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관리비 청구 사건에 대한 요건사실론

목차 항목	페이지	필요 이유
4) 의사표시의 존재와 그 해석	p.91~97	임대차특약, 개별 관리계약 또는 관리위탁계약이 청구권원인 경우 계약 문언과 체결 경위로 관리비 납부의무자, 대상 항목, 부담기간과 산정방식을 확정해야 한다. 이 항목은 계약상 관리비·용역대금 분기에서만 적용하여 집합건물법·공동주택관리법상 법정 관리비와 혼동하지 않게 한다.
마) 장래이행의 소	p.139~143	사실심 변론종결 당시 아직 발생·확정되지 않은 장래 관리비는 이미 체납된 월분과 달리 청구권 발생의 기초, 발생 개연성과 민사소송법 제251조의 ‘미리 청구할 필요’가 있어야 한다. 미래 월분을 확정 원금처럼 주문에 넣는 오류를 막기 위해 필요하다.
가) 시효 원용권의 행사	p.143~147	월별 관리비에 3년이 경과하였다는 사정만으로 법원이 단기소멸시효를 자동 적용하는 것은 아니므로, 적법한 원용권자와 원용 의사표시 및 그 주장책임을 피고의 항변으로 배치하기 위해 필요하다.
(4) 구체적인 기산점	p.152~157	계속적·정기적으로 발생하는 관리비는 합계액 전체가 아니라 각 월분의 약정·규약상 변제기부터 소멸시효가 별도로 진행한다. 부과월, 최초 체납일 또는 소 제기일을 모든 월분의 단일 기산점으로 삼지 않도록 월별 산정표와 항변을 연결하기 위해 필요하다.
(3) 3년	p.158~162	1개월 단위로 지급되는 집합건물 관리비는 민법 제163조 제1호의 3년 단기소멸시효 대상이라는 사건 특유 법리를 적용하되, 일회성 특별분담금·관리용역 보수·대납금까지 명칭만으로 같은 기간을 적용하지 않도록 채권의 성질을 구별하기 위해 필요하다.
(6) 판결 등에 의하여 확정된 채권(10년)	p.163~164	판결·조정 등으로 확정된 체납 월분에는 민법 제165조의 10년 시효가 적용될 수 있지만, 확정 당시 변제기가 오지 않았거나 그 후 새로 발생한 월분에는 이를 그대로 확장할 수 없다. 기존 집행권원분과 신규 관리비를 나누어 항변·재항변을 작성하기 위해 필요하다.
라) 시효중단사유의 주장증명책임	p.164~187	독촉·최고, 재판상 청구, 가압류·압류와 채무승인이 각 월분 및 전·현 소유자에게 미치는 효과와 주장·증명책임을 원고의 재항변으로 구성하기 위해 필요하다. 책의 ‘시효중단’ 설명은 현행 민법상 시효 완성유예·갱신 체계와 적용시점을 확인하여 사용해야 한다.
바) 시효이익의 포기	p.187~193	시효완성 후 일부변제, 잔액확인 또는 분할납부 약정이 있는 경우 완성 전 승인에 따른 시효갱신과 완성 후 시효이익 포기를 구별해야 한다. 피고의 시효항변에 대한 원고의 재항변 및 그 증명책임을 정확히 배치하기 위해 필요하다.
가) 당사자와 청구원인	p.394~396	집합건물 관리단의 당연성립, 관리단·관리인·위탁관리회사를 중심으로 한 원고 지위와 소송수행권, 구분소유자·점유자·특별승계인의 의무자 지위, 공용부분은 법률 또는 규약에 의하고 전유부분은 유효한 규약 등에 의한다는 발생근거를 직접 다룬다. 청구기간·항목·공용성을 피고별로 특정하고, 공동주택 관리주체·입주자대표회의·관리사무소장·임대인·수탁자 등 목차에 없는 분기는 현행 특별법·판례와 계약으로 별도 보완해야 한다. 특히 전 소유자의 미납 장기수선충당금이 특별승계인에게 이전되는 범위는 이번 조사에서 직접 확정할 대법원 판결을 확인하지 못했으므로 UNVERIFIED로 유지한다.
나) 항변	p.396~397	위법한 단전·단수·출입 또는 승강기 이용 제한 등 사용방해 기간의 관리비채무 부존재·감액, 월 관리비의 3년 단기소멸시효와 특별승계인에 대한 시효조치의 효력을 직접 다룬다. 관리비 사건 특유의 항변·재항변 구조를 빠뜨리지 않기 위해 필요하다.
6) 손해배상액의 예정	p.529~535	규약·계약상 연체료의 성립요건과 법적 성질이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지, 예정액 감액 또는 과도한 위약벌 통제가 가능한지 판단하기 위해 필요하다. 전 소유자의 연체료를 특별승계인에게 전가하거나 연체료와 같은 기간의 법정 지연손해금을 중복 청구하는 것을 막는 데에도 필요하다.
나) 양수금청구의 청구원인 요건사실	p.673~683	관리회사나 제3자가 관리비채권의 양수인으로서 자기 이름의 지급을 구하는 경우에만 원채권의 발생, 채권양도계약, 양도 제한 여부와 채무자에 대한 통지·승낙 등 대항요건을 청구원인으로 특정하기 위해 필요하다. 단순 관리위임·추심위임·임의적 소송신탁을 채권양도로 오인해서는 안 된다.
다) 양도인에게 대항할 수 있는 사유에 기한 항변	p.683~692	양수인 청구 분기에서 피고가 양도 전에 발생한 변제·상계·소멸시효 등 원채권의 항변을 양수인에게도 주장할 수 있는 범위와 그 주장·증명책임을 정하기 위해 필요하다. 양도 후 원고가 바뀌었다는 이유만으로 기존 방어방법을 소멸시키는 오류를 막는다.
가) 변제사실	p.716~719	피고가 이미 전부 또는 일부를 납부하였다는 변제 항변의 주요사실과 증명책임을 정한다. 장기간 누적된 월별 고지·수납자료에서 원고 원장의 미납 표시만으로 잔액을 단정하지 않고 실제 지급일·지급액을 대조하기 위해 필요하다.
나) 급부와 채무 사이의 견련관계	p.719~721	납부금이 존재하더라도 그것이 이 사건에서 청구하는 특정 월분·호실·관리비 항목을 소멸시키기 위한 급부인지 연결되어야 변제효가 생긴다. 다른 호실, 다른 월분, 사용료나 별도 용역대금에 대한 지급을 청구채무의 변제로 잘못 처리하지 않기 위해 필요하다.
3) 변제충당	p.721~726	여러 월분과 공용·전유·사용료, 원금·연체료·비용이 함께 존재하고 일부납부가 이루어진 경우 지정충당·합의충당·법정충당과 비용·이자·원본 순서가 잔액을 결정한다. 청구원금과 지연손해금 산정 대상액의 중복·과다 계산을 막기 위해 필요하다.
1) 요건사실	p.742~745	상계 항변에는 서로 대립하는 동종의 자동채권·수동채권, 상계적상과 상계 의사표시가 필요하다. 관리단에 대한 관리비채무와 임대인·관리회사 등 다른 주체에 대한 보증금·손해배상채권 사이의 상호성 흠결을 확인하고 원고의 재항변을 구성하기 위해 필요하다.
2) 공제, 상계계약과의 구별	p.745~747	임대차보증금 공제, 환급·감면 및 정산은 별도의 상계 의사표시가 필요한 법정상계 또는 당사자의 상계계약과 법적 구조·효력시점·주장책임이 다를 수 있다. 관리비 총액에서 무엇을 당연히 차감하고 무엇을 상계 항변으로 심리할지 구별하기 위해 필요하다.
1) 수급인의 보수 지급 청구	p.916~919	관리업체의 청구가 세대별 관리비가 아니라 관리단·입주자대표회의 등에 대한 관리용역대금이고, 계약의 주된 급부가 일의 완성으로 평가되는 경우에만 도급계약 체결, 일의 완성 및 보수 지급시기 등 청구원인을 구성하기 위해 필요하다. 계약 성질이 위임인 경우에는 이 항목을 적용하지 않는다.
3) 수임인의 보수청구	p.928~930	관리위탁관계가 위임으로 평가되고 관리업체가 관리단·입주자대표회의 등에 계약상 보수를 구하는 경우에만 위임계약, 보수약정과 사무처리를 청구원인으로 구성하기 위해 필요하다. 위탁업체가 구분소유자에게 관리비를 추심하는 경우의 당사자적격과 위탁업체 자신의 보수채권을 구별해야 한다.
가. 부당이득반환청구의 요건사실	p.955~964	계약·규약 등 직접적인 부과근거가 없거나 무효인데 상대방이 관리용역·대납 등으로 이익을 얻은 경우에만, 이득과 손해, 양자 사이의 인과관계 및 법률상 원인의 결여를 별도 청구원인으로 구성하기 위해 필요하다. 유효하지 않은 관리비 본권을 명칭만 부당이득으로 바꾸거나 계약상 청구와 중복 회수해서는 안 된다.
III. 지연손해금의 기산점	p.1270~1271	월별 확정기한부 관리비는 각 변제기 다음 날, 기한 없는 정산금은 적법한 이행청구 도달 후, 특별승계인이 인수한 종전 공용부분 원금은 승계인에 대한 유효한 최고 등 각 경로에 맞추어 지체 개시일을 정해야 한다. 모든 월분에 가장 이른 날짜를 적용하거나 승계인을 취득일부터 곧바로 지체에 빠뜨리는 오류를 막기 위해 필요하다.
3. 소멸시효	p.1274~1276	관리비 원금의 소멸시효와 그 원금에서 발생한 지연손해금채권의 소멸시효는 적용 구조가 항상 같지 않다. 오래된 체납액의 부대청구를 원금과 기계적으로 동일 처리하지 않고 변제·승인·시효조치의 효력을 구분하기 위해 필요하다.
VI. 지연손해금률	p.1276~1288	약정이율, 민사·상사 법정이율 및 소송촉진법상 이율의 적용요건과 기간을 구분하여 소장 송달 전후의 청구취지를 작성하기 위해 필요하다. 원고가 회사라는 이유만으로 상사이율을 적용하거나 장래이행 부분에 소송촉진법상 이율을 붙이거나 약정 연체료와 법정 지연손해금을 중복 적용하지 않게 한다.
1. 주장증명책임	p.1288~1291	지연손해금의 발생근거·기산점·이율에 관한 주장·증명책임을 관리비 원금의 발생요건 및 변제·시효 항변과 분리하고, 주된 원금청구와 부대청구의 소송물 관계를 점검하기 위해 필요하다. 원금이 인정되면 부대청구가 아무 주장 없이 자동 인정된다고 보는 공백을 막는다.