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가등기에 기한 본등기 청구 — 청구취지 작성 규칙
- 버전: v1
- 작성 기준일: 2026-07-31
- 적용 법체계: 대한민국 민법·부동산등기법·민사집행법·가등기담보 등에 관한 법률
- 문서 목적: 소장 또는 청구취지 변경신청서의 청구취지를 사실관계와 등기기록에 맞게 특정하기 위한 의사결정 규칙
Remark. “가등기에 기한 본등기 청구”의 다양한 청구권과 청구취지를 작성할 수 있도록 아래 구조를 제시하지만, 절대적 원칙은 아니며 구체적 가등기, 피보전권리, 당사자, 반대급부, 후순위권리 및 현행 등기실무에 따라 변형하거나 항목을 추가해야 한다.
이 문서는 사건명을 보고 문구를 자동 선택하는 서식집이 아니다. 반드시 최신 등기사항증명서, 가등기 원인증서, 본계약, 대금자료, 통지·송달자료 및 승계자료를 확인한 뒤 아래 결정 트리를 순서대로 통과해야 한다.
0. 최상위 원칙
원칙 1. 등기부 문언보다 피보전권리와 거래 실질을 먼저 확정한다
등기원인이 매매예약으로 적혀 있어도 실제 법률관계는 다음 중 하나일 수 있다.
- 이미 성립한 매매에 따른 소유권이전등기청구권의 순위 보전
- 진정한 매매 일방예약의 완결권 보전
- 정지조건부·기한부 또는 장래 확정될 청구권 보전
- 금전채무를 담보하기 위한 담보가등기
- 소유권 외 권리의 설정·이전 등을 위한 가등기
계약 제목이나 등기원인만으로 분류하지 말고 계약 내용, 금전 수수, 점유 이전, 당사자의 의사와 거래 경위를 종합한다.
원칙 2. 가등기에 기하여라는 순위보전의 근거를 주문에 명시한다
가등기에 기한 본등기청구와 가등기와 무관한 통상의 소유권이전등기청구는 법률효과와 소송물이 다르다. 본등기의 순위를 가등기 순위에 따르게 하려면 주문에 대상 가등기와 위 가등기에 기하여라는 관계를 분명히 적는다.
원칙 3. 등기 실행이 가능한 정도로 특정한다
청구취지에는 원칙적으로 다음을 정확히 적는다.
- 부동산 또는 지분
- 관할 등기소
- 가등기 접수 연월일
- 접수번호
- 순위번호
- 가등기의 정확한 명칭과 피보전권리
- 본등기의 원인과 원인일자
- 이행할 본등기절차의 종류
- 반대급부가 있으면 그 내용과 금액
원칙 4. 피고는 현재 소유자가 아니라 본등기의무자를 기준으로 정한다
통상 피고는 가등기 당시의 등기의무자 또는 그 포괄승계인이다. 가등기 후 소유권을 취득한 제3자는 단지 현재 소유자라는 이유만으로 본등기절차 이행청구의 피고가 되지 않는다. 회복등기·말소·승낙 등 별도 청구가 필요한 예외는 별도로 판단한다.
원칙 5. 담보가등기는 변제기 도래만으로 본등기를 명하지 않는다
가등기담보 등에 관한 법률이 적용되면 적법한 청산통지, 통지 도달 후 2개월의 청산기간, 청산금 지급 또는 제공 등 귀속정산 요건을 확인한다. 법 적용 대상이 아닌 담보 약정도 그 약정과 정산 법리에 따른 이행요건을 따로 심사한다.
원칙 6. 등기절차 이행 부분에 가집행을 붙이지 않는다
단순한 등기 의사표시를 명하는 판결은 확정되어야 의사표시가 간주된다. 동시이행 등 조건부 주문은 조건 성취를 증명하여 집행문을 받은 때 효력이 생긴다. 따라서 등기절차 이행 부분에 가집행 선고를 구하지 않는다.
1. 적용 범위와 제외 범위
1.1 적용하는 사건
다음 요건을 모두 갖춘 사건에 이 규칙을 적용한다.
- 부동산등기법상 가등기가 존재한다.
- 가등기가 보전하는 실체법상 청구권이 발생했거나 적법한 권리 행사로 발생한다.
- 그 청구권이 현재 존속한다.
- 본등기의 이행기가 도래했다.
- 원고가 가등기상 권리 또는 본등기청구권을 적법하게 보유한다.
- 피고가 본등기의무자 또는 그 포괄승계인이다.
1.2 그대로 적용하지 않는 사건
다음 사건은 별도 청구구조를 먼저 검토한다.
- 가등기 자체가 무효이거나 말소된 사건
- 가등기의 회복등기가 선행되어야 하는 사건
- 가등기와 무관한 통상의 소유권이전등기만을 구하는 사건
- 소유권확인, 진정명의회복, 명의신탁 해지 등 다른 법률효과가 중심인 사건
- 본등기가 이미 완료되어 청구의 이익이 없는 사건
- 본등기와 같은 원인·순위의 등기가 이미 이루어져 의무가 모두 이행된 사건
- 경매·체납처분 등으로 담보가등기 실행이 제한되는 사건
단, 별도의 소유권이전등기를 받았더라도 가등기와 그 등기 사이에 중간등기가 있어 순위보전의 이익이 남는 경우에는 본등기청구의 이익이 있을 수 있다.
2. 근거 우선순위
문구와 법률판단이 충돌하면 다음 순서로 정리한다.
- 작성 기준일 현재 시행 중인 법률과 대법원규칙
- 대법원 판례
- 법원행정처의 현행 등기 절차
- 해당 사건의 최신 등기사항증명서와 처분문서
- 제공된 기재례 PDF
- 비공식 설명자료
PDF의 기재례는 문형과 쟁점의 발견에만 사용한다. 오래된 이율, 역사적 등기원인 표현, 개정 전 절차는 현행법으로 교정한다. 비공식 자료만으로 권리의 발생·소멸이나 당사자적격을 확정하지 않는다.
3. 전체 결정 트리
flowchart TD
A["최신 등기사항증명서와 원인증서 확보"] --> B{"가등기와 피보전권리를 특정할 수 있는가?"}
B -- "아니오" --> STOP1["중단: 등기부·원인증서 보완"]
B -- "예" --> C{"가등기의 실질은 무엇인가?"}
C --> C1["이미 성립한 매매 등의 청구권 보전"]
C --> C2["진정한 매매예약완결권 보전"]
C --> C3["조건부·기한부·장래 청구권 보전"]
C --> C4["채권담보 목적"]
C --> C5["소유권 외 권리 또는 회복등기"]
C1 --> D["권리 발생·이행기·소멸시효 심사"]
C2 --> E["예약완결권 행사기간·도달일 심사"]
C3 --> F["조건 성취·기한 도래 심사"]
C4 --> G{"가등기담보법 적용 대상인가?"}
G -- "예" --> G1["통지·2개월·청산금·경매 제한 심사"]
G -- "아니오" --> G2["약정과 양도담보 정산 법리 심사"]
C5 --> H["권리별 본등기 또는 회복·승낙 구조 심사"]
D --> I{"본등기청구권이 현재 존속하는가?"}
E --> I
F --> I
G1 --> I
G2 --> I
H --> I
I -- "아니오 또는 불명" --> STOP2["중단: 청구 불가 또는 추가 조사"]
I -- "예" --> J["원고의 권리와 승계 확인"]
J --> K["원가등기의무자 또는 포괄승계인을 피고로 특정"]
K --> L{"잔대금·청산금 등 반대급부가 있는가?"}
L -- "예" --> M["동시이행형 주문"]
L -- "아니오" --> N["단순이행형 주문"]
M --> O["중간등기·직권말소 예외·병합청구 분류"]
N --> O
O --> P["등기 식별정보와 원인일자 대조"]
P --> Q["금지규칙 및 최종 검증"]
Q --> R["청구취지 확정"]
위 노드는 순서를 바꾸지 않는다. 특히 문형을 먼저 고른 뒤 사실을 끼워 맞추지 않는다.
4. 노드 1 — 가등기와 피보전권리 특정
4.1 필수 자료
- 발급일이 최근인 등기사항전부증명서
- 가등기 당시의 등기필정보 또는 등기완료통지서
- 가등기 원인증서
- 매매계약서·매매예약서·담보계약서·차용증
- 대금 또는 대여금 지급자료
- 예약완결·청산 통지서와 발송·도달 자료
- 상속·합병·양도 등 승계자료
- 가등기 이후의 압류·가압류·가처분·담보권·임차권·경매 자료
4.2 등기부 확인표
| 항목 | 확인 내용 | 청구취지 반영 |
|---|---|---|
| 부동산 | 토지·건물·집합건물, 소재·지번·동호수 | 별지 목록 |
| 지분 | 전부인지 특정 지분인지 | ○분의 ○ 지분 |
| 등기소 | 정식 기관명 | 가등기 식별문 |
| 접수 | 연월일과 접수번호 | 가등기 식별문 |
| 순위번호 | 갑구 또는 을구의 번호 | 가등기 식별문 |
| 등기목적 | 소유권이전청구권, 지상권·전세권 등 | 본등기 종류 |
| 원인 | 매매예약, 매매, 담보계약 등 | 실질과 대조 |
| 명의인 | 권리자·의무자 | 원고·피고 후보 |
| 후속등기 | 이전, 압류, 담보권, 임차권, 경매 | 중간등기 분기 |
4.3 정지 조건
다음 중 하나라도 확인하지 못하면 확정 주문을 만들지 않는다.
- 가등기의 접수번호
- 가등기가 보전하는 권리
- 대상 부동산 또는 지분
- 본등기의무자
- 본등기 원인과 원인일자
자료가 없는 숫자·날짜·등기 명칭을 추측하지 말고 [확인 필요]로 표시한 뒤 중단한다.
5. 노드 2 — 가등기의 법적 유형 분류
5.1 유형 A: 이미 성립한 매매 등의 청구권 보전
매매계약 등이 이미 성립해 소유권이전등기청구권이 존재하고, 그 순위만 보전하려고 가등기를 한 유형이다.
확인할 사항:
- 본계약 체결일
- 매매대금과 지급 내역
- 잔금일과 등기의무의 이행기
- 인도 여부
- 해제·취소·무효 사유
- 가등기가 본계약상 권리를 보전한다는 합의
이 유형에서는 별도의 매매예약완결 의사표시가 필요하지 않을 수 있다. 등기부상 원인이 매매예약이라는 이유만으로 예약완결일을 창작하지 않는다.
또한 형식상 매매예약이라도 실질은 가등기권자의 청구가 있으면 별도의 완결권 행사 없이 언제든 본등기를 하기로 한 약정일 수 있다. 이 경우에는 판결주문에 예약완결 행사와 그 일자를 임의로 추가하지 말고, 실체법상 원인과 확정판결에 의한 등기원인·원인일자 기재방법을 현행 등기실무로 다시 확인한다(대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2583 취지).
5.2 유형 B: 진정한 매매 일방예약
일방이 완결 의사를 표시하면 매매가 성립하는 민법 제564조의 예약이다.
확인할 사항:
- 예약 체결일
- 예약완결권자
- 약정한 행사기간
- 완결 의사표시의 내용
- 상대방에게 도달한 날짜
- 완결로 성립한 매매의 조건과 대금
완결권 행사로 매매가 성립한 날을 본등기의 원인일자로 사용할 수 있는지는 등기원인증서와 현행 등기 실무를 대조한다. 소장 송달로 완결권을 행사하는 경우에는 소장 송달일이 제척기간 안인지 확인하고, 송달 전 임의의 날짜를 원인일자로 쓰지 않는다.
5.3 유형 C: 조건부·기한부·장래 청구권
가등기는 시기부·정지조건부 또는 장래 확정될 청구권도 보전할 수 있다.
확인할 사항:
- 약정한 기한과 도래일
- 정지조건의 내용과 성취일
- 장래 청구권이 확정되는 법률요건
- 상대방에 대한 통지나 최고가 필요한지
조건 성취나 기한 도래가 증명되지 않으면 현재이행의 본등기를 구하지 않는다. 장래이행을 구하려면 미리 청구할 필요를 별도로 검토한다.
5.4 유형 D: 담보 목적 가등기
다음 사정이 있으면 명칭과 무관하게 담보 목적을 의심한다.
- 금전이 대여금으로 교부되었다.
- 채무 불이행 시 부동산을 이전하기로 했다.
- 재산가액과 채무액의 차액을 정산하기로 했다.
- 변제하면 가등기를 말소하기로 했다.
- 매매대금보다 채권 원리금 계산이 거래의 중심이다.
담보 목적이면 곧바로 가등기담보법을 적용하지 말고 제10장의 적용범위 심사를 거친다.
5.5 유형 E: 소유권 외 권리
지상권·지역권·전세권·임차권·저당권 등의 설정 또는 이전 청구권을 보전하는 가등기는 소유권이전 가등기의 문형과 직권말소 규칙을 그대로 쓰지 않는다.
반드시 확인할 사항:
- 권리의 종류
- 설정 범위와 존속기간
- 지료·전세금·채권최고액 등 권리 내용
- 을구 순위번호
- 본등기 후 직권말소되는 중간등기의 범위
5.6 유형 F: 가등기 회복 또는 원상회복
가등기가 위법하게 말소되었거나 가등기명의가 잘못 이전된 경우에는 본등기청구만으로 해결되지 않을 수 있다.
먼저 판단한다.
- 말소등기의 원인무효 여부
- 회복등기절차의무자
- 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 필요 여부
- 회복 후 본등기를 함께 청구할 수 있는지
- 각 청구를 단순병합 또는 단계적·예비적으로 구성할지
회복 대상 가등기가 등기부에 존재하지 않는데 존재하는 것처럼 본등기만 명하는 주문을 작성하지 않는다.
6. 노드 3 — 권리 발생·존속·기간 심사
6.1 진정한 예약완결권의 제척기간
- 약정 행사기간이 있으면 그 기간을 적용한다.
- 약정이 없으면 원칙적으로 예약 성립일부터 10년 안에 행사해야 한다.
행사기간의 종기를 정한 약정과장래의 특정 시점부터 행사할 수 있다는 행사가능시기 약정을 구별한다.- 단순히 행사가능시기를 장래로 정했다고 하여 예약 성립일로부터의 10년 제척기간이 그 시점부터 새로 기산되거나 당연히 연장되는 것은 아니다(대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682, 22699).
- 이 기간은 소멸시효가 아니라 제척기간이다.
- 목적물을 인도받아 점유하더라도 예약완결권의 제척기간이 멈추지 않는다.
- 기간 안에 완결 의사표시가 상대방에게 도달했는지 확인한다.
- 제척기간 도과 여부는 법원의 직권조사사항이므로 상대방의 항변이 없어도 확인한다.
제척기간이 지난 뒤 소장을 송달해 비로소 완결권을 행사하는 구조라면 본등기청구를 완성하지 않는다.
6.2 이미 발생한 이전등기청구권의 소멸시효
예약완결권과 그 행사로 발생한 이전등기청구권은 서로 다른 권리다.
- 일반 채권의 소멸시효와 기산점을 검토한다.
- 매수인이 부동산을 인도받아 계속 사용·수익하는 동안의 판례상 취급을 확인한다.
- 점유를 상실했다면 상실일부터 시효가 진행하는지 검토한다.
- 가등기를 마친 사실만으로 시효가 중단된다고 보지 않는다.
- 재판상 청구, 승인, 압류·가압류·가처분 등 중단·완성유예 사유를 증거로 확인한다.
- 상사채권 또는 특별법상 기간이 적용되는지 별도로 확인한다.
6.3 본등기청구권의 소멸·장애
다음 사유를 확인한다.
- 채무 이행 완료
- 합의해제·법정해제
- 취소 또는 무효
- 변제·상계·면제
- 조건 불성취
- 제척기간 또는 소멸시효 완성
- 본등기와 동일한 효과를 가진 등기가 이미 완료됨
- 담보채무 소멸
- 청산절차 미완료
권리 발생만 확인하고 소멸사유를 누락하지 않는다.
7. 노드 4 — 당사자와 지분
7.1 원고
원칙적인 원고는 등기사항증명서상 현재 가등기권리자다.
승계가 있으면 다음을 추가 확인한다.
- 상속인의 범위와 상속분
- 법인 합병의 효력 발생일
- 가등기상 권리와 피보전청구권의 이전
- 가등기 이전의 부기등기
- 본등기청구권 양도에 대한 채무자의 동의·승낙
매매로 인한 소유권이전등기청구권의 양수인은 특별한 사정이 없으면 채무자의 동의나 승낙 없이 단순 통지만으로 채무자에게 양도를 주장할 수 있다고 단정하지 않는다.
7.2 피고
원칙적인 피고는 다음 중 하나다.
- 원가등기 당시의 가등기의무자
- 그 상속인
- 합병 등으로 의무를 포괄승계한 자
상속인이 여러 명이면 상속관계와 각자의 의무 범위를 확인한다. 부동산 또는 의무가 분할되었다면 각 피고별 목적물·지분을 나누어 적는다.
7.3 가등기 후 제3취득자
소유권이전청구권 보전 가등기에 기한 본등기에서는 가등기 후의 소유권이전등기가 원칙적으로 본등기 후 직권말소 대상이므로 그 명의인은 통상 본등기청구의 피고가 아니다.
다만 다음의 별도 청구가 필요하면 당사자를 다시 정한다.
- 가등기 회복등기
- 말소등기 또는 말소등기 승낙
- 직권말소 예외 권리의 정리
- 우선순위에 실질적 다툼이 있는 조세 압류
- 원인무효 등기를 전제로 한 원상회복
7.4 공동권리자·공유자
- 각 원고의 가등기 지분과 본등기 지분을 일치시킨다.
- 하나의 예약완결권을 공동으로 행사해야 하는 구조인지 확인한다.
- 필수적 공동소송인지 통상 공동소송인지 검토한다.
- 복수인이 공동명의로 하나의 매매예약과 가등기를 한 경우에도 언제나 전원 공동행사·필수적 공동소송이 되는 것은 아니다. 계약 내용, 공동 체결 경위, 담보 목적, 공동행사 의사, 권리자별 지분 표시와 그 비율이 피담보채권 비율과 일치하는지 등을 종합하여, 공동의 하나의 완결권인지 각자의 지분별 독립한 완결권인지 판단한다(대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체). 지분별 독립 권리라면 1인이 자기 지분에 관하여 단독으로 완결권을 행사하고 청산절차 후 본등기를 청구할 수 있다.
- 피고가 여러 명이라는 이유만으로
연대하여라는 표현을 사용하지 않는다. - 각 피고가 특정 지분에 대해서만 의무를 부담하면 주문을 피고별로 분리한다.
8. 노드 5 — 등기 식별정보와 원인일자
8.1 표준 식별 순서
별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [YYYY. M. D.] 접수 제[번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [가등기의 정확한 명칭]
등기사항증명서의 문언을 그대로 대조한다. 갑구·을구를 혼동하지 않는다.
8.2 본등기의 원인과 원인일자
다음 날짜를 구별한다.
- 원계약 체결일
- 매매예약 체결일
- 예약완결 의사표시 도달일
- 조건 성취일
- 기한 도래일
- 가등기 접수일
- 담보권 실행의 통지 도달일
- 청산기간 만료일
가등기 접수일이 본등기의 원인일자라고 자동 가정하지 않는다. 등기원인과 원인일자는 실체법상 법률효과와 등기원인증서가 뒷받침해야 한다.
8.3 별지 부동산 목록
- 등기사항증명서 표제부와 한 글자씩 대조한다.
- 토지와 건물을 분리한다.
- 집합건물은 1동 건물 표시, 전유부분, 대지권을 정확히 옮긴다.
- 일부 지분이면 분모와 분자를 적는다.
- 여러 부동산은 번호를 붙이고 주문에서 별지를 정확히 인용한다.
9. 노드 6 — 기본 청구취지 문형
아래 문형은 대괄호 안의 사실이 모두 확인된 뒤에만 사용한다.
9.1 이미 성립한 매매 등에 따른 단순이행형
- 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수 연월일] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [소유권이전청구권가등기]에 기하여 [본계약 체결일] [매매 등 정확한 원인]을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
- 소송비용은 피고가 부담한다.
9.2 진정한 매매예약 완결형
- 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수 연월일] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 [예약완결 의사표시 도달일] 매매예약완결을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
- 소송비용은 피고가 부담한다.
원인일자와 원인 명칭은 등기원인증서 및 현행 등기 실무에 따라 최종 확인한다.
9.3 잔대금과 동시이행형
- 피고는 원고로부터 금 [잔대금]원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수 연월일] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [가등기 명칭]에 기하여 [원인일자] [원인]을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
- 소송비용은 피고가 부담한다.
잔대금을 이미 변제·공탁했다면 단순이행형이 가능한지 변제의 유효성과 수령권자를 확인한다.
9.4 일부 지분형
- 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 [분모]분의 [분자] 지분에 관하여 [관할 등기소] [가등기 접수 연월일] 접수 제[접수번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [가등기 명칭]에 기하여 [원인일자] [원인]을 원인으로 한 [해당 지분] 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
- 소송비용은 피고가 부담한다.
9.5 피고가 여러 명인 형
각 피고의 의무 범위가 다르면 항을 분리한다.
- 피고 A는 원고에게 별지 목록 제1항 기재 부동산 중 [지분]에 관하여 … 본등기절차를 이행하라.
- 피고 B는 원고에게 별지 목록 제1항 기재 부동산 중 [지분]에 관하여 … 본등기절차를 이행하라.
- 소송비용은 피고들이 부담한다.
등기의무를 연대하여 이행한다고 쓰지 않는다.
9.6 여러 부동산형
등기소·접수번호·순위번호가 모두 같을 때만 하나의 문장으로 묶는다. 하나라도 다르면 부동산별로 항을 나눈다.
9.7 소유권 외 권리형
- 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [접수일] 접수 제[번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [지상권·전세권·임차권·저당권 등의 가등기]에 기하여 [원인일자] [원인]을 원인으로 한 [권리의 정확한 본등기]절차를 이행하라.
권리의 목적, 범위, 존속기간, 지료·전세금·채권최고액 등 법정 등기사항을 청구취지 또는 별지에서 특정해야 하는지 확인한다.
10. 노드 7 — 담보가등기
10.1 가등기담보법 적용 여부
다음 질문을 순서대로 확인한다.
- 피담보채무가 차용물 반환채무인가?
- 채무 불이행 시 다른 재산권을 이전하기로 예약했는가?
- 예약 당시 재산가액이 차용 원금과 이자의 합산액을 초과했는가?
- 등기 명칭과 달리 거래 실질이 담보인가?
- 매매대금채무 등 법의 적용범위 밖 채무는 아닌가?
하나라도 불명확하면 법 적용을 단정하지 않는다. 감정자료, 대여금 지급자료, 채무잔액표와 담보계약서를 보완한다.
10.2 적용되는 경우의 선행요건
본등기청구 전에 다음을 모두 확인한다.
- 피담보채무의 변제기 도래
- 채무자 등 법정 상대방에 대한 청산통지
- 통지서에 청산금 평가액 또는 청산금이 없다는 취지가 포함됨
- 통지의 실제 도달일
- 도달일부터 2개월의 청산기간 경과
- 목적 부동산의 객관적 가액
- 선순위 권리액
- 피담보채권 원리금과 비용
- 청산금의 계산
- 청산금 지급 또는 적법한 제공
- 후순위권리자 통지
- 강제경매·담보권 실행 경매 등 법 제14조의 제한
10.3 청산금 계산표
| 항목 | 금액 | 증거 |
|---|---|---|
| 목적 부동산 평가액 | [ ]원 | 감정서·시가자료 |
| 선순위담보권 부담액 | - [ ]원 | 등기부·채무확인 |
| 피담보채권 원금 | - [ ]원 | 차용증·이체자료 |
| 약정 또는 법정 이자 | - [ ]원 | 약정·법령 |
| 적법한 실행 비용 | - [ ]원 | 지출증빙 |
| 청산금 | = [ ]원 | 계산표 |
원금·이자·비용을 중복 공제하지 않는다. 위법한 이자나 확인되지 않은 비용을 넣지 않는다.
귀속정산에서 공제할 수 있는 실행비용은 담보물의 교환가치 파악을 위한 감정평가비 등 경매절차의 집행비용에 상응하는 범위라야 한다. 본등기를 마치기 위한 절차비용·취득세 등은 담보권자가 스스로 부담하므로 청산금에서 공제하지 않는다(대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다266177).
10.4 담보가등기 동시이행형
- 피고는 원고로부터 청산금 [금액]원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 [관할 등기소] [접수일] 접수 제[번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [담보가등기의 정확한 등기 명칭]에 기하여 [현행 등기실무상 확인된 원인일자와 원인]을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
- 소송비용은 피고가 부담한다.
청산금의 지급 주체와 방향은 사건의 당사자 지위에 맞게 확인한다. 원고가 담보권자인 통상 구조에서는 원고가 청산금을 지급하고 피고가 본등기를 이행하므로, 문장의 방향을 반대로 쓰지 않는다.
10.5 적용되지 않는 담보 약정
매매대금채무 담보 등 가등기담보법 적용범위 밖이면 다음을 확인한다.
- 약정상 소유권 귀속 요건
- 정산 의무의 존재와 방식
- 약한 의미의 양도담보인지
- 귀속정산 또는 처분정산 중 어느 구조인지
- 정산금과 본등기의 동시이행 여부
법 적용 제외라는 이유만으로 무조건 단순 본등기청구가 가능하다고 결론 내리지 않는다.
11. 노드 8 — 중간등기와 제3자
11.1 소유권이전청구권 보전 가등기의 원칙
가등기에 기한 본등기가 이루어지면 가등기 후 본등기 전의 권리 중 보전권리를 침해하는 등기는 원칙적으로 등기관이 직권말소한다. 따라서 중간등기명의인을 모두 피고로 삼아 말소나 승낙을 구하지 않는다.
11.2 부동산등기규칙 제147조의 주요 예외
다음 등기는 자동 말소된다고 단정하지 않는다.
- 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류·가처분
- 가등기 전에 등기된 가압류에 기초한 강제경매개시결정등기
- 가등기 전에 등기된 담보가등기·전세권·저당권에 기초한 임의경매개시결정등기
- 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기
- 가등기권자에게 대항할 수 있는 상가건물임차권등기
11.3 체납처분 압류
가등기 후 체납처분 압류는 직권말소대상 통지와 이의신청, 조세채권과 가등기의 우선관계를 개별 심사한다. 가등기보다 늦다는 한 가지 이유만으로 자동 말소된다고 쓰지 않는다.
11.4 소유권 외 가등기
- 지상권·전세권·임차권 설정청구권 가등기는 직권말소 범위가 소유권이전 가등기와 다르다.
- 저당권설정청구권 가등기에 기한 본등기는 가등기 후 등기가 원칙적으로 직권말소 대상이 아니다.
권리의 종류를 확인하지 않고 제147조의 소유권이전 규칙을 복제하지 않는다.
11.5 별도 청구가 필요한 경우
다음에는 독립된 청구원인과 당사자를 검토한다.
- 가등기 회복등기와 이해관계인의 승낙
- 직권말소 대상이 아닌 등기의 말소
- 원인무효인 중간등기의 말소
- 우선순위에 실질적 다툼이 있는 압류
- 본등기만으로 제거되지 않는 권리부담
12. 노드 9 — 판결의 효력과 집행
12.1 단순이행 주문
본등기절차를 이행하라는 판결이 확정되면 피고가 등기신청 의사를 진술한 것으로 본다. 원고는 확정판결을 근거로 단독신청 구조를 이용할 수 있다.
12.2 동시이행 또는 조건부 주문
원고로부터 금원을 지급받음과 동시에 본등기절차를 이행하라는 판결은 반대급부의 이행 또는 제공을 증명하여 집행문을 부여받은 때 의사표시의 효력이 생긴다.
그러므로 다음을 확인한다.
- 반대급부 수령권자
- 정확한 금액
- 변제 또는 공탁 방법
- 조건 성취 증명자료
- 집행문 부여 절차
12.3 가집행 문구
등기 의사표시 부분에는 다음 문구를 넣지 않는다.
제1항은 가집행할 수 있다.
금전·인도 청구가 병합되면 그 부분만 분리하여 가집행 선고의 필요성과 가능성을 검토한다.
13. 노드 10 — 관련 청구의 병합
13.1 인도·명도
본등기와 인도는 별개의 급부다. 원고에게 인도청구권이 발생했고 피고가 점유하고 있는지 확인한 뒤 별도 항으로 적는다.
13.2 금전
잔대금·청산금·손해배상·부당이득을 청구하려면 다음을 독립적으로 확정한다.
- 원금
- 발생 원인
- 지급기일
- 이자 또는 지연손해금의 기산일
- 약정이율과 법정 상한
- 소송촉진 등에 관한 특례법 적용 시점
본등기청구라는 이유만으로 금전청구를 자동 병합하지 않는다.
13.3 말소·회복·승낙
직권말소 여부를 먼저 판단한다. 직권말소될 등기에 대해 불필요한 말소청구를 추가하지 않는다. 가등기 회복이나 이해관계인의 승낙이 필요하면 본등기청구와 다른 소송물임을 분명히 하고 별도 항을 만든다.
13.4 주위적·예비적 청구
다음과 같이 법률관계가 양립하지 않고 사실 판단에 따라 하나만 인용될 수 있을 때 검토한다.
- 주위적으로 가등기에 기한 본등기
- 예비적으로 가등기와 무관한 통상의 소유권이전등기
- 주위적으로 담보가등기 실행
- 예비적으로 정산금 또는 대여금 반환
두 청구의 청구원인·당사자·이행기·법률효과를 각각 작성한다. 같은 등기를 중복하여 구하지 않는다.
14. 유형별 예시
아래 예시는 문형 검토용이며 사실을 대신하지 않는다.
예시 1. 기존 매매, 대금 전액 지급
사실:
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-
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- 매매계약
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-
- 대금 전액 지급
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- 소유권이전청구권가등기
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-
- 중간등기 없음
문형:
피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 ○○지방법원 ○○등기소 2024. 2. 5. 접수 제12345호, 순위번호 3번으로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 2024. 2. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
예시 2. 진정한 매매예약, 기간 안에 완결
사실:
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- 일방예약
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- 완결 의사표시 도달
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- 대금 지급 완료
문형:
피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 ○○지방법원 ○○등기소 2024. 3. 4. 접수 제23456호, 순위번호 4번으로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 2026. 1. 10. 매매예약완결을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
예시 3. 잔대금 동시이행
사실:
- 잔대금 50,000,000원 미지급
- 등기서류 교부와 잔대금 지급이 동시이행
문형:
피고는 원고로부터 금 50,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 ○○지방법원 ○○등기소 2025. 4. 1. 접수 제34567호, 순위번호 5번으로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 2025. 3. 28. 매매를 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
예시 4. 가등기 후 제3취득자 존재
가등기의무자는 A이고, 가등기 후 B에게 소유권이전등기가 이루어졌다. B의 등기가 본등기 후 직권말소될 통상적 중간등기라면 A를 본등기청구의 피고로 삼고 B를 자동 추가하지 않는다. B의 등기가 직권말소 예외인지, 회복·말소·승낙 청구가 필요한지는 별도 심사한다.
예시 5. 담보가등기, 청산금 존재
사실:
- 가등기담보법 적용 대상
- 적법한 통지 도달 후 2개월 경과
- 청산금 30,000,000원
- 경매 제한 없음
문형:
피고는 원고로부터 청산금 30,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 ○○지방법원 ○○등기소 [접수일] 접수 제[번호]호, 순위번호 [번호]로 마친 [담보가등기 명칭]에 기하여 [확인된 원인일자] [현행 등기실무상 원인]을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라.
원인일자와 원인은 실제 등기실무 확인 전까지 확정하지 않는다.
예시 6. 상속인별 지분
가등기의무자가 사망하고 상속인 A와 B가 각 2분의 1씩 의무를 승계했다면 각 피고별 항을 나누어 해당 지분의 본등기절차 이행을 명한다. 피고들은 연대하여라고 쓰지 않는다.
예시 7. 가등기 회복이 선행되는 경우
가등기가 원인 없이 말소되었다면 바로 존재하지 않는 가등기에 기한 본등기만 구하지 않는다. 회복등기의무자와 이해관계인의 승낙 여부를 확정하고, 회복등기청구와 본등기청구의 선후·병합 관계를 설계한다.
15. 금지 규칙
다음 문구 또는 처리방식은 금지한다.
- 등기부를 보지 않고 접수번호·순위번호를 추정한다.
매매예약이라는 표지만으로 진정한 일방예약이라고 단정한다.- 담보 목적이라는 이유만으로 가등기담보법을 자동 적용한다.
- 변제기 도래만으로 담보가등기의 즉시 본등기를 구한다.
- 청산통지 도달일과 2개월 경과를 확인하지 않는다.
- 청산금 계산 없이 청산금이 없다고 적는다.
- 역사적 표현인
대물반환을 현행 등기원인으로 그대로 복제한다. - 예약 성립일과 예약완결일을 혼동한다.
- 가등기 접수일을 본등기 원인일자로 자동 사용한다.
- 예약완결권의 10년 기간을 소멸시효라고 적는다. 10-1. 예약완결권의 행사가능시기 약정이 있다는 이유만으로 10년 제척기간의 기산점을 뒤로 미루거나 기간을 연장한다.
- 목적물 점유를 이유로 예약완결권 제척기간이 정지된다고 적는다.
- 가등기 자체가 피보전청구권의 소멸시효를 중단한다고 적는다.
- 현재 소유자라는 이유만으로 가등기 후 제3취득자를 피고로 삼는다.
- 가등기 후의 모든 등기가 당연히 직권말소된다고 적는다.
- 조세 압류의 우선관계를 접수 순서만으로 단정한다.
- 소유권이전 가등기의 직권말소 규칙을 저당권설정 가등기에 적용한다.
- 직권말소될 등기의 명의인에게 불필요한 말소·승낙 청구를 한다.
- 권리양수인의 통지만으로 본등기청구권 양도가 항상 채무자에게 효력이 있다고 적는다.
- 상속관계를 확인하지 않고 사망자를 피고로 적는다.
- 여러 피고에게 근거 없이
연대하여등기절차를 이행하라고 적는다. - 공유지분 사건에서 부동산 전부의 본등기를 구한다.
- 원고별 가등기 지분과 본등기 지분을 다르게 적는다.
- 잔대금이 남았는데 단순이행형을 사용한다.
- 이미 지급한 반대급부를 다시 동시이행 조건으로 넣는다.
- 본등기절차 이행 부분에 가집행 선고를 구한다.
- 본등기와 통상의 이전등기를 같은 청구로 취급한다.
- 가등기가 말소되었는데 회복 없이 그 가등기에 기한 본등기만 구한다.
- 조건 성취·기한 도래를 증명하지 않고 현재 이행을 구한다.
- 금전·인도·말소청구를 독립 요건 없이 자동 병합한다.
- PDF의 과거 이율이나 개정 전 절차를 현행 규칙으로 사용한다.
- 비공식 자료만으로 판례의 취지를 확정한다.
- 외국법 또는 외국 판례를 대한민국 사건의 직접 근거로 섞는다.
32-1. 폐지된 농지개혁법의
농지매매증명·자경·자영 판례를 현행 농지법상 농지취득자격증명 사건에 그대로 적용한다. - 부동산 목록과 등기사항증명서의 표시를 대조하지 않는다.
- 하나의 주문에 서로 다른 등기소·접수번호를 뭉뚱그린다.
- 불명확한 사실을 확정값처럼 채운다.
16. 최종 검증 게이트
16.1 권리 검증
- 가등기가 실제로 존재한다.
- 가등기의 피보전권리를 확인했다.
- 형식이 아니라 거래 실질로 유형을 분류했다.
- 본등기청구권의 발생과 이행기를 확인했다.
- 해제·취소·무효·변제 등 소멸사유를 확인했다.
- 제척기간과 소멸시효를 구별했다.
- 예약완결 의사표시의 도달일을 증명할 수 있다.
16.2 당사자 검증
- 원고가 현재 가등기권리자 또는 적법한 승계인이다.
- 특정승계인의 경우 채무자 동의·승낙과 부기등기를 확인했다.
- 피고가 원가등기의무자 또는 포괄승계인이다.
- 상속인·상속분·법인 승계를 확인했다.
- 후순위 제3취득자를 자동으로 피고에 넣지 않았다.
- 공동권리·공유지분과 공동소송 형태를 확인했다.
16.3 등기 검증
- 별지 목록과 등기부 표제부가 일치한다.
- 관할 등기소가 정확하다.
- 접수 연월일과 접수번호가 정확하다.
- 순위번호가 정확하다.
- 가등기 명칭과 본등기 종류가 일치한다.
- 본등기의 원인과 원인일자를 증거로 확인했다.
- 여러 부동산의 식별정보를 각각 대조했다.
16.4 반대급부·담보 검증
- 잔대금 또는 반대급부의 존재를 확인했다.
- 동시이행관계이면 정확한 금액을 주문에 넣었다.
- 담보가등기인지 실질 심사를 했다.
- 가등기담보법의 적용범위를 확인했다.
- 적용 시 청산통지의 내용·상대방·도달일을 확인했다.
- 2개월의 청산기간이 지났다.
- 청산금을 객관적 자료로 계산했다.
- 경매개시 등 담보권 실행 제한을 확인했다.
16.5 중간등기·병합 검증
- 가등기 후의 모든 등기를 목록화했다.
- 직권말소 대상과 예외를 권리별로 분류했다.
- 체납처분 압류의 우선관계를 별도 검토했다.
- 불필요한 말소·승낙 청구를 제거했다.
- 회복등기가 필요한지 확인했다.
- 인도·금전·말소 등 병합청구의 독립 요건을 확인했다.
16.6 주문·집행 검증
- 주문에
위 가등기에 기하여가 들어 있다. - 이행할 등기절차가 판결 집행 가능한 정도로 특정되었다.
- 원고·피고·목적물·지분이 일치한다.
- 단순이행형과 동시이행형을 올바르게 선택했다.
- 등기절차 이행 부분의 가집행 문구를 제거했다.
- 소송비용 주문과 청구취지 번호 체계를 확인했다.
- 대괄호 자리표시자가 남아 있지 않다.
위 항목 중 하나라도 아니오이면 최종 청구취지를 확정하지 않는다.
17. 정지 규칙
다음 중 하나가 발생하면 작성을 즉시 멈추고 부족한 자료 또는 판단을 명시한다.
- 최신 등기사항증명서가 없다.
- 가등기의 접수번호·순위번호·피보전권리를 특정할 수 없다.
- 진정한 매매예약과 기존 매매의 순위보전 가등기를 구별할 수 없다.
- 담보 목적 여부 또는 가등기담보법 적용 여부가 불명확하다.
- 예약완결권의 행사기간이나 도달일을 확인할 수 없다.
- 본등기청구권의 소멸시효 완성 여부를 판단할 자료가 없다.
- 원고의 권리양도 또는 상속·합병 승계가 증명되지 않는다.
- 원가등기의무자와 현재 피고의 관계가 불명확하다.
- 잔대금·청산금의 존재나 금액이 불명확하다.
- 가등기 후 압류·담보권·임차권·경매의 법적 처리를 분류할 수 없다.
- 말소된 가등기의 회복 또는 이해관계인의 승낙이 필요한지 판단할 수 없다.
- 본등기 원인과 원인일자를 증명할 수 없다.
정지 시에는 완성 문구를 추정 출력하지 말고 다음 형식으로만 보고한다.
작성 중단 — 확인 필요
- 미확인 사항: [항목]
- 필요한 자료: [등기사항증명서·계약서·통지서 등]
- 확인 이유: [당사자적격·권리 존속·등기 실행 가능성 등]
- 확인 후 재개할 결정 트리 노드: [번호]
18. 공식 근거
18.1 법령
- 부동산등기법 제23조·제27조·제88조·제91조·제92조
- 부동산등기규칙 제145조부터 제149조
- 민법 제162조·제166조·제536조·제564조
- 민사집행법 제263조
- 가등기담보 등에 관한 법률 제1조부터 제4조·제6조·제7조·제14조
18.2 핵심 대법원 판례
- 대법원 1994. 4. 26. 선고 92다34100, 34117 — 본등기청구와 통상 이전등기청구의 구별
- 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다44766, 44773 — 예약완결권의 10년 제척기간
- 대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682, 22699 — 행사가능시기 약정과 제척기간 기산점의 구별
- 대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2583 — 별도 예약완결 표시가 필요 없는 가등기 약정의 주문·등기원인 처리
- 대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체 — 복수 가등기권자의 공동 또는 지분별 독립 완결권 판단
- 대법원 2021. 12. 10. 선고 2019다239988 — 형식상 예약과 실제 매매관계의 구별
- 대법원 2016. 10. 27. 선고 2015다63138, 63145 — 담보가등기의 실질 판단
- 대법원 2024. 1. 11. 선고 2021다210799 — 가등기담보법상 귀속정산 실행
- 대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다266177 — 귀속정산의 실행비용 범위
- 대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다248290 — 이전등기청구권 양도와 채무자 승낙
- 대법원 2010. 4. 15.자 2007마327 — 중간등기 직권말소와 체납압류
- 대법원 1996. 9. 20. 선고 96다68 — 점유 중 이전등기청구권의 소멸시효
- 대법원 2023. 4. 27. 선고 2021다276225, 276232 — 청산통지와 등기 의사표시 주문
19. 최종 출력 원칙
모든 검증 게이트를 통과한 뒤에는 다음 세 항만 출력한다.
- 확정된 청구취지
- 별지 부동산 목록
- 필요한 경우에만 계산표 또는 피고별 의무 범위표
판단 과정, 추정, 대체 문구를 확정 청구취지 안에 섞지 않는다. 사실이 불명확하면 제17장의 정지 규칙을 적용한다.
20. Stop Rule
다음 요건이 모두 충족되면 문서에 따른 청구취지 작성을 완료한다.
- 필요성: 가등기의 존재·실질, 피보전권리, 권리의 발생·존속·이행기, 당사자적격, 반대급부 및 중간등기 처리가 모두 하나의 결정경로로 확정되었다.
- 충분성: 부동산·지분, 등기소, 접수일·접수번호·순위번호, 가등기와 본등기의 연결, 등기원인·원인일자 및 동시이행 조건이 판결·등기 실행이 가능한 정도로 특정되었다.
- 적법성: 제15장 금지 규칙과 제16장 검증 게이트를 통과했고, 출력일 현재의 대한민국 법령·대법원 판례·등기실무와 일치한다.
하나라도 충족하지 않으면 완성 문구를 추정 출력하지 말고 제17장의 작성 중단 — 확인 필요 형식으로 전환한 뒤, 누락 자료를 보완하여 해당 결정 노드부터 다시 시작한다.