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# 요건사실론 평가 보고서
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## 평가대상: `요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1.md`
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## 평가관점: 30년 경력 변호사 (대한민국 법조계 표준)
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## 평가일: 2026-04-29
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## I. 총평 (Executive Summary)
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본 문서는 대한민국 민사실무에서 `매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구`를 다루는 요건사실론 자료로서, 사법연수원의 표준적 분류 체계(청구원인 → 항변 → 재항변)를 충실히 따르고 있으며, LLM이 사실관계를 추출·구조화하기 적합하도록 설계된 점이 두드러진다. 특히 (i) 매매계약 체결 사실을 단일 청구원인 요건사실로 정확히 잡은 점, (ii) 매도인 소유·대금지급·이행기 도래를 청구원인이 아닌 사항으로 정확히 분리한 점, (iii) 동시이행항변에 따른 상환이행판결 구조, (iv) 점유자 매수인의 소멸시효 미진행 법리, (v) 토지거래허가구역의 유동적 무효 법리, (vi) 중간생략등기 3자간 합의 법리, (vii) 채권자대위와 명의신탁 분기, (viii) 의사표시 갈음 판결의 가집행 금지 원칙을 정면으로 다룬 점은 실무 수준에서도 매우 견고하다.
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다만 (1) **구체적 대법원 판례 번호의 부재**, (2) **매도인 담보책임 체계의 독립적 정리 부족**, (3) **위험부담(민법 제537조·제538조) 법리의 부재**, (4) **계약금 해제(민법 제565조)·실권약관·정지조건부 해제 등 약정해제 유형별 분기의 미흡**, (5) **신의칙·권리남용 항변의 독립 항목화 결여**, (6) **민법 제587조(과실수취권·지연손해금 특칙) 미언급**, (7) **이중매매에서 제2매수인의 적극가담 법리 부재**, (8) **공동매수·공유물 매매·종중·법인·비법인사단 등 당사자 특수성 분기 미흡**, (9) **하자담보책임 제척기간(민법 제582조) 미반영**, (10) **시효중단 사유의 세분화(소장 송달, 재판상 청구의 시효중단 효과 등) 부족**이 발견된다.
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종합적으로 본 문서는 **기본기가 탄탄한 1차 완성본**으로 평가되며, 권위 있는 실무서(사법연수원 『요건사실론』, 『민사실무Ⅱ』, 법원행정처 『법원실무제요 민사소송』, 윤경 변호사 정리 등)의 기준에 견주어볼 때 **약 82~85점 수준**이다. 아래에서 평가 기준별로 상세히 짚는다.
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## II. 기준 1 — 요건사실론 항목의 망라성
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### 1. 잘 포함된 항목 (Strong Coverage)
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| # | 항목 | 위치 | 평가 |
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| 1 | 청구권의 실체법·절차법·등기법상 근거 | §1.1~1.3 | ★★★★★ 민법 §186, §389, §536, §563, §568, §569, 민사집행법 §263, 부동산등기법 §23 등 핵심 조문을 망라 |
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| 2 | 등기원인별 소송물 구별(매매·증여·시효·진정명의회복·가등기에 기한 본등기·사해행위) | §0, §2.2 | ★★★★★ 소송물 식별의 출발점을 명확히 함 |
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| 3 | 청구원인 요건사실 = 매매계약 체결 사실 | §3.1 | ★★★★★ 사법연수원·위키책 표준과 정확히 일치 ([Wikibooks](https://ko.wikibooks.org/wiki/요건사실론/매매계약에_기한_청구)) |
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| 4 | 청구원인이 아닌 사항(대금지급, 매도인 소유, 이행기 도래)의 분리 | §3.2 | ★★★★★ 타인 권리 매매가 허용된다는 민법 §569 법리 정확 반영 |
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| 5 | 동시이행항변과 상환이행판결 구조 | §9.2 | ★★★★☆ 핵심은 잡았으나 ‘이행제공의 계속’ 법리 보강 필요 |
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| 6 | 소멸시효 항변 + 점유자 시효 미진행 재항변 | §9.6 | ★★★★☆ 76다148, 98다32175 법리는 반영, 다만 판례번호 명시 부재 |
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| 7 | 토지거래허가구역 유동적 무효 | §17.1 | ★★★★☆ 90다12243 법리 반영, 협력의무 청구로의 전환 명시 |
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| 8 | 중간생략등기 합의 | §12.1 | ★★★★☆ 93다47738 ‘3면합의’ 요건 반영 |
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| 9 | 명의신탁 분기 (계약명의신탁·3자간·양자간) | §13 | ★★★★☆ 부동산실명법 위반 효과 반영 |
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| 10 | 채권자대위에 의한 이전등기청구 | §12.2 | ★★★★ 피보전채권·보전 필요성 검토 |
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| 11 | 가집행 금지 원칙 | §21.7 | ★★★★★ 의사표시 갈음 판결의 특수성 정확히 반영 |
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| 12 | LLM용 사실 추출 스키마 | §23 | ★★★★★ 실용적, 누락시 ‘검토 필요’ 마킹 원칙 우수 |
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### 2. 부분적으로만 포함된 항목 (Partial Coverage)
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- **이행지체 해제 절차의 4요건** (이행지체 + 상당기간 최고 + 미이행 + 해제 의사표시): 언급은 되어 있으나 사법연수원 표준 4요건 구조로 도식화되어 있지 않다.
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- **무권대리·표현대리·추인·대리권 남용**: 항목으로는 다루어지나, 표현대리의 종류(민법 §125 대리권수여표시, §126 권한 외 행위, §129 대리권 소멸 후) 별 요건사실이 분기되어 있지 않다.
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- **약정해제**: 일반적 해제 항변 안에 묻혀 있고, **계약금 해제(민법 §565)**, **실권약관(자동해제 특약)**, **정지조건부 해제**가 별도로 분기되어 있지 않다.
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- **하자담보책임**: 권리하자(민법 §570~579)와 물건하자(§580~582)의 구분, **제척기간 6개월**(§582), 매수인의 선의·무과실 요건이 명시적으로 다루어지지 않았다.
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- **농지법·국토계획법**: 농지취득자격증명 언급은 있으나, 농지법 §6 자격요건과 등기실행 단계의 첨부서류 처리, 미충족 시 효과(매매 자체의 유효성 vs 등기 실행 가능성)가 정밀하지 않다.
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- **변제·공탁·상계**: 항목은 있으나 공탁의 종류(변제공탁·집행공탁·혼합공탁)와 일부공탁의 효력 분기가 미흡하다.
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## III. 기준 2 — 각 항목 내용의 충실도와 풍부성
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### 1. 충실하게 작성된 부분
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(a) **청구원인 사실의 절제**: "원고가 피고로부터 특정 일자에 특정 부동산을 특정 대금으로 매수하였다"라는 단일 명제로 요건사실을 응축한 것은 사법연수원 『요건사실론』 및 위키책 표준 기재례와 정확히 일치한다 ([윤경 변호사 자료](https://yklawyer.tistory.com/9109)).
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(b) **소송물의 엄격한 구별**: 매매·증여·명의신탁·취득시효·진정명의회복·가등기 본등기·사해행위 원상회복을 같은 등기결과라도 소송물이 다르다고 명시한 점은 상고심 단계까지 고려한 실무적 판단이다.
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© **청구취지 작성 기준**: 기본형·지분형·상환이행형·부담등기 말소 병합형·채권자대위형까지 분기하여 작성례를 제시한 점은 등기실무에서 즉시 활용 가능한 수준이다.
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(d) **LLM 추출 스키마**: `case_type`, `agency_issue`, `land_transaction_permit`, `title_trust_issue` 등 분기 키를 정의하고 누락 시 '검토 필요’로 마킹하도록 한 설계는 자동화 처리에 매우 적합하다.
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### 2. 충실도가 부족한 부분
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(a) **판례 인용의 추상성 — 가장 큰 흠결**
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문서는 “점유 매수인의 시효 미진행”, “중간생략등기 3자간 합의”, “토지거래허가 유동적 무효” 등 판례 법리는 인용하면서도 **구체적 판결 번호를 단 1건도 적시하지 않았다**. 30년 경력 변호사가 작성하거나 검수한다면 다음 핵심 판례는 반드시 본문 또는 각주에 명기되어야 한다.
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| 쟁점 | 핵심 판례 |
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| 점유 매수인의 소유권이전등기청구권 시효 미진행 | 대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/76다148)) |
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| 매수인이 점유 상실(제3자 양도) 시 시효 진행 | 대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/98다32175)) |
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| 토지거래허가구역 유동적 무효 | 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/90다12243)) |
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| 중간생략등기 3면합의 | 대법원 1994. 5. 24. 선고 93다47738 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/93다47738)); 1991. 12. 13. 선고 91다18316 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/91다18316)) |
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| 동시이행관계 및 매매대금 시효 기산점 | 대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/90다9797)) |
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| 부동산 매매에 따른 등기청구권의 양도성 | 대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/2000다51216)) |
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| 명의신탁(계약명의신탁) 부당이득반환 | 대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/2009다23313)) |
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| 시효중단 후소(재소)의 형태 | 대법원 2018. 10. 18. 선고 2015다232316 전원합의체 ([Casenote](https://casenote.kr/대법원/2015다232316)) |
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(b) **민법 제587조의 결락**
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매도인이 목적물을 매수인에게 인도한 시점부터 대금에 대한 지연손해금을 청구할 수 있다는 민법 §587의 특칙은 매매 실무에서 동시이행관계와 함께 가장 빈번히 다투어지는 쟁점이다. 그럼에도 본 문서에는 이에 대한 언급이 발견되지 않는다.
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© **이행제공의 ‘계속성’ 법리 부재**
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매수인이 동시이행항변에 대해 "이행제공으로 항변권을 깨뜨렸다"고 주장하더라도, 그 제공이 일시적이라면 매도인은 다시 동시이행항변권을 주장할 수 있다. 이행지체 해제 항변의 적법성 판단에서도 이 법리는 결정적이다 (대법원 1995. 3. 14. 선고 94다26646 등).
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(d) **하자담보책임의 체계적 부재**
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매수인이 항변 또는 반소로 (i) 권리하자(타인 권리 매매·일부 타인 권리 매매·수량 부족 등 §570~579), (ii) 물건하자(§580~582)를 들어 해제·대금감액·손해배상을 다투는 경우는 실무상 매우 빈번한데, 문서에서는 §9.4 ‘취소항변’ 부근에 묻혀 있을 뿐 독립적 정리가 없다. 특히 **§582의 6개월 제척기간**은 항변·재항변의 핵심 분기점이다.
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(e) **위험부담(민법 §537·§538)의 부재**
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부동산이 인도 전에 매도인 귀책 없이 멸실·훼손된 경우 채무자위험부담주의(§537) 또는 채권자위험부담주의(§538) 적용 여부에 따라 청구 자체가 좌우된다. 이행불능항변(§9.5)이 다루어지지만 위험부담 법리는 누락되어 있다.
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(f) **신의칙·권리남용**
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소멸시효 원용이 신의칙에 반한다는 재항변이 §9.6에 단편적으로 언급되긴 하나, 민법 §2를 매개로 한 일반 항변·재항변 메커니즘이 독립 절로 정리되어 있지 않다.
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(g) **약정해제 유형별 분기 미흡**
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사법연수원 표준은 약정해제를 (i) 계약금 해제(민법 §565, 이행 착수 전), (ii) 실권약관에 의한 자동해제, (iii) 정지조건부 해제로 분기한다. 본 문서는 이를 단일 '해제 항변’으로 묶어 놓아 청구원인-항변 매핑의 정밀도가 떨어진다.
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## IV. 기준 3 — 누락된 요건사실론 항목
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다음은 30년 경력 변호사 관점에서 **반드시 추가되어야 할 항목**이다.
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### A. 실체법상 누락 항목
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1. **매도인의 담보책임 체계** — 권리하자(§569~579) / 물건하자(§580~582) / 제척기간(§582 6개월) / 매수인의 선의·무과실 요건.
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2. **위험부담** — 민법 §537(채무자주의), §538(채권자지체 시 채권자주의).
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3. **민법 §587 — 인도 시점부터 대금 지연손해금 청구 가능** 특칙.
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4. **신의칙·권리남용 항변·재항변** — 민법 §2.
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5. **계약금 해제 (민법 §565)** — 계약금의 해약금 추정, 이행 착수 전에 한해 행사 가능, 일방 이행 착수 시 행사 차단.
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6. **실권약관에 의한 자동해제 특약** — 중도금·잔금 미지급 시 자동해제 조항.
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7. **정지조건부 해제 의사표시** — 최고와 동시에 “기간 내 미이행 시 자동 해제” 결합 형태.
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8. **이중매매 + 제2매수인의 적극가담 → 반사회적 법률행위(민법 §103) 무효** 법리 — 항변·재항변 양 측면에서 자주 다투어짐.
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9. **반사회질서·불공정 법률행위(민법 §103·§104)** 무효 항변.
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10. **의사무능력·제한능력자 행위 무효·취소 항변** — 특히 후견 개시 시점과 등기일 비교.
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11. **계약 인수·매수인 지위 양도** — 채권자(매도인)의 동의 요건.
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### B. 절차법·당사자 분기 누락 항목
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1. **공유물 매매의 특수성** — 공유자 전원의 처분 합의 요부, 공유지분 매매와 공유물 전부 매매의 구별.
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2. **법인·종중·비법인사단 매매** — 이사회 결의(상법 §393), 종중 결의(민법 §275), 사회단체·비영리법인 주무관청 허가(민법 §32, §45), 학교법인 매매 시 관할청 허가(사립학교법 §28).
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3. **부부공동재산·일상가사대리** — 민법 §827 vs §830.
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4. **상속·당사자 사망의 절차** — 등기명의인 사망 시 상속인 표시 정정·상속등기 선이행 문제.
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5. **공동매수인의 매수권 행사** — 분할채무·준불가분채무 구조, 매매예약완결권의 단독 행사 가부.
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6. **소송 중 당사자 변경** — 등기이전 후의 승계참가, 처분금지가처분 여부에 따른 효력.
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### C. 증거·집행 단계 누락 항목
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1. **시효중단 사유 세분화** — 재판상 청구(소장 부본 송달일 기산), 압류·가압류·가처분, 승인의 형태(이행 일부, 채무 확인서 등).
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2. **재판상 화해·조정** — 화해권고결정의 기판력, 조정조서의 집행력.
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3. **농지취득자격증명 미비 시 효과** — 매매 자체는 유효이나 등기 실행 단계에서 거부될 수 있음 → 청구취지에 조건부 또는 보충적 표현 필요.
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4. **국유재산·공유재산** — 국유재산법 §38·공유재산법상 처분 제한, 수의계약 요건, 매매 자체의 효력 다툼.
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5. **개발제한구역·문화재구역·군사시설보호구역** 등 다른 행정규제와의 조합.
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6. **민사집행법 §263에 따른 단독신청권의 구체적 행사 절차** — 등기소 첨부서류, 판결 확정증명서, 송달증명서.
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7. **소장 송달의 의사표시 의제 효과 확정 시점** — 항소·상고심 진행 중 의사표시 의제는 일어나지 않으므로 확정 시점 확인 절차.
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### D. 인접 청구와의 경계 항목
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1. **점유취득시효 기반 등기청구권과의 비교** — §0에서 구별만 언급, 점유의 자주성 추정·시효이전등기 청구의 요건사실(20년 자주·평온·공연 점유, 시효완성 시점의 등기명의인 특정)이 비교 표로 제시되어야 함.
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2. **취소·해제로 인한 원상회복 등기청구**와의 구별.
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3. **채권자취소권에 의한 원상회복** — §16에서 다루어지나, 사해행위 + 매매청구 병합 시 청구취지 결합 방식.
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## V. 항목별 점수 (Scorecard)
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| 평가영역 | 만점 | 점수 | 코멘트 |
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| 청구원인 요건사실의 정확성 | 15 | 14 | 사법연수원 표준에 정확히 부합 |
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| 항변 사실 망라성 | 15 | 11 | 담보책임·위험부담·약정해제 분기 부족 |
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| 재항변 체계 | 10 | 8 | 신의칙·이행제공 계속성 보강 필요 |
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| 특수분기(대리·명의신탁·중간생략·대위) | 15 | 13 | 큰 줄기는 우수, 표현대리 세분화 필요 |
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| 행정규제(토지거래허가·농지·실명법) | 10 | 8 | 농지·국유재산 보강 필요 |
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| 판례 인용 정확성 | 10 | 4 | **판례 번호 부재가 결정적 흠결** |
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| 청구취지·소장 작성 기준 | 10 | 9 | 즉시 활용 가능 수준 |
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| 증거 구조 | 5 | 4 | 시효중단 증거 보강 여지 |
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| LLM 추출 스키마 설계 | 10 | 10 | 매우 우수 |
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| **합계** | **100** | **81** | **우수, 보강 후 90+ 가능** |
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## VI. 개선 제안 (Action Items)
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### 1차 보강 (필수)
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1. **판례 번호 인덱스 신설** — 부록 형식으로 §27 또는 별지에 「인용 판례 일람」을 추가하고, 본문 각 법리 옆에 판례 번호를 괄호로 병기한다.
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2. **신설 §6.3** — 민법 §587 인도 후 대금 지연손해금 특칙.
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3. **신설 §9.9** — 매도인 담보책임 (권리하자/물건하자/제척기간/선의·무과실).
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4. **신설 §9.10** — 위험부담 (민법 §537·§538).
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5. **§9.3 해제항변 세분화** — 9.3.1 법정해제(이행지체), 9.3.2 법정해제(이행불능), 9.3.3 약정해제(계약금), 9.3.4 실권약관, 9.3.5 정지조건부 해제, 9.3.6 합의해제.
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6. **신설 §9.11** — 신의칙·권리남용 (민법 §2) 항변·재항변.
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### 2차 보강 (권장)
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1. **§5.4 신설** — 당사자 특수성 분기 (공유·법인·종중·비법인사단·부부·상속).
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2. **§13에 적극가담 이중매매 무효 법리 삽입** — 민법 §103.
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3. **§17.5 신설** — 국유·공유재산, 개발제한구역 등 행정규제 통합.
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4. **§22 증거 구조에 시효중단 증거 보강** — 내용증명·재판상 청구·승인·일부변제 영수증.
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5. **§9.6에 재소(시효중단을 위한 후소) 법리 보강** — 대법원 2018. 10. 18. 선고 2015다232316 전합.
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6. **§14에 진정명의회복 청구의 요건사실 명세** — (i) 원고가 진정한 소유자인 사실, (ii) 피고 명의 등기 존재 사실, (iii) 등기 원인 무효 또는 실체관계 부합 결여.
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### 3차 보강 (정밀화)
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1. **표현대리 분기 표** — §125·§126·§129별 요건사실 매트릭스.
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2. **공탁의 종류별 처리** — 변제공탁·집행공탁·혼합공탁, 일부공탁의 효력.
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3. **민사집행법 §263 단독신청 절차 매뉴얼** — 첨부서류 체크리스트.
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4. **점유취득시효 vs 매매 비교표** — §0의 구별 원칙을 표로 시각화.
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5. **사례형 부록** — 표준 사실관계 1~3건에 대한 청구원인·항변·재항변·청구취지 완성본.
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## VII. 결론
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본 문서는 **요건사실론의 골격을 정확히 잡은 우수한 LLM용 실무자료**이다. 사법연수원 표준 분류 체계를 충실히 따랐고, 특수분기 설계와 LLM 추출 스키마는 오히려 전통적 실무서를 능가하는 면이 있다. 그러나 (i) **구체적 판례 번호의 결락**, (ii) **민법 제587조·제537조·제538조·제565조·제582조 등 매매 분야 핵심 조문의 누락 또는 분산**, (iii) **매도인 담보책임·위험부담·신의칙의 독립 항목화 결여**, (iv) **약정해제 유형 분기 미흡**, (v) **이중매매 적극가담 등 무효 법리 부재**, (vi) **공유·법인·종중·상속 등 당사자 특수성 분기 누락**이라는 한계가 있다.
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위 1차·2차 보강을 모두 반영하면, 본 문서는 사법연수원 『요건사실론』 제6판, 법원행정처 『법원실무제요 민사소송』과 비견될 수 있는 **실무 최고 수준의 LLM 학습/추론 베이스 문서**가 될 것으로 평가된다.
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## VIII. 참고 권위 자료
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1. 사법연수원, 『요건사실론』(제6판, 2024) — [법문사](https://www.bubmoon.com/1_new/a/goods/detail_book.php?idx=1722705)
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2. 위키책, 『요건사실론/매매계약에 기한 청구』 — [Wikibooks](https://ko.wikibooks.org/wiki/요건사실론/매매계약에_기한_청구)
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3. 윤경 변호사, 「매매계약에 기한 청구의 요건사실」 — [yklawyer](https://yklawyer.tistory.com/9109)
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4. 국가법령정보센터, 「소유권이전등기 판례」 — [law.go.kr](https://www.law.go.kr/LSW//precInfoP.do?precSeq=210083)
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5. 사법정보공개포털, 「소멸시효 완성 후 등기 — 대법원 2024다232523」 — [scourt.go.kr](https://portal.scourt.go.kr/pgp/main.on?w2xPath=PGP1011M04&jisCntntsSrno=3335467)
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6. 법학연구(연세대), 「민법상 요건사실에 관한 소고」 — [KISS](https://kiss.kstudy.com/Detail/Ar?key=3526018)
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(이상 보고서 끝) |