 보며, 반대의무 이행 등 조건이 붙은 경우 집행문 부여 때 효력이 문제 된다. | 단순 이행판결과 상환이행판결을 구분해야 하며, 반대급부가 있는 주문은 집행단계까지 고려하여 특정해야 한다. |
+| [부동산등기법 제23조](https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제23조) | 등기절차 이행을 명하는 판결을 받은 경우 승소한 등기권리자가 단독으로 등기를 신청할 수 있다. | 청구취지 문구가 등기실행 가능성을 가져야 하며, 목적물·원인·원인일자·등기종류가 특정되어야 한다. |
+| [부동산등기규칙 제43조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0043&lsiSeq=266847&urlMode=lsScJoRltInfoR) | 등기신청정보에는 등기원인과 그 연월일 등 신청정보가 포함된다. | 요건사실론의 결론 부분에서 청구취지에 등기원인일자를 어떻게 특정할지 반드시 검토해야 한다. |
+| [부동산등기규칙 제46조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0046&lsiSeq=266847&urlMode=lsScJoRltInfoR) | 등기원인을 증명하는 정보 등 첨부정보가 문제 된다.            | 판결에 의한 단독신청 가능성과 별개로, 등기원인·목적물 특정이 부실하면 실무상 등기수리 문제가 생긴다. |
+| [부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조·제11조](https://www.law.go.kr/LSW/expcInfoP.do?expcSeq=335535&mode=2) | 토지거래허가구역 내 토지거래계약은 허가 여부에 따라 효력·이행청구 가능성이 달라진다. | 토지거래허가 대상인지 확인하고, 허가 전에는 청구취지·요건사실·예비적 청구를 달리 설계해야 한다. |
+
+### 2. 판례와 실무 법리
+
+| 근거                                                         | 수집 내용                                                    | 요건사실론 반영                                              |
+| ------------------------------------------------------------ | ------------------------------------------------------------ | ------------------------------------------------------------ |
+| [대법원 1980. 7. 8. 선고 79다1508 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?mode=0&precSeq=94559) | 매매계약상 잔대금 지급의무와 소유권이전등기의무의 동시이행 관계가 인정될 수 있고, 단순 이전등기청구 안에 상환이행판결 가능성이 문제 된다. | 피고가 잔대금 동시이행항변을 하면 `잔대금 지급과 상환으로`라는 주문과 반대급부 특정이 필요하다. |
+| [대법원 1980. 10. 14. 선고 80다56 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=147499) | 동시이행항변이 있는 경우 판결 주문에서 반대급부와 상환관계를 명확히 해야 한다. | 잔대금 액수, 지연손해금 포함 여부, 이행제공 일시를 사실인정 항목으로 분리해야 한다. |
+| [대법원 1991. 9. 10. 선고 91다6368 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=205085) | 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금 지급의무 사이의 이행관계가 문제 된다. | 동시이행항변, 이행제공, 지체책임 발생 여부를 별도 항목으로 구성한다. |
+| [대법원 1991. 11. 12. 선고 91다23103 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=91%EB%8B%A423103) | 부동산 매매에서 매도인이 이전해야 할 권리의 내용과 부담 없는 완전한 권리 이전 문제가 다루어진다. | 근저당권, 가압류, 임차권 등 부담등기가 있는 경우 단순 이전등기청구와 말소청구 병합 여부를 검토한다. |
+| [대법원 1993. 4. 27. 선고 92다56490 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=92%EB%8B%A456490) | 매매계약의 이행·동시이행·지체책임 관련 법리가 문제 된다.     | 매수인의 잔대금 제공이 계속되었는지, 매도인의 수령거절이 있었는지, 지연손해금 청구가 가능한지 점검한다. |
+| [대법원 1991. 12. 24. 선고 91다5761 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=108488) | 중간생략등기 합의가 있는 경우 최종 매수인의 직접 이전등기청구 가능성이 문제 된다. | 순차매매 사안에서는 매매계약 하나만으로 부족하고, 중간생략등기 합의 또는 채권자대위 구조를 별도로 증명해야 한다. |
+| [대법원 1994. 2. 11. 선고 93다47738 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=200201) | 중간생략등기와 관련된 당사자 의사·합의의 법리가 문제 된다.   | 직접청구형인지 대위청구형인지, 중간자와 등기명의인의 절차 참여가 필요한지 구별한다. |
+| [대법원 2019. 10. 17. 선고 2018다284233 전원합의체 판결](https://law.go.kr/precInfoP.do?precSeq=217425) | 부동산 이중매매, 소유권이전등기청구권 보호, 제3자 관계에서 권리구제 법리가 문제 된다. | 매도인이 제3자에게 처분한 경우 이행불능, 채무불이행 손해배상, 대상청구, 처분금지가처분 필요성을 함께 검토한다. |
+| [대법원 2022. 7. 21. 선고 2021다276225, 276232 판결](https://www.scourt.go.kr/supreme/news/NewsViewAction2.work?gubun=4&searchOption=&searchWord=&seqnum=9176) | 부동산 매매계약상 의무 이행, 계약해제, 원상회복 등에서 대법원이 정리한 실무상 중요 법리가 확인된다. | 매도인 해제항변, 매수인 이행제공 재항변, 원상회복·손해배상 예비청구를 분기 처리한다. |
+| [대법원 등기예규·선례 관련 공식 게시 자료](https://file.scourt.go.kr/cboard/BODY/8CDE734F6445E4DB49258BE000205F46.html) | 등기신청 실무에서 판결에 의한 등기, 등기원인·원인일자 특정, 첨부정보 등이 문제 된다. | 승소판결이 실제 등기로 이어질 수 있도록 청구취지와 별지 목록을 등기실무에 맞게 작성해야 한다. |
+
+## 

매매를원인으로하는소유권이전등기청구/요건사실론자료_매매를원인으로한소유권이전등기청구.md

@@ -0,0 +1,219 @@
+# 요건사실론자료 - 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구
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+작성일: 2026-04-28
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+## 분석 대상
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+- `청구취지작성규칙_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1.md`
+- `요건사실과주장증명책임_13판_목차_페이지표시.pdf`
+- `요건사실과주장증명책임_13판_목차_페이지표시.txt`
+- 보조 확인: `요건사실과주장증명책임_13판.pdf` 중 매매·동시이행 관련 부분
+- 웹 수집 기준: 국가법령정보센터, 대법원, 법원·등기 관련 공식 자료 등 대한민국 법조 실무상 권위를 인정받는 공개 자료 우선
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+> 페이지 표기는 `요건사실과주장증명책임_13판_목차_페이지표시.pdf/txt`의 표시 페이지 기준이다. 전체 PDF 파일에서 물리적 페이지를 직접 이동할 때에는 대체로 표시 페이지보다 약 38쪽 뒤에 위치한다.
+
+## 1. 청구취지 작성규칙 문서 분석
+
+`청구취지작성규칙_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1.md`는 요건사실을 직접 작성하는 문서가 아니라, 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구 사건에서 청구취지를 정형적으로 작성하기 위한 규칙 문서이다. 따라서 요건사실론 문서를 작성할 때에는 이 문서를 단순 문구 템플릿으로만 보아서는 부족하고, 청구취지의 각 구성요소가 어떤 청구원인사실·항변·재항변과 연결되는지를 역으로 구조화해야 한다.
+
+기본 청구취지는 다음 구조를 전제로 한다.
+
+```text
+1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [YYYY. M. D.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
+2. 소송비용은 피고가 부담한다.
+```
+
+문서상 필수 특정 요소는 다음과 같다.
+
+| 청구취지 요소 | 요건사실론상 의미 |
+| --- | --- |
+| 피고 | 등기의무자, 통상 매도인 또는 등기명의인 |
+| 원고 | 등기권리자, 통상 매수인 |
+| 별지 목록 기재 부동산 | 목적물 특정. 토지, 건물, 집합건물, 지분, 특정부분 여부를 나누어 검토 |
+| 매매 원인일자 | 매매계약 체결일, 형성권 행사 도달일, 소장부본 송달일 등 등기원인일자 판단 필요 |
+| 매매를 원인으로 한 | 청구권 발생 원인이 매매계약임을 특정. 증여·명의신탁·시효취득·해제원상회복 등과 소송물 구별 |
+| 소유권이전등기절차를 이행하라 | 민법상 의사표시를 명하는 판결과 민사집행법 제263조의 집행 구조에 맞춘 표현 |
+
+위 문서의 핵심 실무 지침은 다음과 같이 요약된다.
+
+1. 매매계약에 기초한 소유권이전등기청구에서는 `소유권을 이전하라`, `명의를 넘겨라`, `등기하라`와 같은 부정확한 표현을 피하고, 반드시 `소유권이전등기절차를 이행하라`로 작성한다.
+2. 부동산이 지분이거나 특정부분인 경우 청구취지와 별지 목록에서 그 범위를 명확히 특정해야 한다.
+3. 매매대금 잔금 지급의무가 남아 있는 경우, 매도인이 동시이행항변을 하면 단순 인용판결이 아니라 반대급부와 상환으로 등기절차 이행을 명하는 주문이 문제 된다.
+4. 토지거래허가, 농지취득자격증명, 외국인 토지취득, 제3자 동의, 법원 허가 등은 청구권 발생·이행가능성·집행가능성에 영향을 줄 수 있으므로 사실관계 분기 항목으로 관리해야 한다.
+5. 선행 말소등기, 제3자 명의 등기, 중간생략등기, 채권자대위, 명의신탁, 가등기, 환매·매도청구·매수청구 등은 청구취지만 달라지는 문제가 아니라 요건사실과 증명책임 구조 자체가 달라지는 분기이다.
+
+따라서 요건사실론 문서는 `청구취지의 정형성`을 유지하면서도, 그 뒤에 숨어 있는 다음 질문들을 반드시 답해야 한다.
+
+- 매매계약의 당사자·목적물·대금이 특정되어 있는가.
+- 등기원인일자는 단순 계약일인지, 형성권 행사일인지, 소장부본 송달일인지.
+- 피고가 현재 등기의무자인가, 아니면 제3자 명의 등기·순차매매·대위구조가 필요한가.
+- 잔대금 미지급, 해제, 취소, 이행불능, 토지거래허가 미비, 담보책임 등 항변이 예상되는가.
+- 판결 주문이 단순 이행형인지, 상환이행형인지, 선이행·동시이행·예비적 청구 병합형인지.
+
+## 2. 공식 웹 자료에서 확인한 핵심 법리
+
+### 2.1 법령
+
+| 근거 | 수집 내용 | 요건사실론 반영 |
+| --- | --- | --- |
+| [민법 제563조](https://www.law.go.kr/법령/민법/제563조) | 매매는 일방이 재산권 이전을 약정하고 상대방이 대금 지급을 약정함으로써 효력이 발생한다. | 청구원인사실의 중심은 매매계약 체결 사실이다. 당사자, 목적물, 대금 합의가 반드시 특정되어야 한다. |
+| [민법 제568조](https://www.law.go.kr/법령/민법/제568조) | 매매의 효력으로 매도인은 재산권 이전의무, 매수인은 대금 지급의무를 부담한다. | 소유권이전등기청구권의 실체법상 발생 근거가 된다. 잔대금 지급의무는 동시이행항변과 연결된다. |
+| [민법 제569조](https://www.law.go.kr/법령/민법/제569조) | 타인의 권리도 매매 목적이 될 수 있고, 매도인은 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 한다. | 청구원인 단계에서 매도인이 계약 당시 소유자였음을 항상 필수요건으로 삼아서는 안 된다. 다만 이행불능·제3자 명의 등기 문제는 항변 또는 분기 항목으로 다룬다. |
+| [민법 제536조](https://www.law.go.kr/법령/민법/제536조) | 쌍무계약에서 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다. | 매도인의 동시이행항변, 매수인의 이행제공·변제공탁·선이행 약정 재항변을 체계화해야 한다. |
+| [민법 제186조](https://www.law.go.kr/법령/민법/제186조) | 부동산 물권변동은 법률행위와 등기에 의하여 효력이 생긴다. | 매매계약만으로 소유권이 곧바로 이전되는 것이 아니므로, 청구는 소유권 자체 이전이 아니라 등기절차 이행청구로 구성한다. |
+| [민법 제389조](https://www.law.go.kr/법령/민법/제389조) | 의사표시에 갈음하는 재판을 청구할 수 있다. | 소유권이전등기절차 이행판결의 실체법상·절차법상 근거가 된다. |
+| [민사집행법 제263조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제263조) | 의사표시를 명하는 판결은 확정 시 의사표시가 있는 것으로 보며, 반대의무 이행 등 조건이 붙은 경우 집행문 부여 때 효력이 문제 된다. | 단순 이행판결과 상환이행판결을 구분해야 하며, 반대급부가 있는 주문은 집행단계까지 고려하여 특정해야 한다. |
+| [부동산등기법 제23조](https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제23조) | 등기절차 이행을 명하는 판결을 받은 경우 승소한 등기권리자가 단독으로 등기를 신청할 수 있다. | 청구취지 문구가 등기실행 가능성을 가져야 하며, 목적물·원인·원인일자·등기종류가 특정되어야 한다. |
+| [부동산등기규칙 제43조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0043&lsiSeq=266847&urlMode=lsScJoRltInfoR) | 등기신청정보에는 등기원인과 그 연월일 등 신청정보가 포함된다. | 요건사실론의 결론 부분에서 청구취지에 등기원인일자를 어떻게 특정할지 반드시 검토해야 한다. |
+| [부동산등기규칙 제46조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0046&lsiSeq=266847&urlMode=lsScJoRltInfoR) | 등기원인을 증명하는 정보 등 첨부정보가 문제 된다. | 판결에 의한 단독신청 가능성과 별개로, 등기원인·목적물 특정이 부실하면 실무상 등기수리 문제가 생긴다. |
+| [부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조·제11조](https://www.law.go.kr/LSW/expcInfoP.do?expcSeq=335535&mode=2) | 토지거래허가구역 내 토지거래계약은 허가 여부에 따라 효력·이행청구 가능성이 달라진다. | 토지거래허가 대상인지 확인하고, 허가 전에는 청구취지·요건사실·예비적 청구를 달리 설계해야 한다. |
+
+### 2.2 판례와 실무 법리
+
+| 근거 | 수집 내용 | 요건사실론 반영 |
+| --- | --- | --- |
+| [대법원 1980. 7. 8. 선고 79다1508 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?mode=0&precSeq=94559) | 매매계약상 잔대금 지급의무와 소유권이전등기의무의 동시이행 관계가 인정될 수 있고, 단순 이전등기청구 안에 상환이행판결 가능성이 문제 된다. | 피고가 잔대금 동시이행항변을 하면 `잔대금 지급과 상환으로`라는 주문과 반대급부 특정이 필요하다. |
+| [대법원 1980. 10. 14. 선고 80다56 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=147499) | 동시이행항변이 있는 경우 판결 주문에서 반대급부와 상환관계를 명확히 해야 한다. | 잔대금 액수, 지연손해금 포함 여부, 이행제공 일시를 사실인정 항목으로 분리해야 한다. |
+| [대법원 1991. 9. 10. 선고 91다6368 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=205085) | 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금 지급의무 사이의 이행관계가 문제 된다. | 동시이행항변, 이행제공, 지체책임 발생 여부를 별도 항목으로 구성한다. |
+| [대법원 1991. 11. 12. 선고 91다23103 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=91%EB%8B%A423103) | 부동산 매매에서 매도인이 이전해야 할 권리의 내용과 부담 없는 완전한 권리 이전 문제가 다루어진다. | 근저당권, 가압류, 임차권 등 부담등기가 있는 경우 단순 이전등기청구와 말소청구 병합 여부를 검토한다. |
+| [대법원 1993. 4. 27. 선고 92다56490 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=92%EB%8B%A456490) | 매매계약의 이행·동시이행·지체책임 관련 법리가 문제 된다. | 매수인의 잔대금 제공이 계속되었는지, 매도인의 수령거절이 있었는지, 지연손해금 청구가 가능한지 점검한다. |
+| [대법원 1991. 12. 24. 선고 91다5761 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=108488) | 중간생략등기 합의가 있는 경우 최종 매수인의 직접 이전등기청구 가능성이 문제 된다. | 순차매매 사안에서는 매매계약 하나만으로 부족하고, 중간생략등기 합의 또는 채권자대위 구조를 별도로 증명해야 한다. |
+| [대법원 1994. 2. 11. 선고 93다47738 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=200201) | 중간생략등기와 관련된 당사자 의사·합의의 법리가 문제 된다. | 직접청구형인지 대위청구형인지, 중간자와 등기명의인의 절차 참여가 필요한지 구별한다. |
+| [대법원 2019. 10. 17. 선고 2018다284233 전원합의체 판결](https://law.go.kr/precInfoP.do?precSeq=217425) | 부동산 이중매매, 소유권이전등기청구권 보호, 제3자 관계에서 권리구제 법리가 문제 된다. | 매도인이 제3자에게 처분한 경우 이행불능, 채무불이행 손해배상, 대상청구, 처분금지가처분 필요성을 함께 검토한다. |
+| [대법원 2022. 7. 21. 선고 2021다276225, 276232 판결](https://www.scourt.go.kr/supreme/news/NewsViewAction2.work?gubun=4&searchOption=&searchWord=&seqnum=9176) | 부동산 매매계약상 의무 이행, 계약해제, 원상회복 등에서 대법원이 정리한 실무상 중요 법리가 확인된다. | 매도인 해제항변, 매수인 이행제공 재항변, 원상회복·손해배상 예비청구를 분기 처리한다. |
+| [대법원 등기예규·선례 관련 공식 게시 자료](https://file.scourt.go.kr/cboard/BODY/8CDE734F6445E4DB49258BE000205F46.html) | 등기신청 실무에서 판결에 의한 등기, 등기원인·원인일자 특정, 첨부정보 등이 문제 된다. | 승소판결이 실제 등기로 이어질 수 있도록 청구취지와 별지 목록을 등기실무에 맞게 작성해야 한다. |
+
+## 3. 13판 PDF에서 반드시 검색·반영해야 할 항목과 페이지
+
+아래 목록은 `매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구` 요건사실론 문서를 작성할 때 반드시 확인해야 할 항목이다. `필수`는 표준 사안에서 원칙적으로 반영해야 하는 항목이고, `조건부 필수`는 사실관계가 해당 분기로 갈 경우 반드시 반영해야 하는 항목이다.
+
+| 우선순위 | 항목 | 페이지 | 필요한 이유 | 요건사실론 반영 포인트 |
+| --- | --- | --- | --- | --- |
+| 필수 | 주장증명책임 일반론 | p.3~40 | 요건사실론 문서의 기본 형식은 권리발생사실, 항변사실, 재항변사실의 분배에 달려 있다. | 매수인에게 매매계약 체결 사실의 주장·증명책임이 있고, 피고의 동시이행·해제·취소 등은 항변으로 배치한다. |
+| 필수 | 법률행위 일반, 계약 성립, 의사표시 | p.73~102 | 매매계약은 법률행위이므로 의사표시의 합치, 계약 해석, 착오·사기·강박 취소가 모두 문제 될 수 있다. | 계약서 존재 여부와 무관하게 당사자, 목적물, 대금에 관한 의사합치가 있었는지 정리한다. |
+| 조건부 필수 | 대리 | p.103~119 | 부동산 매매는 대리인, 중개인, 가족 명의 계약이 빈번하다. 무권대리·표현대리 항변이 자주 나온다. | 계약 체결자가 본인인지 대리인인지, 대리권 수여·추인·표현대리 요건을 별도 항목화한다. |
+| 조건부 필수 | 조건과 기한, 장래이행의 소 | p.125~142 | 잔금일, 허가일, 인허가 조건, 분할·합병 조건 등은 이행기와 소의 이익에 영향을 준다. | 이행기가 도래했는지, 장래이행 청구로 구성할 수 있는지 검토한다. |
+| 조건부 필수 | 소멸시효 | p.143~200 | 소유권이전등기청구권이 채권적 청구권인지, 시효가 완성되었는지가 장기 미등기 매매에서 핵심 쟁점이 된다. | 시효 기산점, 중단·정지, 점유 여부, 소유권에 기한 청구와 채권적 청구의 구별을 정리한다. |
+| 조건부 필수 | 물권적 청구권 일반론 및 인도청구 | p.201~228 | 매매 사건에서 이전등기청구와 인도청구가 병합되는 경우가 많다. | 등기청구와 인도청구의 요건사실을 분리하고, 매수인의 점유사용권·인도의무를 구별한다. |
+| 조건부 필수 | 말소등기청구, 진정명의회복, 의사표시를 명하는 판결 | p.240~298 | 목적 부동산이 제3자 명의이거나 선행 등기가 무효인 경우 단순 이전등기청구만으로 해결되지 않는다. | 말소등기 선행 필요성, 진정명의회복 이전등기 가능성, 판결 확정에 의한 의사표시 간주 효과를 반영한다. |
+| 필수 | 소유 사실 주장증명, 등기의 추정력 | p.300~339 | 매매계약 자체가 핵심이어도 현재 등기명의와 등기의 추정력은 피고 적격·이행가능성 판단의 출발점이다. | 등기사항증명서, 소유권 변동 연혁, 피고 명의 등기의 추정력과 번복 사유를 증거 항목에 넣는다. |
+| 조건부 필수 | 명의신탁 | p.340~361 | 실제 매매 사안이 명의신탁 구조와 섞여 있으면 청구권자, 상대방, 청구원인이 달라진다. | 계약명의신탁, 3자간 명의신탁, 중간생략형 명의신탁을 구별하고 부동산실명법 영향을 검토한다. |
+| 조건부 필수 | 취득시효, 집합건물·대지 관련 항목 | p.362~397 | 장기 점유 사안에서는 시효취득 예비청구가, 아파트·상가 매매에서는 구분소유권과 대지권이 문제 된다. | 주위적 매매청구와 예비적 시효취득청구, 전유부분·대지권·공용부분 특정 여부를 정리한다. |
+| 조건부 필수 | 근저당권설정등기 말소 및 부담등기 | p.435~461 | 매도인은 원칙적으로 완전한 소유권을 이전해야 하므로 담보권·가압류 등 부담등기가 쟁점이 된다. | 부담 말소의무, 선이행·동시이행, 말소청구 병합 필요성을 검토한다. |
+| 조건부 필수 | 손해배상, 대상청구, 청구 병합 | p.480~489, p.856 | 매도인이 제3자에게 처분하여 등기이행이 불가능해진 경우 금전청구가 문제 된다. | 이전등기청구와 손해배상·대상청구의 주위적·예비적 병합 구조를 설계한다. |
+| 조건부 필수 | 채권자대위 | p.536~560 | 순차매매에서 최종 매수인이 전전매도인에게 직접 등기를 구하는 경우 대위구조가 자주 필요하다. | 피보전채권, 보전필요성, 채무자의 권리 불행사, 대위행사 대상 청구권을 별도 요건으로 정리한다. |
+| 조건부 필수 | 채권자취소 | p.563~617 | 매도인이 제3자에게 사해적으로 처분한 경우 취소·원상회복과 이전등기청구가 결합될 수 있다. | 순수 매매청구인지, 사해행위취소를 병합해야 하는지 구분한다. |
+| 조건부 필수 | 채권양도, 채무인수, 이행인수, 계약인수 | p.672~714 | 분양권 양도, 매수인 지위 이전, 매도인 지위 승계 사안에서 당사자 확정에 필요하다. | 원고가 원매수인인지 양수인인지, 피고가 원매도인인지 승계인인지 확인한다. |
+| 조건부 필수 | 변제, 변제공탁, 상계 | p.715~765 | 잔대금 지급 여부는 동시이행항변에 대한 핵심 재항변이다. | 매수인의 지급, 현실제공, 구두제공, 공탁, 상계 주장을 증거와 함께 정리한다. |
+| 필수 | 동시이행항변 | p.773~793 | 매매계약상 소유권이전등기의무와 잔대금 지급의무의 상환관계는 표준적 핵심 쟁점이다. | 피고가 권리항변으로 주장해야 하는지, 원고의 이행제공 재항변이 있는지, 상환이행 주문이 필요한지 정리한다. |
+| 필수 | 해제 | p.794~820 | 매도인은 잔대금 미지급을 이유로 해제를 항변하는 경우가 많다. | 이행최고, 상당기간, 해제 의사표시 도달, 원고의 이행제공 또는 피고의 수령거절 재항변을 구성한다. |
+| 최우선 필수 | 매매 - 소유권이전등기청구의 소송물과 기판력 | p.822~824 | 매매, 증여, 명의신탁, 시효취득 등 등기원인이 다르면 소송물·기판력 판단이 달라진다. | 청구원인을 `매매`로 명확히 고정하고, 예비적 청구가 있으면 소송물을 별도로 표시한다. |
+| 최우선 필수 | 매매 - 청구원인 사실 | p.824~829 | 매매계약에 기초한 이전등기청구의 직접 요건사실이 정리되어 있다. | 계약일, 매도인, 매수인, 목적물, 대금 합의를 청구원인사실의 최소 단위로 삼는다. |
+| 조건부 필수 | 매매 - 매매예약, 환매권, 매도·매수청구권 | p.829~832 | 형성권 행사로 매매가 성립하는 사안에서는 등기원인일자와 청구원인사실이 달라진다. | 예약완결권, 환매권, 매도청구·매수청구 의사표시의 행사와 도달일을 특정한다. |
+| 조건부 필수 | 매매 - 중간생략등기 합의 | p.832 | 순차매매에서 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 청구하려면 별도 합의가 문제 된다. | 3면 합의 또는 채권자대위 중 어느 구조인지 선택한다. |
+| 조건부 필수 | 매매 - 매매대금 지연손해금 | p.832~835 | 잔대금 지급의무와 지연손해금은 상환이행 주문의 반대급부 특정에 영향을 준다. | 잔대금 원금, 약정 지연손해금, 법정 지연손해금, 기산일을 분리한다. |
+| 필수 | 매매 - 항변 | p.835~846 | 이행불능, 담보책임, 사기취소, 압류해제 선이행 등 매매형 항변이 정리되어 있다. | 예상 항변 목록을 표준화하고 각 항변별 재항변과 증거를 연결한다. |
+| 조건부 필수 | 소유권이전등기청구권 보전을 위한 처분금지가처분 | p.846~848 | 본안 승소 전 처분으로 이행불능이 될 위험이 있다. | 보전처분 필요성, 피보전권리, 보전의 필요성을 본안 문서의 실무 메모로 첨부한다. |
+| 조건부 필수 | 예비적 반소 | p.848 | 매도인이 잔대금, 계약해제, 손해배상 등을 반소로 제기하는 경우가 있다. | 본소 청구와 반소 청구의 동시이행·상계·병합 관계를 정리한다. |
+| 조건부 필수 | 집행문부여의 소·집행문부여 이의, 소송물 | p.1255~1256, p.1292 | 상환이행판결은 집행문 부여 단계에서 반대의무 이행 여부가 문제 될 수 있다. | 반대급부를 주문에 명확히 쓰고, 집행 가능성을 검토한다. |
+
+## 4. 요건사실론 문서 작성 시 권장 골격
+
+### 4.1 청구권명
+
+매매계약에 기한 소유권이전등기청구권.
+
+### 4.2 소송물
+
+매매를 원인으로 한 특정 부동산에 관한 소유권이전등기청구권이다. 등기원인이 증여, 명의신탁해지, 취득시효완성, 해제 원상회복, 진정명의회복 등으로 달라지면 소송물과 기판력 범위가 달라질 수 있으므로 별도 청구 또는 예비적 청구로 표시해야 한다.
+
+### 4.3 청구원인사실
+
+표준형 사안에서 원고가 주장·증명해야 할 핵심 청구원인사실은 다음과 같다.
+
+1. 원고와 피고 사이에 매매계약이 체결되었다.
+2. 매매계약에서 목적 부동산이 특정되었다.
+3. 매매대금이 정해졌다.
+4. 피고가 원고에게 목적 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무를 부담한다.
+
+청구원인사실을 작성할 때에는 다음 사항을 반드시 보충 확인한다.
+
+- 계약일, 계약서 작성일, 실제 의사합치일이 다른지.
+- 목적물이 전체 소유권인지, 지분인지, 특정부분인지, 집합건물의 전유부분·대지권인지.
+- 피고가 등기명의인인지, 제3자 명의 등기 상태인지.
+- 매매대금이 확정되어 있는지, 일부가 추후 정산되는 구조인지.
+- 매매가 예약완결권, 환매권, 매도청구권, 매수청구권 행사로 성립한 것인지.
+- 토지거래허가 등 효력요건 또는 이행요건이 있는지.
+
+### 4.4 주요 항변
+
+피고 측에서 예상되는 항변은 다음 순서로 정리하는 것이 적절하다.
+
+| 항변 | 내용 | 원고 측 재항변 |
+| --- | --- | --- |
+| 동시이행항변 | 잔대금 지급 전까지 등기절차 이행을 거절한다는 주장 | 잔대금 지급, 이행제공, 공탁, 피고의 수령거절, 선이행 약정 |
+| 해제항변 | 원고의 잔대금 미지급 등 채무불이행을 이유로 계약이 해제되었다는 주장 | 적법한 최고·해제 부존재, 이행제공, 피고 귀책, 해제권 소멸 |
+| 취소항변 | 사기, 강박, 착오 등으로 매매 의사표시를 취소한다는 주장 | 기망·착오 부존재, 인과관계 부존재, 추인, 제척기간 경과 |
+| 이행불능항변 | 제3자 이전, 멸실, 법률상 이전불능 등으로 등기이행이 불가능하다는 주장 | 이행가능성 존재, 피고 귀책, 대상청구·손해배상 예비청구 |
+| 담보책임·대금감액 | 권리 하자 또는 물건 하자를 이유로 대금감액·해제 등을 주장 | 하자 부존재, 권리하자 치유, 제척기간 경과, 특약 |
+| 소멸시효항변 | 소유권이전등기청구권이 시효로 소멸했다는 주장 | 점유 계속, 승인, 소 제기, 시효중단·정지, 신의칙 |
+| 토지거래허가 미비 | 허가 전 유동적 무효 또는 확정적 무효 주장 | 허가 취득, 허가협력청구 병합, 허가구역·허가대상 아님 |
+| 대리권 흠결 | 계약 체결자가 무권대리인이라는 주장 | 대리권 수여, 표현대리, 추인 |
+| 명의신탁·중간생략 문제 | 원고가 직접 이전등기를 구할 지위에 없다는 주장 | 중간생략등기 합의, 채권자대위, 계약인수·채권양도 |
+
+### 4.5 증거 항목
+
+요건사실론 문서에는 다음 증거를 항목별로 연결해야 한다.
+
+| 증거 | 증명 대상 |
+| --- | --- |
+| 매매계약서, 특약서, 분양계약서 | 계약 체결, 당사자, 목적물, 대금, 이행기, 특약 |
+| 등기사항전부증명서 | 현재 등기명의, 권리제한등기, 소유권 변동 연혁 |
+| 토지대장, 건축물대장, 집합건축물대장 | 목적물 동일성, 면적, 대지권, 표시 변경 |
+| 계약금·중도금·잔금 송금내역 | 매매대금 지급, 이행제공, 동시이행항변 대응 |
+| 내용증명, 문자, 이메일, 녹취록 | 이행최고, 해제통지, 수령거절, 형성권 행사와 도달 |
+| 공탁서 | 잔대금 변제공탁 또는 이행제공 |
+| 토지거래허가서, 농지취득자격증명 등 | 인허가 요건 충족 |
+| 위임장, 인감증명서, 대리 관련 자료 | 대리권, 추인, 표현대리 |
+| 선행 매매계약서, 채권양도·계약인수 자료 | 순차매매, 중간생략등기, 채권자대위 |
+| 가처분 결정문·등기 | 처분금지가처분, 보전 필요성 |
+
+## 5. 청구취지와 요건사실의 연결
+
+요건사실론 문서의 결론은 반드시 청구취지 작성규칙과 맞물려야 한다.
+
+| 요건사실 검토 결과 | 청구취지 반영 |
+| --- | --- |
+| 표준 매매계약, 잔대금 다툼 없음 | `피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [계약일] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.` |
+| 잔대금 동시이행항변 인정 가능 | `원고로부터 [잔대금]을 지급받음과 동시에 ... 소유권이전등기절차를 이행하라.` |
+| 형성권 행사로 매매 성립 | 등기원인일자는 계약서 작성일이 아니라 예약완결권·환매권·매도청구권 등 형성권 행사 도달일로 검토 |
+| 중간생략등기 합의 있음 | 직접 이전등기청구 가능 여부와 3면 합의 사실을 청구원인에 반영 |
+| 제3자 명의 등기 또는 선행 무효등기 있음 | 말소등기청구, 진정명의회복 이전등기청구, 채권자대위청구 등을 병합 검토 |
+| 이전등기 불능 가능성 있음 | 손해배상 또는 대상청구를 예비적으로 병합 |
+| 토지거래허가 필요 | 허가 전후 청구 유형, 허가협력청구 병합 여부, 장래이행 여부를 별도 검토 |
+
+## 6. 최종 필수 참고 페이지 요약
+
+가장 먼저 확인해야 할 핵심 페이지는 다음과 같다.
+
+1. p.822~848: 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 직접 요건사실, 항변, 보전처분.
+2. p.773~793: 동시이행항변과 상환이행판결.
+3. p.794~820: 해제항변과 재항변.
+4. p.240~298: 말소등기, 진정명의회복, 의사표시를 명하는 판결.
+5. p.300~339: 소유 사실과 등기의 추정력.
+6. p.536~560: 순차매매·중간생략등기 사안에서의 채권자대위.
+7. p.715~765: 잔대금 지급, 공탁, 상계 등 동시이행항변 대응.
+8. p.143~200: 장기 미등기 매매에서의 소멸시효.
+9. p.73~124: 계약 성립, 의사표시, 대리, 취소.
+10. p.480~489 및 p.856: 이행불능 시 손해배상·대상청구와 청구 병합.
+
+## 7. 작성 방향 결론
+
+`매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구`의 요건사실론 문서는 단순히 “매매계약이 있었으므로 등기하라”는 구조로 작성하면 부족하다. 대한민국 민사소송 실무상 정확한 문서는 다음 네 층위를 모두 갖추어야 한다.
+
+1. 청구원인: 매매계약의 성립, 목적물·대금 특정, 이전등기의무 발생.
+2. 항변: 동시이행, 해제, 취소, 이행불능, 소멸시효, 허가 미비, 대리권 흠결, 권리하자.
+3. 재항변: 대금 지급·제공·공탁, 수령거절, 추인, 허가 취득, 시효중단, 이행가능성, 예비적 금전청구.
+4. 주문 적합성: 부동산등기법·부동산등기규칙상 실제 등기신청이 가능한 청구취지와 별지 목록 특정.
+
+따라서 최종 요건사실론 본문을 작성할 때에는 p.822~848의 매매 부분을 중심축으로 삼되, 동시이행항변 p.773~793, 해제 p.794~820, 말소·진정명의회복 p.240~298, 등기의 추정력 p.300~339, 채권자대위 p.536~560을 사실관계별 필수 보조 축으로 결합하는 방식이 가장 안정적이다.