# 요건사실론: 임차 및 전세보증금 청구

## §0. 문서 메타 (front matter)

---
schema_version: "2.0.0"
case_kind_id: "PROV-049"
case_kind_name: "임차 및 전세보증금 청구"
case_kind_slug: "imcha-mit-jeonsebojeunggeum-cheonggu"
aliases: ["임차보증금반환청구", "임대차보증금반환청구", "전세보증금반환청구", "전세금반환청구"]
case_family: "이행의 소"
dispute_type: "금전의 지급을 구하는 소"
action_type: "이행"
overlays: ["주택임대차보호법", "상가건물 임대차보호법"]
claim_paths:
  - id: "P1"
    name: "임대차 종료에 따른 임차보증금 반환청구(계약상 임대인 상대)"
    authorities: ["LAW:민법:618", "PREC:2004다19647", "PREC:2024다302217"]
    has_branch: true
  - id: "P2"
    name: "대항요건을 갖춘 임대차에서 임차건물 양수인에 대한 보증금 반환청구"
    authorities: ["LAW:주택임대차보호법:3", "LAW:상가건물임대차보호법:3", "PREC:2020다276914", "PREC:2016다218874"]
    has_branch: true
  - id: "P3"
    name: "등기하지 아니한 전세계약의 전세금 반환청구"
    authorities: ["LAW:주택임대차보호법:12", "LAW:상가건물임대차보호법:17"]
    has_branch: true
  - id: "P4"
    name: "전세권 소멸에 따른 전세금 반환청구"
    authorities: ["LAW:민법:303", "LAW:민법:317", "PREC:2001다62091", "PREC:98다31301"]
    has_branch: true
  - id: "P5"
    name: "임차보증금 반환채권 담보 목적의 전세권이 병존하는 경우의 보증금 반환청구"
    authorities: ["PREC:2018다268538", "PREC:2010다95062"]
    has_branch: true
path_relation: "독립"
joinder_mode: "예비적"
filing_deadline:
  kind: "없음"
  basis: null
  period: null
claim_rule_doc: "사건종류_요건사실론문서자료/청구취지작성규칙_임차및전세보증금청구_v1.md"
claim_rule_pattern_ids: ["5.3", "5.4", "7.1", "7.2", "7.3", "7.5", "7.6", "7.7", "8.6"]
source_materials:
  - { path: "사건종류_요건사실론문서자료/요건사실문서자료_임차및전세보증금청구_1.md", origin: "gpt" }
adjacent_case_kinds: ["PROV-016", "PROV-020", "PROV-048", "PROV-063", "PROV-085", "PROV-103"]
law_as_of: "2026-09-02"
verification_status: "QUALIFIED"
doc_version: "v1"
content_hash: "sha256:3dc644a91d65a931a11aaed390274c69ea12249185c7988d7f8dc0c9224ee696"
---

## §1. 재판모델과 청구경로 지도

### 1.0 재판모델 분류

**재판모델: 이행**. 원고(임차인·전세권자 또는 그 승계인)가 피고(임대인·전세권설정자 또는 그 지위 승계인)에 대하여 일정액의 금전 지급을 구하는 급부청구이므로, 급부명령과 금전집행이 §9(판결효과·보전·집행)의 중심축이 된다. 목적물 반환의무와의 견련관계 때문에 주문이 상환이행으로 변형될 수 있으나, 이는 재판모델을 바꾸는 사정이 아니라 §6.3(권리저지 항변)의 인용 효과다.

`case_family`는 사건분류 정본의 소송 대분류 값인 「이행의 소」이고 `action_type`은 여기서 판정한 「이행」이다. 두 값에 괴리가 없다.

**표지 해체의 전제** — 「임차 및 전세보증금 청구」라는 명칭은 하나의 청구권이 아니라 최소한 세 갈래의 권리를 묶은 표지다. 첫째는 채권계약인 임대차에서 발생하는 임차보증금 반환채권이고, 둘째는 물권인 전세권이 소멸함으로써 발생하는 전세금 반환채권이며, 셋째는 등기 없는 전세계약(채권적 전세)에서 발생하는 전세금 반환채권이다. 발생근거·소송물·반대급부·집행방법이 각각 다르므로 하나의 청구권으로 전제하고 요건을 세워서는 안 된다.

### 1.1 청구경로 목록

| 경로 ID | 청구권 명칭 | 근거 조문·판례 | 전형 사실관계 | 소송물 | 주된 주문 형태 |
|---|---|---|---|---|---|
| P1 | 임대차 종료에 따른 임차보증금 반환청구(계약상 임대인 상대) | 민법 제618조 / 대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결 / 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결 | 차임이 있는 일반 임대차가 기간만료·해지 등으로 종료하였고 계약상 임대인이 여전히 반환의무자인 경우 | 임대차계약에 기한 임차보증금 반환청구권 | 단순이행 또는 상환이행(목적물 인도와 상환) |
| P2 | 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차건물 양수인에 대한 보증금 반환청구 | 주택임대차보호법 제3조 제1항·제4항 / 상가건물 임대차보호법 제3조 / 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결 / 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 | 임차인이 대항요건을 갖춘 뒤 목적물이 제3자에게 양도되어 양수인이 임대인 지위를 법률상 당연히 승계한 경우 | 임대인 지위를 승계한 양수인에 대한 임차보증금 반환청구권 | 단순이행 또는 상환이행 |
| P3 | 등기하지 아니한 전세계약(채권적 전세)의 전세금 반환청구 | 주택임대차보호법 제12조 / 상가건물 임대차보호법 제17조 | 계약서 명칭이 전세계약이나 전세권설정등기가 없고 차임 약정도 없는 경우 | 준용되는 임대차 법리에 따른 보증금 반환청구권 | 단순이행 또는 상환이행 |
| P4 | 전세권 소멸에 따른 전세금 반환청구 | 민법 제303조 제1항, 제317조 / 대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다62091 판결 | 전세권설정계약과 등기로 물권인 전세권이 성립하였고 기간만료 등으로 전세권이 소멸한 경우 | 전세권에 기한 전세금 반환청구권 | 상환이행(목적물 인도 및 말소등기 서류 교부와 상환)이 원칙 |
| P5 | 임차보증금 반환채권 담보 목적의 전세권이 병존하는 경우의 보증금 반환청구 | 대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결 / 대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결 | 임대차계약을 체결하면서 그 보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 마친 경우 | 임차보증금 반환청구권(전세금의 성질을 겸함) | 상환이행(목적물 인도 및 전세권설정등기 말소와 상환) |

### 1.2 경로 관계

`path_relation: 독립` / `joinder_mode: 예비적`

다섯 경로는 하나의 사실관계에서 동시에 성립하는 관계가 아니다. P1과 P2는 대항요건 구비와 목적물 양도라는 사실의 유무에 따라 반환의무자가 갈리고, 대항요건을 갖춘 임차인의 경우 양수인이 반환채무를 면책적으로 인수하며 양도인은 임대차관계에서 탈퇴한다. 따라서 두 경로는 양립하지 않는다. P3은 등기의 부존재를, P4는 등기된 물권의 존재를 각각 표지사실로 하므로 서로 배타적이다.

`joinder_mode`를 예비적으로 둔 이유는 실무상 대항력 취득 시점, 목적물 양도 시점, 임차인의 승계 이의 여부가 다투어져 반환의무자가 사실상 확정되지 않는 사건이 빈번하기 때문이다. 이때는 양도인을 주위적 피고로, 양수인을 예비적 피고로 하는 구조를 검토한다. 반환의무자가 다툼 없이 특정되면 `joinder_mode`는 「없음」으로 취급하고 해당 경로만 전개한다.

**P5 내부의 경합** — P5에서는 하나의 금원에 대하여 임대차계약에 기한 보증금 반환청구권과 전세권에 기한 전세금 반환청구권의 근거가 겹친다. 그러나 판례는 담보 목적으로 마친 전세권설정등기 자체는 유효하되 전세권설정계약은 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시로 무효라고 보므로, 당사자 사이에서는 임대차계약이 규율의 정본이고 전세권은 담보로 기능한다. 따라서 P5는 P1의 변형으로 전개하고 별개의 청구권을 병합하지 않는다. 자세한 내용은 §5(경로별 분기 요건사실)의 5.P5를 본다.

### 1.3 인접 사건종류와의 경계

구별 기준은 금원의 명칭이 아니라 청구권의 발생원인이다.

| 인접 사건종류 | ID | 구별 기준 |
|---|---|---|
| 보증금 청구 | PROV-016 | 계약이행보증금·입찰보증금·하자보수보증금 등 임대차 이외의 계약에서 담보로 교부된 금원의 반환·몰취를 다룬다. 목적물의 사용·수익 관계가 없으므로 목적물 반환과의 동시이행 구조가 성립하지 않는다 |
| 임대료 청구 | PROV-048 | 임대인이 원고가 되어 약정차임, 종료 후 차임 상당 부당이득 또는 손해배상을 구한다. 이 문서의 사건종류와 당사자 지위가 반대이며, 그 채권은 여기서는 §6.2(권리멸각 항변)의 공제 대상으로 등장한다 |
| 건물의 명도(인도)의 소 | PROV-063 | 임대인이 원고가 되어 목적물 인도를 구한다. 이 문서의 보증금 반환청구는 그 소송에서 임차인의 동시이행 항변 또는 반소로 나타난다 |
| 말소등기(전세권설정등기말소) 청구 | PROV-085 | 전세권설정등기의 말소 자체를 소송물로 한다. 이 문서는 그 말소의무를 반대급부로 다룰 뿐 말소를 구하지 않는다 |
| 임차권 확인 청구 | PROV-103 | 임차권의 존부 확인을 구한다. 보증금 반환이라는 이행청구가 가능한 이상 확인의 이익이 부정되는 것이 원칙이므로 경계가 분명하다 |
| 부당이득금·이득상환금 청구 | PROV-020 | 임대차계약이 무효이거나 취소된 경우 보증금 상당액의 반환은 부당이득 또는 원상회복의 문제가 될 수 있다. 계약의 유효를 전제로 하는 이 문서의 요건과 발생원인이 다르다 |

### 1.4 이 문서가 다루지 않는 것

- 임대인의 목적물 인도청구와 그에 부수하는 차임·부당이득 청구. 당사자 지위가 반대다.
- 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상. 상가건물 임대차보호법의 별개 요건이 적용되고 보증금 반환과 법률요건이 다르다.
- 필요비·유익비 상환청구. 보증금 원금에 합산하지 않고 별개의 청구로 구성한다.
- 주택도시보증공사 등 보증기관에 대한 청구. 임대인의 보증금반환채무가 아니라 보증약관상 보증채무이므로 요건이 다르다.
- 임차권등기명령 신청 절차 자체. 이는 결정절차이고 이 문서의 소송물이 아니다. 다만 그 등기가 반환청구·집행에 미치는 영향은 §6.3(권리저지 항변)과 §9.2(보전처분)에서 다룬다.
- 배당절차에서의 우선변제권 행사와 배당이의. 대항력·우선변제권의 요건은 §5(경로별 분기 요건사실)의 5.P2에서 반환의무자 확정에 필요한 범위에서만 다룬다.
- 헌법재판소 결정에 의한 구제한계는 이 사건종류에 관하여 확인되지 않았다. `해당 없음 — 이 사건종류의 구제방법을 제한하는 헌법재판소 결정이 확인되지 않음`

---
## §2. 소송물·주문·집행 연결

### 2.1 소송물의 특정

**소송물 식별기준** — 구실체법설에 따라 실체법상 청구권마다 소송물을 달리 본다. 임대차계약에 기한 임차보증금 반환청구권(P1·P2·P3)과 물권인 전세권에 기한 전세금 반환청구권(P4)은 발생근거가 채권계약과 물권으로 갈리므로 별개의 소송물이다. 반면 같은 임대차계약에서 반환의무자만 양수인으로 승계된 P2는 청구권의 동일성이 유지되므로 P1과 소송물이 같고, 다투어지는 것은 피고적격이 아니라 본안의 채무 귀속이다.

**소송물의 특정 요소** — ① 임대차 또는 전세권설정의 목적물(등기부·건축물대장과 일치하는 표시), ② 계약 당사자와 현재의 반환의무자, ③ 보증금 또는 전세금의 액수와 청구 원금, ④ 계약의 종료 또는 전세권 소멸의 원인과 시점. 일부청구인 경우 일부청구임과 유보한 범위를 청구원인에서 밝힌다.

**판례 근거** — 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 마친 경우 보증금은 전세금의 성질을 겸한다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결). 그 전세권설정계약은 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시로 무효이므로(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결), 당사자 사이에서 규율의 정본은 임대차계약이고 소송물도 임차보증금 반환청구권 하나다.

**기판력 범위** — 보증금 지급을 명하는 판결이 확정되면 변론종결 전의 사유로 수수된 보증금액 자체를 다투는 것은 허용되지 않으나, 그 기판력이 보증금반환청구권 행사의 전제가 되는 연체차임 등 피담보채무의 부존재에까지 미치는 것은 아니다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결). 상환이행판결의 기판력은 동시이행이 조건으로 붙어 있다는 점에 미칠 뿐 반대채권의 존부에는 미치지 않는다.

**소변경 요부** — P1에서 P4로 옮기는 것은 채권적 청구를 물권적 청구로 바꾸는 것이어서 소의 변경이다. P1과 P2 사이의 이동은 피고를 바꾸는 문제이므로 피고 경정 또는 예비적 공동소송의 형태로 처리한다. 단순이행 청구를 상환이행 청구로 감축하는 것은 처분권주의의 문제일 뿐 소의 변경이 아니다.

### 2.2 요건사실과 주문의 대응

| 충족된 요건 조합 | 주문 유형 | 부대청구 주문 문언 | 규칙문서 참조 절 |
|---|---|---|---|
| R-PROV049-4-01, R-PROV049-4-02, R-PROV049-4-03, R-PROV049-4-04 (P1·P3) | 단순이행 | 이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈 | 7.1 |
| R-PROV049-4-01, R-PROV049-4-02, R-PROV049-4-03만 충족(R-PROV049-4-04 불충족, 동시이행 항변 인용) | 상환이행 주문으로 변형 | 없음 | 7.3 |
| R-PROV049-4-01~R-PROV049-4-03, R-PROV049-4-04, R-PROV049-5-01, R-PROV049-5-02 (P2) | 단순이행 | 이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈 | 5.3, 5.4 |
| R-PROV049-4-01~R-PROV049-4-03, R-PROV049-5-04, R-PROV049-4-04, R-PROV049-5-05 (P4) | 단순이행 | 이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈 | 7.7 |
| R-PROV049-4-01~R-PROV049-4-03, R-PROV049-5-04만 충족(R-PROV049-4-04·R-PROV049-5-05 불충족, P4) | 상환이행 주문으로 변형 | 없음 | 7.6 |
| R-PROV049-4-01~R-PROV049-4-03, R-PROV049-5-06, R-PROV049-4-04, R-PROV049-5-05 (P5) | 단순이행 | 이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈 | 8.6 |
| 위 각 조합 + 유효한 약정 지연이율의 존재 | 단순이행 | 이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 [유효한 약정 지연이율]%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈 | 7.1 |
| 위 각 조합 + 반환채무가 상행위로 인한 채무인 경우 | 단순이행 | 이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈 | 7.1 |
| 원금 요건은 충족되나 송달 전 지체의 증명이 부족한 경우 | 단순이행 | 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈 | 7.2 |
| 임차권등기명령에 따른 임차권등기만 남은 경우(P1~P3) | 단순이행 | 이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈 | 7.5 |

### 2.3 주문 유형별 유의사항

**단순이행** — 급부는 「금 ○○원」으로 특정한다. 원금은 실제 지급한 보증금에서 이미 반환받은 금액, 배당·대위변제로 소멸하거나 이전된 범위, 확정적으로 인정되는 공제액을 뺀 잔액이어야 한다. 다투어질 것이 예상된다는 이유만으로 공제액을 원고가 선제적으로 자인하지 않는다.

**상환이행** — 동시이행의 항변권은 민법 제536조의 연기적 항변권이자 권리항변이므로 피고가 원용하여야 비로소 상환이행판결이 나온다. 원고가 청구원인에서 목적물 인도의 이행 또는 이행제공을 주장·증명할 필요가 없고, 이는 §6.3(권리저지 항변)에 대한 재항변 사항이다. 다만 지연손해금을 구하는 경우에는 사정이 다르다. §4.4(부수급부: 구간표)를 본다.

상환이행 주문의 반대의무는 명확하게 특정되어야 한다. 반대의무의 내용이 특정되지 아니하여 강제집행을 할 수 없는 경우에는 같은 청구의 소를 다시 제기할 소의 이익이 인정된다. 목적물 표시는 계약서·등기부·건축물대장과 일치시킨다.

전세권(P4)과 담보 목적 전세권 병존형(P5)에서는 반대의무가 목적물 인도 하나에 그치지 않는다. 전세권설정자는 전세권자로부터 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환할 의무가 있으므로(민법 제317조), 반대의무를 두 개 모두 주문에 적는다.

**임차권등기명령에 따른 임차권등기와의 관계** — 이 등기의 말소의무는 보증금 반환의무와 동시이행관계가 아니고, 임대인의 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 할 의무다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결). 따라서 「임차권등기의 말소를 받음과 동시에」라는 상환 문구를 쓰지 않는다. 민법 제621조에 따른 일반 임차권등기나 전세권설정등기와 혼동하지 않는다.

**구제한계** — 이 사건종류의 구제방법 자체를 제한하는 헌법재판소 결정은 확인되지 않았다. `해당 없음 — 구제방법을 제한하는 헌법재판소 결정이 확인되지 않음`

---

## §3. 소송요건과 절차효과

### 3.1 당사자적격

- `사유의 성질`: 당사자적격
- `조사방식`: 직권조사
- `증명책임`: 해당 없음
- `보정 가능성`: 가능(피고 경정·당사자 표시정정은 변론종결 시까지)
- `절차효과`: 소각하판결

이행의 소이므로 자기가 이행청구권자라고 **주장하는** 자에게 원고적격이 있고, 그가 실제로 보증금반환채권자인지는 본안의 문제다. 이 구별은 이 사건종류에서 특히 자주 흐려진다.

**적격의 문제로 다룰 것** — 보증금반환채권에 대한 추심명령을 받은 추심채권자, 채권질권자의 직접청구, 임차인을 대위하는 채권자, 선정당사자. 이들은 제3자 소송담당이므로 담당의 근거가 없으면 소각하판결이다.

**본안의 문제로 다룰 것** — 채권양수인의 양수 효력, 전부채권자의 전부명령 유효 여부, 대항요건 구비와 목적물 양도로 피고가 임대인 지위를 승계하였는지, 상속·채무인수로 반환의무를 부담하는지. 승계 여부의 판단이 어긋나면 청구기각이지 각하가 아니다.

**피고 확정의 실무** — 반환의무자가 사실상 양립하지 않으면서 불명확한 경우에는 양도인을 주위적 피고로, 양수인을 예비적 피고로 하는 구조를 검토한다(§1.2(경로 관계) 참조). 공동임대인·공동상속인에게는 채무의 불가분성·분할성 또는 연대의 근거를 먼저 확정하고, 근거 없이 연대책임을 구하지 않는다.

### 3.2 확인의 이익

`해당 없음 — 이행의 소이므로 확인의 이익이 소송요건으로 문제되지 않는다. 오히려 보증금 반환이라는 이행의 소를 제기할 수 있다는 사정이 임차권 확인 청구의 확인의 이익을 부정하는 근거가 된다`

### 3.3 기간제한: 출소기간·제척기간·소멸시효

- `사유의 성질`: 기간
- `조사방식`: 항변사항
- `증명책임`: 피고
- `보정 가능성`: 불가
- `절차효과`: 본안기각

이 사건종류에는 **출소기간도 제척기간도 없다**. 보증금·전세금 반환청구권은 소 제기로만 행사할 수 있는 권리가 아니므로 도과에 의한 소각하가 성립할 여지가 없다. 따라서 `filing_deadline.kind`는 「없음」이다.

문제되는 것은 소멸시효뿐이고, 이는 본안의 항변사항이므로 §6.4(기간·시효 항변)에서 다룬다. 요약하면 다음과 같다. 보증금반환채권의 소멸시효는 변제기인 임대차 종료일 다음 날부터 진행하고 기간은 민법 제162조 제1항의 10년이다. 다만 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 목적물을 계속 점유하는 동안에는 시효가 진행하지 않는다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결). 시효 완성의 효과는 소각하가 아니라 청구기각이다.

주택임대차보호법 제3조의3(상가건물 임대차보호법 제6조)의 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 담보적 기능을 주목적으로 하므로 민법 제168조 제2호의 시효중단사유인 압류·가압류·가처분에 준하는 효력이 없다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결). 임차권등기를 마쳤다는 사정만으로 시효 진행이 멈추었다고 처리하면 안 된다.

### 3.4 관할·중복소송·기판력

- `사유의 성질`: 관할 / 중복소송·기판력
- `조사방식`: 직권조사
- `증명책임`: 해당 없음
- `보정 가능성`: 가능(관할위반은 이송으로 치유)
- `절차효과`: 이송(관할위반) / 소각하판결(중복소송·기판력 저촉)

관할위반의 원칙적 효과는 관할법원으로의 **이송**이지 각하가 아니다(민사소송법 제34조 제1항). 금전지급청구이므로 피고 보통재판적 외에 의무이행지의 특별재판적을 검토하고, 목적물 소재지도 함께 살핀다. 청구금액에 따라 소액사건심판법이 적용될 수 있다.

기판력과 관련해서는 두 가지를 구별한다. 첫째, 보증금 지급을 명하는 확정판결의 기판력은 연체차임 등 피담보채무의 부존재에는 미치지 않는다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결). 임대인이 전소에서 동시이행 항변만 하고 공제 주장을 하지 않았더라도 후소에서 공제를 주장할 여지가 있다. 둘째, 임대인의 목적물 인도청구 소송에서 임차인이 보증금 반환을 반소로 구한 경우, 그 반소와 이 사건종류의 본소는 소송물이 같으므로 중복소송이 문제된다.

### 3.5 소장 요건과 인지

- `사유의 성질`: 소장 요건·인지
- `조사방식`: 직권조사
- `증명책임`: 해당 없음
- `보정 가능성`: 가능(재판장이 정한 보정기간)
- `절차효과`: 보정명령 후 소장각하명령

필요적 기재사항과 인지의 흠결은 재판장의 보정명령을 거쳐 **소장각하명령**으로 처리되고 불복방법은 즉시항고다(민사소송법 제254조). 소각하판결과 구별한다. 이 사건종류에서 자주 문제되는 흠결은 다음과 같다.

- 상환이행을 구하면서 반대급부인 목적물을 별지로 특정하지 않은 경우.
- 원고가 여럿이거나 피고가 여럿인데 각자의 금액을 특정하지 않은 경우.
- 전세권설정등기의 말소를 반대급부로 구하면서 등기소·접수일·접수번호를 적지 않은 경우.

---
## §4. 공통 청구원인사실

다섯 경로 전부에 공통되는 요건은 실재한다. 목적물의 사용·수익을 내용으로 하는 계약의 체결, 보증금 또는 전세금의 지급, 그 계약관계 또는 물권의 종료·소멸이라는 세 사실은 채권적 임대차와 물권인 전세권에서 모두 반환채권의 발생요건이다. 여기에 부대청구인 지연손해금을 구하는 경우의 반대급부 이행이 더해진다. 경로 전용의 표지사실과 추가 요건은 §5(경로별 분기 요건사실)로 내린다.

### 4.1 요건사실 목록

```
R-PROV049-4-01  목적물의 사용·수익을 내용으로 하는 계약(임대차계약 또는 전세권설정계약)이 체결된 사실
R-PROV049-4-02  원고 또는 원고의 전자가 그 계약에 따라 보증금 또는 전세금을 지급한 사실
R-PROV049-4-03  그 임대차가 종료하거나 전세권이 소멸한 사실
R-PROV049-4-04  원고가 목적물을 인도하거나 그 인도의 이행을 제공한 사실
```

R-PROV049-4-04는 원금 청구의 요건이 아니라 지연손해금이라는 부대청구의 요건이다. 원금만 구하는 경우에는 이 사실을 주장·증명할 필요가 없고, 반환의 이행 여부는 §6.2(권리멸각 항변)의 항변사항이 된다. 이 구별을 놓치면 §6.3(권리저지 항변)의 동시이행 구조와 §4.4(부수급부: 구간표)의 기산점이 함께 무너진다.

요건 문장에 「원고와 피고 사이에」를 넣지 않은 것은 의도적이다. 대항요건을 갖춘 임차인이 목적물 양수인을 상대로 청구하는 경로에서는 피고가 계약 당사자가 아니고, 채권양수인이 원고인 경우에는 원고가 계약 당사자가 아니기 때문이다.

### 4.2 요건별 상술

#### R-PROV049-4-01 목적물의 사용·수익을 내용으로 하는 계약(임대차계약 또는 전세권설정계약)이 체결된 사실
- **적용 경로**: 전 경로
- **규범적 근거**: 민법 제618조(임대차의 의의), 민법 제303조 제1항(전세권의 내용). 임대차는 목적물을 사용·수익하게 할 약정과 차임 지급 약정의 합치로 성립하고, 임대인에게 소유권이나 임대 권한이 없더라도 계약은 유효하게 성립한다.
- **요건분류**: 권리근거
- **주장의 정도**: 계약일자, 목적물, 보증금액 또는 전세금액, 기간을 특정하여야 한다. 목적물은 등기부·건축물대장과 일치하는 표시로 적고, 건물의 일부인 경우 그 부분을 특정한다. 계약서 명칭이 「전세계약」이라는 사정만으로 물권인 전세권이라고 주장하여서는 안 되며, 전세권설정등기의 유무를 함께 밝힌다.
- **주장책임 / 증명책임**: 원고(임차인·전세권자 측). 반환채권의 발생근거이므로 법률요건분류설상 권리근거사실이다.
- **추정·전환**: 없음
- **다중 대응**: 이 사실은 R-PROV049-4-02의 지급 원인과 R-PROV049-4-03의 종료 대상을 동시에 특정하므로 같은 처분문서가 세 요건을 함께 뒷받침한다. 계약의 성질에 따라 R-PROV049-5-03(등기하지 아니한 전세계약), R-PROV049-5-04(전세권설정등기)와 결합한다.
- **증명 실무**: 임대차계약서 또는 전세권설정계약서, 중개대상물 확인·설명서, 등기사항증명서, 계약 체결 경위에 관한 문자·전자우편. 계약서가 없으면 보증금 송금내역, 관리비·공과금 납부내역, 주민등록 또는 사업자등록 자료로 간접 증명한다.
- **흠결 빈발점**: 목적물 표시가 계약서와 등기부에서 달라 상환이행 주문의 반대의무를 특정할 수 없게 되는 경우. 갱신·증액으로 계약 내용이 바뀌었는데 최초 계약서만 제출하는 경우. 실제 보증금 지급자가 계약 명의자와 달라 청구권자가 흔들리는 경우.
- **권위 ID**: LAW:민법:618, LAW:민법:303, LAW:민법:623

#### R-PROV049-4-02 원고 또는 원고의 전자가 그 계약에 따라 보증금 또는 전세금을 지급한 사실
- **적용 경로**: 전 경로
- **규범적 근거**: 민법 제618조, 민법 제303조 제1항. 임대차계약에서 보증금을 지급하였다는 증명책임은 보증금의 반환을 구하는 임차인이 부담한다(대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결).
- **요건분류**: 권리근거
- **주장의 정도**: 지급액, 지급일, 지급방법을 특정한다. 분할 지급인 경우 각 회차를 적는다. 전세권에서 전세금의 지급은 성립요소이나 반드시 현실로 수수되어야 하는 것은 아니고 기존 채권으로 전세금 지급을 대신할 수도 있으므로(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결), 대물적 지급인 경우 그 기존 채권과 대체 합의를 특정한다.
- **주장책임 / 증명책임**: 원고. 이 배분은 명시적 판례로 확립되어 있으므로 임대인에게 미지급의 증명을 요구하는 구성은 성립하지 않는다.
- **추정·전환**: 없음. 다만 계약서에 보증금 영수 문구가 있으면 처분문서의 증명력으로 사실상 추정이 작동한다.
- **다중 대응**: 청구 원금의 산정 기초이므로 §6.2(권리멸각 항변)의 일부 반환·공제 주장과 같은 축에서 다투어진다.
- **증명 실무**: 계좌이체 내역, 영수증, 계약서상 영수 문구, 대출금 실행내역과 지급 경로. 제3자가 지급한 경우에는 그 지급이 임차인을 위한 것임을 밝히는 자료가 필요하다.
- **흠결 빈발점**: 현금 지급 후 영수증이 없어 지급 사실 자체가 다투어지는 경우. 계약 명의자와 실제 지급자가 달라 반환청구권자의 특정에 실패하는 경우. 증액분을 지급하고도 증액 합의서를 남기지 않은 경우.
- **권위 ID**: PREC:2004다19647, PREC:2018다268538, LAW:민법:618, LAW:민법:303

#### R-PROV049-4-03 그 임대차가 종료하거나 전세권이 소멸한 사실
- **적용 경로**: 전 경로
- **규범적 근거**: 민법 제618조, 민법 제317조. 임대차보증금이 수수된 경우 그 계약이 기간만료·해지·해제·취소·무효 등 어떠한 사유로든 효력을 상실하면 보증금 반환채무가 발생한다. 전세권은 존속기간 만료로 소멸하며, 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸한다(대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결).
- **요건분류**: 권리근거
- **주장의 정도**: 종료원인과 종료 시점을 특정한다. 기간만료라면 약정기간의 만료일과 갱신이 없었다는 경위를, 해지라면 해지권의 발생사유, 해지 통지가 상대방에게 **도달한 날**, 법정 유예기간의 경과를 적는다. 발송일을 도달일로 대체하지 않는다. 묵시적 갱신 후 임차인이 해지하는 경우 주택은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생기고(주택임대차보호법 제6조의2 제2항), 상가건물도 같다(상가건물 임대차보호법 제10조 제5항).
- **주장책임 / 증명책임**: 원고. 갱신되었다는 주장은 §6.1(권리장애 항변)의 항변이므로 그 요건사실은 피고가 부담한다.
- **추정·전환**: 없음
- **다중 대응**: 택일 요건이다. 기간만료, 합의해지, 채무불이행 해지, 사용·수익하게 할 의무의 이행불능에 의한 당연 종료 중 어느 하나로 족하다. 계약의 무효·취소를 원인으로 하는 경우에는 반환의 법적 성질이 부당이득 또는 원상회복이 될 수 있으므로 §1.3(인접 사건종류와의 경계)의 구별을 먼저 적용한다.
- **증명 실무**: 계약서상 기간, 내용증명우편과 배달증명, 문자·전자우편의 도달 자료, 합의해지서, 차임 연체내역과 최고서, 소유권 이전으로 인한 사용·수익 불능을 보이는 등기사항증명서.
- **흠결 빈발점**: 계약 종료일과 보증금 반환채권의 변제기, 이행지체일을 같은 날로 처리하는 오류. 주택 2년·상가 1년의 최소기간 의제(주택임대차보호법 제4조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항)를 빠뜨리고 단기 약정기간의 만료를 종료로 주장하는 경우. 임대차기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 규정(주택임대차보호법 제4조 제2항, 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항)을 종료 자체의 부정으로 오해하는 경우.
- **권위 ID**: LAW:민법:618, LAW:민법:317, PREC:98다31301, LAW:주택임대차보호법:4, LAW:주택임대차보호법:6-2, LAW:상가건물임대차보호법:9, LAW:상가건물임대차보호법:10

#### R-PROV049-4-04 원고가 목적물을 인도하거나 그 인도의 이행을 제공한 사실
- **적용 경로**: 전 경로
- **규범적 근거**: 민법 제536조, 민법 제387조. 임대차 종료로 발생하는 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임차인이 자기 의무를 이행하거나 이행을 제공하여야 임대인이 이행지체에 빠진다.
- **요건분류**: 권리근거
- **주장의 정도**: 지연손해금을 구하는 경우에만 필요하다. 원금만 구하는 경우에는 주장하지 않아도 청구원인이 성립한다. 인도를 주장할 때에는 퇴거 사실만으로 부족하고 임대인이 수령할 수 있도록 열쇠·출입수단을 포함한 점유가 이전되었음을 적는다. 이행제공을 주장할 때에는 제공의 내용, 제공이 임대인에게 도달한 사실, 제공을 변론종결 시까지 계속 유지한 사실을 함께 적는다. 일회성 제공 뒤 이를 철회하면 다시 동시이행항변권에 의하여 지체가 저지된다.
- **주장책임 / 증명책임**: 원고. 다만 원금만 구하는 국면에서 임대인이 보증금을 이미 반환하였다고 다투는 경우, 임차인이 목적물을 명도하지 않고 거주하고 있었다면 반환채권의 존재가 사실상 추정되므로 명도 이전에 보증금을 반환하였다는 점은 임대인이 주장·증명한다(대법원 1984. 12. 26. 선고 84다카1255 판결).
- **추정·전환**: 사실상 추정. 위 판례의 추정은 법률상 추정이 아니라 증명의 필요에 관한 사실상 추정이다.
- **다중 대응**: 이 사실은 §6.3(권리저지 항변)의 동시이행 항변에 대한 재항변사실과 내용이 같다. 원고가 청구원인 단계에서 미리 주장하면 재항변을 선행한 것이 되고, 주장하지 않으면 피고의 원용이 있을 때 재항변으로 제출한다. 전세권 경로에서는 R-PROV049-5-05가 함께 요구된다.
- **증명 실무**: 열쇠 반환 확인서, 임대인 또는 관리사무소에 대한 통지, 이사 완료를 보이는 사진과 이사업체 자료, 관리비 정산내역, 내용증명우편에 의한 인도 이행제공 통지와 배달증명, 현장 확인서.
- **흠결 빈발점**: 짐을 일부 남기거나 열쇠를 반환하지 않은 채 인도 완료를 주장하는 경우. 중대한 원상회복 미이행 상태에서 인도제공의 적법성을 다투게 되는 경우. 이행제공 후 이를 철회하고도 그 기간 전부에 대하여 지연손해금을 구하는 경우.
- **권위 ID**: LAW:민법:536, LAW:민법:387, PREC:84다카1255, PREC:2016다244224

### 4.3 서술 순서

시간순과 논리순이 일치하도록 R-PROV049-4-01 → R-PROV049-4-02 → R-PROV049-4-03 → R-PROV049-4-04의 순서로 쓴다. 계약이 성립하여야 보증금 지급의 원인이 특정되고, 지급이 있어야 반환의 대상이 확정되며, 종료가 있어야 반환채권이 발생하고, 인도 또는 이행제공이 있어야 지체가 시작되기 때문이다. 경로별 표지사실과 추가 요건은 R-PROV049-4-03 다음, R-PROV049-4-04 앞에 삽입한다. 대항요건과 목적물 양도는 반환의무자를 확정하는 사실이므로 종료 사실보다 먼저 서술하는 것이 읽기 쉬운 사건도 있으나, 요건의 논리적 지위는 추가 요건이다.

### 4.4 부수급부: 구간표

**법적 성질** — 지연손해금이다. 보증금·전세금 반환채권은 원본에 대한 이자가 발생하는 채권이 아니므로 지체 전 기간에 대한 법정이자는 발생하지 않는다. 전세권설정자가 목적물만 인도받고 말소등기 서류를 교부받지 못한 상태에서 전세금 반환을 거부하는 경우, 그가 전세금에 대한 이자 상당액의 이득을 법률상 원인 없이 얻는다고 볼 수 없다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다62091 판결). 이 판시는 인도 전·이행제공 전 기간에 부당이득 구성으로 이자를 우회 청구할 수 없다는 뜻이다.

**원본의 기초** — 실제 지급한 보증금에서 이미 반환받은 원금, 배당으로 회수한 원금, 보험금·보증기관 대위변제로 소멸하거나 이전된 범위, 확정적으로 인정되는 공제액을 뺀 잔액이다. 임대인의 보증금 반환의무는 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하므로(대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결), 공제 후 잔액이 지연손해금의 원본이다.

**기산사건** — 임대차 종료라는 사정만으로 지체가 발생하지 않는다. 목적물의 인도 또는 적법하고 계속된 인도 이행제공으로 임대인의 동시이행항변권이 소멸하고, 동시에 공제 후 잔액의 이행기가 도래하여야 한다. 전세권 경로에서는 목적물 인도와 말소등기 서류의 교부 또는 그 이행제공이 모두 갖추어져야 한다. 인도가 종료보다 먼저 이루어진 경우에는 약정 반환일 또는 종료에 따른 변제기를 기산일로 본다.

| 구간 | 기산사건 | 종기사건 | 이율 | 근거법령·시행일 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 목적물 인도 또는 적법한 인도 이행제공으로 동시이행항변권이 소멸하고 공제 후 잔액의 이행기가 도래한 날 | 소장 부본 송달일 | 연 5% | 민법 제379조, 시행 2026-03-17 |
| 1-a | 위와 같되 법령의 제한에 위반하지 않는 약정 지연이율이 있는 경우 | 소장 부본 송달일 | 약정 지연이율 | 민법 제397조 제1항 단서, 시행 2026-03-17 |
| 1-b | 위와 같되 반환채무가 상행위로 인한 채무인 경우 | 소장 부본 송달일 | 연 6% | 상법 제54조, 시행 2026-07-23 |
| 2 | 소장 부본 또는 이에 준하는 서면이 송달된 날의 다음 날 | 다 갚는 날 | 연 12% | 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항(시행 2026-06-02) 및 같은 항 본문의 법정이율에 관한 규정(대통령령 제29768호, 시행 2019-06-01, 부칙 제2조 경과조치) |

**소송촉진법 적용 제한** — 피고가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 범위에서는 사실심 판결 선고 전까지 구간 2의 이율이 적용되지 않는다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제2항). 이 사건종류에서는 공제 대상 채권의 범위, 인도 이행제공의 적법성, 대항력과 지위 승계가 다투어지는 경우가 전형적인 항쟁의 상당성 사유다. 소장 송달 다음 날에도 동시이행항변권이 남아 있다면 그 기간에는 구간 2를 붙이지 않는다.

**중복·이중회복 금지** — 지연손해금과 별개로 대체주거비·이사비·대출이자 상당의 손해배상을 구하는 경우 같은 손해를 이중으로 회복하지 않도록 범위를 조정한다. 보증금반환채권 보전을 위한 사해행위취소에서 수익자에 대한 가액배상과 임대인에 대한 원금 지급이 겹치지 않도록 한다.

**원금과 분리된 시효** — 지연손해금 채권은 원금과 별도로 시효가 진행한다. 원금이 민법 제162조 제1항의 10년인 데 반하여 지연손해금은 원금의 성질을 따르되 기산이 분리된다. 반면 공제 대상인 차임채권은 민법 제163조 제1호의 3년 단기소멸시효에 걸리고 그 기산은 약정 지급기일이다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결).

부대청구 주문 문언[P1]: "이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈"
부대청구 주문 문언[P2]: "이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈"
부대청구 주문 문언[P3]: "이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈"
부대청구 주문 문언[P4]: "이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈"
부대청구 주문 문언[P5]: "이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈"
부대청구 주문 문언[전 경로·약정 지연이율]: "이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 [유효한 약정 지연이율]%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈"
부대청구 주문 문언[전 경로·상사채무]: "이에 대하여 [지체 발생일]부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈"
부대청구 주문 문언[전 경로·송달 후만]: "이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈"
부대청구 주문 문언[전 경로·상환이행]: "없음"

---
## §5. 경로별 분기 요건사실

### 5.P1 임대차 종료에 따른 임차보증금 반환청구(계약상 임대인 상대)

#### 5.P1.1 이 경로가 성립하기 위한 표지사실
- 차임 약정이 있는 임대차이고, 목적물에 관하여 전세권설정등기가 마쳐지지 않았다.
- 목적물의 소유권이 이전되지 않았거나, 이전되었더라도 임차인이 대항요건을 갖추지 못하여 양도인인 임대인이 여전히 반환의무를 부담한다. 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결).
- 주택을 임차한 법인은 주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항의 예외에 해당하지 않는 한 같은 조가 적용되지 않으므로, 주택이 양도되어도 임대인의 법인에 대한 보증금 반환채무는 원칙적으로 소멸하지 않는다(대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다215542 판결). 이 경우도 이 경로다.
- 임차인이 양수인에게 대항할 수 있는 경우라도 스스로 승계를 원하지 않아 상당한 기간 내에 이의를 제기하였다면 양도인의 반환채무가 존속하므로 이 경로가 된다.

#### 5.P1.2 추가 요건사실
`해당 없음 — §4(공통 청구원인사실)의 요건 외에 이 경로에 고유한 추가 요건사실이 없다. 이 경로가 기준형이고 나머지 경로가 여기에 요건을 더한다`

#### 5.P1.3 이 경로 고유의 항변
- 목적물 반환의무와의 동시이행 항변. §6.3(권리저지 항변)의 6.3.1을 본다.
- 보증금이 담보하는 채무의 공제 항변. §6.2(권리멸각 항변)의 6.2.2를 본다.
- 계약 갱신으로 아직 종료하지 않았다는 항변. §6.1(권리장애 항변)의 6.1.1을 본다.
- 임차인으로 하여금 주택임대차보호법상 대항력을 취득하게 할 목적의 가장 임대차라는 통정허위표시 항변. 이는 주로 배당절차에서 다른 채권자가 다투는 국면에서 나타나며, 임대인 자신이 원용하는 예는 드물다.

#### 5.P1.4 주문과 부수급부의 변화
기준형이므로 §2.2(요건사실과 주문의 대응)와 §4.4(부수급부: 구간표)의 값을 그대로 쓴다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기만 남아 있는 경우에는 그 말소를 상환조건으로 적지 않고 단순이행 주문으로 쓴다.

### 5.P2 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차건물 양수인에 대한 보증금 반환청구

#### 5.P2.1 이 경로가 성립하기 위한 표지사실
- 임차인이 목적물의 양도 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항 또는 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추었다.
- 목적물의 소유권이 피고에게 이전되었다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없고, 공유물분할을 위한 경매로 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인 지위를 승계한다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결).
- 승계는 법률상 당연승계이고 그 결과 양수인이 반환채무를 면책적으로 인수하며 양도인은 임대차관계에서 탈퇴한다. 따라서 5.P1과 양립하지 않는다.
- 상가건물의 경우 환산보증금이 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조의 금액을 초과하더라도 같은 법 제2조 제3항에 따라 제3조는 적용되므로 이 경로가 성립한다.

#### 5.P2.2 추가 요건사실

§4(공통 청구원인사실)의 네 요건에 더하여 다음 두 사실을 주장·증명한다. 두 사실은 반환의무자를 양수인으로 확정하는 기능을 한다.

#### R-PROV049-5-01 원고가 목적물의 양도 전에 대항요건을 갖춘 사실
- **적용 경로**: P2
- **규범적 근거**: 주택임대차보호법 제3조 제1항(주택의 인도와 주민등록), 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항(건물의 인도와 사업자등록 신청)
- **요건분류**: 권리근거
- **주장의 정도**: 인도받은 날과 전입신고일 또는 사업자등록 신청일을 특정하고, 그 다음 날 오전 0시에 대항력이 발생하였음을 적는다. 주민등록은 일반 사회통념상 그 등록으로 해당 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있어야 하므로, 지번·동호수 표시가 등기부와 어긋나면 그 사정을 함께 밝힌다. 대항요건은 취득 시점뿐 아니라 양도 시까지 존속하여야 한다.
- **주장책임 / 증명책임**: 원고. 양수인에 대한 청구권의 발생근거이므로 권리근거사실이다.
- **추정·전환**: 없음
- **다중 대응**: 이 사실은 우선변제권(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항)과 최우선변제권(주택임대차보호법 제8조)의 기초사실을 겸한다. 다만 그 권리는 배당절차의 문제이고 이 문서의 소송물이 아니다.
- **증명 실무**: 주민등록표 초본(전입일 포함), 사업자등록증과 등록사항 현황서, 확정일자부 계약서, 관리비 납부내역, 임대차 목적물의 점유를 보이는 자료. 간접점유로 대항력을 주장하는 경우 전대차에 대한 임대인의 승낙과 전차인의 주민등록을 함께 제출한다.
- **흠결 빈발점**: 경매 현황조사 후 전출하여 대항력을 상실한 경우. 다가구용 단독주택과 다세대주택의 표시 불일치. 상가에서 사업자등록 정정신고를 하지 않아 공시된 내용과 실제 계약 내용이 어긋난 경우. 임차인이 법인이어서 주택임대차보호법 제3조가 적용되지 않는 경우.
- **권위 ID**: LAW:주택임대차보호법:3, LAW:상가건물임대차보호법:3, PREC:2020다276914, PREC:2024다215542

#### R-PROV049-5-02 임차건물의 소유권이 피고에게 이전된 사실
- **적용 경로**: P2
- **규범적 근거**: 주택임대차보호법 제3조 제4항, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항. 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
- **요건분류**: 권리근거
- **주장의 정도**: 소유권 이전의 원인과 이전등기일을 특정한다. 경매에 의한 경우 매각대금 완납일을 적는다. 신탁부동산인 경우 신탁원부의 임대권한·보증금 귀속 조항을 확인하여 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 임대한 약정이 신탁원부에 기재되어 있는지를 밝힌다.
- **주장책임 / 증명책임**: 원고
- **추정·전환**: 없음
- **다중 대응**: 승계 전에 발생한 연체차임은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않으나, 양수인이 보증금을 반환할 때에는 승계 전 연체차임도 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결). 이 점에서 §6.2(권리멸각 항변)의 공제 항변과 결합한다.
- **증명 실무**: 등기사항증명서, 매각허가결정과 대금완납증명, 신탁원부, 상속관계 자료.
- **흠결 빈발점**: 임차인이 승계를 원하지 않아 이의를 제기하였는데도 양수인을 피고로 삼는 경우. 양도인과 양수인을 모두 피고로 하면서 승계 여부를 정리하지 않는 경우. 소유권 이전과 대항요건 구비의 선후를 확정하지 않는 경우.
- **권위 ID**: LAW:주택임대차보호법:3, LAW:상가건물임대차보호법:3, PREC:2016다218874, PREC:2020다276914

#### 5.P2.3 이 경로 고유의 항변
- 임차인이 대항요건을 갖추기 전에 소유권이 이전되었다는 항변. 이는 R-PROV049-5-01에 대한 부인의 성질을 가지므로 증명책임은 이동하지 않는다.
- 임차인이 저당권설정등기 후에 보증금을 증액하였으므로 증액분으로는 경락인에게 대항할 수 없다는 항변. 이때 임차인은 증액 전 보증금을 상환받을 때까지만 인도를 거절할 수 있다.
- 임차인이 무상임대차 확인서를 작성해 주어 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영된 경우 대항력 주장과 동시이행 항변이 금반언·신의칙에 반한다는 항변(대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결). §6.5(신의칙·권리남용)를 본다.
- 승계 전에 발생한 연체차임 등의 공제 항변. §6.2(권리멸각 항변)의 6.2.2와 같은 구조다.

#### 5.P2.4 주문과 부수급부의 변화
주문 형태는 5.P1과 같다. 다만 원고가 승계 여부에 확신이 없어 양도인과 양수인을 주위적·예비적 피고로 삼는 경우, 각 피고에 대한 청구취지를 분리하여 적고 어느 하나만 인용될 수 있음을 전제로 구성한다. 부대청구 문언은 §4.4(부수급부: 구간표)의 [P2] 줄과 같다.

### 5.P3 등기하지 아니한 전세계약의 전세금 반환청구

#### 5.P3.1 이 경로가 성립하기 위한 표지사실
- 목적물에 관하여 전세권설정등기가 마쳐지지 않았다.
- 계약의 실질이 차임 없이 전세금만 수수하는 전세계약이다. 계약서 제목이 전세계약이라는 사정만으로 민법상 전세권의 규율을 적용하지 않는다.
- 주택은 주택임대차보호법 제12조, 상가건물은 상가건물 임대차보호법 제17조에 따라 각 법이 준용되고 전세금은 임대차의 보증금으로 본다.

#### 5.P3.2 추가 요건사실

§4(공통 청구원인사실)의 네 요건에 더하여 적용법률을 확정하는 다음 사실을 주장·증명한다.

#### R-PROV049-5-03 목적물에 관하여 전세권설정등기를 하지 아니한 전세계약인 사실
- **적용 경로**: P3
- **규범적 근거**: 주택임대차보호법 제12조, 상가건물 임대차보호법 제17조
- **요건분류**: 권리근거
- **주장의 정도**: 전세금액, 기간, 차임 약정의 부존재를 적고, 등기사항증명서로 전세권설정등기가 없음을 밝힌다. 목적물이 주택인지 상가건물인지에 따라 준용되는 법률이 다르므로 용도를 특정한다.
- **주장책임 / 증명책임**: 원고. 다만 이 사실은 적용법률을 확정하는 성질의 사실이므로, 실질이 임대차라면 5.P1로 옮겨 심리하는 것이 실무의 처리다.
- **추정·전환**: 없음
- **다중 대응**: R-PROV049-5-04(전세권설정등기가 마쳐진 사실)와 배타적이다. 두 사실이 동시에 성립할 수 없으므로 5.P3과 5.P4는 양립하지 않는다.
- **증명 실무**: 등기사항증명서, 전세계약서, 전세금 송금내역, 차임 지급내역의 부존재.
- **흠결 빈발점**: 전세라는 명칭만으로 물권인 전세권을 주장하여 민법 제317조의 반대급부를 스스로 떠안는 경우. 준용되는 법률을 특정하지 않아 대항요건과 우선변제권의 요건이 어긋나는 경우.
- **권위 ID**: LAW:주택임대차보호법:12, LAW:상가건물임대차보호법:17

#### 5.P3.3 이 경로 고유의 항변
차임 약정이 없으므로 연체차임 공제 항변은 원칙적으로 성립하지 않는다. 공제 대상은 관리비·공과금, 원상회복비용 상당의 손해배상채무, 종료 후 사용·수익에 따른 차임 상당 부당이득반환채무로 좁혀진다. 그 밖의 항변은 5.P1과 같다.

#### 5.P3.4 주문과 부수급부의 변화
5.P1과 같다. 부대청구 문언은 §4.4(부수급부: 구간표)의 [P3] 줄과 같다.

### 5.P4 전세권 소멸에 따른 전세금 반환청구

#### 5.P4.1 이 경로가 성립하기 위한 표지사실
- 전세권설정계약과 전세권설정등기로 물권인 전세권이 성립하였다.
- 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것이 완전히 배제되지 않았다. 전세권의 핵심인 사용·수익 권능을 배제하고 채권담보만을 위해 설정한 전세권은 물권법정주의에 반하여 무효이고 그 등기도 무효다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다40235, 40242 판결).
- 전세권이 존속기간 만료 등으로 소멸하였다. 전세권은 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸한다.
- 반환의무자는 전세권설정자 또는 그 지위를 승계한 현재 소유자다. 전세권저당권이 설정되어 있더라도 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권설정자는 전세권자에 대하여만 전세금 반환의무를 부담한다(대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결).

#### 5.P4.2 추가 요건사실

§4(공통 청구원인사실)의 네 요건에 더하여 다음 두 사실을 주장·증명한다. 뒤의 사실은 지연손해금을 구하는 경우에만 필요하다.

#### R-PROV049-5-04 목적물에 관하여 원고 명의의 전세권설정등기가 마쳐진 사실
- **적용 경로**: P4
- **규범적 근거**: 민법 제303조 제1항. 전세권은 등기하여야 성립하는 물권이다.
- **요건분류**: 권리근거
- **주장의 정도**: 등기소, 접수일, 접수번호, 등기된 전세금액과 존속기간을 특정한다. 상환이행 주문의 반대의무를 특정하기 위해서도 이 표시가 필요하다.
- **주장책임 / 증명책임**: 원고
- **추정·전환**: 사실상 추정(등기의 추정력이 작동하므로 등기가 실체관계에 부합한다는 점이 사실상 추정된다). 이를 깨뜨리는 통정허위표시·물권법정주의 위반 주장은 §6.1(권리장애 항변)의 항변사항이다.
- **다중 대응**: R-PROV049-5-03과 배타적이다. R-PROV049-5-06과도 구별된다. R-PROV049-5-06은 임대차계약을 전제로 그 보증금을 전세금으로 한 담보형이고, 이 요건은 임대차가 없는 순수 전세권이다.
- **증명 실무**: 등기사항증명서, 전세권설정계약서, 전세금 지급내역 또는 기존 채권으로 전세금 지급을 대신한 합의.
- **흠결 빈발점**: 실질이 임대차인데 전세권설정등기가 있다는 이유만으로 이 경로를 선택하여 연체차임 공제 구조를 놓치는 경우. 전세권의 존속기간이 만료되지 않았는데 소멸을 주장하는 경우. 전세권이 이미 소멸하였는데도 전세권 자체에 대한 권리 행사를 구하는 경우.
- **권위 ID**: LAW:민법:303, LAW:민법:312, PREC:2018다40235, PREC:98다31301

#### R-PROV049-5-05 원고가 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 교부하거나 그 이행을 제공한 사실
- **적용 경로**: P4, P5
- **규범적 근거**: 민법 제317조. 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
- **요건분류**: 권리근거
- **주장의 정도**: R-PROV049-4-04와 마찬가지로 지연손해금을 구하는 경우에만 필요하다. 교부한 서류의 종류와 교부일 또는 제공의 내용과 도달일을 특정하고, 제공을 계속 유지하였음을 적는다. 전세권자가 목적물을 인도하였더라도 말소등기에 필요한 서류를 교부하거나 그 이행을 제공하지 아니하는 이상 전세권설정자는 전세금 반환을 거부할 수 있고, 이 경우 전세금에 대한 이자 상당액의 이득을 법률상 원인 없이 얻는다고 볼 수 없다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다62091 판결).
- **주장책임 / 증명책임**: 원고
- **추정·전환**: 없음
- **다중 대응**: R-PROV049-4-04와 함께 충족되어야 지체가 발생한다. 두 사실 중 하나만 갖추어진 상태에서 지연손해금을 구하면 그 부분은 이유 없다.
- **증명 실무**: 말소등기 위임장·인감증명서·등기필정보의 교부 확인서, 내용증명우편에 의한 제공 통지와 배달증명, 법무사 사무소 보관 확인서.
- **흠결 빈발점**: 목적물 인도만으로 지체가 발생하였다고 보아 인도일부터 지연손해금을 구하는 경우. 말소등기 절차의 이행 자체를 구하면서 이 사건 청구와 병합 순서를 정리하지 않는 경우.
- **권위 ID**: LAW:민법:317, PREC:2001다62091, PREC:2010다95062

#### 5.P4.3 이 경로 고유의 항변
- 목적물 인도 및 말소등기 서류 교부와의 동시이행 항변. §6.3(권리저지 항변)의 6.3.2를 본다.
- 전세권설정계약이 사용·수익 권능을 배제한 채권담보 목적의 것이어서 무효라는 항변. §6.1(권리장애 항변)의 6.1.3을 본다.
- 전세권저당권자가 물상대위권을 행사한 경우 전세권설정자의 상계 항변. 전세권저당권이 설정된 때에 이미 전세권설정자가 전세권자에 대하여 반대채권을 가지고 있고 그 반대채권의 변제기가 장래 발생할 전세금반환채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는 경우에만 상계로 대항할 수 있다(대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결). §6.2(권리멸각 항변)의 6.2.3을 본다.
- 전세권 존속 중에는 전세금반환채권만을 분리하여 양도할 수 없으므로, 존속 중 양도를 원인으로 하는 원고의 청구권 취득 주장에 대한 항변이 성립한다(대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다69122 판결).

#### 5.P4.4 주문과 부수급부의 변화
반대의무가 목적물 인도와 말소등기 서류 교부 두 개이므로 상환이행 주문에 둘을 모두 적는다. 지연손해금은 두 반대급부의 이행 또는 이행제공이 모두 갖추어진 때부터 기산한다. 부대청구 문언은 §4.4(부수급부: 구간표)의 [P4] 줄과 같고, 반대급부가 남아 있는 경우에는 [전 경로·상환이행] 줄과 같다.

전세권설정자가 전세금 반환을 지체한 때에는 전세권자가 민사집행법이 정하는 바에 따라 목적물의 경매를 청구할 수 있다(민법 제318조). 이는 이 사건 판결과 별개의 권리 실행 방법이고 §9.3(집행방법)에서 다룬다.

### 5.P5 임차보증금 반환채권 담보 목적의 전세권이 병존하는 경우의 보증금 반환청구

#### 5.P5.1 이 경로가 성립하기 위한 표지사실
- 임대차계약이 존재하고, 그 보증금을 전세금으로 하여 목적물에 원고 명의의 전세권설정등기가 마쳐졌다.
- 당사자가 주로 채권담보 목적으로 전세권을 설정하고 설정과 동시에 목적물을 인도하지 않았더라도, 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하는 것이 아니라면 전세권의 효력을 부인할 수 없다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결). 전세금의 지급은 이미 지급한 임대차보증금으로 대신한 것으로 본다.
- 그 전세권설정계약은 임대차계약과 양립할 수 없는 범위, 곧 차임지급 약정이 존재하지 않고 전세금이 연체차임으로 공제되지 않는 부분에서 통정허위표시에 해당하여 무효다. 따라서 당사자 사이의 규율은 임대차계약이고 청구권은 임차보증금 반환청구권이다.

#### 5.P5.2 추가 요건사실

§4(공통 청구원인사실)의 네 요건에 더하여 다음 사실을 주장·증명한다. 지연손해금을 구하는 경우에는 5.P4.2의 R-PROV049-5-05가 함께 적용된다.

#### R-PROV049-5-06 임차보증금을 전세금으로 하여 목적물에 원고 명의의 전세권설정등기가 마쳐진 사실
- **적용 경로**: P5
- **규범적 근거**: 민법 제303조 제1항, 민법 제317조. 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 마친 경우 임대차보증금은 전세금의 성질을 겸하게 되므로, 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 임대차보증금 반환의무는 민법 제317조에 따라 전세권설정등기의 말소의무와도 동시이행관계에 있다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결).
- **요건분류**: 권리근거
- **주장의 정도**: 임대차계약의 보증금액과 등기된 전세금액이 같거나 대응한다는 점, 등기소·접수일·접수번호를 특정한다. 차임 약정의 존재를 함께 밝혀 5.P4와 구별한다.
- **주장책임 / 증명책임**: 원고. 다만 이 사실은 청구를 가중하는 측면이 있다. 이 사실이 인정되면 말소의무가 반대급부로 추가되기 때문이다. 그럼에도 반환의무자와 공제 범위를 확정하기 위하여 청구원인에서 밝히는 것이 실무의 처리다.
- **추정·전환**: 없음
- **다중 대응**: R-PROV049-5-05가 이 경로에도 적용된다. 지연손해금을 구하려면 목적물 인도와 전세권설정등기 말소의무의 이행 또는 이행제공이 모두 필요하다.
- **증명 실무**: 임대차계약서, 등기사항증명서, 전세권설정계약서, 보증금과 전세금의 동일성을 보이는 송금내역.
- **흠결 빈발점**: 전세권설정등기가 있다는 이유로 5.P4를 선택하여 연체차임 공제 구조를 놓치는 경우. 반대로 등기의 존재를 숨기고 단순이행을 구하여 말소의무와의 동시이행 항변에 대응하지 못하는 경우.
- **권위 ID**: PREC:2010다95062, PREC:2018다268538, LAW:민법:303, LAW:민법:317, LAW:민법:108

#### 5.P5.3 이 경로 고유의 항변
- 전세권설정계약이 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시로 무효라는 주장은 임대인의 항변이 아니라 오히려 임대인에게 유리한 공제 근거다. 임대인은 이를 근거로 연체차임 등의 공제를 주장한다. 제3자에 대한 관계에서는 그 제3자가 사정을 알고 있었던 경우에만 무효를 주장할 수 있다.
- 전세권저당권자가 물상대위권을 행사한 경우, 임대차보증금 반환채권을 담보할 목적으로 유효한 전세권설정등기가 마쳐지고 전세권저당권자가 이를 알고 있었다면 전세권설정자는 임대차계약에 따른 연체차임 등의 공제 주장으로 대항할 수 있다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결).
- 전세권설정등기 말소의무와의 동시이행 항변. §6.3(권리저지 항변)의 6.3.2를 본다.

#### 5.P5.4 주문과 부수급부의 변화
반대의무는 목적물 인도와 전세권설정등기의 말소다. 상환이행 주문에 둘을 적고, 등기이행 문구는 실제 등기절차와 집행 가능성을 고려하여 조정한다. 부대청구 문언은 §4.4(부수급부: 구간표)의 [P5] 줄과 같고, 반대급부가 남아 있는 경우에는 [전 경로·상환이행] 줄과 같다.

---
## §6. 상대방의 응답: 부인·항변·재항변

### 6.0 부인과 항변의 구별

이 사건종류에서 가장 자주 흐려지는 경계는 공제와 반환이다. 보증금이 담보하는 채무는 종료 후 목적물이 반환될 때에 별도의 의사표시 없이 당연히 공제되므로 얼핏 청구액 자체를 다투는 부인처럼 보인다. 그러나 판례는 임대인에게 공제 주장과 공제될 채권의 발생원인에 관한 주장·증명을 요구하고, 그 채권의 소멸에 관한 증명만을 임차인에게 남긴다. 증명책임이 임대인에게 옮겨 가므로 공제는 항변이다.

| 상대방 주장 | 성질 | 증명책임 | 대상요건 ID |
|---|---|---|---|
| 임대차계약 또는 전세권설정계약을 체결한 사실이 없다 | 부인 | 원고(이동 없음) | R-PROV049-4-01 |
| 보증금 또는 전세금을 받은 바 없다 | 부인 | 원고(이동 없음) | R-PROV049-4-02 |
| 계약서상 보증금액이 실제 수수액과 다르다 | 부인 | 원고(이동 없음) | R-PROV049-4-02 |
| 임대차가 아직 종료하지 않았다(기간이 남아 있다) | 부인 | 원고(이동 없음) | R-PROV049-4-03 |
| 해지 통지가 도달하지 않았거나 유예기간이 지나지 않았다 | 부인 | 원고(이동 없음) | R-PROV049-4-03 |
| 목적물을 인도받은 사실이 없다 | 부인 | 원고(이동 없음) | R-PROV049-4-04 |
| 원고가 양도 전에 대항요건을 갖추지 못하였다 | 부인 | 원고(이동 없음) | R-PROV049-5-01 |
| 임대차가 갱신되어 종료의 효과가 발생하지 않았다 | 권리장애 항변 | 피고 | R-PROV049-4-03 |
| 임대차계약이 통정허위표시로 무효다 | 권리장애 항변 | 피고 | R-PROV049-4-01 |
| 전세권설정계약이 사용·수익 권능을 배제한 채권담보 목적이어서 무효다 | 권리장애 항변 | 피고 | R-PROV049-5-04 |
| 보증금을 이미 반환하였다 | 권리멸각 항변 | 피고 | R-PROV049-4-01~R-PROV049-4-03 |
| 보증금이 담보하는 연체차임·관리비·원상회복비 등을 공제하면 잔액이 없거나 청구액에 미치지 못한다 | 권리멸각 항변 | 피고 | R-PROV049-4-02 |
| 반대채권으로 상계한다 | 권리멸각 항변 | 피고 | R-PROV049-4-02 |
| 목적물을 인도받음과 동시에 지급하겠다 | 권리저지 항변 | 피고 | R-PROV049-4-01~R-PROV049-4-03 |
| 전세권설정등기의 말소등기 서류를 교부받음과 동시에 지급하겠다 | 권리저지 항변 | 피고 | R-PROV049-5-04, R-PROV049-5-06 |
| 보증금반환채권의 소멸시효가 완성되었다 | 기간·시효 항변 | 피고 | R-PROV049-4-03 |
| 무상임대차 확인서를 작성해 놓고 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 반한다 | 신의칙·권리남용 | 피고 | R-PROV049-5-01 |

**부인의 유형** — 단순부인, 이유부부인(적극부인), 부지 어느 경우에도 증명책임은 이동하지 않는다. 「금원을 받았으나 대여금이지 보증금이 아니다」는 이유부부인이고, 「보증금을 받았으나 이미 반환하였다」는 항변이다.

### 6.1 권리장애 항변

#### 6.1.1 계약 갱신
- **대상요건**: R-PROV049-4-03
- **요건사실**: ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지(상가건물은 6개월 전부터 1개월 전까지) 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 사실, 또는 ② 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였고 임대인에게 법정 거절사유가 없는 사실, 또는 ③ 당사자가 갱신·기간연장에 합의하거나 새로운 계약을 체결한 사실
- **주장책임 / 증명책임**: 피고(임대인). 갱신은 종료의 효과 발생을 막는 별개의 법률효과이므로 이를 주장하는 자가 요건사실을 증명한다.
- **재항변**: 원고는 ① 갱신거절 통지가 법정기간 내에 도달한 사실, ② 임차인이 2기(상가건물은 3기)의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실 등 갱신 배제사유, ③ 묵시적 갱신 후 해지 통지가 임대인에게 도달하고 3개월이 지난 사실을 주장·증명한다.
- **재재항변**: 피고는 해지 통지의 부도달 또는 통지 내용의 불특정을 주장할 수 있다.
- **주문에 미치는 영향**: 기각
- **권위 ID**: LAW:주택임대차보호법:6, LAW:주택임대차보호법:6-2, LAW:주택임대차보호법:6-3, LAW:상가건물임대차보호법:10

이 항변은 보증금반환채권을 압류·추심하거나 양수한 제3자에 대한 관계에서 특히 중요하다. 보증금반환채권에 대한 압류·추심·전부명령이나 채권양도, 질권설정은 임대인의 갱신 거절사유가 되지 못하므로, 갱신은 추심금·전부금·양수금 청구에 대한 임대인의 유효한 항변이 된다.

#### 6.1.2 임대차계약의 통정허위표시 무효
- **대상요건**: R-PROV049-4-01
- **요건사실**: ① 임차인으로 하여금 주택임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권을 취득하게 할 목적으로 임대차계약의 외형만 갖춘 사실, ② 당사자 사이에 진정한 사용·수익과 차임 지급의 의사가 없었던 사실
- **주장책임 / 증명책임**: 피고 또는 그 지위에 서는 다른 채권자. 통정허위표시의 요건사실은 무효를 주장하는 자가 증명한다.
- **재항변**: 원고는 실제 점유·사용 사실, 차임의 실제 지급, 기존 채권을 보증금으로 전환한 합의가 존재한다는 사실을 주장·증명한다. 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다.
- **재재항변**: 피고는 전환 합의 자체가 가장된 것임을 주장할 수 있다.
- **주문에 미치는 영향**: 기각
- **권위 ID**: LAW:민법:108, PREC:2000다24184

#### 6.1.3 사용·수익 권능을 배제한 전세권설정계약의 무효
- **대상요건**: R-PROV049-5-04
- **요건사실**: ① 전세권 설정의 동기와 경위, 설정으로 달성하려는 목적, 채권의 발생 원인과 목적물의 관계, 전세권자의 사용·수익 여부와 그 가능성, 당사자의 진정한 의사에 비추어 ② 당사자가 전세권의 핵심인 사용·수익 권능을 **완전히 배제**하고 채권담보만을 위하여 전세권을 설정한 사실
- **주장책임 / 증명책임**: 피고
- **재항변**: 원고는 장차 목적물을 사용·수익하는 것이 완전히 배제되지 않았다는 사정을 주장·증명한다. 전세권설정과 동시에 목적물을 인도받지 않았다는 사정만으로는 무효가 되지 않는다.
- **재재항변**: `해당 없음 — 이 항변에 대응하는 재재항변이 판례로 확인되지 않음`
- **주문에 미치는 영향**: 기각
- **권위 ID**: PREC:2018다40235, PREC:2018다268538, LAW:민법:303

### 6.2 권리멸각 항변

#### 6.2.1 보증금 반환의 변제
- **대상요건**: R-PROV049-4-01, R-PROV049-4-02, R-PROV049-4-03
- **요건사실**: ① 피고가 원고에게 보증금 또는 전세금의 전부 또는 일부를 반환한 사실, ② 반환일과 반환액
- **주장책임 / 증명책임**: 피고. 임차인이 임차가옥을 명도하지 아니하고 거주하고 있었다면 반환채권이 존재하고 있었다는 점이 추정되므로, 명도 이전에 보증금을 반환하였다는 점은 임대인이 주장·증명하여야 한다(대법원 1984. 12. 26. 선고 84다카1255 판결).
- **재항변**: 원고는 그 금원이 다른 채무의 변제이거나 일시 보관금이라는 사실, 또는 변제충당의 순서상 원금이 소멸하지 않았다는 사실을 주장·증명한다. 일부 지급이 원금·이자·비용 중 어디에 충당되는지는 합의와 민법의 변제충당 규칙에 따른다.
- **재재항변**: 피고는 충당에 관한 별도의 합의가 있었음을 주장할 수 있다.
- **주문에 미치는 영향**: 기각
- **권위 ID**: PREC:84다카1255, LAW:민법:477

반환이 전부 인정되면 청구기각이고, 일부만 인정되면 그 범위에서 일부인용이 된다.

#### 6.2.2 보증금이 담보하는 채무의 공제
- **대상요건**: R-PROV049-4-02
- **요건사실**: ① 피고가 보증금에서 공제한다는 주장을 하는 사실, ② 보증금에 의하여 담보되는 채권이 발생한 사실과 그 발생원인. 담보 범위에는 차임채무, 목적물의 사용·수익을 위하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무, 임대차계약 종료 후 발생하는 차임 상당의 부당이득반환채무, 원상회복 비용 상당의 손해배상채무, 차임연체를 원인으로 한 인도·연체차임 청구 소송의 소송비용이 포함된다.
- **주장책임 / 증명책임**: 피고. 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되지만(대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결), 임대인은 공제 주장과 공제될 채권의 발생원인을 주장·증명하여야 한다. 그 채권이 변제 등으로 소멸하였는지는 임차인이 부담한다.
- **재항변**: 원고는 ① 공제 대상 채권이 변제·상계·면제 등으로 소멸한 사실, ② 통상손모·경년변화에 해당하여 임차인의 귀책 훼손이 아니라는 사실, ③ 종료 후 점유만 하고 사용·수익하지 않아 차임 상당 부당이득이 성립하지 않는다는 사실을 주장·증명한다.
- **재재항변**: 피고는 공제 대상 채권이 존속함을 주장한다. 다만 이미 소멸시효가 완성된 차임채권도 민법 제495조의 유추적용으로 보증금에서 공제할 수 있으므로, 공제 대상 차임채권의 소멸시효가 완성되었다는 원고의 재항변은 그 자체로 유효한 주장이 되지 못한다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결, 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결).
- **주문에 미치는 영향**: 일부인용
- **권위 ID**: PREC:2015다230020, PREC:2016다211309, PREC:2024다302217, PREC:2016다218874, LAW:민법:495, LAW:민법:477

이 항변에는 세 가지 시점 구별이 붙는다. 첫째, **임대차 존속 중**에는 별도의 의사표시 없이 연체차임이 보증금에서 당연히 공제되지 않고, 임차인도 보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절할 수 없다. 둘째, **종료 후 목적물 반환 시**에 비로소 당연 공제가 일어난다. 셋째, 임대인의 보증금 반환의무는 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 **나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달**하므로, 공제 범위가 정해지지 않으면 지연손해금의 기산도 정해지지 않는다.

당연 공제는 제3자와의 관계에서도 관철된다. 차임채권에 대하여 저당권자가 별개로 담보권을 실행하였더라도 임차인이 실제로 지급하거나 공탁하지 아니한 잔존 차임채권 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제되고, 임차건물의 양수인이 보증금을 반환하는 경우 임대인 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임 등도 당연히 공제된다. 채무액이 보증금액을 초과하면 민법의 법정변제충당 순서에 따라 공제한다.

#### 6.2.3 상계
- **대상요건**: R-PROV049-4-02
- **요건사실**: ① 피고가 원고에 대하여 자동채권을 가지는 사실, ② 두 채권이 상계적상에 있었던 사실, ③ 상계의 의사표시를 한 사실
- **주장책임 / 증명책임**: 피고
- **재항변**: 원고는 자동채권의 부존재·소멸, 상계금지 사유, 또는 임대차 존속 중 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 하는 상계는 인정될 수 없다는 사실을 주장·증명한다. 임대인의 보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 특별한 사정이 없는 한 두 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다.
- **재재항변**: 피고는 상계가 부정되더라도 같은 연체차임을 민법 제495조의 유추적용에 의한 공제로 주장할 수 있다. 이때 항변의 성질은 6.2.2로 전환된다.
- **주문에 미치는 영향**: 일부인용
- **권위 ID**: PREC:2024다302217, PREC:2016다211309, PREC:2013다91672, LAW:민법:495

전세권저당권자가 물상대위권을 행사한 경우에는 상계 대항의 요건이 더 좁다. 전세금반환채권이 압류된 때에 상계적상에 있었다는 사정만으로는 부족하고, 전세권저당권이 설정된 때에 이미 반대채권이 존재하고 그 변제기가 장래 발생할 전세금반환채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는 경우여야 한다.

### 6.3 권리저지 항변

#### 6.3.1 목적물 반환의무와의 동시이행 항변
- **대상요건**: R-PROV049-4-01, R-PROV049-4-02, R-PROV049-4-03
- **요건사실**: ① 임대차 종료로 원고가 목적물 반환의무를 부담하는 사실(동시이행관계 있는 반대채권의 발생), ② 피고가 동시이행의 항변권을 행사한다는 의사표시를 한 사실
- **주장책임 / 증명책임**: 피고. 동시이행의 항변권은 상대방 청구권의 작용을 일시적으로 저지하는 연기적 항변권이자 권리항변이므로, 청구원인 주장으로 그 존재가 드러나 있더라도 피고가 원용하지 않으면 법원은 단순이행을 명한다.
- **재항변**: 원고는 ① 목적물을 인도한 사실 또는 적법한 인도 이행제공을 계속 유지한 사실(R-PROV049-4-04), ② 피고가 보증금반환채무를 이미 이행하였거나 공제로 소멸시켰다는 사실, ③ 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소하고 그로 인한 손해배상액이 근소하여 그를 이유로 거액의 잔존 보증금 전액의 반환을 거부하는 것은 신의칙에 반한다는 사실을 주장·증명한다.
- **재재항변**: 피고는 인도 이행제공이 일회성에 그치고 그 후 철회되었다는 사실, 짐 존치·열쇠 미반환·중대한 원상회복 미이행으로 적법한 제공이 아니라는 사실을 주장·증명한다.
- **주문에 미치는 영향**: 상환이행 주문으로 변형
- **권위 ID**: LAW:민법:536, PREC:99다34697, PREC:2016다244224, PREC:2004다24557

보증금반환채권에 대한 압류 및 추심명령이 있더라도 추심채무자인 임차인은 피압류채권에 기한 동시이행의 항변권을 상실하지 않는다. 적법하게 전차한 전차인도 임차인의 보증금반환청구권에 기한 동시이행의 항변권을 원용할 수 있다. 반대로 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 말소의무는 보증금 반환의무와 동시이행관계가 아니므로, 그 등기가 남아 있다는 사정으로 이 항변을 세울 수 없다.

이 항변은 §3.3(기간제한: 출소기간·제척기간·소멸시효)과 연결된다. 임차인이 이 항변권을 근거로 목적물을 계속 점유하는 동안에는 보증금반환채권의 소멸시효가 진행하지 않으므로, 시효 완성을 이유로 이 항변권이 소멸하였다는 주장은 그 자체로 성립하지 않는다.

#### 6.3.2 전세권설정등기 말소의무와의 동시이행 항변
- **대상요건**: R-PROV049-5-04, R-PROV049-5-06
- **요건사실**: ① 전세권이 소멸하여 원고가 목적물 인도의무와 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부의무를 부담하는 사실, ② 피고가 동시이행의 항변권을 행사한다는 의사표시를 한 사실
- **주장책임 / 증명책임**: 피고
- **재항변**: 원고는 목적물을 인도하고 말소등기에 필요한 서류를 교부하였거나 그 이행을 제공한 사실(R-PROV049-4-04, R-PROV049-5-05)을 주장·증명한다.
- **재재항변**: 피고는 교부된 서류가 말소등기를 실행하기에 부족하다는 사실, 제공이 계속 유지되지 않았다는 사실을 주장·증명한다.
- **주문에 미치는 영향**: 상환이행 주문으로 변형
- **권위 ID**: LAW:민법:317, PREC:2001다62091, PREC:2010다95062

이 항변이 인용되면 목적물만 인도한 상태에서는 전세금 반환이 거부되고, 그 기간에 대하여 전세금에 대한 이자 상당액의 부당이득도 성립하지 않는다. 곧 이 항변은 주문의 형태뿐 아니라 §4.4(부수급부: 구간표)의 기산점을 함께 지배한다.

#### 6.3.3 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 말소와의 동시이행 주장
- **대상요건**: R-PROV049-4-03
- **요건사실**: 이 주장은 요건사실을 갖추지 못한다. 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기는 이미 이행지체에 빠진 임대인의 반환의무에 대응하여 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로 마치는 등기이고 담보적 기능을 주목적으로 하므로, 그 말소의무와 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있지 않다.
- **주장책임 / 증명책임**: 피고. 다만 위와 같은 이유로 주장 자체로 이유 없다.
- **재항변**: `해당 없음 — 항변 자체가 성립하지 않아 재항변이 문제되지 않음`
- **재재항변**: `해당 없음 — 항변 자체가 성립하지 않아 재재항변이 문제되지 않음`
- **주문에 미치는 영향**: 영향 없음
- **권위 ID**: PREC:2005다4529, LAW:주택임대차보호법:3-3, LAW:상가건물임대차보호법:6

이 항목을 항변 블록으로 남겨 둔 이유는 실무에서 이 주장이 반복적으로 제출되기 때문이다. 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이므로, 이 주장을 받아들여 상환이행 주문을 내면 법리 오해가 된다. 민법 제621조에 따른 일반 임차권등기나 전세권설정등기는 이와 성질이 다르므로 같은 규칙을 자동으로 적용하지 않는다.

### 6.4 기간·시효 항변

#### 6.4.1 보증금반환채권의 소멸시효 완성
- **대상요건**: R-PROV049-4-03
- **요건사실**: ① 보증금반환채권의 변제기인 임대차 종료일의 다음 날부터 10년이 지난 사실, ② 그 기간 동안 시효의 중단이나 완성유예 사유가 없었던 사실
- **주장책임 / 증명책임**: 피고. 시효 완성은 항변사항이다.
- **재항변**: 원고는 ① 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 목적물을 계속 점유하여 시효가 진행하지 않았다는 사실, ② 피고의 채무 승인, ③ 재판상 청구·압류·가압류·가처분에 의한 시효 중단, ④ 시효이익의 포기를 주장·증명한다.
- **재재항변**: 피고는 임차인이 목적물을 점유하지 않았거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권원 없이 점유하였다는 사실을 주장·증명한다. 시효 진행의 예외는 임차인이 종료 후 목적물을 **적법하게** 점유하는 기간으로 한정되기 때문이다.
- **주문에 미치는 영향**: 기각
- **권위 ID**: LAW:민법:162, PREC:2016다244224, PREC:2017다226629

**권리종류별 기간과 기산점**

| 권리 | 근거 | 기간 | 기산점 |
|---|---|---|---|
| 보증금·전세금 반환채권 | 민법 제162조 제1항 | 10년 | 변제기인 임대차 종료일 또는 전세권 소멸일의 다음 날 |
| 반환채무가 상행위로 인한 채무인 경우 | 상법 제64조 | 5년 | 동상 |
| 공제 대상인 차임채권 | 민법 제163조 제1호 | 3년 | 임대차계약에서 정한 각 지급기일 |
| 원금과 분리된 지연손해금 | 원금에 따름 | 원금과 같음 | 각 지연손해금이 발생한 날 |

**중단·완성유예·시효이익 포기** — 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법의 시효중단사유인 압류·가압류·가처분에 준하는 효력이 없다. 임차권등기를 마쳤다는 사정만으로 시효가 중단되었다고 처리하면 안 된다. 반면 임차인이 종료 후 동시이행항변권에 기하여 목적물을 계속 점유하는 것은 보증금반환채권에 기초한 권능의 계속적 행사이므로 시효가 아예 진행하지 않는다. 두 법리는 서로 다른 층위이므로 하나로 뭉개지 않는다.

**원금과 지연손해금의 분리 기산** — 원금 반환채권과 지연손해금 채권은 발생 시점이 다르므로 시효 기산도 분리된다. 공제 대상 차임채권은 3년의 단기소멸시효에 걸리지만, 시효가 완성되어도 민법 제495조의 유추적용으로 보증금에서 공제될 수 있다는 점을 §6.2(권리멸각 항변)의 6.2.2와 함께 읽는다.

### 6.5 신의칙·권리남용

#### 6.5.1 무상임대차 확인서에 반하는 대항력 주장의 신의칙 위반
- **대상요건**: R-PROV049-5-01
- **요건사실**: ① 임차인이 근저당권자에게 임대차 사실을 부인하고 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 사실, ② 그 확인서가 경매절차에 제출되어 매수인이 그 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정한 사실, ③ 임차인이 작성한 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정
- **주장책임 / 증명책임**: 피고(매수인)
- **재항변**: 원고는 매각물건명세서 등에 대항력 있는 임대차관계가 존재한다는 취지로 기재되어 매수인이 보증금반환채무를 인수할 것을 전제로 매수가격을 정하였다는 사실, 확인서 작성 경위에 비추어 신뢰가 형성되지 않았다는 사실을 주장·증명한다.
- **재재항변**: `해당 없음 — 이 항변에 대응하는 재재항변이 판례로 확인되지 않음`
- **주문에 미치는 영향**: 기각
- **권위 ID**: PREC:2016다228215

#### 6.5.2 원상회복 미이행을 이유로 한 보증금 전액 반환 거부의 제한
- **대상요건**: R-PROV049-4-01, R-PROV049-4-02, R-PROV049-4-03
- **요건사실**: 이는 피고의 항변이 아니라 §6.3(권리저지 항변)의 6.3.1에 대한 원고의 재항변사유다. ① 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분인 사실, ② 그로 인한 손해배상액이 근소한 금액인 사실, ③ 그에 비하여 잔존 보증금이 거액인 사실
- **주장책임 / 증명책임**: 원고(재항변사유이므로 원고가 부담한다)
- **재항변**: 피고는 원상회복 미이행이 사소하지 않고 목적물의 사용가치를 훼손하는 정도라는 사실을 주장·증명한다.
- **재재항변**: `해당 없음 — 이 재항변에 대응하는 재재항변이 판례로 확인되지 않음`
- **주문에 미치는 영향**: 영향 없음

이 사유가 인정되면 6.3.1의 동시이행 항변이 배척되어 단순이행 주문이 유지된다. 다만 인정되는 원상회복 비용 상당의 손해배상채무는 §6.2(권리멸각 항변)의 6.2.2에 따라 보증금에서 공제된다.
- **권위 ID**: PREC:99다34697

---
## §7. 주장·증명책임 총괄표

| 요건 ID | 요건사실 | 소속 절 | 요건분류 | 주장책임 | 증명책임 | 추정 | 대응 항변 ID |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| R-PROV049-4-01 | 목적물의 사용·수익을 내용으로 하는 계약(임대차계약 또는 전세권설정계약)이 체결된 사실 | 4.2 | 권리근거 | 원고 | 원고 | 없음 | 6.1.2, 6.2.1, 6.3.1, 6.5.2 |
| R-PROV049-4-02 | 원고 또는 원고의 전자가 그 계약에 따라 보증금 또는 전세금을 지급한 사실 | 4.2 | 권리근거 | 원고 | 원고 | 없음 | 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.3.1, 6.5.2 |
| R-PROV049-4-03 | 그 임대차가 종료하거나 전세권이 소멸한 사실 | 4.2 | 권리근거 | 원고 | 원고 | 없음 | 6.1.1, 6.2.1, 6.3.1, 6.3.3, 6.4.1, 6.5.2 |
| R-PROV049-4-04 | 원고가 목적물을 인도하거나 그 인도의 이행을 제공한 사실 | 4.2 | 권리근거 | 원고 | 원고 | 사실상 추정 | 없음 |
| R-PROV049-5-01 | 원고가 목적물의 양도 전에 대항요건을 갖춘 사실 | 5.P2 | 권리근거 | 원고 | 원고 | 없음 | 6.5.1 |
| R-PROV049-5-02 | 임차건물의 소유권이 피고에게 이전된 사실 | 5.P2 | 권리근거 | 원고 | 원고 | 없음 | 없음 |
| R-PROV049-5-03 | 목적물에 관하여 전세권설정등기를 하지 아니한 전세계약인 사실 | 5.P3 | 권리근거 | 원고 | 원고 | 없음 | 없음 |
| R-PROV049-5-04 | 목적물에 관하여 원고 명의의 전세권설정등기가 마쳐진 사실 | 5.P4 | 권리근거 | 원고 | 원고 | 사실상 추정(등기의 추정력이 작동하므로 등기가 실체관계에 부합한다는 점이 사실상 추정된다) | 6.1.3, 6.3.2 |
| R-PROV049-5-05 | 원고가 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 교부하거나 그 이행을 제공한 사실 | 5.P4 | 권리근거 | 원고 | 원고 | 없음 | 없음 |
| R-PROV049-5-06 | 임차보증금을 전세금으로 하여 목적물에 원고 명의의 전세권설정등기가 마쳐진 사실 | 5.P5 | 권리근거 | 원고 | 원고 | 없음 | 6.3.2 |

## §8. 증거계획

### 8.1 요건별 증거 매핑

| 요건 ID | 서증 | 인증 | 그 밖의 증거 | 증명력의 한계 |
|---|---|---|---|---|
| R-PROV049-4-01 | 임대차계약서 또는 전세권설정계약서, 중개대상물 확인·설명서, 등기사항증명서 | 중개보조원·공인중개사 증언 | 계약 경위에 관한 문자·전자우편, 계좌이체 내역 | 처분문서의 증명력이 높으나 갱신·증액으로 내용이 바뀐 경우 최초 계약서만으로는 현재의 계약 내용을 증명하지 못한다 |
| R-PROV049-4-02 | 계좌이체 확인서, 영수증, 계약서상 영수 문구, 대출금 실행내역 | 지급 현장 목격자 | 금융거래정보 제출명령 회신 | 현금 지급은 서증이 없으면 증명이 어렵다. 제3자 명의 지급은 임차인을 위한 지급이라는 별도의 증명이 필요하다 |
| R-PROV049-4-03 | 계약서상 기간, 내용증명우편과 배달증명, 합의해지서, 연체차임 내역과 최고서 | 통지 수령 관련 증언 | 문자·전자우편의 도달 자료, 등기사항증명서(사용·수익 불능) | 발송 사실만으로 도달이 증명되지 않는다. 배달증명이나 수령 확인이 필요하다 |
| R-PROV049-4-04 | 열쇠 반환 확인서, 이사 완료 사진, 이사업체 계약서·정산서, 관리비 정산내역, 인도 이행제공 통지의 배달증명 | 관리사무소 직원·이웃의 증언 | 현장 검증, 도어록 출입기록 | 퇴거와 인도는 다르다. 짐 존치·열쇠 미반환이 있으면 인도 완료로 평가되지 않을 수 있다 |
| R-PROV049-5-01 | 주민등록표 초본, 사업자등록증과 등록사항 현황서, 확정일자부 계약서 | 이웃·관리사무소 증언 | 관할 관청에 대한 사실조회, 관리비 납부내역 | 주민등록의 지번·동호수가 등기부와 어긋나면 공시 효력이 부정될 수 있다. 대항요건은 존속요건이므로 전출 사실이 있으면 그 기간이 문제된다 |
| R-PROV049-5-02 | 등기사항증명서, 매각허가결정과 대금완납증명, 신탁원부 | 없음 | 등기기록 사실조회 | 신탁부동산은 신탁원부의 임대권한·보증금 귀속 조항을 확인하지 않으면 반환의무자를 특정할 수 없다 |
| R-PROV049-5-03 | 등기사항증명서(전세권설정등기 부존재), 전세계약서, 전세금 송금내역 | 계약 체결 관여자 증언 | 차임 지급내역의 부존재를 보이는 금융거래 자료 | 계약서 명칭만으로 성질이 정해지지 않는다. 차임 약정의 유무를 별도로 증명하여야 한다 |
| R-PROV049-5-04 | 등기사항증명서, 전세권설정계약서 | 없음 | 등기신청서류 문서제출명령 | 등기의 추정력은 통정허위표시·물권법정주의 위반 주장으로 다투어질 수 있다 |
| R-PROV049-5-05 | 말소등기 위임장·인감증명서·등기필정보의 교부 확인서, 내용증명우편과 배달증명 | 법무사 증언 | 법무사 사무소 보관 확인서 | 교부한 서류가 말소등기를 실행하기에 부족하면 적법한 제공으로 평가되지 않는다 |
| R-PROV049-5-06 | 임대차계약서와 등기사항증명서, 전세권설정계약서 | 없음 | 보증금과 전세금의 동일성을 보이는 송금내역 | 등기된 전세금액과 실제 보증금액이 다르면 담보 범위와 공제 범위가 함께 흔들린다 |

### 8.2 표준 서증 목록

갑 제1호증 임대차계약서(또는 전세권설정계약서) / 갑 제2호증 보증금 지급 관련 금융거래 내역 / 갑 제3호증 부동산등기사항증명서 / 갑 제4호증 주민등록표 초본 또는 사업자등록증 / 갑 제5호증 계약 종료 통지서와 배달증명 / 갑 제6호증 목적물 인도 또는 인도 이행제공 관련 자료 / 갑 제7호증 관리비·공과금 정산내역 / 갑 제8호증 일부 반환 내역 / 갑 제9호증 임차권등기명령 결정문과 등기사항증명서 / 갑 제10호증 원상회복 상태를 보이는 사진과 현장 자료.

피고 측 표준 서증은 을 제1호증 차임 수령내역, 을 제2호증 연체차임 산정표, 을 제3호증 원상회복 견적서와 시공내역, 을 제4호증 관리비 미납 확인서, 을 제5호증 보증금 일부 반환 자료 순으로 제출되는 것이 통례다.

### 8.3 직권·보조 수단

- 금융거래정보 제출명령: 보증금 지급과 일부 반환의 흐름을 확인한다.
- 관할 관청에 대한 사실조회: 전입신고일, 사업자등록 신청일과 정정신고 이력.
- 등기기록·경매기록 문서송부촉탁: 배당표, 매각물건명세서, 현황조사보고서. 무상임대차 확인서의 존부와 매수인의 신뢰 형성 여부를 확인하는 데 쓰인다.
- 감정: 원상회복 비용, 훼손 정도와 통상손모의 구별, 차임 상당액.
- 검증: 목적물의 현재 점유 상태와 원상회복 상태.
- 증거보전: 임차인이 퇴거한 뒤 목적물이 변경될 우려가 있는 경우 원상회복 상태에 관한 증거를 미리 확보한다.

### 8.4 증명 곤란

민사소송법 제202조의2는 **손해가 발생한 사실이 인정되는 것을 전제로 한 손해액 산정** 규정이다. 이 사건종류에서는 원고 측 요건에는 적용될 여지가 거의 없고, 피고가 주장하는 원상회복 비용 상당 손해배상채무의 액수 산정 국면에서 문제된다. 손해 발생 자체나 임차인의 귀책을 대체하는 규칙으로 쓸 수 없다.

증명방해는 자유심증의 자료로 불리하게 평가할 수 있을 뿐이며, 자동으로 증명책임이 전환되거나 상대방 주장사실이 증명된 것으로 되지 않는다. 임대인이 목적물을 임차인의 퇴거 직후 개조하여 원상회복 상태의 확인이 불가능해진 경우가 전형적이다.

특별법이 부담을 전환하는 규정은 이 사건종류에 없다. 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 대항력·우선변제권의 요건과 효과를 정할 뿐 증명책임을 전환하지 않는다. 다만 임차인이 목적물을 명도하지 않고 거주하고 있었던 경우 반환채권의 존재에 관한 **사실상 추정**이 작동하여, 명도 이전에 보증금을 반환하였다는 점의 증명이 임대인에게 남는다.

---

## §9. 판결효과·보전·집행

### 9.1 판결효과

| 축 | 기재 내용 |
|---|---|
| 효력의 객체 | 보증금 또는 전세금 반환채권의 존부와 액수. 상환이행판결의 경우 그 채권이 반대급부와 견련되어 있다는 점 |
| 인적 범위 | 당사자 사이에만 미친다. 임대인 지위를 승계한 양수인이 당사자가 아니면 그에게 미치지 않고, 보증금반환채권의 양수인·추심채권자에 대하여는 변론종결 후 승계인의 요건을 별도로 검토한다 |
| 시점 | 장래효는 없다. 판결은 변론종결 시를 기준으로 존재하는 채권을 확정한다 |
| 기판력 범위 | 주문에 한한다. 보증금 지급을 명하는 판결이 확정되어도 그 기판력은 연체차임 등 피담보채무의 부존재에까지 미치지 않는다. 상환이행판결의 기판력은 동시이행이 조건으로 붙어 있다는 점에 미칠 뿐 반대채권의 존부에는 미치지 않는다 |
| 집행력 | 금전지급을 명하는 부분에 집행력이 있다. 상환이행판결의 집행은 반대의무의 이행 또는 이행제공의 증명이 있어야 개시할 수 있다(민사집행법 제41조 제1항) |

### 9.2 보전처분

- **가압류** — 피보전권리는 보증금·전세금 반환채권이다. 보전의 필요성은 임대인의 무자력, 목적물의 처분 시도, 다른 채권자의 집행 착수 등으로 소명한다. 본안 요건사실과 달리 소명으로 족하다.
- **임차권등기명령** — 주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물 임대차보호법 제6조. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 신청한다. 이는 보전처분이 아니라 대항력과 우선변제권을 유지시키는 담보적 기능의 등기다. 성질이 다르므로 다음 세 가지를 구별한다. 첫째, 그 등기에는 시효중단의 효력이 없다. 둘째, 그 말소의무는 보증금 반환의무와 동시이행관계가 아니고 보증금 반환이 선이행이다. 셋째, 임차권등기를 마치면 그 후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않으므로 임차인이 이사할 수 있게 된다. 등기와 관련하여 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다.
- **처분금지가처분** — 전세권 경로에서 전세권설정등기의 말소를 반대급부로 하는 사건에서는 목적물 처분금지가처분이 검토된다.

### 9.3 집행방법

금전집행이 원칙이다. 채무자의 부동산·채권·유체동산에 대한 강제집행으로 만족을 얻는다.

**상환이행판결의 집행** — 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있다(민사집행법 제41조 제1항). 따라서 상환이행판결을 받은 임차인은 목적물 인도(전세권 경로에서는 말소등기 서류 교부까지)를 실행하고 그 증명을 갖춘 뒤 집행에 들어간다.

**임차주택·상가건물에 대한 경매신청** — 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택에 대하여 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 상가건물 임대차보호법 제5조 제1항). 이는 위 상환이행판결의 일반 규칙에 대한 특칙이다. 다만 배당 단계에서는 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제를 받을 수 없다.

**전세권자의 경매청구권** — 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자가 민사집행법이 정하는 바에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다(민법 제318조). 이 사건 판결과 별개의 실행수단이다.

**최우선변제와 우선변제** — 배당절차에서의 순위는 이 사건 판결로 정해지지 않는다. 이 문서의 소송물은 반환청구권이고 배당순위는 별개의 절차에서 다투어진다. 실행일 기준 금액 기준은 §12.1(법령)에 정리한다.

### 9.4 병합·소변경·반소, 다수당사자

- **반소** — 임대인의 목적물 인도청구 본소에 임차인이 보증금 반환을 반소로 구하는 형태가 전형적이다. 본소 인도와 반소 보증금 반환의 동시이행 관계가 두 주문에 일관되게 반영되어야 한다.
- **병합** — 필요비·유익비 상환청구, 손해배상청구, 권리금 관련 청구는 법률요건이 다르므로 별개의 항으로 특정하고 보증금 원금에 합산하지 않는다. 무조건 이행, 동시이행, 선이행 관계를 한 항에 혼합하지 않는다.
- **주위적·예비적 청구와 공동소송** — 반환의무자가 양도인인지 양수인인지 다투어지는 경우 예비적 공동소송의 형태를 검토한다. 공동임대인·공동상속인에 대하여는 채무의 불가분성·분할성 또는 연대의 근거를 먼저 확정한다.
- **이중회복 통제** — 보증금 지연손해금과 같은 기간의 대체주거비·대출이자 손해배상을 중복 청구하지 않는다. 배당으로 회수한 원금, 보증기관의 대위변제로 소멸하거나 이전된 범위를 원금에서 뺀다. 보증금반환채권 보전을 위한 사해행위취소에서 수익자에 대한 가액배상과 임대인에 대한 원금 지급이 겹치지 않도록 범위를 조정한다.
- **필수적 공동소송** — 이 사건종류에서는 원칙적으로 문제되지 않는다. 공동임대인에 대한 청구도 통상공동소송이다.

---
## §10. 서면 변환

### 10.1 소장 청구원인 서술 순서

1. **당사자와 목적물의 특정** — 원고가 임차인·전세권자인지 그 승계인인지, 피고가 계약상 임대인인지 지위를 승계한 양수인인지를 먼저 밝힌다. 목적물은 등기부·건축물대장과 일치하는 표시로 적고 건물의 일부이면 그 부분을 특정한다.
2. **계약의 성립** — R-PROV049-4-01. 계약일자, 목적물, 보증금액 또는 전세금액, 기간.
3. **경로 표지사실** — 대항요건과 목적물 양도(R-PROV049-5-01, R-PROV049-5-02), 전세권설정등기의 유무(R-PROV049-5-03, R-PROV049-5-04, R-PROV049-5-06). 반환의무자를 확정하는 사실이므로 종료 사실보다 앞에 두는 것이 읽기 쉽다.
4. **보증금의 지급** — R-PROV049-4-02. 지급일과 지급방법을 시간순으로.
5. **계약의 종료 또는 전세권의 소멸** — R-PROV049-4-03. 종료원인, 통지의 도달일, 법정 유예기간의 경과.
6. **목적물의 인도 또는 인도 이행제공** — R-PROV049-4-04(전세권 경로는 R-PROV049-5-05를 함께). 지연손해금을 구하는 경우에만 쓴다.
7. **청구 원금의 계산** — 실제 지급액에서 이미 반환받은 원금, 배당·대위변제로 소멸한 범위, 확정 공제액을 뺀 잔액. 각 반환일과 반환액, 공제항목의 기간·단가·증거를 분리하여 표로 정리한다.
8. **부수급부의 기산과 이율** — §4.4(부수급부: 구간표)의 구간대로. 지체 발생일의 근거를 반드시 밝힌다.
9. **소송요건** — 다투어질 것이 예상되는 경우에만 별도 항으로. 통상은 쓰지 않는다.

### 10.2 답변서·준비서면 대응 순서

§6.0(부인과 항변의 구별)의 표를 그대로 따른다. 부인은 증명책임을 이동시키지 않으므로 항변과 별도 항에 쓴다.

1. **부인** — 계약 체결, 보증금 수수, 종료, 인도에 관한 부인. 이유부부인이라면 대체 사실관계를 함께 적는다.
2. **권리장애 항변** — 갱신, 통정허위표시 무효, 전세권설정계약의 무효.
3. **권리멸각 항변** — 반환(변제), 공제, 상계. 공제는 반드시 공제 주장과 공제될 채권의 발생원인을 함께 적는다. 이 둘 중 하나라도 빠지면 당연 공제의 법리에도 불구하고 공제가 반영되지 않는다.
4. **권리저지 항변** — 목적물 반환의무와의 동시이행, 전세권설정등기 말소의무와의 동시이행. 항변권 행사의 의사표시를 명시적으로 적는다.
5. **기간·시효 항변** — 소멸시효. 임차인의 점유 계속 여부를 먼저 확인하고, 점유 중이면 이 항변을 제출하지 않는다.
6. **신의칙 주장** — 무상임대차 확인서 등.

원고의 준비서면은 위 각 항변에 대응하는 재항변을 같은 순서로 배치한다. 특히 동시이행 항변에 대한 재항변(인도 또는 이행제공)과 공제 항변에 대한 재항변(공제 대상 채권의 소멸)을 분리하여 쓴다.

### 10.3 흠결의 효과

| 흠결 유형 | 효과 |
|---|---|
| 관할위반 | 이송(민사소송법 제34조 제1항) |
| 소장 필요적 기재사항·인지 흠결, 반대급부 목적물의 불특정 | 보정명령 후 소장각하명령(민사소송법 제254조), 즉시항고 |
| 원고적격 흠결(소송담당의 근거 없는 제3자의 소 제기) | 소각하판결 |
| R-PROV049-4-01~R-PROV049-4-03 중 하나의 주장 누락 | 주장 자체로 이유 없음, 청구기각 |
| R-PROV049-4-04(전세권 경로는 R-PROV049-5-05 포함)의 주장 누락 | 원금 청구는 유지되고 지연손해금 부분만 기각 |
| 주장은 있으나 증명 실패 | 청구기각 |
| 동시이행 항변이 원용되어 인용된 경우 | 상환이행 주문으로 변형(청구기각이 아니다) |
| 공제 항변이 인용된 범위 | 일부인용 |
| 소멸시효 완성 | 청구기각 |

### 10.4 청구취지

문형 카탈로그는 §0(문서 메타)의 `claim_rule_doc`이 지정하는 청구취지작성규칙 문서를 참조하고 여기에 복제하지 않는다. 사건 유형과 참조 절의 대응은 §2.2(요건사실과 주문의 대응)의 마지막 열에 정리되어 있다. 그 문서를 사용할 때 이 문서와 반드시 함께 확인할 지점은 다음 세 가지다.

1. 인도 완료·이행제공 여부에 따른 단순이행과 상환이행의 선택. 이는 §6.3(권리저지 항변)의 인용 여부와 직결된다.
2. 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 말소를 상환조건으로 쓰지 않을 것.
3. 전세권 경로에서 반대의무를 목적물 인도와 말소등기 서류 교부 두 개로 적을 것.

---

## §11. 체크리스트·금지규칙·오류 카탈로그

### 11.1 작성 전 체크리스트

1. **재판모델을 확정했는가** — 이행. §1.0(재판모델 분류).
2. **청구경로를 분리하고 두 축을 정했는가** — P1~P5, `path_relation: 독립`, `joinder_mode: 예비적`. §1.2(경로 관계).
3. **§4(공통 청구원인사실)에 실제 공통 요건이 있는가** — 있다. 계약 체결, 보증금 지급, 종료·소멸의 세 요건은 채권적 임대차와 물권인 전세권에 공통한다. 여기에 부대청구 요건이 더해진다.
4. **모든 요건에 ID와 요건분류를 부여했는가** — R-PROV049-4-01~04, R-PROV049-5-01~06. 전부 권리근거.
5. **§6.0(부인과 항변의 구별)에서 부인과 항변을 갈랐는가** — 갈랐다. 특히 공제를 부인이 아니라 권리멸각 항변으로 판정한 근거를 §6.0(부인과 항변의 구별) 서두에 적었다.
6. **§3(소송요건과 절차효과) 각 항에 조사방식·증명책임·절차효과 값이 있는가** — 3.1~3.5 전부 있다.
7. **기간제한의 성질과 효과를 판정했는가** — 출소기간·제척기간 없음. 소멸시효만 문제되고 효과는 청구기각. §3.3(기간제한: 출소기간·제척기간·소멸시효).
8. **§4.4(부수급부: 구간표)가 구간표이고 §2.2(요건사실과 주문의 대응)의 부대청구 문언과 값이 같은가** — 같다. 기계판독 문언 줄과 §2.2(요건사실과 주문의 대응)의 셀이 문자열 단위로 일치한다.
9. **판결효과를 다섯 축으로 분리했는가** — §9.1(판결효과).
10. **인용 판례가 §12.2(판례)에 등재되고 상태가 확인됐는가** — 등재하고 변경·폐기 여부를 확인했다.

### 11.2 금지규칙

1. 실제 공통요소가 없는 경로에 공통 청구원인사실을 만들지 않는다.
2. 요건과 사실을 기계적으로 1대 1로 대응시키지 않는다. 종료 사실은 택일 요건이고, 계약서 하나가 세 요건을 함께 뒷받침한다.
3. 부인을 항변으로 쓰지 않는다. 「보증금을 받은 바 없다」는 부인이고 「반환하였다」는 항변이다.
4. 소송요건 흠결을 전부 각하로 처리하지 않는다. 관할위반은 이송, 소장 흠결은 소장각하명령이다.
5. 형성판결의 효력을 전부 대세효·소급효로 처리하지 않는다. 이 사건종류는 이행판결이므로 애초에 형성력이 없다.
6. 부존재확인의 모든 부담이 역전된다고 쓰지 않는다. 이 사건종류에는 적용되지 않는다.
7. 동시이행 관계의 사실을 항상 청구원인 또는 항상 항변으로 고정하지 않는다. 원금 청구에서는 항변이고, 지연손해금 청구에서는 원고의 청구원인이다.
8. 이율·시효·제척기간을 적용법령·시행일·경과규정 없이 고정하지 않는다. 과거 판결의 연 15%, 20%, 25%를 현재 사건에 복사하지 않는다.
9. 민사소송법 제202조의2를 책임·인과관계·손해발생의 대체규칙으로 쓰지 않는다.
10. 증명방해를 자동 증명책임 전환으로 처리하지 않는다.
11. 판결요지만으로 판시를 확정하지 않는다. 요건·항변의 직접 근거 판례는 전문을 확인한다.
12. `해당 없음`·`UNKNOWN`·`UNVERIFIED`를 같은 값으로 쓰지 않는다.
13. 잔여범주를 단일 청구권 요건 열거형으로 쓰지 않는다. 이 사건종류는 잔여범주가 아니므로 이 규칙이 직접 발동하지는 않으나, 「임차 및 전세보증금」이라는 표지를 하나의 청구권으로 다루면 같은 오류가 생긴다.

### 11.3 오류 카탈로그

- 계약 종료일과 보증금반환채권의 변제기, 이행지체일을 같은 날로 처리하면 §4.4(부수급부: 구간표)의 구간 1 전체가 무너진다.
- 목적물 인도·이행제공을 원금 청구의 요건으로 올리면 §6.3(권리저지 항변)이 소멸하고 상환이행 주문이 나올 길이 사라진다.
- 반대로 인도·이행제공을 지연손해금의 요건에서 빼면 인도 전 기간에 대하여 이유 없는 지연손해금을 구하게 된다.
- 공제를 부인으로 처리하면 임대인에게 발생원인의 증명을 요구할 수 없게 되어 §7(주장·증명책임 총괄표)의 증명책임 값이 통째로 오염된다.
- 반대로 공제를 임대인의 상계로만 구성하면, 존속 중 소멸시효가 완성된 차임채권에 대하여 상계가 부정되는 순간 공제 자체를 잃는다. 상계와 공제는 다른 제도다.
- 임대차 존속 중에도 연체차임이 당연 공제된다고 쓰면 임차인이 보증금을 이유로 차임 지급을 거절할 수 있다는 결론이 되어 판례에 반한다.
- 「전세」라는 명칭만으로 물권인 전세권을 전제하면 민법 제317조의 반대급부를 스스로 떠안아 단순이행 주문을 잃는다.
- 반대로 전세권설정등기가 있는데도 이를 숨기고 단순이행을 구하면 말소의무와의 동시이행 항변에 대응하지 못한다.
- 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 말소를 상환조건으로 쓰면 선이행 법리에 반하여 주문이 위법해진다.
- 임차권등기를 마쳤으니 시효가 중단되었다고 쓰면 시효 계산이 통째로 틀린다. 시효가 진행하지 않는 근거는 등기가 아니라 점유의 계속이다.
- 대항력을 갖추지 못한 임차인에 대하여 양수인을 피고로 삼으면 청구기각이다. 각하가 아니므로 소를 다시 제기하는 부담이 크다.
- 임차인이 법인인 주택임대차에서 양수인을 피고로 삼으면 같은 오류가 생긴다.
- 신탁부동산에서 신탁원부를 확인하지 않고 위탁자 또는 수탁자 중 하나를 단정하면 반환의무자를 잘못 특정한다.
- 다투어질 공제액을 원고가 선제적으로 자인하면 회복할 수 없는 청구 감축이 된다.
- 통상손모·경년변화를 임차인의 훼손으로 처리하면 공제 범위가 부당하게 넓어진다.
- 배당으로 회수하거나 보증기관의 대위변제로 이전된 범위를 원금에서 빼지 않으면 이중회복이 된다.

---
## §12. 근거자료와 검증상태

### 12.1 법령

법령 원문은 국가법령정보센터(https://www.law.go.kr)에서 2026-09-02 기준으로 확인하였다.

| 조문 | 내용 | 시행일 | 경과규정·비고 |
|---|---|---|---|
| 민법 제303조 제1항 | 전세권의 내용 | 2026-03-17 | 전세금 지급이 성립요소이나 기존 채권으로 대신할 수 있다 |
| 민법 제312조 | 전세권의 존속기간과 법정갱신 | 2026-03-17 | 제4항 법정갱신은 등기 없이 효력이 있다 |
| 민법 제317조 | 전세권의 소멸과 동시이행 | 2026-03-17 | 반대급부가 목적물 인도와 말소등기 서류 교부 두 개다 |
| 민법 제318조 | 전세권자의 경매청구권 | 2026-03-17 | |
| 민법 제371조 | 지상권·전세권을 목적으로 하는 저당권 | 2026-03-17 | 제2항 전세권 소멸행위 제한 |
| 민법 제108조 | 통정한 허위의 의사표시 | 2026-03-17 | 제2항 선의의 제3자 대항 불가 |
| 민법 제162조 제1항 | 채권의 소멸시효 10년 | 2026-03-17 | |
| 민법 제163조 제1호 | 이자·사용료 등 3년의 단기소멸시효 | 2026-03-17 | 1997.12.13. 개정 |
| 민법 제379조 | 법정이율 연 5푼 | 2026-03-17 | |
| 민법 제387조 | 이행기와 이행지체 | 2026-03-17 | |
| 민법 제397조 제1항 | 금전채무불이행의 특칙 | 2026-03-17 | 단서에 따라 법령의 제한에 위반하지 않는 약정이율이 우선한다 |
| 민법 제477조 | 법정변제충당 | 2026-03-17 | |
| 민법 제495조 | 소멸시효 완성된 채권에 의한 상계 | 2026-03-17 | 연체차임 공제에 유추적용된다 |
| 민법 제536조 | 동시이행의 항변권 | 2026-03-17 | |
| 민법 제615조·제654조 | 차주의 원상회복의무와 임대차에의 준용 | 2026-03-17 | |
| 민법 제618조 | 임대차의 의의 | 2026-03-17 | |
| 민법 제623조 | 임대인의 의무 | 2026-03-17 | |
| 민법 제741조 | 부당이득의 내용 | 2026-03-17 | |
| 민사소송법 제34조 제1항, 제254조 | 관할위반의 이송, 소장각하명령 | 2026-09-02 확인 | |
| 민사집행법 제41조 제1항 | 상환이행 집행권원의 집행개시 요건 | 2026-02-01 | |
| 주택임대차보호법 제3조 | 대항력, 제4항 양수인의 지위 승계 | 2026-01-02 | 제2항·제3항의 법인 특례가 있다 |
| 주택임대차보호법 제3조의2 | 보증금의 회수와 우선변제권 | 2026-01-02 | 제1항은 경매신청 시 반대의무 이행을 집행개시요건에서 제외한다 |
| 주택임대차보호법 제3조의3 | 임차권등기명령 | 2026-01-02 | 제5항 대항력·우선변제권 유지, 제8항 비용청구 |
| 주택임대차보호법 제4조 | 기간 2년 의제, 제2항 보증금 반환 시까지 임대차관계 존속 의제 | 2026-01-02 | |
| 주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3 | 묵시적 갱신, 갱신 후 해지, 계약갱신요구권 | 2026-01-02 | 제6조 제1항의 통지기간은 2020.6.9. 개정으로 6개월 전부터 2개월 전까지다 |
| 주택임대차보호법 제8조 | 보증금 중 일정액의 최우선변제 | 2026-01-02 | 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다 |
| 주택임대차보호법 제12조 | 미등기 전세에의 준용 | 2026-01-02 | 전세금을 임대차의 보증금으로 본다 |
| 주택임대차보호법 시행령 제10조 | 최우선변제 보증금 중 일정액: 서울특별시 5천500만원, 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 4천800만원, 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 2천800만원, 그 밖의 지역 2천500만원 | 2026-07-01 | 2023.2.21. 개정. 실행일 기준으로 조회하여 확인하였다 |
| 주택임대차보호법 시행령 제11조 | 최우선변제를 받을 임차인의 보증금 상한: 서울특별시 1억6천500만원, 과밀억제권역등 1억4천500만원, 광역시등 8천500만원, 그 밖의 지역 7천500만원 | 2026-07-01 | 2023.2.21. 개정 |
| 상가건물 임대차보호법 제2조 | 적용범위와 환산보증금 | 2026-05-12 | 제3항에 따라 초과 임대차에도 제3조 등은 적용된다 |
| 상가건물 임대차보호법 제3조 | 대항력, 제2항 양수인의 지위 승계 | 2026-05-12 | |
| 상가건물 임대차보호법 제5조 | 보증금의 회수와 우선변제권 | 2026-05-12 | |
| 상가건물 임대차보호법 제6조 | 임차권등기명령 | 2026-05-12 | |
| 상가건물 임대차보호법 제9조 | 기간 1년 의제, 제2항 보증금 반환 시까지 임대차관계 존속 의제 | 2026-05-12 | |
| 상가건물 임대차보호법 제10조 | 계약갱신요구권, 제4항 묵시적 갱신, 제5항 해지 | 2026-05-12 | 제2항 전체 임대차기간 10년은 2018.10.16. 개정 |
| 상가건물 임대차보호법 제17조 | 미등기전세에의 준용 | 2026-05-12 | |
| 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 | 적용범위 환산보증금: 서울특별시 9억원, 과밀억제권역·부산 6억9천만원, 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원, 환산비율 100 | 2026-07-01 | 2019.4.2. 개정 |
| 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조 | 최우선변제 임차인 범위와 일정액 | 2026-07-01 | 2013.12.30. 개정 |
| 상법 제54조 | 상사법정이율 연 6분 | 2026-07-23 | 반환채무가 상행위로 인한 채무인 경우에만 적용된다 |
| 상법 제64조 | 상사시효 5년 | 2026-07-23 | |
| 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 | 법정이율 특례, 제2항 항쟁의 상당성 | 2026-06-02 | |
| 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항 본문의 법정이율에 관한 규정 | 연 100분의 12 | 2019-06-01 | 대통령령 제29768호. 부칙 제2조 경과조치에 따라 시행 당시 제1심 변론이 종결된 사건은 종전 규정, 종결되지 않은 사건은 2019.5.31.까지 발생분에 종전 규정을 적용한다 |

### 12.2 판례

전부 국가법령정보센터 판례 검색으로 사건번호와 선고일을 대조하였다. `전문 확인`이 「예」인 항목은 판시사항과 판결요지 전문을 열람하여 판시를 확정한 것이다.

| 사건번호 | 선고일 | 판시사항 | 적용 요건 ID | 상태 | 전문 확인 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2004다19647 | 2005. 1. 13. | 임대차계약에서 보증금을 지급하였다는 증명책임은 반환을 구하는 임차인이 부담한다 | R-PROV049-4-02 | 유효 | 예 |
| 2020다276914 | 2023. 6. 29. | 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 이전되어도 원칙적으로 임대인이 보증금 반환의무를 부담한다. 승계를 원하지 않는 임차권자는 그 구속을 면할 수 있다 | R-PROV049-5-01, R-PROV049-5-02 | 유효 | 예 |
| 2016다218874 | 2017. 3. 22. | 임차건물 양수인의 임대인 지위 승계는 법률행위·법률규정을 불문한다. 승계 전 연체차임은 양수인에게 이전되지 않으나 보증금 반환 시에는 당연 공제된다 | R-PROV049-5-02, 6.2.2 | 유효 | 예 |
| 2024다215542 | 2024. 6. 13. | 주택을 임차한 법인에게는 주택임대차보호법 제3조가 원칙적으로 적용되지 않으므로 양도에도 임대인의 반환채무가 소멸하지 않는다 | R-PROV049-5-01 | 유효 | 아니오 |
| 2001다62091 | 2002. 2. 5. | 전세권설정자는 목적물 인도와 말소등기 서류 교부를 받는 동시에 전세금을 반환할 의무가 있고, 서류 교부·이행제공이 없으면 반환을 거부할 수 있으며 이자 상당 부당이득도 성립하지 않는다 | R-PROV049-5-05, 6.3.2 | 유효 | 예 |
| 2010다95062 | 2011. 3. 24. | 보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 마친 경우 보증금 반환의무는 민법 제317조에 따라 말소의무와도 동시이행관계에 있다 | R-PROV049-5-06, 6.3.2 | 유효 | 예 |
| 2018다268538 | 2021. 12. 30. | 담보 목적 전세권설정등기는 유효하나 전세권설정계약은 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시로 무효이고, 그 무효는 악의의 제3자에게만 주장할 수 있다 | R-PROV049-4-02, R-PROV049-5-06, 6.1.3 | 유효 | 예 |
| 2018다40235 | 2021. 12. 30. | 사용·수익 권능을 배제하고 채권담보만을 목적으로 설정한 전세권은 물권법정주의에 반하여 무효다 | R-PROV049-5-04, 6.1.3 | 유효 | 예 |
| 98다31301 | 1999. 9. 17. | 전세권이 기간만료로 종료하면 전세권과 그 저당권이 소멸하고, 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권설정자는 전세권자에 대하여만 전세금 반환의무를 부담한다 | R-PROV049-4-03, R-PROV049-5-04 | 유효 | 예 |
| 2013다91672 | 2014. 10. 27. | 전세권저당권자는 물상대위권을 행사하여야 하고, 전세권설정자는 저당권 설정 당시 존재하고 변제기가 앞서거나 같은 반대채권으로만 상계 대항이 가능하다 | 6.2.3 | 유효 | 예 |
| 2001다69122 | 2002. 8. 23. | 전세권 존속 중에는 전세금반환채권만을 분리하여 양도할 수 없다 | R-PROV049-5-04 | 유효 | 아니오 |
| 2005다4529 | 2005. 6. 9. | 임차권등기명령에 따른 임차권등기 말소의무와 보증금 반환의무는 동시이행관계가 아니고 보증금 반환이 선이행이다 | 6.3.3 | 유효 | 예 |
| 2017다226629 | 2019. 5. 16. | 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호의 시효중단사유에 준하는 효력이 없다 | 6.4.1 | 유효 | 예 |
| 2016다244224 | 2020. 7. 9. | 임차인이 종료 후 동시이행항변권을 근거로 목적물을 계속 점유하는 동안 보증금반환채권의 소멸시효는 진행하지 않는다. 적법한 점유 기간에 한정된다 | R-PROV049-4-04, 6.3.1, 6.4.1 | 유효 | 예 |
| 2015다230020 | 2016. 7. 27. | 보증금이 담보하는 피담보채무 상당액은 종료 후 목적물 반환 시 별도의 의사표시 없이 당연히 공제된다 | 6.2.2 | 유효 | 예 |
| 2016다211309 | 2016. 11. 25. | 종료 전에는 연체차임이 당연 공제되지 않고, 존속 중 차임채권의 시효는 약정 지급기일부터 진행하며, 시효완성 차임채권은 민법 제495조 유추적용으로 공제할 수 있다 | 6.2.2, 6.2.3 | 유효 | 예 |
| 2024다302217 | 2025. 3. 27. | 보증금 반환의무는 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달한다. 존속 중 시효완성 차임채권으로 상계할 수는 없으나 민법 제495조 유추적용으로 공제할 수는 있다 | R-PROV049-4-02, 6.2.2, 6.2.3 | 유효 | 예 |
| 84다카1255 | 1984. 12. 26. | 임차인이 명도하지 않고 거주하고 있었다면 반환채권의 존재가 추정되므로 명도 이전에 보증금을 반환하였다는 점은 임대인이 증명한다 | R-PROV049-4-04, 6.2.1 | 유효 | 예 |
| 99다34697 | 1999. 11. 12. | 사소한 원상회복 미이행을 이유로 거액의 잔존 보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행 항변은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다 | 6.3.1, 6.5.2 | 유효 | 예 |
| 2000다24184 | 2002. 3. 12. | 대항력 취득을 목적으로 한 가장 임대차계약은 통정허위표시로 무효이고 그러한 임차인은 대항력을 갖지 못한다 | 6.1.2 | 유효 | 아니오 |
| 2016다228215 | 2016. 12. 1. | 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영된 경우 대항력 주장과 동시이행 항변은 금반언·신의칙에 반하여 허용되지 않는다 | 6.5.1 | 유효 | 아니오 |
| 2004다24557 | 2006. 6. 9. | 쌍무계약 고유의 대가관계가 아니어도 이행상 견련관계를 인정할 사정이 있으면 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다 | 6.3.1 | 유효 | 아니오 |
| 2000다61398 | 2001. 2. 9. | 보증금 지급을 명하는 판결의 기판력은 연체차임 등 피담보채무의 부존재에까지 미치지 않는다 | 2.1, 3.4 | 유효 | 아니오 |
| 2000다73490 | 2001. 3. 9. | 보증금반환채권에 대한 압류 및 추심명령이 있어도 추심채무자는 동시이행의 항변권을 상실하지 않는다 | 6.3.1 | 유효 | 아니오 |
| 87다카2509 | 1988. 4. 25. | 적법한 전차인은 임차인의 보증금반환청구권에 기한 동시이행의 항변권을 원용할 수 있다 | 6.3.1 | 유효 | 아니오 |

판례 원문은 국가법령정보센터 판례 서비스(https://www.law.go.kr, 판례 상세조회)에서 사건번호로 조회한 것이다.

### 12.3 헌법재판소 결정

`해당 없음 — 이 사건종류의 요건·항변·구제방법에 영향을 미치는 헌법재판소 결정이 확인되지 않음`

### 12.4 『요건사실과 주장·증명책임』 제13판

PDF 물리 쪽번호와 책 표시 쪽번호의 차이는 각 블록 첫 쪽의 머리글 쪽번호로 실측하였고 6개 블록 전부에서 38로 일치하였다. 종료면은 다음 동급 이상 표제가 면 상단에서 시작하면 직전 면에서 끝나는 규칙으로 정하였다.

| 항목 경로 | 표시 시작면~종료면 | 사용처 |
|---|---|---|
| III. 민법상 주요 조문별 요건사실과 주장증명책임 > 4. 채권각칙 > 마. 임대차 > 2) 보증금반환청구 | 890~909 | §4(공통 청구원인사실) 전부, §5(경로별 분기 요건사실)의 5.P1·5.P2·5.P4·5.P5, §6(상대방의 응답: 부인·항변·재항변) 전부 |
| III. 민법상 주요 조문별 요건사실과 주장증명책임 > 4. 채권각칙 > 마. 임대차 > 1) 임대차 목적물의 반환청구 > 나) 항변, 재항변 사실 > (4) 임대차보증금 반환과의 동시이행항변 · (5) 보증금에 대한 차임 등 공제의 재항변과 재재항변 · (6) 유치권 항변 | 884~889 | §6.2(권리멸각 항변)의 6.2.2, §6.3(권리저지 항변)의 6.3.1 |
| III. 민법상 주요 조문별 요건사실과 주장증명책임 > 4. 채권각칙 > 마. 임대차 > 1) 임대차 목적물의 반환청구 > 가) 청구원인사실 | 859~864 | §4.2(요건별 상술)의 R-PROV049-4-01, R-PROV049-4-03 |
| III. 민법상 주요 조문별 요건사실과 주장증명책임 > 4. 채권각칙 > 가. 동시이행항변 | 773~793 | §6.3(권리저지 항변) 전부, §2.3(주문 유형별 유의사항), §9.1(판결효과) |
| III. 민법상 주요 조문별 요건사실과 주장증명책임 > 4. 채권각칙 > 마. 임대차 > 1) 임대차 목적물의 반환청구 > 나) 항변, 재항변 사실 > (1) 계약의 갱신 | 872~877 | §6.1(권리장애 항변)의 6.1.1 |
| III. 민법상 주요 조문별 요건사실과 주장증명책임 > 물권 > 자. 제한물권 > 1) 전세권 | 417~418 | 편제 확인용. 이 항목은 채권각칙의 담보 목적 전세권 부분을 가리키는 상호참조 한 줄이고, 물권인 전세권의 전세금반환청구에 관한 전용 목은 제13판에 없다 |

정독 합계는 표시면 기준 61쪽이다.

### 12.5 웹 자료

| URL | 페이지 제목 | 무엇을 확인하는 페이지인지 |
|---|---|---|
| https://www.law.go.kr | 국가법령정보센터 | 민법·주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법과 각 시행령·상법·소송촉진 등에 관한 특례법 및 그 대통령령의 현행 조문, 시행일, 부칙 경과규정 |
| https://www.law.go.kr | 국가법령정보센터 판례 서비스 | 본문에 인용한 대법원 판례의 사건번호·선고일·법원명 대조 및 판시사항·판결요지 전문 확인 |

### 12.6 학설

`해당 없음 — 본문 요건의 판정에서 판례와 갈리는 학설 대립이 확인되지 않음`

### 12.7 검증상태와 미해결

| 항목 | 구분 | 사유 |
|---|---|---|
| 2024다215542, 2001다69122, 2000다24184, 2016다228215, 2004다24557, 2000다61398, 2000다73490, 87다카2509 | 전문 미확인 | 사건번호·법원명·선고일은 공식 판례 데이터베이스로 대조하였으나 전문 열람 상한에 걸려 판시사항·판결요지 전문을 확인하지 못하였다. 이들은 요건사실 자체의 직접 근거가 아니라 경계 설명과 보조 명제의 근거로만 쓰였다 |
| 제13판 각주에 인용된 일부 판례 | 본문에서 제외 | 보증금반환채무의 발생에 관한 각주 인용 판례와 공제의 주장·증명책임에 관한 각주 인용 판례는 각주에 나타난 사건번호로 공식 데이터베이스를 조회하였으나 해당 사건이 확인되지 않았다. 사건번호를 본문에 쓰지 않고, 같은 명제를 전문 확인된 다른 판례와 조문으로 대체하였다 |
| 약정 지연이율의 상한 | UNKNOWN | 이자제한법·약관의 규제에 관한 법률에 따른 제한 여부는 개별 약정의 내용과 당사자 지위에 따라 달라지므로 이 문서에서 일반적으로 확정하지 않았다. §4.4(부수급부: 구간표)의 구간 1-a는 「법령의 제한에 위반하지 않는」이라는 조건을 붙여 두었다 |
| 상행위성 판정 | UNKNOWN | 보증금반환채무가 상행위로 인한 채무인지는 당사자의 상인성과 행위의 성질로 결정되며, 목적물이 상가라는 사정만으로는 정해지지 않는다. 구간 1-b의 적용 여부는 개별 사건에서 확정한다 |