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요건사실론: 임차권확인청구

0. 문서의 목적과 전제

이 문서는 임차권확인 청구 사건이 전제하는 사건유형을, 실제 소장상 청구원인, 요건사실, 항변·재항변, 증명책임의 관점에서 재구성한 내부 실무용 메모이다.

이 문서는 다음 전제를 분명히 한다.

1. 임차권, 현재 존속하는 임차권, 임차청약인의 지위는 서로 다른 확인대상이다.
2. 임차권확인등 청구는 독립한 실체법상 권리유형이라기보다, 주위적 확인청구와 예비적 급부청구가 결합된 소송구조다.
3. 임차권확인청구는 본질적으로 확인의 소이므로, 실체법상 권리발생 여부보다 먼저 확인의 이익과 피고적격을 점검해야 한다.
4. 이미 종료된 과거 임대차관계의 역사적 확인은 특별한 사정이 없는 한 허용되기 어렵다. 유형 1의 이미 성립한 임차권 확인은 과거 사실의 역사적 확인이 아니라, 현재 분쟁 중인 임차권의 성립·존부를 다투는 사건을 뜻한다.
5. 피고가 양수인, 경매매수인 등 제3자라면, 단순한 임대차 성립사실만으로는 부족하고 대항력 또는 임대인 지위 승계 관련 사실을 별도로 주장해야 한다.
6. 이 문서는 본임대차를 중심으로 정리한다. 전대차, 공유목적물, 비법인사단·조합 임차 등 특수구조는 본 문서의 기본 구조 위에 별도의 요건사실 블록을 추가하는 방식으로 처리한다.

1. 확인대상과 소송구조의 구별

구분	확인대상 또는 구조	청구원인의 중심축	실무상 핵심 쟁점
유형 1	이미 성립한 임차권	임대차계약의 성립과 내용	목적물·당사자·계약내용의 특정
유형 2	현재 존속하는 임차권	성립한 임대차 + 갱신 또는 존속의제 + 현재 존속	갱신경로, 종료항변, 현재 시점 존속
유형 3-1	임차청약인의 지위	예약, 우선협상약정, 승계약정 등 기초 법률관계	아직 본계약이 완성되지 않았는지 여부
유형 3-2	임대차예약완결에 기한 임차권	임대차예약 + 예약완결권 행사 + 도달	형성권 행사, 행사기간, 도달
유형 4	임차권확인등 청구	주위적 확인 + 예비적 협력의무/승낙의사표시	예비적 병합의 구조화, 소의 이익 분리

정리하면, 소장에서 가장 먼저 확정해야 할 것은 다음이다.

1. 지금 확인받으려는 대상이 임차권인지, 현재 존속하는 임차권인지, 임차청약인의 지위인지
2. 피고가 원임대인인지, 양수인 등 승계인인지
3. 확인만으로 분쟁이 끝나는지, 아니면 예비적 급부청구가 함께 필요한지

2. 공통 소송요건: 확인의 이익과 피고적격

2.1. 확인의 이익의 기본 법리

확인의 소는 원고의 권리 또는 법률상 지위에 현존하는 불안·위험이 있고, 이를 제거하는 수단으로 확인판결이 가장 유효·적절할 때에만 허용된다.

• 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다21559 판결
• 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다93299 판결

따라서 임차권확인청구에서도 먼저 아래를 점검한다.

1. 피고가 실제로 원고의 임차권 또는 임차청약인의 지위를 다투고 있는가
2. 그 다툼이 현재의 법적 지위에 현실적인 불안·위험을 발생시키는가
3. 명도, 보증금반환, 승낙의사표시, 협력의무 이행 등 다른 급부청구보다 확인판결이 더 직접적이고 적절한가

확인의 이익이 없으면 법원은 본안에 들어가지 않고 소각하를 하게 된다. 반면 확인의 이익은 인정되지만 임차권의 성립 또는 존속이 증명되지 않으면 청구기각이 된다. 실무상 이 둘을 구별해 문장을 구성해야 한다.

2.2. 임차권확인청구에서 확인의 이익이 문제되는 전형

확인의 이익이 인정되기 쉬운 경우:

• 임대인이 원고를 적법한 임차인으로 인정하지 않으면서 명도나 퇴거를 요구하는 경우
• 임대인이 갱신 또는 예약완결의 효력을 부정하여 원고의 점유, 사용·수익, 주거 또는 영업 지위를 위태롭게 하는 경우
• 임대인이 제3자와의 새로운 임대차 체결이나 양도를 추진하면서 원고의 임차권 부존재를 전제로 행동하는 경우
• 임차권의 존부가 다른 급부청구의 선결문제로서 독립 확인이 실질적인 분쟁해결 기능을 하는 경우

확인의 이익이 부정되기 쉬운 경우:

• 당사자 사이에 현재 임차권 존재 여부 자체에 다툼이 없는 경우
• 원고가 사실상 급부청구만으로 충분히 구제될 수 있는데도 확인만 구하는 경우
• 이미 종료된 과거 임대차관계의 역사적 확인만을 구하는 경우
• 피고가 현재의 법률관계를 직접 다투는 상대방이 아니어서, 그에 대한 확인판결로는 불안이 제거되지 않는 경우

2.3. 피고적격: 누구를 상대로 확인을 구할 것인가

확인의 소의 피고는, 원고가 주장하는 권리 또는 법률상 지위를 현재 다투고 있고 그 확인판결의 효력이 직접 미칠 상대방이어야 한다.

원칙적으로는 임대인이 피고가 된다. 다만 임대차 목적물이 양도되거나 경매로 소유자가 변경된 경우에는 다음을 구별해야 한다.

1. 원고가 제3자에 대한 대항력을 갖춘 경우
   • 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항
   • 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제2항
   • 이 경우 양수인 또는 현 소유자가 임대인의 지위를 승계하므로, 통상 그 승계인이 피고가 된다.
2. 원고가 대항력을 갖추지 못한 경우
   • 원칙적으로 양수인에게 임차권을 대항하기 어렵다.
   • 이 경우 원임대인과의 계약관계 자체를 다투는 사건인지, 보증금반환채무 등 별도 관계를 다투는 사건인지에 따라 피고구조가 달라진다.

따라서 소장에는 누가 현재 임대인의 지위에 있는지, 그 지위가 언제 어떤 원인으로 이전되었는지, 원고가 그 승계인에게 대항할 수 있는지를 먼저 정리해 두어야 한다.

2.4. 청구원인에 확인의 이익과 피고적격을 어떻게 녹여 쓸 것인가

청구원인에는 단순히 "피고가 다툰다"라고만 쓰지 말고, 다음을 구체화하는 편이 안전하다.

• 피고가 누구인지: 원임대인인지, 양수인인지, 경매매수인인지
• 피고가 원고의 임차권 또는 갱신된 임차권의 존속을 어떤 이유로 부인하는지
• 그 부인을 전제로 명도, 퇴거, 신규 임대차 체결, 절차협조 거부, 권리행사 방해가 현실화되고 있는지
• 따라서 현재의 법률상 지위에 대한 불안·위험을 제거하기 위해 확인판결이 필요하다는 점

3. 공통 청구원인: 임대차계약의 성립, 내용, 적용법

3.1. 임대차계약 성립의 최소 골격

민법 제618조에 따라 임대차는 목적물을 사용·수익하게 할 약정과 차임 지급 약정이 있으면 성립한다. 따라서 임차권확인청구의 기본 원인사실은 다음 두 축이다.

1. 목적물 사용·수익을 허용한다는 합의
2. 이에 대응하는 차임 지급 합의

보증금은 실무상 거의 항상 특정되지만, 임대차 자체의 본질적 성립요소는 아니다. 다만 동일 목적물에 복수 계약단계가 얽혀 있거나 계약 동일성이 다투어지는 사건에서는 보증금이 매우 중요한 특정 요소가 된다.

3.2. 반드시 특정할 사실

청구취지에서 특정된 요소는 청구원인에서도 같은 수준으로 특정해야 한다.

• 임대차 목적물: 토지, 건물, 점포, 동호수, 지번, 면적, 별지 목록 대응관계
• 당사자: 원고, 피고, 필요시 소외 종전 임차인·임대인 또는 승계인
• 계약일
• 보증금과 차임
• 임대차기간
• 사용 목적과 특약
• 갱신일, 갱신요구일, 통지 도달일
• 예약완결 통지 또는 승낙 관련 의사표시의 날짜와 도달시점

여기서 임대차기간은 계약의 성립요건은 아니지만, 소송물 특정과 갱신 여부 판단을 위해 실무상 빠질 수 없는 기재사항이다.

3.3. 계약내용이 다투어질 때의 정리 방식

계약서 문언만으로 충분하지 않거나, 가계약서, 문자, 메신저, 이메일, 녹취, 교섭 경위가 문제되면 결국 의사표시의 존재와 해석의 문제다. 이 경우 다음 순서로 사실을 정리하는 편이 좋다.

1. 누가 누구에게 어떠한 내용의 제안을 하였는지
2. 상대방이 언제 어떤 방식으로 승낙하였는지
3. 금액, 기간, 목적물 특정이 어느 자료에서 확정되는지
4. 문언이 불명확하면 교섭 경위, 당사자 태도, 이후 이행상황이 어떠한지

3.4. 주택 사건인지, 상가 사건인지, 민법 일반론 사건인지

특별법 적용 여부는 계약 성립과는 별개로, 갱신·대항력·우선변제권·존속의제의 구조를 크게 바꾼다.

1. 주택임대차보호법 사건
   • 목적물이 주택이어야 하고
   • 임차인이 주거용으로 임차하여 사용하고 있어야 한다.
2. 상가건물 임대차보호법 사건
   • 목적물이 사업자등록의 대상이 되는 상가건물이어야 하고
   • 임차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하여야 한다.
3. 그 밖의 사건
   • 특별법이 아니라 민법 일반규정이 중심이 된다.

상가 사건에서 사무실, 학원, 병원, 음식점, 판매시설처럼 영업을 위한 건물 사용은 원칙적으로 상가법 검토 대상이 된다. 반면 단순 보관·비영업용 사용인지 여부는 별도로 따져야 한다.

3.5. 제3자 상대 사건의 추가 요건사실: 대항력과 임대인 지위 승계

원고가 원임대인이 아니라 양수인, 경매매수인 등 제3자를 상대로 임차권확인을 구한다면, 다음 사실이 독립한 요건사실 블록으로 필요해진다.

1. 임대차 목적물이 언제 누구에게 이전되었는지
2. 원고가 그 이전 전에 대항력을 취득하였는지
3. 법률상 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지

대항력 취득 구조는 다음과 같다.

1. 주택
   • 주택의 인도
   • 주민등록
   • 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력 발생
2. 상가
   • 건물의 인도
   • 사업자등록 신청
   • 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력 발생
3. 등기된 임차권
   • 민법 제621조에 따른 임차권등기 또는 특별법상 임차권등기명령은 별도의 공시·대항 수단이다.

중요한 점은 다음과 같다.

• 확정일자는 일반적인 대항력 요건이 아니라 주로 우선변제권과 관련된다.
• 따라서 임차권 존재와 우선변제권을 청구원인 단계에서 혼동해서는 안 된다.
• 다만 배당, 보증금회수, 경매매수인과의 분쟁이 결합된 사건에서는 확정일자와 우선변제권 관련 사실도 별도 블록으로 적는 편이 안전하다.

3.6. 임차권등기명령과 이 문서의 관계

주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물 임대차보호법 제6조의 임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우 대항력·우선변제권을 유지하기 위한 별도 절차다.

• 임차권등기명령은 임차권의 성립요건이 아니다.
• 다만 보증금 미반환 사건에서 이미 임차권등기가 마쳐진 경우, 그 등기 자체가 현재 분쟁구조와 확인의 이익 판단에 영향을 줄 수 있다.
• 따라서 종료 후 보증금 미반환 사건인지, 현재 임차권 존속 자체를 다투는 사건인지부터 구별해야 한다.

4. 공통 증명책임과 공격방어 구조

4.1. 원고가 통상 주장·증명할 사실

• 임대차계약 또는 임대차예약의 성립
• 목적물, 차임, 보증금, 계약일 등 계약내용의 특정
• 확인대상인 권리 또는 지위가 무엇인지
• 갱신요구, 예약완결 통지, 승낙 관련 의사표시가 있었다면 그 도달
• 피고가 이를 다투고 있어 현재 분쟁이 존재한다는 점
• 피고가 제3자라면 대항력 또는 임대인 지위 승계를 기초짓는 사실

4.2. 피고가 주로 항변하는 사실

• 임대차계약 자체가 성립하지 않았다는 점
• 계약이 무효, 취소, 해제, 해지, 합의해지, 기간만료 등으로 종료되었다는 점
• 차임연체에 따른 해지 요건이 충족되었다는 점
• 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법상 갱신거절사유가 존재한다는 점
• 계약갱신요구권을 이미 행사하였거나 총 존속기간 상한을 초과하였다는 점
• 예약완결권 행사기간이 도과하였다는 점
• 목적물 멸실이나 사용·수익 제공의 이행불능으로 더 이상 임차권이 존속하지 않는다는 점
• 확인의 이익이 없다는 점

4.3. 원고의 재반박 또는 보강이 필요한 부분

• 피고의 거절통지가 법정 거절사유에 해당하지 않는다는 점
• 해지통고가 있었더라도 아직 효력이 발생하지 않았다는 점
• 차임증액 요구 등은 단순한 조건조정 시도일 뿐 갱신거절의 이의가 아니라는 점
• 예약완결 또는 갱신요구의 통지가 적법하게 도달하였고 행사기간 내였다는 점
• 보증금이 아직 전액 반환되지 않아 특별법상 존속의제가 발생한다는 점

실무상 중요한 포인트는, 소극적 사실을 원고의 기본 요건사실로 뭉뚱그려 적지 않는 것이다. 예컨대 갱신거절사유가 없다, 해지통고가 없다, 이미 1회 행사한 바가 없다는 사정은 통상 피고의 항변구조와 결합해 정리하는 편이 더 안전하다.

5. 유형 1: 이미 성립한 임차권 확인

5.1. 기본 요건사실

가장 전형적인 형태는 다음과 같다.

1. 원고와 피고 사이에 특정 목적물에 관한 임대차계약이 체결되었다.
2. 계약일, 목적물, 보증금, 차임, 기간 등 계약내용이 특정된다.
3. 피고가 현재 원고의 임차인 지위를 부인하거나 침해하고 있다.
4. 그로 인해 원고의 현재 법률상 지위에 불안·위험이 있으므로 확인의 이익이 있다.

5.2. 실무상 보강사실

아래 사정은 임차권 성립의 직접 요건은 아니지만, 임대차 성립과 동일성 인정에 도움을 준다.

• 보증금 지급 또는 일부 지급
• 목적물 인도와 점유 개시
• 차임 지급 내역
• 사업자등록 또는 주민등록 이전
• 임대인이 원고를 임차인으로 취급한 정황

다만 점유, 주민등록, 사업자등록은 임차권 발생의 본질적 요건이 아니라는 점을 잊지 말아야 한다. 다만 피고가 제3자일 때에는 같은 사실이 대항력의 핵심 요건사실로 성격이 바뀐다.

5.3. 피고가 양수인인 경우의 추가 블록

피고가 원임대인이 아니라 양수인, 현 소유자, 경매매수인이라면 다음 사실을 별도 항목으로 추가한다.

1. 목적물 소유권 이전 또는 경매매수 사실
2. 원고가 그 이전 전에 인도와 주민등록 또는 사업자등록을 갖추어 대항력을 취득한 사실
3. 그 결과 피고가 임대인의 지위를 승계하였다는 사실
4. 피고가 그 승계를 부인하거나 임차권 부존재를 주장한다는 사실

5.4. 청구원인 배열 예시

1. 원고와 피고는 2024. 3. 1. 별지 목록 기재 점포에 관하여 보증금, 차임, 기간을 정한 임대차계약을 체결하였다.
2. 원고는 그 계약에 따라 보증금을 지급하고 목적물을 인도받아 사용·수익하여 왔다.
3. 피고는 현재 원고의 임차인 지위를 부인하고 있다.
4. 따라서 원고의 현재 법률상 지위에 관한 불안을 제거하기 위하여 임차권 확인이 필요하다.

6. 유형 2: 현재 존속하는 임차권 확인

이 유형은 단순히 임대차계약이 성립하였다는 사실만으로는 부족하고, 그 임차권이 현재까지 종료하지 않고 존속한다는 경로를 특정해야 한다. 여기서 현재는 원칙적으로 사실심 변론종결 시점을 염두에 두고 정리하는 편이 안전하다.

6.1. 공통 구조

1. 선행 임대차계약의 성립과 내용
2. 계약기간 만료 또는 만료 예정
3. 현재 존속으로 이어지는 구체적 경로
   • 민법상 묵시갱신
   • 주택임대차보호법상 묵시갱신
   • 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사
   • 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권 행사
   • 상가건물 임대차보호법상 묵시갱신
   • 보증금 미반환에 따른 법정 존속의제
4. 피고의 종료·해지·거절 항변과 그에 대한 재반박
5. 피고가 현재 존속을 다투고 있어 확인의 이익이 있다는 점

6.2. 존속 경로 비교표

존속 경로	원고가 기본적으로 주장할 사실	피고가 주로 항변할 사실	현재 존속 판단 포인트
민법 제639조 묵시갱신	선행 임대차, 기간만료 후 계속 사용·수익	상당한 기간 내 이의, 해지통고, 종료사유	갱신 후 기간 약정 없는 임대차가 되어 해지통고 시기 중요
주택임대차보호법 제6조 묵시갱신	주택·주거용, 선행 임대차, 기간 만료 전 적법한 거절통지가 없었음	2기 연체, 중대한 의무위반, 적법한 거절통지	동일 조건 2년, 임차인 해지통고는 3개월 후 효력
주택임대차보호법 제6조의3 갱신요구	갱신요구의 시기와 도달	법정 거절사유, 1회 행사 종료, 이후 해지통고	갱신효력은 도달 시 발생
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항	상가법 적용, 갱신요구의 시기와 도달	법정 거절사유, 10년 상한 도과	동일 조건 갱신, 거절사유 존부가 핵심
상가건물 임대차보호법 제10조 제4항	상가법 일반 적용범위 내 임대차, 적법한 거절통지 부재	환산보증금 초과로 조문 비적용, 적법한 거절통지	동일 조건 1년, 임차인 해지통고는 3개월 후 효력
보증금 미반환에 따른 존속의제	임대차 종료 + 보증금 미반환 + 특별법 적용	전액 반환 완료, 특별법 비적용	갱신이 아니라 법정 존속의제임을 분명히 해야 함

6.3. 민법 제639조에 의한 묵시적 갱신

민법 제639조 제1항에 따르면, 임대차기간 만료 후 임차인이 사용·수익을 계속하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

원고가 기본적으로 정리할 사실:

1. 종전 임대차계약이 적법하게 성립하였다.
2. 그 임대차기간이 만료하였다.
3. 기간 만료 후에도 원고가 목적물의 사용·수익을 계속하였다.

피고가 주로 항변하는 사실:

• 기간 만료 전 또는 상당한 기간 내에 갱신거절 또는 명도 요구의 이의를 하였다는 점
• 묵시갱신 후 적법한 해지통고를 하였고 그 효력이 이미 발생하였다는 점
• 차임연체, 합의해지, 목적물 멸실 등 종료사유가 있다는 점

민법상 묵시갱신이 성립하면 기간의 정함이 없는 임대차로 전환된다. 건물임대차에서는 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 지나야 효력이 발생하므로, 현재 존재 확인을 구할 때에는 피고가 해지통고를 하였는지, 하였다면 아직 효력이 발생하지 않았는지를 함께 따져야 한다.

또한 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결은 차임증액청구를 했다는 사정만으로 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 민법 제639조의 이의를 한 것으로 보기 어렵다고 판시하였다. 피고가 단순한 증액요구를 근거로 갱신 부존재를 주장하는 사안에서는 이 판례가 직접 중요하다.

6.4. 주택임대차보호법 제6조에 의한 묵시적 갱신

주택 사건에서는 민법보다 주택임대차보호법 제6조가 우선 문제된다.

원고가 기본적으로 정리할 사실:

1. 목적물이 주택임대차보호법이 적용되는 주택이고, 원고가 이를 주거용으로 임차하였다.
2. 선행 주택임대차계약이 성립하였다.
3. 임대차기간이 만료하였다.
4. 적어도 원고는 기간 만료 시점까지 갱신거절 통지를 받지 못하였고, 계속 거주·점유하였다.

피고가 주로 항변하는 사실:

• 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 적법한 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하였다는 점
• 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하였다는 점
• 임차인이 스스로 기간 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하였다는 점

주택임대차보호법 제6조 제2항에 따라 묵시갱신이 성립하면 존속기간은 2년이다. 또한 제6조의2에 따라 임차인은 언제든지 임대인에게 해지통고를 할 수 있고, 그 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나 효력이 발생한다.

실무상 주의점:

• 현행법상 통지기간은 6개월 전부터 2개월 전까지다.
• 다만 2020. 6. 9. 개정 전 구법이 문제되는 사건에서는 종전 1개월 전 규정이 문제될 수 있으므로, 계약시기와 적용법을 별도로 점검해야 한다.

6.5. 주택임대차보호법 제6조의3에 의한 계약갱신요구권 행사

이 유형은 묵시갱신과 달리, 임차인이 적극적으로 계약갱신 요구라는 의사표시를 하여 갱신을 발생시키는 구조다.

원고가 기본적으로 주장·증명할 사실:

1. 목적물이 주택임대차보호법 적용 대상 주택이다.
2. 원고가 종전 임대차의 임차인 또는 그 지위 승계인이다.
3. 원고가 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하였다.
4. 그 갱신요구가 피고에게 도달하였다.

법적 효과:

• 갱신효력은 임대인에게 도달한 때 발생한다.
• 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이다.
• 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결은, 갱신 후 임차인의 해지통지는 도달 후 3개월이 지나면 효력이 발생하고, 그 통지가 갱신된 기간이 개시되기 전에 도달하였더라도 마찬가지라고 판시하였다.

피고가 주로 항변하는 사실:

• 법정 갱신거절사유가 존재한다는 점
• 임차인이 이미 1회 갱신요구권을 행사하였다는 점
• 임차인이 이후 해지통고를 하였고 3개월이 이미 경과하였다는 점

주요 갱신거절사유는 대체로 다음 범주로 묶을 수 있다.

• 2기의 차임액에 해당하는 연체
• 거짓이나 부정한 방법에 의한 임차
• 상당한 보상 제공에 의한 합의
• 무단전대
• 고의·중과실에 의한 파손
• 목적물 멸실
• 철거·재건축 사유
• 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주
• 그 밖의 중대한 의무위반

특히 실제 거주 사유는 피고가 항변·증명해야 할 대표적 사유다. 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결은 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결을 인용하며, 실제 거주하려는 사유에 대한 증명책임이 임대인에게 있음을 분명히 하였다.

6.6. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 의한 계약갱신요구권 행사

상가 사건에서는 상가건물 임대차보호법 제10조가 중심이 된다.

원고가 기본적으로 주장·증명할 사실:

1. 목적물이 상가건물 임대차보호법 제2조가 정한 상가건물 임대차에 해당한다.
2. 원고가 종전 임대차의 임차인 또는 그 지위 승계인이다.
3. 원고가 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하였다.
4. 그 갱신요구가 피고에게 도달하였다.

법적 효과:

• 특별한 거절사유가 없으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
• 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

피고가 주로 항변하는 사실:

• 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 갱신거절사유가 존재한다는 점
• 전체 임대차기간이 최초 임대차기간을 포함하여 이미 10년을 초과한다는 점
• 적법한 종료나 해지가 이미 이루어졌다는 점

상가법상 대표적인 거절사유는 다음과 같다.

• 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실
• 거짓 또는 부정한 방법에 의한 임차
• 상당한 보상 제공에 의한 합의
• 무단전대
• 고의·중과실에 의한 파손
• 목적물 멸실
• 철거·재건축의 필요
• 그 밖의 중대한 의무위반

또한 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항 때문에, 환산보증금이 일반 적용범위를 초과하더라도 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문 등은 적용될 수 있다. 따라서 상가 사건에서는 환산보증금 초과 여부와 그럼에도 적용되는 조문이 무엇인지를 반드시 분리해 적어야 한다.

대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결은, 임대인의 갱신거절 통지에 정당한 사유가 없는 한 그 통지의 선후와 관계없이 임차인의 계약갱신요구권 행사로 종전 임대차가 갱신된다고 판시하였다. 따라서 피고가 "내가 먼저 거절했으니 끝났다"라고 주장하는 사안에서는 거절사유의 적법성이 핵심 쟁점이 된다.

6.7. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 의한 묵시적 갱신

상가법 제10조 제4항은 임대인이 기간 내에 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 1년으로 본다. 제10조 제5항에 따라 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

원고가 기본적으로 주장할 사실:

1. 상가건물 임대차보호법의 일반 적용범위 안에 있는 임대차이다.
2. 임대차기간이 만료하였다.
3. 피고가 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않았다.

피고가 주로 항변하는 사실:

• 적법한 거절 또는 조건변경 통지를 했다는 점
• 환산보증금 초과 임대차로서 제10조 제4항이 적용되지 않는다는 점
• 임차인이 해지통고를 하였고 3개월이 이미 경과하였다는 점

중요한 주의점은, 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항이 환산보증금 초과 임대차에 대하여 연장 적용하는 조문 목록에 제10조 제4항은 포함하지 않는다는 점이다. 따라서 환산보증금 초과 상가는 제10조 제4항에 의한 묵시갱신을 주장할 수 없고, 별도 사정이 없다면 민법 제639조에 따른 묵시갱신 여부를 검토해야 한다.

6.8. 보증금 미반환에 따른 법정 존속의제

현재 존속을 주장하는 사건이 반드시 갱신에만 기초하는 것은 아니다. 임대차가 종료되었더라도 보증금이 반환되지 않으면 특별법이 임대차관계의 존속을 의제하는 경우가 있다.

1. 주택임대차보호법 제4조 제2항
   • 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
2. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항
   • 상가건물 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다.
   • 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결은 이 조항의 법적 의미를 다시 확인하였다.

이 경우 원고가 정리할 사실은 다음과 같다.

1. 선행 임대차가 특별법 적용 대상이었다는 점
2. 임대차가 기간만료, 합의해지, 해지 등으로 종료되었다는 점
3. 임대인이 보증금을 아직 전액 반환하지 않았다는 점
4. 따라서 갱신과는 별도로 법률상 임대차관계가 존속 의제된다는 점

실무상 가장 중요한 포인트는, 이 유형을 갱신과 혼동하지 않는 것이다. 이 경우에는 "갱신되어 현재 존재하는 임차권"이라기보다 "보증금 미반환으로 법정 존속의제가 발생한 임대차관계"임을 청구원인에서 분명히 적어야 논리가 흔들리지 않는다.

7. 유형 3: 임차청약인의 지위 확인 또는 임대차예약완결에 기한 임차권 확인

이 유형은 가장 자주 혼동되는 부분이다. 아직 본계약이 완성되지 않았는데도 임차권이 있다고 쓰면 안 되고, 반대로 예약완결권 행사가 적법하게 이루어져 본계약이 성립했는데도 단순히 청약인의 지위라고 쓰면 과소특정이 된다.

7.1. 먼저 구별해야 할 두 단계

1. 아직 본계약 성립 전
   • 확인대상은 임대차계약을 체결할 수 있는 임차청약인의 지위
2. 예약완결권 행사 또는 승낙 도달로 본계약 완성 후
   • 확인대상은 임대차예약완결에 기한 임차권 또는 완성된 임차권

7.2. 임차청약인의 지위 확인형

이 경우 원고는 아직 완성된 임차권이 아니라, 장차 임대차계약을 체결할 수 있는 법적 지위를 확인받으려는 것이다.

필요한 요건사실은 다음과 같다.

1. 피고 또는 소외 종전 권리자와 사이에 임대차예약, 우선협상약정, 승계약정 등 임대차 체결의 기초가 되는 법률관계가 성립하였다.
2. 그 법률관계에서 목적물과 최소한의 본질적 계약요소가 확정되었거나, 적어도 객관적 기준에 따라 확정가능하다.
3. 원고가 그 예약 또는 청약상의 지위를 보유한다.
4. 피고가 원고의 그 지위를 부인하거나 제3자와의 계약체결로 이를 침해하려 한다.
5. 현재 분쟁해결 수단으로 그 지위에 관한 확인판결이 필요하다.

여기서 확정가능하다는 것은, 향후 새로운 합의나 재교섭 없이도 객관적 기준에 따라 목적물, 차임, 기간 또는 그 산정방식이 특정될 수 있다는 뜻이다. 막연히 "나중에 협의한다"는 정도로는 부족하다.

7.3. 임대차예약완결에 기한 임차권 확인형

임대차예약에 직접 대응하는 명문의 규정이 충분하지 않기 때문에, 실무는 매매예약완결 법리를 기능적으로 유추하여 이 유형을 구성한다. 즉, 아래 구조는 매매예약완결에 관한 확립된 법리의 임대차예약에 대한 기능적 유추라는 점을 명시해 두는 편이 안전하다.

필요한 요건사실은 다음과 같다.

1. 당사자 사이에 임대차예약이 성립하였다.
2. 예약의 내용상 목적물, 차임, 기간 등 본계약의 본질적 요소가 확정되었거나 객관적으로 확정가능하다.
3. 원고가 예약완결권자이다.
4. 예약완결권의 행사기간 내에 완결의 의사표시를 하였다.
5. 그 의사표시가 피고에게 도달하였다.
6. 그 결과 본 임대차계약이 성립하였다.
7. 피고가 그 효력을 다투고 있다.

7.4. 예약완결권 행사기간과 도달

관련 법리는 다음과 같다.

• 예약완결권은 형성권이다.
• 행사기간 약정이 없으면 원칙적으로 예약 성립 시부터 10년 내에 행사하여야 한다.
• 재판상 행사라도 소장 부본이 상대방에게 도달하여야 효력이 발생한다.
• 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다.

관련 판례:

• 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다44766, 44773(반소) 판결
• 대법원 2019. 7. 25. 선고 2019다227817 판결

따라서 이 유형의 핵심은 발송일이 아니라 도달일이다. 문자, 내용증명, 소장부본 송달, 이메일 등 어느 수단이든 도달이 있었는지를 중심으로 요건사실을 배열해야 한다.

7.5. 이 유형에서 특히 자주 빠지는 사실

• 예약의 본질적 내용이 실제로 확정되었는지
• 원고가 예약완결권자임을 기초짓는 양도, 승계, 대위, 공동권리자 구조
• 행사기간 약정의 존재 여부와 그 종료시점
• 완결 통지의 도달일
• 본계약 성립 후에도 추가 승낙이 필요한지 여부

8. 유형 4: 임차권확인등 청구와 예비적 병합

확인판결만으로 분쟁이 끝나지 않는 사건에서는 주위적 확인청구 + 예비적 급부청구 구조가 필요할 수 있다. 특히 규칙문서가 상정한 다음 두 형태가 중요하다.

1. 제1 예비적 청구: 허가신청절차, 명의변경절차, 서류제출 등 필요한 협력행위의 이행청구
2. 제2 예비적 청구: 임대차계약 청약에 대한 승낙의사표시 청구

8.1. 왜 병합이 필요한가

다음과 같은 경우에는 단순 확인만으로는 부족할 수 있다.

• 임차권 존재 자체뿐 아니라 인허가, 등록, 신고, 입점절차를 위한 협력이 필요할 때
• 예약관계상 피고의 승낙의사표시가 있어야 본계약이 완성되거나 외형상 완결될 때
• 피고가 권리 자체를 다투는 동시에 별도의 절차협력을 거부하고 있을 때

8.2. 제1 예비적 청구: 협력의무 이행

이 경우 요건사실은 다음과 같이 정리한다.

1. 피고에게 일정한 절차협력을 할 계약상 또는 법률상 의무가 있다.
2. 그 협력의무의 내용이 구체적으로 특정된다.
3. 원고가 그 협력의무 이행을 구할 현재의 필요성이 있다.
4. 피고가 이를 거절하거나 불이행하고 있다.

여기서 중요한 점은, 계약상 의무와 법률상 의무를 막연히 혼용하지 않는 것이다. 어느 의무인지, 그 발생 근거가 무엇인지, 어떤 행위를 해야 하는지까지 구체화해야 한다.

예:

• 허가신청서 공동제출
• 명의변경 절차 협조
• 특정 서류 교부
• 출입카드, 사업장 등록 관련 절차 협력

8.3. 제2 예비적 청구: 승낙의사표시 청구

승낙의사표시를 명하는 청구는 판결 확정만으로 의사표시가 된 것과 같은 효과가 발생하는 경우에만 실익이 있다.

관련 법리:

• 민사집행법 제263조 제1항
• 대법원 1995. 11. 10. 선고 95다37568 판결
• 대법원 2016. 9. 30. 선고 2016다200552 판결

따라서 이 유형의 요건사실은 다음과 같이 잡는 편이 안전하다.

1. 피고가 승낙의사표시를 하여야 할 계약상 또는 법률상 의무가 있다.
2. 승낙의 대상이 되는 청약이 구체적으로 특정된다.
3. 그 청약이 피고에게 유효하게 도달하였고 아직 존속한다.
4. 그 승낙의사표시가 있으면 본계약 성립 등 법적 효과가 발생한다.
5. 피고가 승낙을 하지 않고 있다.
6. 따라서 판결로써 그 의사표시를 갈음받을 필요가 있다.

8.4. 병합 구조를 문서상 어떻게 서술할 것인가

청구원인도 주위적, 제1 예비적, 제2 예비적으로 나누어 쓰는 것이 좋다.

• 주위적 청구원인: 임차권 자체의 존재 또는 현재 존속
• 제1 예비적 청구원인: 협력의무의 발생과 불이행
• 제2 예비적 청구원인: 승낙의사표시의무의 발생과 미이행

이 셋을 한 블록에 뒤섞어 쓰면 확인대상과 급부대상을 분리하기 어려워진다. 청구취지작성규칙_임차권확인청구.md의 블록 구조와 일치시키는 것이 안전하다.

9. 자주 문제되는 항변 유형 정리

9.1. 계약 자체를 다투는 항변

• 계약이 성립하지 않았다는 항변
• 계약은 성립했으나 무효라는 항변
• 계약은 유효하게 성립했으나 취소되었다는 항변

이 세 항변은 모두 다른 구조이므로 한 문장으로 묶지 않는 편이 좋다.

9.2. 종료를 주장하는 항변

다음은 현재 존속을 부정하는 대표 항변이다.

• 기간만료
• 해지통고와 그 효력 발생
• 차임연체에 따른 해지
  • 민법 제640조: 건물 기타 공작물의 임대차에서 2기 차임액 상당 연체 시 해지 가능
  • 상가건물 임대차보호법 제10조의8: 3기 차임액 상당 연체 시 해지 가능
• 합의해지
• 목적물 전부 멸실 또는 사용·수익 제공의 이행불능

원고가 현재 존속을 주장하는 사건에서는, 이러한 종료항변이 실제 있었는지, 있었다면 언제 효력이 발생하는지, 그 종료가 특별법상 존속의제에 의해 다시 제한되는지까지 함께 본다.

9.3. 갱신거절사유 항변

주택과 상가 모두, 법정 갱신거절사유는 실무상 거의 항상 피고의 핵심 항변이다. 따라서 원고는 소장 단계에서 다음 자료를 미리 정리해 두는 편이 좋다.

• 차임연체가 실제로 몇 기분인지
• 무단전대나 목적물 훼손이 있었는지
• 철거·재건축 계획이 언제 어떤 근거로 고지되었는지
• 임대인의 실제 거주 주장에 구체적 자료가 있는지
• 상당한 보상 제공에 의한 합의가 있었는지

9.4. 존속의제 관련 항변

보증금 미반환을 근거로 현재 존속을 주장하는 사건에서는 피고가 대개 다음을 다툰다.

• 이미 보증금이 전액 반환되었다는 점
• 일부 상계 또는 공제로 실질적 반환이 있었다는 점
• 애초에 특별법 적용대상이 아니라는 점

따라서 원고는 미반환 잔액, 반환기 산정, 특별법 적용사실을 별도 블록으로 정리하는 편이 좋다.

9.5. 제3자 사건에서의 항변

양수인, 경매매수인, 신탁수탁자 등 제3자가 피고일 때에는 다음 항변이 자주 나온다.

• 원고에게 대항력이 없다는 점
• 양수인이 임대인의 지위를 승계하지 않았다는 점
• 원고의 확인판결이 자신에게는 실익이 없다는 점

이 경우 임대차 성립만으로는 부족하고, 대항력 취득 시점과 소유권 변동 시점의 선후관계를 반드시 적어야 한다.

9.6. 전대차 등 특수구조 메모

전대차 사건은 본임대차 사건과 구조가 다르다.

• 전차인의 확인대상은 원칙적으로 본임대차상의 임차권이 아니라 전차권 또는 전대차에 기한 사용·수익 지위다.
• 원임대인의 동의 유무와 본임대차의 존속이 선결 문제다.

따라서 전대차 사건은 본 문서의 구조를 그대로 가져오기보다, 본임대차의 존속과 전대차의 적법성을 별도 블록으로 쪼개어 작성하는 편이 안전하다.

10. 소장 청구원인 작성 순서 제안

실제 문안은 아래 순서로 쓰는 것이 가장 안정적이다.

1. 당사자와 목적물의 특정
2. 피고가 원임대인인지, 승계 임대인인지의 특정
3. 선행 임대차계약 또는 임대차예약의 성립
4. 계약내용의 특정
5. 임차권 취득 경위 또는 임차청약인 지위 취득 경위
6. 갱신, 예약완결, 존속의제 중 현재 권리를 받쳐주는 경로
7. 피고의 다툼 내용과 확인의 이익
8. 예비적 청구가 있으면 별도 블록으로 협력의무 또는 승낙의사표시의무

중첩형 사건은 더 조심해서 배열해야 한다.

1. 예약완결 후 다시 갱신된 사건
   • 예약완결로 본계약 성립
   • 그 후 갱신요구권 행사 또는 묵시갱신
   • 현재 존속
2. 현재 존속 확인 + 예비적 협력청구 사건
   • 주위적 청구원인에서 현재 존속까지 완결
   • 그 다음 별도 블록에서 협력의무 발생과 불이행

11. 체크리스트

소장 작성 전 아래 항목들을 반드시 확인한다.

• 확인대상이 임차권, 현재 존재하는 임차권, 임차청약인의 지위 중 무엇인지 명확한가
• 임차권확인등 청구 사건이라면 주위적 확인과 예비적 급부가 분리되어 있는가
• 피고가 원임대인인지, 양수인인지, 현 소유자인지 분명한가
• 목적물 특정이 청구취지와 청구원인에서 일치하는가
• 계약일, 기간, 차임, 보증금, 갱신일, 통지 도달일이 필요한 범위에서 모두 특정되었는가
• 주택 사건인지 상가 사건인지, 또는 민법 일반론 사건인지 법체계가 분명한가
• 피고가 제3자라면 대항력과 임대인 지위 승계 사실을 별도 블록으로 적었는가
• 확정일자와 대항력을 혼동하지 않았는가
• 갱신 사건이라면 왜 갱신되었는지가 묵시갱신인지, 갱신요구권 행사인지, 존속의제인지 구별되어 있는가
• 주택 사건에서는 구법상 1개월 전 규정이 문제되는지 검토했는가
• 상가 사건에서는 환산보증금 초과 여부와 적용조문 범위를 검토했는가
• 예약 사건이라면 아직 지위 단계인지, 이미 임차권 단계인지 구별되어 있는가
• 차임연체, 합의해지, 해지통고, 목적물 멸실 등 종료항변 가능성을 점검했는가
• 확인의 이익을 별도 항목으로 서술하였는가