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# 요건사실론 - 건물의 명도(인도) v2

이 문서는 대한민국 민사실무에서 `건물의 명도(인도)` 소송을 제기할 때, 청구취지와 청구원인을 법리적으로 정확하게 구성하기 위한 `요건사실론` 문서이다.  
`요건사실_건물의명도(인도)_v1.md`에 대한 7개의 평가서와 폴더 내 내부 PDF 자료를 모두 반영하되, 상충하는 제안은 내부 자료와 2026년 3월 31일 기준 국가법령정보센터 확인 내용에 맞추어 다시 정리하였다.

이번 v2의 핵심 보강점은 다음과 같다.

1. `소유권형`과 `임대차 종료형`의 성립요건 및 항변 구조를 명확히 분리하였다.
2. `공유자 대 공유자` 사건에서 전부 명도청구가 허용되지 않는 한계를 분명히 적시하였다.
3. `동시이행`, `유치권`, `필요비·유익비`, `보증금 공제`, `장래 정기금 청구`의 구조를 구체화하였다.
4. `독립 전세권형`, `기타 계약상 인도의무형`, `채권자대위형`, `경매·공매 취득자형`을 별도 유형으로 정리하였다.
5. `현재 현실점유자 전원 피고화`, `건물 일부 도면 특정`, `실제 현황과 등기부 표시 병기`, `점유이전금지가처분`, `집행상 유의점`을 실무 항목으로 보강하였다.

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## 1. 문서의 적용 범위와 기본 시각

이 문서는 다음 사건군을 포괄한다.

1. `소유권` 또는 그에 준하는 물권적 지위에 기한 건물 명도·인도청구
2. `임대차 종료`에 기한 건물 반환·명도청구
3. `임대차보증금 반환`과의 동시이행관계가 문제되는 명도청구
4. `공유물 보존행위`로서의 명도·인도 또는 방해배제청구
5. `전세권`, `매매해제에 따른 원상회복`, `사용대차 종료`, `채권자대위` 등 기타 권원에 기한 인도청구
6. 명도와 함께 제기되는 `차임`, `차임 상당 부당이득`, `손해배상`, `철거`, `대지인도`, `원상복구`, `퇴거`, `장래 정기금`의 병합청구

이 사건군에서 가장 흔한 오류는 다음 세 가지이다.

1. `명도`와 `퇴거`를 혼동하는 것
2. `소유권형`과 `계약형`의 요건사실을 혼동하는 것
3. `단순 명도형`과 `동시이행형`을 혼동하는 것

건물 명도소송은 겉으로는 단순해 보이나, 실제로는 아래 사항을 동시에 정확히 잡아야 한다.

1. 누가 `청구권자`인지
2. 누가 `현재 현실적 점유자`인지
3. 무엇을 어느 범위까지 `넘겨받으려는지`
4. 피고의 점유가 `어떤 권원`에 기초하는지 또는 종료되었는지
5. `동시이행관계`가 있는지
6. `부대청구`의 법적 성질이 무엇인지

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## 2. 최상위 판단 순서

건물 명도사건은 다음 순서로 구조화하는 것이 가장 안전하다.

1. 청구권원을 먼저 확정한다.  
   `소유권형`, `민법 제214조형 방해배제`, `임대차 종료형`, `전세권형`, `공유물 보존행위형`, `기타 계약상 인도의무형`, `채권자대위형` 중 무엇인지 정한다.
2. 원고 적격을 확정한다.  
   소유자, 경매·공매 취득자, 수탁자, 임대인 지위 승계인, 전세권자, 공유자, 대위채권자 중 누구인지 특정한다.
3. 피고를 확정한다.  
   `현재 현실적 점유자`가 누구인지, 계약상 반환채무자와 현실점유자가 다른지, 전차인·동거인·법인·사업양수인 등이 얽혀 있는지 확인한다.
4. 목적물을 특정한다.  
   등기부 표시, 실제 사용 현황, 건물 일부의 도면, 무허가·미등기 건물 여부까지 정리한다.
5. 종료 원인 또는 무권원 상태를 특정한다.  
   기간 만료, 갱신거절, 해지, 합의해지, 해제, 멸실, 권원 소멸 등이다.
6. 동시이행이나 상환관계를 점검한다.  
   임대차보증금 반환, 전세금 반환, 매수대금 지급, 비용상환 등 반대급부 문제를 먼저 걸러낸다.
7. 병합청구를 정리한다.  
   차임, 차임 상당 부당이득, 손해배상, 장래 정기금, 철거, 대지인도, 원상복구, 퇴거 중 무엇을 함께 청구할지 구별한다.
8. 집행 가능성을 점검한다.  
   복수 점유자 누락, 동산 잔존, 점유이전 위험, 인도명령 가능성, 점유이전금지가처분 필요성을 본다.

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## 3. 기본 개념

### 3.1 명도

`명도`는 사람과 물건을 비우고 점유를 완전히 이전받는 의미가 가장 강하다.  
건물소송의 목적이 `완전한 점유 회복`이라면 원칙적으로 `명도`를 사용한다.

### 3.2 인도

`인도`는 점유의 이전 일반을 뜻하는 중립적 개념이다.  
물권적 청구권, 전세권, 매매해제 후 원상회복, 사용대차 종료 등 다양한 권원에서 사용될 수 있다.

실무상 건물사건에서는 다음처럼 정리하면 안전하다.

1. 건물 전체 또는 특정 부분을 비워서 넘겨받는 것이 목적이면 `명도`
2. 법률관계상 점유 이전 일반을 말할 때는 `인도`

### 3.3 퇴거

`퇴거`는 특정 장소에서 특정인을 내보내는 의미가 중심이다.  
따라서 완전한 점유 이전을 목적으로 하는 일반적인 건물소송에서는 `퇴거`가 아니라 `명도`가 맞다.

`퇴거`를 검토할 수 있는 경우는 제한적이다.

1. 사람의 배제 자체가 주된 목적이고
2. 완전한 점유 이전보다 장소로부터의 배제가 더 핵심이며
3. 퇴거 장소가 도면과 현황으로 명확히 특정되는 경우

### 3.4 직접점유와 간접점유

요건사실 구조에서 가장 중요한 구별이다.

1. `소유권형 명도청구`는 원칙적으로 `현재 직접점유자`를 상대로 구성한다.
2. `계약상 반환청구`는 계약상 반환채무자인 `임차인 또는 간접점유자`에게도 구성할 수 있다.
3. 다만 집행 가능성과 분쟁 종결을 위해서는 `현재 직접점유자`도 함께 피고로 삼는 것이 보통 안전하다.

즉, `현재 점유자` 문제는 모든 사건에서 중요하지만, 그것이 언제나 원고의 동일한 성립요건은 아니다.

### 3.5 동산 잔존과 집행

건물 명도판결을 받아도 내부에 피고의 집기, 상품, 기계, 서류, 폐기물 등이 남아 있으면 집행 단계가 복잡해진다.  
따라서 소 제기 전부터 다음을 확인해야 한다.

1. 건물 안에 남아 있는 주요 동산의 종류와 규모
2. 동산 소유자가 피고 본인인지, 제3자인지
3. 점포, 창고, 사무실, 공장, 숙소가 혼재되어 있는지
4. 건물 일부만 비워 달라는 것인지, 전부 명도인지

요건사실 자체는 건물 명도청구에 맞추되, 집행 단계에서 문제가 될 만한 동산 잔존 사정은 사실관계 정리와 청구취지 특정 단계에서 미리 적어두는 편이 좋다.

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## 4. 공통 요건사실

### 4.1 원고 적격

건물 명도사건의 원고는 하나의 유형으로 고정되지 않는다. 다음 분기를 먼저 해야 한다.

1. `소유자`
2. `전세권자`
3. `임대인 또는 임대인 지위 승계인`
4. `공유자`
5. `기타 계약상 인도의무의 상대방`
6. `채권자대위권을 행사하는 자`
7. `신탁재산의 수탁자`

#### 4.1.1 소유자형

소유권형 원고는 단순 매수인으로는 부족하고, `소유권 귀속`을 주장·증명할 수 있어야 한다.  
실무상 취득 경로별로 다음 자료가 필요하다.

1. 일반 매매·증여: 소유권이전등기, 매매계약서, 등기원인서류
2. 상속: 제적등본·가족관계서류·상속관계·협의분할서 또는 판결
3. 경매·공매: 매각허가, 매각대금 완납, 소유권 취득시기, 인도명령 가능 여부
4. 법인합병·회사분할: 합병계약, 법인등기, 권리승계 자료
5. 신탁: 신탁등기, 신탁계약, 수탁자 지위 자료

`경매·공매 취득자`는 특히 다음을 같이 검토해야 한다.

1. 별도로 `인도명령`으로 해결 가능한 상대방인지
2. 인도명령의 상대방 범위를 넘어서는 점유자가 있는지
3. 명도소송으로 가야 하는 상대방과 인도명령으로 처리할 상대방이 나뉘는지

#### 4.1.2 임대인형

임대차 종료형 사건의 원고는 `임대인 또는 임대인 지위를 승계한 자`이다.  
여기서는 소유권 귀속과 함께 `임대인 지위 승계`의 문제를 반드시 본다.

확인할 사항은 다음과 같다.

1. 건물 양수와 동시에 임대인 지위가 승계되었는지
2. 보증금 반환채무가 누구에게 귀속하는지
3. 기존 임대인과 신임 임대인 사이에 특약이 있는지
4. 임차인에게 승계 사실이 어떻게 통지되었는지

#### 4.1.3 공유자형

공유자는 `공유물 보존행위`로서 일정한 인도·방해배제청구를 할 수 있다.  
다만 피고가 `제3자`인지 `다른 공유자`인지에 따라 허용 범위가 근본적으로 달라진다. 이 점은 아래 9장에서 따로 본다.

#### 4.1.4 전세권자형

독립한 전세권자는 전세권에 기초하여 목적물의 인도 또는 반환을 구할 수 있다.  
반대로 단순히 `보증금 반환 담보 목적`으로 전세권이 설정된 경우에는 임대차 종료 및 보증금 반환 구조와 함께 해석해야 한다.

#### 4.1.5 채권자대위형

임대인 또는 소유자가 자신의 반환청구권을 행사하지 않아 채권 보전에 지장이 있는 경우, 요건이 충족되면 채권자가 대위하여 인도청구를 검토할 수 있다.  
이 유형은 본질적으로 예외형이므로 다음을 별도로 주장해야 한다.

1. 피보전채권의 존재
2. 채무자의 권리 불행사
3. 보전의 필요성
4. 대위행사의 대상이 되는 반환청구권의 존재

### 4.2 피고 특정

건물 명도사건에서는 `누구를 피고로 삼아야 하는지`가 곧 성패를 좌우한다.

#### 4.2.1 소유권형

소유권에 기한 명도청구의 피고는 원칙적으로 `현재 현실적으로 건물을 직접점유하는 자`이다.

따라서 다음을 반드시 확인한다.

1. 실제 거주자, 점포 운영자, 공장 운영자, 창고 사용자 등 현실점유자
2. 법인 명의 사업장이면 그 법인
3. 별개의 점유 주체가 복수이면 전원
4. 가족·동거인·직원·사업양수인이 독자적으로 점유를 계속하는지

`피고에게 점유권원이 없다`는 사정은 소유권형의 기본적으로 피고 항변사항이지, 원고가 먼저 모든 가능한 권원 부재를 일일이 성립요건으로 주장하는 것은 아니다.

#### 4.2.2 임대차 종료형

임대차 종료에 기한 반환청구에서는 `계약상 반환채무자`가 피고의 중심이다.  
여기서 중요한 점은 다음과 같다.

1. 임대차 종료형에서 원고의 기본 성립요건은 `계약`, `목적물 인도`, `종료 원인`, `반환 미이행`이다.
2. 이 유형에서 피고의 `현재 직접점유`는 언제나 원고의 엄격한 성립요건이라고 볼 수 없다.
3. 임차인이 점유를 제3자에게 넘겨 더 이상 반환할 수 없다고 주장한다면, 그것은 통상 `이행불능` 또는 `반환의무 면책`의 항변 구조로 다루게 된다.

다만 실무에서는 다음 때문에 `현재 직접점유자`도 함께 피고로 삼는 것이 보통 적절하다.

1. 판결의 실효성 확보
2. 전차인·동거인·사업양수인의 독자 항변 차단
3. 집행 단계의 장애 예방

#### 4.2.3 전차인과 점유승계인

전대, 사용허락, 사업양도, 명의변경, 가족 또는 직원에 대한 점유 이전이 문제되면 다음을 나누어 본다.

1. `임차인`에 대한 계약상 반환청구
2. `전차인·점유승계인`에 대한 직접 명도 또는 인도청구
3. 필요시 `임차인 + 전차인`의 공동 피고화

적법한 전대가 있었는지, 임대차 종료가 전차인에게 대항되는지, 무단 전대인지에 따라 구조가 달라진다.

#### 4.2.4 복수 현실점유자

청구취지작성 규칙문서가 강조하듯, `복수 현실점유자 전원의 피고화`는 매우 중요하다.  
한 명만 빠져도 그 사람은 판결의 기판력과 집행력 밖에 남을 수 있다.

특히 다음 경우는 누락이 잦다.

1. 부부·가족 공동거주
2. 동업자 또는 공동사업자
3. 법인과 대표자 개인의 혼재 점유
4. 본점과 지점, 양수법인과 종전 법인의 교차 사용
5. 점포 전면부와 창고, 사무실, 옥탑, 지하실의 점유 주체가 서로 다른 경우

### 4.3 목적물 특정

건물 명도청구에서 목적물 특정이 흐리면 판결문도 흐려지고 집행도 흔들린다.

반드시 정리할 사항은 다음과 같다.

1. 등기부상 표시
2. 실제 현황상 주소·층·호·면적·용도
3. 건물 일부인 경우 도면, 사진, 출입구, 경계 표시
4. 미등기·무허가 건물인 경우 현황 특정 자료

#### 4.3.1 등기부 표시와 실제 현황의 병기

실무상 가장 안전한 방식은 `등기부 표시 + 실제 현황 표시`를 함께 적는 것이다.

예를 들어 다음과 같은 식이다.

1. 등기부상 `서울시 ... 제101호`
2. 실제 현황상 `현관문에 101호로 표시된 점포 부분`

#### 4.3.2 건물 일부의 도면 특정

건물 일부 명도는 도면 특정이 핵심이다.  
도면이 없으면 면적, 경계, 출입구, 주변 점포와의 관계, 구조물 경계가 불명확해지기 쉽다.

도면 특정 시 확인할 사항은 다음과 같다.

1. 도면 부호와 청구취지 기재의 일치
2. 출입구, 벽체, 기둥, 셔터, 복도, 계단과의 경계
3. 실제 점유 범위가 등기부상 전유부분과 어긋나는지
4. 집합건물 공용부분 또는 복도·계단을 포함해 버리지 않는지

#### 4.3.3 미등기·무허가 건물

미등기 또는 무허가 건물은 다음 자료를 조합해 특정한다.

1. 건축물대장 또는 존재 확인 자료
2. 토지대장, 지적도, 위치도
3. 항공사진, 로드뷰, 현황사진
4. 전기·수도·가스 사용처 자료
5. 사업자등록상 사업장 표시
6. 경매 감정평가서, 현황조사서

### 4.4 점유 이전 위험과 가처분

소송 도중 피고가 점유를 제3자에게 넘길 위험이 보이면 `점유이전금지가처분`을 검토한다.  
이 항목은 본안 요건사실 그 자체는 아니지만, 건물 명도사건에서는 사실상 핵심 실무 포인트다.

검토 지표는 다음과 같다.

1. 무단 전대 또는 재임대 정황
2. 사업양도 또는 명의변경 정황
3. 가족·직원 명의로의 전환 정황
4. 짐 반출 후 제3자 입점 시도
5. 경매 낙찰 직후 점유 주체가 계속 바뀌는 경우

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## 5. 청구권원별 기본 구조

| 유형 | 원고의 기본 요건사실 | 주요 항변 | 실무상 핵심 |
| --- | --- | --- | --- |
| 소유권형 명도 | 1. 원고의 소유 2. 목적물 특정 3. 피고의 현재 직접점유 | 점유권원, 취득시효, 법정지상권, 공유관계, 권리남용 | `무권원` 자체를 원고 성립요건처럼 쓰지 말 것 |
| 민법 제214조형 | 1. 원고의 소유 2. 방해 또는 방해 염려 3. 제거·예방 필요성 | 방해 아님, 권리남용, 관리행위 영역 | 비용상환청구와 혼동 금지 |
| 임대차 종료형 | 1. 임대차계약 2. 목적물 인도 3. 종료 원인 4. 반환 미이행 | 갱신, 해지 부적법, 동시이행, 유치권, 이행불능 | `현재 점유`는 주로 피고 항변·실효성 문제 |
| 동시이행형 | 1. 임대차 종료 2. 보증금 잔액 특정 3. 상환 구조 | 반환 미제공, 공제 다툼, 상계, 전세권 관계 | 단순 명도형으로 쓰면 위험 |
| 공유물 보존행위형 | 1. 공유자 지위 2. 방해 상태 3. 보존 필요성 | 보존행위 아님, 다른 공유자 지위, 관리행위 영역 | `다른 공유자` 상대 전부 명도는 원칙적으로 불가 |
| 전세권형 | 1. 전세권 성립 2. 종료 원인 3. 반환의무 또는 인도의무 발생 | 존속 중, 담보목적 전세권, 상환관계 | 임대차형과 혼동 금지 |
| 기타 계약형 | 1. 계약 또는 법률관계 2. 인도 의무의 발생·소멸 3. 반환 미이행 | 계약 존속, 해제·해지 부인, 반대급부 미이행 | 매매해제 원상회복, 사용대차, 위임 등 |
| 채권자대위형 | 1. 피보전채권 2. 권리불행사 3. 보전 필요성 4. 대위 목적 권리의 존재 | 보전 필요성 부재, 대위 대상 부존재 | 예외형이므로 대위요건을 별도 구성 |

## 5.1 입증책임의 기본 분배

평가서들이 공통으로 지적한 부분이므로, 입증책임 분배를 별도로 정리한다.

1. `소유권형`
   원고가 `소유`와 `피고의 현재 직접점유`를 주장·증명하고, 피고가 `점유권원`을 항변하는 구조가 기본이다.
2. `임대차 종료형`
   원고가 `임대차계약`, `목적물 인도`, `종료 원인`, `반환 미이행`을 주장·증명하고, 피고가 `갱신`, `해지 부적법`, `동시이행`, `이행불능`, `유치권` 등을 항변한다.
3. `동시이행형`
   피고가 보증금 반환과의 동시이행을 항변하면, 원고는 `공제 후 보증금 잔액`, `변제제공`, `공탁`, `상계` 등으로 재반박한다.
4. `공유자 상대 사건`
   원고는 자신의 `공유자 지위`와 `방해 상태`를 주장·증명하되, 피고가 다른 공유자인 경우에는 청구 범위가 `전부 명도`가 아니라 `공동점유 회복 범위`에 머물러야 한다.
5. `부당이득·손해배상 병합`
   원고가 `언제부터 언제까지`, `어떤 법적 성질`의 금전을 청구하는지와 `액수 산정 근거`를 주장·증명해야 하고, 피고는 `적법점유`, `동시이행`, `손해 부존재`, `실제 사용 상태` 등을 항변한다.

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## 6. 소유권 등에 기한 건물 명도청구

## 6.1 법적 구조

소유권형 건물 명도청구의 기본은 민법 제213조의 `소유물반환청구권`이다.  
이 유형의 핵심은 `원고가 소유자이고 피고가 현재 그 건물을 점유하고 있다`는 점이다.

원고가 기본적으로 주장·증명할 요건사실은 다음과 같다.

1. 원고가 해당 건물의 소유자라는 사실
2. 청구 목적물이 그 소유 건물과 동일하다는 사실
3. 피고가 현재 그 건물을 직접점유하고 있다는 사실

여기서 특히 주의할 점은 다음과 같다.

1. 원고가 `피고에게 점유권원이 없다`는 점까지 일일이 성립요건으로 적을 필요는 없다.
2. 피고의 점유권원은 원칙적으로 `항변` 구조에서 다루는 것이 맞다.

## 6.2 원고의 주장 포인트

### 6.2.1 소유권 귀속

소유권 귀속은 사건 유형에 맞는 취득 경로별로 주장한다.

1. 매매에 의한 취득: 이전등기까지 갖추었다는 점
2. 상속에 의한 취득: 상속개시와 귀속 구조
3. 경매·공매에 의한 취득: 매각대금 완납 등 취득시기와 자료
4. 신탁부동산: 수탁자 명의 및 신탁관계

`단순 매수인`, `미등기 양수인`, `인수 예정자`를 곧바로 소유자형 원고로 두면 구조가 흔들린다.

### 6.2.2 피고 점유

피고 점유는 다음 자료로 입증한다.

1. 주민등록·전입세대 자료
2. 사업자등록, 간판, 영업신고 자료
3. 현장 사진, 동영상
4. 내용증명 수령 경위
5. 집행관 현황조사, 경매 현황조사
6. 전기·수도·가스 사용 내역

건물 일부만 점유하는 경우에는 `피고 점유 부분`이 도면과 일치하도록 써야 한다.

## 6.3 주요 항변

피고는 주로 다음을 항변한다.

1. 임대차, 사용대차, 위임, 보관, 동거 허락 등 `점유권원`의 존재
2. 원고 소유권 부인 또는 귀속 하자
3. `취득시효` 완성
4. `법정지상권` 또는 관습법상 법정지상권
5. `공유자`로서의 점유
6. 원고 청구가 `권리남용`이라는 항변
7. 피고가 현재 점유하지 않는다는 항변

## 6.4 재항변 또는 반박 포인트

1. 피고의 점유권원이 종료되었거나 원천적으로 부존재한다는 점
2. 취득시효 완성 요건이 충족되지 않는다는 점
3. 법정지상권 성립 요건이 없다는 점
4. 공유관계라 하더라도 이 사건 청구가 제3자 상대인지, 다른 공유자 상대인지에 따라 범위가 다르다는 점
5. 권리남용 주장은 예외적으로만 허용된다는 점

## 6.5 민법 제214조에 기한 방해배제·방해예방과의 구별

언제나 전부 명도만이 정답은 아니다.  
다음과 같은 경우에는 민법 제214조형 `방해배제` 또는 `방해예방`이 더 정확할 수 있다.

1. 출입문 봉쇄, 자물쇠 교체, 적치물 설치 등 `방해`가 핵심인 경우
2. 건물 전체 인도보다 특정 부분의 원상회복이나 제거가 쟁점인 경우
3. 집합건물 공용부분의 무단 사용이 문제되는 경우
4. 다른 공유자의 독점적 사용에 대해 `공동점유 방해 제거`를 구하는 경우

다만 민법 제214조는 `방해 제거 또는 예방 행위 자체`를 구하는 것이지, 그 비용 상당액 청구를 직접 포함하는 것은 아니다.

## 6.6 경매·공매 취득자형의 실무 포인트

경매·공매 취득자는 다음을 먼저 가른다.

1. `인도명령`으로 갈 수 있는 점유자인지
2. 인도명령의 상대방이 아니거나 그 범위를 벗어나는 점유자인지
3. 낙찰 후 새로 점유를 시작한 자가 있는지

경매 취득 사건에서는 `현황조사서`, `매각물건명세서`, `점유관계 조사서`, `배당요구 종기 내 권리신고 여부`가 사실상 필수 자료다.

## 6.7 신탁부동산의 실무 포인트

신탁등기가 있는 경우에는 원칙적으로 `수탁자`가 신탁재산의 관리·처분 및 소송수행의 중심이 된다.  
따라서 위탁자, 수익자, 수탁자 중 누가 실제 청구권자인지부터 다시 정리해야 한다.

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## 7. 임대차 종료에 기한 건물 명도청구

## 7.1 법적 구조

임대차 종료형은 소유권형과 달리 `계약관계의 종료`가 중심이다.  
이 유형의 기본 요건사실은 다음과 같이 정리하는 것이 정확하다.

1. 원고와 피고 사이에 임대차계약이 체결되었다.
2. 원고가 목적물을 피고에게 인도하였다.
3. 임대차가 기간 만료, 해지, 합의해지, 해제 등으로 종료하였다.
4. 피고가 종료 후에도 목적물을 반환하지 않고 있다.

여기서 중요한 점은 다음과 같다.

1. `피고의 현재 직접점유`는 소유권형과 같은 방식의 일률적 성립요건이 아니다.
2. 피고가 이미 제3자에게 점유를 넘겨 반환할 수 없다고 주장하면, 그것은 통상 피고 측 `항변` 문제로 다루게 된다.
3. 그러나 실효성 있는 판결과 집행을 위해서는 현재 직접점유자도 함께 묶는 것이 안전하다.

## 7.2 종료 원인별 구조

### 7.2.1 기간 만료형

원고는 다음을 주장한다.

1. 임대차기간의 약정
2. 그 기간의 만료
3. 갱신 또는 묵시적 갱신이 성립하지 않았다는 점

주택임대차와 상가임대차에서는 `법정갱신`, `계약갱신요구권`, `갱신거절 통지 시기`를 별도로 본다.

### 7.2.2 해지형

해지형은 해지사유와 해지의 적법성을 함께 본다.

대표적인 해지사유는 다음과 같다.

1. 차임 연체
2. 무단 전대
3. 목적 외 사용
4. 중대한 파손
5. 신뢰관계 파괴
6. 계약 또는 법률이 정한 해지사유

#### 가. 차임 연체

차임 연체는 임대차 유형에 따라 다음을 구별한다.

1. 민법 제640조에 따른 일반 임대차 해지: `2기의 차임액` 상당 연체
2. 주택임대차보호법상 갱신 배제 사유: `2기의 차임액` 상당 연체
3. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구 거절 사유: `3기의 차임액` 상당 연체

특히 상가건물의 경우 `계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유`와 `민법상 해지사유`를 혼동하면 안 된다.  
상가 임대차에서 `갱신거절 사유`는 3기 연체이지만, `민법 제640조에 따른 해지` 자체는 별도로 문제될 수 있다.

#### 나. 무단 전대

무단 전대가 있으면 다음을 본다.

1. 전대가 적법했는지
2. 임대인의 동의가 있었는지
3. 전차인에게도 종료를 대항할 수 있는지

#### 다. 중대한 파손·용도 위반

주택 또는 상가를 고의나 중대한 과실로 파손하거나 계약상 용도를 중대하게 위반하면 해지사유가 될 수 있다.

#### 라. 합의해지

합의해지는 실무상 자주 누락된다.  
합의해지 합의서, 명도 유예 약정, 정산 약정이 있으면 그 내용을 우선 본다.

### 7.2.3 해제 또는 원상회복형

매매, 분양, 사용대차 등 다른 계약에서 점유가 이전된 후 계약이 해제·해지되어 원상회복으로 건물 인도를 구하는 경우가 있다.  
이 경우에는 임대차 종료형과 유사하지만, 법적 성질은 `원상회복청구`이므로 별도의 계약 유형으로 구성하는 편이 더 정확하다.

### 7.2.4 목적물 멸실·소실

목적물 자체가 멸실되어 더 이상 반환 자체가 불가능하다면, `반환청구`와 `손해배상청구`를 구별해야 한다.  
멸실 또는 화재가 문제되면 다음을 나누어 본다.

1. 임차목적물 자체의 반환불능
2. 임차인이 반환채무 불이행책임을 면하는지
3. 건물의 다른 부분 또는 제3자 영역에 대한 손해배상까지 문제되는지

반환 자체가 불가능하다는 점을 들어 면책을 주장하는 경우에는, 피고가 적어도 `자신의 귀책사유로 인한 반환불능이 아니라는 점`을 문제 삼게 된다.  
반면 화재나 파손이 건물의 다른 부분 또는 별도 손해로 이어진 경우에는, 그 손해배상청구에서 원고가 다시 채무불이행과 손해 및 상당인과관계를 구체적으로 주장·증명해야 한다.

## 7.3 주요 항변

1. 임대차가 아직 종료하지 않았다는 항변
2. 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권 행사 항변
3. 해지 통지가 부적법하다는 항변
4. 차임 연체액이 기준에 미달한다는 항변
5. 임대차보증금 반환과의 `동시이행항변`
6. 유치권, 필요비·유익비 상환청구권 항변
7. 이미 점유를 이전하여 반환이 불가능하다는 항변
8. 임대인의 지위 승계가 부적법하다는 항변

## 7.4 재항변 또는 반박 포인트

1. 갱신거절 또는 종료통지가 적법한 기간과 방식으로 이루어졌다는 점
2. 갱신요구권 행사 자체가 허용되지 않거나 배제사유가 있었다는 점
3. 차임 연체액이 기준을 충족했다는 점
4. 보증금에서 공제할 항목을 반영하면 실질 잔액이 없거나 줄어든다는 점
5. 임차인의 비용상환청구권 또는 유치권이 배제·제한된다는 점
6. 현재 점유자가 피고의 지배·관리 아래 있거나 피고가 반환불능을 자초했다는 점

## 7.5 전차인·점유승계인 관련 실무 포인트

임대차 종료형에서 가장 많이 틀리는 지점이다.

1. `임차인`은 계약상 반환채무자이다.
2. `전차인`은 현실점유자일 수 있다.
3. 따라서 분쟁 종결과 집행 가능성을 위해 `임차인 + 전차인`을 함께 묶는 구성이 자주 필요하다.

특히 무단 전대나 사업양도 후 점유가 이전된 경우에는 `누가 계약상 채무자이고 누가 현실점유자인지`를 분리하여 기재해야 한다.

## 7.6 주택임대차와 상가임대차의 특유 쟁점

### 7.6.1 주택임대차

주택임대차보호법 제6조, 제6조의3에 따라 묵시적 갱신과 계약갱신요구권이 강하게 문제된다.  
주택 사건에서는 특히 다음을 본다.

1. 갱신거절 또는 조건변경 통지의 시기
2. 임차인의 계약갱신요구권 행사 여부
3. 갱신거절 사유가 법정 사유에 해당하는지
4. 임대인의 실제 거주를 이유로 한 갱신거절인지

실무상 유의점은 다음과 같다.

1. `법인 임대인`은 자연인의 `실제 거주` 사유와 같은 방식으로 주장할 수 없는 경우가 문제될 수 있다.
2. 주택임대차 종료형 명도에서는 보증금 반환과의 동시이행이 거의 항상 핵심이다.

### 7.6.2 상가임대차

상가건물임대차보호법 제10조에 따라 갱신요구권과 그 거절사유가 문제된다.  
상가 사건은 다음이 추가로 중요하다.

1. 3기 차임 연체와 갱신요구 거절 사유
2. 권리금 회수기회 보호
3. 사업양도, 명의변경, 영업승계
4. 점포 내부 시설물과 부속물 문제

`권리금 회수기회 보호`는 원칙적으로 임차인의 `명도거절권` 자체와 동일한 것은 아니다.  
다만 사실관계에 따라 손해배상, 반소, 동시이행 또는 권리남용 주장과 결합될 수 있으므로 별도 검토가 필요하다.

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## 8. 임대차보증금 반환과의 동시이행관계

## 8.1 핵심 원칙

임대차 종료 후에는 원칙적으로 `임대인의 보증금 반환의무`와 `임차인의 목적물 반환의무`가 동시이행관계에 선다.  
따라서 보증금 문제가 남아 있는데도 `단순 명도형`으로만 가면 청구 구조가 잘못될 수 있다.

## 8.2 원고가 정리해야 할 요건사실

동시이행형으로 구성할 때는 다음을 정리한다.

1. 임대차 종료 사실
2. 보증금 약정액
3. 공제 가능한 차임, 관리비, 원상복구비, 손해배상 등
4. 공제 후 남는 `보증금 잔액`
5. 그 잔액에 대한 현실제공, 변제제공 또는 공탁 여부

## 8.3 보증금 공제의 구조

실무상 보증금 사건에서는 `공제 구조`를 빼놓으면 안 된다.

다음 항목이 자주 공제 대상으로 주장된다.

1. 연체 차임
2. 연체 관리비
3. 임차물 훼손으로 인한 손해
4. 약정된 원상복구비
5. 기타 정산 합의에 따른 채권

따라서 동시이행형 명도청구를 할 때는 단순히 `보증금을 돌려줄 의사가 있다`고 쓰는 것으로는 부족하고, `정산 후 얼마가 남는지`를 특정하는 편이 훨씬 안전하다.

## 8.4 현실제공·변제제공·공탁

임차인의 동시이행항변을 깨기 위해서는 다음이 문제된다.

1. 현실제공이 있었는지
2. 적법한 변제제공이 있었는지
3. 공탁이 가능한 구조인지

임대인이 보증금 잔액을 적법하게 제공하거나 공탁하면, 임차인의 동시이행항변은 약화되거나 소멸할 수 있다.

## 8.5 담보 목적 전세권이 설정된 경우

보증금 반환을 담보하기 위해 전세권이 설정된 경우에는 단순한 임대차보증금 사건보다 구조가 더 복잡하다.

확인할 사항은 다음과 같다.

1. 그 전세권이 독립된 전세권인지, 담보 목적 설정인지
2. 보증금 반환과 전세권 말소 또는 정리의 관계
3. 전세금 반환채무와 건물 반환채무의 상환 구조

## 8.6 유치권·필요비·유익비와의 관계

임차인이 비용상환청구권 또는 유치권을 주장하는 경우, 동시이행 문제와 섞이지 않도록 분리해야 한다.

1. `보증금 반환`은 임대차 종료에 따른 기본 상환관계다.
2. `유치권`은 별도의 비용상환청구권이 존재하고 점유의 견련성이 인정되어야 비로소 성립 가능성이 문제된다.

특히 계약에서 원상복구 약정을 두고 비용상환청구를 배제하거나 제한한 경우에는, 피고의 유치권 항변이 약해질 수 있다.

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## 9. 공유물 보존행위에 기한 명도·인도청구

## 9.1 기본 법리

민법 제265조에 따라 공유물의 `보존행위`는 각 공유자가 단독으로 할 수 있다.  
그러나 이 원칙을 근거로 언제나 전부 명도청구가 가능한 것은 아니다.

핵심 분기는 다음과 같다.

1. `피고가 공유물이 아닌 제3자`인지
2. `피고가 다른 공유자`인지

## 9.2 제3자를 상대로 하는 경우

제3자가 공유물을 무단 점유하거나 방해하는 경우, 공유자 1인은 보존행위로서 인도·명도 또는 방해배제를 구할 수 있다.

원고가 정리할 요건사실은 다음과 같다.

1. 원고가 해당 건물의 공유자라는 사실
2. 피고가 제3자로서 공유물을 점유·사용하거나 방해한다는 사실
3. 그 상태를 제거하는 것이 공유물의 현상 유지와 보전에 필요하다는 사실

## 9.3 다른 공유자를 상대로 하는 경우

이 부분이 v2에서 가장 강하게 보정되어야 하는 지점이다.

다른 공유자가 공유물 전부 또는 일부를 배타적으로 사용하고 있더라도, 다른 소수지분권자가 곧바로 `공유물 전부의 인도·명도`를 보존행위로 청구할 수 있는 것은 아니다.  
대법원 2020. 5. 21. 선고 `2018다287522` 전원합의체 판결은, 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 보존행위로서 `공유물의 인도`를 청구할 수 없고, 자신의 지분권에 기초하여 `방해 상태 제거` 또는 `공동점유 방해 금지`를 청구할 수 있다고 보았다.

따라서 피고가 `다른 공유자`인 경우에는 다음처럼 정리해야 한다.

1. `전부 명도` 또는 `전부 인도` 문형을 기계적으로 쓰지 않는다.
2. 원고의 청구 목적이 `공동점유의 회복`인지, `배타적 지배 제거`인지, `출입 방해 금지`인지 세분화한다.
3. 필요한 경우 민법 제214조형 방해배제 또는 방해예방 구조로 바꾼다.

다른 공유자의 배타적 사용이 계속된 경우에는 별도로 `사용이익 상당 부당이득` 문제가 논의될 수 있으나, 그렇다고 해서 곧바로 다른 공유자에 대한 `전부 명도청구`가 허용되는 것은 아니다.

## 9.4 집합건물·공용부분의 주의점

집합건물 공용부분이나 대지 사용관계가 문제되면, 그것이 개별 공유자의 보존행위로 처리할 수 있는지, 아니면 관리단 결의를 요하는 `관리행위`인지가 추가 쟁점이 된다.

다음 사안은 특히 조심해야 한다.

1. 공용복도, 계단, 출입구, 주차장, 외벽, 간판 부착
2. 다른 구분소유자들의 이해관계와 직접 충돌하는 경우
3. 일부 구분소유자가 사실상 전체 사용관계를 재편하려는 경우

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## 10. 독립 전세권형, 기타 계약형, 채권자대위형

## 10.1 독립 전세권형

독립한 전세권에 기한 인도청구는 임대차 종료형과 같은 문장으로 처리하면 안 된다.  
전세권형에서는 다음을 본다.

1. 전세권의 성립과 등기
2. 전세권의 존속기간과 종료 원인
3. 전세권자의 목적물 반환 또는 인도청구권 발생
4. 전세금 반환과의 상환 구조

담보 목적 전세권은 별도로 해석해야 하므로, `독립 전세권인지`를 먼저 가르는 것이 중요하다.

## 10.2 기타 계약상 인도의무형

v1에서 상대적으로 약했던 부분이므로 별도 유형으로 정리한다.

해당할 수 있는 예는 다음과 같다.

1. `매매해제` 또는 `계약취소`에 따른 원상회복으로 건물 인도를 구하는 경우
2. `사용대차 종료`에 따라 건물 반환을 구하는 경우
3. `위임`, `관리위탁`, `임치`, `숙소 제공 약정`, `사택 사용 약정` 종료에 따라 인도를 구하는 경우
4. `동업 종료`, `사업운영 위탁 종료` 후 점유 반환을 구하는 경우

이 유형에서는 다음을 공통적으로 본다.

1. 계약 또는 법률관계의 성립
2. 점유 이전의 경위
3. 종료 또는 해제·해지 사유
4. 반환의무 발생
5. 반환 미이행

## 10.3 채권자대위형

채권자대위로 건물 인도청구를 하는 경우에는 본래 권리자의 청구권 존재만으로는 부족하다.  
대위권의 일반 요건을 별도로 구성해야 한다.

정리 항목은 다음과 같다.

1. 대위권자의 피보전채권
2. 채무자의 권리 불행사
3. 보전 필요성
4. 본래 채무자가 가지는 인도 또는 반환청구권의 존재

## 10.4 수탁자형

신탁부동산은 단순한 명의신탁과 혼동하면 안 된다.  
신탁계약과 신탁등기가 있는 경우에는 `수탁자`를 중심으로 청구권자를 재구성해야 한다.

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## 11. 병합청구 및 확장 유형

## 11.1 연체 차임청구

임대차 존속 중 발생한 `연체 차임`은 계약상 차임청구이다.  
이는 종료 후의 차임 상당 부당이득 또는 손해배상과 법적 성질이 다르다.

따라서 다음을 구분한다.

1. 종료 전 기간: `차임`
2. 종료 후 기간: `차임 상당 부당이득` 또는 `손해배상`

금전 병합청구를 할 때는 `연체 차임`, `부당이득`, `손해배상` 각각의 발생시기와 소멸시효 문제도 별도로 점검해야 한다.

## 11.2 차임 상당 부당이득 반환청구

부당이득반환청구의 일반 구조는 다음과 같다.

1. 피고가 이익을 얻었다.
2. 원고가 그로 인해 손실을 입었다.
3. 법률상 원인이 없다.
4. 반환범위가 산정된다.

건물 명도사건에서는 다음을 함께 본다.

1. 종료 후에도 피고가 건물을 점유·사용했는지
2. 사용이익 또는 점유 이익을 어떻게 평가할지
3. 월 차임 상당액 산정의 근거가 무엇인지

실무상 주의점은 다음과 같다.

1. `보증금 반환과 동시이행관계에 있는 임차인`의 점유를 곧바로 불법점유라고 단정하면 안 된다.
2. 그러나 `통상적인 무권원 점유자`에 대해서는 소유자의 사용·수익 기회 박탈 자체가 손실로 평가될 수 있으므로, 실제 수익 입증만을 과도하게 요구하는 식으로 구조를 좁혀서도 안 된다.
3. 결국 `누가`, `어떤 권원 상태에서`, `어떤 범위로`, `언제부터 언제까지` 점유했는지를 유형별로 나누어 써야 한다.

## 11.3 임차물 반환지체로 인한 손해배상

임차인이 종료 후에도 목적물을 반환하지 않아 임대인에게 손해가 발생한 경우, 손해배상청구를 병합할 수 있다.

이 경우에는 다음을 구별한다.

1. 차임 상당 손해인지
2. 특별손해가 있는지
3. 부당이득과 선택적·예비적으로 병합할지

화재나 멸실이 문제되는 사건에서는 특히 `반환불능 자체의 책임`과 `다른 부분의 손해배상`을 나누어 구성한다.

## 11.4 장래 정기금형 병합청구와 장래이행의 소

`명도완료일까지 월 얼마의 비율로 계산한 돈`을 청구하려면 장래이행의 소 요건을 갖추어야 한다.

요건은 보통 다음과 같다.

1. 장래에도 같은 성질의 급부가 계속 발생할 고도의 개연성이 있을 것
2. 현재 이행기가 도래한 부분과 장래 부분을 구별할 수 있을 것
3. 종기를 `명도완료일` 등으로 특정할 수 있을 것

실무상 주의점은 다음과 같다.

1. 종기를 `소유권 상실일`처럼 불명확하게 쓰지 않고 `명도완료일까지`로 잡는 편이 안전하다.
2. 장래 청구의 법적 성질이 `차임`, `부당이득`, `손해배상` 중 무엇인지 분명히 해야 한다.
3. 장래이행 부분은 통상 `가집행`이나 지연손해금 구조를 동일하게 처리할 수 없는 문제가 있으므로, 주문 설계 단계에서 따로 본다.

## 11.5 철거와 대지인도

건물 명도청구와 `철거·대지인도`는 법적 구조가 다르다.

토지 소유자가 지상 건물 점유자를 상대로 하는 경우에는 통상 다음 구조가 된다.

1. 건물 철거
2. 해당 대지 인도

여기서는 `건물 자체의 점유 회복`이 아니라 `토지 소유권에 대한 방해 제거`가 중심인 경우가 많다.

## 11.6 퇴거 청구

앞서 본 것처럼 `퇴거`는 제한적으로만 사용한다.  
건물 명도사건에서 퇴거를 검토할 때는 다음을 점검한다.

1. 완전한 점유 이전이 아니라 사람의 배제가 목적인지
2. 퇴거 대상과 장소가 구체적으로 특정되는지
3. 명도청구보다 퇴거청구가 더 적합한 특별한 이유가 있는지

## 11.7 원상복구 및 변경 부분 철거

원상복구는 명도에 자동으로 포함되지 않는다.  
별도의 요건사실이 필요하다.

확인할 사항은 다음과 같다.

1. 원상복구 약정의 존재와 내용
2. 어떤 부분이 변경·증설·훼손되었는지
3. 그 부분의 철거 또는 복구가 가능한지
4. 비용상환, 손해배상, 유치권과 어떤 관계인지

## 11.8 유익비, 필요비, 부속물매수청구권, 지상물매수청구권

명도사건에서 자주 엉키는 확장 항목들이다.

1. `민법 제626조`의 필요비·유익비 상환청구권
2. `민법 제646조`의 부속물매수청구권
3. `민법 제643조`의 지상물매수청구권

이 항목들은 다음 문제와 연결된다.

1. 임차인의 비용상환청구권이 실제로 존재하는지
2. 그 권리로 `유치권` 항변이 가능한지
3. 해지 원인이 차임 연체인지, 기간 만료인지, 합의해지인지
4. 계약에서 원상복구 의무를 어떻게 정했는지

차임 연체를 이유로 한 해지사건에서는 매수청구권이 제한되거나 부정될 여지가 있으므로, 해지 원인과 매수청구권 성립을 함께 봐야 한다.

## 11.9 법정지상권·관습법상 법정지상권

토지와 건물의 권리귀속이 분리된 사건에서는 법정지상권 또는 관습법상 법정지상권이 항변으로 강하게 제기될 수 있다.  
이는 토지 인도·건물 철거 사건에서 특히 중요하지만, 건물 명도와 결합된 사건에서도 실무상 빠뜨리면 안 된다.

## 11.10 권리금 회수기회 문제

상가임대차에서 권리금 회수기회 침해가 주장되면, 이를 곧바로 임차인의 `명도거절권`과 동일시하면 안 된다.  
다만 다음 가능성은 열어 두어야 한다.

1. 손해배상 반소 또는 상계
2. 갱신거절의 위법성 판단
3. 구체적 사실관계에 따른 권리남용 항변

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## 12. 명도소송에서 자주 문제되는 항변 구조

## 12.1 점유권원 항변

피고는 임대차, 사용대차, 공유관계, 전세권, 관리수탁, 신탁관계 등을 들어 자신의 점유가 적법하다고 주장한다.  
원고는 그 `권원의 부존재`가 아니라 `소멸 또는 종료`를 반박 구조로 정리하는 편이 안전하다.

## 12.2 갱신 항변

주택과 상가에서는 묵시적 갱신, 계약갱신요구권, 갱신거절 통지의 적법성이 핵심 항변이다.  
원고는 통지 시기, 통지 내용, 갱신 배제 사유를 구체적으로 특정해야 한다.

## 12.3 동시이행항변

보증금, 전세금, 매매대금, 비용상환금이 남아 있으면 피고는 동시이행항변을 할 수 있다.  
원고는 `잔액`, `공제`, `현실제공`, `공탁`을 통해 이를 통제한다.

## 12.4 유치권·필요비·유익비 항변

유치권 항변은 다음을 단계적으로 본다.

1. 피고에게 실제 비용상환청구권이 존재하는지
2. 그 채권이 목적물에 관하여 생긴 것인지
3. 점유와 채권 사이에 견련성이 있는지
4. 계약 또는 약정으로 배제·제한되었는지

원상복구 약정이나 시설물 귀속 약정은 피고의 유치권 항변을 약화시키는 중요한 사정이 될 수 있다.

## 12.5 취득시효 항변

소유권형 사건에서는 취득시효 항변이 들어올 수 있다.  
점유의 자주성, 평온·공연성, 계속성, 기산점, 점유승계 등을 따로 점검한다.

## 12.6 법정지상권 항변

건물과 토지의 분리 사건에서는 법정지상권, 관습법상 법정지상권이 성립하는지에 따라 철거·명도 구조가 달라질 수 있다.

## 12.7 권리남용 항변

권리남용 항변은 예외적으로만 받아들여지므로 추상적으로 적지 말고, 다음 같은 구체사정을 연결해야 한다.

1. 장기간의 묵인
2. 신뢰 형성
3. 상대방의 중대한 투자
4. 손실 귀속의 현저한 불균형

## 12.8 이행불능 항변

임대차 종료형에서 피고가 이미 점유를 이전하여 더 이상 반환할 수 없다고 주장할 수 있다.  
이 경우에는 다음을 본다.

1. 그 이전이 적법한지
2. 피고가 스스로 반환불능을 초래했는지
3. 현재 점유자가 피고의 지배 또는 관리 아래 있는지
4. 피고에게 여전히 철거·정리·퇴거 조치를 취할 실질적 가능성이 있는지

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## 13. 입증 포인트와 증거자료

## 13.1 원고 적격 및 권리귀속

1. 등기부등본
2. 신탁등기부, 신탁계약서
3. 경매 매각허가·완납자료
4. 상속관계서류
5. 임대차계약서, 승계계약서

## 13.2 현재 점유자 특정

1. 현장 사진, 동영상
2. 전입세대확인서, 주민등록 자료
3. 사업자등록, 간판 사진, 영업허가
4. 공과금 사용내역
5. 집행관 조사, 경매 현황조사
6. 인근 상인·관리인 진술서

## 13.3 목적물 특정

1. 등기부상 건물표시
2. 건축물대장
3. 층별 평면도, 별지 도면
4. 현황사진
5. 미등기 건물의 위치도·현황도

## 13.4 임대차 종료 사실

1. 임대차계약서
2. 갱신거절 통지서, 내용증명
3. 해지 통지서
4. 차임 연체 내역
5. 합의해지서
6. 주택·상가 관련 통지시기 자료

## 13.5 보증금 및 공제

1. 보증금 약정서
2. 차임·관리비 미납내역
3. 손해 산정표
4. 원상복구 견적서
5. 변제제공 또는 공탁 자료
6. 임차권등기, 전세권 자료

## 13.6 병합청구 입증

1. 월 차임 시세 자료
2. 감정평가서
3. 주변 임대사례
4. 영업사용 자료
5. 철거 대상 현황자료
6. 시설물 변경 전후 사진

## 13.7 디지털 자료와 실무 자료

실무상 다음 자료의 비중이 크다.

1. 문자메시지, 카카오톡, 이메일
2. CCTV 영상
3. 관리사무소 출입기록
4. 사업자등록 정정 내역
5. 경매 기록, 현황조사서, 감정평가서
6. 임대차신고 자료나 확정일자 자료

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## 14. 청구원인 작성 실무 체크리스트

청구원인을 쓰기 전 마지막으로 아래를 체크한다.

1. 청구권원이 `소유권형`, `민법 제214조형`, `임대차 종료형`, `전세권형`, `기타 계약형`, `공유형`, `채권자대위형` 중 무엇인지 확정했는가
2. 원고 적격 자료가 권원에 맞게 갖추어져 있는가
3. 피고가 `현재 현실점유자`인지, `계약상 반환채무자`인지, 또는 둘 다인지 구별했는가
4. 복수 현실점유자 전원을 피고로 삼았는가
5. 전차인, 사업양수인, 가족, 법인, 수탁자 등 특수 점유관계를 점검했는가
6. 목적물을 `등기부 표시 + 실제 현황`으로 병기했는가
7. 건물 일부라면 도면을 붙이고 점유 범위를 특정했는가
8. 미등기·무허가 건물의 특정 자료를 확보했는가
9. 임대차 종료 원인을 `기간 만료`, `해지`, `합의해지`, `해제`, `멸실` 등으로 분해했는가
10. 주택·상가 사건에서 갱신 규정을 따로 검토했는가
11. 상가의 경우 `3기 연체에 의한 갱신거절`과 `민법 제640조상 해지`를 혼동하지 않았는가
12. 보증금 반환과의 동시이행 여부를 검토했는가
13. 공제 후 보증금 잔액을 특정했는가
14. 변제제공 또는 공탁 계획을 세웠는가
15. 유치권, 필요비·유익비, 부속물매수청구권, 지상물매수청구권 가능성을 검토했는가
16. 부당이득, 손해배상, 차임청구의 법적 성질을 구별했는가
17. 장래 정기금 청구를 할 경우 종기를 `명도완료일까지`로 특정했는가
18. 연체 차임, 부당이득, 손해배상채권의 소멸시효를 점검했는가
19. 공유 사건이면 `제3자 상대`인지 `다른 공유자 상대`인지 먼저 갈랐는가
20. 다른 공유자 상대 사건에서 `전부 명도` 문형을 잘못 쓰지 않았는가
21. 집합건물 공용부분 사건이면 보존행위인지 관리행위인지 점검했는가
22. 경매 취득 사건이면 인도명령 가능성과 한계를 검토했는가
23. 점유이전금지가처분 필요성을 검토했는가
24. 집행 단계에서 문제가 될 동산 잔존 상태를 파악했는가

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## 15. 결론

건물의 명도(인도) 소송에서 가장 중요한 것은 `청구권원에 따라 요건사실 구조가 달라진다`는 점을 처음부터 끝까지 유지하는 것이다.

정리하면 다음과 같다.

1. `소유권형`은 `소유`와 `현재 직접점유`가 중심이고, `점유권원`은 주로 피고 항변이다.
2. `임대차 종료형`은 `계약`, `인도`, `종료`, `반환 미이행`이 중심이며, 피고의 현재 점유 문제는 집행과 항변 구조에서 다시 본다.
3. `동시이행`은 별도의 주변 쟁점이 아니라, 임대차 종료형 명도청구의 핵심 구조일 수 있다.
4. `공유자 대 공유자` 사건에서는 다른 공유자를 상대로 곧바로 전부 명도청구를 하는 것이 원칙적으로 허용되지 않는다.
5. `부당이득`, `손해배상`, `차임`, `장래 정기금`, `철거`, `대지인도`, `퇴거`, `원상복구`는 모두 별개의 법적 성질을 가진다.

결국 좋은 명도소장은 `누가`, `무슨 권원으로`, `어떤 건물을`, `누구에게서`, `어떤 반대급부와의 관계에서`, `어떤 부대청구까지` 구하는지를 한 줄씩 흔들림 없이 적어 내는 문서여야 한다.

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## 16. 반영한 내부 자료

### 16.1 평가서

1. `평가서_v1_Claude.md`
2. `평가서_v1_Gemini_DT.md`
3. `평가서_v1_GenSpark.md`
4. `평가서_v1_Grok.md`
5. `평가서_v1_Kimi.md`
6. `평가서_v1_Perplexity.md`
7. `평가서_v1_Perplexity_computer.md`

### 16.2 PDF 자료

1. `소유권등에기한물권적청구권행사_인도청구.pdf`
2. `임대차목적물반환청구.pdf`
3. `임대차_보증금반환청구_담보목적전세권설정경우까지.pdf`
4. `공유물에관한보존행위.pdf`
5. `법률행위_조건과기한_장래이행의소.pdf`
6. `부당이득반환청구_다른청구권과의관계.pdf`
7. `임대차_임차물반환채무의불이행으로인한손해배상책임.pdf`

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## 17. 법령 및 판례 확인 메모

2026년 3월 31일 기준으로 국가법령정보센터에서 다음 법령 및 판례의 현재 반영 상태를 다시 점검하였다.

1. 민법 제213조 `소유물반환청구권`
2. 민법 제214조 `소유권에 기한 방해제거·방해예방`
3. 민법 제265조 `공유물의 관리, 보존`
4. 민법 제536조 `동시이행항변권`
5. 민법 제618조 `임대차의 의의`
6. 민법 제626조 `임차인의 상환청구권`
7. 민법 제640조 `차임연체와 해지`
8. 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3
9. 상가건물임대차보호법 제10조
10. 대법원 2020. 5. 21. 선고 `2018다287522` 전원합의체 판결

이 문서는 위 법령과 내부 자료를 바탕으로 `건물의 명도(인도)` 사건의 요건사실을 실무적으로 가장 많이 문제되는 구조 순서대로 재구성한 것이다.