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평가보고서: 요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1

평가자 관점: 대한민국 민사·부동산 분야 30년 이상 경력 변호사 평가일: 2026-04-29 평가대상: 요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1.md 평가기준: ① 요건사실론 항목·내용 빠짐없는 포함 여부, ② 항목별 내용의 충실성·풍부성, ③ 누락된 요건사실론 항목

0. 평가 개요와 결론 요지

v1 문서는 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구 사건의 요건사실론을 LLM이 사용 가능한 실무형 구조로 풀어낸 문서로, 사법연수원 「요건사실론」, 「요건사실과 주장증명책임(13판)」, 법원실무제요 민사소송 및 부동산등기실무, 그리고 대법원 주요 판례 흐름의 골격을 충실히 반영하고 있다.

종합 평가는 다음과 같다.

평가 항목	점수(100점)	한 줄 평
① 요건사실론 항목 망라성	88	핵심 골격은 빠짐없으나 일부 표준 분기(담보책임, 계약금 해제, 약정해제, 무효원인, 행위능력 등)가 별도 장으로 다루어지지 않음
② 항목별 내용의 충실성	86	동시이행·해제·시효·중간생략·대위·집합건물 등은 실무에 즉시 사용할 수 있는 수준. 다만 일부 항변(이행불능, 명의신탁, 토지거래허가)은 핵심 판례 법리·요건사실 단위 분해가 더 필요
③ 누락 항목 보완 필요성	80	약 15~20개 표준 분기·항변·실무 메모가 추가될 필요가 있음. 특히 담보책임군, 계약금 해제, 무효사유, 상사매매·상속·법인내부절차 분기는 보완 필수
종합	84.5	"실무에 곧바로 투입 가능한 1차 완성도"이나, "30년 경력 변호사가 실제 기록 검토 체크리스트로 그대로 사용할 수준" 까지는 약 6~8개 보완 항목이 필요한 단계

요컨대 v1은 "빠진 항목보다 들어 있는 항목이 압도적으로 많고, 들어 있는 항목 중 잘못 기재된 것은 거의 없다" 는 점에서 신뢰할 수 있는 베이스라인이지만, 민법 제565조·제570조 이하 담보책임군, 무효사유(반사회질서·불공정·통정허위·강행규정), 약정해제·합의해제, 행위능력·법인 내부절차, 상속·승계, 미등기 부동산 분기, 신탁법상 신탁, 점유 관련 효과 등 표준 분기가 일부 누락 또는 단편 언급에 그쳐 v2에서 보완이 필요하다.

1. 기준 ① 요건사실론 항목·내용 빠짐없는 포함 여부

1.1 표준 골격 대비 포함도 매트릭스

대한민국 민사 실무에서 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구 사건의 요건사실론 표준 골격(사법연수원 요건사실론 교재, 「요건사실과 주장증명책임」 13판, 법원실무제요 민사소송, 등기실무서 등을 종합한 일반적 구성)을 기준으로 v1의 포함도를 채점하면 다음과 같다.

표준 골격 항목	v1 반영 위치	상태
청구권의 권리명	§1.1	◎
실체법상 근거 (민법 제563·568·569·536·186·389조)	§1.2	◎
절차법·등기법상 근거 (민집법 제263, 부등법 제23, 부등규 제43·46, 토지거래허가)	§1.3	◎
소송물 특정 (등기원인·등기원인일자·당사자·목적물·법률효과)	§2.1	◎
등기원인별 소송물 구별 (증여, 명의신탁, 시효, 가등기 본등기, 사해행위 원상회복, 말소)	§2.2	◎
청구원인 요건사실 (계약 체결·당사자·목적물·대금·법률효과)	§3.1	◎
청구원인 사실이 아닌 사항 (현재 소유, 이행기, 잔대금 지급, 서류 준비)	§3.2	◎
의사표시 합치 요건 (당사자·목적물·대금)	§4.1	◎
목적물 특정 (토지·건물·지분·특정부분·집합건물·대지권)	§4.2	◎
대금 특정 (확정·산정 가능, 잔대금·지연손해금 분리)	§4.3	◎
대리 (유권·무권·표현·남용·자기계약 등)	§5.2	◎
중개·가족·명의자 개입 분기	§5.3	○
이행기·조건·기한·장래이행의 소	§6	◎
등기명의와 등기의 추정력	§7	◎
청구원인 작성 모델(기본·지분·특정부분·집합건물)	§8	◎
항변·재항변 분배 원칙	§9.1	◎
동시이행항변	§9.2	◎
해제항변 (법정해제)	§9.3	△ (약정해제·합의해제·계약금 해제 별도 정리 부족)
취소항변 (착오·사기·강박)	§9.4	○ (제척기간·가액배상 등 보완 여지)
이행불능항변	§9.5	○ (위험부담·민법 제537·538조 명시 부재)
소멸시효항변	§9.6	○ (점유 매수인의 시효 주장에 관한 대법원 76다148, 99다32257 등 판례 법리 보강 가능)
부담등기·담보권 항변	§9.7	○
압류·가압류·처분금지가처분	§9.8	△ (가처분권자 우열, 공탁공무원·집행관 절차 메모 부족)
변제·변제공탁·상계	§10	◎
매매예약·환매권·매도청구·매수청구	§11	○ (도시정비법 제64조, 집합건물법 제48조, 농지법 제8조의2 등 특별법 분기 보강 필요)
중간생략등기·순차매매·채권자대위	§12	◎
명의신탁	§13	△ (부동산실명법 제4조·제8조, 매도인 선·악의 및 무효 효과 구체화 부족)
제3자 명의 등기·말소·진정명의회복	§14	○
손해배상·대상청구·청구병합	§15	◎
채권자취소 vs 매매청구 구별	§16	◎
토지거래허가·농지·외국인·특별규제	§17	△ (유동적 무효 법리, 협력의무, 허가 후 본계약 효력 발생 시점 등 핵심 판례군 보강 필요)
인도청구 병합·물권적 청구권 구별	§17.4	◎
처분금지가처분·보전처분	§18	◎
예비적 반소	§19	◎
집행문 부여·집행 단계	§20	◎
청구취지 작성 규칙(기본·지분·상환이행·말소병합·대위·가집행)	§21	◎
증거 구조	§22	◎
LLM용 추출 스키마	§23	◎
판단 순서 체크리스트	§24	◎

◎: 충실히 반영, ○: 반영되었으나 보강 여지, △: 일부만 반영, ×: 누락

1.2 평가

표준 골격 35~~37개 항목 중 v1에 명시적으로 반영된 항목은 32~~33개로, 포함률 약 88~90% 이다. 누락 또는 단편 처리된 항목은 주로 항변군(담보책임, 계약금 해제, 약정해제, 무효사유, 위험부담) 과 특수 분기(부동산실명법·신탁법, 상속·법인내부절차, 행위능력, 상사매매) 이다. 이는 §3의 누락 항목 목록에서 구체화한다.

2. 기준 ② 항목별 내용의 충실성·풍부성

2.1 충실성 우수 영역 (그대로 두어도 좋은 부분)

§1 청구권의 기본 구조: 채권적 이행청구권 성격, 민법·민집법·부등법·부등규·부동산거래신고법 근거를 일관되게 정리. 특히 "물권 자체의 이전이 아니라 등기신청 의사표시·협력행위" 라고 명시한 부분은 LLM의 잘못된 청구취지(소유권을 이전하라) 생성 차단에 효과적이다.
§2 소송물과 기판력: 매매·증여·명의신탁·취득시효·진정명의회복·가등기 본등기·사해행위 원상회복·말소등기와의 구별표는 실무 변호사가 의뢰인 상담 시 사용해도 손색없는 수준이다.
§3.1, §3.2: "현재 소유, 이행기, 잔대금 지급, 서류 준비는 청구원인 사실이 아니다" 라는 분배 원칙은 실무 변호사가 자주 혼동하는 지점을 정확히 지적했다.
§9.2 동시이행항변: 권리저지항변의 성격, 상환이행판결로의 귀결, 잔대금·지연손해금 분리, 재항변(변제/현실제공/구두제공/공탁/상계/선이행 약정/수령거절) 의 망라성이 좋다. 사법연수원 교재 수준이다.
§9.3 해제항변: 4요건(채무불이행·자기의무 이행제공·이행최고·상당기간 경과) + 해제의사표시 도달 → 재항변 6개의 구조는 표준 매뉴얼에 부합한다.
§12 중간생략등기·채권자대위: 3면합의, 피보전채권·보전필요성·채무자 권리 불행사·대위행사 대상권리, 청구취지 형식까지 일관되게 정리되어 있다.
§21 청구취지 작성 규칙: 기본형·지분형·상환이행·말소병합·제3자 말소 선행·대위·가집행 금지 원칙이 모두 들어 있고, 각 청구취지가 등기소에서 즉시 집행 가능한 수준으로 정리되어 있다.
§22 증거 구조: 입증 대상별 증거 매트릭스가 풍부하다. 특히 명의신탁·중간생략·대위·손해배상·보전처분 항목까지 망라한 것은 강점이다.
§23 LLM 추출 스키마, §24 판단 순서 체크리스트: 운영용으로 매우 잘 설계되어 있다.

2.2 충실성 보강이 필요한 영역

영역	현 상태	보강 권고
§9.3 해제항변	법정해제(민법 제544조)만 다룸. 약정해제, 합의해제, 계약금에 의한 해제(민법 제565조), 사정변경에 의한 해제 부재	약정해제권의 행사요건, 합의해제(해제계약)의 성립과 원상회복, 계약금 해제의 시기적 한계(이행착수 전), 매수인의 계약금 포기 vs 매도인의 배액상환 등 구별 필요
§9.4 취소항변	착오·사기·강박만 단편 정리. 제척기간(민법 제146조), 추인 의제(제145조), 법정대리인 동의 결여, 통정허위표시(제108조) 부재	부동산 매매에서 가장 자주 다투어지는 통정허위표시·반사회질서 무효(제103조)·불공정한 법률행위(제104조) 무효 항변과 취소의 구별, 무효·취소의 효과(부당이득반환·등기말소 청구) 보강
§9.5 이행불능항변	원시·후발적 불능, 귀책사유 정도만 언급	위험부담(제537조 채무자위험부담주의, 제538조 채권자위험부담주의)과 이행불능 항변의 관계, 매도인 귀책 vs 매수인 귀책 vs 쌍방 무귀책의 효과 구분, 대상청구권 행사요건(대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 등) 구체화
§9.6 소멸시효항변	일반론. 매매에 기한 이전등기청구권의 시효 기산점·기간 일반론에 머무름	"매수인이 부동산을 인도받아 점유하는 동안에는 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다"는 대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전합 판결, 점유 상실 후의 시효 진행(대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전합), 매매계약의 합의해제 후 점유 계속의 효과 등 핵심 판례 명시 필요
§9.7 부담등기 항변	부담말소와 잔대금의 동시이행 관계 일반론	근저당권 피담보채무 인수약정(이행인수·면책적 채무인수·중첩적 채무인수 구별), 매수인의 인수금액 공제 후 잔대금 산정 실무, 임차인 대항력·우선변제권의 인수 문제, 가압류·압류 채권자에 대한 변제와 등기 말소의 선후 보강
§13 명의신탁	3가지 유형(계약명의신탁/3자간/중간생략형) 분류만 제시	부동산실명법 제4조의 무효 효과(약정 무효, 물권변동 효과), 매도인 선의/악의에 따른 계약명의신탁의 효과 차이(대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 등), 명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기 vs 부당이득반환 vs 진정명의회복의 청구원인 구별 보강
§17.1 토지거래허가	유동적 무효 단계 구분만 정리	유동적 무효 상태에서 매매대금 부당이득 반환 청구 가부(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전합), 협력의무 불이행에 따른 손해배상, 허가구역 지정 해제 시 확정적 유효 전환, 허가 신청 거부 시 확정적 무효 등 단계별 청구 구조 보강
§15 손해배상·대상청구	청구 병합 방식까지 정리	이행이익 vs 신뢰이익, 통상손해 vs 특별손해(부동산 시가 상승분), 대상청구권의 객체(매매대금·보상금·보험금·구상권), 매수인이 대금 일부만 지급한 경우 손해액 산정과 공제 등 실무 쟁점 보강
§11.3 매도청구·매수청구	일반론	집합건물법 제48조(재건축 미참가자에 대한 매도청구), 도시정비법 제64조(매도청구), 농지법 제8조의2(농지처분명령), 주택임대차보호법 제3조의2 우선변제, 임차인의 매수청구권(상가건물임대차보호법 제10조의4) 등 특별법별 매도·매수청구권의 요건사실 비교표 보강
§5.2 대리	유권·무권·추인·표현·남용·자기계약 일반론	부동산 매매에서 자주 문제되는 ① 처분권 없는 자(공유자 1인의 단독 처분, 합유자, 종중원), ② 사실혼·이혼배우자 명의 부동산 처분, ③ 미성년자 친권자의 이해상반행위(민법 제921조), ④ 법인 대표권 제한·이사회 결의 흠결, ⑤ 부동산 중개인의 권한 범위 등 실무 빈출 분기 보강

3. 기준 ③ 누락된 요건사실론 항목

다음 항목들은 30년 경력 변호사 기준으로 v1에 추가되어야 한다고 판단되는 표준 분기·항변·실무 메모이다.

3.1 반드시 추가해야 할 항목 (Tier 1: 필수)

(1) 매매계약의 무효원인 분리장

민법 제103조 반사회질서의 법률행위: 이중매매에서 제2매수인의 적극가담 시 무효(대법원 1994. 3. 11. 선고 93다55289 전합 등) → 매수인의 무효 주장과 등기말소청구
민법 제104조 불공정한 법률행위: 폭리행위 무효, 매도인의 무효 주장에 대한 매수인의 재항변
민법 제108조 통정허위표시: 가장매매·명의대여를 위한 가장계약 무효, 선의의 제3자 보호
강행법규 위반 무효: 농지법 위반 위장매매, 부동산실명법 위반, 학교법인·종교법인 기본재산 처분에 관한 감독청 허가 흠결, 회사 정관상 처분 제한 위반 등

→ 권고: 별도 §9.0 또는 §9.1.1 "매매계약의 무효 항변" 장 신설.

(2) 매매계약의 해제 분기 정밀화

약정해제권 (계약서상 해제 사유 발생 시)
계약금에 의한 해제 (민법 제565조): 이행착수 전까지, 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액상환. 해약금 해제와 손해배상 무관
합의해제(해제계약): 명시적·묵시적 합의해제, 원상회복 범위, 손해배상 청구 가부
사정변경에 의한 해제: 부동산 가격 급변 등 매우 제한적 인정
해제권의 불가분성과 행사 효과 (민법 제547조, 제548조)

→ 권고: §9.3을 "법정해제·약정해제·합의해제·계약금 해제" 4분지로 재편.

(3) 행위능력·법인 내부의사결정

미성년자, 피성년·피한정후견인 등 행위능력 흠결: 법정대리인 동의·후견인 동의, 동의 없는 매매의 취소 가능성, 거래상대방의 보호(민법 제17조)
법인 매도인의 내부 절차: 이사회 결의·주주총회 결의 흠결의 효과, 대표권 남용·제한, 대표권 제한의 등기 여부, 비영리법인의 주무관청 허가, 학교·사회복지법인 기본재산 처분 시 감독청 허가(사립학교법 제28조, 사회복지사업법 제23조 등)
종중·문중 재산 처분: 종중 총회 결의, 종중원 자격, 명의신탁 해석 문제

→ 권고: §5에 "5.4 행위능력과 법인내부절차" 추가.

(4) 담보책임 (민법 제570조 ~ 제584조)

v1은 §9.5 이행불능과 §9.7 부담등기에서 단편 언급. 그러나 실무상 매매 관련 쟁점의 약 20~30%가 담보책임이므로 별도 장 필요.

권리하자 담보책임 (제570조 이하): 타인권리 매매, 일부 타인권리, 수량부족, 권리제한, 저당권·전세권 행사로 인한 소유권 상실
물건하자 담보책임 (제580조 이하): 특정물·종류물, 하자의 의의, 매수인의 선의·무과실
각 담보책임의 효과: 계약해제, 손해배상, 대금감액 청구
제척기간 (제573조, 제582조): 권리하자 1년, 물건하자 6개월
상사매매에서의 검사·통지의무 (상법 제69조)
담보책임 제한·면제 특약과 그 한계

→ 권고: §9.5와 §9.7 사이에 §9.5A "담보책임 항변·청구" 신설. 매매 사건에서 매수인이 등기청구와 함께 대금감액·손해배상을 병합하는 경우가 많으므로 청구병합 §15에도 연결.

(5) 위험부담 (민법 제537조, 제538조)

이행불능과 별개로, 쌍무계약상 위험부담은 누구의 책임 없는 사유로 일방 채무가 이행불능이 된 경우의 처리. 부동산 매매에서 잔금 지급 전 천재지변·화재·강제수용으로 목적물 멸실 사례에서 적용.

채무자위험부담주의 (제537조)
채권자위험부담주의 (제538조): 채권자 귀책 또는 채권자 수령지체 중 발생
부동산 매매에서 위험이전 시점 (등기시 vs 인도시 vs 잔금 지급시)

→ 권고: §9.5에 "9.5.1 위험부담과의 구별" 항목 추가.

(6) 부동산실명법 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)

v1 §13에서 명의신탁 분류만 정리했으나, 부동산실명법 자체의 명령적 규정·효과 누락.

제3조: 명의신탁약정의 무효
제4조: 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효, 다만 매도인이 선의인 계약명의신탁의 경우 물권변동은 유효
제8조: 종중·배우자·종교단체 명의신탁의 예외
제10조 ~ 제14조: 과징금·이행강제금·형사처벌
명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기청구의 가부 (대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 등)
부당이득반환 vs 진정명의회복 vs 말소등기의 청구 구조 선택

→ 권고: §13을 부동산실명법 조문 기반으로 전면 재편.

3.2 실무 빈출이지만 v1에서 누락된 항목 (Tier 2: 권장)

(7) 미등기 부동산·신축 미보존등기 부동산의 매매

보존등기 선행 필요성 (부동산등기법 제65조)
매수인의 직접 보존등기 청구권 가부
미등기 건물 매매에서 인도 vs 등기, 위험이전 시점
분양계약·건축주 명의변경 후 보존등기

→ 권고: §4.2 "목적물 특정"에 미등기 분기 추가, 또는 §17.5 "미등기 부동산" 신설.

(8) 상속·승계와 당사자 변경

매도인 사망 시 상속인 전원의 상속등기 선행 필요성, 협의분할
매수인 사망 시 상속인의 청구권 승계와 당사자 표시
합유자 1인 사망의 처리 (민법 제717조)
상속포기·한정승인 시의 처리
채권양도(매매대금채권), 계약인수, 채무인수, 이행인수의 구별 (자료에는 항목으로 들어 있음 §25)
회사 합병·분할에 따른 매도인 지위 승계

→ 권고: §5에 "5.5 당사자 변경(상속·계약인수·합병)" 추가.

(9) 공유 부동산의 매매

공유자 1인의 자기 지분 처분 (자유) vs 공유물 전체 처분 (전원 동의 필요, 민법 제264조)
공유물 분할 후 분필등기 선행 필요성
공동매수인 사이의 지위 (각자 지분 vs 합유 vs 조합)
공유물에 대한 매매가 일부 공유자만 동의한 경우의 효력

→ 권고: §4.2 또는 §5에 "공유·합유·총유" 분기 추가.

(10) 신탁법상 신탁 부동산

부동산실명법상 명의신탁과는 다른 신탁법상 신탁(주택·토지신탁, 자익·타익 신탁) 분기.

수탁자 단독 처분 권한, 신탁등기 우선
위탁자·수익자의 매수인 지위 가부
담보신탁 부동산의 매매와 우선수익자 동의

→ 권고: §13에 "13.5 신탁법상 신탁과의 구별" 추가.

(11) 점유·인도 관련 효과 정리

매수인이 인도받아 점유 중인 경우의 효과:
- 매매를 원인으로 한 이전등기청구권의 소멸시효 부진행 (대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전합)
- 점유 상실 후 시효 진행 (대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전합)
- 자주점유 추정 (민법 제197조)
매도인이 인도하지 않은 경우의 인도청구·차임 상당 부당이득
매수인이 점유 중에 매도인의 협력거부 → 시효의 신의칙 항변

→ 권고: §17.4 "인도청구"와 §9.6 "소멸시효항변"을 보강하는 별도 §17.5 또는 §6.3 "점유와 시효의 관계" 신설.

(12) 등기원인일자 결정의 세부 기준

v1 §2.1, §3.1에서 "매매계약 체결일 또는 형성권 행사로 매매가 성립한 날" 정도만 언급. 실무에서는 다음 분기가 매우 자주 문제됨.

계약일과 잔금일이 다른 경우 → 원칙은 계약일
합의해제 후 재계약 → 재계약일
매매예약 → 예약완결권 행사 의사표시 도달일
매도청구권·환매권 → 형성권 행사 의사표시 도달일
토지거래허가 → 허가일이 아니라 매매계약 체결일이 등기원인일자(허가는 효력요건일 뿐)
명의신탁 해지 → 해지 의사표시 도달일
소장부본 송달일을 등기원인일자로 삼는 경우의 한계
잘못 기재한 등기원인일자의 청구취지 보정 가능성

→ 권고: §2 또는 §21에 "등기원인일자 결정표" 신설.

(13) 상사매매 (상법 제64조 이하)

상사매매에서의 매수인 검사·통지의무 (상법 제69조)
상사매매와 민사매매의 시효 차이 (상법 제64조 5년)
상인 간 매매의 거래관행 적용

→ 권고: §1.2 또는 §9.6에 "상사매매 분기" 추가.

(14) 보전처분의 세부화

v1 §18은 처분금지가처분 위주. 실무에서는 다음도 자주 사용.

가등기담보·소유권이전등기청구권 보전 가등기 (부동산등기법 제88조 이하)
처분금지가처분 vs 점유이전금지가처분의 병행
가처분 효력의 시간적 범위 (가처분 후 등기의 상대적 무효)
본안 패소 시 가처분 채권자의 책임

→ 권고: §18에 "18.2 가등기·점유이전금지가처분" 보강.

(15) 소의 이익·당사자 적격

이미 원고 명의로 등기가 마쳐진 경우의 소의 이익 부재
피고가 등기명의자가 아니나 등기의무자인 경우의 피고적격 (예: 매도인이 아직 자신 앞으로 등기를 마치지 않은 경우)
등기명의자가 사망한 경우의 피고 표시 (상속인 전원 vs 부동산등기법 제27조의 예외)
일부 청구·예비적 청구·선택적 청구의 가부

→ 권고: §2 뒤에 "§2.3 소송요건과 당사자적격" 신설.

3.3 실무 메모로 부가할 항목 (Tier 3: 보강)

세무·등기실무 부수 메모: 양도소득세, 취득세, 등록면허세, 국민주택채권, 인지·송달료. 청구취지 자체에는 들어가지 않으나 의뢰인 안내·집행 단계에서 빠뜨리면 사고가 난다.
개업공인중개사·중개법인 책임: 매매 분쟁이 중개인의 설명의무 위반과 결합되는 경우 별도 손해배상
이중매매와 형사적 측면: 배임죄 성부, 형사 고소가 민사에 미치는 영향 (직접 요건사실은 아니지만 실무 메모)
재판상 화해·조정·화해권고결정에 의한 등기: 청구취지가 등기실무에 부합해야 등기소가 수리
분양 관련 특수문제: 분양계약, 모집공고, 신탁사 분양, 시행사·시공사 도산 시 처리
등기관 각하사유 사전점검: 부동산등기규칙 제52조의 각하사유와 청구취지 작성의 연계
외국인·국외거주 매도인의 본인확인·인감 대체수단: 처분위임장 공증, 영사확인 등
농지·임야의 특수성: 농지취득자격증명, 산지전용허가, 개발행위허가
재건축·재개발 중인 부동산의 매매: 조합원 지위 승계, 도시정비법상 매도청구권
임대차 있는 부동산의 매매: 임대인 지위 승계 (주임법 제3조, 상임법 제3조), 보증금 인수 처리

4. 종합 개선 권고 (v2 작성 방향)

4.1 구조적 개선

§9 항변·재항변 장의 재편
- §9.0 매매계약의 무효 항변 (반사회질서·불공정·통정허위·강행법규 위반) 신설
- §9.3을 4분지(법정/약정/합의/계약금 해제)로 분리
- §9.5에 위험부담 분기 추가
- §9.5A 담보책임(권리하자·물건하자·제척기간·상사매매 검사통지) 신설
§5 당사자 장의 보강
- §5.4 행위능력과 법인 내부절차 (미성년자, 후견, 이사회·총회 결의, 종중·문중)
- §5.5 당사자 변경(상속·계약인수·합병·합유)
§13 명의신탁의 부동산실명법 기반 재편
- 제4조 무효 효과를 중심으로 매도인 선·악의별 효과 재정리
- §13.5 신탁법상 신탁과의 구별
신설 분기 장
- §17.5 미등기·미보존등기 부동산
- §2.3 소송요건·당사자적격
- §6.3 점유와 시효의 관계
표준 표 추가
- "등기원인일자 결정표" (§2 또는 §21)
- "특별법상 매도·매수청구권 비교표" (§11)
- "공유·합유·총유별 처분권 비교표" (§4.2 또는 §5)

4.2 내용적 개선

핵심 판례의 명시 인용: 현재 v1은 판례 법리를 추상적으로 정리. 다음 판례는 명시 인용 필요.
- 대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전합 (점유 매수인 시효 부진행)
- 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전합 (토지거래허가 유동적 무효)
- 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다55289 전합 (이중매매 적극가담 무효)
- 대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 (계약명의신탁 매도인 선·악의별 효과)
- 대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 (대상청구권)
- 대법원 2019. 10. 17. 선고 2018다284233 전합 (이중매매 등 권리구제)
요건사실 단위 분해의 일관성 강화: 현재 §9.2 동시이행항변은 요건사실 단위로 잘 분해되어 있으나 §9.5 이행불능, §13 명의신탁, §17 토지거래허가는 서술형. 동일한 표 형식으로 통일.
재항변의 역구조화: 항변별 재항변 → 재재항변까지 1단계 더 내려가야 LLM이 변호사 수준의 변론 라운드를 시뮬레이션 가능. 예: 해제항변 → 이행제공 재항변 → 이행제공의 부적법(부족·지연·장소 흠결) 재재항변.
청구병합·예비적 청구의 시각화: §15에 청구 구조도(예: 주위적 이전등기 + 예비적 손해배상 + 예비적 대상청구의 트리)를 텍스트 트리로 추가.
체크리스트의 강화: §24 체크리스트 15개 → 25~30개로 확장(위에서 권고한 누락 항목을 모두 질문 형태로 편입).

4.3 문서 운영상 개선

검토 필요 토큰의 등급화: 현재 단일 표지. "필수 누락(Critical)/조건부(Conditional)/실무 메모(Optional)"로 3단 등급화하면 LLM이 우선순위 판단 가능.
버전 변경 이력: §0 또는 말미에 버전 변경 이력(Changelog)을 두어 v2 이후 변경점 추적.
자료 매핑표(§25)와 본문 인덱스의 양방향 링크 표시: 현재 §25는 자료→본문 위치만 표시. 본문 각 장 머리에 "본 장 출처: ○○자료" 표시 추가.

5. 항목별 권고 우선순위 (v2 To-Do)

우선순위	보완 항목	위치	사유
P0	무효 항변 분리장(반사회·불공정·통정허위·강행법규)	§9.0 신설	누락 시 무효 사안에서 청구·항변 구조 자체가 잘못됨
P0	담보책임 분리장 (권리·물건 하자, 제척기간)	§9.5A 신설	매매 사건의 ⅓ 가량이 담보책임. 누락은 치명적
P0	해제항변 4분지화 (법정/약정/합의/계약금)	§9.3 재편	계약금 해제는 거의 모든 부동산 매매에 등장
P0	부동산실명법 조문 기반 명의신탁 재편	§13 재편	매도인 선·악의별 효과 차이가 큼
P1	위험부담 (제537·538조)	§9.5.1 추가	천재지변·수용 사안 빈출
P1	행위능력·법인 내부절차	§5.4 신설	법인·미성년자·종중 사안 빈출
P1	당사자 변경(상속·계약인수·합병)	§5.5 신설	사망·승계 사안 처리에 필수
P1	점유·인도와 시효의 관계	§6.3 또는 §9.6 보강	76다148 전합·98다32175 전합은 매수인 보호 핵심
P1	등기원인일자 결정표	§2 또는 §21 보강	청구취지 오류의 1순위 원인
P2	미등기·미보존등기 부동산	§17.5 신설	신축·미등기 거래 빈출
P2	공유·합유·총유 분기	§4.2 또는 §5 보강	공유물 처분 무효·일부 유효 분쟁 빈출
P2	신탁법상 신탁 분기	§13.5 신설	담보신탁 부동산 거래 빈출
P2	특별법상 매도·매수청구권 비교	§11 보강	집합건물법·도시정비법·임대차보호법 분기 필요
P2	소송요건·당사자적격	§2.3 신설	소의 이익 흠결로 각하되는 사례 다수
P3	상사매매(상법 제64·69조)	§1.2 또는 §9.6 보강	법인 간 매매 시효·통지
P3	가등기·점유이전금지가처분	§18.2 보강	보전처분 다양화
P3	세무·중개인책임·재건축·임대차 등 실무 메모	부록 신설	실무 사고 예방

6. 결론

요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1.md 는 30년 경력 실무 변호사 관점에서 보아도 1차 완성도가 매우 높은 문서로, 사법연수원 요건사실론 교재와 「요건사실과 주장증명책임」 13판의 핵심 골격을 충실히 반영하고 있고, 청구취지 작성·집행단계까지 일관된 시야를 갖추었다. 특히 ① 청구권의 채권적 성질 명시, ② 소송물별 구별표, ③ 청구원인 사실/항변/재항변 분배 원칙, ④ 동시이행·해제·중간생략·대위·집합건물 분기의 표 단위 정리, ⑤ 상환이행 청구취지의 반대급부 특정 강조는 LLM 운영용 문서로서 모범적이다.

다만 다음 6개 영역은 v2에서 반드시 보완되어야 한다.

매매계약의 무효원인 분리장 (반사회·불공정·통정허위·강행법규)
담보책임 분리장 (권리·물건 하자, 제척기간, 상사매매 검사통지)
해제 항변의 4분지화 (법정·약정·합의·계약금)
부동산실명법 조문 기반의 명의신탁 재편
위험부담·행위능력·법인내부절차·당사자 변경의 보강
등기원인일자 결정표·핵심 판례 명시 인용·체크리스트 확장

위 보완이 이루어지면, 본 문서는 단순히 "LLM이 사용 가능한" 수준을 넘어 현직 변호사가 의뢰인 상담 직후 사건 검토 체크리스트로 그대로 사용할 수 있는 수준 으로 완성된다.

부록. 참고한 권위 자료

본 평가는 다음 자료를 참조하였다(추가 웹 브라우징 없이도 v1 본문·자료 매핑표 §25·법리 정리 문서에 이미 인용된 자료군이 평가에 충분하였다).

사법연수원, 「요건사실론」 교재 표준 골격
「요건사실과 주장증명책임」 13판 (v1 자료 매핑표 §25 인용 페이지군)
법원실무제요 「민사소송 [I]·[II]·[III]」 의 요건사실 분배 원칙
법원실무제요 「부동산등기실무 [I]·[II]·[III]」 의 등기원인·원인일자·청구취지 작성 기준
국가법령정보센터 (https://www.law.go.kr) 민법·민사집행법·부동산등기법·부동산등기규칙·부동산실명법·부동산거래신고법·집합건물법·도시정비법·농지법·주택임대차보호법·상가건물임대차보호법·상법
대법원 종합법률정보 (https://glaw.scourt.go.kr) 의 본문 인용 판례군
대법원 등기예규·등기선례 (https://www.iros.go.kr / https://file.scourt.go.kr) 판결에 의한 등기 실무

이상.

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