Liti-agent-Development/요건사실론/매매를원인으로하는소유권이전등기청구/요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1_eval_claude.md

# 평가보고서: 요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1

평가자 관점: 대한민국 민사·부동산 분야 30년 이상 경력 변호사
평가일: 2026-04-29
평가대상: `요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1.md`
평가기준: ① 요건사실론 항목·내용 빠짐없는 포함 여부, ② 항목별 내용의 충실성·풍부성, ③ 누락된 요건사실론 항목

---

## 0. 평가 개요와 결론 요지

`v1` 문서는 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구 사건의 요건사실론을 LLM이 사용 가능한 실무형 구조로 풀어낸 문서로, 사법연수원 「요건사실론」, 「요건사실과 주장증명책임(13판)」, 법원실무제요 민사소송 및 부동산등기실무, 그리고 대법원 주요 판례 흐름의 골격을 충실히 반영하고 있다.

종합 평가는 다음과 같다.

| 평가 항목 | 점수(100점) | 한 줄 평 |
|---|---:|---|
| ① 요건사실론 항목 망라성 | 88 | 핵심 골격은 빠짐없으나 일부 표준 분기(담보책임, 계약금 해제, 약정해제, 무효원인, 행위능력 등)가 별도 장으로 다루어지지 않음 |
| ② 항목별 내용의 충실성 | 86 | 동시이행·해제·시효·중간생략·대위·집합건물 등은 실무에 즉시 사용할 수 있는 수준. 다만 일부 항변(이행불능, 명의신탁, 토지거래허가)은 핵심 판례 법리·요건사실 단위 분해가 더 필요 |
| ③ 누락 항목 보완 필요성 | 80 | 약 15~20개 표준 분기·항변·실무 메모가 추가될 필요가 있음. 특히 담보책임군, 계약금 해제, 무효사유, 상사매매·상속·법인내부절차 분기는 보완 필수 |
| **종합** | **84.5** | "실무에 곧바로 투입 가능한 1차 완성도"이나, **"30년 경력 변호사가 실제 기록 검토 체크리스트로 그대로 사용할 수준"** 까지는 약 6~8개 보완 항목이 필요한 단계 |

요컨대 v1은 **"빠진 항목보다 들어 있는 항목이 압도적으로 많고, 들어 있는 항목 중 잘못 기재된 것은 거의 없다"** 는 점에서 신뢰할 수 있는 베이스라인이지만, **민법 제565조·제570조 이하 담보책임군, 무효사유(반사회질서·불공정·통정허위·강행규정), 약정해제·합의해제, 행위능력·법인 내부절차, 상속·승계, 미등기 부동산 분기, 신탁법상 신탁, 점유 관련 효과** 등 표준 분기가 일부 누락 또는 단편 언급에 그쳐 v2에서 보완이 필요하다.

---

## 1. 기준 ① 요건사실론 항목·내용 빠짐없는 포함 여부

### 1.1 표준 골격 대비 포함도 매트릭스

대한민국 민사 실무에서 `매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구` 사건의 요건사실론 표준 골격(사법연수원 요건사실론 교재, 「요건사실과 주장증명책임」 13판, 법원실무제요 민사소송, 등기실무서 등을 종합한 일반적 구성)을 기준으로 v1의 포함도를 채점하면 다음과 같다.

| 표준 골격 항목 | v1 반영 위치 | 상태 |
|---|---|---|
| 청구권의 권리명 | §1.1 | ◎ |
| 실체법상 근거 (민법 제563·568·569·536·186·389조) | §1.2 | ◎ |
| 절차법·등기법상 근거 (민집법 제263, 부등법 제23, 부등규 제43·46, 토지거래허가) | §1.3 | ◎ |
| 소송물 특정 (등기원인·등기원인일자·당사자·목적물·법률효과) | §2.1 | ◎ |
| 등기원인별 소송물 구별 (증여, 명의신탁, 시효, 가등기 본등기, 사해행위 원상회복, 말소) | §2.2 | ◎ |
| 청구원인 요건사실 (계약 체결·당사자·목적물·대금·법률효과) | §3.1 | ◎ |
| 청구원인 사실이 아닌 사항 (현재 소유, 이행기, 잔대금 지급, 서류 준비) | §3.2 | ◎ |
| 의사표시 합치 요건 (당사자·목적물·대금) | §4.1 | ◎ |
| 목적물 특정 (토지·건물·지분·특정부분·집합건물·대지권) | §4.2 | ◎ |
| 대금 특정 (확정·산정 가능, 잔대금·지연손해금 분리) | §4.3 | ◎ |
| 대리 (유권·무권·표현·남용·자기계약 등) | §5.2 | ◎ |
| 중개·가족·명의자 개입 분기 | §5.3 | ○ |
| 이행기·조건·기한·장래이행의 소 | §6 | ◎ |
| 등기명의와 등기의 추정력 | §7 | ◎ |
| 청구원인 작성 모델(기본·지분·특정부분·집합건물) | §8 | ◎ |
| 항변·재항변 분배 원칙 | §9.1 | ◎ |
| 동시이행항변 | §9.2 | ◎ |
| 해제항변 (법정해제) | §9.3 | △ (약정해제·합의해제·계약금 해제 별도 정리 부족) |
| 취소항변 (착오·사기·강박) | §9.4 | ○ (제척기간·가액배상 등 보완 여지) |
| 이행불능항변 | §9.5 | ○ (위험부담·민법 제537·538조 명시 부재) |
| 소멸시효항변 | §9.6 | ○ (점유 매수인의 시효 주장에 관한 대법원 76다148, 99다32257 등 판례 법리 보강 가능) |
| 부담등기·담보권 항변 | §9.7 | ○ |
| 압류·가압류·처분금지가처분 | §9.8 | △ (가처분권자 우열, 공탁공무원·집행관 절차 메모 부족) |
| 변제·변제공탁·상계 | §10 | ◎ |
| 매매예약·환매권·매도청구·매수청구 | §11 | ○ (도시정비법 제64조, 집합건물법 제48조, 농지법 제8조의2 등 특별법 분기 보강 필요) |
| 중간생략등기·순차매매·채권자대위 | §12 | ◎ |
| 명의신탁 | §13 | △ (부동산실명법 제4조·제8조, 매도인 선·악의 및 무효 효과 구체화 부족) |
| 제3자 명의 등기·말소·진정명의회복 | §14 | ○ |
| 손해배상·대상청구·청구병합 | §15 | ◎ |
| 채권자취소 vs 매매청구 구별 | §16 | ◎ |
| 토지거래허가·농지·외국인·특별규제 | §17 | △ (유동적 무효 법리, 협력의무, 허가 후 본계약 효력 발생 시점 등 핵심 판례군 보강 필요) |
| 인도청구 병합·물권적 청구권 구별 | §17.4 | ◎ |
| 처분금지가처분·보전처분 | §18 | ◎ |
| 예비적 반소 | §19 | ◎ |
| 집행문 부여·집행 단계 | §20 | ◎ |
| 청구취지 작성 규칙(기본·지분·상환이행·말소병합·대위·가집행) | §21 | ◎ |
| 증거 구조 | §22 | ◎ |
| LLM용 추출 스키마 | §23 | ◎ |
| 판단 순서 체크리스트 | §24 | ◎ |

* ◎: 충실히 반영, ○: 반영되었으나 보강 여지, △: 일부만 반영, ×: 누락

### 1.2 평가

표준 골격 35~37개 항목 중 v1에 명시적으로 반영된 항목은 32~33개로, **포함률 약 88~90%** 이다. 누락 또는 단편 처리된 항목은 주로 **항변군(담보책임, 계약금 해제, 약정해제, 무효사유, 위험부담)** 과 **특수 분기(부동산실명법·신탁법, 상속·법인내부절차, 행위능력, 상사매매)** 이다. 이는 §3의 누락 항목 목록에서 구체화한다.

---

## 2. 기준 ② 항목별 내용의 충실성·풍부성

### 2.1 충실성 우수 영역 (그대로 두어도 좋은 부분)

- **§1 청구권의 기본 구조**: 채권적 이행청구권 성격, 민법·민집법·부등법·부등규·부동산거래신고법 근거를 일관되게 정리. 특히 "물권 자체의 이전이 아니라 등기신청 의사표시·협력행위" 라고 명시한 부분은 LLM의 잘못된 청구취지(`소유권을 이전하라`) 생성 차단에 효과적이다.
- **§2 소송물과 기판력**: 매매·증여·명의신탁·취득시효·진정명의회복·가등기 본등기·사해행위 원상회복·말소등기와의 구별표는 실무 변호사가 의뢰인 상담 시 사용해도 손색없는 수준이다.
- **§3.1, §3.2**: "현재 소유, 이행기, 잔대금 지급, 서류 준비는 청구원인 사실이 아니다" 라는 분배 원칙은 실무 변호사가 자주 혼동하는 지점을 정확히 지적했다.
- **§9.2 동시이행항변**: 권리저지항변의 성격, 상환이행판결로의 귀결, 잔대금·지연손해금 분리, 재항변(변제/현실제공/구두제공/공탁/상계/선이행 약정/수령거절) 의 망라성이 좋다. 사법연수원 교재 수준이다.
- **§9.3 해제항변**: 4요건(채무불이행·자기의무 이행제공·이행최고·상당기간 경과) + 해제의사표시 도달 → 재항변 6개의 구조는 표준 매뉴얼에 부합한다.
- **§12 중간생략등기·채권자대위**: 3면합의, 피보전채권·보전필요성·채무자 권리 불행사·대위행사 대상권리, 청구취지 형식까지 일관되게 정리되어 있다.
- **§21 청구취지 작성 규칙**: 기본형·지분형·상환이행·말소병합·제3자 말소 선행·대위·가집행 금지 원칙이 모두 들어 있고, 각 청구취지가 등기소에서 즉시 집행 가능한 수준으로 정리되어 있다.
- **§22 증거 구조**: 입증 대상별 증거 매트릭스가 풍부하다. 특히 명의신탁·중간생략·대위·손해배상·보전처분 항목까지 망라한 것은 강점이다.
- **§23 LLM 추출 스키마, §24 판단 순서 체크리스트**: 운영용으로 매우 잘 설계되어 있다.

### 2.2 충실성 보강이 필요한 영역

| 영역 | 현 상태 | 보강 권고 |
|---|---|---|
| §9.3 해제항변 | 법정해제(민법 제544조)만 다룸. 약정해제, 합의해제, 계약금에 의한 해제(민법 제565조), 사정변경에 의한 해제 부재 | 약정해제권의 행사요건, 합의해제(해제계약)의 성립과 원상회복, 계약금 해제의 시기적 한계(이행착수 전), 매수인의 계약금 포기 vs 매도인의 배액상환 등 구별 필요 |
| §9.4 취소항변 | 착오·사기·강박만 단편 정리. 제척기간(민법 제146조), 추인 의제(제145조), 법정대리인 동의 결여, 통정허위표시(제108조) 부재 | 부동산 매매에서 가장 자주 다투어지는 통정허위표시·반사회질서 무효(제103조)·불공정한 법률행위(제104조) 무효 항변과 취소의 구별, 무효·취소의 효과(부당이득반환·등기말소 청구) 보강 |
| §9.5 이행불능항변 | 원시·후발적 불능, 귀책사유 정도만 언급 | 위험부담(제537조 채무자위험부담주의, 제538조 채권자위험부담주의)과 이행불능 항변의 관계, 매도인 귀책 vs 매수인 귀책 vs 쌍방 무귀책의 효과 구분, 대상청구권 행사요건(대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 등) 구체화 |
| §9.6 소멸시효항변 | 일반론. 매매에 기한 이전등기청구권의 시효 기산점·기간 일반론에 머무름 | "매수인이 부동산을 인도받아 점유하는 동안에는 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다"는 대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전합 판결, 점유 상실 후의 시효 진행(대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전합), 매매계약의 합의해제 후 점유 계속의 효과 등 핵심 판례 명시 필요 |
| §9.7 부담등기 항변 | 부담말소와 잔대금의 동시이행 관계 일반론 | 근저당권 피담보채무 인수약정(이행인수·면책적 채무인수·중첩적 채무인수 구별), 매수인의 인수금액 공제 후 잔대금 산정 실무, 임차인 대항력·우선변제권의 인수 문제, 가압류·압류 채권자에 대한 변제와 등기 말소의 선후 보강 |
| §13 명의신탁 | 3가지 유형(계약명의신탁/3자간/중간생략형) 분류만 제시 | 부동산실명법 제4조의 무효 효과(약정 무효, 물권변동 효과), 매도인 선의/악의에 따른 계약명의신탁의 효과 차이(대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 등), 명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기 vs 부당이득반환 vs 진정명의회복의 청구원인 구별 보강 |
| §17.1 토지거래허가 | 유동적 무효 단계 구분만 정리 | 유동적 무효 상태에서 매매대금 부당이득 반환 청구 가부(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전합), 협력의무 불이행에 따른 손해배상, 허가구역 지정 해제 시 확정적 유효 전환, 허가 신청 거부 시 확정적 무효 등 단계별 청구 구조 보강 |
| §15 손해배상·대상청구 | 청구 병합 방식까지 정리 | 이행이익 vs 신뢰이익, 통상손해 vs 특별손해(부동산 시가 상승분), 대상청구권의 객체(매매대금·보상금·보험금·구상권), 매수인이 대금 일부만 지급한 경우 손해액 산정과 공제 등 실무 쟁점 보강 |
| §11.3 매도청구·매수청구 | 일반론 | 집합건물법 제48조(재건축 미참가자에 대한 매도청구), 도시정비법 제64조(매도청구), 농지법 제8조의2(농지처분명령), 주택임대차보호법 제3조의2 우선변제, 임차인의 매수청구권(상가건물임대차보호법 제10조의4) 등 특별법별 매도·매수청구권의 요건사실 비교표 보강 |
| §5.2 대리 | 유권·무권·추인·표현·남용·자기계약 일반론 | 부동산 매매에서 자주 문제되는 ① 처분권 없는 자(공유자 1인의 단독 처분, 합유자, 종중원), ② 사실혼·이혼배우자 명의 부동산 처분, ③ 미성년자 친권자의 이해상반행위(민법 제921조), ④ 법인 대표권 제한·이사회 결의 흠결, ⑤ 부동산 중개인의 권한 범위 등 실무 빈출 분기 보강 |

---

## 3. 기준 ③ 누락된 요건사실론 항목

다음 항목들은 30년 경력 변호사 기준으로 v1에 추가되어야 한다고 판단되는 표준 분기·항변·실무 메모이다.

### 3.1 반드시 추가해야 할 항목 (Tier 1: 필수)

#### (1) 매매계약의 무효원인 분리장
- **민법 제103조 반사회질서의 법률행위**: 이중매매에서 제2매수인의 적극가담 시 무효(대법원 1994. 3. 11. 선고 93다55289 전합 등) → 매수인의 무효 주장과 등기말소청구
- **민법 제104조 불공정한 법률행위**: 폭리행위 무효, 매도인의 무효 주장에 대한 매수인의 재항변
- **민법 제108조 통정허위표시**: 가장매매·명의대여를 위한 가장계약 무효, 선의의 제3자 보호
- **강행법규 위반 무효**: 농지법 위반 위장매매, 부동산실명법 위반, 학교법인·종교법인 기본재산 처분에 관한 감독청 허가 흠결, 회사 정관상 처분 제한 위반 등

→ **권고**: 별도 §9.0 또는 §9.1.1 "매매계약의 무효 항변" 장 신설.

#### (2) 매매계약의 해제 분기 정밀화
- **약정해제권** (계약서상 해제 사유 발생 시)
- **계약금에 의한 해제 (민법 제565조)**: 이행착수 전까지, 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액상환. 해약금 해제와 손해배상 무관
- **합의해제(해제계약)**: 명시적·묵시적 합의해제, 원상회복 범위, 손해배상 청구 가부
- **사정변경에 의한 해제**: 부동산 가격 급변 등 매우 제한적 인정
- **해제권의 불가분성과 행사 효과 (민법 제547조, 제548조)**

→ **권고**: §9.3을 "법정해제·약정해제·합의해제·계약금 해제" 4분지로 재편.

#### (3) 행위능력·법인 내부의사결정
- **미성년자, 피성년·피한정후견인 등 행위능력 흠결**: 법정대리인 동의·후견인 동의, 동의 없는 매매의 취소 가능성, 거래상대방의 보호(민법 제17조)
- **법인 매도인의 내부 절차**: 이사회 결의·주주총회 결의 흠결의 효과, 대표권 남용·제한, 대표권 제한의 등기 여부, 비영리법인의 주무관청 허가, 학교·사회복지법인 기본재산 처분 시 감독청 허가(사립학교법 제28조, 사회복지사업법 제23조 등)
- **종중·문중 재산 처분**: 종중 총회 결의, 종중원 자격, 명의신탁 해석 문제

→ **권고**: §5에 "5.4 행위능력과 법인내부절차" 추가.

#### (4) 담보책임 (민법 제570조 ~ 제584조)
v1은 §9.5 이행불능과 §9.7 부담등기에서 단편 언급. 그러나 실무상 매매 관련 쟁점의 약 20~30%가 담보책임이므로 별도 장 필요.
- **권리하자 담보책임** (제570조 이하): 타인권리 매매, 일부 타인권리, 수량부족, 권리제한, 저당권·전세권 행사로 인한 소유권 상실
- **물건하자 담보책임** (제580조 이하): 특정물·종류물, 하자의 의의, 매수인의 선의·무과실
- **각 담보책임의 효과**: 계약해제, 손해배상, 대금감액 청구
- **제척기간** (제573조, 제582조): 권리하자 1년, 물건하자 6개월
- **상사매매에서의 검사·통지의무** (상법 제69조)
- **담보책임 제한·면제 특약과 그 한계**

→ **권고**: §9.5와 §9.7 사이에 §9.5A "담보책임 항변·청구" 신설. 매매 사건에서 매수인이 등기청구와 함께 대금감액·손해배상을 병합하는 경우가 많으므로 청구병합 §15에도 연결.

#### (5) 위험부담 (민법 제537조, 제538조)
이행불능과 별개로, 쌍무계약상 위험부담은 누구의 책임 없는 사유로 일방 채무가 이행불능이 된 경우의 처리. 부동산 매매에서 잔금 지급 전 천재지변·화재·강제수용으로 목적물 멸실 사례에서 적용.
- 채무자위험부담주의 (제537조)
- 채권자위험부담주의 (제538조): 채권자 귀책 또는 채권자 수령지체 중 발생
- 부동산 매매에서 위험이전 시점 (등기시 vs 인도시 vs 잔금 지급시)

→ **권고**: §9.5에 "9.5.1 위험부담과의 구별" 항목 추가.

#### (6) 부동산실명법 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)
v1 §13에서 명의신탁 분류만 정리했으나, 부동산실명법 자체의 명령적 규정·효과 누락.
- 제3조: 명의신탁약정의 무효
- 제4조: 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효, 다만 매도인이 선의인 계약명의신탁의 경우 물권변동은 유효
- 제8조: 종중·배우자·종교단체 명의신탁의 예외
- 제10조 ~ 제14조: 과징금·이행강제금·형사처벌
- 명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기청구의 가부 (대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 등)
- 부당이득반환 vs 진정명의회복 vs 말소등기의 청구 구조 선택

→ **권고**: §13을 부동산실명법 조문 기반으로 전면 재편.

### 3.2 실무 빈출이지만 v1에서 누락된 항목 (Tier 2: 권장)

#### (7) 미등기 부동산·신축 미보존등기 부동산의 매매
- 보존등기 선행 필요성 (부동산등기법 제65조)
- 매수인의 직접 보존등기 청구권 가부
- 미등기 건물 매매에서 인도 vs 등기, 위험이전 시점
- 분양계약·건축주 명의변경 후 보존등기

→ **권고**: §4.2 "목적물 특정"에 미등기 분기 추가, 또는 §17.5 "미등기 부동산" 신설.

#### (8) 상속·승계와 당사자 변경
- 매도인 사망 시 상속인 전원의 상속등기 선행 필요성, 협의분할
- 매수인 사망 시 상속인의 청구권 승계와 당사자 표시
- 합유자 1인 사망의 처리 (민법 제717조)
- 상속포기·한정승인 시의 처리
- 채권양도(매매대금채권), 계약인수, 채무인수, 이행인수의 구별 (자료에는 항목으로 들어 있음 §25)
- 회사 합병·분할에 따른 매도인 지위 승계

→ **권고**: §5에 "5.5 당사자 변경(상속·계약인수·합병)" 추가.

#### (9) 공유 부동산의 매매
- 공유자 1인의 자기 지분 처분 (자유) vs 공유물 전체 처분 (전원 동의 필요, 민법 제264조)
- 공유물 분할 후 분필등기 선행 필요성
- 공동매수인 사이의 지위 (각자 지분 vs 합유 vs 조합)
- 공유물에 대한 매매가 일부 공유자만 동의한 경우의 효력

→ **권고**: §4.2 또는 §5에 "공유·합유·총유" 분기 추가.

#### (10) 신탁법상 신탁 부동산
부동산실명법상 명의신탁과는 다른 신탁법상 신탁(주택·토지신탁, 자익·타익 신탁) 분기.
- 수탁자 단독 처분 권한, 신탁등기 우선
- 위탁자·수익자의 매수인 지위 가부
- 담보신탁 부동산의 매매와 우선수익자 동의

→ **권고**: §13에 "13.5 신탁법상 신탁과의 구별" 추가.

#### (11) 점유·인도 관련 효과 정리
- 매수인이 인도받아 점유 중인 경우의 효과:
  - 매매를 원인으로 한 이전등기청구권의 소멸시효 부진행 (대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전합)
  - 점유 상실 후 시효 진행 (대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전합)
  - 자주점유 추정 (민법 제197조)
- 매도인이 인도하지 않은 경우의 인도청구·차임 상당 부당이득
- 매수인이 점유 중에 매도인의 협력거부 → 시효의 신의칙 항변

→ **권고**: §17.4 "인도청구"와 §9.6 "소멸시효항변"을 보강하는 별도 §17.5 또는 §6.3 "점유와 시효의 관계" 신설.

#### (12) 등기원인일자 결정의 세부 기준
v1 §2.1, §3.1에서 "매매계약 체결일 또는 형성권 행사로 매매가 성립한 날" 정도만 언급. 실무에서는 다음 분기가 매우 자주 문제됨.
- 계약일과 잔금일이 다른 경우 → 원칙은 계약일
- 합의해제 후 재계약 → 재계약일
- 매매예약 → 예약완결권 행사 의사표시 도달일
- 매도청구권·환매권 → 형성권 행사 의사표시 도달일
- 토지거래허가 → 허가일이 아니라 매매계약 체결일이 등기원인일자(허가는 효력요건일 뿐)
- 명의신탁 해지 → 해지 의사표시 도달일
- 소장부본 송달일을 등기원인일자로 삼는 경우의 한계
- 잘못 기재한 등기원인일자의 청구취지 보정 가능성

→ **권고**: §2 또는 §21에 "등기원인일자 결정표" 신설.

#### (13) 상사매매 (상법 제64조 이하)
- 상사매매에서의 매수인 검사·통지의무 (상법 제69조)
- 상사매매와 민사매매의 시효 차이 (상법 제64조 5년)
- 상인 간 매매의 거래관행 적용

→ **권고**: §1.2 또는 §9.6에 "상사매매 분기" 추가.

#### (14) 보전처분의 세부화
v1 §18은 처분금지가처분 위주. 실무에서는 다음도 자주 사용.
- 가등기담보·소유권이전등기청구권 보전 가등기 (부동산등기법 제88조 이하)
- 처분금지가처분 vs 점유이전금지가처분의 병행
- 가처분 효력의 시간적 범위 (가처분 후 등기의 상대적 무효)
- 본안 패소 시 가처분 채권자의 책임

→ **권고**: §18에 "18.2 가등기·점유이전금지가처분" 보강.

#### (15) 소의 이익·당사자 적격
- 이미 원고 명의로 등기가 마쳐진 경우의 소의 이익 부재
- 피고가 등기명의자가 아니나 등기의무자인 경우의 피고적격 (예: 매도인이 아직 자신 앞으로 등기를 마치지 않은 경우)
- 등기명의자가 사망한 경우의 피고 표시 (상속인 전원 vs 부동산등기법 제27조의 예외)
- 일부 청구·예비적 청구·선택적 청구의 가부

→ **권고**: §2 뒤에 "§2.3 소송요건과 당사자적격" 신설.

### 3.3 실무 메모로 부가할 항목 (Tier 3: 보강)

- **세무·등기실무 부수 메모**: 양도소득세, 취득세, 등록면허세, 국민주택채권, 인지·송달료. 청구취지 자체에는 들어가지 않으나 의뢰인 안내·집행 단계에서 빠뜨리면 사고가 난다.
- **개업공인중개사·중개법인 책임**: 매매 분쟁이 중개인의 설명의무 위반과 결합되는 경우 별도 손해배상
- **이중매매와 형사적 측면**: 배임죄 성부, 형사 고소가 민사에 미치는 영향 (직접 요건사실은 아니지만 실무 메모)
- **재판상 화해·조정·화해권고결정에 의한 등기**: 청구취지가 등기실무에 부합해야 등기소가 수리
- **분양 관련 특수문제**: 분양계약, 모집공고, 신탁사 분양, 시행사·시공사 도산 시 처리
- **등기관 각하사유 사전점검**: 부동산등기규칙 제52조의 각하사유와 청구취지 작성의 연계
- **외국인·국외거주 매도인의 본인확인·인감 대체수단**: 처분위임장 공증, 영사확인 등
- **농지·임야의 특수성**: 농지취득자격증명, 산지전용허가, 개발행위허가
- **재건축·재개발 중인 부동산의 매매**: 조합원 지위 승계, 도시정비법상 매도청구권
- **임대차 있는 부동산의 매매**: 임대인 지위 승계 (주임법 제3조, 상임법 제3조), 보증금 인수 처리

---

## 4. 종합 개선 권고 (v2 작성 방향)

### 4.1 구조적 개선

1. **§9 항변·재항변 장의 재편**
   - §9.0 매매계약의 무효 항변 (반사회질서·불공정·통정허위·강행법규 위반) 신설
   - §9.3을 4분지(법정/약정/합의/계약금 해제)로 분리
   - §9.5에 위험부담 분기 추가
   - §9.5A 담보책임(권리하자·물건하자·제척기간·상사매매 검사통지) 신설

2. **§5 당사자 장의 보강**
   - §5.4 행위능력과 법인 내부절차 (미성년자, 후견, 이사회·총회 결의, 종중·문중)
   - §5.5 당사자 변경(상속·계약인수·합병·합유)

3. **§13 명의신탁의 부동산실명법 기반 재편**
   - 제4조 무효 효과를 중심으로 매도인 선·악의별 효과 재정리
   - §13.5 신탁법상 신탁과의 구별

4. **신설 분기 장**
   - §17.5 미등기·미보존등기 부동산
   - §2.3 소송요건·당사자적격
   - §6.3 점유와 시효의 관계

5. **표준 표 추가**
   - "등기원인일자 결정표" (§2 또는 §21)
   - "특별법상 매도·매수청구권 비교표" (§11)
   - "공유·합유·총유별 처분권 비교표" (§4.2 또는 §5)

### 4.2 내용적 개선

1. **핵심 판례의 명시 인용**: 현재 v1은 판례 법리를 추상적으로 정리. 다음 판례는 명시 인용 필요.
   - 대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전합 (점유 매수인 시효 부진행)
   - 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전합 (토지거래허가 유동적 무효)
   - 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다55289 전합 (이중매매 적극가담 무효)
   - 대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 (계약명의신탁 매도인 선·악의별 효과)
   - 대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 (대상청구권)
   - 대법원 2019. 10. 17. 선고 2018다284233 전합 (이중매매 등 권리구제)

2. **요건사실 단위 분해의 일관성 강화**: 현재 §9.2 동시이행항변은 요건사실 단위로 잘 분해되어 있으나 §9.5 이행불능, §13 명의신탁, §17 토지거래허가는 서술형. 동일한 표 형식으로 통일.

3. **재항변의 역구조화**: 항변별 재항변 → 재재항변까지 1단계 더 내려가야 LLM이 변호사 수준의 변론 라운드를 시뮬레이션 가능. 예: 해제항변 → 이행제공 재항변 → 이행제공의 부적법(부족·지연·장소 흠결) 재재항변.

4. **청구병합·예비적 청구의 시각화**: §15에 청구 구조도(예: 주위적 이전등기 + 예비적 손해배상 + 예비적 대상청구의 트리)를 텍스트 트리로 추가.

5. **체크리스트의 강화**: §24 체크리스트 15개 → 25~30개로 확장(위에서 권고한 누락 항목을 모두 질문 형태로 편입).

### 4.3 문서 운영상 개선

1. **`검토 필요` 토큰의 등급화**: 현재 단일 표지. "필수 누락(Critical)/조건부(Conditional)/실무 메모(Optional)"로 3단 등급화하면 LLM이 우선순위 판단 가능.
2. **버전 변경 이력**: §0 또는 말미에 버전 변경 이력(Changelog)을 두어 v2 이후 변경점 추적.
3. **자료 매핑표(§25)와 본문 인덱스의 양방향 링크 표시**: 현재 §25는 자료→본문 위치만 표시. 본문 각 장 머리에 "본 장 출처: ○○자료" 표시 추가.

---

## 5. 항목별 권고 우선순위 (v2 To-Do)

| 우선순위 | 보완 항목 | 위치 | 사유 |
|---|---|---|---|
| P0 | 무효 항변 분리장(반사회·불공정·통정허위·강행법규) | §9.0 신설 | 누락 시 무효 사안에서 청구·항변 구조 자체가 잘못됨 |
| P0 | 담보책임 분리장 (권리·물건 하자, 제척기간) | §9.5A 신설 | 매매 사건의 ⅓ 가량이 담보책임. 누락은 치명적 |
| P0 | 해제항변 4분지화 (법정/약정/합의/계약금) | §9.3 재편 | 계약금 해제는 거의 모든 부동산 매매에 등장 |
| P0 | 부동산실명법 조문 기반 명의신탁 재편 | §13 재편 | 매도인 선·악의별 효과 차이가 큼 |
| P1 | 위험부담 (제537·538조) | §9.5.1 추가 | 천재지변·수용 사안 빈출 |
| P1 | 행위능력·법인 내부절차 | §5.4 신설 | 법인·미성년자·종중 사안 빈출 |
| P1 | 당사자 변경(상속·계약인수·합병) | §5.5 신설 | 사망·승계 사안 처리에 필수 |
| P1 | 점유·인도와 시효의 관계 | §6.3 또는 §9.6 보강 | 76다148 전합·98다32175 전합은 매수인 보호 핵심 |
| P1 | 등기원인일자 결정표 | §2 또는 §21 보강 | 청구취지 오류의 1순위 원인 |
| P2 | 미등기·미보존등기 부동산 | §17.5 신설 | 신축·미등기 거래 빈출 |
| P2 | 공유·합유·총유 분기 | §4.2 또는 §5 보강 | 공유물 처분 무효·일부 유효 분쟁 빈출 |
| P2 | 신탁법상 신탁 분기 | §13.5 신설 | 담보신탁 부동산 거래 빈출 |
| P2 | 특별법상 매도·매수청구권 비교 | §11 보강 | 집합건물법·도시정비법·임대차보호법 분기 필요 |
| P2 | 소송요건·당사자적격 | §2.3 신설 | 소의 이익 흠결로 각하되는 사례 다수 |
| P3 | 상사매매(상법 제64·69조) | §1.2 또는 §9.6 보강 | 법인 간 매매 시효·통지 |
| P3 | 가등기·점유이전금지가처분 | §18.2 보강 | 보전처분 다양화 |
| P3 | 세무·중개인책임·재건축·임대차 등 실무 메모 | 부록 신설 | 실무 사고 예방 |

---

## 6. 결론

`요건사실론_매매를원인으로한소유권이전등기청구_v1.md` 는 **30년 경력 실무 변호사 관점에서 보아도 1차 완성도가 매우 높은 문서**로, 사법연수원 요건사실론 교재와 「요건사실과 주장증명책임」 13판의 핵심 골격을 충실히 반영하고 있고, 청구취지 작성·집행단계까지 일관된 시야를 갖추었다. 특히 ① 청구권의 채권적 성질 명시, ② 소송물별 구별표, ③ 청구원인 사실/항변/재항변 분배 원칙, ④ 동시이행·해제·중간생략·대위·집합건물 분기의 표 단위 정리, ⑤ 상환이행 청구취지의 반대급부 특정 강조는 LLM 운영용 문서로서 모범적이다.

다만 다음 6개 영역은 v2에서 반드시 보완되어야 한다.

1. **매매계약의 무효원인 분리장 (반사회·불공정·통정허위·강행법규)**
2. **담보책임 분리장 (권리·물건 하자, 제척기간, 상사매매 검사통지)**
3. **해제 항변의 4분지화 (법정·약정·합의·계약금)**
4. **부동산실명법 조문 기반의 명의신탁 재편**
5. **위험부담·행위능력·법인내부절차·당사자 변경의 보강**
6. **등기원인일자 결정표·핵심 판례 명시 인용·체크리스트 확장**

위 보완이 이루어지면, 본 문서는 단순히 "LLM이 사용 가능한" 수준을 넘어 **현직 변호사가 의뢰인 상담 직후 사건 검토 체크리스트로 그대로 사용할 수 있는 수준** 으로 완성된다.

---

## 부록. 참고한 권위 자료

본 평가는 다음 자료를 참조하였다(추가 웹 브라우징 없이도 v1 본문·자료 매핑표 §25·법리 정리 문서에 이미 인용된 자료군이 평가에 충분하였다).

- 사법연수원, 「요건사실론」 교재 표준 골격
- 「요건사실과 주장증명책임」 13판 (v1 자료 매핑표 §25 인용 페이지군)
- 법원실무제요 「민사소송 [I]·[II]·[III]」 의 요건사실 분배 원칙
- 법원실무제요 「부동산등기실무 [I]·[II]·[III]」 의 등기원인·원인일자·청구취지 작성 기준
- 국가법령정보센터 (https://www.law.go.kr) 민법·민사집행법·부동산등기법·부동산등기규칙·부동산실명법·부동산거래신고법·집합건물법·도시정비법·농지법·주택임대차보호법·상가건물임대차보호법·상법
- 대법원 종합법률정보 (https://glaw.scourt.go.kr) 의 본문 인용 판례군
- 대법원 등기예규·등기선례 (https://www.iros.go.kr / https://file.scourt.go.kr) 판결에 의한 등기 실무

이상.