# 요건사실론: 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구 v2

## 0. 문서의 목적과 v2 반영 원칙

이 문서는 대한민국 민사소송에서 `매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구` 사건을 법리적으로 구성하기 위한 요건사실론 문서이다. v2는 v1에 대한 5개 독립 평가보고서의 개선 의견 중 법리적으로 타당하고 실무상 확실히 도움이 되는 항목만 중복 없이 선별하여 반영한 전면 재작성본이다.

LLM은 이 문서를 사용할 때 다음 원칙을 지켜야 한다.

1. 청구원인이 `매매`인지 먼저 고정한다. 등기 결과가 같더라도 증여, 명의신탁, 취득시효, 진정명의회복, 가등기에 기한 본등기, 채권자취소 원상회복은 별개 소송물이다.
2. `권리발생 요건사실`과 `등기실행 보강사실`을 구별한다. 매매계약이 유효하게 성립한 것과 피고를 상대로 등기 가능한 판결을 받을 수 있는 것은 다른 문제다.
3. 청구원인, 항변, 재항변, 재재항변을 단계별로 분리한다. 원고의 잔대금 지급은 기본 청구원인이 아니라 동시이행항변·해제항변에 대한 재항변으로 배치하는 것이 원칙이다.
4. 평가보고서 중 법리적으로 부정확한 제안은 그대로 따르지 않는다. 특히 대한민국 부동산등기에는 일반적 공신력이 없으므로, 부동산 이중매매를 `선의취득` 문제로 처리하지 말고 `등기 취득 원칙`, `적극가담 무효`, `사해행위취소`, `손해배상·대상청구` 구조로 정리한다.
5. 필수 사실이 누락되면 추정하지 말고 `검토 필요`로 표시한다. LLM은 법률효과를 만들어내는 사실과 단순 정황을 혼동해서는 안 된다.

### 0.1 v2에서 통합 반영한 핵심 개선 항목

| 구분 | v2 반영 내용 |
|---|---|
| 기본 구조 | 청구원인 사실과 등기실행 보강사실의 2단 구조 신설 |
| 소송요건 | 당사자능력·소송능력, 소의 이익, 장래이행의 소, 피고적격, 청구 특정, 등기실익 신설 |
| 무효·불성립 | 반사회질서, 불공정, 통정허위표시, 강행법규 위반, 의사무능력, 제한능력, 불성립 항변 독립화 |
| 특수 당사자 | 공유·합유·총유, 법인·종중·비법인사단, 상속·합병·계약인수, 신탁 부동산, 부부·가족 명의 분기 보강 |
| 해제 | 법정해제, 계약금 해제, 약정해제, 자동해제·실권약관, 정지조건부 해제, 합의해제 분리 |
| 동시이행 | 존재효과, 이행제공의 계속성, 부담등기와 대금지급 거절 범위, 상환이행판결의 기판력·집행 문제 보강 |
| 담보책임 | 권리하자, 물건하자, 수량부족, 제척기간, 상사매매 검사·통지, 대금감액·손해배상·상계 구조 신설 |
| 위험부담 | 민법 제537조·제538조와 이행불능, 수용·화재·멸실 사안 분기 신설 |
| 매매대금 지연손해금 | 민법 제587조의 과실수취·대금이자 특칙 및 상환이행 주문 반영 |
| 이중매매 | 후순위 등기 취득 원칙, 적극가담 시 민법 제103조 무효, 말소·대위·손해배상·사해행위취소 분기 신설 |
| 시효 | 점유 매수인 시효 부진행, 점유승계, 동시이행관계의 독립 시효, 시효중단·승인·시효이익 포기 세분화 |
| 등기원인일자 | 매매, 매매예약, 매도청구, 환매, 토지거래허가, 재계약, 소장 송달 형성권 행사별 결정표 신설 |
| 등기집행 | 판결에 의한 단독 등기신청 요건, 상환이행판결 집행문, 첨부정보, 등기관 각하 위험 체크리스트 강화 |
| LLM 운영 | 사실추출 스키마 필드 확장, 누락 등급화, 판단 순서 체크리스트 확장 |

## 1. 청구의 정체성: 무엇을 구하는 소인가

### 1.1 권리명

`매매계약에 기초한 소유권이전등기절차 이행청구권`

매수인은 매도인에 대하여 매매계약의 효력으로 목적 부동산에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있다. 이 청구는 물권 자체의 이전을 명하는 청구가 아니라, 등기의무자가 등기신청에 필요한 의사표시를 하도록 명하는 채권적 이행청구이다.

### 1.2 기본 청구취지의 의미

```text
피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [YYYY. M. D.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
```

위 주문은 다음 요소를 포함해야 한다.

| 요소 | 의미 |
|---|---|
| 피고 | 등기의무자 또는 등기절차 이행의무자 |
| 원고 | 등기권리자 |
| 별지 목록 기재 부동산 | 등기 가능한 수준으로 특정된 목적물 |
| 등기원인 | 매매 |
| 등기원인일자 | 매매계약일 또는 매매가 성립한 법률효과 발생일 |
| 이행 내용 | 소유권이전등기절차의 이행 |

`소유권을 이전하라`, `명의를 넘겨라`, `등기하라`와 같은 표현은 등기신청 의사표시를 명하는 판결로서 불명확하므로 피한다.

## 2. 실체법·절차법·등기법상 근거

### 2.1 핵심 실체법

| 조문군 | 요지 | 요건사실론상 의미 |
|---|---|---|
| 민법 제563조 | 매매의 성립 | 재산권 이전 약정과 대금 지급 약정의 합치가 청구원인의 핵심이다. |
| 민법 제568조 | 매매의 효력 | 매도인의 재산권 이전의무와 매수인의 대금 지급의무, 동시이행관계의 출발점이다. |
| 민법 제569조 | 타인 권리의 매매 | 피고가 현재 소유자라는 사실은 기본 청구원인이 아니다. 다만 등기실행 가능성은 별도 검토한다. |
| 민법 제186조 | 부동산 물권변동의 등기 | 매매계약만으로 소유권이 이전되지 않고 등기가 필요하다. |
| 민법 제389조 | 의사표시에 갈음하는 판결 | 등기신청 의사표시는 확정판결로 대체될 수 있다. |
| 민법 제536조 | 동시이행항변 | 잔대금 지급과 이전등기 이행의 상환관계를 구성한다. |
| 민법 제537조·제538조 | 위험부담 | 무귀책 이행불능 시 반대급부 존부를 판단한다. |
| 민법 제565조 | 해약금 | 계약금 해제 항변의 독자적 근거다. |
| 민법 제570조~제584조 | 매도인의 담보책임 | 권리하자·물건하자·수량부족·제척기간·대금감액·손해배상 쟁점을 구성한다. |
| 민법 제587조 | 과실수취·대금이자 | 목적물 인도 전후의 과실 귀속과 대금 지연손해금 산정에 영향을 준다. |
| 민법 제103조·제104조·제108조 | 무효사유 | 이중매매 적극가담, 폭리행위, 가장매매 등 권리장애항변을 구성한다. |
| 민법 제109조·제110조 | 착오·사기·강박 | 취소항변의 근거다. |
| 민법 제143조~제146조 | 추인·법정추인·취소권 소멸 | 취소항변에 대한 재항변으로 기능한다. |

### 2.2 절차법·등기법

| 근거 | 요건사실론상 의미 |
|---|---|
| 민사집행법 제263조 | 의사표시를 명하는 판결이 확정되면 그 의사표시를 한 것으로 본다. 반대급부와 상환으로 명한 경우 집행문 부여 단계에서 반대급부 이행 증명이 문제 된다. |
| 부동산등기법 제23조 | 등기는 원칙적으로 공동신청이나, 등기절차 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다. |
| 부동산등기규칙 | 신청정보, 등기원인증서, 첨부정보, 인감증명, 주소·주민등록번호 동일성 등 등기실행 요건을 검토해야 한다. |
| 민사소송법상 장래이행의 소 | 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 한다. |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 토지거래허가제 | 허가 전 협력청구와 허가 후 이전등기청구를 구별해야 한다. |
| 부동산실명법 | 명의신탁 약정 및 그에 따른 물권변동의 효력, 예외, 제3자 관계를 판단한다. |

## 3. 소송물과 기판력

### 3.1 소송물 특정

소송물은 `특정 매매계약에 기초한 특정 부동산의 소유권이전등기청구권`이다.

| 특정 요소 | 내용 |
|---|---|
| 등기원인 | 매매 |
| 등기원인일자 | 계약일 또는 형성권 행사로 매매가 성립한 날 |
| 매도인·매수인 | 계약당사자 또는 승계인 |
| 목적물 | 부동산, 지분, 특정부분, 구분건물, 대지권 |
| 대금 | 확정액 또는 객관적으로 확정 가능한 산정 기준 |
| 청구 효과 | 소유권이전등기절차 이행 |

### 3.2 인접 청구와 구별

| 청구 유형 | 매매청구와의 차이 |
|---|---|
| 증여 원인 이전등기청구 | 대금 약정이 없는 무상계약이다. |
| 명의신탁 해지·진정명의회복 | 등기명의 회복 문제이며 매매계약 이행청구가 아니다. |
| 취득시효 완성 원인 이전등기청구 | 점유 개시, 자주·평온·공연, 20년 점유, 시효완성 당시 등기명의인이 핵심이다. |
| 가등기에 기한 본등기청구 | 가등기의 순위보전효와 본등기청구권이 문제 된다. |
| 사해행위취소 원상회복 | 피보전채권, 사해행위, 무자력, 악의, 원상회복이 필요하다. |
| 말소등기청구 | 무효 등기의 제거를 구하는 청구다. |
| 원상회복 등기청구 | 취소·해제·무효 후 급부 반환 구조다. |

### 3.3 기판력·청구변경·재소 위험

기판력은 원칙적으로 주문에 포함된 판단에 미친다. 그러나 등기청구 사건에서는 등기원인과 등기원인일자가 청구원인·청구취지·등기실행과 결합되므로 다음을 별도로 확인해야 한다.

| 상황 | 검토 |
|---|---|
| `매매` 청구 패소 후 `취득시효` 청구 | 소송물이 달라 별도 청구 가능성이 있으나, 사실관계·기판력·신의칙을 검토한다. |
| 허가 전 토지거래허가 협력청구와 허가 후 이전등기청구 | 발생원인과 청구구조가 달라질 수 있으므로 별도 소송물로 관리한다. |
| 단순 이전등기청구에서 채권자대위 구조로 전환 | 피고, 피대위자, 청구취지가 달라지므로 청구변경 필요성을 검토한다. |
| 상환이행판결 | 반대급부가 주문에 적혀도 반대채권의 존부·수액 자체에 기판력이 미치는 것은 아님을 유의한다. |
| 등기원인일자 변경 | 청구취지 보정 또는 청구원인 정정 필요성을 검토한다. |

## 4. 소송요건과 등기실행 보강사실

### 4.1 소송요건 체크

| 항목 | 실무상 확인사항 |
|---|---|
| 당사자능력·소송능력 | 미성년자, 피성년후견인, 법인, 종중, 비법인사단, 외국인, 신탁 수탁자 여부 |
| 당사자적격 | 피고가 매도인인지, 현재 등기명의자인지, 등기절차 이행의무자인지 |
| 소의 이익 | 이미 원고 명의 등기가 마쳐졌는지, 의사표시 판결로 법적 효과가 발생하는지 |
| 장래이행의 소 | 이행기 미도래·조건 미성취라면 미리 청구할 필요가 있는지 |
| 청구 특정 | 부동산 표시, 등기원인, 등기원인일자, 지분, 반대급부가 특정되어 있는지 |
| 관할·소가 | 부동산 소재지 관할, 소송물가액 산정, 인지·송달료를 검토한다. |

### 4.2 권리발생사실과 등기실행 보강사실의 분리

| 구분 | 내용 | 주장 위치 |
|---|---|---|
| 권리발생사실 | 원고와 피고 사이의 매매계약 성립, 목적물, 대금, 계약일 | 청구원인 |
| 등기실행 보강사실 | 피고가 현재 등기명의자이거나 원고에게 이전등기를 이행할 지위에 있음 | 청구원인 보강 또는 실무 검토 |
| 선행정리 사실 | 제3자 말소, 상속등기, 보존등기, 부담말소, 허가, 분필·합병 | 특수분기 |

타인 권리 매매는 유효할 수 있으므로 피고의 현재 소유는 기본 청구권 발생요건이 아니다. 그러나 피고가 등기의무자로서 판결 주문을 이행할 수 있는지 밝히지 않으면 승소해도 등기신청이 막힐 수 있다.

## 5. 기본 청구원인 요건사실

### 5.1 최소 청구원인

기본형에서 원고가 주장·증명할 사실은 다음 명제로 압축된다.

> 원고가 [계약일] 피고로부터 [목적 부동산]을 [매매대금]원에 매수하였다.

이를 요건사실 단위로 분해하면 다음과 같다.

| 번호 | 요건사실 | 설명 |
|---:|---|---|
| 1 | 원고와 피고 사이의 매매계약 체결 | 매도·매수 의사표시의 합치 |
| 2 | 계약일 또는 매매 성립일 | 등기원인일자와 연결 |
| 3 | 목적 부동산 특정 | 등기 가능한 방식의 특정 |
| 4 | 대금 합의 | 금액 또는 산정 기준의 특정 |
| 5 | 매매 효력으로 이전등기절차 이행의무 발생 | 법률효과 |

### 5.2 청구원인에서 제외하되 반드시 조사할 사항

| 사항 | 법적 위치 |
|---|---|
| 피고의 현재 소유·등기명의 | 청구권 발생요건은 아니나 등기실행·피고적격·이행불능 판단에 필수 |
| 이행기 도래 | 지체·해제·장래이행·동시이행 판단 요소 |
| 원고의 잔대금 지급 | 피고의 동시이행항변·해제항변에 대한 재항변 |
| 등기서류 준비 | 이행제공, 해제, 동시이행, 집행 가능성 판단 요소 |
| 허가·증명·승인 | 토지거래허가, 농지취득자격증명, 법인·학교법인·종교법인 허가 등 |

## 6. 매매계약 성립과 계약 해석

### 6.1 의사표시 합치

매매계약은 당사자, 목적물, 대금에 관한 의사표시의 합치로 성립한다. 계약서가 있으면 강력한 증거가 되지만 계약서가 절대요건은 아니다. 반대로 계약서가 있어도 가장행위, 무효, 취소, 대리권 흠결, 조건 불성취가 문제 될 수 있다.

| 합치 대상 | 확인사항 |
|---|---|
| 당사자 | 매도인·매수인이 누구인지, 대리·대표·명의신탁 여부 |
| 목적물 | 토지·건물·지분·특정부분·집합건물·대지권의 특정 가능성 |
| 대금 | 확정액 또는 객관적 산정 기준 |
| 특약 | 잔금일, 부담말소, 인도, 임대차 승계, 위약금, 해제, 허가 |

### 6.2 목적물 특정

| 유형 | 특정 방법 | 위험 |
|---|---|---|
| 토지 전체 | 등기부·토지대장의 소재, 지번, 지목, 면적 | 공부와 현황 불일치 |
| 건물 전체 | 등기부·건축물대장의 소재, 구조, 면적 | 미등기·무허가·증축 |
| 지분 | 분수 지분 표시 | 전체 매매와 혼동 |
| 특정부분 | 도면, 측량성과도, 좌표, 경계 | 등기 불가능·분필 필요 |
| 집합건물 | 전유부분, 대지권, 공용부분 | 대지권 미등기·분리처분 금지 |
| 분필 전 토지 | 분필 가능성, 허가, 측량 | 청구취지 특정·집행 불능 |
| 신축 미보존등기 건물 | 건축주, 사용승인, 보존등기 가능성 | 보존등기 선행 필요 |

### 6.3 대금 특정과 정산 항목

대금은 확정액 또는 산정 기준으로 특정되어야 한다. 상환이행 주문과 반소를 대비하여 다음을 분리한다.

| 항목 | 검토 |
|---|---|
| 총매매대금 | 계약서상 금액 또는 산정 기준 |
| 계약금 | 해약금·손해배상예정·위약벌 구별 |
| 중도금 | 이행착수, 자동해제, 지연손해금 판단과 연결 |
| 잔대금 | 동시이행항변의 반대급부 |
| 지연손해금 | 약정이율, 법정이율, 기산일, 민법 제587조 적용 |
| 공제액 | 임대차보증금 승계, 근저당 피담보채무 인수, 제세공과금, 관리비 |
| 대금감액 | 수량부족, 하자, 권리제한 |

## 7. 등기원인일자 결정표

등기원인일자는 청구취지, 청구원인, 등기원인증서가 일치해야 한다. 불일치하면 판결 후 등기신청이 거절되거나 보정명령이 나올 수 있다.

| 사안 | 원칙적 등기원인일자 | 주의 |
|---|---|---|
| 일반 매매 | 매매계약 체결일 | 잔금일이 아님 |
| 계약일과 효력발생일이 다른 조건부 매매 | 조건 성취·효력발생 구조를 등기실무와 함께 확인 | 조건이 등기원인 자체인지 이행기인지 구별 |
| 매매예약 | 예약완결권 행사 의사표시 도달일 | 예약일을 본매매일로 쓰지 않음 |
| 소장 송달로 예약완결권 행사 | 소장 부본 송달일 | 송달일 증명 필요 |
| 환매권 행사 | 환매 의사표시 도달일 | 환매기간·환매대금 제공 검토 |
| 법정 매도청구·매수청구 | 형성권 행사 의사표시 도달일 또는 법정 효과 발생일 | 특별법 요건 확인 |
| 토지거래허가구역 매매 | 원칙적으로 매매계약일을 기준으로 하되 허가 전·후 청구구조를 구별 | 허가일을 무조건 등기원인일자로 삼지 않음 |
| 합의해제 후 재계약 | 재계약일 | 종전 계약일과 혼동 금지 |
| 명의신탁 해지 | 매매가 아니라 명의신탁 해지·진정명의회복 등 별도 원인 | `매매`로 쓰면 소송물 오류 |

## 8. 당사자, 대리, 대표권

### 8.1 본인 직접계약

계약서, 영수증, 계좌이체, 문자, 이메일, 녹취, 중개대상물 확인·설명서, 부동산거래계약 신고자료 등으로 당사자 의사표시 합치를 증명한다.

### 8.2 대리

| 유형 | 요건사실 |
|---|---|
| 유권대리 | 대리권 수여, 대리권 범위 내 행위, 현명 또는 상대방의 대리관계 인식 가능성 |
| 무권대리 추인 | 무권대리행위, 본인의 추인, 상대방에 대한 효력 발생 |
| 표현대리 | 권한 외관, 본인의 귀책 있는 외관 형성, 상대방의 정당한 신뢰 |
| 대리권 남용 | 대리권은 있으나 배임적 행사, 상대방의 악의·중과실 |
| 자기계약·쌍방대리 | 본인의 허락 또는 예외 사유 |

표현대리는 `대리권수여 표시`, `권한 외 행위`, `대리권 소멸 후 행위`의 유형을 나누어 검토한다. 부동산 중개인은 원칙적으로 중개·전달자이지 당연한 계약체결 대리인이 아니므로, 별도 위임 여부를 확인한다.

### 8.3 공유·합유·총유

| 유형 | 처분권한 | 청구취지 |
|---|---|---|
| 공유지분 매매 | 공유자 각자 자기 지분 처분 가능 | 지분 이전등기로 특정 |
| 공유물 전부 매매 | 공유자 전원의 처분 합의 필요 | 전원 피고 또는 위임·대리 확인 |
| 합유재산 | 합유자 전원의 동의 또는 조합 규약 확인 | 합유자 전원 관계 검토 |
| 총유재산 | 사원총회·종중총회 등 내부 결의 필요 | 비법인사단 대표권과 총회결의 입증 |

### 8.4 법인·종중·비법인사단·공익법인

| 주체 | 필수 검토 |
|---|---|
| 주식회사 | 대표권, 이사회 결의 필요 여부, 대표권 남용, 자기거래 |
| 비영리법인 | 정관, 이사회·총회, 주무관청 허가 필요성 |
| 학교법인·사회복지법인·종교법인 | 기본재산 처분 허가 또는 내부 승인 |
| 종중·문중 | 종중총회 결의, 소집절차, 대표자 권한 |
| 비법인사단 | 정관·규약, 총회 결의, 대표자 표시 |

내부 결의 흠결은 단순 대리권 문제가 아니라 매매계약의 무효·취소, 대표권 남용, 등기절차 이행가능성에 영향을 줄 수 있다.

### 8.5 상속·합병·계약인수·채권양도

| 상황 | 검토 |
|---|---|
| 매도인 사망 | 상속인 전원, 상속지분, 상속등기 선행 필요성 |
| 매수인 사망 | 상속인의 청구권 승계, 공동상속인의 지분별 청구 |
| 회사 합병·분할 | 포괄승계 여부, 등기명의 정리 |
| 계약인수 | 상대방 동의, 매수인 지위·매도인 지위 승계 |
| 채권양도 | 소유권이전등기청구권 양도의 대항요건 및 매도인의 동의·승낙 필요성을 검토 |
| 이행인수·채무인수 | 잔대금 또는 근저당 피담보채무 인수의 법적 성격 구별 |

부동산 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 통상 채권과 달리 등기실행 및 매도인의 협력과 결합되어 있으므로, 채권양도 통지만으로 곧바로 양수인이 매도인에게 등기를 청구할 수 있는지 신중히 본다.

## 9. 이행기, 조건, 장래이행

### 9.1 이행기와 조건

잔금일, 허가일, 분할·합병 완료일, 사용승인일, 대출 실행일 등은 이행기 또는 조건으로 기능할 수 있다. 조건부 매매인지 기한부 매매인지에 따라 권리발생과 이행청구 가능 시점이 달라진다.

### 9.2 장래이행의 소

이행기가 아직 도래하지 않았거나 조건이 성취되지 않았더라도, 현재 법률관계가 성립되어 있고 장래 이행기에 임의이행을 기대하기 어려운 사정이 있으면 장래이행의 소가 문제 된다.

| 요건 | 설명 |
|---|---|
| 기초관계 존재 | 매매계약 등 청구권 발생의 기초가 이미 존재해야 한다. |
| 장래 이행 가능성 | 기한 도래 또는 조건 성취가 예정되어야 한다. |
| 미리 청구할 필요 | 피고가 채무 존재를 다투거나 장래 임의이행을 기대하기 어려운 사정 |
| 청구취지 특정 | 조건·기한·반대급부가 집행 가능한 방식으로 특정되어야 한다. |

토지거래허가 전 단계에서는 확정적 이전등기청구보다 허가신청 협력청구가 원칙적 구조인지 먼저 검토한다.

## 10. 등기명의, 등기의 추정력, 피고적격

### 10.1 현재 등기명의 확인

등기사항전부증명서, 폐쇄등기부, 토지·건축물대장, 등기신청서류를 통해 현재 등기명의와 소유권 변동 연혁을 확인한다.

| 상황 | 구성 |
|---|---|
| 피고가 현재 등기명의자 | 기본형 이전등기청구 가능 |
| 피고가 매도인이지만 등기명의자가 아님 | 순차이전, 중간생략등기합의, 채권자대위 검토 |
| 제3자 명의 등기가 무효라고 주장 | 제3자 상대 말소 또는 진정명의회복 병합 검토 |
| 피고가 제3자에게 처분 | 이행불능, 이중매매 적극가담, 손해배상, 대상청구, 사해행위취소 검토 |
| 등기명의자 사망 | 상속인, 상속등기, 승계집행문 또는 당사자 표시 정리 |

### 10.2 등기의 추정력과 한계

부동산 등기는 적법한 원인과 절차에 의해 마쳐진 것으로 추정된다. 이를 다투는 자가 무효 원인 또는 실체관계 부합 결여를 주장·증명해야 한다. 그러나 대한민국 부동산등기에는 일반적 공신력이 없으므로, 무효등기에 기초한 제3자 취득이 언제나 보호되는 것은 아니다. 제3자 보호는 통정허위표시, 명의신탁, 가처분, 특별법 등 개별 법리로 따로 판단한다.

## 11. 항변·재항변 전체 지도

| 단계 | 주장·증명책임자 | 예시 |
|---|---|---|
| 권리발생사실 | 원고 | 매매계약 체결, 목적물, 대금, 계약일 |
| 권리장애사실 | 피고 | 무효, 불성립, 제한능력, 대리권 흠결, 허가 부존재, 조건 불성취 |
| 권리소멸사실 | 피고 | 해제, 합의해제, 취소, 변제, 공탁, 상계, 소멸시효 완성 |
| 권리저지사실 | 피고 | 동시이행항변, 선이행 주장, 불안의 항변 유사 구조 |
| 재항변 | 원고 | 이행제공, 지급, 수령거절, 추인, 표현대리, 시효중단·승인, 신의칙 |
| 재재항변 | 피고 | 제공 부적법, 공탁 부족, 상계 부적법, 추인 무효, 신의칙 배척 사유 |

## 12. 무효·불성립 항변

### 12.1 불성립

| 항변 | 피고 주장사실 | 원고 대응 |
|---|---|---|
| 당사자 합치 부존재 | 매도·매수 의사 합치 없음 | 계약서, 대금 지급, 중개인 진술, 협상 경과 |
| 목적물 불특정 | 특정 부동산 합의 없음 | 공부, 도면, 현황, 오표시 무해 원칙 |
| 대금 불특정 | 대금 또는 산정 기준 없음 | 객관적 산정 기준, 감정가·공시지가·면적단가 |
| 장난·예비교섭 | 법적 구속 의사 없음 | 계약금 수수, 특약, 이행 준비 |

### 12.2 무효

| 무효사유 | 요건사실 | 실무 포인트 |
|---|---|---|
| 반사회질서 | 민법 제103조 위반 목적 또는 수단 | 이중매매 적극가담, 탈법 목적, 배임행위 공모 |
| 불공정 법률행위 | 궁박·경솔·무경험, 현저한 불균형, 폭리 의사 | 시가 감정, 협상 경과, 경제적 압박 |
| 통정허위표시 | 허위 의사표시의 합의 | 가장매매, 명의대여, 채권자 회피 |
| 강행법규 위반 | 법률상 금지·허가 흠결 | 부동산실명법, 학교법인·공익법인 허가, 특별법 |
| 의사무능력 | 의사결정능력 결여 | 진단서, 후견 자료, 계약 당시 상태 |
| 법인 내부절차 흠결 | 필수 결의·허가 부존재 | 정관, 회의록, 허가서 |

무효는 취소와 다르다. 무효라면 원칙적으로 소급하여 효력이 없고, 이전등기청구가 아니라 부당이득반환·말소등기·원상회복 문제가 될 수 있다.

### 12.3 신의칙·권리남용 항변과 재항변

신의칙·권리남용은 독립된 만능 항변이 아니라, 구체적 권리행사가 기존 행위·신뢰 형성·상대방의 의존·현저한 불이익과 충돌하는 경우에 제한적으로 작동한다.

| 적용 장면 | 주장 구조 |
|---|---|
| 소멸시효 원용 | 매도인이 장기간 등기협력을 약속하거나 매수인의 점유를 용인한 뒤 시효를 원용하는 것이 신의칙에 반하는지 |
| 해제권 행사 | 상대방의 이행을 방해하거나 수령을 거절한 뒤 해제를 주장하는 것이 허용되는지 |
| 자동해제 특약 | 형식적 기한 도과만으로 해제를 주장하는 것이 계약 경과와 이행제공 상태에 비추어 정당한지 |
| 동시이행항변 | 반대급부 제공을 방해하면서 동시이행항변을 하는지 |
| 무효·취소 주장 | 장기간 계약 유효를 전제로 행동한 뒤 무효·취소를 주장하는 것이 금반언에 반하는지 |

LLM은 신의칙을 결론 보강용 수사로 쓰지 말고, `선행행위`, `상대방 신뢰`, `신뢰에 따른 행동`, `권리행사로 인한 현저한 불이익`, `권리행사 제한의 필요성`을 사실 단위로 추출해야 한다.

## 13. 동시이행항변과 상환이행판결

### 13.1 요건사실

| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 항변권자 | 피고 매도인 |
| 법적 성질 | 권리저지항변 |
| 요건사실 | 원고의 잔대금 등 반대채무 존재, 피고 채무와 동시이행관계, 피고의 항변권 행사 |
| 효과 | 청구 기각이 아니라 상환이행판결로 귀결될 수 있음 |

### 13.2 존재효과와 이행제공의 계속성

동시이행관계에 있는 경우, 상대방의 이행제공이 없으면 채무자는 이행지체에 빠지지 않는다는 취지의 법리가 적용된다. 원고가 과거 한 차례 이행제공을 했다는 사실만으로 피고의 동시이행항변이 영구히 소멸한다고 단정하지 않는다. 이행제공은 그 내용, 시기, 장소, 상대방 수령 가능성, 계속성까지 검토한다.

### 13.3 원고의 재항변

| 재항변 | 요건·증거 |
|---|---|
| 변제 | 지급일, 지급액, 지급수령자, 영수증, 계좌이체 |
| 현실제공 | 잔대금 준비, 지급 장소·시기, 제공 사실 |
| 구두제공 | 피고의 수령거절·이행거절, 원고의 준비 완료와 최고 |
| 변제공탁 | 수령거절·수령불능·채권자 불확지, 채무 전부 공탁 |
| 상계 | 자동채권·수동채권, 동종성, 변제기 도래, 상계 의사표시 |
| 피고 선이행 약정 | 부담등기 말소, 등기서류 교부 등 선이행 특약 |

### 13.4 부담등기와 동시이행

근저당권, 전세권, 지상권, 가압류, 압류, 처분금지가처분, 임차권등기 등이 있으면 매도인은 원칙적으로 부담 없는 소유권을 이전할 의무가 있다.

| 쟁점 | 판단 |
|---|---|
| 근저당 말소 전 잔대금 거절 | 매수인은 부담 말소 전까지 대금 지급을 거절할 수 있다. 거절 범위는 채권최고액 또는 확인된 피담보채무액 등으로 구체화한다. |
| 매수인의 채무인수 | 면책적 채무인수, 중첩적 채무인수, 이행인수, 대금 공제 특약을 구별한다. |
| 임대차 승계 | 대항력 있는 임차권·보증금 승계가 대금 공제 또는 부담 인수인지 확인한다. |
| 가압류·가처분 | 존재만으로 곧바로 이행불능은 아니나 완전한 소유권 이전의 장애·부담으로 본다. |

### 13.5 상환이행판결의 기판력·집행

상환이행 주문의 반대급부는 집행문 부여 단계에서 중요하므로 잔대금, 공제액, 지연손해금, 지급 상대방을 분명히 적는다. 다만 주문에 반대급부가 적혔다고 하여 그 반대채권의 존부·수액 자체에 별도의 기판력이 항상 생기는 것은 아니므로, 반대채권을 확정할 필요가 있으면 반소 또는 별도 청구를 검토한다.

## 14. 해제항변

### 14.1 법정해제: 이행지체

| 요건 | 피고의 주장사실 |
|---|---|
| 채무불이행 | 원고의 잔대금 등 주된 채무 불이행 |
| 피고의 이행 또는 이행제공 | 동시이행관계에서 피고가 등기서류 준비·제공 |
| 상당기간을 정한 최고 | 최고 내용, 기간, 도달 |
| 기간 내 미이행 | 원고가 최고기간 내 이행하지 않음 |
| 해제 의사표시 도달 | 해제 통지가 원고에게 도달 |

원고의 재항변은 지급, 적법한 이행제공, 피고의 수령거절, 피고의 이행제공 부존재, 최고 부적법, 상당기간 부족, 해제권 포기·추인, 신의칙 위반이다.

### 14.2 계약금 해제

부동산 매매에서 빈번한 항변이다. 채무불이행 해제와 요건이 다르므로 별도로 본다.

| 요건 | 매도인 해제 | 매수인 해제 |
|---|---|---|
| 계약금 수수 | 계약금 수령 | 계약금 교부 |
| 이행착수 전 | 상대방 또는 당사자의 이행착수 전인지 검토 | 동일 |
| 해제 실행 | 계약금 배액상환의 제공과 해제 의사표시 | 계약금 포기와 해제 의사표시 |
| 재항변 | 이행착수, 해약금 배제 특약, 해제권 포기, 배액상환 부족 | 동일 |

이행착수는 중도금 지급, 잔금 지급 준비만으로 충분한지, 등기서류 교부, 대출 실행, 처분금지가처분 신청 등 구체적 사정을 종합한다. 단순 준비행위와 이행착수는 구별한다.

### 14.3 약정해제·자동해제·실권약관

| 유형 | 요건 |
|---|---|
| 약정해제권 | 해제특약, 특약상 사유 발생, 해제 의사표시 도달 |
| 자동해제·실권약관 | 자동해제 조항 존재, 조항의 해석, 사유 발생, 동시이행관계에서 피고의 이행제공 필요성 |
| 정지조건부 해제통지 | 최고와 동시에 `기간 내 미이행 시 해제` 의사표시, 최고기간 경과 |
| 합의해제 | 해제 합의 성립, 원상회복 범위, 손해배상 유보 여부 |

잔금 미지급 시 자동해제된다는 문구가 있어도, 매도인의 이전등기의무와 매수인의 잔대금 지급의무가 동시이행관계라면 매도인의 적법한 이행제공 없이 매수인을 지체에 빠뜨릴 수 있는지 반드시 검토한다.

### 14.4 이행불능 해제와 위험부담의 구별

피고가 목적물 처분·멸실·수용을 이유로 해제를 주장하는 경우, 채무불이행 해제인지, 위험부담인지, 이행불능에 따른 손해배상·대상청구 문제인지 분리한다.

## 15. 취소항변과 추인·제척기간

| 유형 | 피고 요건사실 | 원고 재항변 |
|---|---|---|
| 착오취소 | 중요부분 착오, 중대한 과실 부존재 | 동기의 착오 불표시, 중과실, 추인, 제척기간 |
| 사기취소 | 기망행위, 착오, 의사표시, 인과관계, 고의 | 고지의무 부존재, 기망 아님, 추인, 기간 도과 |
| 강박취소 | 강박행위, 공포심, 의사표시, 인과관계 | 강박 부존재, 인과관계 부정, 추인 |
| 제한능력 취소 | 제한능력, 동의 부존재 | 법정대리인 동의, 추인, 법정추인 |

취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 내에 행사해야 한다. 취소 원인 소멸 후 전부·일부 이행, 이행청구, 담보 제공, 권리 양도, 강제집행 등 법정추인 사유가 있는지 확인한다.

## 16. 이행불능, 대상청구, 위험부담

### 16.1 이행불능

| 유형 | 효과 |
|---|---|
| 원시적 불능 | 계약 성립·유효성, 계약체결상 과실, 부당이득 검토 |
| 후발적 불능 | 이전등기청구 불능, 손해배상·대상청구 전환 검토 |
| 제3자 처분·등기 | 원칙적으로 이행불능 가능성이 높으나, 말소 가능성·가처분·무효등기 여부 검토 |
| 가압류·가처분 존재 | 그 자체만으로 당연히 이행불능은 아니며 부담등기·말소의무 문제로 먼저 본다. |

### 16.2 손해배상과 대상청구

| 청구 | 요건 |
|---|---|
| 채무불이행 손해배상 | 매매계약, 이전등기의무 불이행, 귀책사유, 손해, 인과관계 |
| 이행불능 손해배상 | 불능 시점, 목적물 가액, 통상손해·특별손해 |
| 대상청구 | 이행불능으로 채무자가 목적물에 갈음하는 이익을 취득 |
| 부당이득반환 | 계약 무효·취소·해제 후 급부 반환 |

### 16.3 위험부담

| 상황 | 법적 처리 |
|---|---|
| 쌍방 귀책 없는 멸실 | 채무자위험부담 원칙에 따라 반대급부 청구 가능성 제한 |
| 매수인 귀책 또는 수령지체 중 멸실 | 채권자위험부담에 따라 대금지급의무가 남을 수 있음 |
| 수용·공용징수 | 보상금 대상청구, 계약 해제, 위험부담을 함께 검토 |
| 인도 후 멸실 | 위험 이전 특약, 점유·인도, 대금지급 지체를 확인 |

## 17. 매도인의 담보책임

매도인의 담보책임은 이전등기청구 자체의 기본 청구원인은 아니지만, 잔대금 반소, 동시이행, 대금감액, 손해배상, 상계, 일부 인용에 결정적 영향을 준다.

| 구분 | 내용 | 효과 |
|---|---|---|
| 타인 권리 매매 | 매도인이 권리를 취득하여 이전하지 못함 | 해제, 손해배상 |
| 권리 일부 타인 | 일부 이전 불능 | 대금감액, 해제, 손해배상 |
| 수량부족·일부멸실 | 수량지정매매 등 | 대금감액, 해제, 손해배상 |
| 제한물권 존재 | 지상권·전세권·저당권 등 사용수익 제한 | 대금감액, 손해배상, 해제 |
| 저당권·전세권 행사 | 매수인이 소유권 상실 또는 비용 지출 | 상환·구상·손해배상 |
| 물건하자 | 건물 구조 하자, 토양오염, 누수, 위법건축물 | 해제, 손해배상 |
| 권리행사기간 | 하자담보는 안 날부터 6개월 등 단기 권리행사기간 | 제척기간 항변·재항변 |
| 상사매매 | 상인 간 매매의 검사·통지의무 | 통지 해태 시 권리 제한 가능 |

하자담보책임은 `사기취소`와 구별한다. 하자를 알면서 고지하지 않았는지, 단순 하자인지, 계약 목적 달성 불능인지, 손해배상 또는 대금감액으로 충분한지 분리한다.

## 18. 변제, 변제공탁, 상계

### 18.1 변제와 이행제공

잔대금 지급은 원고의 청구원인이 아니라 피고 항변에 대한 재항변이다. 지급일, 지급액, 지급방법, 수령자를 특정한다.

### 18.2 공탁

| 공탁 유형 | 사용 상황 | 주의 |
|---|---|---|
| 변제공탁 | 수령거절, 수령불능, 채권자 불확지 | 채무 전부 공탁이 원칙 |
| 집행공탁 | 압류·가압류 등 경합 | 공탁원인과 피공탁자 특정 |
| 혼합공탁 | 변제공탁과 집행공탁 사유 혼재 | 공탁서 기재 정확성 |

일부공탁은 원칙적으로 부적법하나, 채권자가 수락하거나 부족분이 극히 경미한 특별사정이 있는지 검토한다.

### 18.3 상계

자동채권과 수동채권의 존재, 동종성, 변제기 도래, 상계 의사표시 도달이 필요하다. 담보책임상 손해배상채권, 하자보수비, 대금감액 상당액을 잔대금과 상계한다고 주장하는 경우 자동채권의 성립과 금액을 엄격히 본다.

## 19. 민법 제587조: 과실수취와 매매대금 지연손해금

민법 제587조는 목적물 인도 전후 과실 귀속과 대금 이자·지연손해금 산정에 중요한 특칙이다.

| 상황 | 판단 |
|---|---|
| 목적물이 아직 인도되지 않음 | 과실은 매도인에게 귀속되는 것이 원칙이고, 매수인의 대금 이자·지연손해금 산정에 제한이 생길 수 있다. |
| 목적물이 인도됨 | 매수인은 인도일부터 대금 이자 또는 지연손해금 부담이 문제 된다. |
| 대금 지급기한 약정 | 약정 기한과 민법 제587조의 관계를 검토한다. |
| 상환이행 주문 | 잔대금 원금과 지연손해금을 기계적으로 함께 넣지 말고 인도 여부, 지체 여부, 약정이율을 확인한다. |

LLM은 `잔대금 + 지연손해금`을 반대급부로 자동 산입하면 안 된다. 목적물 인도 여부, 매수인의 지체 발생 여부, 매도인의 이행제공 여부를 먼저 확인한다.

## 20. 소멸시효와 장기 미등기 매매

### 20.1 기본 구조

매매에 기초한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권으로 소멸시효가 문제 된다.

| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 기산점 | 권리를 행사할 수 있는 때 |
| 기간 | 일반 민사채권은 원칙적으로 10년, 상사매매는 5년 주장 가능성 |
| 원용 | 피고가 시효 완성을 주장해야 한다. |
| 중단·정지·승인 | 재판상 청구, 압류·가압류·가처분, 승인, 일부이행, 등기협력 약속 |

### 20.2 점유 매수인 보호 법리

매수인이 목적 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우, 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 소멸시효 진행이 제한될 수 있다. 장기 미등기 사안에서는 다음을 세분화한다.

| 상황 | 검토 |
|---|---|
| 매수인이 직접 점유 | 시효 부진행 또는 시효 원용 신의칙 위반 재항변 |
| 전전매수인에게 점유 승계 | 적극적 권리행사의 일환인지, 점유승계로 볼 수 있는지 |
| 점유 상실 | 상실 시점부터 시효 진행 가능성 |
| 간접점유 | 임대, 사용대차, 가족 점유 등 법률관계 확인 |
| 점유취득시효 예비청구 | 20년 자주·평온·공연 점유, 시효완성 당시 등기명의인 특정 |

### 20.3 동시이행관계와 시효

소유권이전등기청구권과 매매대금청구권은 동시이행관계에 있더라도 각자의 시효가 독립하여 진행할 수 있다. 한쪽 채권의 시효중단 사유가 다른 쪽에 당연히 미치는 것은 아니므로 별도로 확인한다.

### 20.4 시효 완성 후 등기

시효 완성 후 뒤늦게 등기가 마쳐진 경우 원인무효 등기 여부가 문제 될 수 있다. 장기 미등기 사건에서는 `소멸시효`, `시효중단·승인`, `취득시효 예비청구`, `신의칙`을 함께 검토한다.

## 21. 이중매매와 제3자 처분

### 21.1 기본 원칙

부동산 매도인이 같은 부동산을 제1매수인과 제2매수인에게 순차 매도한 경우, 제2매매도 원칙적으로 채권계약으로는 유효할 수 있고, 등기를 먼저 마친 자가 물권을 취득한다. 그러나 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우에는 제2매매가 민법 제103조 위반으로 무효가 될 수 있다.

### 21.2 제1매수인의 구제 구조

| 상황 | 청구 구조 |
|---|---|
| 제2매수인이 등기 전 | 처분금지가처분, 매도인 상대 이전등기청구 |
| 제2매수인이 등기 완료, 적극가담 없음 | 매도인 상대 손해배상, 대상청구, 사해행위취소 가능성 |
| 제2매수인의 적극가담 | 제2매매 무효 주장, 매도인을 대위한 제2매수인 명의 말소청구, 매도인 상대 이전등기청구 |
| 매도인이 무자력 상태에서 처분 | 채권자취소 및 원상회복 병합 검토 |
| 처분금지가처분 후 제3자 등기 | 가처분의 상대효, 본안 승소 후 단독 말소 가능성, 별도 말소청구의 소의 이익 검토 |

### 21.3 LLM 주의

부동산에는 동산과 같은 일반적 선의취득 제도가 없다. 따라서 `제2매수인이 선의·무과실이므로 선의취득`이라고 쓰지 않는다. 다만 통정허위표시, 명의신탁, 가처분, 특별법상 제3자 보호 규정이 있는지는 별도로 검토한다.

## 22. 중간생략등기, 순차매매, 채권자대위

### 22.1 중간생략등기합의

최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 등기를 청구하려면 원칙적으로 최초 매도인, 중간 매수인, 최종 매수인 사이의 3면 합의가 필요하다.

| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 순차매매 | A-B, B-C 계약 |
| 3면 합의 | A가 C에게 직접 이전하기로 하는 합의 |
| 각 계약 효력 | 각 매매계약의 유효성, 대금 지급, 해제 여부 |
| 청구취지 | 직접 이전이 가능한지, 피대위자에게 이전해야 하는지 |

### 22.2 채권자대위

| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 피보전채권 | 최종 매수인의 중간 매수인에 대한 이전등기청구권 |
| 보전필요성 | 중간 매수인의 권리 불행사로 최종 매수인의 권리 실현 곤란 |
| 채무자의 권리 불행사 | 중간 매수인이 최초 매도인에게 청구하지 않음 |
| 대위행사 대상 | 중간 매수인의 최초 매도인에 대한 이전등기청구권 |

채권자대위의 청구취지는 원칙적으로 `피고는 피대위자에게 소유권이전등기절차를 이행하라`는 구조다. 최종 매수인에게 직접 이전을 명하려면 중간생략등기합의 등 별도 근거가 필요하다.

## 23. 명의신탁과 부동산실명법

### 23.1 유형별 구별

| 유형 | 구조 | 청구 방향 |
|---|---|---|
| 계약명의신탁 | 수탁자가 매매계약 당사자가 됨 | 매도인의 선의·악의, 부당이득반환, 실명법 효과 |
| 3자간 명의신탁 | 신탁자가 매도인과 계약, 수탁자 명의 등기 | 약정·물권변동 무효, 말소·진정명의회복 검토 |
| 양자간 명의신탁 | 신탁자 명의 부동산을 수탁자 명의로 등기 | 말소·진정명의회복, 실명법 예외 |
| 중간생략형 명의신탁 | 순차매매와 명의신탁 결합 | 중간생략등기·실명법 동시 검토 |

### 23.2 부동산실명법 기준

명의신탁 약정은 원칙적으로 무효이고, 그에 따른 물권변동도 무효가 될 수 있다. 다만 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐는지, 종중·배우자·종교단체 등 예외가 있는지에 따라 효과가 달라진다.

### 23.3 매매청구와의 경계

명의신탁 사안에서 실질 매수인이 등기명의자를 상대로 `매매`를 원인으로 이전등기를 청구할 수 있는지 반드시 검토한다. 많은 경우 청구원인은 매매가 아니라 부당이득반환, 말소등기, 진정명의회복, 명의신탁 해지, 채권자대위가 된다.

### 23.4 신탁법상 신탁 부동산

부동산실명법상 명의신탁과 신탁법상 신탁은 다르다.

| 항목 | 검토 |
|---|---|
| 수탁자 명의 등기 | 수탁자가 등기명의자이자 처분권자일 수 있음 |
| 위탁자·수익자 권한 | 매매계약 체결 권한이 누구에게 있는지 |
| 담보신탁 | 우선수익자 동의, 신탁계약상 처분 제한 |
| 청구 상대방 | 수탁자, 위탁자, 시행사, 신탁사 중 누구인지 |

## 24. 제3자 명의 등기, 말소등기, 진정명의회복

### 24.1 말소 선행 필요성

| 상황 | 구성 |
|---|---|
| 제3자 명의 등기가 원인무효 | 제3자 상대 말소등기청구 |
| 원고가 진정한 권리자 | 진정명의회복 원인 이전등기청구 검토 |
| 매도인의 제3자 처분 | 이중매매, 이행불능, 손해배상, 사해행위취소 검토 |
| 선행등기 말소 없이는 이전 불가 | 말소청구와 이전등기청구의 병합 순서 설계 |

### 24.2 진정명의회복의 요건사실

| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 원고가 진정한 권리자 | 소유권 취득 원인 또는 실체관계 |
| 피고 명의 등기 존재 | 등기부상 피고 명의 등기 |
| 피고 등기의 실체관계 부합 결여 | 원인무효, 명의신탁, 무효 판결 등 |
| 이전등기 방식의 필요 | 말소 대신 진정명의회복 이전등기가 적절한 사정 |

진정명의회복은 매매와 다른 소송물이다. 예비적 또는 선택적으로 병합할 때 청구원인을 분리한다.

## 25. 토지거래허가, 농지, 특수규제

### 25.1 토지거래허가

허가구역 내 토지매매는 허가 전에는 확정적 이전등기청구가 제한된다. 허가 전·후 청구를 혼동하면 소송물, 기판력, 시효, 가처분 피보전권리 특정에 문제가 생긴다.

| 단계 | 청구 구조 |
|---|---|
| 허가 전 | 허가신청절차 협력청구, 장래이행 가능성 검토 |
| 허가 후 | 매매를 원인으로 한 이전등기청구 |
| 허가 불허 | 계약 무효 확정, 부당이득반환·손해배상 검토 |
| 허가구역 해제 | 계약 효력 확정 여부와 등기청구 가능성 검토 |
| 허가 잠탈 | 무효·강행법규 위반·명의신탁 결합 여부 |

### 25.2 농지취득자격증명

농지취득자격증명은 등기신청 첨부정보로 중요하다. 단순 첨부서류 문제인지, 농업경영 의사 부존재 등으로 계약효력·이행가능성까지 문제 되는지 구별한다.

### 25.3 그 밖의 특별규제

외국인 토지취득 신고·허가, 국유·공유재산 처분 제한, 문화재보호구역, 군사시설보호구역, 개발제한구역, 산지전용허가, 학교법인·종교법인 기본재산 처분허가 등을 확인한다.

## 26. 미등기·미보존등기·토지와 건물 관계

| 쟁점 | 검토 |
|---|---|
| 미등기 건물 매매 | 보존등기 선행 필요성, 건축주 명의, 사용승인 |
| 무허가 건물 | 등기 가능성, 인도청구, 철거·손해배상 분기 |
| 토지만 매매 | 지상 건물 소유자, 법정지상권, 철거청구 가능성 |
| 건물만 매매 | 대지사용권, 임차권, 법정지상권, 대지권 |
| 집합건물 | 전유부분·대지권·공용부분, 대지권 미등기 |
| 분양계약 | 시행사·시공사·신탁사, 보존등기 후 이전등기 |

## 27. 매매예약, 환매, 매도청구·매수청구

### 27.1 매매예약

예약완결권 행사 의사표시가 도달하면 본매매가 성립한다. 필수 사실은 예약 체결, 예약완결권자, 행사 의사표시, 도달일, 목적물, 대금이다.

### 27.2 환매

환매특약, 환매기간, 환매대금 제공, 환매 의사표시 도달을 특정한다. 일반 매매청구와 다르다.

### 27.3 법정 매도청구·매수청구

집합건물, 도시정비, 임대차, 공유물, 특별법상 매도청구·매수청구는 형성권 행사로 매매가 성립하는 구조가 많다. 법정 요건, 최고, 회답기간, 행사 의사표시, 도달일, 가격 산정을 청구원인으로 둔다.

## 28. 인도청구 병합과 물권적 청구권 구별

| 구분 | 요건사실 |
|---|---|
| 매매계약상 인도청구 | 매매계약, 인도 약정 또는 매매의 효력, 이행기, 동시이행관계 |
| 소유권에 기한 인도·방해배제 | 현재 소유권, 피고 점유 또는 방해, 권원 부존재 |
| 이전등기청구와 인도청구 병합 | 주문을 별도 항으로 작성하고 가집행 여부도 별도 판단 |
| 점유와 시효 | 매수인의 점유는 소멸시효·취득시효·인도청구에 모두 영향을 준다. |

아직 이전등기를 받지 않은 매수인이 당연히 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있는 것은 아니다.

## 29. 처분금지가처분과 보전처분

| 보전수단 | 사용 상황 | 주의 |
|---|---|---|
| 처분금지가처분 | 매도인의 제3자 처분 위험 | 피보전권리와 목적물 특정 |
| 점유이전금지가처분 | 인도청구 병합 또는 점유 이전 위험 | 점유자 특정 |
| 가등기 | 순위보전 필요 | 가등기 원인과 본등기청구권 |
| 가압류 | 손해배상·대상청구 등 금전채권 보전 | 본안 청구와 피보전권리 일치 |

처분금지가처분 후 제3자 등기가 이루어진 경우, 본안 승소 후 단독으로 말소 가능한지, 제3자 상대 별도 말소청구의 소의 이익이 있는지 검토한다.

## 30. 청구병합, 반소, 예비적 청구

### 30.1 원고의 병합 구조

```text
주위적 청구: 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구
  ├─ 부담등기 말소 병합
  ├─ 제3자 명의 말소 병합
  ├─ 인도청구 병합
  └─ 예비적 청구
       ├─ 손해배상
       ├─ 대상청구
       ├─ 취득시효 완성 이전등기
       └─ 부당이득반환
```

### 30.2 매도인의 반소

| 반소 | 본소와의 관계 |
|---|---|
| 잔대금 지급 | 본소와 동시이행·상환관계 |
| 지연손해금 | 민법 제587조, 인도 여부, 이행제공 여부 |
| 손해배상 | 매수인의 불이행, 해제, 위약금 |
| 원상회복 | 해제·취소·무효 |
| 명도·인도 | 소유권 또는 계약상 반환의무 |

## 31. 청구취지 작성 규칙

### 31.1 기본형

```text
피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [YYYY. M. D.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
```

### 31.2 공유지분

```text
피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 [지분]에 관하여 [YYYY. M. D.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
```

### 31.3 상환이행

```text
피고는 원고로부터 [잔대금 원금, 필요한 경우 확정된 지연손해금 등]을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [YYYY. M. D.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
```

반대급부는 집행문 부여 단계에서 증명되어야 하므로 금액, 이자율, 기산일, 지급 상대방을 명확히 한다.

### 31.4 부담등기 말소 병합

```text
1. 피고는 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [등기소, 접수일, 접수번호]로 마친 [부담등기]의 말소등기절차를 이행하라.
2. 피고는 원고에게 위 부동산에 관하여 [YYYY. M. D.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
```

부담등기 권리자가 피고가 아니면 해당 권리자를 공동피고로 삼아야 하는지 검토한다.

### 31.5 채권자대위

```text
원고는 [피대위자]를 대위하여 청구한다.
피고는 [피대위자]에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [YYYY. M. D.] 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
```

### 31.6 가집행

소유권이전등기절차 이행을 명하는 의사표시 판결에는 일반적인 가집행선고를 붙이지 않는다. 인도청구·금전청구가 병합된 경우 그 부분만 별도로 검토한다.

## 32. 판결 확정 후 등기신청·집행문

### 32.1 단독신청 가능한 판결의 요건

등기소에서 단독신청이 가능하려면 주문이 등기신청 의사표시를 명하는 형태여야 한다.

| 필요 요소 | 확인 |
|---|---|
| 등기절차 이행 주문 | `소유권이전등기절차를 이행하라` |
| 등기원인·일자 | 청구취지·별지·판결 이유와 정합 |
| 부동산 표시 | 등기기록과 일치 |
| 당사자 표시 | 주민등록번호, 주소, 법인등록번호, 상속인 표시 |
| 확정 | 확정증명원, 송달증명원 |
| 상환이행 | 반대급부 이행 증명 및 집행문 |
| 허가·증명 | 토지거래허가, 농지취득자격증명 등 |

### 32.2 등기신청 거절 위험

| 위험 | 예방 |
|---|---|
| 목적물 표시 불일치 | 등기부·대장·별지 목록 대조 |
| 등기원인일자 오류 | 제7장 표에 따라 확인 |
| 등기의무자 표시 불일치 | 주소변경, 상속, 합병, 법인해산 확인 |
| 반대급부 불명확 | 상환금액·이율·기산일 특정 |
| 선행등기 미정리 | 말소·상속·보존·분필·합병 선행 여부 |
| 첨부정보 누락 | 허가서, 자격증명, 판결확정증명, 집행문 |

## 33. 증거 구조

| 입증 대상 | 주요 증거 |
|---|---|
| 매매계약 체결 | 계약서, 특약, 계약금 영수증, 중개서류, 문자·이메일·녹취 |
| 목적물 특정 | 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 측량성과도, 도면 |
| 대금 합의·지급 | 영수증, 계좌이체, 대출자료, 공탁서 |
| 대리·대표권 | 위임장, 인감증명, 법인등기, 이사회·총회 회의록, 종중 결의 |
| 등기명의 | 등기사항전부증명서, 폐쇄등기부, 등기신청서류 |
| 부담등기 | 근저당계약서, 채권최고액, 피담보채무 확인서, 압류·가압류 결정문 |
| 이행제공 | 내용증명, 등기서류 준비, 잔대금 준비, 방문·입금 시도 |
| 해제 | 최고서, 해제통지, 배달증명, 계약금 배액상환 자료 |
| 취소·무효 | 하자자료, 광고, 고지자료, 감정서, 진단서, 허가자료 |
| 시효 | 인도확인서, 점유자료, 세금·관리비 납부, 승인자료, 소장 송달일 |
| 담보책임 | 하자감정, 수량측량, 제한물권 자료, 수리견적, 손해액 자료 |
| 이중매매 | 제2매매계약, 제2매수인 인식 자료, 공모·적극가담 정황 |
| 명의신탁 | 자금출처, 약정서, 실질 소유자 행세, 수탁자 처분자료 |
| 대위·중간생략 | 순차계약서, 3면합의서, 피대위채권 자료 |
| 손해배상·대상청구 | 제3자 처분대금, 수용보상금, 감정평가서, 시가자료 |
| 보전처분 | 처분 시도, 담보 설정, 분쟁 통지, 가처분 결정문 |

## 34. LLM용 사실 추출 스키마

```json
{
  "case_type": "매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구",
  "missing_level": {
    "critical": [],
    "conditional": [],
    "optional": []
  },
  "claim_identity": {
    "primary_cause": "매매",
    "alternative_causes": [],
    "lawsuit_object_risk": "검토 필요"
  },
  "parties": {
    "plaintiff": "검토 필요",
    "defendant": "검토 필요",
    "seller": "검토 필요",
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    "special_party_authority": "검토 필요",
    "agency_or_representation": "검토 필요",
    "succession_or_assignment": "검토 필요"
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  "sale_contract": {
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    "condition_or_term": "검토 필요"
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    "type": "기본/상환이행/말소병합/대위/예비적 병합",
    "draft": "검토 필요",
    "counter_performance": "검토 필요",
    "provisional_execution": "등기절차 부분은 원칙적으로 불가"
  },
  "evidence": []
}
```

## 35. 최종 판단 체크리스트

1. 등기원인이 실제로 `매매`인가.
2. 원고와 피고 사이의 매매계약 체결 사실이 특정되는가.
3. 매도인, 매수인, 계약일, 목적물, 대금이 특정되는가.
4. 계약일과 등기원인일자가 일치하는가.
5. 목적물이 등기 가능한 방식으로 특정되어 있는가.
6. 지분, 특정부분, 집합건물, 대지권 표시가 정확한가.
7. 미등기·미보존등기·분필·합병이 필요한가.
8. 피고가 현재 등기명의자인가.
9. 피고가 등기명의자가 아니라면 중간생략, 대위, 말소, 진정명의회복 중 무엇인가.
10. 매도인·매수인의 행위능력·대표권·대리권에 흠결이 없는가.
11. 법인·종중·비법인사단·공유·상속·신탁 부동산인가.
12. 무효·불성립 사유가 있는가.
13. 착오·사기·강박·제한능력 취소가 주장될 수 있는가.
14. 취소권 제척기간 또는 추인이 있는가.
15. 잔대금이 남아 있고 동시이행항변이 예상되는가.
16. 원고의 이행제공은 적법하고 계속되었는가.
17. 변제공탁은 전액·적법한 공탁인가.
18. 해제항변이 법정해제인지 계약금 해제인지 약정해제인지 합의해제인지 구별되었는가.
19. 계약금 해제라면 이행착수 전인지 확인했는가.
20. 자동해제 특약이 있어도 피고의 이행제공이 필요한 사안인가.
21. 부담등기 말소와 잔대금 지급의 상환관계가 정리되었는가.
22. 민법 제587조상 인도 여부와 지연손해금 산정이 검토되었는가.
23. 담보책임, 수량부족, 대금감액, 상계가 문제 되는가.
24. 위험부담 또는 무귀책 이행불능이 문제 되는가.
25. 제3자 처분·이중매매가 있는가.
26. 제2매수인의 적극가담 또는 사해행위가 있는가.
27. 장기 미등기라면 소멸시효와 점유승계가 검토되었는가.
28. 취득시효 예비청구가 필요한가.
29. 토지거래허가, 농지취득자격증명, 외국인 신고, 특별허가가 필요한가.
30. 명의신탁 또는 신탁법상 신탁이 개입되었는가.
31. 손해배상·대상청구·부당이득반환을 예비적으로 병합해야 하는가.
32. 처분금지가처분 등 보전처분이 필요한가.
33. 청구취지가 등기소에서 단독신청 가능한 주문인가.
34. 상환이행판결의 반대급부가 집행문 부여 단계까지 견딜 만큼 특정되었는가.
35. 가집행선고를 등기절차 부분에 붙이지 않았는가.

## 36. 핵심 판례·실무 법리 색인

다음 판례들은 평가보고서들이 공통적으로 보강 필요성을 지적한 법리의 기준점이다. 실제 사건 적용 전에는 최신 판례와 개별 사실관계를 다시 확인한다.

| 쟁점 | 판례·법리 |
|---|---|
| 점유 매수인의 이전등기청구권 시효 부진행 | 대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체 판결 |
| 점유 승계와 장기 미등기 | 대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결 |
| 동시이행관계와 시효 진행 | 대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결 |
| 이행제공의 계속성 | 대법원 1995. 3. 14. 선고 94다26646 판결 |
| 토지거래허가 유동적 무효 | 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 |
| 중간생략등기합의 | 대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결, 대법원 1994. 5. 24. 선고 93다47738 판결 |
| 채권자대위 청구취지 | 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653 판결 |
| 소유권이전등기청구권 양도 | 대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결 |
| 이중매매 적극가담 | 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다55289 전원합의체 판결 |
| 대상청구권 | 대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 판결 |
| 판결에 의한 등기신청 | 부동산등기법 제23조 제4항, 대법원 2023. 4. 27. 선고 2021다276225, 276232 판결 |
| 의사표시 간주와 집행 | 민사집행법 제263조 |

## 37. 평가보고서별 반영 내역

| 평가보고서 | v2 반영 핵심 |
|---|---|
| v1_eval_claude.md | 무효원인, 계약금 해제, 담보책임, 위험부담, 부동산실명법, 미등기 부동산, 상속·승계, 공유·총유, 신탁법상 신탁, 점유·인도, 등기원인일자, 소의 이익 반영 |
| v1_eval_gdt.md | 해약금 해제, 이중매매 적극가담, 채권양도 제한, 점유승계, 자동해제 특약, 가압류·가처분 이행불능 배척, 민법 제587조, 처분금지가처분 후 소의 이익, 스키마 확장 반영 |
| v1_eval_gen.md | 판례번호 색인, 담보책임, 위험부담, 민법 제587조, 신의칙, 약정해제 유형, 특수 당사자, 시효중단, 농지·행정규제, 판결에 의한 등기신청 요건 반영 |
| v1_eval_k.md | 소송요건, 담보책임, 이중매매, 계약금·해약금, 무효·불성립, 가등기·토지건물 관계, 동시이행 심화, 변제공탁 세분화, 청구취지 함정 반영 |
| v1_eval_p.md | 청구권 발생과 등기실행 보강사실 2단 구조, 해제항변 재구성, 특수 당사자 장, 등기집행 체크리스트, 토지거래허가 전후 소송물 구별 반영 |

## 38. 최종 요약

매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 핵심 청구원인은 여전히 단순하다. 원고는 `원고가 피고로부터 특정 일자에 특정 부동산을 특정 대금으로 매수한 사실`을 주장·증명하면 된다.

그러나 실제 소송에서 승소하고 등기까지 마치려면 다음 6개의 고비를 함께 넘어야 한다.

1. 매매계약 성립과 무효·취소·대리·대표권 흠결의 배제
2. 목적물·대금·등기원인일자의 등기 가능한 특정
3. 피고가 등기의무자인지, 제3자 명의·상속·중간생략·대위가 필요한지
4. 잔대금, 동시이행, 해제, 계약금 해제, 담보책임, 민법 제587조 정산
5. 장기 미등기, 이중매매, 명의신탁, 토지거래허가, 특수규제의 분기
6. 판결 확정 후 등기소에서 단독신청 가능한 청구취지와 첨부정보

따라서 LLM은 이 사건유형을 단순한 계약 이행청구로 축소해서는 안 된다. 먼저 기본 매매계약을 청구원인으로 고정하고, 그 다음 등기실행 가능성, 항변·재항변, 특수분기, 청구취지, 집행 가능성을 순서대로 검증해야 한다.