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# 요건사실론 - 건물의 명도(인도)

법령 기준일: 2026. 3. 31.  
이 문서는 `청구취지작성규칙_건물의명도(인도)청구.md`를 전제로, 대한민국에서 `건물의 명도(인도)` 소송을 제기할 때 청구원인과 청구취지를 법리적으로 구성하는 데 필요한 요건사실을 정리한 것이다.  
실무상 핵심은 `누가 청구권자이고`, `누가 현재 현실적 점유자인지`, `무엇을 어느 범위까지 넘겨받으려는지`, `동시이행관계가 있는지`, `부대청구를 어떻게 병합할지`를 먼저 분기하는 데 있다.

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## 1. 문서의 적용 범위와 기본 시각

이 문서는 다음 유형을 포괄한다.

1. 소유권 등에 기한 건물 명도청구
2. 임대차 종료에 기한 건물 명도청구
3. 임대차보증금 반환과 건물 명도가 동시이행관계에 있는 유형
4. 공유물 보존행위로서의 인도·명도청구
5. 명도와 함께 차임 상당 부당이득, 장래 정기금, 철거, 대지인도, 원상복구, 손해배상을 병합하는 유형

이 문서는 `청구취지의 문형` 자체를 만드는 문서라기보다, 왜 그러한 문형이 선택되는지를 뒷받침하는 `요건사실 문서`이다. 따라서 청구취지의 최종 문구는 별도의 규칙문서를 따르되, 그 전제 사실관계와 법률구성을 이 문서로 정리하는 방식이 적절하다.

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## 2. 최상위 판단 순서

`건물의 명도(인도)` 사건은 아래 순서로 점검하는 것이 안전하다.

1. 청구권원이 `소유권형`, `임대차 종료형`, `공유물 보존행위형`, `기타 계약상 인도의무형` 중 무엇인지 확정한다.
2. 원고가 실제로 그 권원을 행사할 수 있는 지위에 있는지 점검한다.
3. 현재 `현실적 직접점유자`가 누구인지 특정하고, 복수 점유자 여부를 확인한다.
4. 목적물을 강제집행 가능한 정도로 특정한다.
5. 보증금 반환 등 반대급부가 있어 `동시이행관계`가 성립하는지 검토한다.
6. 차임 상당 부당이득, 장래 정기금, 철거, 퇴거, 원상복구 등 병합청구가 필요한지 판단한다.
7. 위 항목별 요건사실, 항변, 재항변, 입증자료를 청구원인 구조에 맞춰 배열한다.

이 순서를 건너뛰고 곧바로 `피고는 원고에게 건물을 명도하라`는 식으로 단순화하면, 실제 점유자 누락, 보증금 문제 누락, 건물 일부 특정 누락, 공유관계 오인 같은 치명적 하자가 발생하기 쉽다.

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## 3. 기본 개념

### 3.1 명도

`명도`는 사람만 나가게 하는 데 그치지 않고, 사람과 물건의 점유를 모두 해제하여 건물의 완전한 점유를 원고에게 이전하는 것을 뜻한다. 따라서 건물 인도소송의 중심 문구는 원칙적으로 `명도`이다.

### 3.2 퇴거

`퇴거`는 특정 장소에서 사람을 내보내는 의미가 더 강하다. 점유 이전의 완성을 목적으로 하는 통상적인 건물소송에서는 `퇴거`보다 `명도`가 맞다.  
다만 사건의 목적이 특정 부분에서 특정인을 배제하는 데 있고 완전한 점유 이전까지 요구하지 않는다면 `퇴거` 문형이 문제될 수 있다.

### 3.3 인도

실무에서는 `명도`와 `인도`를 병용하는 경우가 있으나, 건물 사건에서 집행의 실질이 완전한 점유 이전에 있다면 `명도`라는 표현이 더 정확한 경우가 많다. 이 문서에서는 필요에 따라 `명도(인도)`라고 병기하되, 법리상 핵심은 `현재 점유를 종료시키고 원고에게 완전한 점유를 이전시키는가`에 있다.

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## 4. 공통 요건사실

### 4.1 원고 적격

건물 명도소송의 원고가 될 수 있는 자는 대표적으로 다음과 같다.

1. 건물 소유자
2. 임대인
3. 임대인의 상속인 또는 승계인
4. 공유물 보존행위로서 명도 또는 인도를 구하는 공유자
5. 그 밖에 계약 또는 법률에 따라 적법한 인도청구권을 가진 자

실무상 특히 중요한 점은 다음과 같다.

1. 소유권형 명도청구라면 원칙적으로 `소유권 귀속`이 갖추어져 있어야 한다.
2. 등기 가능한 건물에 대하여 단순 매수인이나 미등기 양수인을 곧바로 `소유자`로 전제하면 안 된다.
3. 계약상 인도의무를 이유로 하는 사건과 소유권에 기한 물권적 청구는 구별하여 서술해야 한다.

### 4.2 피고 특정

건물 명도청구의 피고는 원칙적으로 `현재 현실적으로 건물을 직접 점유하는 자`여야 한다.

이 점은 요건사실론상 매우 중요하다.

1. 소유권에 기한 반환청구에서 말하는 `점유`는 사회통념상 사실적 지배를 의미한다.
2. 등기명의, 사업자 명의, 계약 당사자 지위만으로는 부족하고, 현재 누가 실제로 사용·관리·출입통제하고 있는지 확인하여야 한다.
3. 직접점유자가 여러 명이면 전원을 피고로 삼는 것이 원칙이다.
4. 종전 점유자가 제3자에게 점유를 넘긴 뒤 더 이상 현실 점유하지 않는다면, 그 사람만을 상대로 한 명도청구는 집행상 무력해질 수 있다.
5. 가족, 동거인, 직원, 관리인은 원칙적으로 점유보조자일 수 있으나, 독자적으로 점유를 계속하면 독립 점유자로 평가될 수 있다.

### 4.3 목적물 특정

건물 명도소송의 목적물은 강제집행 가능한 정도로 특정되어야 한다.

최소한 다음 요소가 필요하다.

1. 소재지
2. 건물의 구조
3. 용도
4. 층수 또는 해당 부분
5. 면적

추가 실무 포인트는 다음과 같다.

1. 실제 현황과 등기부 표시가 다르면 `실제 현황`을 주표시로 하고, 등기부 표시는 병기한다.
2. 건물 전체가 아니라 일부라면 반드시 `별지 도면`, `점 번호`, `각 점을 순차로 연결한 선내 부분`, `용도`, `면적`을 제시하여야 한다.
3. `건물 중 일부`, `점유 부분`, `좌측 부분` 같은 표현만으로는 부족하다.
4. 복수 동, 복수 호실 사건은 별지 목록을 사용하여 특정하는 것이 안전하다.

### 4.4 점유 이전 위험과 가처분

소송 계속 중 점유가 제3자에게 이전되면 승소판결을 받아도 집행이 곤란해질 수 있다.  
재임대, 무단 전대, 사업장 인수, 가족 명의 전환, 내부 물품 반출 정황이 보이면 `점유이전금지가처분` 필요성을 함께 검토하여야 한다.

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## 5. 사건 유형별 요건사실

## 5.1 소유권 등에 기한 건물 명도청구

### 5.1.1 법적 구조

소유권형 명도청구의 기본 축은 민법 제213조의 `소유물반환청구권`, 필요시 제214조의 `방해제거·방해예방청구권`이다.  
따라서 핵심은 `원고의 소유`와 `피고의 현재 점유`이다.

### 5.1.2 기본 요건사실

소유권형 명도청구에서 원고가 우선 주장·증명할 핵심 요건사실은 다음과 같다.

1. 원고가 목적 건물의 소유자라는 사실
2. 피고가 현재 그 건물을 직접 점유하고 있다는 사실

여기서 실무상 주의할 점은 다음과 같다.

1. `원고의 소유`와 `피고의 점유`는 각각 독립한 요건사실이다.
2. 소유권형 인도청구에서 문제되는 점유는 원칙적으로 `직접점유`이다.
3. 매수인이 아직 소유권이전등기를 마치지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 소유권에 기한 명도청구가 아니라 매매계약 또는 인도의무 위반에 기한 청구로 구성하여야 한다.
4. 점유 여부는 사실적 지배관계를 기준으로 판단하므로, 명의와 외형만이 아니라 실제 출입·관리·사용 현황이 중요하다.

### 5.1.3 주요 항변

소유권형 명도청구에 대하여 피고는 통상 다음과 같이 항변한다.

1. 원고가 소유자가 아니라는 항변
2. 피고에게 점유할 권원이 있다는 항변
3. 피고가 현재 점유자가 아니라는 항변
4. 원고 청구가 공유관계, 특별승계, 계약상 권리관계와 모순된다는 항변

그중 가장 중요한 것은 `점유권원` 항변이다. 민법 제213조는 점유자에게 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있음을 예정하므로, 원고가 소유자임을 증명한 뒤에는 피고가 임대차, 사용대차, 위임, 관리권, 특별승계 등 자신의 점유권원을 주장·증명하는 구조가 된다.

### 5.1.4 재항변

피고가 점유권원을 주장하면, 원고는 그 권원이 이미 소멸하였거나 대항할 수 없다는 점을 재항변하여야 한다. 예를 들어 다음과 같다.

1. 임대차의 종료
2. 사용대차의 종료
3. 위임 또는 관리관계의 종료
4. 특별승계인의 대항요건 흠결
5. 무권원 점유로 전환된 사정

### 5.1.5 실무상 보강 포인트

1. `현재 직접점유자`를 놓치지 않는 것이 가장 중요하다.
2. 건물 소유자가 반드시 그 대지까지 점유하는 것은 아니므로, 건물과 대지의 인도관계는 구별하여 서술하여야 한다.
3. 피고가 간접점유자에 불과하다면 소유권형 반환청구의 상대방 적격이 문제될 수 있으므로, 현재 직접점유자에 대한 청구를 전면에 두는 것이 안전하다.
4. 소송 중 점유가 이전될 위험이 있으면 본안소송과 별도로 점유이전금지가처분을 고려한다.

### 5.1.6 청구원인 작성 포인트

소유권형 청구원인은 보통 다음 순서로 작성하면 정리된다.

1. 원고의 소유권 취득 경위와 현재 소유관계
2. 목적물의 특정
3. 피고의 현재 점유 사실
4. 피고 점유가 원고의 소유권에 기초한 배타적 사용·수익을 방해한다는 점
5. 피고에게 적법한 점유권원이 없거나 그 권원이 소멸하였다는 점
6. 따라서 원고가 건물의 명도를 구한다는 결론

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## 5.2 임대차 종료에 기한 건물 명도청구

### 5.2.1 법적 구조

임대차 종료형 명도청구는 `임대차계약`, `목적물의 인도`, `종료 사유의 발생`, `임차인의 반환의무`라는 채권적 구조를 가진다.  
민법상 임대차의 기본 구조는 목적물을 사용·수익하게 하고, 임차인이 차임을 지급하는 데 있다. 따라서 임대차 종료 후의 명도청구는 소유권형 사건과 달리 `계약 종료`가 중심 요건사실이 된다.

### 5.2.2 기본 요건사실

원고가 우선 주장·증명할 기본 요건사실은 다음과 같다.

1. 원고와 피고 사이에 임대차계약이 체결되었다는 사실
2. 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하였다는 사실
3. 임대차기간이 만료되었거나, 적법한 해지로 임대차가 종료되었다는 사실
4. 피고가 여전히 목적물을 점유하고 있어 반환의무를 이행하지 않고 있다는 사실

### 5.2.3 종료 원인별 서술

#### 가. 기간 만료형

기간 만료형에서는 다음이 문제된다.

1. 임대차기간의 약정
2. 그 기간이 도과하였다는 사실
3. 갱신이 이루어지지 않았다는 사실

특히 주택임대차, 상가건물임대차에서는 단순한 기간 도과만으로 충분하지 않고, `묵시적 갱신` 또는 `계약갱신요구권` 행사 여부를 함께 검토하여야 한다.

#### 나. 해지형

해지형에서는 다음이 추가로 필요하다.

1. 해지사유의 발생
2. 해지의 의사표시
3. 그 의사표시가 상대방에게 도달하였다는 사실

차임 연체를 이유로 한 해지라면 `몇 기의 차임이 연체되었는지`, `해지통고가 언제 어떤 방식으로 도달하였는지`, `연체액 산정이 정확한지`를 구체적으로 적시하여야 한다.

### 5.2.4 주요 항변

임차인은 통상 다음 항변을 한다.

1. 임대차가 아직 종료되지 않았다는 항변
2. 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권 행사로 임대차가 존속한다는 항변
3. 해지사유가 존재하지 않거나 해지통고가 부적법하다는 항변
4. 보증금 반환과의 동시이행항변
5. 보증금 공제, 유치권, 필요비·유익비 상환청구권 등의 항변

### 5.2.5 갱신 항변의 세부 구조

임대차 종료형 명도소송에서 갱신 항변은 매우 빈번하다.

1. 민법상 묵시적 갱신
2. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신
3. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사
4. 상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신
5. 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권 행사

따라서 원고는 단순히 `기간이 지났다`고만 적을 것이 아니라, 아래 사항을 구체적으로 적는 것이 좋다.

1. 임대차 종류가 일반 민법상 임대차인지, 주택임대차인지, 상가임대차인지
2. 갱신거절 통지의 시기와 도달일
3. 법정 갱신거절 사유 또는 갱신거절 사유의 구체적 내용
4. 차임 연체 횟수와 금액
5. 재건축, 자가사용, 무단전대 등 구체 사유의 존부

### 5.2.6 차임, 차임 상당액, 손해배상의 병합

임대차 종료형 명도청구에서는 본체 청구와 함께 다음 금전청구가 병합될 수 있다.

1. 종료 전 발생한 연체차임
2. 종료 후 차임 상당 부당이득 반환청구
3. 종료 후 임차물 반환지체로 인한 손해배상청구

다만 아래 원칙을 반드시 유의하여야 한다.

1. 보증금 반환문제가 남아 있고 임차인이 동시이행항변권을 행사하면서 점유를 계속하는 경우, 그 점유를 곧바로 `불법점유`라고 단정하면 안 된다.
2. 따라서 손해배상 또는 부당이득도 자동으로 인정되는 것으로 써서는 안 된다.
3. 실제 사용·수익이 없거나, 실질적 이익 취득이 불분명한 경우에는 차임 상당 부당이득 역시 쉽게 단정할 수 없다.

### 5.2.7 청구원인 작성 포인트

임대차 종료형 청구원인은 보통 다음 순서로 정리된다.

1. 임대차계약 체결 사실
2. 보증금, 차임, 기간, 목적물 표시
3. 임차인에게 목적물을 인도한 사실
4. 기간 만료 또는 해지사유 발생 사실
5. 갱신이 없거나 갱신거절이 적법하다는 점
6. 피고가 여전히 점유 중이어서 반환의무를 이행하지 않는다는 점
7. 보증금 반환과의 관계, 금전청구 병합 여부

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## 5.3 임대차보증금 반환과의 동시이행관계

### 5.3.1 핵심 원칙

임대차 종료 후에는 통상 `임대인의 보증금 반환의무`와 `임차인의 목적물 반환의무`가 동시이행관계에 있다.  
따라서 보증금 반환문제가 남아 있는데도 이를 무시한 채 무조건적인 단순 명도청구만 구성하는 것은 위험하다.

### 5.3.2 요건사실 구조

임차인이 동시이행항변을 하려면 일반적으로 다음이 문제된다.

1. 임대차가 종료되었다는 사실
2. 임차인이 보증금을 지급하였다는 사실
3. 임대인이 반환할 보증금이 남아 있다는 사실
4. 임대인이 그 반환을 이행하거나 현실제공하지 않았다는 사실

이에 대하여 임대인은 다음과 같이 재항변할 수 있다.

1. 반환할 보증금이 이미 없거나 소멸하였다는 점
2. 차임, 관리비, 손해배상, 원상복구비 등으로 공제되어 잔액이 없거나 줄었다는 점
3. 잔액을 이미 반환하거나 적법하게 현실제공하였다는 점
4. 임차인이 동시이행항변권을 상실하거나 포기하였다는 점

### 5.3.3 실무상 중요한 세부 법리

1. 임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임차인의 채무를 담보하는 기능을 가진다.
2. 따라서 임대인은 종료 후에도 반환 시점까지 발생한 연체차임, 차임 상당액, 손해배상, 원상복구비 등을 공제 문제로 주장할 수 있다.
3. 다만 무엇이 공제 가능한 채권인지, 언제 발생한 채권인지, 이미 소멸시효가 완성되었는지, 상계적상에 있었는지 등은 구체적으로 따져야 한다.
4. `보증금이 남아 있음`이 명백한데도 단순 명도만 구하면, 피고의 동시이행항변으로 청구가 그대로 제한되거나 패소 위험이 생긴다.

### 5.3.4 보증금 반환 청구와 명도청구의 결합 방식

요건사실 문서 차원에서 보면, 다음 중 무엇이 맞는지를 먼저 정해야 한다.

1. 보증금 반환문제가 전혀 없는 순수 명도형인지
2. 보증금 잔액이 존재하여 `상환이행형 명도`가 되어야 하는지
3. 보증금 잔액은 존재하지만, 공제 채권과의 상계 결과 일부만 상환하면 되는지
4. 오히려 피고가 보증금 반환을 별소로 청구하여야 하는 구조인지

### 5.3.5 임차권등기·임차권등기명령과의 관계

임차권등기 또는 임차권등기명령이 있는 경우에는 `보증금 반환`, `말소`, `명도`의 선후관계를 기계적으로 단정하면 안 된다.  
실무상 보증금 반환이 선이행 문제로 작동하는 경우가 많으므로, `임차권등기 말소 전에는 보증금 반환 불요`라고 단정하는 방식은 피하여야 한다.

### 5.3.6 담보 목적 전세권이 설정된 경우

임대차보증금 반환을 담보하기 위한 전세권이 설정된 경우에는 다음을 별도로 검토하여야 한다.

1. 그 전세권이 독립한 물권인지, 실질상 보증금 담보 장치인지
2. 임대차 종료 후 보증금 반환채무와 전세권 말소 또는 정리의 관계가 어떠한지
3. 보증금 반환의 상대방, 공제 범위, 상계 가능성에 변화가 있는지

이 경우는 단순 명도사건으로 취급하지 말고, 보증금 반환채무와 담보권 관계를 함께 심리하는 구조로 쓰는 것이 안전하다.

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## 5.4 공유물 보존행위에 기한 명도·인도청구

### 5.4.1 기본 법리

민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 지분 과반수로 정하되, `보존행위는 각자가 할 수 있다`고 정한다.  
따라서 공유자 1인은 자신의 지분이 과반수에 미달하더라도 보존행위로서 일정한 인도·방해배제 청구를 할 수 있다.

### 5.4.2 제3자를 상대로 하는 경우

공유자가 공유물이 아닌 제3자에 대하여 철거, 수거, 퇴거, 방해배제, 인도 등을 구하는 것은 전형적인 보존행위가 될 수 있다.  
이 경우 원고가 주장할 핵심은 다음과 같다.

1. 원고가 목적물의 공유자라는 사실
2. 피고가 공유물이 아닌 제3자로서 이를 배타적으로 점유하거나 방해한다는 사실
3. 그 상태를 제거하는 것이 공유물의 현상 유지와 보전에 필요하다는 사실

이 유형에서는 공유자 1인이 전부의 인도 또는 명도를 구하는 것이 비교적 넓게 허용될 수 있다.

### 5.4.3 다른 공유자를 상대로 하는 경우

다른 공유자 사이의 사건은 훨씬 더 섬세하다.  
다른 공유자가 공유물 전체 또는 일부를 사실상 독점적으로 점유·사용하고 있다고 하더라도, 언제나 `전부 명도`가 그대로 허용되는 것은 아니다.

실무상 유의점은 다음과 같다.

1. 다른 공유자의 점유가 단순한 관리·사용인지, 공동점유를 배제하는 배타적 점유인지 구별하여야 한다.
2. 원고의 청구가 진정한 보존행위인지, 아니면 관리방법 변경 또는 사실상 처분에 가까운지 따져야 한다.
3. 피고가 다른 공유자인 경우에는 그 지분권 자체를 전면적으로 박탈하는 형식의 청구취지는 위험하다.
4. 공동점유 회복, 방해행위 금지, 특정 부분의 인도 또는 사용방해 배제 같은 방식으로 청구취지를 더 정밀하게 구성할 필요가 있다.

따라서 규칙문서가 예정한 `공유물 보존행위형 명도`는 인정 가능성이 있으나, 피고가 다른 공유자인 경우에는 `공동점유 회복의 범위`를 넘는 문형이 아닌지 반드시 재점검하여야 한다.

### 5.4.4 항변과 재항변

피고는 통상 다음과 같이 다툰다.

1. 원고가 공유자가 아니라는 항변
2. 피고 점유가 공유관계상 허용된 범위라는 항변
3. 원고 청구가 보존행위가 아니라 관리·처분행위라는 항변
4. 다른 공유자들의 의사와 충돌한다는 항변

원고는 이에 대하여 다음 사정을 재항변할 수 있다.

1. 피고 점유가 사회통념상 공동점유를 배제하는 수준이라는 점
2. 공유물의 현상 유지를 위해 즉시 시정이 필요하다는 점
3. 청구가 피고의 지분권을 박탈하는 것이 아니라 공동점유 회복 또는 방해제거에 그친다는 점

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## 6. 명도소송에서 특히 자주 문제되는 항변 구조

## 6.1 점유권원 항변

소유권형 명도소송에서 가장 기본적인 항변이다. 피고는 임대차, 사용대차, 위임, 점유매개관계, 특별승계, 공유관계 등을 들어 자신이 무권원 점유자가 아니라고 주장한다.  
이 항변이 나오면 원고는 `그 권원이 처음부터 없었다`거나 `이미 종료되었다`는 사실을 다시 구성하여야 한다.

## 6.2 갱신 항변

임대차 종료형 사건에서는 가장 빈번하다.  
민법상 묵시적 갱신, 주택임대차보호법상 갱신, 상가임대차법상 갱신, 계약갱신요구권 행사가 각각 다른 법적 요건을 가지므로, 어느 체계가 적용되는지 먼저 분리하여야 한다.

## 6.3 동시이행항변

보증금이 남아 있으면 실무상 거의 필수 검토사항이다.  
임차인이 이를 주장하면, 원고는 `잔존 보증금`, `공제 항목`, `현실제공 여부`, `공탁 여부`, `수령권자` 문제를 정교하게 정리하여야 한다.

## 6.4 유치권·필요비·유익비 상환청구 항변

임차인이 목적물 보존이나 가치 증가를 위한 비용을 지출한 경우, 민법 제626조상의 필요비·유익비 상환청구를 전제로 유치권 항변을 할 수 있는지가 문제될 수 있다.  
다만 이는 모든 명도사건에 자동으로 등장하는 것은 아니며, 아래 요건이 구체적으로 주장되어야 한다.

1. 어떤 비용을 지출하였는지
2. 그 비용이 필요비인지 유익비인지
3. 그 비용이 목적물과 어떤 관련이 있는지
4. 상환청구권이 아직 존속하는지
5. 계약 또는 특약으로 포기된 바 없는지

## 6.5 특별승계·점유승계 항변

종전 임차인의 가족, 사업양수인, 전차인, 회사 대표자 변경, 사실상 영업양도 등이 있는 경우에는 현재 점유자가 누구인지, 종전 계약상 지위가 승계되었는지, 단순 점유보조자인지, 독립점유자인지 따져야 한다.

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## 7. 병합청구 및 확장 유형

## 7.1 차임 상당 부당이득 반환청구

### 7.1.1 기본 구조

부당이득반환청구의 일반적 요건사실은 다음과 같다.

1. 원고에게 손해가 발생한 사실
2. 피고에게 이익이 발생한 사실
3. 그 손해와 이익 사이에 인과관계가 있는 사실
4. 법률상 원인이 없다는 사실

건물 명도사건에서 이는 대개 `무권원 점유에 따른 사용이익`의 문제로 나타난다.

### 7.1.2 명도사건에서의 특칙

건물 명도와 함께 차임 상당 부당이득을 청구하려면, 적어도 다음을 구체적으로 구성하는 것이 좋다.

1. 피고가 어느 시점부터 목적물을 점유하였는지
2. 그 점유가 왜 법률상 원인 없는 점유인지
3. 실제 사용·수익 또는 사용가능성으로 인한 이익이 존재하는지
4. 월 차임 상당액을 얼마로 볼 것인지

아래 경우에는 특히 신중하여야 한다.

1. 보증금 반환이 이루어지지 않아 임차인이 동시이행항변권을 행사하는 경우
2. 점유는 하고 있으나 실질적 사용·수익이 없는 경우
3. 반환 지연의 원인이 원고 측 사정과도 결부되는 경우

즉, `명도청구가 된다 = 부당이득도 당연히 된다`는 식으로 쓰면 안 된다.

### 7.1.3 다른 청구권과의 관계

부당이득반환청구는 계약상 청구, 불법행위에 기한 손해배상청구와 법적 성질이 다르다.  
따라서 동일 사실관계에서 선택적 또는 예비적으로 병합될 수 있으나, 동일 이익에 대한 중복회수는 허용되지 않는다.

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## 7.2 임차물 반환지체로 인한 손해배상

임차인이 목적물을 반환하지 않아 손해가 발생하였다고 주장하려면, 단순히 `안 나갔다`는 사실만으로 부족하고 손해배상책임의 성립요건을 별도로 구성하여야 한다.

특히 다음 경우가 실무상 중요하다.

1. 연체차임 상당 손해
2. 추가 임대기회 상실
3. 원상회복 지체로 인한 비용 증가
4. 화재, 훼손, 파손 등에 따른 손해

예컨대 화재 발생을 원인으로 손해배상을 청구하려면, 임차인의 보존의무 또는 사용수익상 주의의무 위반, 손해발생, 인과관계를 구체적으로 적어야 한다.  
단순히 임차 목적물 부분에서 불이 났다는 사정만으로 임차인 책임이 곧바로 추정되는 것은 아니다.

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## 7.3 장래 정기금형 병합청구와 장래이행의 소

건물 명도청구에서 `명도완료일까지 월 얼마의 비율로 계산한 돈`을 청구하는 경우는 장래이행의 소 문제와 연결된다.

### 7.3.1 요건

장래이행의 소가 허용되려면 보통 다음이 문제된다.

1. 사실심 변론종결 당시 이미 권리는 발생하였으나 이행기가 장래에 도래하는 경우이거나, 장래에 계속적으로 발생할 권리일 것
2. 장래의 이행거절 또는 이행지체가 계속될 개연성이 충분할 것
3. 장래 청구의 내용이 특정 가능할 것

### 7.3.2 명도사건에서의 적용

건물 명도사건에서는 다음과 같은 경우가 대표적이다.

1. 피고가 계속 점유하고 있고 명도 의무를 다투고 있어, 앞으로도 월 단위의 사용이익 상당 손해 또는 부당이득이 계속 발생할 개연성이 큰 경우
2. 월액이 임대차계약, 감정, 차임 수준 등으로 비교적 특정 가능한 경우
3. 종기를 `명도완료일`로 특정할 수 있는 경우

### 7.3.3 주의점

1. 장래 청구의 법적 성질이 `차임`, `부당이득`, `손해배상` 중 무엇인지 명확히 하여야 한다.
2. 기산일과 월액 산정근거를 적시하여야 한다.
3. 동시이행관계가 있는 사안에서는 장래 금전청구 역시 그 영향을 받는지 함께 검토하여야 한다.

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## 7.4 철거와 대지인도

건물 자체의 존치가 토지 인도를 방해하는 경우에는 단순히 `대지를 인도하라`고만 쓰면 부족하다.  
이 경우에는 원칙적으로 `건물을 철거하고 그 대지를 인도하라`는 구조가 된다.

요건사실상 핵심은 다음과 같다.

1. 원고의 대지에 대한 권리
2. 그 지상 건물의 존재
3. 피고가 그 건물 또는 부지를 점유·사용하고 있다는 사실
4. 건물 존치 상태로는 원고가 대지를 완전하게 회복할 수 없다는 사실

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## 7.5 퇴거 청구

`퇴거`는 명도와 별개 개념이다.  
사건 목적이 완전한 점유 이전이라면 원칙적으로 명도청구로 구성하여야 하고, 퇴거청구는 특정 장소에서 특정인을 배제하는 데 의미가 있는 경우에만 제한적으로 사용하여야 한다.

실무상 건물소송에서 퇴거를 검토할 때는 다음을 확인한다.

1. 목적이 사람의 배제인지, 건물 점유의 완전한 회복인지
2. 퇴거 장소가 명확히 특정되었는지
3. 물건 반출과 점유 이전까지 요구하는지

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## 7.6 원상복구 및 변경 부분 철거

원상복구를 병합하려면 `무엇이 어떻게 변경되었는지`가 특정되어야 한다.  
원상복구 또는 변경 부분 철거는 명도청구에 자동으로 부수되는 것이 아니라 별도의 요건사실과 입증이 필요하다.

특히 다음 사항을 적어야 한다.

1. 변경 또는 설치된 부분의 구체적 내용
2. 그 변경이 임대인의 동의 없이 이루어졌는지
3. 임차인에게 원상회복의무가 있는지
4. 그 의무가 언제 이행기에 도달하는지

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## 7.7 부속물매수청구권·지상물매수청구권이 문제되는 경우

건물 명도사건이더라도 아래와 같은 특별사정이 있으면 단순 명도와 원상복구의 틀만으로는 부족하다.

1. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속물을 설치한 경우
2. 임차인이 임대인으로부터 부속물을 매수한 경우
3. 토지임대차 종료 후 지상물매수청구권이 문제되는 경우

이 경우에는 다음을 추가로 살펴야 한다.

1. 임차인에게 민법상 부속물매수청구권 또는 지상물매수청구권이 발생하는지
2. 그 권리행사가 명도, 철거, 원상복구 청구와 어떤 관계에 있는지
3. 임대인이 곧바로 철거 또는 원상복구를 구할 수 있는지
4. 매수대금과 인도·명도 사이에 동시이행 또는 선후관계 조정이 필요한지

따라서 사건에 부속물 또는 지상물 문제가 보이면, `원상복구를 구할 것인지`, `매수청구권 행사를 전제로 정산구조를 먼저 짤 것인지`를 별도로 분기하여야 한다.

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## 8. 입증 포인트와 증거자료

## 8.1 원고 적격 및 권리귀속

1. 등기부등본
2. 건축물대장
3. 상속관계증명서류
4. 매매계약서, 증여계약서, 판결문, 화해조서 등 권리취득 자료

## 8.2 현재 점유자 특정

1. 현장사진과 출입현황
2. 전입세대 열람자료
3. 사업자등록 사실증명 또는 사업자등록 조회
4. 우편물, 간판, 공과금 납부내역
5. 탐문조사 결과와 진술서

## 8.3 목적물 특정

1. 등기부 표제부
2. 건축물대장
3. 호실 배치도, 평면도
4. 건물 일부 사건의 별지 도면과 점 표시
5. 실제 현황 사진

## 8.4 임대차 종료 사실

1. 임대차계약서
2. 보증금 지급자료
3. 차임 지급 및 연체 내역
4. 해지통고서, 내용증명, 송달자료
5. 갱신거절 통지 자료

## 8.5 보증금 반환과 공제

1. 보증금 수수 영수증
2. 상계 계산서
3. 차임·관리비·손해배상·원상복구비 산정자료
4. 공탁서 또는 현실제공 자료
5. 임차권등기, 전세권 등 담보권 관계 자료

## 8.6 병합청구

1. 월 차임 상당액 산정자료
2. 감정자료 또는 인근 시세 자료
3. 사용·수익 실태 자료
4. 원상복구 범위 특정자료
5. 철거 대상 특정자료와 토지 범위 자료

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## 9. 청구원인 작성 실무 체크리스트

청구원인을 작성할 때는 적어도 아래 항목을 빠뜨리지 말아야 한다.

1. 청구권원이 소유권형인지 임대차 종료형인지 명확한가
2. 원고 적격이 충분히 설명되었는가
3. 피고가 현재 현실적 직접점유자인가
4. 복수 점유자 전원이 반영되었는가
5. 목적물이 집행 가능한 정도로 특정되었는가
6. 실제 현황과 등기부 표시의 차이를 처리하였는가
7. 건물 일부 사건이라면 별지 도면과 점 번호가 있는가
8. 보증금 반환과의 동시이행 여부를 검토하였는가
9. 갱신 항변 가능성을 검토하였는가
10. 차임 상당 부당이득 또는 손해배상 청구의 법적 성질을 구별하였는가
11. 장래 청구의 기산일, 월액, 종기를 특정하였는가
12. 공유 사건이라면 보존행위인지 관리행위인지 구분하였는가
13. 점유 이전 위험이 있으면 가처분 필요성을 검토하였는가

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## 10. 사건 유형별 핵심 요건사실 요약표

| 사건 유형 | 원고가 우선 주장·증명할 핵심 요건사실 | 피고의 주요 항변 | 원고의 주요 재항변 |
| --- | --- | --- | --- |
| 소유권형 명도 | 1. 원고의 소유 2. 피고의 현재 점유 | 1. 원고 비소유 2. 점유권원 존재 3. 현재 점유 부인 | 1. 권원 부존재 2. 권원 소멸 3. 점유승계·특별승계 흠결 |
| 임대차 종료형 명도 | 1. 임대차계약 2. 목적물 인도 3. 종료 원인 4. 반환지체 | 1. 갱신 2. 해지 부적법 3. 종료 부인 4. 동시이행항변 | 1. 적법한 갱신거절 2. 해지사유 발생 3. 갱신요건 결여 |
| 동시이행형 명도 | 1. 임대차 종료 2. 보증금 액수 3. 상환하여야 할 잔액 | 1. 반환 미이행 2. 현실제공 부재 3. 공제 부인 | 1. 상계·공제 2. 잔액 특정 3. 현실제공 또는 공탁 |
| 공유물 보존행위형 | 1. 원고의 공유지분 2. 피고의 배타적 점유 또는 방해 3. 보존 필요성 | 1. 보존행위 아님 2. 공유관계상 허용 3. 타 공유자 의사와 충돌 | 1. 공동점유 배제 정도 2. 현상 유지 필요성 3. 청구 범위의 적정성 |
| 명도 + 부당이득 | 1. 피고 점유 2. 사용이익 발생 3. 법률상 원인 부재 4. 월액 산정 | 1. 적법점유 2. 동시이행항변 3. 실제 이익 부재 | 1. 권원 부존재 또는 소멸 2. 사용·수익 존재 3. 액수 산정 근거 |

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## 11. 이 문서를 사용할 때의 결론

`건물의 명도(인도)` 사건의 요건사실론은 단순히 `소유자니까 돌려달라`, `임대차가 끝났으니 비워달라`는 수준으로 정리해서는 안 된다.  
실무상 승패와 집행가능성을 좌우하는 것은 결국 다음 다섯 가지다.

1. 청구권원의 정확한 분류
2. 현재 점유자의 정확한 특정
3. 목적물의 집행 가능한 특정
4. 보증금 반환과의 동시이행관계 처리
5. 부당이득·철거·퇴거·원상복구 등 병합청구의 법적 성질 구별

특히 이 사건군에서는 `명도`와 `퇴거`의 혼동, `소유권형`과 `계약형`의 혼동, `단순 명도형`과 `동시이행형`의 혼동이 가장 흔한 오류다.  
따라서 청구취지를 쓰기 전에 먼저 이 문서의 구조대로 요건사실을 정리한 다음, 별도의 청구취지작성 규칙문서에 따라 최종 주문 문언을 선택하는 방식이 가장 안전하다.

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## 12. 참고한 내부 자료

1. `청구취지작성규칙_건물의명도(인도)청구.md`
2. `소유권등에기한물권적청구권행사_인도청구.pdf`
3. `임대차목적물반환청구.pdf`
4. `임대차_보증금반환청구_담보목적전세권설정경우까지.pdf`
5. `공유물에관한보존행위.pdf`
6. `법률행위_조건과기한_장래이행의소.pdf`
7. `부당이득반환청구_다른청구권과의관계.pdf`
8. `임대차_임차물반환채무의불이행으로인한손해배상책임.pdf`

## 13. 법령 확인 메모

2026. 3. 31. 기준으로 국가법령정보센터에서 아래 법령의 현행 여부를 확인하였다.

1. 민법
2. 주택임대차보호법
3. 상가건물 임대차보호법

특히 문서 작성 시 직접 관련되는 조문은 다음과 같다.

1. 민법 제213조, 제214조, 제265조, 제536조, 제618조, 제635조, 제741조
2. 주택임대차보호법 제3조, 제6조, 제6조의3
3. 상가건물 임대차보호법 제3조, 제10조